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二)某房地产开发公司以1200万元取得了10000平方米综合用地50年的土地使用权，该地块上的容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住楼综合楼第一层至第四层为建筑面积相同的商业用房，第15至16层为建筑面积相同的住宅建筑面积5000平方米，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施发送条件后方适用于建筑，假定该综合楼单位建筑面积造价位1800均每平方米，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%。某咨询公司依法购买了该公司开发办公用地使用权进行自建，成交价格为三百万元。在建办公楼时，该咨询抵押方式向当地某商业银行贷款二百万元，另从私人手中借的部分资金银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
10．对该宗土地土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（）类建设用地。
A 。 一 B 。二 C 。三 D 。四
11．该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（）㎡
A 3205.00&&B 3437.5& &C4000& & D5000
12.该咨询公司筹集建房资金的信用形式()
A 银行信用& &&&B商业信用& & C 民间信用& & D国家信用
13.在下列合同中属于从合同的有()
A购房合同& && &B抵押合同& &&&C保险& & D借贷合同
房地产基本制度与政策及估价相关知识模拟试题
房地产基本制度与政策及估价相关知识模拟试题
一、单项选择题（共40题，每题0．5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
1、每一个需要安置的农业人口的补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的(& &)倍 。
A．1至4& &B．4至6& &C．4至8& &D．6至8
2、受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派(& &)人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
&&A 、1人　　 B．3 人　　　C．5人　　　D．7人
3、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在(& &) 万元以上& &
A、100 B．800 C．2000& &D．5000
4、批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过(& &)年。
&&A、1& &B．2& &C．3& &D．4
5、建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的（ ）。
&&A、20％& &B．30％& &C．40％& &D．50％
6、建设单位应当自领取施工许可证之日起(& &)个月内开工。
&&A．1& &B。2& &C．3& &D．4& &E．5
&&7、土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有（ ）年。
&&A、20& &B．30& &C．40& &D．70
8、房地产转让应当以申报的成交价作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以(& &)作为缴纳税费的依据。
&&A，成交价格& &B．正常市场价格
&&C．评估价格& &D．双方协商价格
9、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为(& &)。
A．三家银行按贷款额分摊& &B．甲-乙-丙- 丁& &C．乙-丙-甲-丁& &D．甲-丙-乙-丁
10、《房地产管理法》规定，以(& &)为目的，房屋所有权人将划拨方式取得使用权的国有土地上建筑的房屋出租的，应将租金中所含土地收益上缴国家。
&&A．经营& &B．入股& &C．营利& &D．联营
11、新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后(& &)个月内向登记机关提出申请。
&&A、 1& &B、2& &C．3& &D．4
&&12、特殊的房产登记中，以成本价或标准价购买的住房，产权来源为(& &)售房。
&&A．房改& &B．补贴& &C．福利& &D．计划
13、 (& &)是房地产权属档案的生命。
&&A、动态性& &B、专业性& &C．真实性& &D．完整性
14、(& &)是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
&&A、房屋使用面积& &B、房屋建筑面积& &C．房屋共有建筑面积& &D．房屋产权面积
15 、无顶盖的室外楼梯按(& &)计算建筑面积。
&&A．按其外围水平投影面积& &B．按各层水平投影的一半& &C．一般不& &D．按净面积
16、一套楼房，经评估价值为10万元，按国家有关规定，应交纳房地产评估费(& &)元
&&A．100& &B．300& &C．500& &D．1000
17、房地产评估采取(& &)计费。
&&A．差额定率累进& &B．比例税率 C．定额税率& &D．超额累进税率
18、维修基金属于代管基金。业主委员会成立前，维修基金由(& &)代管。
&&A、当地财政管理部门& &B、当地税收主管部门& &C．当地房地产行政主管部门& &D．物业公司
19 、售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，对于多层住宅不低于售房款的 (& &)，对于高层住宅不低于售房款的(& &)。
&&A．30％，20％& &B． 20％，30％& &C．20％，40％& &D．30％，40％
20、某市区一经营用房出租，月租金400元，经税务机关委托评估其原值为50000元，问需缴纳的房产税应是(& &)元／年。
&&A．72& &B．420& &C．540& &D．576
21、契税的税率是(& &)。
&&A．1%--2%& &B．2%--3%& &C．3%--5%& &D．5%--7%
22、教育附加费的税率在城市一般为营业税(& &)。
&&A．1%& &B．3%& &C．5%& &D．7%
23、(& &) 是税收制度和政策的中心环节。
A．税率& &B．税基& &C．课税对象& &D．税费征缴
24、现阶段职工个人缴存公积金每月存缴总额一般不低于职工工资总额的(& &)。
&&A．3%& &B．5%& &C．7%& &D．10%
25、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起(& &)的增加。
A．效用& &B．总效用& &C．价值　　Ｄ、 使用价值& &
26、(& &)在一国金融机构体系中居主体地位。
A．中央银行& &B． 商业银行 C．政策性银行 D．非银行金融机构
27、(& &)的资产负债规模居我国各家商业银行之首。
A．中国银行& &B．中国农业银行& &C．中国工商银行& &D．中国人民建设银行　
28、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币 (& &) 元。
&&A、1亿& &B、2亿& &C．3亿& &D．4亿
29、债券的(& &)，是债券价格形成的主要依据。
A．票面价值& &B．实际价值& &C．内在价值& &D．外在价值
30、(& &)是指以最高应价购得拍卖标的竞买人。
A．拍卖人& &B．委托人& &C．买受人& &D．竞买人
31、(& &)是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中点位次的标志值。
A．算术平均数& &B．中位数& &C．众数& &D．平均数
32、(& &)包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。
A．所有者权益& &B．长期负债& &C．流动负债& &D．永久负债
33、 (& &)等于规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。
A．建筑密度& &B．容积率& &C．绿地率& &D．人口容量。
34、(& &)是指在建筑使用中人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载等。
A．永久荷载& &B．长期荷载& &C．可变荷载& &D．偶然荷载
35、(& &)是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额。
&&A、材料定额& &B、预算定额& &C．概算定额& &D．施工定额
答案：D& &
36、建筑物内的夹层、插层，应按其层高在(& &)m以上的部位计算建筑面积。
A．1．0& &B．1．1& &C．2．0& &D．2．2
37、测定权属单元产权面积，要绘制(& &)。
&&A、房产分幅立面图& &B、房产分幅图& &C．房产分丘图& &D．房产分户图
38、民事法律关系的(& &)是指民事主体间民事权利义务所共同指向的对象。
A．主体& &B．客体& &C．内容& &D．形式
39、公民下落不明满(& &)年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。
A．0．5& &B．1& &C．1．5& &D．2
40、(& &)是出典人向典权人支付原典价而消灭典权的单方行为。
A．作绝& &B．找贴& &C．回赎& &D．别卖
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）
1、中国传统的城市土地使用制度包括（ ）制度。
&&A、土地实行行政划拨& &&&B．无偿无限期使用& &&&C．有偿有限期使用& &&&D．禁止土地使用者转让土地
2、在房屋拆迁纠纷的处理中，下列说法是正确的包括(& &)。
&&A、 实施裁决的房屋拆迁管理部门是乡级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门。
　　B、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉．
　　C、拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，应当采取司法救助的方式来解决．
　　D、裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。
&&E、在实施行政强制拆迁的时候，只能由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
3、对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于（& &）情形的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
A、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地。
B、私有住宅转让后用于办公的；
C、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
D、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
E、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的
答案：ACDE
4、房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础，参照当地的市场价格进行评估。
&&A、基准地价& &B．标定地价& &C．各类房屋的重置价格& &D．各类房屋的抵押价格 E、各类房屋的租赁价格
5、成本租金是由(& &)投资利息和税金五项因素组成的。
&&A．建设费& &B．折旧费& &C．维修费& &D．保险费& &E．管理费
6、权属审核一般采用“三审定案”的方法，即采用(& &)的方法。
&&A、初审& &B、复审& &C．审批& &D．预审 E、审核
7、物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行(& &)。
A．政府定价& &B．政府指导价& &C．市场调节价& &D．经营者定价& &E、业主定价
8、属于减轻纳税人负担的措施有(& &)。
A．税率& &B．免税& &C．规定起征点& &D． 减税& &E．免征额
答案： BCDE
9、在下列(& &)情况下，职工提取住房公积金。
A．购、建、翻建、大修自住住房& &B．购买经营用房消费投资& &C．偿还购房贷款本息时& &D．房租超出家庭工资收入规定比例时& &E．职工丧失缴存条件
答案：ACDE
10、住房公积金具有(& &)特点。
A．强制性& &B．互助性& &c．保障性& &D．自愿性& &E、协商性
11、下列经济现象中不符合需求规律的包括(& &)。
A．炫耀效应& &B．替代效应& &C．吉芬商品& &D．收入效应& &E、支出效应
12、在我国，拥有强制拍卖权的国家机关包括(& &)。
A．法院& &B．检察院& &C．房管部门& &D．公安机关& &E、海关、税务机关
答案：ABDE
13、按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设定额划分为 (& &)。
A． 劳动消耗定额& &B．施工定额& &C．机械消耗定额& &D．材料消耗定额& &E、预算定额
14、一般来说，地籍资料具有(& &)三大功能。
A、土地利用管理和规划的功能& &B．财政税收的功能& &C．法律功能& &D．测算功能& &E、测量功能
15 、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为 (& &)。
A．双务合同& &B．单务合同& &C．有偿合同& &D．无偿合同& &E、从合同
三、判断题（共40题，每题0．5分。不答不得分，判断错误扣0．5分，本题最多扣至零分。）
1、居住用地的土地使用权出让权的年限为50年 。 (& &)
2、 一幢房屋，其价值既受建筑结构、区位等影响，又受产权状况的影响。& &(& &)
3、以工业产权，非专利技术作价出资的比例可超过投资项目资本金总额的20％。& &(& &)
答案：错& &
4、注册建筑师可以同时受聘于两个或两个以上设计单位。（　　）
5、招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。& &(& &)　
答案：对& &
6、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收申请之日起计算。& &(& &)
答案：错& &
7、房地产交易包括房地产转让、房地产中介和房屋租赁三种形式。(& &)
答案：错& &
8、房地产转让的实质是房地产权属发生转移。& &(& &)
答案：对& &
9、租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。（& &）
答案：对& &
10、无正当理由，承租人拖欠房租2个月以上的，出租人有权终止该租赁合同。
答案：错& &
11、租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议不再继续履行。& &(& &)
答案：错& &
12、债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。& &(& &)
答案：对& &
13、变更登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。(& &)
答案：错& &
14、公告并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。(& &)
15、独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的全部计算。 (& &)
16、二级房地产价格评估机构每年应独立承担估价标的物建筑面积6万m2以上或土地面积2万m2以上的评估项目5宗以上。& &(& &)
17、一级房地产价格评估机构注册资本应在70万元以上。 (& &)
答案：错& &
18、一个物业管理区域可以成立两个业主大会。 (& &)
答案：错& &
19、业主转让房地产所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。 (& &)
20、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税。（ ）
21、偷税和抗税属于违法犯罪行为，漏税和欠税也一样构成犯罪行为。& &(& &)
22、职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年7月1日至下当年6月30日。& &(& &)
23、无工作的城镇居民，离退休职工不建立住房公积金。一般来说，对农村居民可以建立住房公积金。& &(& &)
24、个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。 (& &)
答案：对& &
25、住房公积金管理中心在保证公积金提取和贷款的前提下，也不可将公积金用于购买国债。(& &)
答案：错& &
26、需求规律在理论上可用替代效应和支出效应的综合作用价格效应来解释。& &(& &)
答案：错& &
27、无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交。 (& &)
答案：对& &
28、中央银行，一般都具有四大职能，即发行的银行、政府的银行、银行的银行和国家的银行。& &(& &)
答案：错& &
29、保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人。(& &)
30、对于定值保险而言，一旦发生保险事故，只要保险标的的实际价值随时间发生了变化，保险人就应按实际损失价值给付保险赔偿金。(& &)
答案：错& &
31、公募债券。指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。 (& &)
32、保留价是拍卖的必备条件，无保留价拍卖的情况是没有的。(& &)
答案：错& &&&
33、时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。& &(& &)
答案：对& &
34、通过资产负债表，可以了解企业正常经营情况下的收支状况及获利能力。(& &)
35、城市用地适用性评价中，二类用地是适于修建的用地。 (& &)
36、伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。（ ）
37、单位工程概算一般采用缩小单价法进行编制，并以此作为控制该单位工程施工图预算的依据。(& &)
38、在控制测量的基础上，先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图。& &(& &)
答案：错& &
39、智力成果是一种无形资产，是知识产权法律关系的客体。& &(& &)
答案：对& &
40、胎儿具有民事权利能力，可以成为民事法律关系的主体。 (& &)
四、综合分析题（2大题，每小题2分。每小题备选答案中，有一个或一个以上符合题意的答案。全部选对得2分，错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0．5分。）
综合分析题一& &
&&A市B房地产开发公司通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营；而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。
&&1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，需办理(& &)手续?
&&A．向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
&&B．向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请
&&C．变更土地使用权出让合同，并调整地价款
&&D．重新签订土地使用权出让合同，并调整地价款
&&E．报原批准用地的人民政府批准
2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是(& &)。
A． A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁& &
B． B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁
C． A市人民政府责成有关部门强制拆迁
D． A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁
E、A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁
3．　按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有(& &)名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师
A、3　　　B．4 　 C．5& &　 D．7& &E、9
4、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括(& &)。
A、被拆迁房屋的性质和面积一般以现场堪查的结果为准。
B．被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
C．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认& &　
D．对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市房地产管理部门申请确认& &&&
E、对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
5、该商业中心的房屋所有权登记属于(& &) 登记。
A、房屋所有权转移登记& &B、房屋所有权变更登记& &C、房屋所有权初始登记& &D、房屋所有权注销登记& &
6、B房地产开发公司与E经贸公司在租赁合同签订后（& &）日内，办理房屋租赁登记备案手续。
A、30& &B、45& &C、60& &D、90& &
7、针对E经贸公司的转租行为，下列说法正确的包括 (& &)。
A、 经B房地产开发公司同意，E经贸公司可以依法将承租的商业中心转租
B、 E经贸公司可以将承租的商业中心转租，不必经B房地产开发公司同意
C、 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同不随之变更、解除或者终止。
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。
E、该转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续
综合分析题二
A市某房地产开发公司B，拟在某市中心繁华地段进行开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。
该项目建设中，B房地产开发公司通过招标方式，选择了施工及监理单位。该项目建成后，B房地产开发公司将该商业广场1-3层转让给C公司，将4-5层租给D公司。
1、按照国家有关规定，该地块可以采取的出让方式包括(& &)。
A．拍卖方式& &B．招标方式& &C．协议出让& &D．挂牌出让& &
2、按照国家土地使用权年限的有关规定，该地块出让的最高年限为 (& &)年。
A．30& &B．40& &C．50& &D．70& &
3、若B房地产开发公司采用邀请招标方式的，应当向(& &)个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A．1& &B．2& &C． 3& &D． 4& &E、5
4、监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取(& &)等形式，对建设工程实施监理。
A．旁站& &B．巡视& &C．平行检验& &D．仅听取汇报& &
5、 关于该项目中标人确定后，下列说法正确的包括(& &)。
A．招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。& &
B．招标人应当向中标人发出中标通知书，但中标结果不必通知所有未中标的投标人。& &
C．中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。& &
D．中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人完成& &
E、中标人按照合同约定或者经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体、非关键性工作分包给他人完成
6、B房地产开发公司和C公司，在房地产转让合同签订后(& &)日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向A市房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A．15& &B．30& &C．60& &D．90& &
7、C公司为获得房地产权，应办理(& &)。
&&A．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权初始登记，取得《房屋所有权证》
&&B．到A市房地产行政主管部门，办理房屋所有权转移登记，取得《房屋所有权证》
C、到A市土地管理部门，办理《国有土地使用证》
D．到A市土地管理部门，办理《国有土地所有证》& &
E、到A市土地管理部门，办理《集体土地使用证》
8、D公司应办理(& &)手续，其租赁行为才是合法的。
A．B房地产开发公司与D公司口头租赁协议
B．B房地产开发公司与D公司签订书面租赁合同
C、到A市房地产管理部门登记备案，并领取房屋租赁证
D．到A市规划管理部门进行登记
好人哪，谢谢了。
还有没有其他科目的
开发经营与管理第1讲:房地产投资概述(2004)
地产开发经营与管理(2004)
一、内容提要
1、房地产的种类；
2、房地产投资的特性；
3、房地产投资的形式与利弊；
4、房地产投资的风险及风险与投资组合。
二、考试要求
1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊。
3、掌握房地产投资的种类及投资特性。& &&&
第一节& &房地产的种类
从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。
土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。土地属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。
依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发(拆迁、安置、补偿)后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。
例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[& &]特点？
A、土地费用高& &B、投资风险减少& &C、投资风险增加& &D、开发周期缩短& &E、 开发周期延长
二、在建工程
在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。
三、 成后的物业
所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住(允许有部分空置)两种情况。按照建筑物的用途不同，可分为下列几种形式：
1、居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。
2、商业物业。商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。& && && &
3、工业物业。工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)、仓储用房等。工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。
4、特殊物业。对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
&&例题：按照建筑物的用途不同，建成后的物业可分为[& &]形式？
A、居住物业& &B、商业物业& &C、工业物业& &D、特殊物业
答案：ABCD& &
第二节& &房地产投资的特性
一、位置的固定性或不可移动性
房地产资产最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。它不仅受地区经济的束缚；还受到其周围环境的影响，所谓“房地产的价值就在于其位置”。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区环境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。
例题：房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[& &]都有吸引力。
A、置业投资者B、开发商C、承包商D、租客
二、寿命周期长
房地产投资是一种长期投资。因为土地是不可毁灭的，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。
例题 房地产的经济寿命是指物业开始使用至[& &]的时刻。
A、收益为零& &B、产出的收益超过其使用成本& &C、净收益为零 D、收益率小于基准收益率
三、适应性
房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。房地产投资的这个特性被称为适应性。
四、不一致性
市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资。土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋具有相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
五、政策影响性
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。而房地产不可移动等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资的经济效果产生影响。
六、对专业管理的依赖性
投资房地产需要管理。房地产开发投资所需要的管理是不言而喻的，它需要投资者在获取土地使用权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。即使是置业投资者委托了专业物业管理公司，也要与物业管理人员一起制定有关的市场策略和经营中的指导原则。此外，房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。
七、相互影响性
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。& &
第三节& &房地产投资的形式与利弊
一、房地产投资的形式
从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。
二、房地产直接投资
（一）房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。
房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
(二)房地产置业投资
房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业(市场上的增量房地产)，也可以是房地产市场上的二手货(市场上的存量房地产)。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。例如，某公司以300万元购买了一个250平方米的写字楼单位，并将其中的100平方米用作本公司的办公室，将剩余的150平方米租给另一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是30万元。经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将购买的250平方米写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收人为450万元。可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用(消费)、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。
三、房地产间接投资
(一)购买住房抵押支持证券
个人住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，经过近30年的发展，已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券(MBS)，然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
(二)购买房地产开发投资企业的债券、股票
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。通过公司直接或间接上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。债券或股票的投资者，也就分享了部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。
(三)投资于房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(REITs)是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs选择投资的领域非常广泛且具有很多优越性：第一，收益稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs的股份转换为现金。这是因为，其股份可在主要的交易所交易，买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
四、房地产投资的利弊
(一)房地产投资之利
1、相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
2、能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计角度来说，建筑物随着楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。
3、易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押担保品，置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。房地产本身也是一种重要的信用保证。金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证能按期安全地收回贷款的最有效方式。
4、能抵消通货膨胀的影响
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
5、提高投资者的资信等级
由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
例题：与其他投资相比，房地产投资的优点有[& &]。
A、够得到税收方面的好处B、能抵消通货膨胀的影响C、自然寿命长D、变现容易 E、提高投资者的资信等级
(二)房地产投资之弊
房地产投资也不是十全十美的，也有缺点。这些缺点突出表现在：
1、变现性差。房地产被认为是一种非流动性资产，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。
2、投资数额巨大。
3、投资回收周期较长。
4、需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验。此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。& &
第四节& &房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念
(一)风险的定义
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获取预期投资收益的可能性大小。当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；当实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
二、系统风险
(一)通货膨胀风险
通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
(二)市场供求风险
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。具体表现为租金收入的变化和房地产本身价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
(三)周期风险
周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。房地产市场的周期可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
(四)变现风险
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产的销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者为偿债或其他原因急于将房地产兑现时，常常蒙受折价损失。
(五)利率风险
调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。国家通过调整利率可以引导资金的投向，从而起到宏观调控的作用。
利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是利率升高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。
(六)政策风险
在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。避免这种风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税
收优惠政策的项目进行投资。
(七)政治风险
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，也是一种政治风险。
(八)或然损失风险
我们将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失所造成的风险称为或然损失风险。
例题：下列风险，属于房地产投资系统风险的有[& &&&]。
A、持有期风险B、或然损失风险C、政策风险D、通货膨胀风险
三、个别风险
(一)收益现金流风险
不论是开发投资，还是置业投资，投资者都面临着收益现金流风险。
(二)未来经营费用的风险
这类风险主要是对于置业投资来说的。如建筑物功能过时或由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏所带来的风险。
(三)资本价值风险
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平。预期的资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的收益。
(四)比较风险
投资者将资金投入房地产后，就会失去其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益。这就是房地产投资的比较风险。
(五)时间风险
& & 房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。
（六）持有期风险
持有期风险与时间风险有关。一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
四、风险对房地产投资方向选择的影响。
风险对投资者选择房地产投资方向的第一个影响，就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。
风险对投资者选择房地产投资方向的另外一个影响，就是使其尽可能归避、控制或转移风险。
例题：在城市中心购买了一栋旧写字楼，可重建，也可装饰后出租经营，投资者面临[& &]。
A、资本价值风险B、或然损失风险C、变现风险D、时间风险
E、通货膨胀风险
答案：ABDE
第五节& &风险与投资组合
投资组合理论目前在房地产投资中的应用还不普遍，我们在这里了解什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风险。
一、投资组合理论
投资组合理论的主要论点是：在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。换句话说，目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。例如，某人有一大笔资金，那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢？还是分开使用分别投入到不同的项目上去呢？聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去获得高额收益的机会，但也不至于血本无归。
图1-1表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的反应不同。假如以单一投资项目分析，它们各自的波动十分大，这也表示单一项目的投资风险颇大。另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。最理想的是一个绝对的负协方差关系。
需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场风险和个别性风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别性风险因素减少，但系统性风险因素仍然存在。
由于这个原因，系统性市场风险变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别性风险差不多可以完全抵消，但系统风险仍然存在。因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主，为：
式中：&&--在某一时间段内，资产j应有的预期回报；
& && & --在同一时间段内，无风险资产的回报；
& && & --在同一时间段内，市场的整体平均回报；
& && & --资产J的系统性市场风险相关系数。
从公式中可以看到相关系数是代表系统性市场风险率的参考指标。
该公式表示：一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数（这里假设应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
在房地产投资评估中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值。所谓机会成本，是资本在某一时间段内最高和最安全的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。
假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：
R=10%+0.4*（20%-10%）=14%
例题：某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是[& &]
A．0.57．B．0.74C．0.80D1.04
房地产开发经营与管理第2讲:现金流量的构成及资金的时间价值(2004)
一、内容提要
1、 现金流量的构成；2、资金的时间价值与资金等效值的概念。
二、考试要求
1、了解现金流量、投资、成本、经营收入、利润和税金等概念。
2、 熟悉资金时间价值概念。
3、 掌握房地产投资分析中投资与成本的内涵、资金等效值的概念。
三、内容辅导
第二章 房地产投资分析基本知识
资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金、融资贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策时，都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。因此，进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标。& && && && && && && && && && &
第一节& &现金流量的构成
一、现金流量
房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商通过对土地进行开发活动，使用各种工具、设备、建筑材料与建筑部件，消耗一定量的能源，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间。从货币形态上看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
例题：房地产投资分析的目的，是为了[& &]。
A． 可行性研究的需要B．获得好的技术方案的经济效果C．对技术方案花费最小的投资D．尽可能降低投资成本。
二、 投资与成本
(一)广义投资与成本的概念
&&广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中。为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的费用包括生产费用和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。产品生产过中的费用称为产品的生产成本(亦称工厂成本)，生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本(亦称完全成本)。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
例题： 人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为[& &]。
A． 投资B．成本C．生产成本D．销售成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
& & 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些固定资产的所有权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少，甚至是零。所以，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。
1．开发项目总投资
& & 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产。开发项目总投资构成如图2—1所示。
2．开发产品成本
& & 开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用。
3．经营成本& &
& & 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。
三、经营收入、利润和税金& &
1．经营收入& &&&
经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。& &
& & 销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价& &&&
& & 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价& &
& & 自营收入＝营业额一商业营业成本一自营中的商业经营风险回报& &&&
& & 经营收入是按市场价格计算的，房地产开发投资企业的房地产产品只有在市场上被出售、出租或自营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。因此，经营收入比企业完成的开发工作量(产值)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
2．利润& &
& & 利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其经营收入扣除经营成本和销售税金后的盈余部分，称为经营利润(或称盈利)。经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一部分给投资者，作为其法定盈余公积金、法定公益金和可分配利润等.根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润(净利润)和可分配利润等四个层次。& &&&
& & 利润总额=经营利润+营业外收支净额& &&&
& & 经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金& &
& & 税后利润=利润总额-所得税& &&&
& & 可分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)
& & 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：
(1)销售税金。销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是从房地产销售或出租收入中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率。目前营业税的税率为5％。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。
(2)土地使用税和房产税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。土地使用税和房产税在企业所得税前列支。
(3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税税额=应纳税所得额×税率。应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33％。
例题& &某地营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的[& &]。
A． 15%B．5.5%C．12.36%D．8.56
答案：B& &
第二节& &资金的时间价值与资金等效值计算
一、 资金的时间价值
对于投资者来说，资金的投入与收益的获得往往构成一个时间上有先有后的现金流量序列，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间，以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。
& & 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。
& & 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存入银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将1000元存入银行，一年后得到的本利和为1120元，经过1年而增加的120元，就是在1年内让出了1000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这120元是1000元在1年中的时间价值。
& & 对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：& &&&
& & 首先，随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增殖。资金是属于商品经济范畴的概念，在商品经济条件下，资金是不断运动着的。资金的运动伴随着生产与交换的进行，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增殖。资金增殖的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。从投资者的角度来看，资金的增殖特性使资金具有时间价值。
& & 其次，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应作的必要补偿。
& & 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要表现为：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应作的补偿；风险因素，即对风险可能带来的损失所应作的补偿。资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。
二、利息与利率
& & 1．利息与利率
& & 利息是指占用资金所付的代价(或放弃使用资金所得的补偿)。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：
式中： --本利和；P--本金； --利息。& &&&
& & 下标n表示计息周期数。计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。 利息通常根据利率来计算。利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，用i表示，其表达式为：& &&&
& & 式中，I1为一个计息周期的利息。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增殖额。利率又分为基础利率、存款利率、债券利率和贷款利率等。在市场经济条件下，基础利率和存款利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、国家的宏观信贷政策和通货膨胀率水平等。其他各种类型利率的高低及其与基础利率的差异，则主要取决于资金筹措的成本费用和融出资金所承担的风险大小等。
2．单利计息与复利计息
利息的计算有单利计息和复利计息两种。
单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。单利计息时的利息计算公式为：&&
n个计息周期后的本利和为：&&
复利计息方式，对于某一计息周期来说，是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：&&
n个计息周期后的本利和为：&&
3．名义利率与实际利率
在以上讨论中，都是以年为计息周期的，但在实际应用中，计息周期有年、季、月等，也就是说，计息周期可以短于一年。这样就出现了不同计息周期的利率换算问题。也就是说，当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。
例如，某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为o．5％，通常称为“年利率6％，每月计息一次”。这里的年利率6％称为“名义利率”。当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；当按复利计息时，上述“年利率6％，每月计息一次”的实际利率就不等于名义利率(6％)。
例如，年利率为12％，存款额为1000元，期限为一年，复利计息，分别以一年1次计息；一年4次按季利率计息；一年12次按月利率计息，则一年后的本利和分别为：
一年1次计息F＝1000×(1+12％)=1120(元)
一年4次计息&&
一年12次计息&&
这里的12％，对于一年一次计息情况既是实际利率又是名义利率；3％和1％称为周期利率。由上述计算可知：名义利率=周期利率*每年计息周期数。
对于一年计息4次和12次来说，12％就是名义利率，而一年计息4次时的实际利率= ；一年计息12次时的实际利率&&
设名义利率为r，若年初借款为P，在一年中计算利息m次，则每一计息周期的利率为r／m，一年后的本利和为：
，其中利息为 。故实际利率i与名义利率r的关系式为：
通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系：
(1) 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；
(2) 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；
(3) 当每年计息周期数m＝1时，名义利率与实际利率相等；
(4) 当每年计息周期数m&1时，实际利率大于名义利率。
例题：已知年利率为15%，按半年计息，则年实际利率为[& &]。
A．15.56%& &B．12.68%& &C．15.86%& &D．16.08%
三、资金等效值与现金流量图
1．资金等值的概念
在资金时间价值的计算中，等值是一个十分重要的概念。资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值”。在以后的讨论中，我们把等效值简称为等值。
例如，现在借入100元，年利率是15％，一年后要还的本利和为115元。这就是说，现在的100元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的，即其实际经济价值相等。
通常情况下，在资金等效值计算中，人们把资金运动起点时的金额称为现值；把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值；而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
2．现金流量图
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计息周期末发生，称为期末惯例法。
现金流量图是用以反映项目在计算期内流入和流出的现金活动的简化图示。它将现金的收入和支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且标明所要计算的问题，即标明什么是已知、什么是所求。
时间点零表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，并不一定是指日历年度的年初。在复利计算常用符号P、F、A、G中，只有P是在第一周期的期初发生的。为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。时间点l表示第一个计息周期的末尾，同时又是第二个计息周期的开始，以此类推。
如图2—2所示为5年的时间标度。现金流量图的垂直箭头，通常是向上者表示正现金流量(收入)，向下者表示负现金流量(支出)。如图2—3中的箭头表示第1年末的支出和第2年末、第3年末的收入
例题：在资金等效值计算中，人们把资金运动起点的金额称为[& &]。
A．年金& &B．现值& &C．时指& &D．终值
地产开发经营与管理第3讲:资金等效值计算及房地产投资经济效果评价指标(2004)
一、内容提要
资金等效值的计算；房地产投资经济效果评价指标。
二、考试要求
熟悉房地产投资经济效果评价指标的概念。
掌握资金等效值的计算公式及其应用。
三、内容辅导
第二章房地产投资分析基本知识
第二节& &资金的时间价值与资金等效值的计算
四、复利计算公式与系数
& & 1．复利计算中的常用符号
& & 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、s、n和i等，各符号的具体含义是：
& & P——现值；
& & F——终值(未来值)；& &&&
& & A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；
& & G——每一计息周期收入或支出的等差变化值；
& & S——每一计息周期收入或支出的等比变化值；
& & n——计息周期数；
& & i——每个计息周期的利率。
& & 在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i和n，以及P、F、A中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A值，也可换算成F值来进行比较。
& & 2．复利计算公式与系数
(1)一次支付的现值系数和终值系数
如果在时间点t=o时的资金现值为P，并且利率i已定，则复利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为：&&
上式中的 称为“一次支付终值系数”。
(2)等额序列支付的现值系数和资金回收系数
等额序列支付是指在现金流量图上的每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，其现值可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利计算公式求其现值，然后相加，即可得到所求的现值。计算公式是：
[例题4]& &某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?
(1)已知：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额
A＝16000×30％=4800(元)
月贷款利率i＝12％／12＝1％
计息周期数n=10×12＝120个月
(2)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额
[例题5]& &某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅，如果该家庭首期付款为房价的30％，其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款，年贷款利率为15％，问月还款额为多少?如果该家庭25％的收入可以用来支付住房抵押贷款月还款额，问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?
(1)已知：抵押贷款额P＝25×70％＝17．5(万元)；
月贷款利率i=15％／12＝1．25％
计息周期数n=10×12＝120个月
(2)月还款额：
(3)该家庭欲购买上述住宅，其月收入应为．25=11293.4(元)
[例题6]& &某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住宅，单价为3500元／平方米，首付款为房价的25％，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4．2％和6．6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少?
(1)已知：P＝3500×80×(1－25％)=210000元，n＝15×12＝180(月)，
(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
(3)组合贷款的月最低还款额
[例题7]& &某家庭以4000元／平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比例为70％。如该家庭在按月等额还款5年后于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少?
(1)已知：P＝×70％＝33．6万元，P/＝8万元，
&&n＝15×12＝180个月，
&&n/＝(15－5)×12＝120个月；i＝i/＝6％／12＝0．5％
(2)正常情况下抵押贷款的月还款额为：
(3)第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：
(4)从第6年开始的抵押贷款月还款额是：
8．16＝1947．20(元)
(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数
所谓等额序列支付的终值系数和储存基金系数就是在已知F的情况下求A，或在已知A的情况下求F。因为前面已经有了P和A之间的关系，我们也已经知道了P和F之间的关系，所以很容易就可以推导出F和A之间的关系。计算公式为：
[例题10]& &某家庭以3500元／平方米的价格购买了一套建筑面积为80平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6％，抵押贷款价值比例为70％，月还款常数为0．65％，问抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金金额是多少?
(1)已知P＝％＝196000元，
月还款常数α=0．65％，
n＝15×12＝180个月，i=i/=6％／12=0．5％
(2)按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额为：
(3)实际每月的月还款额为：．65％＝1274(元)
(4)借款人每月欠还的本金：4＝379．96(元)
(5)抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金为：
（4）等差序列的现值系数和年费用系数
等差序列是一种等额增加或减少的现金流量序列。换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以相同的数量发生变化。例如物业的维修费用往往随着房屋及其附属设备的陈旧程度而逐年增加，物业的租金收入通常随着房地产市场的发展逐年增加等。逐年增加的收入或费用，虽然不能严格地按线性规律变化，但可根据多年资料，整理成等差序列以简化计算。
如果以G表示收入或支出的年等差变化值，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年末现金收入或支出的流量为 ，计算等差序列现值系数的公式为：
[例题11]& &某住宅小区估计今后8年维修养护费为第一年初2万元，以后每年递增1500元，若存款年利率为8%，则现在建立的维修养护基金应为多少？维修养护费用相当于每年末等额支付多少？相当于每年年初等额支付多少？
(5)等比序列的现值系数和年费用系数
等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。换句话说，这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。例如建筑物的建造成本每年以10％的比例逐年增加、房地产的价格或租金水平每年以5％的速度逐年增加等。
如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年末现金收入或支出的流量为A1(1+s)n-1计算等比序列现值系数的公式为：
[例题12]& &某购楼者拟向银行申请60万元的商业抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购楼者的月还款增长率为0.5%，问该购楼者第10年最后一个月份的月还款额是多少？
（1）已知：P=60万元，s=0.5%，n=15×12=180（月），i＝6．6％／12＝0．55％
(2)抵押贷款首次月还款额为：
(3)第10年最后一个月份的还款额 为：
[例题13]& &某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15％、25％和60％，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，并预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12％，贴现率为16％。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。
解：（1）求出净现今流量：
3．复利系数的标准表示法
为了减少书写上述复利系数时的麻烦，可采用一种标准表示法来表示各种系数。这种标准表示法的一般形式为(X／Y，i，n)。X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例如，F／P表示“已知P求F，而(F／P，10％，25)表示一个系数。这个系数若与现值P相乘，便可求得按年利率为10％复利计息时25年后的终值F。
表2—2汇总了上述十个复利系数的标准表示法，以及系数用标准表示法表示的复利计算公式。
五、复利计算公式与“估价理论与方法”中收益法计算公式的对照总结：
（4）各公式间相互联系，互为因果。
一次支付现值系数与一次支付终值系数，等额序列支付资金回收系数与等额序列支付现值系数，等额序列支付储存基金系数与等额序列支付终值系数互为倒数。
第三节 房地产投资经济效果评价指标
一、房地产投资经济效果的表现形式
(一)置业投资
对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、减少纳税、股权增加等四个方面。租金通常表现为月租金收入；减少纳税一般要在每年纳税时才能实现；而增值和股权增加则既可在处置(转让)物业中实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请抵押贷款)。
置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。个人或企业进行置业投资的目的是要获得预期的经济效果，这些预期经济效果在没有成为到手的现金流量之前，仅是一个模糊的期望。因此，置业投资经济效果的四种表现形式仅能说明投资者可获得的利益类型，在没有转换为一个特定时间点的现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测的。
(二)开发投资
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
二、投资回收与投资回报
房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中，所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。& &&&
如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关系。从前面的介绍中我们已经知道：
投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得；而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率，就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
三、收益率
收益率(Yield Rates)是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分率(就像复利计息中的复利率一样)，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力(投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比)。在收益率计算中，要考虑物业预期可获得的所有收益，尤其包括物业持有期末投资者转售时所获得的净转售收入，这也是与投资回报率之间的最大区别。利息率通常是针对信贷资金而言的，因此它是借贷资本而不是权益资本的收益率。
折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。在投资者进行投资决策时，往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本，因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。
内部收益率(IRR)代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。内部收益率反映了所有的预期收益，包括投资者在持有期末转售其投资时所获得的收益。内部收益率可以用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后。
全部投资收益率(Yo)反映了全部已投入资本的收益水平。在计算某个投资项目的全部投资收益率时，允许在投资持有期间内各年的收益发生变化，也允许投资者在持有期末获得净转售收入。然而，它不考虑还本付息的影响，假设全部投资都显投资者的自有资金。因此，全部投资收益率可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。从概念上来说，全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。
权益投资收益率(YE)是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。权益投资收益率是相对借贷资本回报率而言的，借贷资本的回报率通常指利息率。权益投资收益率是投资者在投资项目中所投入的自有资本的内部收益率，它考虑了还本付息对自有资金现金流的影响。
四、其他投资经济效果评价指标
除了上述介绍的反映房地产投资项目经济效果的指标外，现金回报(Cash—on—Cash Return)、还本付息比率(Debt ServiceRatio)也同样从一个侧面反映了房地产投资的经济效果。
现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系，该指标与存款帐户模型所形成的年现金收入类似。在数值上等于扣除折旧前的净收入除以业主的初始现金投资。例如，某商业店铺的购买价格为59．5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款，余款24．5万元由投资者现金支付。如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1．96万元，则该投资的现金回报率为1．96／24．5＝8％。现金回报率指标非常简单明了。它与一般意义上的回报率不同，因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。
还本付息比率等于物业投资所获得的年净经营收入除以年还本付息数额。例如，某物业投资的年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为30／20＝1．5。可以看出，某物业投资的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。
例题：某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7．5％、期限30年、按年等额均还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10％，包括房地产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费为毛租金收入的30％。该写字楼投资的投资回报计算如表2—3所示：
五、通货膨胀的影响
对通货膨胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。在通货膨胀的情况下现金的购买力会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损去。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是—个实际的投资回报率。
从理论上说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。
由于通货膨胀率和收益率经常是同时变动的，因此很难找到—个特定的率来准确反映当前的市场状态，尽管人们一直在追求这样一个目标，以使得该率的选择与对市场的预期、通货膨胀率、收益率相协调。应该注意的是，房地产投资分析人员进行投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期，而没有必要花很多精力去寻找准确可靠的收益率和通货膨胀率。
还应该说明，通货膨胀和房地产增值两回事。通货膨胀往往首先导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，并进一步导致购买力下降。而房地产增值往往是由需求超过供给从而导致房地产价值上升造成的。通货膨胀和增值对未来的钱来说有类似的影响，但对折现率的影响不同。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失；增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。
在实际投资分析工作中，考虑到通货膨胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可以允许其随着通货膨胀而有所增加，这样就可以消除通货膨胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。如果在收益现金流中没有考虑通货膨胀的影响，则可在折现率选择时适当考虑(适当调低折现率估计)
房地产开发经营与管理第4讲:房地产开发的程序与管理(2004)
一、内容提要：
1、 房地产开发的主要程序；
2、土地使用权的获取；
3、城市规划对房地产开发的影响；
4、政府对房地产市场的干预。
二、 考试要求：
1、 了解政府干预房地产市场的手段和方法，土地一级开发的概念。
2、 熟悉房地产开发项目用地的获取方式和新、旧区房地产开发的特点、城市规划对房地产开发的影响。
3、 掌握房地产开发的主要程序及各阶段的主要工作内容。
三、 内容辅导：
第三章& &房地产开发的程序与管理& && && && && && && && && && &
第一节& &房地产开发的主要程序
& & 一、概述
& & 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
& & 二、房地产开发的主要程序
& & 开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析，前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。
只有开发工作是遵循这一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发的程序才按上述的顺序进行。但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。不过无论顺序怎样变化，这些阶段基本上概括了大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
[例题]& &房地产开发的程序主要分为（& &）四个阶段。
& & A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理
& & B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理
& & C．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售
& & D、投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售
(一)投资机会选择与决策分析
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。有关这方面的内容，将在本书第五章中详细介绍。
所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。
在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评价两部分工作。前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
(二)前期工作
当通过投资决策研究确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做。
前期工作的内容主要包括以下几个方面：(1)分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力的大小；(2)获取土地使用权；(3)征地、拆迁、安置、补偿；(4)规划设计及建设方案的制定；(5)与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可；(6)施工现场的水、电、路通和场地平整，即“三通一平” ；(7)市政设施接驳的谈判与协议；(8)安排短期和长期信贷；(9)对拟建中的项目寻找预租(售)的客户；(10)对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；(11)对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；(12)对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；(13)开发项目保险事宜洽谈。
上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会草率行动。
当然，通过市场机制以招标、拍卖或协议方式获取土地使用权时，土地的规划使用条件已在有关“公告”、“文件”中列明(如容积率、建筑覆盖率、用途、限高等)，但有关的具体设计方案，仍有待规划部门审批。另外，项目开始建设前一般要具备“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的条件，这在有些城市实现起来不容易，有关主管部门的审批时间也比较长，这一点要引起开发商的足够注意。
作为一条行业准则，开发商必须时刻抑制自己过高的乐观态度，并且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。使自己既不期望过高的租金、售价水平，也不期望过低的开发成本。同时，开发商还必须考虑到某些意外事件可能导致的损失。如果开发商这样做了，即使他可能会失去一些投资机会，但也会避免由于盲目决策带来的投资失误。
获取土地使用权后的最后准备工作就是进行详细设计、编制工程量清单；与承包商谈判并签订建设