房屋买卖合同，即一方转移房屋的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移房屋所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为购买者或者买方。而在签订合同时前应注意哪些问题呢？
1、所购房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对购买者来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖，选择有房产证的房屋进行交易才能得到最有效的保障。
2、所购房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购买者应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，购买者与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
3、所购房屋土地情况是否清晰
二手房中购买者应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，购买者对房屋享有较完整的权利。注意土地的使用年限，避免在购买不久后还需要缴纳出让金，节约购房成本。
4、交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，还被别人租赁。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购买者及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。所以购买者在购买时不要只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时的问题。
5、福利房是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，购买者购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
6、所购房为单位房时，是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。而对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。购买者如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
7、合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等。
8、市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为购买者在购买时应全面了解详细情况。手机找法网
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　　购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。两者有一定的差异，它们的区别可以从它们的内容、违约责任、条款的细节等等中看出来。　　预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：　　预售...
　　一般包括契约(期房)和契约(现房)两种。两者有一定的差异，它们的区别可以从它们的内容、违约责任、条款的细节等等中看出来。
　　预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：
　　预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
　　商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
　　因此，如果是现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
　　（一）购房合同的主要内容包括以下几方面：
　　1. 甲方使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
　　2. 房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
　　3. 付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
　　4. 交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等;
　　5. 质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;
　　6. 和的约定;
　　7. 保修责任;
　　8. 乙方使用权限;
　　9. 双方认定的争议机构;
　　10. 违约赔偿责任;
　　11. 其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
　　在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
　　1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是代表本人，或上授权的主要负责人。
　　2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如&&市&&区&&街&&号&&花园&&号楼&&层&&房。 房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
　　3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
　　4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
　　5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是。
　　一般承担违约责任的违约事项包括：
　　(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房;
　　(2)购房者不按期付款;
　　(3)开发商不按期交房;
　　(4)面积变动超过约定幅度;
　　(5)标准、质量不合要求，保修不到位;
　　(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
　　（二）预售合同特别注意：
　　1、合同有没有标明房屋面积的使用率和误差率。
　　很多人认为，花多少面积的钱，就能用多大的面积，这是不正确的。投资者购买的不仅是建筑面积，而且要包括按比例分摊的公用面积，如楼梯、走道、电梯间等。你花了一百平方米的钱，而实际上归你私人用的可能是七十几平方米，也可能只有六十几平方米。房屋的实用率必须事先清楚，否则交楼时就会产生本来可以避免的麻烦。 购买预售房屋除应注意上述问题外，还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的，根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则，此条款应如此表述&误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%，则视为卖方违约，卖方应承担违约责任。&同时还应注意，在条款中应有细项约束发展商不得随意加价，而且房价中不应包括其他各种不合理费用。在合同中明确、详细规定付款方式，如缴纳的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额、银行按揭的年限等。热水、煤气开通的时间等问题也常常容易被购房者忽略。
　　2、合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者因为购买的是期房，而不是现房，所以买房时看到的是图纸。建成后，外墙是什么材料什么颜色，内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料浆等等，如果只凭发展商口头一说，是不能成为你们约定的受法律保护的内容的。因为我国的法律规定：只承认书面合同，不承认。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况，是不多见的。前者比后者大，你需补钱还好说;后者比前者大，合同上又没有约定，让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准，很可能你接收入住时收到的只是一个空壳子。
　　3、有没有对附属配套设施的有效制约条款。
　　一般来说，凡出售公寓小区或别墅小区的，发展商都许诺有若干配套设施，如健身俱乐部、网球场、游泳池等。如果楼宇出售情况不好，这些配套设施往往会遥遥无期。合同中如果没有对此种情况规定有效的制约条款，你也只能无可奈何了。
　　4、合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则。
　　楼房建造过程中可能会遇到许许多多不可预见的困难，如资金、材料、施工等，从而延误交工的日期。对此没有具休的罚则，不仅可能打乱你的计划，而且侵犯了你的合法权利。因此，你有权利获得经济上的补偿。这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。 (五)有没有楼宇物业管理的条款及其收费标准不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款，更没有收费标准了。等搬进去以后，往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数发展商故意不在签合同时签管理公约，是想以既成事实胁迫投资者，从而达到收取高额管理费的目的。大部分发展商是不懂物业管理的必要性，想在销售房屋中图省事。等你收楼后发展商也想起要搞物业管理了，每月每平方米收你十几元，也不是个小数目了。
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　　的有效条件及类型
　　房屋买卖合同是一种，应当具备以下条件：
　　1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。
　　(1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。
　　(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。
　　2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。
　　3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。更多》》》
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现在为了避免发生不必要的纠纷和误会，人们在购买房产的时候都会签订房屋买卖协议，那么房屋买卖协议要怎么签订呢？房屋买卖协议的范本是怎么样的呢？关于这些问题，小编整理了下面这篇文章，欢迎大家阅读，参考。
土地转让，在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。转让的合同内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。也就是土地转让协议书，不同的地方，由于政策不一样，那么它们的协议书可能有所不同，下文就为大家提供上海土地转让协议书范本。
　在如今法治越来越健全的时代，我们需要采取法律手段来维护我们的权利。在房屋买卖中更是如此。我们在二手房过户之前首先就要签订买卖合同。这样可以避免以后产生不必要的纠纷。下面就和小编来了解一下2017年最新的二手房买卖合同范本吧！
在我们进行房屋买卖过程中，通常不会一下就交首付或全款，而是先预交定金。但交定金时也需要签订合同，那房屋买卖定金合同如何写呢？
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微信扫一扫，关注找法网本人现在想购买一套二手房,看中一套房子,但是是合同房,还没办房产证,但中介说可以通过合同更名的方式购买,而且比产权房更有优势,即可以免交营业税和个人所得税,只需交纳一个更名费用(但也不低,大概是按房价的百分之六收取,算下来也得一两万).请问这种说法可信吗?会不会有什么后患?
我不同意一楼的看法,更名你知道怎么做?
首先是把原房东的购房合同在房产交易中心注销
再和现在的买房子的人签订购房合同,再去房产交易中心备案
不会有什么风险,因为注销合同的话要房东亲自到场,要做身份的鉴定
其实更名费是开发商要收取的,具体的收多少这个也要看开发商,我建议你最好是去开发商那里去问一下,那你就知道是不是中介在吃差价了,我想你问过一后你会发现会一点的差距,但是你要知道现在的房东都是做实收的,还有中介收的佣金.我想这样加在一起的话肯定是对的
3楼的怎么说没省钱呢?营业税是不是5.55%,个税是不是增值部分的20%,折算的话也是总价的1~3%,这样算起来的话最少也省了0.55%,你自己去算算是不是?
其他答案（共5个回答）
1、没有房产证的房子可以买卖的，但是一定要把对应的违约责任写清楚，否则对您没有保证。
2、合同更名指的是所谓的改底单，不太复杂，业主和开发商说好了，把原来业主的...
不知道你这朋友和你关系好不好，简直是是瞎说
其他的不说，如果要买你朋友的房子，过户就得去二手房交易市场登记备案，房产证是最重要的依据之一，没有房产证你根本就过不...
这个房子原则上是没法买的。合同法规定不动产交易必须经过相关部门登记，房产证权属没有经过登记肯定是所有权人不是你，没有办法进行过户手续。从以往历史来讲，很多房屋在...
你好!合同更名要开发商同意的!如果开发商愿意合同更名的,可以购买!
如果不同意的,建议不要购买!以免发生不必要的麻烦!第一,对方的房产还没有交房,没有拿到房地产...
办完房产过户后只能拿房去抵押办商业性质的贷款了
利息比购房时贷款要高一些　购房贷款的推出是国家为推动房地产发展的一项福利政策
答: 上海怎么租房子啊？求推荐可靠的租房方法，是网上找比较好，还是找中介呀
答: 你朋友是宫颈息肉.推荐一文,供你参考:
什么是子宫颈息肉
子宫颈息肉是慢性宫颈炎表现的一种，在已婚妇女中比较多见。
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开发商被抵押的房产可以买吗？抵押房不解押不能签正式合同
来源：武汉热线房产网综合&&　字号：　
购房人在进行资信审查时，一个很重要的方面就是所购房屋的权属状况，而其中最关心的问题莫过于抵押了。对于房屋抵押的问题，不少网友都存在不少疑问，开发商将房子抵押给银行，还能进行出售和转让吗？如果开发商已经和购房者签订了购房合同，那么房屋还能抵押给银行吗？如果购买的房屋已经被抵押，购房者又该怎么办呢？&
【友情提醒】如果你在买房过程中遇到疑难，请点击在线提问，或拨打热线电话027-，或加入热线房产网购房交流群②（500人），进行讨论。热线房产网值班编辑将有问必答。
首先，购房者在购房之前，到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人(即贷款银行)书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。
当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
责任编辑：武京瑞&
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重要的事情只说一遍：房屋买卖合同可以随便解除？
在房价疯狂上涨的情势下，买卖双方签署合同后，毁约的情况非常之多。尤其是卖方，在发现房屋价格上涨后，竟然直接摆出不履行合同的姿态，大不了我支付违约金或者双倍返还定金。支付违约金或者双倍退还定金，真的就能单方解除合同吗《合同法》开宗明义，为了保护合同当事人的合同法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。同时明确规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。从合同维护交易稳定性角度出发，合同为双方协商一致的结果，任何一方不得单方解除，除非有约定或法定的解除权。最近，本人在接受咨询以及办理案件过程中，发现很多关于房屋买卖合同解除、拒绝履行等情形。现本人总结如下几点经验，供各位参考。一、合同签署后，是否可以单方解除合同签署后，任何一方不得擅自解除，除非约定了单方解决权或者具备了法定的解除情形。二、以支付违约金形式或双倍返还定金形式，解决合同此点的意见同上述意见，不能单方解除。三、仅支付了少部分定金，卖方违约如果仅支付了定金，也签署了买卖合同，则应当按照约定履行，即使未支付定金，如果没有特别情形出现，任何一方也不能擅自解约。四、他人代签，合同能否解除区别情形对待，如果能够证明房主本人同意或构成表见代理，则合同仍旧不能解除。若既非房主本人签署，也非表见代理，则合同根本未成立，根据不具备履行的基础。五、未取得房屋房产证，签署的合同是否有效房屋房本未取得的情况下，房主与买方签署了房屋买卖合同，合同对双方仍具有法律约束力，任何一方不得擅自解除。六、网签的买卖合同与非网签的买卖合同不一致，是否可以确认合同无效一般情况下都是为了避税而发生“阴阳合同”，此时关于价格条款是无效的，但并不影响其他合同条款的效力（其他条款仍有效），合同仍旧不能擅自解除。七、夫妻一方签约，合同是否无效夫妻一方签署房屋买卖合同，合同有效。如果确实无法履行的，则出卖人需要承担房屋差价损失。八、房主不得擅自解除合同，是否就意味着合同必然履行房屋买卖合同的履行非常复杂，每一个程序的履行都是非常重要的。如果确实需要出卖人配合履行行为的，则一般情况下，比较难以履行。此时需要具体分析具体的情况，这就是房屋买卖合同与其他合同履行的不同。九、房屋买卖合同诉讼是否与其他合同一样，无需专业的律师介入国家及地方之所以专门颁布的针对房地产的判例、解释以及会议纪要和暂行办法等，就是因为房屋买卖合同诉讼的专业性和复杂性。首先需要律师有专业的行业背景、精湛的诉讼技巧以及专注的工作态度。十、如果合同不能实际履行，是否需要赔偿差价损失如果因为房主原因导致房屋买卖合同不能实际履行，则合同一般会被判决解除。但买受人可以主张房屋差价损失，此时，法院一般予以支持。以上几点，是本人在执业以来承办的房屋买卖合同案件中的一点归纳，仅供参考。因个案有异，每一案件均需要综合考虑法律关系、交易主体、标的物具体情况、付款方式、证据充分性等种种要素，故如有纠纷发生，毕竟涉及金额巨大，建议及时咨询专业律师，以便制定有效的对应措施，避免损失发生。
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