澳洲买房前必看： 中国人怎么购买澳洲房地产？
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澳洲买房前必看： 中国人怎么购买澳洲房地产？
中国人怎么购买澳洲房地产？是否限购？如何在国内购买？费用都有哪些？怎么支付和汇款？可不可以贷款？是否需要亲自去澳洲看房？……网友和购房者有无数疑问，大概你们买房前，还需要看看这些问答！1、海外人士是否可以投资及购买澳洲的房地产？答：是的，可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。（1）对于住宅地产而言，外国人只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制；（2）海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。2、投资澳洲房地产的项目种类有哪些？答：（1）住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地；（2）商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地；（3）工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地；（4）房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票；（5）房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金；投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。3.海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制？答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有20%-30%能对海外销售，另外70%-80%需要保留给当地居民或永居人士购买。（每个州的要求有所不同）4.澳洲房地产的产权是如何规定的？答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。5.如果在国内购买澳洲房地产，如何将房款汇入澳洲？答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务（如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等）。每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇即可。同时，也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。6.投资者购买澳洲房产后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？答：需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，该收入是出租后的净收入。所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以最大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以最大限度的获得投资收益。7.外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗？如何贷款？答：可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。8.如果看中澳洲房产想购买，是否需要支付订金或其他费用？答：是的。不管是在澳洲境内，还是通过海外代理公司，看中房屋后一般支付1-2万元RMB将房屋预订（订金一般在首付后都会归还）同时律师从澳洲飞往国内讲解合同，合同签订3天之内支付10%的首付款。除此之外，涉及律师费用（近期行情，澳洲律师代理费用在1500元澳币左右）。在澳大利亚如果购买的是期房，一般在开发商通知购房者交房日期前规定时间内将尾款支付至律师的信托帐号，或提前办理贷款合同（澳洲贷款合同最长有效期为6个月）如果是现房，则在开发商指定的期限内（一般为60个工作日内），将尾款或房屋贷款支付到相关律师的信托帐号内即可。而在昆士兰州，所有其他费用都在交付日（settlementdate）支付。律师费，一般为首付10%时先行支付一半代理费用给律师，交房时将剩余部分再支付。物业印花税，澳洲买房需要交物业印花税（相当于中国的契税），新南威尔士州为房屋总额的4.5%,维多利亚省为5.5%（期房可以根据开发商优惠减免，仅限维州）。9.在国内购买澳洲房产，是否需要亲自去澳洲看房吗？答：这完全取决于投资人对项目的认知程度及是否有可接受的替代方式。由于澳洲的房产是预售制度，所以大部分的物业是在没有建好的状态下就售出了。所以购买者并不能够亲身走到房间里去感受，只能对周边环境，及样板间做考察。而这些都是可以通过在澳洲的朋友，子女及朋友通过拍照，视频等方式获得，就避免了登陆察看的麻烦了，等房子建好后再亲自验房更合适。10.如果投资购买了澳洲的物业，如何打理该投资物业呢？答：澳洲的房屋中介公司会提供此类服务。在澳洲有相当多专业、优秀的二手房中介提供中文服务可以为购房者提供租赁服务，为客户收缴租金，支付市政费，排污费及物业管理费等和房屋相关费用及服务。租金交易方式为月结，每个月汇入购买者在澳洲的帐户，业主通常需要支付年租金的6.6%-8.8%给澳洲当地房产中介作为管理费。11.投资人购买澳洲的房产，如果出租，是否容易找到租客呢？答：在澳洲只要不是非常偏及陈旧的房产，通常都是能够租出去的。澳洲现在空置率非常低，在近市区范围内的房屋，墨尔本地空置率低于2%,悉尼低于3%,也就是说一百套房屋里只有2-3套租不出去。只要您的物业租金价格合理，就会比较抢手。12.若投资人将房产用作短期出租是否可行？收费标准是什么？答：是可行的。一般可以委托专业短期及假期的租赁公司来管理自己的物业，通常该物业是坐落在繁华市中心和旅游胜地等地方；通常的管理费用是租金收入的10%-12%不等；同时还有一些额外的费用，例如：电费，床上用品，家具和家电的租金等等（租客只支付租金并不支付电费等费用）。13.如果海外投资者在澳洲的房产增值后，将房产抛售后是否需要支付增值税？答：需要支付。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的房地产，物业增值部分须缴增值税50%,但在12月以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、房屋折旧费等等）。14.投资者把在澳洲的房产卖出后，哪些开支可以作为房产增值税收减免，用以冲减所得税开支？答：在澳洲除了购房的物业印花税以外，所有投资者在澳洲的一切开支都可以作为税收减免。因此持有澳洲房产的海外投资者要保留好一切和房产相关所发生费用的发票和收据（如飞机票、出租车票、水费、物业费、律师费及房屋折旧等费用）。15、如果投资者将房产卖出，是否需要聘请专业会计师？答：投资者如果获利很多，需要聘请一个专业的、了解自己状况的会计师帮助投资人合理规避税收，使投资者的利益最大化。16.海外投资者中的高龄人士投资购买澳洲房产可贷款吗？答：高龄人士可以贷款，其贷款年限也是最长为30年。但未成年人士是不能贷款的，如年满18岁以下人士不能单独贷款。如果未满18周岁的人士，可以与成年人共同购买房子，可以由成年人出面贷款。17.澳洲房产投资哪种房产回报率最高？答：首先，投资者应该先清楚自己期望的投资目的是什么是资本增长，还是租金回报；通常来说，资本增值和租金回报是鱼与熊掌的关系-即较高的资本增长往往意味着较低的房租回报，反之亦然。土地的增值是驱使房产资本增长的原动力。土地增值时，房屋本身却会因为破损和折旧等多种原因而折损价值。所以，对于一处房产来说，其所拥有土地面积（LandComponent）越大，其资本增长的潜力也就越大；这也就意味着房屋本身的租金收入不会太可观。而对于高密集住宅区的公寓而言则不同，一个土地所有面积较小的公寓房虽然可以带来较高的租金收入，但资本增长的潜力就比较一般。18.如何选择海外投资人的自住房产？答：遵循'10分钟'的选择标准便可，即购买公寓要10分钟走路可以抵达孩子就读学校，工作单位，或商业中心，购物中心，银行，医疗设施，地铁站，公交站等设施区域；如果投资人购买的是别墅，即10分钟开车抵达以上描述的设施即可。19.对于澳洲住宅类房产可以细分几类？答：（1）Unit/Apartment公寓：一般靠近火车站，Unit基本是三、四层，没什么附加设施；Apartment,通常为居民提供泳池，健身房等服务设施，相应的物业管理费也较高。该类型的房产土地地契为共享地契。（2）Townhouse/Villa联体别墅：是在一块较大的土地盖上几栋房子，一般中间都有一堵或几堵公共墙，Townhouse多为双层和多层建筑，Villa多为单层建筑。该类型的房产土地地契为共享地契。（3）Terrace:维多利亚式的建筑，常见一整排的terrace,前面有个小庭院，后面可能有个较大的庭院。比house来说，面积小很多。（4）Duplex/semi:Duplex是在一块较大的地上，盖起两栋相连的房子，土地占有面积较大，其地契通常和独栋别墅的地契一样，是独立地契。（5）House别墅：平常所说的house就是前面一个小花园，然后房子，然后后面一个大花园，该类型的房产的土地地契多为独立地契，因此业主对土地的自住安排性很高，更有投资价值。20.在澳洲买楼花（期房）的优势有那些？答：楼花，是地产物业市场的一个名词，最早源自香港，是一种投资工具相当于不动产期货，也称为'预售房屋'.比较买现房，买楼花有几大优势：（1）是能在印花税上省下一笔钱；澳洲（部分地区）法律规定印花税是按售房合同签订之日的房产价值征收的。而如果买楼花，通常是在房产开工前就签订了合同，所以印花税只需按地皮价征收。（2）买楼花，客户可以按照自己的喜好来选择，像楼层户型等。因为在澳洲，特别是公寓多为楼花销售，客户在开盘之际有更多的选择余地，等到现房或接近现房时期，可供选择的物业已经为数不多了。（3）价格优势；通常发展商在开盘之际，为了尽快的销售过半，获得银行贷款，会把价格定位较低，从而投资人能够以相对低的价格购买。（4）首付低；买楼花签合同时，只需要交纳10%的定金，而余额要等到房子全部建成后才一并付清，或者是贷款（最高可贷款70%）。这当中可能有几个月甚至1-2年的时间来准备余款。但是房屋的增值却可以享受到。21.购买及投资澳洲的楼花（期房）的风险是什么呢？答：（1）期房投资不一定适合海外人士；公寓类的期房，适合在澳洲有高收入的本地人，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税，而海外投资人没有在澳洲有收入，而高折旧就意味着较高的损失。（2）套现相对较难；相对于别墅而言，公寓房在二手买卖市场的停留时间较长，套现价值和抵押价值也相对低些。（3）不是澳洲主流刚性购房需求的购买类型；澳洲本土人士还是以别墅作为自住和投资的较多；（4）银行估值风险较大；银行对楼花变成现房后，不是按购买价格来批放贷款，而是以成房后的当地市场评估来计算。因此，可能的银行对该房产的评估值比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的措手不及，资金筹措困难。22.什么是房产的折旧，以及跟房产投资者有什么关系呢？答：根据所得税评估法（1997年），澳洲房产建筑价值随着时间的推移而下降。房产折旧是基于其'使用寿命'.房产的折旧年限可达40年之久。不管是澳洲还是海外的房产投资者都可以根据房屋的折旧金额来减免其它项的投资收入，进而减少了税费的支出。23.澳洲房屋抵押贷款都需要准备什么材料？答：虽然澳洲的贷款机构不同，贷款金融产品不同，但所需要准备的材料差别不大，贷款机构要求提供，材料主要是分析海外投资人的财务状况以保证自己贷款资金的安全，不管银行要求什么材料，主要是需要购房人提供的四个方面的信息：（1）资产部分：原有房产，存款，汽车，财物等；（2）债务部分：其它贷款情况，其它负债情况；（3）收入部分：包括单位或公司的年收入证明信及工资单，其它投资收入，如房租，股息分红等；（4）支出部分：生活开支，抚养子女支出，旅游及娱乐支出等，这部分一般是不做书面要求的，只需要填表告知即可；此外，投资人还需要提供身份证明，也就是100pointsID.目前银行的新政策规定：贷款申请人需要提供护照（70分），驾驶证（40分）。24.澳洲银行与非银行金融组织--信贷基金的区别是什么？答：在中国，房屋贷款一般是由银行放出；澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是non-banklender,具有放出贷款的权限。这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。澳洲的华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有部分人群对银行怀有很抵触的情绪而选择从基金公司来贷款。对于贷款人来说，更多应该注重产品而不是机构。关键看哪个金融贷款产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准是查看该金融组织的信用评级，有不少非银行金融组织的信用评级甚至高于银行。25.对于海外房产投资人而言，不同的贷款利率对贷款人的影响是什么？答：房屋贷款各个产品一般都分为可变利率（variablerate）和固定利率（fixedrate）。（1）固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为6%,那么它的固定利率就可能为6.5%;您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您费用作为自己资金自由度损失的回报。（2）关于固定利率投资人需要注意两点：（a）固定利率有年限，通常为1-5年的锁定期；而且选择固定利率的贷款产品，投资人通常不可以提前还贷，没有对冲账户的功能选择。（b）其实固定利率并不是一定'固定'的，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率。
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中国人还能在澳大利亚贷款买房吗
来源：作者：澳洲购房网时间：
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随着中国房地产市场发展的缩小，越来越多的人选择在澳大利亚购房。澳大利亚是一个经济发达的国家。在这个国家生活是令人非常满意的事情。但是，随着中国人选择来澳大利亚发展房地产业务，你也会发现很难在澳大利亚买房。
最近澳大利亚银行停止向海外人士贷款的消息不可传出，但只有一些澳大利亚银行停止向外国人发放贷款。你可以通过购买贷款在澳大利亚买房子。但是，如果您是绿卡持有者或当地居民，您可以借出高达50％的资金在澳大利亚购买住房贷款。但是，如果你是海外人士，如果你想在澳大利亚购买房屋贷款，你只能出借30％左右。
如果你在澳大利亚买房子，你可以买房贷款。在贷款之前，要在澳大利亚进行国家贷款，难度是由贷款的数目决定的。如果你在澳大利亚放贷，你需要解决贷款信用度。
随着人们生活水平的提高，很多人选择在澳大利亚买房，大多数人会选择在澳大利亚买房。通过贷款买房子也成了今天澳大利亚买家最喜欢的方式。在澳大利亚购买住房贷款，应该注意方法，不要在澳大利亚盲目买房。
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中国人澳洲买房受限 西太银行停外国人房贷
据《澳大利亚人报》的报道，中国人在澳洲购买房子30％的资金来自澳洲的四大银行。
滴答网讯 & & &澳洲西太银行（Westpac）和西太集团属下所有银行，包括圣乔治银行、墨尔本银行和南澳银行（BankSA），已停止向外国人发放住宅抵押贷款。在最新一轮收紧外国人贷款的行动中，西太也加入了澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）的行列。
这一举措令市场担忧可能会影响的住宅的建设，尤其是首府城市的公寓建设。受限据澳洲金融观察报导，西太银行发言人说：&这符合西太银行集团负责任的贷款行为，我们加强了关于非居民和外国收入贷款的政策，这是我们的贷款的一个很小的组成部分。&
西太银行集团将不再接受非居民、持外国自雇收入和持澳洲临时的人士的抵押贷款申请。
对有外国收入的本地人申请贷款，其贷款价值比率从80%降低到70%。
西太银行确认，新政策自4月26日开始，虽然它并不适用于先前批准的抵押贷款，但将适用于所有已初步核准、但尚未最后批准的贷款。
对外国买家串通抵押贷款经纪人做假的担心一直持续。本月早些时候，澳新银行拒绝了100%外国收入的贷款申请，对护照有丢失页、未具名海外公司支付的工资和贷款支持文件翻译粗糙的，都不发放贷款。联邦银行随后宣布停止向持外国收入的澳洲临时居民发放贷款。
但开发商警告说，放贷紧缩可能对即将交割的大量新公寓有负面影响。开发商上周表示，自储行（RBA）发出警告各银行收紧贷款后，可能会导致&公寓市场崩溃&。
美利通公司（Meriton）老板、澳洲亿万富翁楚格伯夫（Harry Triguboff）说：&问题是他们（外国买家）不知道银行到最后会给多少。&
最近的房地产繁荣，可以看到外国买家大量涌入，尤其是中国买家涌入市场。外国买家已经接手了大城市的许多新公寓，许多将在2017年交割。
对于我们这种人来说，澳洲是个很好的退路。
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&文章来源于初到澳大利亚（ID:chudaoAUS）,转载请联系原作者奥利奥（微信lydia20...
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关注澳洲站澳洲有银行停止向外国人发放购房贷款 真实原因竟然和中国人有关！
05-10 19:00
每经编辑 蔡雅芸&&&&
每经记者 蔡雅芸
近来，有关澳洲银行停止对海外人士发放购房贷款的新闻备受关注，背后的原因究竟是什么呢？
5月9日，《澳大利亚金融评论报》报道称，澳大利亚澳新银行和西太平洋银行都表示他们发现曾批准了数百例中国人使用虚假收入证明在澳洲申请住房贷款，而这主要是在中介的帮助下完成的。
关于中国人伪造收入证明的丑闻已经在澳洲银行界、中介间盛传，很可能这才是促使近日一些谨慎的大型银行停止向海外人士发放房贷的真正原因。但是，据《每日经济新闻》记者调查，很多时候申请贷款的中国人还没有提出需求，中介就已经把收入证明文件伪造好了。
伪造收入证明引波动
这宗伪造收入证明的丑闻在澳洲掀起一场不小波动。
西太平洋银行新闻发言人David Lording说，&西太平洋的工作人员正在核查来自海外的收入，其中包括外文工资单和银行对账单，目前已经发现一些有问题的贷款，正在着手调查。&
而澳新银行发言人Paul Edwards也证实说，这些问题主要来自一小部分以海外收入为主的收入证明，目前已经针对问题调整了政策，也在针对一些中介进行调查。
上述两家银行已经将情况反映给监管机构和警方。
颇为蹊跷的是，存在欺诈行为的借款者，他们的还款情况要好于这两家银行的一般房贷客户。
David Lording表示，依靠海外收入的贷款者，他们的违约率低于平均水平，其中一大部分贷款都提前还清。海外收入贷款者的借贷比例也相对安全，他们的贷款额通常都低于房价的70%。而一般的澳大利亚贷款者的借贷比例基本都达到90%，甚至更高。
都是中介搞的鬼？
对此，铁鱼置业首席执行官徐明向《每日经济新闻》记者表示，澳洲有200多家金融机构可以提供海外人士贷款，对贷款者的要求也不尽相同，同时银行还需认可中介代理的项目，否则一切贷款都是空谈。
澳洲开始查收入证明是从今年3月开始，4月底西太平洋银行就宣布停止向海外人士发放贷款，当时就有媒体猜测是否与中国人推高澳洲房价有关。
但《澳大利亚金融评论报》报道称，关于中国人伪造收入证明的丑闻已经在澳洲银行界、中介间盛传，很可能这才是促使近日一些谨慎的大型银行停止向海外人士发放房贷的真正原因。
至于伪造收入证明的原因，&澳洲是个信用社会，所有的收入都要通过文件来表达&，徐明向记者透露，这个事件爆发的真正原因，其实是在澳洲的临时居民如移民、留学生等，需要用海外收入证明在澳洲投资房产。徐明表示，由于中国人的&灰色收入&、&现金收入&更多，这些在收入证明上无法呈现，但还款能力其实很强，中国人&有债必还&的传统在澳洲市场得以体现。
尽管如此，澳洲政府还是更愿意相信有着稳定银行流水，收入却不高的普通劳动者。加上澳洲政府非常欢迎海外资金投资澳洲房产，这便给一部分中介留下漏洞。由于澳洲银行愿意相信海外收入证明文件，澳洲中介便把申请贷款的流程变成&流水线&操作，连同收入证明甚至申请人签名都一同伪造。了解澳洲中介的徐明透露，很多时候申请贷款的中国人还没有提出需求，中介就已经把收入证明文件伪造好了。
《澳大利亚金融评论报》调查发现，澳新银行和西太平洋银行涉及伪造收入证明的贷款总额达10亿澳元，占两家银行共8370亿澳元住房贷款的0.12%。这其中，只有0.4%超过3个月还贷。
会影响中国人在澳洲买房吗？
在徐明看来，这件事对中国人在澳洲购房投资并不会产生太大影响。首先，澳洲银行停止向海外人士发放房贷或提高申请门槛，对铁鱼置业而言，相当于澳洲银行已经帮他们剔除了一小部分资金实力较弱的客户，而对于有实力的客户，无非就是在澳洲贷款额度变小，提高首付比例而已。
徐明也向记者表示，在澳洲投资房产的中国人，申请海外贷款仍占大多数，全款比例只有10%左右。
作为澳洲四大行之一的西太平洋银行表示，对这种欺诈行为零容忍，但是对海外收入证明的调查又十分困难，在其看来，驱使他们调整政策的主要原因是资本和资金的需求。
根据巴塞尔协议Ⅲ的内容，借款给以来自海外收入为主的海外人士是银行一笔较大的资本支出，这也将减少这部分产品的资金回报。澳新银行采取的策略就是不断调整产品价格。
最近，澳洲联储下调利率至1.75％的历史新低，这可能进一步推动澳大利亚已经泡沫化的住房市场。值得注意的是，今年是澳洲的选举年，为广大澳洲居民的需求发声或许是今年澳洲政策的主基调。
澳大利亚房价指数提供者&RP数据&显示，截至5月8日的最近3个月中，澳大利亚房价再次加速上涨，年化资本增值超过10%。
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