房价在上涨，楼市能够回到居住功能吗？
房价在上涨，楼市能够回到居住功能吗？
&&& 这里的房价上涨，一是指现在的房地产市场是以投资为主导的市场的房价上涨，如果是以消费为主导的市场房价上涨，上面这个问题没有意义；二是指十九大报告给中国的房地产市场定位，规定“房子是住房的，不是炒的”，其实也是说，当前中国房地产市场还是没有回到居住功能，否则不需要中国的房地产市场重新定位；三是从当前中国现实房地产市场的情况来看，出台房地产市场调控政策之后，一线城市及二线热点城市的住房销售急剧下降，但是房价不仅没有下跌（只有少数城市房价下跌），反之这些出台房地产调控政策的城市房价还在上涨。而这种现象正是投资性房地产市场的特征。所以，文章的标题就是指，如果投资性的住房市场的价格还在上涨，那么即使出台许多房地产调控政策，这些城市的房地产市场能够回归到居住功能吗？答案肯定是否定的。
国家统计局所公布的9月70个大中城市住宅价格显示，9月份这些城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个（8月为46个），持平的8个，下跌的18个。也就是说，即使从环比看，9月份国内绝大多数城市（占比达63%）的房价在上涨，而且一些城市房价　　环比上涨幅度还相当的大。比如安庆（环比上涨0.9%）、南充（环比上涨0.8%）、济宁（环比上涨0.8%）、哈尔滨（环比上涨0.8%）、长春（环比上涨0.8%）等；也就是说，如果按照这样的房价上涨幅度，2017年房价上涨仍然在两位数以上。但环比下跌的城市仅是占比26%，而且除了个别城市的房价环比幅度大一点之外，如泉州（环比下跌0.8%），其他城市都很小，甚至于0.1%（如北京），根本就可忽略不计。或者说，这种数计还有可能是城市地方政府操纵的结果。
从同比看，8月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的67个，同比下跌的3个。不仅房价上涨城市所占的96%以上，而且涨幅远大于下跌的幅度。如西安（同比上涨14.9%）北海（同比上涨14.2%）扬州（同比上涨13.3%），有近20个城市的房价上涨在9%以上，只有3个城市下跌，如深圳（同比下跌3.8%）和成都（同比下跌2.8%）。
也就是说，以同比看，房价上涨最高的西安，其新建商品住宅价格达14.9%，长沙、沈阳和南宁等城市的新房价格涨幅也超过10%，位居全国房价涨幅前列。环比方面，长春、哈尔滨、沈阳、西宁、贵阳、乌鲁木齐等城市进入了全国房价环比增幅前10%的城市。也就是说，除了一线城市及二线热点城市之外，其他省会城市的房价都在上涨，而且上涨幅度不小。同时，除了国家统计局所公布的70个大中城市之外，其他三四线城市的房价同样在上涨，其房价涨幅同样是很大。也就是说，二三四线城市的房价仍然处于过热之中。
现在的问题是，一线城市的房价过热过高，其价格早就上涨到5-10万元一平方米，如果地方政府的房地产调控政策是要把这些城市的房价水平稳定在这上面而不下跌，那么这种房价水平对于一般的居民来说，或对绝大多数购买为居住的居民来说，他们有能力进入这样的房价市场吗？如果不能，那么这些城市的住房如何可回归到居住功能。即使政府可以提供一些保障性住房及增加出租房，但是对于保障性住房来说，其适用范围是非常非常有限的。而对增加出租房价来说，如果市场的房价维持一个十分高的水平，那么租赁市场的租金同样会走得很高，不少既很难承受高房租，也不愿意进入住房租赁市场。在这种情况下，这些城市的住房市场要回归到居住功能不可能。尽管政府在建造一些公有产权住房，但是建造这类住房同样会十分有限。
而对二三四线城市来说，由于房价仍然处于过热的状态下，多数人购买的住房都是用于投资。因为，这些城市居民住房所占有比重会非常高。比如三四线城市的居民其家庭住房占有比例，并非是每家庭一套，而是每人一套是十分普遍的事情。现在不少居民利用过度宽松的信贷政策及税收政策进入房地产市场，除了少数改善性之外，多以用于投资。这也是当前二三四线城市房地产调控仍然火热的根本所在。如果是这样，这些城市的房地产市场同样是无法回归到居住功能的。所以，对于当前国内房地产市场的问题，政府职能部门如何还是走在房地产市场调控的老路上时，是不可能让中国房地产市场回归到居住功能的。
&&最后修改于
请各位遵纪守法并注意语言文明& &易宪容：房价下调是房子回到居住功能的唯一选择易宪容：房价下调是房子回到居住功能的唯一选择日来源：百度百家责任编辑：fengyingjie 中央领导人一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。可以说，这是对十几年来的中国房地产市场最为清楚明确定位。它不仅是对当前中国房地产市场许多问题拨乱反正的根本原则，也是把中国房地产市场带上健康发展的之路及保证中国房地产市场重新成为未来经济增长动力的根本原则。如果中国能够把这个原则落实到房地产各项政策并形成有关房地产市场的各种法律制度，那么中国的房地产市场一定会走健康持续稳定发展之路。最为简单的例子，就是德国，德国的住房基本上是界定为消费或居住的功能，由此这样，德国不仅没有发生房地产市场上的各种问题，而且其经济增长保持了几十年长盛不衰。可以说，尽管目前欧盟经济迟迟无法复苏，但德国的经济增长从而没有停止过。
那么对中国来说，“房子是用来住的，不是用来炒的”其基本含义及现实意义又是什么呢？这个原则对住房的定位就是明确指出中国所有生产的住房的经济功能只是用于消费而不是用于投资赚钱，住房只能用消费或居住，而不可成为投机炒作或赚钱的工具。这是解决当前中国房地产所有问题的根本之道。如果按照这个原则，也就意味中国的住房市场的价格要回归理性，回归到住房消费者有支付能力购买的价格水平上。如果中国住房市场价格不能够回归到住房消费者有支付能力购买的价格水平上，那么房地产市场性质要由投机炒作或投资的住房回归到消费为导的住房是不可能的。
因为，近十几年来，由于中国的房地产市场一直不能够对住房的性质作出清楚明确的定位，而是把住房投机炒作的功能及住房的消费功能混为一谈。而当前房地产市场的产品完全是由市场化的方式定价，中国房地产市场产品的价格完全是由买卖双方对价结果。在这种情况下，由于购买住房投机炒作或投资者永远出价高于住房的消费者，中国住房就是这样经过十几年住房投机炒作者与住房消费者的博弈或对价，最后中国这个住房市场基本上成了住房投机炒作或投资者为主导的市场，绝大多数住房消费基本上排斥在市场之外，特别高房价的一线城市更是把95%以上的住房消费者排斥在住房市场之外。
如果一个住房市场房价顶到天花板上，如果一个住房市场完全成了住房投机炒作者为主导的市场，如果一个住房市场把95%以上的住房消费者排斥在市场之外，那么这个房地产市场性质要发生转变，或由住房投机炒作的功能转化为消费的功能，只有让房价下调才有可能。也就是说，只有让房价下调，才可能逐渐恢复住房市场的消费功能，而且房价下调的幅度越大，住房消费者进入市场的支付能力越高，中国房地产市场的性质和功能转变的可能性就越大。如果希望住房市场价格不下调而又让住房市场回归到消费功能，这是几乎不可能的事情。如果住房市场的价格不下调，中国的房地产市场要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个基本原则也是不可能的。
从最近以来出台的房地产调控政策及不少职能部门政府官员的言论来看，这些政策表面上是要对住房市场重新定位，要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则，但是无论是从地方政府出台的房地产调控政策的意图还是效果来看，基本上是与“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则或是相差很远，或是背道而驰。
比如，房地产调控政策出台之后，不少政府职能部门就大力鼓吹说这些调控政策是如何有效果，是如何达到了目的。但是实际上即使是2016年房价疯狂上涨20多个城市，房地产调控政策出台之后住房销售是有所下降，房价疯狂上涨有所收敛，但根本就没有看到哪个城市房价在下调的。北京市政府则出来说，2017年房地产调控只要保证房价环比不上涨就行了。这真是天大笑话。上一年的房价疯狂上涨时，可以一年上涨100%，如果每个月房价环比下跌百分之零一（这也是环比不上涨），那么北京市的房价要恢复到2016年初的水平不得要花10年以上时间了。不少政府官员就是玩的这种文字游戏。如果这样北京的房地产市场要回到“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则上不知道是猴年马月。
还有，最近一些城市表面上是要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这个房地产市场基本原则，纷纷出台房地产市场限购政策，比如最近杭州等城市规定本地居民不可购买第三套住房，只可购买二套住房；外地居民不可购买第二套住房，只能够购买一套住房等。其实这些限购政策不仅不是在落实中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的这个基本原则，反之是这些城市政府的房地产市场的一种饥饿营销。这些房地产调控就是明确告诉当地居民，赶快就购买住房吧，你有两个购买住房指标，否则就浪费了；同样也告诉外地居民赶快在该城市购买住房吧，你有一个购买住房指标等。
试想，如果政府的房地产政策不能够用税收对住房交易事中及事后限制，投资者购买一套住房都可用于投机炒作或投资，那么购买两套以上的住房如何不可用投机炒作呢？因为本地居民有两套住房，外地居民也许其全部的住房肯定会多于两套以上。如果当前各城市的房地产限购政策或房地产调控都是这样，都在鼓励住房投机炒作，那么“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则如何来落实，中国的房地产市场如何回归到消费的功能。
可见，中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本原则，让它真正落实，就得让房价逐渐下调，这是当前中国房地产市场回归消费功能唯一选择，否则要这个原则要落实是根本不可能的。但对不少地方政府来说，表面上是在出台各种房地产市场调控或限制政策，但实际上是让房地产市场炒作更是疯狂的市场饥饿营销，而这些房地产市场调控只能与中央政府的房地产基本原则背道而驰。 相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域桥东区桥西区任县开发区威县七里河新区腾冲旅居地产临西县邢东新区平乡县柏乡县广宗县巨鹿县临城县隆尧县南宫市南和县内丘县清河县新河县邢台县宁晋县沙河市价格<input name="group[price]" type="radio" value="0<input name="group[price]" type="radio" value="-5000<input name="group[price]" type="radio" value="-6000<input name="group[price]" type="radio" value="-8000<input name="group[price]" type="radio" value="-10000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市新房：　　在3月1日的中央财经工作小组会议上，中央领导人再次强调，要紧紧把握“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；要引导投资行为，合理引导预期，保持市场稳定。可以说，这是中央领导人再次对中国的市场清楚明确定位，而这个定位应该是现在及未来中国市场发展的总原则。可以说，如果按照这个市场的定位，不仅能够把中国市场带上健康持续发展的方向，也能够让中国市场重新成为未来中国经济增长的最大动力。因为一个很简单的逻辑，住房的居住功能永远会大于住房的投资功能。在这个原则下，这不仅能够解决全国绝大多数居民基本的生存条件问题，也能够让更多的居民有能力进入住房市场，能够让中国的绝大多数居民分享到中国经济建设的成果，而不是如现在以投资为主导的住房市场，把整个社会的财富短期内向极少数人聚集。
　　现在的问题是，“住房的基本功能是居住功能或消费功能”，如何让这个中国市场持续健康发展的原则得以落实。在这个方面，成功的经验多得是，如欧洲各国特别是德国，关键是如何来学。当前政府职能部门有思路是，比如对房价上涨比较疯狂、房价高的热点城市，一方面采取限制住房投机炒作宏观调控（限购限贷），另一方面要增加土地供给、增加住房供给。还有部门则认为要整顿市场秩序，对于那些在炒作的中介机构严厉打击等。最为重要是采取调控的一城一策或因城施策。可以说，如果仅是采取这些行政性的限购限贷，仅是增加住房供给，而不是用信贷政策及税收政策在事前、事中及事后严厉地限制住房的投机炒作，让中国的市场真正回到居住或消费功能，让中国住房市场成为一个以消费者为主导的市场，那么要引导当前市场投资预期是根本不可能的。如果中国的市场预期不逆转，要落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这个基本原则也是不可能的。因为，只要有利可图，市场投资者就能够千方百计地冲破当前调控的行政限制。下面这个案例就是最好的说明。
　　根据《经济参考报》报道，在北京这样的一线城市，房价较高，又受到调控政策的影响，向银行或类金融机构借款大规模炒房并不易，于是有一些炒房者把目光投向了燕郊、固安、永清等北京的周边地区，而所谓“集资购房”则成为其撬动资金杠杆的主要方式。
据记者报道说，有一个安徽农村来小青年，10年前来到北京，开始是以擦皮鞋的营生，现在则成了一个团购房产微信大群的群主。这个小青年几天年前先在合肥购买了一套房子，以20多万元买入，后来这套住房以30多万元卖出。在用这笔钱还清了家里的外债后，然后又掏了11万元作为首付在燕郊购买了一套60多平方米房子。受此启示，后来他又以集资购房方式，组织一个住房集资投资群，有200多人。而他这个投资群200多人就在河北永清买了一百多套房子。再加上前几年买加起来购买住房两百多套了。
　　这个年青人说，如果按照前年永清每平方米5000元的市场价来看，四个人合伙买房，首付六万元，每个人出1.5万元，按照现在永清二手房的市场价1.2万元来计算的话，只要把房子卖掉就能赚取50多万元的收益，短短一年每个人净赚十多万元，投资杠杆能达到十倍以上。而这些，单个投资者这样做是不可能达到这样的收益的。所以，目前这种集资购房在不少地方十分盛行。
　　这个案例说明了什么？一是如果不能够用严格的税收政策对住房的功能进行限制或清楚界定，在这种情况下，只要房价在上涨，住房市场投资价值就会显现出来，那么投资者就会进入这个市场，而不在于是热点城市还是非热点城市。从1月份的数据来看，在全国70个城市中目前房价还在上涨的城市有45个。如果这些城市没有采取限制政策，投资者就会进入这些市场。1月份个人住房按揭贷款创历史最高记录就是对此最好的注释。
　　二是政府政策根本就不要小看民间投资者的智慧，只要住房的性质没有区分清楚，而且政府又鼓励居民进入住房投资者，那么无论是有能力的住房投资者还是能力相比较弱的住房投资者，他们都会千方百计地涌入这个市场。这个案例就表明手中持有财富很少的农村居民都能够通过集资的方式进行住房投资，那么其他居民更是会涌入这个市场了。如果大量居民涌入住房市场投资，手中持有几百套住房，那么这些小城市的住房价格岂能不炒作疯狂上涨？当前的因城施策或一城一策，实际上是在鼓励地方政府来推高房价，鼓励住房投资者涌入这些城市炒作住房市场，因此就这个城市原有的居民来说，住房条件都不会太差。最近北京周边城市也开始采取所谓的限购政策实际上就是一种鼓励投资者涌入这些城市住房投机炒作的一种饥饿营销。
　　三是当前因城施策的政策实际上是要让2016年热点城市房价上涨的疯狂一个又一个地向全国许多城市蔓延，并等到这些非热点城市房价上涨疯狂之后，再来一次又一次调控或饥饿营销，及最终出台限购政策。如果这样，这不仅会把泡沫向全国各城市蔓延，也将把一批又一批的住房投机炒作者严重地套在住房市场。这时地方政府及开发商成了最后赢家，但是这些住房投资者则成了最后输家，而中央的“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则也抛到九霄云外。
　　总之，如何来落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的原则，就得真正出台适用全国的限制住房投资炒作的信贷政策及税收政策，否则中国的投机炒作预期难以改变。易宪容:楼市居住的功能定位就得用税收严厉限制
社科院金融研究所研究员易宪容在其博客中发文表示，房地产市场的功能回归，这是把握到当前中国房地产市场问题的症结关键所在。
而对于当前中国房地产市场出现的问题，如一线二线城市房价疯涨、三四线住房库存化严重，易宪容认为，这些问题都与房地产市场功能定位不清有关。他指出，其中最大的问题就是当前这些城市的住房基本上成了一种投资赚钱的工具，远离住房的基本功能。
“让中国房地产市场功能回归，回归到居住的功能，回归到消费的功能，政府就得用税收政策来严格限制，而不是用所谓限购政策来控制”。易宪容坦言，对住房投资投机者来说，他们购买住房的目的是为了赚钱，仅用现在所谓的限购政策，很难让中国房地产市场回归到居住的功能，甚至有可能产生扭曲而又回到投机炒作的功能上。
最后在税收政策方面，易宪容直言当前最为便利的税收政策便是启动房地产交易税及房地产交易所得税。
“房地产交易税和房地产交易所得税是针对个人交易住房所得的利润，把房产交易利润收回后，投机炒作则无利可图，这样才能让住房的功能回归居住。”
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易宪容：房价在上涨 楼市能够回到居住功能吗？
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国家统计局所公布的9月70个大中城市住宅价格显示，9月份这些城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个)，持平的8个，下跌的18个。也就是说，即使从环比看，9月份国内绝大多数城市(占比达63%)的房价在上涨，而且一些城市房价环比上涨幅度还相当的大。
这里的房价上涨，一是指现在的房地产市场是以投资为主导的市场的房价上涨，因为如果是以消费为主导的市场房价上涨，上面这个问题没有意义；二是指党的十九大报告给中国的房地产市场定位，规定“房子是用来住的，不是炒的”，其实也是说，当前中国房地产市场还是没有回到居住功能，否则不需要中国的房地产市场重新定位；三是从当前中国现实房地产市场的情况来看，出台房地产市场调控政策之后，一线城市及二线热点城市的住房销售急剧下降，但是房价不仅没有下跌(只有少数城市房价下跌)，反而这些出台房地产调控政策的城市房价还在上涨，而这种现象正是投资性房地产市场的特征。所以，文章的标题就是指，如果投资性的住房市场的价格还在上涨，那么即使出台许多房地产调控政策，这些城市的房地产市场能够回归到居住功能吗？答案肯定是否定的。国家统计局所公布的9月70个大中城市住宅价格显示，9月份这些城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为44个(8月为46个)，持平的8个，下跌的18个。也就是说，即使从环比看，9月份国内绝大多数城市(占比达63%)的房价在上涨，而且一些城市房价环比上涨幅度还相当的大。比如安庆(环比上涨0.9%)、南充(环比上涨0.8%)、济宁(环比上涨0.8%)、哈尔滨(环比上涨0.8%)、长春(环比上涨0.8%)等；也就是说，如果按照这样的房价上涨幅度，2017年房价上涨仍然在两位数以上。但环比下跌的城市仅是占比26%，而且除了个别城市的房价环比幅度大一点之外，如泉州(环比下跌0.8%)，其他城市都很小，甚至于0.1%(如北京)，根本就可忽略不计。或者说，这种计数还有可能是城市地方政府操纵的结果。从同比看，8月70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的67个，同比下跌的3个。不仅房价上涨城市所占的比例在96%以上，而且涨幅远大于下跌的幅度。如西安(同比上涨14.9%)，北海(同比上涨14.2%)，扬州(同比上涨13.3%)，有近20个城市的房价上涨在9%以上，只有3个城市下跌，如深圳(同比下跌3.8%)和成都(同比下跌2.8%)。也就是说，以同比看，房价上涨最高的西安，其新建商品住宅价格达14.9%，长沙、沈阳和南宁等城市的新房价格涨幅也超过10%，位居全国房价涨幅前列。环比方面，长春、哈尔滨、沈阳、西宁、贵阳、乌鲁木齐等城市进入了全国房价环比增幅前10%的城市。也就是说，除了一线城市及二线热点城市之外，其他省会城市的房价都在上涨，而且上涨幅度不小。同时，除了国家统计局所公布的70个大中城市之外，其他三四线城市的房价同样在上涨，其房价涨幅同样很大。也就是说，二三四线城市的房价仍然处于过热之中。现在的问题是，一线城市的房价过热过高，其价格早就上涨到5-10万元一平方米，如果地方政府的房地产调控政策是要把这些城市的房价水平稳定在这上面而不下跌，那么这种房价水平对于一般的居民来说，或对绝大多数购买为居住的居民来说，他们有能力进入这样的房价市场吗？如果不能，那么这些城市的住房如何可回归到居住功能。即使政府可以提供一些保障性住房及增加出租房，对于保障性住房来说，其适用范围是非常非常有限的。而对增加出租房价来说，如果市场的房价维持一个十分高的水平，那么租赁市场的租金同样会走得很高，不少人既很难承受高房租，也不愿意进入住房租赁市场。在这种情况下，这些城市的住房市场要回归到居住功能不可能。尽管政府在建造一些公有产权住房，但是建造这类住房同样会十分有限。而对二三四线城市来说，由于房价仍然处于过热的状态下，多数人购买的住房都是用于投资。因为，这些城市居民住房所占有比重会非常高。比如三四线城市的居民其家庭住房占有比例，并非是每家庭一套，而是每人一套是十分普遍的事情。现在不少居民利用过度宽松的信贷政策及税收政策进入房地产市场，除了少数改善性之外，多用于投资。这也是当前二三四线城市房地产调控仍然火热的根本所在。如果是这样，这些城市的房地产市场同样是无法回归到居住功能的。所以，对于当前国内房地产市场的问题，政府职能部门如果还是走在房地产市场调控的老路上时，是不可能让中国房地产市场回归到居住功能的。(作者系经济学家，原中国社科院金融研究所金融发展室主任)
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