海外房产：狂掷2100亿！中国人究竟有多爱在美国买房？_突袭网
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海外房产：狂掷2100亿！中国人究竟有多爱在美国买房？
编辑：王亮
根据戴德梁行发布的《全球房地产投资制胜之道》报告，截至今年6月，全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元，与上年同期相比增长4%。这份报告针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据大城市吸引资金能力进行了排名。戴德梁行指出，从去年7月到今年6月，排名前25位的城市，吸引投资额占据全球房地产市场投资总额的一半，有13个位于美国、6个位于欧洲，另有6个在亚太地区，纽约连续第六年成为最受欢迎的海外投资市场。全球房地产投资前25个城市数据来源（戴德梁行及RCA）中国人花2100亿在美买房位列全球第一近几年，随着国内各地限购政策的步步升级，投资国内房产的热度逐渐降温。然而，投资海外房产的热潮却是一波高过一波。在众多海外房产市场中，选择赴美买房的人群不在少数，因为他们看到的是美国房产市场的稳定性和潜在的丰厚回报率。据美国地产经纪人协会 (NAR)统计，2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元，相比于去年同期1026亿美元增长了49%。位列前五位的国家分别是中国、加拿大、英国、墨西哥及印度，较之去年同期均有所增长。全美2017年房价普遍上涨根据最新出炉的全美标普/凯斯?席勒房价指数（S&P/Case-ShillerHouse Price Index），全美的房价普遍上涨，平均较去年同期增长6.52%。从全美20大城市来看，2017年较去年同期相比都普遍上涨，其中美国西岸的西雅图增长最快，较2016年同期增长了13.21%，增速最慢的是华盛顿DC，也达到了3.35%。可以看出年度，全美的房产市场依旧处于上升期。全美2017年8月房价较上月相比，也是普遍增长，其中增长最快的为洛杉矶和拉斯维加斯，洛杉矶单月增长高达1.09%，拉斯维加斯紧跟其后，单月增速达0.99%。，波士顿房价7个月环比增长高达1.11%。整体美国房产市场8月除了旧金山以外较上月都呈正增长趋势。全美五大华人最多城市房产表现纽约：高端房产较去年缓慢上涨，中低端房产增势强劲2017年纽约市整体房产市场较去年相比增长4.42%， 46万美元以上的高端房产较去年相比增长2.96%，增长水平与历史水平相比较为缓慢。而46万美元以下的中端房产增长6.68%，增速接近近3年的最高水平。波士顿：各类房产房价增速上升，其中普通房产增速最快波士顿房产市场较去年同期整体增速达6.97%，低中高端房产价格增速都有所上升，其中35万美元以下的房产增速接近近三年的最高水平，达到9.52%。而35万美元以上的房产增速也保持了近几个月的上升趋势，增速不断上升，发展势头良好。芝加哥：各类房产增速缓慢上升芝加哥各类房产的房价增速环比都有所上升，整体市场较去年同期增长3.86%。其中，中低端房产市场达7.80%。与历史的增速水平相比，8月份的房产增速仍处于增长期。洛杉矶：各类房产增速平稳，其中高端房产增速放缓洛杉矶整体房产市场较去年同期相比增长6.16%，保持了2015年以来的平稳的增长水平。其中低于53万美元的房产增速最快，达到了9.79%，而80万美元以上的高端房产增速有所放缓,保持在4.60%。旧金山：各类房产增速平稳，其中高端房产增速放缓与洛杉矶类似，旧金山各类房产也基本维持在去年一年的增长水平。其中63万美元以下的房产增速最快，维持在8.81%。而100万美元以上的高端房产价格增速维持在去年左右的水平，为4.21%。11月陕西侨外活动预告：主题：美国排期应对策略&侨外EB-5项目汇报时间：（周六） 14:00-17:00地点：西安?雁塔区雁引路亮宝楼主题：走进英联邦国家时间：（周六） 14:00-17:00地点：西安高新区都市之门C座20层会议中心更多精彩 >>>||||||||||
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海外房地产投资谨防风险
前瞻网摘要：
中国人投资房地产的范围已扩展至全球各国，&温州式&炒房已席卷各个角落。在中国房地产市场价格下行趋势越来越明显的情况下，海外置业正成为中国热钱的一大投资方向。在全球各国的苍茫大地上，中国人正在将&温州式&的炒房行为漫延至各个角落。
&30万能买美国独立屋&、&7年澳洲房价翻一番&、&15.6万元买下美国1000平方米土地&??这些华丽的宣传口号对于中国置业者来说吸引力巨大。在中国房地产房价下行趋势越来越明显的情况下，海外置业正成为中国热钱的一大流向，并且这种趋势将愈演愈烈。今年一季度，全国各地的春季置业房展会中各大国家的海外置业展馆占据了房展会现场的半壁江山，与此相匹配的也是购房者关注热情的不断增加。
中国人海外置业的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。从多家国际房地产代理行了解到，虽然移民、留学等传统需求仍是海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶层由此加紧了对海外房地产项目的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。
欲罢不能的海外投资
杨先生，46岁，温州人，2003年由于女儿读书的需要，他在女儿学校的学区内购置了一套别墅。这是他的首次海外置业，随后考虑再购买一个农场。
罗女士，32岁，由于本身在上海已经购置了2套住房，已经处于限购范围内，她将目光投至了海外。&目前，正在看澳洲的一套别墅&。
2011年初，一名浙江籍投资客在新加坡中心城区买下一套定制豪宅，400多平方米的&大平层&单价折合人民币高达22万元每平方米，总价达1亿元左右。
短信、网站、传单...到处都有海外房产推介的身影，他们往往选择一个，进行集中式的推介。不论是出于什么目的，前来参加推介会的购房者们对于海外置业都显示出雄心勃勃，欲罢不能。
从推介的具体项目来看，从公寓到别墅豪宅，再到岛，甚至是土地。这些对于中国内地购房者来说，巨大的吸引力即是性价比。同样的价格，在中国的一线城市的中心区域，甚至只能购置一个厕所。
数据显示，由于受到中国内地房地产调控政策影响，过去一年，中国一线城市的主流房价一直在下降，这使得内地高净值人士开始观望其它投资选择，纷纷将重点转向商业物业及海外豪宅市场。
分析人士称，和前几年相比，现在中国人海外置业数量明显上涨：&尤其是去年，由于国内房产市场出现紧缩，严厉的&限购&、&限贷&政策让手有余钱的买房人投资路径变窄，纷纷将投资目光转到国外。&
从海外置业的区域范围来看，不仅仅包括澳洲、美国、加拿大等传统的投资国家，现如今投资的触角更深入至东南亚、南美、北欧等区域。
海外高端项目购买力巨大
前瞻产业研究院的一份报告指出，外国买家去年在新加坡买走了5246套私宅，比2010年高出20.4%。其中，中国买家&功不可没&。
2007年后澳洲也掀起了一波投资热潮，目前国内海外置业市场上最主要的房源供应地即是澳洲。
随着近年来澳洲对移民门槛的提高，及房价上涨等因素，海外置业正出现分流趋势，其中美国和加拿大成为两大主要分流国家。&
2011年，美国新屋成交量约31万套，其中中国买家占9%，而旧房的成交占比更高。&如今，连上亿美元的高端房产，中国人也表现出强劲的购买力。
2月，美国当地媒体以大篇幅报道了华人在曼哈顿购入一套上亿美元房产的新闻。据了解，去年底开始，又有一批来自北京、上海的买家，组团到美国看房。
有关人员称，与过去海外置业多为投资移民、获得永久居住权或子女入学考虑不同，近年来去海外纯投资房产的案例激增。去年年中，就有一名投资客刚在日本置产。
根据前瞻产业研究院提供的统计数据显示，去年在伦敦置业的海外投资者中，中国的买家只占到了3%，但在今年上半年，这一比例已经跃升到了10%。据了解，目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以浙商为代表的中国购买者居多。
移民的持续推动
海外置业激增背后并非仅仅是中国人对买房投资偏好，移民与留学或为重要因素。
据统计，中国个人资产在600万元以上的高净值人群达到270万人，其中85%有计划送孩子出国留学。专家预计，他们中的相当一部分会在海外买房。
业内人士认为，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加。在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆局面。同时，相对于国内的限购、限贷等政策，海外一些国家的贷款政策较为宽松且利率较低，于是，逐利的资金越来越多地投向海外房产市场。
一方面需求在不断增加，一方面从投资国家的政策来看，对于中国人的海外置业大多持支持欢迎的态度。以加拿大为例，当地媒体认为，目前这一波加拿大房地产牛市，得益于加拿大经济的快速复苏及较低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关。
&次贷危机之后，美国的移民政策出现放松趋势。&一位房地产业人士表示，为了加快美国国内经济复苏，从去年下半年开始，美国不断放出政策利好消息，从两名美国参议员提出旨在向美国至少斥资50万美元(约合人民币310万元)置业的外国人，提供居留签证的法案，到年初美国总统奥巴马对中国游客签证能力提高40%，为更多中国人前往美国提供了便利，这对于国人而言，提供了更多的海外置业机遇。
收益与风险并存
投资的高回报，往往就伴有高风险。
在海外置业一头热的情况下，海外投资所存在的风险必须正视。
市场人士提醒，无论海外置业还是国内置业，专业和品牌都成为购房者重点考虑的问题之一。除此之外，投资者必须应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。
&境外购房需考虑到当地的物价、人力资源价格等因素，一些国家或地区还对房地产的维护有要求。如果买房只是空置，有可能要承受较高的税费，建议购房人先算清楚账再出手。&一名境外房地产项目代理人士说。
另一方面，投资移民相关办理手续复杂，专家提醒，为避免在办理过程中才发现自身不满足移民的条件，造成不必要的经济损失，投资者一定要认真研究移民国的法律和政策。
此外，无论欧洲、美洲还是大洋洲，气候环境及地理风貌都与亚洲相差极大，当地人的工作和生活方式也不尽相同，很多因素是买家难以凭经验预测的。
&对于投资者来说，根据自己的不同目的选择不同的区域和产品。如果追求投资价值，澳洲和加拿大也是比较好的选择。如果追求租金回报，选择CBD区域或者学区房和海边的度假村，这样投资回报比较高。追求投资空间的话，美国和欧洲是一个比较好的选择，因为经过前期一定幅度的下跌，目前出现了相当有价值的项目在市场上，这或许是一个投资契机。&
对如何防范海外置业风险，房地产业专家也指出，海外投资对中国人来说是一个新鲜事物，所以一定要花时间去了解当地对房地产的相关政策和信息，对税费、汇率变动、政治风险等细加甄别与考虑，以防投资风险。
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新西兰等国限制外国人买房 海外房产投资风险上升
21世纪经济报道&&&&
国内楼市政策频出，限制外国人购房的国家也越来越多。
国内楼市政策频出，限制外国人购房的国家也越来越多。10月31日，新西兰正式宣布明年将禁止外国人买房。此外，加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。各国此举，意在提高外国人买房门槛，保障本国人民住房需求，也意味着各国的房地产投资在阶段性收窄。随着各国楼市价格虚高，以及各类税收、外汇管制等政策，海外房产投资的风险在加大。各国&限购&潮新西兰新上任总理、工党领袖Jacinda Ardern日前宣布，2018年年初将禁止海外买家在新西兰购置房产，该禁令适用于非新西兰居民或非新西兰国籍人士，澳大利亚人除外。Jacinda Ardern表示，将修改新西兰现有的《海外投资法》，将民用住宅定义为敏感资产，以此保护新西兰人民的家庭和利益，阻止外国投机者购买房屋抬高房价。这一政策在新西兰本土受到欢迎，新西兰本地英文媒体Stuff发起的投票结果显示，在3400名参加投票的网友中，77%的人认为应禁止海外买家在新西兰购置房产。新西兰学界不少人认为，工党虽然宣布要禁止外国人买房，但具体细则还没有出来，怎么实施，没有确切说法。只有一个主导思想就是，不能让外国人买新西兰的现有住宅房屋，但是可以买期房，以推动新房建设。居外网驻澳洲新西兰业务总监卢静表示，新出台的限购可能会引发买家提前行动，&如在悉尼有个买家，在限购举措出台那天的半夜12点之前的15分钟完成购楼交易。&出台&限购&政策的不只是新西兰，一直以环境优美、居住条件良好著称的澳大利亚也频出政策。根据中信证券数据显示，年，移民流入总量约505.5万人，而在这期间，澳大利亚人口增加量仅约340万人。随着移民人数大增，澳大利亚房价也随之上涨。据房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，澳大利亚8个州和领地的首府，在截至今年3月底的12个月内的平均房价上升了12.9%，是自2010年5月以来的最高涨幅。于是，2015年起，澳大利亚相继出台过&海外买家不得购买二手房&&添加空置税&&提高土地税&&征收更高印花税&&取消海外资产可在澳洲银行贷款&等政策，试图控制澳洲的房价。在多重控制房价政策效果不明显的情况下，今年7月1日起，澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%的印花税，是去年的2倍。新南威尔斯州及昆士兰州，也对外国买家额外征收8%及3%的印花税。新西兰楼市和澳大利亚楼市颇有相似之处，其政策效果如何必将对其他国家产生影响。位于太平洋另一侧的加拿大，也在狙击楼市投资方面祭出大旗。2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策，即外国人或外国企业在当地购房时，除其他税种仍需按足额缴纳外，还要一次性加收15%的转让税（PTT）．同时，由于温哥华楼市调控，多伦多成为外国买家的新目标。而多伦多在2017年4月推出16项&公平住房计划&，包括向海外买家开征15%的&非居民投机税&、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等，以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨。英国也在进行印花税改革，2014年底，时任财政大臣的George Osborne在《秋季预算报告》里提出印花税改革，要求国内外第二套房购买者，在原有的递进式印花税基础上每级多缴纳3%的税。近期，据英国媒体《星期日电讯报》称，为帮助年轻英国人首次购房，财政部正在起草限制海外买家在英国购买房产的计划。海外房产投资风险增大一系列抑制楼市投资政策的出台，除为了帮助本国人买房之外，还在于各国意识到了楼市房价的泡沫。瑞银9月底发布《全球房地产市场泡沫指数》报告，并编制了全球房地产泡沫指数来衡量各大城市房地产市场泡沫的大小，其中多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼等8个城市房地产市场泡沫指数超过了1.5，意味着存在泡沫风险。这些城市的泡沫指数自2011年以来，上涨了50%，而其他金融研究中心过去5年间只上涨了15%左右。就加拿大来看，该报告显示，2016年多伦多市的房价增速开始加快，今年其房价在13年内实现了翻倍，与此同时，租金仅仅上涨了5%，而居民收入增幅还不到10%。而温哥华今年第二季度房价同比增速下降至7%，低于整个加拿大房价平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分别为3%和5%，因此最近几个季度温哥华的房价估值略有下降。但瑞银认为，温哥华的房地产市场仍有泡沫，意味着温哥华的房地产市场具有较大的下行风险和回调风险。据地产公司Re/Max公布数据，今年1-7月，加拿大的豪宅市场受温哥华及大多伦多地区冷却楼市措施之影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100万至200万元的房屋也受此阴霾影响，相比去年同期，成交量跌幅颇为严重。加拿大建筑业及土地发展协会数据显示，整个大多伦多地区今年9月份仅有352套在建低层新屋售出，而去年同期则高达1，295套，降幅达到73%。另以英国伦敦为例，经过通胀调整之后，现在的房价与5年前相比，上涨了近45%，与10年前金融危机爆发前的最高点相比高出了近15%。但是伦敦的家庭收入水平与2007年相比仍然低10%左右。对于海外投资者来说，除泡沫可能破灭带来的危机，也面临本国相关政策风险、外汇管制变化带来的风险。对于中国海外房产投资者而言，2017年起，外汇管制早已开始收紧，在个人客户购买外汇需填写的《申请书》上明确，&境内个人办理购汇时，不得用于境外买房等尚未开放的资本项目&。同时，将人民币换成外币也变难，今年7月1日起，《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》正式施行，该办法将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，调整了金融机构大额转账交易统计方式，并将可疑交易报告时限由10个工作日缩短为5个工作日。
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新西兰等各国限制外国人买房 海外房产投资风险上升
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新西兰正式宣布明年将禁止外国人买房。此外，加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。
新闻配图国内楼市政策频出，限制外国人购房的国家也越来越多。10月31日，新西兰正式宣布明年将禁止外国人买房。此外，加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策，限制外国人买房。各国此举，意在提高外国人买房门槛，保障本国人民住房需求，也意味着各国的房地产投资在阶段性收窄。随着各国楼市价格虚高，以及各类税收、外汇管制等政策，海外房产投资的风险在加大。各国&限购&潮新西兰新上任总理、工党领袖Jacinda Ardern日前宣布，2018年年初将禁止海外买家在新西兰购置房产，该禁令适用于非新西兰居民或非新西兰国籍人士，澳大利亚人除外。Jacinda Ardern表示，将修改新西兰现有的《海外投资法》，将民用住宅定义为敏感资产，以此保护新西兰人民的家庭和利益，阻止外国投机者购买房屋抬高房价。这一政策在新西兰本土受到欢迎，新西兰本地英文媒体Stuff发起的投票结果显示，在3400名参加投票的网友中，77%的人认为应禁止海外买家在新西兰购置房产。新西兰学界不少人认为，工党虽然宣布要禁止外国人买房，但具体细则还没有出来，怎么实施，没有确切说法。只有一个主导思想就是，不能让外国人买新西兰的现有住宅房屋，但是可以买期房，以推动新房建设。居外网驻澳洲新西兰业务总监卢静表示，新出台的限购可能会引发买家提前行动，&如在悉尼有个买家，在限购举措出台那天的半夜12点之前的15分钟完成购楼交易。&出台&限购&政策的不只是新西兰，一直以环境优美、居住条件良好著称的澳大利亚也频出政策。根据中信证券数据显示，年，移民流入总量约505.5万人，而在这期间，澳大利亚人口增加量仅约340万人。随着移民人数大增，澳大利亚房价也随之上涨。据房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，澳大利亚8个州和领地的首府，在截至今年3月底的12个月内的平均房价上升了12.9%，是自2010年5月以来的最高涨幅。于是，2015年起，澳大利亚相继出台过&海外买家不得购买二手房&&添加空置税&&提高土地税&&征收更高印花税&&取消海外资产可在澳洲银行贷款&等政策，试图控制澳洲的房价。在多重控制房价政策效果不明显的情况下，今年7月1日起，澳大利亚维多利亚州对外国买家额外征收7%的印花税，是去年的2倍。新南威尔斯州及昆士兰州，也对外国买家额外征收8%及3%的印花税。新西兰楼市和澳大利亚楼市颇有相似之处，其政策效果如何必将对其他国家产生影响。位于太平洋另一侧的加拿大，也在狙击楼市投资方面祭出大旗。2016年8月，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省出台重税政策，即外国人或外国企业在当地购房时，除其他税种仍需按足额缴纳外，还要一次性加收15%的转让税（PTT）．同时，由于温哥华楼市调控，多伦多成为外国买家的新目标。而多伦多在2017年4月推出16项&公平住房计划&，包括向海外买家开征15%的&非居民投机税&、扩大对房屋租金上涨的法规控制、开征房屋空置税等，以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨。英国也在进行印花税改革，2014年底，时任财政大臣的George Osborne在《秋季预算报告》里提出印花税改革，要求国内外第二套房购买者，在原有的递进式印花税基础上每级多缴纳3%的税。近期，据英国媒体《星期日电讯报》称，为帮助年轻英国人首次购房，财政部正在起草限制海外买家在英国购买房产的计划。海外房产投资风险增大一系列抑制楼市投资政策的出台，除为了帮助本国人买房之外，还在于各国意识到了楼市房价的泡沫。瑞银9月底发布《全球房地产市场泡沫指数》报告，并编制了全球房地产泡沫指数来衡量各大城市房地产市场泡沫的大小，其中多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼等8个城市房地产市场泡沫指数超过了1.5，意味着存在泡沫风险。这些城市的泡沫指数自2011年以来，上涨了50%，而其他金融研究中心过去5年间只上涨了15%左右。就加拿大来看，该报告显示，2016年多伦多市的房价增速开始加快，今年其房价在13年内实现了翻倍，与此同时，租金仅仅上涨了5%，而居民收入增幅还不到10%。而温哥华今年第二季度房价同比增速下降至7%，低于整个加拿大房价平均增速，其居民收入和房屋租金同比增速分别为3%和5%，因此最近几个季度温哥华的房价估值略有下降。但瑞银认为，温哥华的房地产市场仍有泡沫，意味着温哥华的房地产市场具有较大的下行风险和回调风险。据地产公司Re/Max公布数据，今年1-7月，加拿大的豪宅市场受温哥华及大多伦多地区冷却楼市措施之影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100万至200万元的房屋也受此阴霾影响，相比去年同期，成交量跌幅颇为严重。加拿大建筑业及土地发展协会数据显示，整个大多伦多地区今年9月份仅有352套在建低层新屋售出，而去年同期则高达1，295套，降幅达到73%。另以英国伦敦为例，经过通胀调整之后，现在的房价与5年前相比，上涨了近45%，与10年前金融危机爆发前的最高点相比高出了近15%。但是伦敦的家庭收入水平与2007年相比仍然低10%左右。对于海外投资者来说，除泡沫可能破灭带来的危机，也面临本国相关政策风险、外汇管制变化带来的风险。对于中国海外房产投资者而言，2017年起，在个人客户购买外汇需填写的《申请书》上明确，&境内个人办理购汇时，不得用于境外买房等尚未开放的资本项目&。同时，将人民币换成外币也变难，今年7月1日起，《非居民金融账户涉税信息尽职调查管理办法》正式施行，该办法将大额现金交易的人民币报告标准由20万元调整为5万元，调整了金融机构大额转账交易统计方式，并将可疑交易报告时限由10个工作日缩短为5个工作日。
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