眼眸深邃、轮廓分明、身材颀长，活生生的一幅画。
这在监狱民警看来，那么令人不可思议。
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　　问题：房地产一般纳税人，老项目，在收取预收款时，如何开票预缴？
　　答案：第一，根据《国家税务总局关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》规定：“第八条一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 房地产老项目，是指： （一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。……第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款&（1+适用税率或征收率）&3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。” 第二，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的规定：“九、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整以下内容，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)：…… (十一)增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。 “未发生销售行为的不征税项目”下设601 “预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”。 使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。” 因此，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。应预缴税款=预收款&（1+5%）&3%，销售自行开发的房地产项目预收款可以开具不征税发票。
　　来源：厦门市国家税务局网站
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客服邮箱：“营改增”后房地产开发企业预收款税务处理
国家税务总局2016年第18号公告规定， 房地产企业收到预收款一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。实务中开票及税务处理如下：一、房地产开发企业销售不动产收到购房人支付的定金、订金、意向金、诚意金等预付形式的款项，其中收到定金，视作预收款处理；收到订金、意向金、诚意金等其他形式的款项，不开具发票的，不视作预收款。房地产开发企业取得预收款，可使用602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开具增值税普通发票作为收付款凭证，并在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，该发票开具行为不属于《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项所指的“先开具发票的”情形。房地产项目过户时需要换开正式发票的，无需收回已采用上述办法开具收付款凭证。二、房地产开发企业销售不动产收到购房人支付的定金、订金、意向金、诚意金等预付形式的款项，如销售行为成立的，预付款项属于房屋价款的一部分，应计算缴纳增值税；如销售行为不成立的，预付款项无论是否退还购房人，均不属于增值税征收范围，不需要计算缴纳增值税。三、房地产开发企业销售现房，在不动产交付购房者之前取得的款项属于预收款，应按照3%的预征率预缴增值税，预收款已按适用税率或征收率开具增值税发票的，不再预缴。房地产开发企业收到预收款时如何开票_百度文库
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房地产开发企业收到预收款时如何开票
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房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税
房地产开发企业收到预收款应该怎么开票和交税
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如果选择的是一般计税法，假如收到110万元，开具增值税专用发票销售额=110/（1+11%）=100万增值税销项税=110/（1+11%）X11%=11万
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1，预收账款是企业的预收款，没有确认收入，承担以后要提供商品和劳务的义务。就是负债类的。2，预收账款是你们还没给对方货物，而对方先给你的钱，如果你将来不能给对方发货，还要把钱退给对方，所以预收账款不是资产。3，预收账款是你们还没给对方货物，而对方先给你的钱，如果你将来不能给对方发货，还要把钱退给对方，所以预收账款不是资产,是你欠了对方的钱,是负债。4，一笔款项虽然已经收到，但不符合收入确认原则，就不能按收入记帐，而必须作为预收帐款，到时符合收入确认条件时再予以冲减。人家把钱给你，你没有相应对价给别人时当然要确认为负债。5，假设如下两种情形：(1)你预收了1000元的货款，承诺1个月以后交付价值1000元的商品；(2)向朋友借1000元，约定1个月以后偿还，但1个月以后你没钱还，朋友从你这里取走了价值1000元的东西。
税法对跨年度预收账款有什么规定，是必须记收入吗
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三年以上的预收款必须记收入。《财政部、国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》第四条规定，企业除贷款类债权外的应收、预付账款符合下列条件之一的，减除可收回金额后确认的无法收回的应收、预付款项，可以作为坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：（三）债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的；《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》第十八条规定，逾期三年以上的应收款项，企业有依法催收磋商记录，确认债务人已资不抵债、连续三年亏损或连续停止经营三年以上的，并能认定三年内没有任何业务往来，可以认定为损失。根据以上文件的分析，逾期三年以上的应收款项一定条件下可以认定为损失，那么对对方来讲，三年以上未支付的应付款项（含预收款项）也应该要确认为收入才合理。
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房地产开发企业如何开票缴税？
(来源：桂林日报)
　　根据国家税务总局公告2016年第17、53号，房地产开发企业应按下列方法开具增值税发票和申报缴纳增值税：
　　一、预收款申报要求
　　房开公司收取预收款于次月纳税申报期（主管国税机关核定的纳税期限）按照3%的预征率填列《增值税预缴税款表》向机构所在地主管国税机关预缴增值税（销售房地产老项目且适用一般计税方法的房地产开发企业除外），应预缴税款按照以下公式计算：
　　应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　预收款不需在当期《增值税纳税申报表》中填列收入进行申报，但一般纳税人需填列《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）—附表四》。
　　二、预收款发票开具发放
　　房开公司收取预收款可开具增值税普通发票作为商事凭证，通过增值税税控开票软件开具，商品分类编码选择“602”—“销售自行开发的房地产项目预收款”,发票税率栏应填写“不征税”。
　　提醒：若商品分类编码中无法选择“602”的，请联系相应服务单位对增值税税控开票软件进行升级。
　　三、购房款发票开具方法
　　房开公司交付不动产后应将预收款结转为购房款，并开具增值税发票。购房款应通过增值税税控开票软件开具增值税发票，商品分类编码选择“5”。开具购房款发票时，不需将原按“602”开具的预收款发票收回。
　　四、增值税专用发票开具方法及规定
　　（一）购买方为其他个人的，不得为其开具增值税专用发票。
　　（二）房开公司将不动产交付给买受人后，方可开具增值税专用发票。
　　（三）房开公司如需开具增值税专用发票，应将原开具的购房款增值税普通发票收回并开具负数发票后方可开具增值税专用发票。
　　五、房开公司已缴纳营业税需补开发票的处理方法
　　通过增值税税控开票软件开具增值税普通发票，商品分类编码选择“603”—“已申报缴纳营业税未开票补开票”，开具一张内容与原营业税发票一致的增值税普通发票，其中发票税率栏应填写“不征税”，价税合计金额等于营业税发票票面金额。
　　补开的增值税普通发票，不需要缴纳增值税，也不需要填写在《增值税纳税申报表》上。
　　提醒：房开公司补开已缴纳营业税的增值税发票没有时间限制。
　　六、房开公司已缴纳营业税需办理退房的处理方法
　　1.通过增值税税控开票软件开具增值税普通发票，商品分类编码选择“603”—“已申报缴纳营业税未开票补开票”，开具一张内容与原营业税发票一致的增值税普通发票，其中发票税率栏应填写“不征税”，价税合计金额等于营业税发票票面金额。
　　房开公司可凭红字发票到相应地税机关办理营业税等退税事宜；购房人可凭红字发票到房产部门办理契税等退税事宜。房开公司应建立退房业务开具红字发票台账，单独保管。
　　2.房开公司发生退差业务的，按上条操作处理。
　　3.已退不动产再次实现销售的，按现行政策计算缴纳增值税。
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