急！等额本金按揭年数10年和20年，如果第五年上全部还清，有什么区别吗？_百度知道
急！等额本金按揭年数10年和20年，如果第五年上全部还清，有什么区别吗？
本人按揭贷款44万，我计划五年内还清，但目前由于生意方面用钱比较多，所以想前期不要还的太多，我是想问一下专业人士，我按等额本金按揭年数10年和20年，5年还清的话有什么区别吗？有什么具体的区别？谢谢！
我有更好的答案
当然有区别了，你选的等额本金方式还款，如果是10年贷款，到第5年的时候你本金已经偿还了一半了，而20年贷款下你才还了25%的本金，这就决定了你每个月支付的利息是不同的。具体不同点可以算个帐看看，假定你现在利息是8.5%：10年等额本金还款，第一个月月供6,668.51 元，到5年末你总共偿还本金22万元，支付利息135,833.60元。20年等额本金还款，第一个月月供4,835.18 元，到5年末你总共偿还本金11万元，支付利息157,972.22 元。 44万等额本息贷款20年，还是上面的利率假定，月供3,731.67 元，5年末偿还本金53,886.96元，偿还利息170,013.16 元10年末偿还本金134,918.73 元，偿还利息312,881.51 元。其实等额本息还款的最大优点就是还款数额固定，还款压力平均，在初期的时候比等额本金贷款的压力小了很多，从绝对的利息情况来讲，如果提前还款在5年以内完成，等额本息和等额本金两种方式差不多的，如果超过5年，等额本金的利息总额低优势就体现出来了，时间越长，体现的越明显。你说的最后一个假设，我还是用上面的利息率计算，25年等额本息还款10年末已偿还本金82,965.31 元，偿还利息331,110.89 元。20年等额本金还款10年末已偿还本金22万元，偿还利息270,916.73 元。
采纳率：67%
LZ如果已经决定5年内一次性还清，且前期不想还太多的话，建议楼主贷20年，这样前期还的少点。
贷10和20年，如果5年内还清的话，基本上没啥区别（因为提前还款利息差不了多少，差也就差在没有还清前，那几年的利息！20年的稍微多一点，大概多1万元内），
如果是贷足10年或20年的话，贷10年的的利息就比20年的利息还的少的多了
LZ满意的话给分吧补充: 银行肯定要 你等额本息，这样利息高点，不管哪种贷款方式所需资料一样的，只不过收入证明等本要比等息多开900元（对你44万20年）相信LZ应该开的出，就要你自己给银行坚持了。利率我按现行基准利率85折算5.94%*0.85=5.049%44万等额本息贷款20年，5年一次还清，原每月还款：2915.97元，已还利息元，节约利息155800元，只要有能力，提前还款肯定是越早还利息就还的越少。除非你不想还，把钱投到别的投资回报高的项目.44万按揭，方式为等额本金20年和等额本息25年，10年还清，20本金比25年利息少13000元左右。算了1个多小时
您要是选择等额本金的话对于您这样想提前还款的是对的。因为它每一期都是连本带息的还。鉴于您要做生意用钱比较多所以建议您借20年 这样每个月还款压力下些。也就是把44万的本息加起来分20年还完就是了肯定比你分10年、5年的每个月压力小很多。生意周转过来提前还就可以了。
bu ta dong
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房贷27万20年,每月还1780,还了五年,本息还款,现在还剩多少没还
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二手房经纪人
您好，首先您房贷27万，每月还款1780元，应当是公积金贷款。公积金贷款20年利息加房贷还款总额是元，您每月还款1780元，五年共计106800元，所剩就是还款总额减去已换金额计元，也就是30万左右！希望对您有所帮助，其它疑问情来电咨询！
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我要买房子了
二手房经纪人
还剩30万左右没还，具体到银行咨询吧
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违法信息举报邮箱：买房贷款了47万，分20年还，按现在的利率算，每月需要还多少钱？
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买房贷款了47万，分20年还，按现在的利率算，每月需要还多少钱？
& &&　这要看你在哪座城市，在哪家银行贷款，像北上广深等地在三月后很多银行纷纷调高了房贷利率上浮空间。虽然基准利率只有4.9%，但是上浮15个点，甚至20个点都有，不同的上浮利息算下来，月供差距也就有点大了。所以，在3月份后买房要吃点亏了。　　如要扯到利率怎么上浮空间变大了，那应该是政策层面，以及我们都把钱存进余额宝之类的货币基金造成的吧！毕竟银行向余额宝之类的货币基金吸收大额存单需要付出较高的利息，从而压榨的银行房贷的利润空间。　　房贷还款有两种形式，一种是等额本金，另外一种则是等额本息。　　等额本金还款优点是总体还款利息较少，但刚开始还的时候需要还较多的钱。等额本金还款是每月还的本金一样，但利息则是全部贷款的利息，所以本金加利息加起来刚开始会比较多，到后面本金少了，利息就少了，月供也少了。　　如以基准利率的4.9%上浮10个点5.39%计算，那么等额本金还款如下图：　　本金部分固定1958.33，而利息部分一直在减少，月供由最先的4069.42元开始还起，直到最后一期1967.13元结束。利息占比35.12%。　　等额本息还款优点是每个月还款金额一样，但总体需要付出较多的利息。其计算方式为把所有的利息和本金加在一起，然后除以期数等出来的结果。　　如以基准利率的4.9%上浮10个点5.39计算，那么等额本息还款如下图：　　本金部分和利息部分都是在不断变化的，但月供保持不变，每期都为3203.94元。利息占比38.88%，是要高于等额本金还款的35.12%的，要多还44560.07元。　　虽然等额本息还款是要多还4万多，但笔者还是建议购房者选择等额本息。因为等额本金刚开始还的时候较多，对我们现今的生活影响较大，虽然以后会还很低，但是在通货膨胀下，这个低又有何用呢？时间是具有价值的，今天的一百块钱的购买力，可能20年后它只剩下五十块钱的购买力。　　呃……以上为商业银行贷款，还有一种公积金贷款，其实呢！公积金贷款不提也罢！如今审批较难，甚至有些直接不贷，因为其利率为3.25%，可以说没利润空间。那么在算一下3.25%等额本息吧，如上所述建议的是等额本息，等额本金就不提了。　　每个月还款2665.82元，累计支付利息为元，累计还款总额为元。　　其实呢，贷款种类还有很多，例如商业贷款和公积金贷款合在一起的组合贷款等等。304赞踩谢谢邀请，我是乐于助人的安娜。很高兴为你解答。我是去年在西安买的房子，作为一个买了房子的人，算是对贷款选房各方面，都学习了很多知识。接下来就具体分析一下你的还款情况吧。如果是商贷贷款47万，分20年还清第一种：如果是等额本息的话，不到3200块钱吧，因为现在利率普遍上浮5%～10%。所以范围最高就到3200，总得利息在26万8千多基础上在加个大概两万五，做多29万3千多。优缺点这种还款方式压力相对来说比较小，但是利息想对等额本金要多好几万，而且刚开始大部分还的是利息，如果有提前还款计划，建议别选这种模式。最好是根据你的工资收入来决定。第二种：如果是等额本金的话，一个月加上上浮利息就是四千块钱一个月。总得利息加上上浮利息，大概在25万6千多。优缺点这种还款方式，优点在于本金和每个月的利息是基本对等的，如果你手头比较宽裕，有提前还款的计划，那么选择这种方式比较好。如果一直打算还二十年，也可以看出来，其实也没比等额本息少多少利息。同样的情况下肯定选等额本息划算。如果是公积金贷款公积金贷款优势相当明显，利率只有3.25%，这种二十年算下来利率少的可不止一点点，算下来要少还十万多块，省下了一辆车的钱，好处还是蛮大的。如果贷款更多，就更能体验公积金的好处了。第一种：等额本息还款，每月还2665元，总利息就是16万9千，这个公积金还款压力更小了。是不是很爽呢，哈哈(?ω?)hiahiahia。第二种：等额本金，即使是等额本金还款，也就是三千二百块一个月，跟商贷等额本息差不多，总利息可少了十三万多呢，如果你工资还可以的话，压力也不是很大。其实具体情况还得你个人决定啦，我当时就是根据自己的情况，选择了等额本息，我公积金根本就不够，走不了公积金贷款，没办法，只能多还点利息了。如果题主可以，那就恭喜啦。咻咻咻，duang，亲，喜欢就点个赞呗，也可以点击右上角关注我哦。66赞踩贷款有三种：公积金贷款、商业贷款、组合贷款。还款方式有两种：每月还款金额相同的等额本息和前多后少的等额本金。不同的贷款，不同的贷款方式，以及你首套房或者多套房的利率差别，每个月的还款金额会有不小的差距。接下来我们分情况具体来分析一下你的这个问题：1、公积金贷款，按照3.25%的利率由于公积金贷款利率很低，所以选择等额本息更好一些。利息只差了一万元，但是前期压力会小很多。等额本息的还款方式每月需要还款2665.82元。2、公积金上浮1.1倍，按3.575%的年利率3、商业贷款，按照基准利率4.9%商业贷款下等额本金节省的利息较为可观，如果收入可以承受前期较多的还款压力，首选等额本金。等额本息的还款方式每月需要还款3075.89元。4、商贷基准利率1.1倍，年利率5.39%等额本息的还款方式每月需要还款3203.94元。5、商贷基准利率1.2倍，年利率5.88%等额本息的还款方式每月需要还款3334.77元。至于组合贷比较复杂，不同的金额比例，就会有不同的结果，就不多说了。最后忠告：除非是公积金贷款，否则一定是越早提前还款越好，缩短年限比减少月还款额能省更多的利息。以商业贷款基准利率4.9%的情况下，假如两年后提前还款10万元并缩短年限，等额本息：等额本金：可以清晰的看到，两年后提前还10万元，前者能够节省20万元的利息，后者也能节省12万元的利息。假如已经还款七八年后，再提前还款的意义就不大了。财智成功：加百利网创立者，公众号（加百利点靠木）敬请关注！97赞踩这个问题你没有说清楚，我可以给你全面分析一下。因为有两种情况，有公积金和没有公积金。第一，没用公积金，这里我给你按照了2018年的房贷基准利率计算了。如下图：我们可以看到，贷款金额47万20年的期限，那么每个月就需要还款3075.89元，这是等额本息的借款方法。而如果是等额本金的算法，利息会少3.6万左右。但是每个月的还款金额有点不一样，就不一一列举了。第二，有公积金的算法，因为公积金贷款的利率会低比较多，如下图：公积金贷款的基准利率是3.25%，所以你每个月的还款是2665.82元。如果你有公积金，我建议你采用公积金等额本金的算法，相同的贷款大概可以节省11万左右。60赞踩不立而立，为你带来银行人的解答。现在全国各地的商业银行普遍对房贷已经实行了上浮政策，我们按照你的利率是基准上浮10%，也就是5.39%来计算。按照两种还款方式。等额本息每月是3203.94元，每月还款额都一样。等额本金等额本金还款有些特殊，每月还款额递减，首月测算出为4069.41元，此后每月递减8.79元此外还有两种特殊的房贷形式。公积金贷款公积金采用等额本息还款，目前的年利率为3.25%.测算出月还款额为2665.82 元。还有一种商业贷款和组合贷款，因为很多地方没开办，就不再讲了需要详细了解的，请关注不立而立，我会分享一些房贷知识和注意的细节，一般人不会告诉你。36赞踩等额本息商业贷款等额本金22赞踩大家好&我是小轩，地地道道的江西老表?题主没有说是在哪个城市、也没有说明是在那一年贷款的。所以我就按照今年2018年的来计算吧，如果题主是商业贷款的话。还是等额本息计算的话就是如下图题主每个月还款需要每个月3100左右，我是按照商业贷款利率百分之4.9计算的，如果题主是等额本金的话就是上图显示，每个月需要还款3900左右，支付利息少了三万多也可以少还三万多。如果题主是用公积金贷款的话利率就是百分之3.25，题主如果是等额本息还款的话每个月就是3100，如果是等额本金还款就是一个月3900，58赞踩前段时间我买房，为贷款的事，专门去银行深入咨询并比对过。这个问题，说说我自己的理解：一、每月还款金额，主要取决于以下三个方面：1、房贷利率。现在各个城市的商业房贷利率都有所上调。据统计，2018年1月，一线城市首套房贷款利率在5.04%~5.44%之间，全国平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍。公积金贷款利率为3.25%。2、贷款方式。现在比较常见有商业贷款、公积金贷款、组合贷款（商业+公积金）三种。3、还款方式。主要分为等额本息和等额本金。等额本金，每个月还的本金相同，利息首月最高，逐月减少。每个月还款额是递减的。等额本息，每个月还的金额是相同的（本金+利息），但总体付出的利息会较高。二、贷款47万，分20年还完，我们以几种情况举例：1、全部采用商业贷款（利率5.43%）（1）等额本息每月固定还款3215元；支付利息总额为301484元（约占总还款额的39.08%）。（2）等额本金首月还款4084元（以后每月递减9元）；支付利息总额为256273元（约占总还款额的35.29%）。比等额本息少还利息45211元。2、全部采用公积金贷款（利率3.25%）（1）等额本息每月固定还款2666元；支付利息总额为169797元（约占总还款额的26.54%）。（2）等额本金首月还款3230元（以后每月递减5元）；支付利息总额为153386元（约占总还款额的24.61%）。比等额本息少还利息16411元。3、采用组合贷款这个主要取决于题主每月公积金缴纳金额（需连续交满6个月以上），一般最低可贷16万元，最高35万元。每月还款金额在以上两种方式之间。三、若采用商业贷款，建议可选择在前1/4年度内（前5年），经济条件允许的情况下，可选择提前还贷。我是操盘手信一，您的关注、点赞、转发、评论是对我莫大的支持！预祝朋友们身体康健、万事如意！谢谢！25赞踩一般房贷20年基准利率是4.9%/年，可是现在国家在控制房价，利率要看你所处城市的银行有没有对房贷利率进行上浮，如果没有的话47万，分20年还，月供需要还3076元；如果所处的城市利率有上浮的话，现在一般是上浮百分15，那么47万，分20年还的还，月供就是3269元。6赞踩按照现在的银行房贷利率上浮20%，房贷基准利率4.9%，所以实际贷款利率为5.88%，如果是二套房的话，房贷利率上浮30%，实际贷款利率为6.37%。如果是等额本息还款，贷款47万，分20年还贷，每个月就要还款3334.77元，如果是等额本金还款的话，贷款47万，分20年还贷，每个月还款就是4261.33元，每月差不多10块钱递减，刚开始等额本金还款比等额本息还款的金额要多很多。如果是二套房的话，等额本息贷款47万，分20年还款的话，每个月就要还3468.32，要是等额本金还款的话，贷款47要，分20年还款，每个月就要还4453.25元，每个月差不多10块钱递减。
喜欢该文的人也喜欢大数据｜等额本息等额本金怎么选？30年20年10年怎么选？打算提前还款怎么贷？
如果你已经可以正确的回复以下问题，本文则无需浏览，如果回答不上了，就乖乖的看完，因为，这关乎你的钱包，不经意之间的选择，能省下的，都是利润！
等额本息等额本金应该怎么选？
贷款30年、20年、10年怎么选？
在利率9折和利率上浮20%两种情况下对贷款模式有何影响？
如果打算5年、10年左右就还清，应该怎么贷？
不想看表格、曲线图、一大堆分析的话，可以直接到最后看结论。
大家都知道的常识
等额本息：
1、每个月还款数额一样，方便，易记，不会出错。
2、前期还款金额少，压力小。
等额本金：
1、一开始还款金额多，压力较大。
2、每个月还款数额递减，不易记。
30年、20年、10年：
1、贷款时间越长，月还款金额越小，压力越小。
2、贷款时间越长，偿还利息越多。
先思考几个问题和现实：
1、银行都会默认让你选择等额本息，甚至会诱导你使用等额本息，为什么？因为银行赚的是利息，选择等额本息不管你贷多少年、什么时候结清，你付给银行的利息都是大于等额本金的，因为本息模式下银行让你用了更多更久的钱，不管你是否真的有必要用这么多。
2、基于银行不是慈善家的前提，银行忽悠我使用等额本息方式，银行是不是占了我的便宜？是多大的便宜？
3、几乎不会有人真的贷了30年，就一直还了30年，从黑发还到白发也太没出息了，通常都会在5-15年的时候结清。
4、对于做生意的朋友来说，我需要的是更多的资金，更快的周转，如何贷比较合适？
今天一定要把这个事情说清楚，以总贷款额100万计算，以2016年5月的5年以上商业贷款基准利率为年4.9%，家庭首套房利率打9折为基础条件，下面我们从几纬度来分析。
几个纬度：
30年等额本金和30年等额本息（利率9折）
20年等额本金和20年等额本息（利率9折）
10年等额本金和10年等额本息（利率9折）
10年等额本金和10年等额本息（写字楼或二套贷款利率上浮20%）
30年等额本金和30年等额本息（之前2014年购房的一大批都是利率上浮20%）
主要对比分析几个临界点数据：
1、一开始等额本金比等额本息一个月多还多少？能否接受？
2、什么时间等额本息月还款额反超等额本金？本息优势不再了
3、本金一开始累计总还款是高于本息的，什么时间本息的总还款额开始反超本金？
4、如果在5年头来结清，两者的总投入、总节省有什么区别？哪个划算？
5、如果在10-15年头上结清，两者的总投入、总节省有什么区别？哪个划算？
6、如果坚持还到最后，每种方式的数据有何不同？
7、如果你是做生意的，需要资金杠杆，什么时间你结清再抵押会比继续还贷划算？就是可贷出更多的钱。目前10年以内的房产可以抵押贷出70%，10-15年房龄的可以贷出60%，考虑到房价上涨、抵押利率高于房贷利率之对冲，就是欠银行还有60%房款的时候（欠60万的时候），我还完余下的贷款，可以重新评估，再贷出至少70%，考虑到升值因素，大约可以贷出100万。
8、考虑到等额本金一开始投入的钱多，如果综合计算资金成本的话，以年收益5%计算，会有什么结果？
一30年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
先看三个比较纬度表格↓↓↓
月还款金额变化↓↓↓
累计总投入金额变化↓↓↓
此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
从以上一个表格三张曲线图可以分析，在贷款100万、贷30年、利率9折的数据下：
1、在第142个月的时候，也就是第11年第10月的时候，等额本息的月还款额超过了等额本金。
2、累计总还款这个数据，第142个月也是一个分界点，在第1月-142月时，等额本金方式的总花费一直大于等额本息，在第142个月开始，双方差距开始缩小，因为此时本息的月还款额已经超过了本金。
3、第283个月也是一个临界点，也就是第23年的7月份，从此等额本息模式的总投入开始超过本金模式。
4、对于做生意的人来说，等额本金在第144个月（也就是第12年）开始，等额本息要在第203月的时候（也就是第17年）开始，欠银行开始低于60万。
5、如果在12年前后一次性结清时，此时等额本金方式的总已还款额比等额本息多10.3万，但结清时还要再支付给银行余额，两者计算时，反而结清时等额本金比等额本息省了4.4万，前年12年累计多付了10.3万，最后省了4.4万，两者差距不大！各自都不沾什么大便宜！
6、如果选择在20年的时候结清，本金比本息早期多花了5.2万，但结清总投入却省了12.3万。
7、如果选择一直还到底，还够30年，等额本金比等额本息省了14.2万。
8、如果预计会在5年左右就能结清，本金比本息多还款一共是6.9万，但结清时本金只比本息省了9000元，显然是本息划算。
9、如果预计会在8年左右就能结清，本金比本息多还款一共是9.16万，但结清时本金比本息省了2.1万元，本息略显划算。
10、如果预计会在10年左右就能结清，本金比本息多还款一共是10万，但结清时本金比本息省了3.2万元，本息略显划算。
所以，在贷30年的前提之下：
如果只是现在没钱，但打算在5年左右就结清，选择等额本息更划算。
还款时间超过15年，时间越久，等额本金的优势越大！
二20年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
先看表格↓↓↓
月还款金额变化↓↓↓
累计总投入金额变化↓↓↓
此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
贷款100万，还款20年，基准利率9折的数据对比之下：
1、第一个月，本金比本息模式要多还款1600元。
2、第103个月开始，也就是第8年的第7个月开始，等额本息的还款额开始超于本金，优势不再。
3、第205个月开始，也就是第17年的第1个月，本息模式的总还款就超过了本金模式。
4、如果选择在5年头上结清，本金模式多还款一共6.7万，但结清时总花费只能省9000元，显然是等额本息更划算。
5、如果选择在第8年差距上结清，本金模式多还款一共8万，但结清时总花费只能省2万元，相对来说等额本息划算一些，而此时，本息月还款额已经赶上本金。
5、如果选择在10年头上结清，本金模式多还款一共7.4万，但结清时总花费能省3.5万，本金优势就有了。
6、如果选择在12年头上结清，本金模式多还款一共6.6万，但结清时总花费能省4万，这个时候本金优势明显。
6、如果还够20年，等额本金比本息能一共节省6.4万。
7、对于做生意的人需要注意，等额本金自第96个月（第8年）开始，欠银行低于60万，等额本息自第122月开始（第11年）开始，欠银行低于60万，此时结清，可以再贷出更多的钱，有更好的资金杠杆。
1、如果打算在5年左右就能结清，选择等额本息。
2、对于做生意的人来说，更大更早的资金杠杆更为重要，建议等额本息，然后在第8-10年左右的时间考虑结清，再贷出更多的钱。
三10年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份首套房利率9折）
先看表格↓↓↓
月还款金额变化↓↓↓
累计总投入金额变化↓↓↓
此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
从中可以看出：
1、在第56个还款月时，等额本息的月还款金额超过了本金，也就是第4年第8个月的时候。
2、累计总还款额，基本上在前9年都是本金居多，会有一定的还款压力。
3、如果选择在第3年结清，总投入本金要多4.5万，却只能省4000元，显然此时是本息划算。
4、如果选择在第6年结清，总投入本金要多4.7万，也只能省1.2万，回报率25.5%，也只能算一般。
5、如果选择坚持还款10年，等额本金只比等额本息多还了2万，平均一年2000元，一个月167元，但第一个月本金11417元、本息10556元，近2000元的还款差距还是可以对冲这一切。
四10年等额本息与等额本金之对比（参照2016年5月份写字楼贷款上浮20%）
先看表格↓↓↓
月还款金额变化↓↓↓
累计总投入金额变化↓↓↓
此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
1、在第55个月的时候，本息月还款额超过了本金，而在利率没有上浮的时候，这个节点是第56个月。
2、在第108个月的时候，本息总投入超过了本金，而在利率没有上浮的时候，这个节点是第110个月。
3、坚持还完10年，本息总投入比本金共计多2.9万。
4、可见，利率升高会加大等额本金与等额本息的投入差距，让本金优势加大，利率越低，两者差距越小。
五30年等额本息与等额本金之对比（参照2014年上半年住宅首套房贷款上浮20%）
先看表格↓↓↓
月还款金额变化↓↓↓
累计总投入金额变化↓↓↓
此时欲结清贷款时的总投入+再支付给银行的余款之和↓↓↓
1、第130个月的时候，本息还款金额超过了本金，而在利率9折时，这个节点是第142个月，整整提前了一年。
2、第259个月的时候，本息总还款金额超过了本金，而在利率9折时，这个节点是第283个月同，整整提前了两年。
3、坚持还完30个月，本息还款总的花费比等额本金多了24.6万，而在利率9折时，本息只比本金多14.2万，这个差距一共是12.4万！
4、可见，还款方式不是关键，利率才是关键。
六30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之月还款额
1、年数越小，早期的差距越大，后期的差距也越大。
2、都是估1/3-1/2的时间段里，等额本息开始超越本金。
七30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之累计投入
1、贷款时间越短，差距越小
2、总投入都是在最后的1/5时间段后反转，本息开始超过本金。
八30年20年10年与等额本金、等额本息选择下的6条曲线之结清总投入
1、贷款时间越长，量后的差距越大
2、早期，6种方式差距都很少，特别是前三年
计算多投入金额收益下的万能表
1、计算略有误差但不大，分时间段，把等额本金多投入的总金额平均到每月，然后按年收益5%计算资金成本。
2、再计算如果在该时间一次性结清，两相抵冲，看本金和本息之差额。
可以看出：
1、在利率提高时，等额本息优势急剧下降。
2、在利率较低时，等额本息在很多时候更为划算。
3、利率9折贷10年时，在第4年，双方持平。
4、利率9折贷20年时，在第9年，双方持平。
5、利率9折贷30年时，在第9年，双方持平。
6、利率上浮20%时，本息永远比本金要多花成本。
7、未曾计算2014年基准利率6.5%上浮20%之后7.8%利率之情况，等额本息会比等额本金花更高更多的成本，这也是在2014年我们发文章建议选择等额本金的原因，不同的是，现在环境和政策变了！
8、所以，30年、20年的收益综合比较临界点是第9年。
1、90%以上的家庭都会选择在15年以内结清，所以，问题的实质成了如果我打算在第5年、10年、15年结清，哪种方式更划算？贷多少年更划算？
2、利率越低，两者的差距越小，2014年同期购房是基准利率6.5%再上浮20%，是7.8%的利率，2016年现在是4.9%再打9折是4.41%的利率，两年时间，还款利率下降了43.5%，这是政策因素，所以，在2014年的时候，我们是坚持通常房贷选择等额本金会更好一些，因为差距实在太大，但如今利率下浮之后，差距被缩小。未来利率会怎么走？是继续下调、还是再上浮？这个不好说，就目前的经济基本面来说，低利率是大趋势、大概率，但还款毕竟一下子就是10-30年，中间太多的不确定性，如果美国加息，资金外流，中国会不会加息？这可不好说。但基本上，可以赌未来几年还是低利率时代。
3、如果你打算从还款开始、大约5-6年就要全部还清的话，选择等额本息是靠谱的、更划算的！
4、2014年我们发过文章，建议等额本金，那是建立在2014年贷款利率上浮20%的前提之下的计算数据，如今利率下调了43%，数据就大不相同了，利率越低，两者差距越小。利率越高，等额本金优势越大。
5、30年贷款周期时：只看月还款的话，临界值是第12年，之前本息划算，之后本金划算；只看融资杠杆的话，本金是在第12年，本息是在第17年；计算资金成本的话，临界值是第9年，之前本息划算，之后本金划算；只看总投入的话，临界值是第23年，之前本息划算，之后本金划算。综合下来，可以定为12-15年，之前结清，本息划算，之后结清，本金划算。
6、20年贷款周期的话：只看月还款的话，临界值是第8年，之前本息划算，之后本金划算；只看融资杠杆的话，本金是在第8年，本息是在第11年；计算资本成本的话，临界值是第9年，之前本息划算，之后本金划算；只看总投入的话，临界值是第17年，之前本息划算，之后本金划算。综合下来，可以定为10-12年，之前结清，本息划算，之后结清，本金划算。
综合因素：
1、未来利率有不确定性，但低利率应该是大概率。
2、考虑到做生意的人需要更快、更多的资金周转。
3、考虑到实际上80%以上的人都会在15年之内结清。
建议如下：
1、如果你是做生意的，一个月不在乎多还5千1万的，不管是住宅和写字楼，都建议选择10年等额本息，这样在第6年开始，任何时间结清再抵押都可以贷出更多的钱，同时也可以还够10年，自然结清，可以再贷款融资，最大程度的使用资金杠杆。
2、如果你也是做生意的，但只是小老板，资金不算太宽裕，建议可以选择20年等额本息，这样在第8-11年时结清，比较划算，如果需要用钱，可以再抵押出来。
3、对于购买写字楼、商铺的商贷，利率要上浮10-20%左右，建议选择等额本息，更划算一些。
4、对于现在没有钱的刚需朋友们，付完首付之后手头很紧张，如何贷？建议贷30年，等额本息，但一定要加紧赚钱在15年以内结清贷款！
5、对于选择30年贷款时间的朋友来说，区别是第9-15年，主要看你要不要抵押再融资，如果需要再融资，可以在9-10年左右提前结清再贷出，如果不需要，可以选择在第12-15年结清，还款周期高于这个年数，建议等额本金，如果预期可以在此时间结清，建议等额本息。
6、对于选择20年贷款时间的朋友来说，等额本金与等额本额本息的区别就是在第8-12年，如果需要再融资，在第8-9年结清再贷出，如果不需要，可以考虑在第10-12年结清，还款周期高于这个年数，建议等额本金，如果预期可以在此时间结清，建议等额本息，但对于20年周期来说，在15年以内结清的区别已经不大，超过15年时，果断等额本金。
7、对于已经贷了30年在还贷款的朋友，不管是等额本息还是等额本金，在利率下调的大环境下，两者的区别已经不大，也不用纠结，抓紧时间赚钱，在15年以内结清贷款才是正事儿！在15年以内结清贷款，两者区别更小，越往后，等额本息越吃亏！早点还完，需要用钱可以再贷出来更多。
8、所以，选择20年还是30年，要看你打算在第10年以内、第15年以内结清，有4-5年的差距，要看自己的收入预期，也要看自己早期的还款能力，对于资金周转快的朋友来说，20年强于30年，对于赚钱能力差的朋友来说，30年强于20年，主要看个体。
有钱人，等额本息10年，想在中间结清就结，不想结也无所谓，差别不大。
中产阶级 ，20年等额本息在第9-11年还清，30年等额本息在第12-15年还清。
刚需伙伴们，建议30年，如果预期可以在15年以内结清，建议等额本息，如果预估要还款15年以上，建议等额本金。
上面啰嗦了老半天，云来雾去一堆图表，最终就这三句话。
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