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限售的房子你敢买吗 为什么有人买
来源：腾讯房产 &&发布时间：
有些风险可以用法律手段规避，有些你根本控制不了。限售房只是一个笼统的概念，因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子，都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手，又有交易限制甚至是产权方面的风险，这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格，一边是纠纷的可能，这样的房子到底能不能买，该怎么买？《好运·MONEY+》来帮你理清楚。1、交易时间离限售到期日越长，风险越大。2、交易经手的人越多，风险越大。3、操作中的控制权是风险控制的关键。未满期限的为什么有人买？动迁房通常都被规定了上市交易的期限，在房主获得产权3年以后，才能上市和普通一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款，要卖掉动迁房，急用加上产权暂时不能过户，会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款，约定3年期满时办理交易过户。风险是什么？联业律师事务所主任律师王展指出，主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在核心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易核心查验一下状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。就算房主没有，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。风险可控程度：一般。风险控制方法：1、用交易房产做抵押。房产不能交易，但房主能用它做抵押。具体方法是，买房人的首付款作为借款付给房主，房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔，不愿过户产权，又不愿意归还买房款，你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同，要在购买前咨询交易核心，抵押房产是否在限制过户的范围。2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主，但用房主其他的到交易核心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后，再解除其他房产的抵押。万一将来发生纠纷，可以通过民事诉讼，要求法院拍卖房子来获得赔偿。需要小心的是，抵押前必须去交易核心查验这套房子的价值够不够担保付款，足够了再做抵押，万一不够，即使申请强制执行，都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。3、做租赁登记。双方不签，按市场租金水平签20年租期的，并去交易核心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前，买房人一次性付清10年的房租。同时，双方签一份协议，对关于双方买卖的事项做细致的约定，在协议中要说明：因为目前不具备交易过户的条件，现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。等到过了上市期限，再签买卖合同，正常办理房子交易过户，用余下的租赁款冲抵买房款。租赁备案登记的作用是，确定了租客身份，就有了对这个房子的优先购买权，主动权就到了你手上。万一房主再把房子卖给别人，这个身份有利于让法院认定你为优先的人。解决办法：如果钱款付清，对方不，而此时离房子可以上市交易并过户的规定期限还早，不要急于去法院起诉，否则法院会以合同无法履行为由判定合同接触。通常法院从受理民事诉讼请求到结案，简易程序需3个月，普通程序需6个月，由院长审批可以3个月，所以较好的办法是离房子上市期限不到3个月时提起诉讼，并申请诉讼财产保全。这样，在案件审理期间，房子变成了可交易房。满足了过户条件，法院则倾向判决合同继续履行。的房子为什么有人买？不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，第1期、第2期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。怎么知道五证不全？是五证的较后一关，前面四证都全了，管理部门才会发《()许可证》。所以，只要没有预售许可证，就能说明这房子是五证不全的。商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。风险是什么？销售的房子如果五证不齐全，不但办不出产权证，连签订的预售合同都无效。一手房实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易核心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。有的开发商即便取得预售许可证，从交房到开发商拿到大产证、给买房人办小产证还有一段很长的时间。开发商为了避免在交房时间上违约，会先和买房人办理交房，但无法出具房屋交接书。等到各项验收通过，开发商取得大产证后，才能再给买房人办小产证在这个时间段里，如果原买房人凭预售合同就把房子转卖给别人，但因为是期房无法办理转让备案登记，原买房人又在获得房子产权后迅速卖给第三个人并办理了产权过户，法院会以产权登记的效力更高、交易有效为由，判定产权归善意第三方。没有办理产权过户的就只能向卖方要求归还房款。如果期间有债务存在，又有了上面的抵押的状况发生，协议约束不到善意第三方，而且约束买家也只是主张求偿，无法保证房子较后还是到你手上。风险可控程度：偏低风险控制方法：1、开发商能对情况做出明确解释并承诺将来能办理的，上海联业律师事务所王展律师建议尽量落实到合同里，要求开发商在补充条款中承诺：因为什么原因，现在不能办理产权证，承诺在什么时间之内办好，如果到期仍然办不出来，退还所有款项。买房人付款时也不能付全款，要先付一部分，留一笔尾款到较后办理产权证时再付清。如果开发商的解释不能让人信服，或者拒绝在合同中承诺，较好不要买。2、已经预售的房子，在交易核心网站只能查到是否已售，查不到买房人备案的详细情况。永庆房屋行政课课长邱瑞文建议，在你的上家还没有取得预售商品房产权时，要买他的房子，必须先去征得开发商同意，而且开发商同意配合你们去交易核心，把备案的预售合同变更成你的名字，风险才能降到较低。抵押房产为什么有人愿意买？还是便宜。因为可能牵涉债权债务纠纷，产权的较后归属都不可能确定，会明显低于市场价出售。风险是什么？如果被抵押的房子是产权人家庭的少有一套住房，按照规定不能做拍卖处理，法院出于道德准则和社会影响的权衡考虑，也很难强制执行。最可能出现的情况是，房子产权你获得了，里面的人赶不走。产权人当初买这个房子时交易有瑕疵——没付款的假买卖，为了从银行骗贷和上家恶意串通。即便这个房子做了抵押登记，将来如果有证据认定为恶意串通、假买卖，很可能导致法院判定原买卖合同无效，产权就归了上家了。直接结果是你付了钱还拿不到房子风险可控程度：较低风险控制方法：1、较好的办法是不要买。王展指出抵押房产里有很多不正常的借贷和交易，房主牵涉的债权债务关系可能非常复杂，其他债务和经济状况个人也很难清楚了解。不买就是较好的风险控制。2、邱瑞文建议先通过交易核心了解抵押原因，获得债权人信息，并找到产权抵押的债权人，确认债务金额：房子价值扣掉应缴的费用不够还债的就不要买。如果确认够还债，就让债权人加入交易过程。三人签一个第三方协议，约定买房人支付的房款不付给房主，直接付给债权人，等房款还清了房主的债，房主和债权人一起配合你去做解除抵押手续，解决完余额尾款的问题立刻办理产权过户。如果对债权人也不放心，可以在买房合同中约定通过第三方机构做资金监管。买房人把钱支付到第三方，第三方查验无误后通知买卖，再去缴税办理过户，第三方较后把款项转给债权人，剩下的余额转给房东。通常大型中介公司都有资金代管业务，地方规定可以做资金监管的单位有各区县的公证处、国有置业担保公司、交易核心委外办理等。借他人名义买的房房子本身并不限售，但买房人的买房资格被限制了，就有人想出借他人名义买房的办法，但这种方法在法律界人士和业内人士看来也是风险较高的行为。风险是什么？风险主要出在被借名义的人身上。因为房屋产权归谁，是以交易核心的登记为准。如果此人有其他债务，这套登记在他名下的房子可能被抵债或被查封。如果此人私下把这套房产卖掉或赠与其他人，也无法及时知道或阻止。如果没有在实际操作权上的控制，被借名义人变卦和私下行为都很难通过纸面协议避免。实际出资人没有产权证明，很难证明房屋产权归自己。即使有实际出资证明，如果没有录音或书面证据证明辅助，也可能因为无法证明资金用途，而被法院认定为已经生效的赠与行为。而赠与行为一旦完成生效就很难撤销。中间几年内如果房产增值，这部分增值收益的归属也很难说。万一被借名义人还没有把产权过户给实际出资人就意外过世，这套房子的产权又涉及继承问题，就变成了遗产，实际出资人还要提起诉讼，证明这套房子是自己的财产。风险可控程度：偏低风险控制方法：王展建议，实际出资人和被借名义人之间先签一份协议，说明因为被限购无法买房，现借某人名义买房，产权登记在此人名下，但房款支付、税费、贷款偿还由实际出资人承担，房子的交付、管理、居住使用、相关权证的保管权都归实际出资人。同时在限购解除后配合办理过户手续，手续费用由谁支付。但签了这个协议并不意味着你就能坐等限购取消时办理过户了。这个条款虽然有效，但因为限购暂时没法履行，即使将来出现纠纷，法院把房子判给你，只要限购没取消，交易核心也不能给你办理过户。产权仍然登记在被借名义人名下，他在理论上仍然有把房子卖掉的可能。因此，为了确保安全，在操作上掌握控制权，要再做个实际出资人承租的租赁登记，获得优先购买权，防止被借名义人在此期间卖掉房子。1、五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》在民事诉讼中，人民法院为保证将来的判决能得以实现，根据当事人的申请，或者人民法院依职权决定，对当事人争议的有关财物采取临时性强制措施的制度。分为诉讼中财产保全和诉前财产保全。2、善意第三方：本着合法交易目的，诚实地通过合伙企业的事务执行人，与合伙企业之间建立民事法律关系的自然人、法人和其他组织。(《好运Money+》)
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按Ctrl+Enter发送& 限售对房价的影响是什么呢？限售对房价的影响是什么呢？来源：浏览量 ( 2407 ) 近日限售成调控新杀手锏，超20城已启动限售，那么限售对房价的影响是什么呢?各位小伙伴来和小编一起了解一下吧，希望对大家有所帮助。 限售对房价的影响是什么呢? 这轮“最严楼市调控”正在向三四线城市扩大，除了“限购、限贷、限价”等传统组合拳，还诞生了一个新手段——“限售”。
媒体称,截至目前，已有成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、东莞、西安、济南、郑州、高碑店等超过20个城市启动限售的调控政策。 限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。 克尔瑞(CRIC)研究中心新近报告指出，本轮调控出现了一些新特点，如：力度调整，转向“因城施策”;范围扩大，主要集中环三大经济圈的三四线城市也加入;手段增加，多个城市史上首次采用限售。
报告认为，限售本身就是长期性政策，可以有效的控制房价、减少投资性需求。从各城市对于新政策的推展速度来看，未来很有可能同”限购、限贷“一起成为楼市新的长效机制。
中原地产首席分析师张大伟同样提到：“限售正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始的全国多城市调控新特点。”
张大伟认为，本轮楼市调控的全面升级，从抑制投资投机的角度看，将有更多的城市加入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”。 在一系列调控政策震慑下，热点城市楼市降温明显。 中原地产研究中心统计数据显示，4月楼市成交整体下行。其中一二线城市均不同程度下降，三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交下降明显，环比跌幅均超过3成。
中国指数研究院数据显示，4月一线城市北京、深圳成交环比有所上升，上海、广州降幅超过三成;同比均下行;二线城市环比下降16.02%，同比下降35.45%;三线城市成交量环同比双双上涨，幅度分别为9.39%和11.10%。
21世纪经济报道援引多家机构和业内人士预测称，二线城市将基本全面升级调控到“四限时代”。其认为，在这样的背景下，主流房地产市场进入周期性调整已成定局。楼市拐点正在到来。 限售对房价的影响 由于限购存在持续加码的可能性，本来没有换房或者再购房需求的家庭在政策加码之前也开始蠢蠢欲动。一是担心加码后首付上升或者没有购买资格，另外就是全社会在心理趋势上形成的看涨惯性，现在购买即使未来几年略有下跌，但终归还是会涨回来，到时候即使住不着，或者完全不需要住这么大的房子的话，大不了卖掉，说不定还能赚上一笔。即使房价到时候不涨，自住或出租便是。 究竟限售令能否抑制房产过热? 1、限售调控力度更大
首先，限购和限售是一个问题的两个方面，在限购、限贷调控效果未达到预期效果的情况下，政府才出台了限售措施。因此我觉得限售的调控力度会更大一些。
其次，限售其实是以往限制短期炒房行为税收调控政策的升级版。以前虽然未限售但针对短期的炒房行为加重征税。如广州之前满两年免征营业税(增值税)，满五年唯一住房免征个人所得税。
2、限售令后，房价会降吗?
限售短期可稳定房价，但作用有限。
限售政策在一定程度上可以起到稳定房价的作用。限售导致短期内市场存量房源减少，不仅对稳定可以限制炒房行为，而且可以避免出现因调控政策密集出台可能出现的集中抛售行为。同时，由于限售针对存量房，对于新增住房影响较小。
短期内，限售对稳定房价会有积极影响;长期来看，一旦人们适应了调控政策，限售对市场的影响有限。
3、对未来房价的预期要理性看待
在上层一再强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的总基调下，从去年国庆期间的限购加码开始，部分城市确实仍然在延续上涨的趋势，正是因为这样，才会有3月以来以北京为首的各大城市的政策的持续加码与“补丁”的修补。
从供给侧来看，城市土地供应区别对待，房地产企业贷款收紧，强制降低杠杆。从需求侧来说，限购，限贷，限售，个贷利率上升等措施都是在为楼市降温。目的很明确，就是房价不能再涨。
房地产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是跌的，但总是小跌就开始放松调控，大跌就出台刺激政策。中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个字涨或者跌，也不代表全国。
未来3年内，还是老生常谈的那句话，那些之前已经暴涨的1,2线城市不可能再涨，随着成交量的萎靡，供需关系被人为的改变，房价有小幅下跌的趋势，但大幅下跌几无可能。而最近上涨的这些限售城市，尤其是三线城市，未来房价从哪来的还要回到哪去。 免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：7。有用 ( 0 )没用 ( 0 )微信更多上一篇：下一篇：买房卖房装修租房家电建材家居限售对房价的影响相关知识房价相关知识 09:40:15 | 浏览次数:0 09:32:09 | 浏览次数:0 09:26:43 | 浏览次数:0 09:19:01 | 浏览次数:0 09:29:55 | 浏览次数:0 09:23:01 | 浏览次数:0限售对房价的影响相关问题房价相关问题 09:57:28 | 浏览次数:0 09:05:52 | 浏览次数:0 22:50:10 | 浏览次数:4 15:16:11 | 浏览次数:4 15:14:26 | 浏览次数:4 15:03:58 | 浏览次数:4新房二手房租房房价长沙楼市在售楼盘数：86400元/㎡6300元/㎡猜您喜欢一周热点相关百科热门回答登录没有账号？
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多城限售会开启新一轮调控吗？影响有多大？
　　摘要：出台新政的八个城市的共同特点是，在其他一二线城市被遏制住的情况下，这些城市的市场依然火热，分析普遍认为，因为没有出现新手段和新政策，多城限售不能算是新一轮调控，而是进一步强调调控红线――“房住不炒”。
　　9月22日晚间至23日，多个城市相继发布楼市调控新政，石家庄、贵阳、重庆、南昌、南宁、长沙等六城市涉及限售。
　　石家庄限售时限最长，要求新购住房（含新建商品住房和二手房）五年内不得上市交易；贵阳要求，即日起购买新建商品住房3年内限制转让；重庆和南昌要求，新购住房取得不动产权证满两年后才能上市交易；南宁限售两年针对二套及以上住房；长沙要求购房满三年方可交易；
　　另外，西安发布商品房价格调控通知，武汉叫停“全款购房可优先选房”。
　　密集发布的楼市新政是否意味着新一轮调控来袭？
　　对此，易居中国研究中心副总经理林波认为，不能算是新一轮调控，因为没有出现新的手段和新的政策，比如说税收方面的，或者说限购的升级这种，或者是对城市的重大扩围，比如扩大到三四线城市。
　　此次调控主要集中在二线城市，而且查看8月70大中城市房价数据可以发现，这8个城市的住房价格涨幅靠前。其中，长沙新建商品住宅价格同比涨幅达16.9%，位列第一，二手房价格同比涨幅达到20.2%；西安新房价格同比涨幅达到14.7%；重庆新房价格同比涨幅达到12.9%。
　　林波表示，现在房子是用来住的不是用来炒的，这个是大的前提，宏观调控的前提没有变化：
　　在这个前提下，哪些城市房价上涨出现过快迹象或者苗头，或者是已经上涨幅度比较大的，尤其是在限购政策方面还没有太大动作的，就要做一些补充。
　　陈天诚地产团队也不认为目前这几天出的政策可以称之为新一轮调控，因为无论是力度还是手段都不能跟三月份那个相比：
　　这几个城市调控政策主要是限售，我个人理解其实主要是两个，一个是管理价格预期，打击需求，打击短期博弈。核心其实是对投资需求压制比较明显。对一二线城市影响比较小。因为一二线的投资需求已经被政府限制非常严 厉了。这个政策很可能对三四线的交易量影响比较明显。
　　周末出台新政的八个城市的共同特点是，在其他一二线城市房价在调控之下被遏制住的情况下，这些城市的房地产市场依然火热，有些城市甚至出现一房难求的情况。
　　新华社24日报道也曾称，“哪里房价上涨明显，调控就指向哪里”。
　　独立经济学家认为，在这个时候调控，其实信号很明显：
　　就是在中国推行金融去杠杆、抑制房地产泡沫的大背景，以及大会之前酝酿气氛的关键时刻，仍然高烧不退的市场，不管这个市场的价格上涨是否具有合理性，都起码在政治上显得很扎眼，在国庆黄金周到来之前，通过限售等措施向市场释放信号，避免国庆黄金周市场继续升温。
　　调控范围会否继续扩大？
　　林波指出， 在未来一段时间之内，可能还会有一些新的城市加入到这里边来，如果这个城市的房价不稳定出现上涨，地方政府就有压力和动力去做一些调控方面的动作。
　　但马光远意见相左，他认为这轮8个城市的调控并没有别的延伸到其他城市的意义，除了个别和以上8个城市情况相似的大城市，绝大多数的城市不会进一步跟进调控措施:
　　在中国房地产市场区域化越来越明显的情况下，这个时候政策的旋律不会一起波动，温差也会越来越大。所以，8个城市只是因地制宜的采取措施为本地市场降温而已，我不认为这是可以辐射到全国的，预示调控措施进一步收紧的措施。
　　调控红线：“房住不炒”
　　针对周末出来的楼市新政，各大证券报纷纷发表评论，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念。
　　人民日报社主管主办的评论文章称，当前，实施限购、限贷、限价、限售等一系列短期调控措施都是在为建立房地产调控长效机制争取时间，这也是“长短结合”的房地产调控逻辑。
　　文章表示不要以为房地产税没出台，长效机制就没有建立，因为税收只是其中一项：
　　实际上，长效机制已经在推进路上，既包括购租并举的住房制度的逐步建立，又包括供应制度的逐步完善、差别化信贷政策的持续推进等等，只是由于税收问题更加复杂，因此相对于住房、土地、信贷等政策的推进进度稍有滞后，但是相关工作正在展开。而待长效机制建立起来后，短期调控措施才可以逐步退出。
　　证券日报评论称，“三限”加“三大新政”捏住了炒房者的“七寸”：
　　对于未来的房地产调控，“三限”与“三大新政”的共同发力将让“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念深入人心，同时一个健康稳定发展的房地产市场也将呈现在世人面前。对于炒房者来说，这些政策就是为他们织就的一张网，若深陷其中就将不能自拔。别忘了，我们还有房地产税这个大招没使出来呢。
（责任编辑：岳权利 ）
和讯网今天刊登了《多城限售会开启新一轮调控吗？影响有多大？ 》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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