房顶漏水问题拖了近两年 房屋售后到底谁负责?
上周末一场雨再次勾起张女士心里的痛。2014年，她领取了百花家园一套顶层单元房的钥匙，装修完就一直晾着，计划来年搬进新房，可当年9月一场大雨让她住新房的愿望泡汤了。至今快两年了，她家里面被水泡后留下的麻烦还没被排除。
业主：赔偿一直未解决
昨天，记者来到张女士家，看到两个卧室窗台附近墙皮有些凹凸不平，甚至还有脱落的现象，窗框边缘有几处长短不一的裂缝，窗外的墙砖上全是一圈圈水印，“这些都是房子渗水的痕迹，已经快两年了，还没有彻底处理好。”张女士说，那场大雨后，两个卧室屋顶漏雨，窗户边框处开裂，雨水顺着裂缝不断往家里涌。发现漏水后，物业人员对屋顶进行了维修，并给她家进行了修复，将窗台外的裂缝用外墙砖贴合，铲除了室内墙面上翘起的墙皮。重新批腻子还是她找朋友完成的，物业工作人员并未对她家窗框边的裂缝和内墙面进行二次刷漆，更没有跟她谈及被泡坏的家具赔偿问题。事后，她多次找物业人员沟通，但对方一直都没有给她明确的说法。直到现在，一到雨天，家里还会有轻微渗雨现象。
物业：或需业主自行处理
昨日，记者和张女士一起找到小区物业——西安爱家物业管理有限公司，负责人刘龙安说，他刚刚接手工作，对之前物业的处理并不清楚，还需对情况重新梳理，才能给出处理意见。
刘龙安解释，房屋漏水的问题并非物业公司能够解决，物业只能找当初的房屋建设单位、开发商说明，让对方出面给业主一个答复和解决方案。至于张女士家的情况，刘龙安说，物业公司需要一周的时间做工作，如果一周后得不到开发商和施工方的答复，他们也无能为力，只能由业主自行处理。
律师：物业应为业主代言
陕西丰瑞律师事务所刘新功律师表示，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，质保期为5年。《物业管理条例》也规定：在国家规定的保修期限内，房屋由建设单位负责保修。保修期届满后，房屋全体共有部分的维修责任由全体业主承担，房屋部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，房屋专有部分的维修责任由该业主承担。刘新功说，房屋尚在质保期内，正确的维权途径应该是找房屋建设单位（即开发商）予以保修。物业公司应该充当业主的“代理人”，有协作沟通的义务，协调督促开发商解决问题。记者 龚伟芳
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新房第一年屋顶漏水物业有责任吗
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物业有责任联系质保单位（原施工单位）维修建设工程质量管理条例要求 防水工程和防渗漏要求部位质保期不低于5年，在这年限内，业主可以通知物业联系质保责任单位处理，有造成损失由物业调解、与质保责任单位协商处理，业主有报修，记得记下每次报修时间，或者形成文字让接受报修的单位签收，物业与施工单位是没有合同关系的
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物业负责保修。有损失找开发商索赔。
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房子过了保修期 屋顶漏水该找谁？
西安瀚鑫防水堵漏公司
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天空飘起了雨，住在西安市城东彩云郡的张先生揪起心来，因为只要下雨，家里的天花板就会渗水，前两年刚修补了楼梯间、卧室和天窗，现在客厅又开始漏，小区物管称房屋入住五年内出现漏水问题应该找开发商解决，可是开发商已经撤出小区，公司的地址和电话都找不到。&这漏水的事，到底谁来负责呢？&张先生很是无奈。业主：维修了两次问题依然存在&&& 张先生有一套顶楼的房子，2009年收房半年后，他发现房屋质量存在问题。&自从搬进这套房子，最担心的就是下雨天。&他说，只要一下雨，他家屋顶就开始渗水，雨不大还好，如果下大雨，楼梯附近的天花板就像被水泼过一样，还不时向下滴水，楼下的小卧室也漏水根本没法住。由于经常渗水，天花板已被浸泡得惨不忍睹，很多地方还出现了黑色的霉斑。&&& 为此开发商也曾维修了房顶，但是不到两年时间，张先生家再次出现漏水，不仅位于入户门上方的客厅一角有渗漏现象，就连之前修过的地方也再次出现了问题。很快开发商派人进行了第二次维修，可是好景不长，维修之后不到一年时间，客厅的漏水问题又暴露出来。&&& 为此，张先生跑了不少腿，找小区物业和开发商常驻小区的维修人员协商过多次，可至今只要一下雨，他就得在渗漏处下放个容器接水。物业工作人员说，漏水是在房屋质保期内出现的，而且一直没有得到修缮，这是遗留问题，应该找开发商处理。而开发商已经无法联系，只能联系到施工方，对方却以房屋已经超过了5年的质保期为由拒绝维修。物管：质保期内的遗留问题应找开发商&&& 张先生认为房子入住半年后出现漏水的情况，小区很多顶层住户也遇到类似问题，说明房屋质量可能不过关，应该有人出面解决问题，既然找不到开发商，物业公司就得不能不作为，应该出面协调处理。&&& 记者找到了小区物业的客服主管贾先生，他说，每次接到业主的投诉，工作人员都第一时间将情况通知开发商及其维修人员，但是对方一直没能将问题彻底解决，致使漏水情况反复出现，他建议业主走法律程序要求开发商履行义务并索赔，物业公司可以在业主诉讼过程中提供一些相关材料，另外，业主也可以与业委会协商看是否需要启用房屋维修资金处理。律师：房屋出现问题要保留好证据&&& 对此，陕西冯瑞律师事务所律师刘新功表示，建设部2001年施行的《商品房销售管理办法》要求，开发商对购房者承诺的保修期应从房屋交付之日起算。而建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》规定，从工程竣工验收合格之日起，计算房屋建筑工程保修期。这一点很容易被开发商糊弄：一些开发商故意宣称从房屋竣工验收合格之日起算保修期，这样一来，保修期大大缩短。&&& 刘新功建议，市民在买房时就要计算好自己房子的质保期到期时间，在房屋防水五年的质保期内，防水出现问题，一定要留好固定证据。拥有了固定证据，能够证明房屋漏水是五年质保期内损坏仍未修好，这样即便是过了五年质保期，业主还是可以找开发商协商，然后由开发商找施工方等进行维修。如果找不到开发商，可以直接找施工单位进行维修，还可以向法院提起诉讼维护自己的权益。另外，开发商在房管部门进行备案办理房产证时，会向房管部门交纳一笔质保金，如果业主因为房屋质量问题得不到维修，可以向房管部门进行投诉，申请使用这笔资金。对于超过保修期的房屋，如果出现问题，应该按照相关程序启用房屋维修资金，由业主向物业管理公司报修，物业管理公司负责修缮。作为房屋产权人的业主，对房屋应当承担一部分维修管理责任，即在保修期和保修范围之外的维修管理责任，业主可以通过委托物业管理公司来进行维修管理。支招：过保商品房 维修这样解决&&& 对于一些已经过了保修期的商品房，如果房屋出现问题时，可以采取这样的方式解决：&&& 一、已缴纳大修基金的小区，可经法定程序申请动用大修基金维修。&&& 二、未缴纳大修基金的小区，或该部分维修不能达到使用大修基金标准的，经总人数三分之二以上的业主同意，可向全体业主筹集维修基金。&&& 三、无物管、也无业委会，且未缴纳大修基金的小区，可以提请居委会组织全体业主筹备维修基金。&
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制定维修方案所涉及的技术问题，远远大于新工程防水设计，考虑的内容应包括：
1）施工可操作性；
2）施工环境是否许可；
3）材料运输方法；
4）拆除相关构造层的可行性；
5）恢复防水相关层施工；
6）选择合适的防水材料；
7）确定各相关层的施工工艺；
8）施工过程的质量控制；
9）维修工程的验收；
10）维修成本等。
维修方案需要综合考虑各方面因素，通过多方案比较，最终确定一个较为合理、可靠、方便的技术方案。
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咨询热线内容 我姓曾，工作多年有了一定的积蓄，准备在市郊买一处房子，但提到买房，我就开始担心。听我的一个朋友说，他刚买的三居室没住一个月，屋顶就开始漏水，虽四处联系维修，都没找到对漏水承担责任的单位，最后迫不得己自己掏腰包请人修好。可是没几天原先洁白
咨询热线内容
我姓曾，工作多年有了一定的积蓄，准备在市郊买一处房子，但提到买房，我就开始担心。听我的一个朋友说，他刚买的三居室没住一个月，屋顶就开始漏水，虽四处联系维修，都没找到对漏水承担责任的单位，最后迫不得己自己掏腰包请人修好。可是没几天原先洁白的墙壁裂出一条条细缝，这回他说无论如何也不愿自己掏腰包了。于是他把物业管理公司的人叫来，可人家根本就不买账，说房屋的质量问题应该找开发商，物业管理公司不承担责任。他整天找我这个报社编辑诉苦，让我把这些情况在报纸上反映，这次听说我要买房，更是谆谆告诫我务必把好房子质量关，一旦住进去再发生质量问题，解决起来可就难了。朋友所遇到的情况让我很是担心，万一我买的房屋也发生屋顶漏水、墙壁开裂等质量问题，该怎么办呢?
请问：物业管理公司对此是否应当承担责任?
律师专线解答
商品房的购买者最怕遇上的问题，恐怕就是所购买的不合格。但现实中的确存在一些商交付的商品房质量不合格或者质量上存在严重问题。当您遇到新买的房子出现房顶漏水、墙壁开裂等质量问题时，可以找开发商承担工程质量保修责任。一般情况下，物业管理公司对新房质量的问题不承担维修责任。
实践中，房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。在住宅质量保证书中，应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任，保修期应从业主购买商品房之日起计算。房屋建筑工程保修期限从工程竣工验收合格之日起计算，由施工单位对开发商实施工程质量保修。一般来说，房顶防水和墙面等都是保修范围内的，所以在购房保修期内房屋出现质量问题，应找开发商负责。如果在购房保修期内，同时又在建筑竣工保修期内，商品房质量问题由建筑商负责，也可以找开发商负责。
需说明一点的是，您所说的新房屋顶漏水和墙壁开裂的质量问题，开发商应当承担责任。另外，如果房屋使用已经超过保修期，业主交纳了公共维修基金，那么房屋大修、保修的费用应当从公共维修基金中支付，由物业管理公司负责修理，但并不是要其承担责任，因此这种修理要收取相应报酬。
本问题的症结在于咨询者对所购新房出现质量问题由谁来承担责任的问题不清楚。律师提醒与注意事项
在实践中，并不是所有房屋问题在保修期内开发商都应承担责任，在下列两种情况下，开发商并不承担责任：第一，因您使用房屋不当或者其他原因造成的房屋质量缺陷；第二，由于不可抗力造成的质量缺陷，如地震、战争等。
您在购房时，务必要与开发商在中明确约定房屋质量条款。必须把握的合同质量条款有两点：一是应当明确质量的相关判断标准；二是要明确如果达不到这一标准时，开发商所应承担的责任以及承担责任的期限、方式等。
如果房屋质量在保修期内，因房地产开发商对您的房屋进行维修致使房屋原使用功能受到影响，给您造成损失的，应当承担赔偿责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条
《中华人民共和国民法通则》第一百零七条
A需要鉴定的
A协商不成可以起诉解决。
A可以要求医疗费、误工费、护理费、营养费、伙食补贴、交通费等
A你好，按过错承担责任
A可对房屋维修所需费用及房屋质量进行鉴定，起诉开发商要求维修或赔偿。
A新房找开发商，还是二手房找前房主，详细咨询请联系我
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