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& 存在租房协议的合同中如何来认定借名买房？
&北京房地产专业律师靳双权（），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）&一、原告诉称原告古大力诉称，2006年单位发布出售新建集资房和调售住房工作方案。原告不符合该方案的购买资格，因此，原、被告协商原告借用被告名义原告出资购买集资房。原告支付给被告70000元作为补偿。被告取得补偿后反悔，双方在日又签订了购房协议。协议约定原告支付给被告110000元作为补偿。在符合过户时，被告协助原告过户。原告按协议支付给被告补偿款。房屋符合过户条件时，被告并不配合办理过户手续。现诉至法院请求：1、请求法院判令被告按照合同约定协助办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。&二、被告辩称被告国栋、于厚前辩称，被告对该房屋享有所有权。双方之间实为租赁关系。被告获得购房资格，在选房时与原告订立了租房合同。原告所称给予被告补偿款，对此被告不予认可。被告在买房时从原告处拿过租房款，并答应长期租给原告居住。双方之间不存在借名买房的关系。现请求人民法院依法驳回原告所有诉讼请求。&三、审理查明经审理查明，原、被告为同事关系。该单位在向职工出售房屋时，原告与被告国栋协商原告借被告名义买房。双方曾签订过租房协议，约定原告出资被告购买房屋，原告向有长期使用权并承担全部居住费用，在符合过户条件时，原告可以选择被告协助其过户。后来双方又签订协议书，约定被告将房屋租给原告长期居住，原告支付房款并支付给被告补偿款，各项收据原告保存。房屋产权证办理后由原告保存，双方不得对房屋做任何处分行为，并约定十万元违约金。房屋交钥匙后，该房所有费用原告承担。在符合过户条件两年内双方过户，一方违约向对方支付十万元违约金。该协议生效后，其他协议作废，一方反悔影响对方支付房款的60%违约金。该协议签订后，原告支付被告110000元补偿款，并以被告名义支付给单位350000元购房款。原告收到钥匙后居住至今。2008年6月，被告领取了房屋产权证。该房现符合过户条件，双方对此达不成一致意见。另查明，原告申请证人作证，证人证实双方为买卖关系，该房为原告出资；被告对此持有异议。原告愿意再支付被告补偿8万元。&四、北京市昌平区法院判决北京市昌平区人民法院经审理后判决：（1）、被告协助原告办理房屋产权过户手续，将该套房屋产权办至原告名下，办理房屋产权过户手续所需的相关费用由原告承担。于本判决生效后二十日内执行。（2）、原告给予被告补偿人民币七万元，于本判决生效后二十日内执行。&五、靳双权点评双方当事人依法订立的合同，一经成立，即生效。原、被告是同一单位的同事，在单位出售房屋时双方协商原告借用被告名义购房，房屋的实际款项为原告出资。双方还签订了租房协议并在后来签订新协议代替租房协议。该房屋在交付后一直有原告居住，购房时的相关手续凭证都在原告处保存。根据上述案情分析可以认定原、被告之间存在着真实的借名买房的法律关系。房屋的实际权利人应为原告房所享有，在原告取得房屋后，原告向被告给付了借名买房的补偿，协议中除违约金的约定，其他事项未违反法律、强制性法规的规定，应当认定借名买房协议真实有效。双方应当按照协议约定履行义务。双方约定房屋符合过户条件时办理过户手续，该套房屋已具备办理产权过户手续的条件，被告应当及时配合原告古办理房屋的产权过户手续，办理过户手续所需相关费用应由原告古承担。被告称双方为房屋租赁关系，此观点缺乏事实依据，不应予以支持。& &&综上所述，法院的判决是正确的。
房产靳双权
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北京 | 北京市东卫律师事务所
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最新律师文集借名买房合同有效吗/被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?
来源：房王网
　　摘要：“借名买房”是指房屋的实际出资人借名他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
　　借名买房合同有效吗?
　　“借名”是指房屋的实际出资人借名他人名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。
　　这样操作是否有效，主要看界名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的时机权属归借名人。
　　如果当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
　　被借名人起诉借名人腾房怎么办呢?
　　腾退房屋纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
　　假如查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。
　　出名人擅自出卖房屋怎么办呢?
　　出名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。
　　如果买受人是善意第三人，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理：
　　1、已经办理房屋所有权转移登记的;
　　2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;
　　3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。（责任编辑：fanxiaoming.sh）
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　　摘要：借名买房多是由限购政策引起的，部分有购房需求的人缺少购房资格，即使能签合同，也无法在房地产中心进行交易过户。借名买房虽然可以解一时难题，但也可能造成很多后续困扰。
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　　摘要："借名买房"指自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。
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　　摘要：产证上只有房东一个人的名字，客户与房东签订买卖合同后，房东离婚，法院将该房屋判给其配偶并已完成过户更名手续，客户该怎么办?今天小编就根据法律依据，跟大家讲一下如何解决这类事情?您所在的位置： > >
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借名买房人和第三人共同支付购房款的，如何认定房屋权属问题？
作者:借名买房律师靳双权　　时间:　　 　　浏览量：0　　
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
案件介绍：
一、原告诉称
原告张塞诉称，2011年5月2日，原告与被告签订协议书，原告借被告名义购买北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司出售的位于丰台区301号房产，以被告名义签定商品房认购书和商品房预售合同，商品房的产权实际归原告所有；房屋购买款由原告支付完成后，被告对房屋不享有任何权益；上述房产办理完产权证后，被告配合原告办理产权过户手续。2013年1月，房屋可以办理房产证，但被告不予办理，房屋产权在第三人名下。故起诉第三人和被告协助原告将房屋产权过户至被告名下，被告协助原告将房屋过户至原告名下，诉讼费由被告负担。
二、被告辩称
被告郭达辩称，原告不享有房屋的实际权利，因其未支付房屋的任何款项，房屋的实际所有权人也并非被告。房款是被告和案外人张明实际支付，张明向被告借款150万元，实际产权人为案外人张明。若原告要求过户，则需要向被告和第三人返还房款。原告买房时没有付款能力。故请求法院依法驳回其诉讼请求。
三、第三人叙述
第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司叙述，北京市商品房认购书和商品房预售合同是公司与被告签订。现房屋价款已付清，随时可以过户，在法院查明事实后，同意协助为被告办理过户手续，但公司不承担任何费用。
四、审理查明
经审理查明，双方达成协议，该房产的权属完全归原告实际享有，待该房产办理完产权证后，被告协助办理房产过户手续，过户费用由原告承担。落款处签约人为原告和被告。2011年5月2日，被告郭元猛（认购人）与第三人中粮万科公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》及《补充协议》，约定：房屋建筑面积共94平方米。认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金20万元。认购人与出卖人应该在支付定金之日起10日内签订商品房买卖合同并支付100%的购房价款。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。认购定金应当抵作商品房价款。当日，案外人向第三人中粮万科公司账户支付200000元。2011年5月2日，案外人张明向第三人中粮万科公司支付800000元和50000元两笔款项，同日，被告向第三人中粮万科公司账户支付1394000元。签订合同后，各方依约履行义务。2012年1月9日，第三人中粮万科公司向被告出具了收款发票，房款为2300000元。2015年4月1日，丰台区地方税务局向被告出具税收缴款书，交纳了相应契税。原告称房屋已交付并实际入住，交付时间与合同约定一致。被告认可原告和案外人婚后共同入住。原告提交了协议书、房屋权属确认书、北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议、房款发票、契税发票、专项维修资金收款通知单、物业费收款收据以及交纳燃气费相关票据，证明原告与被告存在借名买房关系，房屋价款和契税已付清，其实际入住涉案房屋并交纳后续相关费用，并持有所有房屋买卖文件原件。被告对上述证据真实性均认可，但称被告在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告胁迫。但被告未向法院提交证据证明。第三人中粮万科公司对相关的证据材料真实性和房屋价款已付清均无异议。被告郭向法院提交案外人张明的中国建设银行个人活期存款账户明细表以及被告的中国建设银行账户明细单，证明房款是由张明和被告通过转账的方式支付给中粮万科公司，称被告所支付的150万元是张明向被告借款，故全部房款和契税均由张明支付。原告对上述证据真实性均认可，但认为在本案中原告与被告的借名买房协议书，与第三人无关。被告称，签订合同时原告与案外人是男女朋友关系。另查明，房屋所有权现登记在第三人中粮万科公司名下。
五、法院判决
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
（1）、被告、第三人北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告将位于北京市丰台区301号房屋过户至被告名下。
（2）、被告于取得北京市丰台区301号房屋所有权之日起七日内协助原告将位于北京市丰台区和风路299号院12号楼1单元301号房屋过户至原告名下。
六、北京房地产律师靳双权点评
合同法规定，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当各自履行承诺。原告与被告签订的协议书和房屋权属确认书，为双方真实意思，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该协议书和房屋权属确认书有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。协议书和房屋权属确认书明确约定原告借被告的名义购买房屋，并对房屋权属及购买过程提出明确意见。现被告主张实际付款人和产权人为案外人，通过被告提交的账户明细单可见，被告和案外人张明向第三人中粮万科公司账户转款之日为2011年5月2日，被告签署房屋权属确认书之日为2011年5月2日，由此可知，被告在明知实际付款人的情况下，仍签认了房屋权属确认书，确认了原告以被告的名义购买了房屋，并由原告一次性支付了全部购房款。故被告主张张明是实际付款人因而房屋产权归张明所有，以此为由不履行双方约定的合同义务。而案外人张明支付房屋款项的行为，应属与原告之间的另外的一个法律关系，可以通过另行处理。被告称在签署协议书和房屋权属确认书时，受到原告胁迫，但并未提交有关证据来佐证此事实，因此不应采信。原、被告双方签署了借名买房协议和权属确认书，确认由原告支付全部房款，并由原告实际居住，房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由原告持有，房屋物业费、燃气费等后续费用也由原告支付。根据双方当事人签订的协议书和上述房屋价款支付及其他费用的缴纳，可以认定原、被告之间存在借名买房的事实。基于原、被告之间的借名买卖协议，被告与第三人中粮万科公司签署北京市商品房认购书及补充协议、商品房预售合同及补充协议，上述相关协议及补充书内容未违反相关法律、行政法规强制性规定，该认购书、合同及补充协议均有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现房屋产权登记在第三人中粮万科公司名下，中粮万科公司认可房屋价款已全部付清，该房屋过户条件已成就。原告要求被告和第三人中粮万科公司协助配合其办理过户手续，事实清楚，理由充足，应获支持。
&&& 综上所述，法院的判决是正确的。
执业机构：北京市东卫律师事务所借名买房纠纷中房屋权属认定的物权法思考（上）
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一、问题的提出
案例1：日，黄某与马某签订《买卖合同》一份，约定黄某将其所有的滨湖花园C1#一1-1802室房屋一套以130万元出售给马某，由马某于日前支付26万元，于日前再支付续104万元。日，黄某、马某与中心签订《存量房交易资金监管协议》，同日，黄某转入房管中心39万元。 日，马某以该房屋作为抵押向银行贷款91万元。自2009年12月至2011年2月的贷款均为许某以马某名义偿还，其余贷款计89万余元于2011年3月由户名吴某某账号转入户名为马某的账号一次性偿还完毕日，诉争房屋的所有权人登记为马某。许某认为其是以马某名义购房，其应为该房屋的实际产权人，故提起诉讼，请求判决确认其为房屋所有权人，马某协助办理房屋所有权过户手续。 案例2：日，甲公司作为甲方，杨某作为乙方，双方签订成本价出售单位自管住宅楼房协议书，约定甲方向乙方出售案涉房屋；房款80706.81元。日，该至杨某名下。甲公司出具任职证明，称胡某于1995年至日期间系其正式职工，负责项目规划、、市政等工作。胡某称案涉房屋是甲公司基于其业绩而提供的福利；因杨某工龄较长，故其借用杨某的名义购买案涉房屋，以此节省22000元左右的购房款。胡某还称案涉房屋的购房款由自己出资交纳。胡某现持有该房屋的成本价出售单位自管住宅楼房协议书、购房款收据、房屋所有权证原件；其中购房款收据记载日期为日。杨某称胡某系利用职务上的便利获取了上述材料原件。胡某称甲公司于2007年3月向其交付了案涉房屋，此后其将房屋出租。杨某称甲公司于2006年年底向其交付了案涉房屋，其在后将房屋钥匙交予胡某，由胡某将房屋出租，租金由胡某收取并算作好处费。 这是两起非常典型的借名纠纷案例。对于案例1，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第十七条和第三十三年的规定，不动产权属证书及不动产登记簿不具有“绝对”的“证据力”，不能仅依据属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。案涉房屋所有权证和国有土地使用权证登记显示，案涉房屋的权利人为马某。许某则主张案涉房屋是其借用马某的名义购买，该房屋应属于其所有。基于双方当事人对于案涉房屋的权属存在争议，故应当依据该不动产真实的权利状况对对案涉房屋的权属予以确定。从本案购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言等证据综合分析，能够认定案涉房屋的真实权利人应为许某。故判决确认案涉房屋的所有人为许某，马某协助许某办理房屋所有权过户登记。 对于案例2，法院认为，综合购房款支付的证据以及房屋实际使用情况的事实，可认定胡某与杨某之间存在借名向甲公司购买案涉房屋的事实，胡某可以要求杨某协助将该房屋所有权移转登记至其名下。但在借名购房关系中，胡某作为借名人仅有要求协助办理所有权转移登记的债权；在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权；故法院对其关于确认所有权的诉讼请求不予支持。据此，判决杨某于判决生效之日起十日内协助胡某办理将案涉房屋所有权转移登记至胡某名下的过户手续，驳回胡某的其他诉讼请求。 可见，在这两个案例中，对于借名购买房屋的权属，存在截然不同的认识，最终导致了不同的判决结果。那么，究竟应如何认定借名买房纠纷中所购房屋所有权的归属?笔者认为，这离不开对物权法中有关不动产物权与不动产登记制的认识。具言之，应如何认识不动产登记的法律性质与效果？“真实权利人”依据买卖合同等约定对不动产享有的权利的性质为何?其与登记权利人之间的法律关系的性质是什么?如何理解不动产物物权权属确认之诉中的“真实权利人”的涵义？对这些基本问题的认识，实践中存在着诸多含混不清、似是而非的观点，正确回答这些问题，将最终决定借名买房到纷中房屋权属确认问题的裁判路径和方向。
二、不动产登记的民法属性与法律效果
物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。这确立了基于法律行为发生的不动产物权变动的主要模式即债权形式主义模式。在这一模式下，不动产物权需经登记始发生物权效力。以房屋买卖为典型的基于法律行为发生的不动产物权变动是不动产物权变动的主要方式，遵循着债权形式主义的物权变动模式。因此，房屋权属认定与不动产登记息息相关，不动产登记在不动产物权变动中具有重要作用。而对于不动产登记法律性质的正确认识又是理解这一作用的基础。 笔者认为，对此，可主要从两个角度加以把握。一方面，不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式。不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为。在基于法律行为发生的物权变动中，我国的主要物权变动模式是债权形式主义，原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件，但“要件”不等同于“原因”。不动产物权变动的原因只能是当事人的法律行为。登记虽然在不动产物权变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为，债权合意等当事人的意思表示才是物权变动的基础，登记则标志着当事人之间旨在转移不动产物权的权利义务关系画上句号，然后就是通过登记将该物权变动向社会公示。不动产物权变动的原因行为无效或被撤销的，不动产物权即使办理了登记也会相应无效或者被撤销。相反，如果原因行为有效，登记因程序违法被撤销的，权利人仍可要求对方当事人继续履行原因行为所设定的义务，协助办理登记手续并获得不动物权。可见，不动产物权的变动从根本上说是取决于当事人关于物权变动的原因行为，而非不动产登记。相对于当事人法律行为的基础法律关系，不动产登记具有从属性。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，只能依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。是故，物权变动的“权源”是当事人之间的法律行为或法律规定的非法律行为，而非不动产登记的确认。这是不动产登记最为根本的民法属性之所在。 另一方面，对不动产登记民法属性的理解亦不能脱离法律规定的不动产物权变动的主要模式这一基础。实践中，有观点认为，既然不动产物权源于当事人的法律行为或法律规定的非法律行为，那么登记在判断不动产物权归属时就不具有绝对效力，即使不经登记，仍然是物权。在基于法律行为发生的不动产物权变动中，当事人之间法律行为所包含的合意与登记不一致时，可依当事人之间的真实意思表示为依据直接确认不动产物权的归属。笔者认为，这种观点虽然在诸如经营权、地役权等以登记对抗为原则的不动产物权变动时就其结论而言是成立的，但显然并不能扩大适用于如房屋所有权等以登记为生效要件的不动产物权变动中，实际上，这种观点的其立足点已经出现偏差，混淆了物权与债权这两种性质不同的权利背道而驰，与物权法规定的不动产物权变动的主要模式和要件在根本上相违背，将导致虚化不动产登记在不动产物权变动中的法律作用或效力的后果，因而是错误的。以实践中最为常见和典型的不动产物权变动形式，即以登记为生效要件的基于法律行为发生的不动产物权变动为例，当事人之间的原因行为固然是不动产物权变动的核心推动力，但同时，依法律规定，不动产登记亦为其生效要件之一，登记完成才标志着不动产物权变动的最终完成。如果仅仅具有当事人之间的原因行为，而未完成登记，则相应的“物权变动”因欠缺生效要件而未发生物权效力。例如，当事人之间买卖一套商品房，签订了房屋买卖合同，但尚未办理房屋所有权转移登记，此时，虽然当事人之间形成了房屋买卖法律关系，但房屋所有权并未从出卖人转移到买受人，在房屋所有权转移登记完成时才最终发生房屋所有权变动的法律效果，买受人才享有法律认可的房屋所有权。可见，虽然不动产登记在本质上是不动产物权的公示方式，但在常见的基于法律行为发生的物权变动中，法律赋予不动产登记生效要件的法律地位， 这也是不动产登记民法属性的重要构成。对此，不应忽视，更不能罔顾不理。否则，将构成对我国现行法下主要不动产物权变动模式的违反和背离。
（未完待续） 来源：民事审判指导与参考 109-112页
（ 转自：律行天下）
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