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上海写字楼装修凸显“高大上”
来源：上海优鸿装饰设计
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上海的写字楼很多，也是我们经常见到的，是人们从事各项商业活动和员工办公的场所。写字楼装修的好坏直接影响到面对使用群体的质量高低，优鸿设计认为写字楼要想“高大上”，写字楼的装修很重要。
&　　 &&& 写字楼的“高大上”不单单是其面积和地段的优势所能体现的，没有好的装修设计方案，再好的地段，再大的面积也是徒劳。因此，写字楼的装修设计方案是体现高档的重要因素。无论是色调还是明亮度，层次感的划分，使整个写字楼在视觉效果体验上达到极大的满足感。
简约而不简单的写字楼风格，注重将写字楼的使用功能最大化。 加强整体的对比度，也是写字楼装修达到“高大上”一种手段，装修中的对比并不是产生极其强烈的色彩碰撞。而是，将写字楼中的光与色，型与质达到完美的结合，使整体看上去更加和谐。
写字楼的装修只有满足不同人员的使用才能符合要求的装修。写字楼的“高大上”也是用户用过后反馈出来的，因此，多听听专业的办公室装修公司的意见，对写字楼的装修有很大的帮助。&&& 作为最专业的，优鸿设计从不以自我推广为重点，而是以客户的好口碑来发展，处处为客户着想，以最实惠的价格回馈给客户。在设计与装修上争取做到面面俱到，让客户真正得到满意的装修设计效果。
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&&&&&&&&&&&&|写字楼产品的过去现在和将来文章来源：中国写字楼网
由中国写字楼网主办的中国写字楼行业发展年会(2015)于2015年元月15至16日，在北京光华路5号国际会展中心成功举办，本次年会以&荟萃知行者，感受思享力&为年度主题，从写字楼行业发展的产业链出发，透析写字楼行业市场发展规律，采取由思享力大讲堂、热点写字楼交流会、以及年度推动力奖颁布暨写字楼行业十大成交案例解析三部分的构成形式展开。
本次年会特邀世鳌国际创始人兼CEO刘天飚、金丰能源中心总经理张毅，和北京格林贝斯装饰工程有限公司副总经理周慧，凭借多年在地产行业的亲身经历，为大家解析写字楼产品的过去、现在和将来。
在座都是一些优秀的开发商，业内的专业人士，尤其在这两天间很多人写微信，包括线下问题交流，对年会评价都很高。所谓的高在哪里?这次年会分享了很多干货，是真正的写字楼行业的专业干货。过去我们参加过很多会议，有很多是形式上的高大上，甚至还找很多领导人坐台、背书，这不是我们一个参与者想听到的。我今天上午听了，感受到真真正正的干货。
我从事IT业8年，在纽约做过4年商业地产，在北京做了8年服务业，已经感受到很多房地产行业的专业知识与技能，今天上午从洪总、罗总听到一些信息，真的非常具有前瞻性，这些前瞻性给我们很多的启发，在座的每一位都很受益。
今天毕总给我一个话题叫写字楼产品的过去现在和将来，题目很大。我们看到本山、丹丹的小品，《昨天，今天，明天》。从哪儿说起呢，从一种思考方式来讲，过去我们从事写字楼行业，商业地产在中国20年的发展，经过这么长时间的迭代，在产品迭代过程中，我们思考方式也在迭代，尤其在今天，迭代速度在加快，为什么呢?我在想行业的时候，我做行业地产、商业地产和服务业。我想行业的时候一直在想它的底层思维是什么，如果找不到特的底层思维，我们的行为模式、观念、做法都会受影响。
在过去一年半左右的时间，我相信在座很多的房地产开发商领导人，大家都有一种恐慌，基于移动互联网时代引发的恐慌。前两天SOHO潘石屹发布了SOHO3Q产品，任何一个产品的诞生预示着一个时代的来临，到底是什么样的时代呢?我相信关注的人都会仔细去研究。
一个移动办公的时代来势了，是因为移动互联网来临，到底移动互联网是什么，对我们写字楼行业未来的发展会有什么样的影响，我们的恐惧症通过什么办法消除，这一年半我也很恐慌。这种想法是源于我们在底层思维上，我们是不是理解，从传统的人类农工时代来到工业时代，以及今天进入信息时代，到了今天移动互联网时代来临，使信息时代达到质变的过程。现在有一种说法叫今天的时代是基点临近的时代。我们过去感受到工业化时代整个生产力水平线性增长，我们会看到一种曲线，今天我们所看到的很多都是非线性增长，爆炸式增长，曲线变成这样了，为什么会这样呢?是因为人类在整个进化过程中有100万年，而只有1万年的农耕文明，当种子发现以后进入到1万年的农耕文明，工业文明仅仅是200年，可是当信息时代、互联网时代来临的时候，我们刚刚经历了仅仅是20年。1995年因特网在全球连接那一刻预示着互联网时代到来，20年间我们没有感受到它对我们生活、生产力的变化，最近几年我们深刻感受到它在颠覆我们的思想、生活、行为以及价值观。
很多人说房地产行业是一个传统行业，因为它是落地生根的，它是很难改变的，它是稀缺、稀有的，资源性的，可以形成垄断的。所以认为房地产行业速度是慢的。今天我们所看到的市场的变化，交易结构的变化，电子商务的发展，商业地产、写字楼行业是不是随之而迭代更进。
我说一下我理解中的写字楼的过去。在座郝总、李总都是业内有工作了20年，了解整个写字楼的变化，95年北京写字楼市场真的是3块钱开始，我94年中关村创业的时候，租金3块钱开始，98年有一个工厂改造的楼，叫光大国信，我租了这个楼的时候是7.5到7.8元，工厂改造的房是7.5到7.8，今天想起来是很贵的。北京站旁边的恒基中心，很漂亮的建筑，很现代的建筑，它曾经也租7.5、8、9元，07年世鳌国际进入中国市场的时候，我当时选址的时候去过恒基中心，也去了香港北京代表处，就在恒基中心最顶层。当时谈的价格是3.5元。大家都知道CBD在07年、08年也就是3、4块，非常漂亮的。今天CBD写字楼都在达到10、12，甚至有人在叫15块最近几天又发生变化了，价格又在回落。写字楼市场存在波动性，可是当GDP、CPI增长这个过程一直在贬值的时候，还一直存在波动性，今天的价格和过去的价格一样呢?我们如何让自己的资产保值乃至于升值。
世鳌国际07年在CBD国际大厦开辟了一家商业中心，我想跟大家探讨一下我们在写字楼成长过程中的一些变化。
过去整个写字楼市场经营模式是非常传统的物业持有、写字楼租赁形式，不管是小业主持有，开发商持有，基金持有，都是持有写字楼租赁的形式。这种方式本身存在一定问题，升值和溢价空间有限，我们物理管理都是从香港过来的，从早期英国管家式服务的模式，经营了N多年，英国曼哈顿岛有很多的写字楼，有的写字楼都运作了几十年乃至上百年。我们发现这种非常传统，它的溢价空间在哪里?它只能随着市场波动，随着经济的变化发生波动，物业持有者无法自身去改变，要随着市场波动调整价格。这是过去的一个模式。
刚才视频也是世鳌国际传统的模式，我看到这个模式心里有恐慌，很多人说多创新的模式，国际上很发达，我们是中国版的XXX，给中小企业带来这么多的便利，服务这么好，这个模式很好，但是我真的感觉恐慌，这是我们的过去。
如果我们不去想，我们今天所处在的时代发生了改变，如果我不去调整，这个模式会衰亡。分析过去，过去这样的模式在国际上已经做的很成熟了，甚至上百个城市，上千家商务中心不断开，可是盈利在哪里，就是基于酒店式服务色彩的办公环境而已，空间租赁而已，它的盈利模式是什么，是传统的开发商非常熟悉的，一是批发零售模式，商务中心模式甲级写字楼一整层模式，分隔很多空间，分发零售还是有很多的空间。二是我们跟业主签订长租约，我们跟客户之间是短租约，地产本身具有增值属性，这个地方应该也有空间。三是加上酒店服务。这么多的利润空间，这个模式是个好模式。然而这在过去是可以，过去也缔造了几家上市企业，但是今天没有增长，今天我们所看到的比如说经济型酒店，相信大家也有关注，经济型酒店有十年的历程。他们早期运营经济型酒店就是包租、分租，变成便捷式服务，过去1块钱租来，卖150、180能挣钱，我们都知道7天、儒家就是这样的，现在租200块钱都不赚钱，它没有更多的增长模式。十年以来一天一天的过去，每天做的是重复那一点点的事情，每个客户进来就走。哪家便宜就住哪家，给我们引发的思考是什么?这都是过去，当今天写字楼市场众多的开发商基金持有的业主们就去思考，如何让我们的写字楼、资产保值增值，我们要找寻这样一个原由。
在纽约有两种物业，写字楼与公寓，很多都是基金持有。当时我看到一个数据，它数据显示是持有基金回报是1%到2%，美国GDP也很低，1%都不到。这么点的回报率为什么还能坚持下去，因为后边有基金在支撑，这些基金往往源于养老基金，公益慈善，他们要求的是基金的安全性比利益回报最重要的，这使我们看到什么样的空间呢?今天上午罗总跟大家分享了REITs，中国的REITs在N多年以来，在不断呼风唤雨中依然艰难的出不来。如果当REITs出现以后，它在后面是很多这样的基金，它的要求回报率不会很高。这样我们开发商就有更丰富的现金流扩张我们的业务，同时我们有更多的资源，更多的精力去关注这个楼宇、物业的运营，只有运营才能获得增值。
为什么会到今天，是因为三个时代的变化，农耕时代、工业时代、信息时代的变化，由于变化而产生了这样的问题，农耕时代是什么?大家要吃饱，大家对能不能吃饱，有没有东西用，吃穿住行能不能满足。工业文明更关注的是服务，我生产一个产品，为什么天天讲品牌，说品牌好，我品牌好，服务好，海尔服务好，这个是用工业时代的一种思维，用服务赢得受众。到今天的信息时代，我们应该关注什么?应该关注的是体验，如何让体验去提升，就是我们的运营，所以今天我们进入了运营时代。
中国市场变化来源于很多方面，由于我们未来十年的GDP成长压力非常之巨大，如何保持7.5增长，在GDP三架马车中，出口、投资、消费，每个都存在巨大压力。现在我们的工人成本急剧上升，我们装修的时候，去年问过一个电工，一个月工资是多少，他说一个月是1.1万。我当时想1.1万，我才开1.5万。中国现在工人的生产力，生产的能力以及它的成本结构已经发生了改变，很多农民工挣完钱以后回家，只要让他过安定的生活、安稳的生活就可以了。可是这样我们出口现在基本上在不断下滑。
最近我回美国每次买衣服，编译的不得了，上面写的都是菲律宾制造，印度尼西亚制造，缅甸都有，我以前所有都是中国制造，这种差异让我感觉到为什么。今天出口受抑制，我们高科技出口因为我们技术能力也在受抑制。
投资，大家都知道投资泡沫的问题，无论是基础设施的投资，还是房地产的投资，无论是生产制造业的投资，这三方面的投资今天就存在生产规模的过剩，房地产的泡沫，包括基础建设，很多高速公路建完以后，没有车跑。这些造成我们在投资领域巨大的压力。
消费，中国老百姓愿意存钱，我们把大量的钱存了起来。2002年国家看到老百姓钱有10万亿，吓一跳，怎么办?土地财政推动业黄金十年，我们都是黄金十年的受益者。可是它不可长久和持续，老百姓不愿意把钱花出去，又经过十年，又长了，钱花在房地产上，他不愿意拿出来，因为社会得不到保障，安全得不到保障。
当N种原因积累到一起的时候，什么能够带来GDP的程度，只有支持中国中小企业创业与科技产业的创新。在这一点上近两年我看到了变化，我也感觉到中国在进步。2014年春天，我去了硅谷，2014年秋天，我去了以色列，目前这两个是全球最创新的地方，所有新技术都在这两个地方在创新者。中国移动互联网发展在今天应用领域已经超越了美国。所以我们看到了机会，看到了希望。在移动互联网时代，我们可以与美国并驾齐驱，虽然我们有一些技术掌握在硅谷手里，在应用领域，中国具备巨大成熟市场，巨大的消费群体，包括7亿人都在用微信，这是美国没有的。机会来临的时候我们要抓住，写字楼行业同样如此。我们有很多中国的中小企业在创业，他们怀揣梦想，迎来未来黄金十年，我们地产商就是他们的支柱，他们还在很多简陋的地方，在地下室，在一些民宅里面，在一些工厂厂房里面办公。我们有政府做的孵化器，我们有创业咖啡，甚至有商务中心，有各种各样的条件，最应该做的是谁?就是我们地产商。我们地产商手中的资源是巨大丰富的物业，这些物业如果能把资源释放给这些中小型创业企业，我们良好的运营物业的能力给他们带来价值，也使我们本身的物业获得了增值。这是多么好的事情，所以时代来临的时候我们要有所成长。这就要求我们提高运营能力，针对写字楼做精细化的运营。
11月底，朝阳区区长带了80多人到我们这儿学习考察，我提出一个观点，在中国楼宇经济最发达的地方就是北京，我们的朝阳，我们的CBD。这里面我们历经了20年，我们有丰富的经验在运营管理角度，我们楼宇的管理有丰富的经验。我们需要升级换代，楼宇经济讲单位平米的GDP产出，它的效果是多少，我们要从传统的写字楼租赁加物业管理模型演变成资产模型加管家式服务的模型，这样能让我们所有的物业形成品牌，形成认知，形成情感。我们让冰冷的水泥地里面充满生命与情感，如果做到这一点，纽约很多楼很老，每一块砖都有情感，他们保理的非常好，不仅从硬件做保理，更多是与里面的客户群体建立情感关系。如果一个客户因为涨一毛钱，五毛钱，一块钱离开你，物业有什么价值。我相信在座很多房地产开发商，我们一直在反思，你也有亲戚、朋友、同学开公司租赁写字楼，租赁的时候给你的回馈是什么。我们经历过，我们开了20个商务中心，我们租了很多写字楼，我们跟写字楼也打过交道，我也体验过写字楼租赁与服务，很多人有这样的感受，痛苦和绝望，任何一个企业客户都有痛点。
在这个过程中，我们与客户之间是什么样的关系，我们都知道在过去两年间所发生的事情，比如说基于移动互联网时代来临的小米模式，大家都用惊愕眼神去看。一个企业可以从三年间从零营业额变成800亿，过去不可想象，今天可以。它用了什么样的方式，小米与每一个米粉建立的是情感，小米不用销售，直接电商化，打开小米网站就是购买小米，当然想买买不着，要排号，因为每个产品都融入了客户的参与感和情感，这是我们写字楼行业作为一个传统行业的认知中需要改变的。我们能不能让每个入驻写字楼的客户有好的体验，与我们之间有情感呢?如果我们能做到这一点，你的客户将蜂拥而至。
我们知道在未来10年中国将会出现200多座世界级的摩天大厦，很可怕。一周前的数据，一线城市是北上广深，新的数据把15个城市加入到一线城市，中国目前有19个一线城市，34个二线城市，76个三线城市，72的四个城市，一二三四线城市加起来200，五线城市200个，一二三四五线城市400个城市，覆盖50万人口以上这样一个城市，当无数个国际化大厦在中国升起来的，每个开发商如何思考让这些楼宇不是冰冷的水泥，不会成为九几年的情况，这个压力出现了。今天体验经济来临的时候，我们要和客户站在一起，找寻客户的痛点，和客户建立情感，一切纷至沓来。
主持人徐悦：
非常感谢刘总的精彩发言。
我们今天另外两位嘉宾，一是金丰能源中心总经理张毅先生，二是北京格林贝斯装饰工程有限公司副总经理周慧女士。
刚才刘总用他的视角跟我们分享了写字楼的过去、现在和未来。请上来的两位嘉宾，想就这个话题跟你们探讨和交流一下。
周慧女士，您所在的机构是专门从事房地产写字楼里面客户的装饰装修行业，你们公司应该建了很长时间，我印象当中05年、06年开始服务高盛，自从服务高盛以后，其实是一个里程碑的转变，这些高大上五百强的公司开始使用本土化的装修公司提供最接地气的公司，从那以后，你们公司一路走过来。你们应该跟随开发商、客户一起见证写字楼这些年来的过去、现在、未来。
大家好，我是北京格林贝斯装饰工程有限公司的周慧，今天我非常高兴有机会参与大话题的讨论。刚才徐悦讲了，我们公司是从1996年开始专注中国写字楼装修服务，我们也是跟中国写字楼行业发展过来的。
我从服务客户感受方面谈比较直观，我想和大家分享一下2006年做了高盛在国际中心的办公室。我们是一家纯本土的公司，高盛之前所有的供应商都是香港、国外的公司，为什么有机会能够参与到这个项目中，而且最终客户选择我们为它做办公室的装修呢?最本质的观念就是服务的理念。96年我们进入写字楼装修市场的时候，是从恒基中心开始的。我们服务国外客户的过程中，就慢慢积累了一些经验，知道他们作为国际化公司需要的服务是什么。从传统来讲，装修是一个简单的工作，后来我们发现它不仅仅是装饰，更多的是服务的供应商。在国贸改造项目当中，我们有机会参与，后来高盛就给我们这样一个机会。
在这个过程中，我感受到国际化公司要求非常高，传统办公室跟隔断、刷墙不一样，它装饰本身要求很简洁，但是对细节、工艺、安全方面要求非常高，特别是机电方面的要求，对于供电的要求。
主持人徐悦：
机电的哪些方面?
高盛是全球投行NO.1，英蓝大厦吸引高盛也是定制化的，他们知道吸引这些客户，大楼有一些局限性，高盛除了大楼供给的双路供电之外，还要有自己的发电系统，开发商在旁边特意留了一个发电机房的位置，这样就符合高盛最基本的供电运行要求，屋顶上的室外机安排特意留了空间，竖井都特别为高盛留了空间，这样就能吸引高盛这样的客户，高盛进来之后就带了知名的金融公司进去。真正站在客户的角度提供服务是非常重要的。这是我的一点感受。
主持人徐悦：
周总的解答证实一点，好的写字楼一眼能够看到，今天真正好的写字楼往往好在你一眼看不到的地方，进入后台才能看到。
张总，介绍一下您的项目，您的项目里面也是运用了很多新型高科技因素在里面，能够满足到我们绿色办公、生态办公，比方说太阳能，在您的楼宇里面也有应用，您给大家介绍一下。
谢谢徐总。
介绍一下我们金丰能源中心，首先我自己的经历对这个项目影响比较大，我介绍一下自己。昨天大家听到仲量联行张的报告，我特别想听他的报告，但是公司有特别急的事情没有来，听说他的报告特别精彩。我参加我这个项目之前曾经在仲量联行服务，之前我在香港建社服务，大家可能不太熟悉，在北京的建筑大家很熟，就是曾经是北京的最高建筑京广中心发展商。如果大家对北京写字楼比较熟。它是王府饭店的股东方。再之前我在平安保险服务11年，主要做物业投资经营和管理;再之前我在北辰集团服务过8年，现在大家看到的北京国际会议中心，不是现在的国家会议中心，我参加过它的建设后期运营和管理。再之前我是学新闻的，跟现在的房地产开发没有任何的关系，我是人大新闻系80年代的学生。那时候我们学新闻和现在传媒大学的学生概念完全不一样。人大是中国共产党自己建的一个大学，我们是为了培养党的喉舌进去的，我们学新闻就是学平面媒体，我们还画过版式，花完之后把字套进去，然后交给排字工人排出来，那时候是80年代的事情，后来是胶版印刷，没有这些缓解了。
这些经历对我做金丰能源中心非常有帮助。我会从经营、管理包括后期使用者的角度去考虑，因为我也租过房子，刘总的服务模式，我们97年曾经尝试过，办公室装修好了，服务人员招收好了，但是没有办起来，金融街97年我们曾经想做世鳌国际这个事儿，但是没有做成。
刚才李总谈到PM2.5的问题，我想从我管理的经验开发金丰能源中心的建设。我的母公司是一个非常特殊的公司，它叫三洲龙辉新能源有限公司，它是做新能源装备的，我们国家核电站会面临很多的发展，以前这些管道都是国外进口，受制于各个原因，现在我们核电站的国产化终于可以实现。我的母公司是以特种钢管生产为主，同时承担军工任务，现在国防建设任务很重。老板一定要实业报国，我们这个项目叫金丰能源中心，希望在我们这个中心里面能够吸引我们上下游的客户在北京共同发展。
它既然做特种钢管，跟军工联系的，对产品控制要求非常高，产品定位非常好，这种产品和定位并不以为着成本很高，我们是完全的民营企业。从项目的方案到施工图、设备选型过程中，始终坚持一点就是绿色节能环保。
回到您给我的话题，我们在设备选型上，在材料选用上特别关注这一点，比如说幕墙系统，严格按照国家绿色系统对幕墙系统技术要求设计、选料、施工。很多客户根本看不到大楼里面的管道、阀门、水泵，因为我做过运营管理，我非常关心这些东西。所以我们就水泵选的是德国威乐的，阀门是德国欧乐特格，电梯也是德国原装进口的，一次性投入降低它的维护周期，这些产品节能性很高，尤其是电梯，不像其他产品在其他方面做工夫，我们在绿色环保上做工夫。
刚才大家说很多是被动的，怎么主动减排，这是我们发展商或者做新写字楼的时候需要考虑的。五星级写字楼的卫星间一定要有热水，现在要么弄一个电宝，要么系统里面有循环热水，这两个能耗都很高。我们就在屋顶上设置了太阳能系统。我们现在所有写字楼的洗手间用的就是太阳能辐射板，收进来的热水满足洗手间的要求。同时我们在庭院里面，庭院的路灯用的都是太阳能的路灯，我们在一点一滴上去减少消耗，同时我们也增加一部分投资，北京缺水怎么办，我们就建了一个非常大的雨水回收池，把雨水收集起来，用于园林绿化。
从发展商的角度来讲，好象是我们成本增加了一点，但是我还有一个概念，我同意刚才刘总讲的，一个物业美国几十年、上百年的，现在一样非常好。我们怎么样去考虑一栋楼在生命周期当中的整个成本，开发商前期建造成本和物业生命周期当中不超过10%，超过80%的费用是后期运营维护管理当中所消耗、所占用的，如果前期设计得不好，你的系统采用的好，有可能会造成消耗很大。我们考虑到PM2.5的时候，如果用过滤网，风量不够就加大功率，现在我们开始设计，不仅要解决PM2.5的问题，还要解决办公室里面的湿度怎么样，不用天天晚上回去敷面膜保湿了，办公室里面PM2.5在30以下，还要保证湿度，最近天气干扰，细菌的问题，不仅仅是PM2.5的问题。我们怎么营造一个非常好的空间，我对好的写字楼就四个字，清新、舒适，这就是好写字楼。
主持人徐悦：
张总给我们总结了一下好的写字楼就是清新舒适，但是清新舒适的环境往往不是通过高大上的外立面，通过气势磅礴的大堂就能够体现出来的，重要的是每天使用的过程当中，生活、工作、交流在里面，我们感觉到舒适是不用提到这两个字的时候都想不到这两个字的状态，才是真正的舒适。
刘总，您旁边坐的是开发商，您是中间的一个闸门，一方面要面对开发商，另一方面还要面对跟开发商一样面对的客户，作为中间的服务层，您觉得对未来写字楼的趋势更希望开发商做什么，您能做什么，客户能做什么?
这是三位一体的话题，世鳌国际是做写字楼精细化的，这个模式就是写字楼精细化的运营商，我们把自己定位为运营服务商，帮助业主和物业持有者做更深度的精细化运营。深度精细化运营是有目标的，让这样一个资产在单位成本下释放更大的收益，这是我们的核心目标。我们不仅在收入上实现这一点，还要在情感上实现这一点。我们所有写字楼是基于人的服务，写字楼产品是2B产品，它有存在的特征，它的理性消费，可持续性，我们租一个客户找一个500强，可以进来一波，它很稳定，交租的是稳定，能不能持续下去呢?下一个需要做什么呢?就是让客户真正有情感和体验。我们一方面从成本上进行效益提升，另一方面我们做与人有关情感建立，包括成本上怎么体现价值。写字楼租赁的时候，我们租一个企业，有大型企业，小企业、中型企业，大型企业就是世界五百强，国内大企业，国内上市股份制公司，甚至国有大型企业。这些企业支付能力很强，支付能力很强的时候对一些小的成本不敏感，比如说周总说给高盛装修，一平米达到1、2万块钱，这是我们所承受不得了，不敢想象的。作为精细化运营商我关注两点，一是资产效率，二是资金效率。如何关注，如何把钱掰开花，把一个资产放大，就是核心竞争力。我们本身不是物业持有者，我们在居间，你必须有自己的核心竞争力，你的能力要足够强才有生存的价值。一些大中型企业进来以后，说8000平米、1万平米，中型企业是两三钱平米，小企业是300平米，这个也不小，CBD每平米10块钱，一年就100万。
刘总谈到经济形势下创业型公司占主流，所以给他们提供一个好的解决方案，低成本的办公空间，高质量的服务。针对不同的客户选择是不一样的，既然有创业型公司经过三五年，它的团队会变化，可能会壮大，就需要一个更大的办公空间，或者更需要一个好的办公环境来适应它这个品牌。再往大说像我们现在所服务的外资企业，他们可能有几十年、上百年的历史，它更关注企业品牌形象定位。所以它需要跟它适应的办公空间，写字楼建设最重要是想清楚这个写字楼定位是什么，你准备服务给什么样的客户。有可能是服务高大上公司，有可能服务发展型公司，有可能服务创业型公司。不管怎么样，我们做写字楼最终是提供给人的服务，更多关注人最基本、最真实的需要。无论这个市场怎么变化，我个人觉得客户至上服务理念一定不变。
主持人徐悦：
这两天大家一直在议论，写字楼真正的服务标准，硬件占了多少，软性服务比硬件更加专门，硬件能给我们软性服务提供哪些基础保障性的设施。
我们也看到，过去写字楼行业租金相当来讲是一碗平水，不同区域不会差不多，08年、09年之后租金有迅猛上涨的机会，这个过程中一个核心区楼不管好还是不好，可能都会水涨船高，大家的租金不会相差太高。从2014年开始，未来几十年核心区租金会拉开距离，大家不会再去共同享有区域能够给我们带来的租金上的福利，而更多的是要靠我们写字楼本身在硬件和软件方面的投入，这也跟刚才周总讲到大企业有大企业的需求，小企业有大企业的需求，高大上的写字楼有高大上的追求目标，中端写字楼也有他的客户追求意义所在。
张总，你怎么看?
我那个写字楼是四环边上，我们原来叫万寿路外延线，已经通了，从市区到接近二环的地方，三环往外没有通，由于历史原因，北京原来有一个丰台火车站，前两天已经停运了，某位领导同志出问题，建设停止了，现在北京市和铁道总公司协商站建设的恢复，据说快开工了，但是遇到一个问题，周边环境的配套。现在政府在建设上面是一个非常负责任的政府，不能光建一个火车站。我有时候去天津喜欢坐火车，去北京南站的时候，你会感觉无论怎么去都特别别扭，特别是开车过去，周边的环境做得不好，系统性的问题。北京南站也存在这种问题，丰台火车站的改造据说北京市在跟铁道总公司交涉。
我们这个项目正好在南四环，70米宽的城市主干道，9号线丰台站的上方，我们做了一个通道跟地铁连上。为什么选择这个楼，国家发了一个文件，34号文，对北京市整个产业进行了限制性定位，如果大家经营写字楼不存在问题，开发商要建设城市综合体或者写字楼，北五环、东五环、西五换以内不允许新建这样的项目。北京市的发展比较偏重，这么多年一直向北、向东，包括CBD、亚运村，毛总的海淀区域，发展的非常快，北五环已经很发达，但是北京的南城一直是政府的心病。所以北京市就有了一个城南行动计划，已经是第二期第二年，两期城南行动计划，北京市政府要投入7000亿要改变整个南城的面貌。
我们正好看到这种大的方向性问题，南四环以内是不允许新建写字楼，但是南四环以外可以，正好差了一个环路，这个环路当中土地资源非常丰富。我们为什么想扎根丰台，大家如果对北京市土地储备感兴趣，我们可以探讨，二环路边丽泽商务区有很大的地，丰台区土地储备是各个区县都羡慕的，二三四环，永定河改造，永定河西区将来是一个非常漂亮的两个半颐和园区域的公园，它的边上会有一些产业和住宅，水往低处流，我们认为南四换还是整个写字楼市场价值洼地。
水怎么往低处流呢?开发商就往低处流。我们的地是号签的合同，成本是6800块钱，加上建安成本，售价不会很高，不会动不动7、8万以上，这样对于企业来讲承受压力很低，但是周边环境不差，四环边上，有地铁，周边很发达，那边将是几百万平米的写字楼。这两边那边会更好的发展。
我们这个项目是北京市第一个执行规划导则的项目。原来我们拿地的时候，我们规划指标很简单，你的容积率、高度、建设规模，就这样了。但是我们那个项目的地块，给我的是规划导则，非常清晰，建筑面积是什么，地下多少，地上多少，高点安排在什么位置，非常清晰，对我们建筑规划做了清晰的安排，我们根据规划安排做了非常精细的设计。比如说交通，我们那个这项目非常主导建立慢行系统。我们那个项目20万平米，没有围墙，行人可以到我项目任何点，你进写字楼是要有管理的。不仅行人可以进去，自行车也可以进去。同时这个项目还为自行车准备了将近1500车位存自行车。目前在寸土寸金的地方没人这样准备。我们安排一层一整层存自行车，近距离倡导大家骑自行车，我帮你看管。
这个项目建成以后，6月份投入市场，我看到消息郝总也做了新能源车充电桩。我建设的时候，我拿出125个车位做新能源充电桩，这是有可能是2015年底投入使用单体项目最大的拥有新能源充电站的项目。如果大家关心北京市出租车发展，上个月北京市刚刚建成拥有110个充电桩的停车场，目前是北京市最大的。绿色节能环保，创造好的空间靠什么?就是靠发展商一点一滴去做。
如果刘总要去，我们特别欢迎，我的房子使用率很高。我们在做方案的时候，因为我卖过房子，找客户，客户来的时候，特别是买家非常关心得房率是多少，我们经常有含糊不清的面积给客户，反正就这么大面积，这么多钱，这种情况非常多。我们做开发商，我们要卖房，这事儿就不能这么干，租房可以。我们在做方案的时候，就把辅助面积扣的非常死。我们的使用率会超过71%。大家都是同行，做到超过70%是非常难。我在金融街做了一个项目58%。
我们平面的布局，住网的安排，包括层高的安排，包括设施设备到什么位置，我们都从经营管理和使用者的角度给刘总这边创造了非常好的条件。刘总代表我们的客户，客户我们发展商的上帝，不管将来是自持还是出售，最终得有去用，人类的活动要有空间，这是永恒的。
有人说房地产从黄金时代到了白银时代，我说写字楼市场从来没有看到黄金时代，也不认为现在是白银时代，我反而觉得这是写字楼好的时期。大家都讲过去、现在和未来，过去写字楼的售价和住宅售价严重倒挂。现在写字楼好多了，金融街那边也卖6、7万，潘老板银河SOHO也冲的很高，如果不用这种思维去想，我们写字楼怎么做。一个城市发展过程中，经济要发展，大家有需求，只要大家认真去做高品质的物业，永远是春天。
主持人徐悦：
张总分享了很多基于项目本身所投入的力量，我们也看到有责任的开发商建造今天的写字楼，才能为我们未来提供更美好的明天。
有一个话题对大家眼球冲击比较大，微信热炒一段时间的小米公寓，紧接着是小米装修。刘总刚才讲到写字楼已经进入到移动办公空间，上午的时候Gensler洪总给我们带来很多非常有眼球震撼力的图片，我们也看到一些大型企业，Office很大的也会打散办公室，创造更多的共享空间，这也是是移动办公的冲击和影响，在这样一个冲击和影响时代下，回头讲小米，雷军说未来行业会投入100个，他选择了房地产、装修，他接下来会不会选择小米移动办公装修，小米开发商，你们怎么看待这个问题?怎么接纳这个时代的冲击。
任何行业不能阻挡新人的加入，我现在的老板也是新人，新人的加入任何时候都是对行业非常好的情况。小米有它独特的思维方式，任何一个行业的发展，包括刘总特别熟悉的互联网，我觉得互联网的发展一定要靠思维的撞击和创新思维来支撑，要不然我们不可能有现在的移动。我们为什么做新能源充电桩，我们可以和互联网连起来，将来每个桩都有一个信息发布的装置，你在北京市任何一个地方，只要有手机APP，我今天要去南四环，那个地方有没有地方充电，有没有位置，这一定是新东西，我希望小米把这个东西固化到手机里面，所有新能源车主就会使用这些东西。
主持人徐悦：
有可能小米收购你的充电桩。叫小米充电桩。
那我们可以拿钱做其他的事儿。
互联网时代的冲击谁也拦不住，我们是一个传统服务行业，我们也做到密切关注这个变化，关注这个新技术带来的影响是什么。客户真正需要什么样的综合解决方案，只要你关注了，想清楚了，做好了你的服务，一定还会有我们的市场。非常期待这种变化，带来这样一些新的改变。
我认为互联网经济就是分享经济，分享经济是很大的趋势，它本质上消灭成本的空置率，分享经济的核心是把零边际成本的资源放大出来，我们会发现在生活中，我们在各个角度都可以看到很多零边际成本的资源。它是源于互联网底层思维。互联网本身讲世界是平的，它是网状的节点结构，是平等、独立、开放与分享，这是互联网的精神核心，这是我自己说的。我是从扁平网状节店结构出发的。
这里面核心是开放与分享，因为真正释放每一个节点的零边际成本，这是我们真的平常想象不到的。
举例，我跟张总认识时间并不长。原来不认识，这一认识，你会发现有一个特点爆炸了，零边际成本被放大了。我们两个都有零边际成本，我住在夏威夷，如果张总去夏威夷玩儿，我全程招待，对我来说是无限接近于边际成本，因为我很方便，对于张总说如果夏威夷有个朋友招待我，那种逼格非常高。我跟我那帮朋友说，我夏威夷有朋友，全程招待，这个价值和8000元夏威夷7天游感觉一样吗?真不一样。
张总有面积成本，他掌握了金丰能源中心，手中有权力，世鳌国际过来了，跟我们带来很大的价值，这么好的企业，运营能力第一，对我们品牌能力有极大的提升。这时候张总的资源是他可以租我5块钱、4块钱、3块钱，到底租我几块钱呢?6块。任何人都有边际成本，当分享经济来临的时候，我们把零边际成本无限放大，释放到网状结构每一个节点中，这就是为什么今天会出现移动办公的模式。办公模式的改变以及颠覆将会成为2015年主题词语。
永远风口浪尖上的老潘引领了时代潮流，SOHO3Q产品兴起未来不可限量。
主持人徐悦：
刚才刘总说到移动互联办公零边际成本，我想到一个问题，在未来移动互联办公思维和浪潮打过来的时候，对我们核心区也好，非核心区也好，我们未来的租金会是看涨还是有可能会下跌。留给在座每一位嘉宾心中，你们各自找到自己的答案。
今天有请三位每人一句话阐述我们的过去现在和将来。
天变了，如果你不选择换跑道，你一定会被另一个跑道的异种体超越。
我没听懂，我是盖房子的，说点实话。今天参加这个活动特别感谢写字楼网，特别感谢毕总给我这样一个机会，我想利用这个机会呼吁一件事，做开发商应该做什么样的建筑，不仅仅是大家盖写字楼或者是盖公寓，还是住宅，如果大家有时间去看看金丰能源中心，有一件事，我想拜托大家，大家都是做写字楼的，在建写字楼的时候，我们要做一件事，任何物业都是给人来使用的，我们要关注人与建筑之间的关系。任何一个建筑都是一个城市的载体，要关心建筑与建筑之间的关系，建筑与城市之间的关系，建筑与自然之间的关系。如果我们打破这些关系，我们一定会被惩罚，就像我们早上来这里堵车一样，谢谢大家。
我们非常有幸见证了北京、中国写字楼市场快速发展的20年，在过去这段时间在座各位都有自己的感受，我们不停学习、成长，这两天我也感受到开发商对于建筑品质、对于服务关注越来越高，我坚信未来整个市场更加成熟，更加完善，我们做好学习的准备，面临未来的挑战。
文章来源：中国写字楼网
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