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华夏幸福股价暴涨逻辑：低成本拿地 环北京大地主
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在城镇化进程中，会有一些人因为拆迁得到巨额补偿，一夜间成为“土豪”，上市公司华夏幸福就有超过80%的土地储备于“北京大七环”。
在城镇化进程中，会有一些人因为拆迁得到巨额补偿，一夜间成为“土豪”，上市公司（600340.SH）就有超过80%的土地储备于“北京大七环”。在2月26日，京津冀一体化被提升到国家战略层面之后的不到40天，（600340）涨幅超过75%。iFinD的数据显示，从日至4月2日，华夏幸福涨幅为75.45%。华夏幸福的大本营在廊坊固安，与当地政府合作过程中，开发出独有的“固安模式”。该模式前期开发运营工业园，后带动房地产开发建设。华夏幸福与当地政府签订排他性协议，同时自己开发产业园区，中标、招拍挂都自己完成，拿地成本极低。环北京最大地主2月26日，习近平总书记召开座谈会，将京津冀协同发展上升到国家战略层面——“京津冀一体化”概念呼之而出。事实上，京津冀一体化喊了多年，但将其提到国家战略层面，这还是第一次。战略甫出，市场反响强烈，“京津冀一体化”概念股多有靓丽表现。其中，令市场关注的个股之一，便是华夏幸福。多家券商调高评级，表示：华夏幸福是“京津冀”一体化战略最大受益股。华夏幸福成立于1998年，主营房地产开发与区域开发业务。其下属子公司京御地产在廊坊市及北京周边地区从事房地产产品的开发与销售；下属子公司九通投资主要在京津冀地区从事区域开发业务。根据《北京市河北省年合作框架协议》，北京与河北省将在旅游、新兴服务业、“飞地经济”、综合改革试验区等开展多种扩区域合作。华夏幸福主要布局在环首都经济圈的固安、大厂、霸州、香河、永清、广阳等县镇，这些县镇地理位置上与北京毗邻，将是参与京津资源分配的主力——“北京大七环”雏形可见。不得不提的一点是，位于北京市大兴区和廊坊固安交界地带的北京新机场（首都二机场）确定于今年上半年开工。新机场距北京南六环大约28公里，距固安产业新城10公里。同时周边还规划5条高速、2条城铁、1条轨道为主体的交通网络。上市公司的注册地便在固安，固安与北京隔着一条永定河，华夏幸福的几大楼盘便紧靠固安收费站。因为交通便利，华夏幸福楼盘的售价也比周边其他开发商楼盘售价高出元/平米。如今在固安新城，华夏幸福的楼盘孔雀城、英国宫、大卫城成为颇具标志性的小区。据公开资料，包括固安在内，截至目前上市公司在环北京共有12个园区，合计委托面积约650平方公里。“华夏幸福是河北固安及环北京区域最大的地主，这部分土地储备占到公司总储备的82%。”的一份研究报告称。华夏幸福尚未发布2013年年报，截止4月1日数据，安信证券预测在2013年，华夏幸福的毛利率为40.5%，营业利润率为21.5%，ROE为36.8%，PE为14，EPS为2.02元。与已经发布2013年年报的万科、保利、招商对比如下：万科2013年的毛利率为31.5%，营业利润率为17.9%，ROE为17.4%，PE为5.3，EPS是1.37元。保利2013年的毛利率为32.16%，营业利润率为17.33%，ROE是20.76%，PE是5.11，EPS是1.51元。2013年的毛利率为41.52%，营业利润率为27.15%，ROE为15.72%，PE是6.82，EPS是2.45元。夏幸福财务预测数据与万科、保利、招商2013年财务数据对比
营业利润率
华夏幸福(安信证券预测)
2.45元低成本拿地与常规房产企业不同的是，华夏幸福的盈利主要来自于产业新城开发，该模式以工业园区开发运营为先导，后带动房地产开发建设。因为此模式现在固安开发使用，后复制到东北及长三角地区，因此也被称作“固安模式”。具体运作方式是：公司与政府签订排他性园区整体委托开发协议，由公司对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入园后的物业管理服务，政府仅提供行政方面的服务和管理。上市公司的收入主要来自于以下四个方面：基础设施建设、土地整理及园区综合服务、招商引资及住宅工业地产开发。华夏幸福的主要盈利来源为商品房销售（园区一般有30%住宅用地）和招商引资额的高比例返还（园区管委会按照落地投资额的45%进行返还）；基础设施建设、土地整理及园区综合服务两项，园区管委会按照基建成本加10%作为委托结算费用支付给公司。因为与政府签订了排他性协议，华夏幸福在拿地方面基本上没有竞争者，公司可以持续以低价获得土地，在工业园区中，一般有30%的配套住宅用地。通过一组数据可见一斑：2011年10月到2013年8月间，华夏幸福在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381元/平米和734元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790元/平米）和固安房价（5770元/平米）的23.8%和12.7%；同期，平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%；与同级别竞争对手对比，公司三年平均拿地成本为荣盛发展的68%。2013年，华夏幸福实现销售收入374亿，其中环北京地区的销售收入超过300亿，是公司销售收入的主要来源。其中，实现园区住宅签约销售额236 亿元，同比增长63%。“先帮助政府做开发，政府会给予10-15%的回报，然后招商引资也会有相应的回报。这样，华夏幸福便与其他公司有了差别化的竞争，与其他公司相比，这种差异化优势也是比较明显的。”一位房地产行业分析师说。排他性协议基本上排除了竞争，但“固安模式”需要公司在园区投资前期垫付大量资金，考验上市公司的资金链。去年前三季度，上市公司经营活动产生的现金流净额为-4.44亿元，比上年同期减少了1797.3%。“虽然有地产业务的回款支持，但是毕竟地产业务面临着较大的政策调控压力，如果地产出现较大的销售压力，则公司的经营性现金流将会出现问题。”对固安模式的担忧大多来自于前期垫资过多造成的现金流问题。不过，由于经营回款及融资规模扩大，上市公司在2013年9月末的账面现金逾100亿元。因此从三季度数据来看，尽管经营性现金流为负，不过有足够的账面现金做保障，基本无碍。近年来，除廊坊外，华夏幸福陆续在沈阳、镇江、无锡、青岛拓展了新的园区。外界一种观点认为，上市公司在廊坊具有一定的政商优势，“固安模式”在廊坊取得不错的效果。但到了长三角，新的园区政策能否兑现以及相关园区地产的销售情况存在不确定性。
“我了解到镇江、无锡具体项目销售情况均不错，但镇江、无锡的工业园区项目还没有完全启动，能不能把‘固安模式’快速复制到环上海区域有些疑问。”上述房产分析师说，环北京地区的主要做工业园区，但是在上海主要是服务业、技术业，其招商引资的话，要考虑客户资源的储备情况。“地方政府先了解固安的模式。然后再去引入当地的。从去年到现在，地方政府也逐渐认可‘固安模式’，一些企业也在看有没有机会和地方政府合作做产业园区。但是相对来说，固安模式是很多公司短期内难以达到的。在这方面确实有壁垒。”中投证券房地产行业分析师李少明告诉21世纪网。
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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雄安概念股华夏幸福四涨停 王文学身家增190亿超600亿
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中国经济网记者 关婧今日，华夏幸福创下第四个涨停板，截至收盘报39.92元，刷新历史新高。作为雄安新区概念股，实际控制人王文学合计持股50.82%的华夏幸福股份，4个交易日财富累计增值190.12亿元
中国经济网记者 关婧今日，华夏幸福创下第四个涨停板，截至收盘报39.92元，刷新历史新高。作为雄安新区概念股，实际控制人王文学合计持股50.82%的华夏幸福股份，4个交易日财富累计增值190.12亿元，加上他所持有的黑牛食品等三家上市公司股份，其身家超过600亿。&华夏幸福早在2015年与雄县人民政府签署了《整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议》及《关于整体合作开发建设经营河北省雄县约定区域的合作协议的专项结算补充协议》，协议约定雄县人民政府将以河北省雄县行政区划内约定区域的整体开发各事项与公司进行合作，委托区域面积约为181.2平方公里。&截至目前，上述项目尚处于规划定位阶段，合作协议的实施可能存在政策变动的重大不确定性风险。有分析人士指出，华夏幸福刷新历史新高，其总市值已经超过千亿元，继续走高面临的压力较大，上周五机构已出现明显撤离，机构卖出逾7亿元。&华夏幸福以产业新城和房地产起家，在北京周边及全国拥有多个产业新城项目，在以往的发展中，华夏幸福通过地产输血、发展产业新城的模式不断做大规模。&根据3月29日华夏幸福发布的2016年业绩报告显示，华夏幸福2016年实现营业收入538.2亿元，同比增长40.4%，实现归属上市公司股东的净利润64.91亿元，同比增长35.22%。&同时华夏幸福拟以日公司总股本为基数，向全体股东每10股派发现金股利6.6元（含税），共计派发现金股利超19.5亿元，现金分红占归属母公司净利润30.04%。&不过自进入资本市场以来，华夏幸福也在不断融资，历年累计融资额高达1470亿元。其中，各类长短期借款总计金额约1080亿元，剩余资金则来自股权融资及债券发行。尤其是2015年下半年之后，华夏幸福几乎以平均每月一单的速度，不断发行各类债券，累计数额已超过300亿元。&
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日，华夏幸福基业股份有限公司与浙江国祥制冷工业股份有限公司的重组方案获得中国证券监督管理委员会核准。华夏幸福基业股份有限公司实现A股资本市场上市，股票简称华夏幸福(股票代码:600340)。
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雄安概念股大爆发 华夏幸福等26只概念股全涨停
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网易财经4月5日讯 早盘，雄安全线爆发，板块内、、等26只个股全线涨停。消息面上，据新华社报道，日前，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择，是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强，现有开发程度较低，发展空间充裕，具备高起点高标准开发建设的基本条件。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里，中期发展区面积约200平方公里，远期控制区面积约2000平方公里。投资策略上，对于板块的后市机会，包括、民生证券、安信证券等在内的10家券商纷纷看好雄安新区主题的投资机会。投资策略方面，表示，投资主线上，建议继续关注京津冀地区交通、环保、产业转移及医疗一体化等领域的投资机会，重点受益行业包括雄安新区内房地产、钢铁、水泥等，受益标的股包括：华夏幸福、京汉股份、、、、河钢股份、、等。
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