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2008年田某将自家的几十亩土地及山林及房屋出卖给了刘某，当时双方在起草合同的时候，因担心土地不能买卖，就将买卖写成了承包，但根据在场见证人等证据证明，双方实际转让的是农村土地承包经营权。但当时双方在签合同时并没有邀请村民小组和村委的人参加，是私下完成的交易。合同签订后，刘某将8000元现金交付给了田某，开始耕作田某的土地上，该村民小组的其他村民及村委从未表示反对。履行合同到第4年时，该地因国家建设需要，需征用原属于田某的土地，有征地土地补偿款，这个时候田某就开始反悔了，认为他的土地并没有卖给刘某，而且土地承包证还是他田某的名字，所以土地补偿款应归其所有，并要求将未征收的余下几十亩土地和山林等也要收回，由此双方发生争议，田某起诉到法院，要求土地补偿款等全部归其所有，田某委托本律师代理诉讼，形成本案。
律师意见：
一、农村土地并不是不可以买卖。老百姓眼中的买卖农村土地，事实上就是农村土地承包经营权的转让，在买卖双方均是农民，买地的用途也是用于农业生产，根据国家法律法规的规定，农村土地承包经营权是可以自由流转的，只是买卖/转让则需要满足一些法定条件，若需经过发包方同意方可，其它形式的土地承包经营权流转形式，若出租、转包、互换等并无需要发包方同意。所以农村土地并不是完全不能买卖，满足相应条件后是可以实施的，当然如果是就农村土地所有权本身进行买卖，是法律所明文禁止的。
二、有土地承包证并不代表还享有土地承包经营权。根据《农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等规定，承包方在有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。故只要双方的土地承包经营权的转让合同生效后，原土地承包经营权人所持有的土地承包经营权证和原有的登记已经作废，不再享有相应的土地承包经营权。
三、本案依法属于土地承包经营权的转让，土地补偿款应当属于受让人刘某所有。本律师通过深入调查研究，并调取了大量证据，包括对当时在场见证人的证言，合同的约定内容，村民小组和村委事后对这件事的认识和态度后得出结论，双方名为承包，实为农村土地承包经营权的转让。根据土地管理法等法律法规规定，土地补偿款主要由土地承包经营权人享有。
法院经审理后，认为本案案情比较复杂，涉及多方面的法律关系，而且双方究竟是转让还是转包等确实有争议，为此法院多次组织双方调解，最终双方都作了一定的让步，刘某获得7万多元的土地补偿款，但余下几十亩土地及山林继续由刘某耕作，房子也属于刘某，本案圆满结案。
本案虽然通过调解结案，但留下的几个法律问题值得我们反思。1、农村土地承包经营权转让的过程中，千万不能再有土地承包经营权不能买卖的认识，导致在签订合同时文字意思背离了双方的真实意思，产生不必要的纠纷。2、农村土地承包证并不是土地承包经营权的权属凭证，农村土地承包经营权作为用益物权，承包合同和流转合同生效后，承包经营权即成立。
关于农村土地承包经营权流转(转让)的代理意见
审判长、审判员：
贵州贵达律师事务所接受本案被告刘某的委托，指派我担任其代理人参与本案诉讼，我接受指派后认真调取和研究了本案的全部卷宗材料，又认真参加了庭审，对本案事实已充分掌握，现本着以事实为依据，以法律为准绳的原则发表以下代理意见，供法院合议庭参考：
一、充分的证据证明，原、被告双方签订的《承包合同》名为土地承包，实为农村土地承包经营权的转让
1、从《承包合同》的约定内容分析，充分证明双方明为承包，实为农村土地承包经营权的转让
《承包合同》第(一)条明确约定：“凡述田某所有森林荒山田土永久包结刘某所耕所管所用，不得翻悔。”由此充分证明双方明为承包，实为农村土地承包经营权的转让：
第一、合同约定“包结刘某所耕所管所用”，由此充分证明双方协商承包的并不是土地本身或者土地所有权。而是对土地“所耕所管所用”的权利;“所耕所管所用”其实际意思就是“占有、使用和收益”，由此该权利完全符合用益物权的特征，符合《物权法》第一百二十五条对农村土地承包经营权的规定，依法实为农村土地承包经营权。
第二、既然是“永久包结”，那毫无疑问原告本人从签订合同之日起就不再享有该土地的承包经营权，即土地的承包经营权已永久属于被告，由此根据“永久”二字的字面意思，即可充分证明双方所谓的“承包”事实上就是转让。
第三、《承包合同》第(三)条关于承包期限明确约定“以承包之日起，到政策变动为止，政策变动的由上级解决”，该约定表明：只要国家对农村土地承包期限的政策不变动，该土地承包经营的权利就永远属于被告，既然永远属于被告，那原告从此不再享有该土地的承包经营权。由此该约定完全符合转让的特征，与前述第一条的约定相互印证，形成锁链的一致证明,原被告之间名为承包，实为转让农村土地承包经营权。
第四，如果原告的土地承包经营权不是转让，那《承包合同》至少对原告在什么条件下享有该“所耕所种所管”的权利要有交待，要作约定;事实是在《承包合同》整个内容中，没有一个字或一句话约定原告尚享有该土地“所耕所种所管”的权利，由此再次充分证明，双方名为承包，实为转让农村土地承包经营权。
2、从原告本人签订《承包合同》前后的一系列行为分析，充分证明原告的真实意思是转让土地的承包经营权
第一、根据思南公安局宽坪派出所出具《户籍证明》和《证明》等证据，可以看出在农历的号原被告双方签订承包合同后，原告于第二天就将其全家的户口迁出了水田湾组，原告将全家户口迁走，其就不再是水田湾组的村民，由此其就不再具有承包本村土地的资格。故原告签订《承包合同》的真实意思，就是转让土地的承包经营权，否则其根本就不会将全家户口迁出，使自己丧失土地的承包经营权资格。
第二、根据双方签订的《卖房契约》等证据证明，早在《承包合同》签订以前，原告就将其牲畜家禽全部出卖，签订承包合同时，将其房屋也一并出卖了，该房屋是原告唯一的居所。试想连房子都卖了，原告还能回来吗?还会回来耕种田地吗?答案毫无疑问是否定的。故通过原告卖房这一事实再次印证，当初原告签订承包合同的真实意思就是转让土地的承包经营权。
第三、从村委与乡政府的多次调解情况分析，原告所想要的只是被征土地的土地补偿款，对其余土地及山林原告并无主张，况且在土地未被征收前，原告从未对被告提过任何意见，只是在得知过水湾水库要修建后，才跑回来争夺征地补偿款，由此充分证明原告自始自终都是奔着钱来的，如果真如原告现在所述，其只是将田土等交由被告耕种而没有出卖，那原告为何对其它未征收的田土却不管不问。
第四、原告当初将属于组里面集体所有的荒山和将他人的土地也拿来出卖，并肆意强占他人田土，庭审时更是公然否认自己签名按印的合同，谎称只是将房屋以8800元出卖等。充分证明原告从来就是一个不守规矩，出尔反尔，毫无诚信可讲人。现今其一再诉称不是转让，根据原告的一贯表现，也可充分证明原告是在说假话，在极力掩饰双方名为承包实为土地承包经营权转让的客观事实。
3、从对签订合同时在场人的调查与证人证言分析，充分证明双方名为承包，实为转让农村土地承包经营权
当时签订合同时的在场人有王德恩、黄启明、黄明利、黄明亮、刘朝明等人。根据司法所工作人员对上述在场证人的调查和庭审时证人黄启明、黄明亮的证言，均相互印证，一致证明双方自始自终商谈的都是土地承包经营权的买卖和转让。简而言之双方商谈的始终是买卖，而不是所谓的承包。即在场人的证言客观、公正的反映了双方签订合同的整个过程，且与其它证据相互印证，充分证明双方是转让关系。
4、从村民小组与村委同意双方转让的内容分析，充分证明双方实为转让农村土地承包经营权
根据水田湾组的《申明》和保卫村委的《情况说明》等证据，充分证明不管水田湾村民小组对原被告双方行为的认识，还是保卫村委对该事件的态度，均认为被告是在出卖土地承包经营权，而且作为发包方同意了双方转让的行为。由此证据之间相互形成锁链，充分证明，原被告之间为土地承包经营权的转让关系。
综上4方面的事实与理由，证据间相互印证、形成锁链的一致充分证明，原、被告所签订的《承包合同》名为承包，实为转让农村土地承包经营权。
二、原被告之间转让农村土地承包经营权的行为，没有违反任何法律与行政法规的效力性强制性规定，合法有效，依法受法律保护
1、根据《农村土地承包法》第三十二条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。” 第三十四条“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”等法律法规的规定，原告依法有权将其土地承包经营权流转转让给被告，被告也依法有权受让原告的土地承包经营权。
2、根据水田湾村民组全体户代表的《申明》和保卫村委的《情况说明》及刘志江、刘志松等证人证言，充分证明作为本案争议土地的所有权人水田湾村民小组和发包人保卫村委，对原被告之间土地承包经营权转让的行为均无反对意见，是同意的。
第一、根据《农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;”的规定，原被告之间就土地承包经营权的转让行为已符合合同生效的全部要件，由此关于土地承包权转让的《承包合同》自双方签订后就已经生效，并合法有效。
第二、根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条之规定，“承包人未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外”。这里增加了一个但书，扩展了采取转让方式流转土地承包经营权的效力。也就是说，没有经过发包方同意或者发包人不同意，土地承包经营权的转让行为都不必然导致无效，只有发包人有正当理由不同意的情况之下才能认定无效。
3、根据《森林 林木 林地状况登记表》和水田湾村民组全体户代表的《申明》、保卫村委的《证明》以及刘志江、刘志松、刘治光、王文海等证言，充分证明原告在《承包合同》中将属于水田湾村民组集体所有的荒山和属于刘治光个人的承包地经营权也一并转让给被告的行为，属于无权处分，该部分的转让依法无效。但原告对其本人承包地经营权的转让，是合法有效的。
综上3方面的事实与理由，充分证明原被告之间转让农村土地承包经营权的行为，没有违反任何法律与行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。
三、原告将土地的承包经营权转让给被告后，其就不再是土地的承包经营权人，依法无权获得相应的土地征收补偿费用，该土地的征收补偿费用依法属于被告所有
1、原告虽持有土地承包证，但其已将土地承包经营权转让给被告，其与发包方的承包关系已自行终止，其原有的土地承包经营权已全部灭失
第一、《农村土地承包法》第四十一条明确规定“……承包方经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”
第二、《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条明确规定“本办法所称转让是指……，经发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。”
故，自原被告双方就土地承包经营权的转让合同生效后，原告所持有的土地承包经营权证和原有的登记已经作废，不再享有相应的土地承包经营权。
2、土地承包经营权自合同生效时设立;至于有无办理登记，只是能不能对抗善意第三人，并不影响土地承包经营权的成立
第一、《农村土地承包法》第三十八条规定，“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人”，充分证明双方的转让行为完成后，并不是必须办理土地承包证和变更登记，只是可以要求办理。即登记只是一种申请行为，法律并不强制当事人登记，没有登记只是不得对抗善意第三人，而本案不存在有第三人。所以双方的转让行为合法有效，土地的承包经营权依法属于被告。
第二、根据《土地承包经营权证管理办法》第十四条第二款规定“采取转让、互换方式流转土地承包经营权的，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记。”，《物权法》第一百二十九条规定“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，再次充分证明我们国家就农村土地承包经营权，设置的是登记对抗主义，而非登记生效主义。
3、被告自受让原告的土地承包经营权后，已耕种该土地达5年多之久，依法有权获得该土地的征地补偿费用
第一、《物权法》第一百三十二条规定“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”
第二、《农村土地承包法》第十六条规定：“承包人享有下列权利：(二)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。”
第三《农村土地承包法》第四十三条规定：“承包人对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”
故，被告作为土地的实际承包人和投入人，耕种该土地已达5年多之久，对承包地已有较大投入和改善，征地补偿费用依法属于被告所有。而原告不再是土地的承包权人，依法无权获得任何征地补偿费用。
综上所述，原被告之间所签订的承包合同，名为承包实为转让农村土地承包经营权;该转让行为是双方真实意思表示，未违反任何法律与行政法规的强制性规定，合法有效;原告的土地承包经营权转让给被告后，其就不再是土地的承包人，依法无权获得相应的征地补偿费用;该征地补偿费用依法属于被告所有;原告无权转让的部分依法无效，该部分的征地补偿费用依法属于集体和他人所有。故依法应驳回原告的全部诉讼请求。
敬请人民法院认真考虑本代理意见，以依法公平公正保护当事人各方的合法权益，维护法律的正确实施，维护法律的尊严。--刘凡勇&
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土地承包经营权依法转让后的征地补偿款应该属于谁
一、案情简介陈某与王某同为A村村民。在二轮土地承包中，王某通过家庭承包方式与A村村委会签订了9.7亩耕地的承包合同。2002年，陈某与王某签订一份《耕地转让契约》，约定，王某将其家庭承包经营的9.7亩耕地中的3亩转让给陈某。签订当日，陈某即付清了转让款，王某也交付了土地。A村村委会在该《耕地转让契约》上盖章同意。2009年，案涉土地被依法征收。陈某向A村村委会领取了被征收土地相应的土地补偿费。王某诉称，案涉土地登记在其名下，陈某无权享有土地的征收补偿款，故诉请陈某返还已领取的土地补偿款。陈某辩称，案涉《耕地转让契约》系双方当事人真实意思表示，且已经A村村委会同意，该契约合法有效，故其有权领取案涉土地的征收补偿款。应驳回王某的诉讼请求。上述两种观点，我们倾向同意第二种观点。理由如下：(一)土地补偿费包括对土地承包经营权的补偿。土地补偿费是指因国家征收农民集体所有的土地对土地所有者和土地使用者的补偿。土地被征收后，不仅需要对土地所有权人进行补偿，还需要对用益物权人即土地承包经营权人进行补偿。物权法第一百三十二条规定，承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。因此，土地承包经营权人有权享有相应的土地补偿费。本案中，土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人，有权享有该部分土地补偿费。(二)土地承包经营权人有权依法转让其土地承包经营权。农村土地承包经营权的转让是农村土地承包经营权流转的一种重要形式，它是指承包者将剩余期限内的使用权一次性转让给新承包者的一种法律行为。农村土地承包法第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。物权法进一步明确了土地承包经营权的物权性质。作为用益物权人，承包人当然有权依法对其权利进行处分，包括依法转让。发包人对承包人的土地承包经营权是否流转、何时流转以及流转对象等无权干涉。土地承包经营权转让后，承包方与发包方就该承包地上的承包关系以及相应的权利义务也随之终止，原承包方即丧失了承包期内的土地承包经营权。当然，该项独立处分权并非绝对处分权。由于家庭承包是一种公平优先兼顾效率的承包方式，其承载着为农民提供基本生活保障的制度功能，土地承包经营权的转让，既关系到农村经济的发展大局，又关系到农民的切身利益，同时还关系到农村的社会稳定，故法律对变更权利主体的转让流转方式更为慎重。根据农村土地承包法第四十一条的规定，家庭承包的土地承包经营权转让有“两个前提”和“一个管制”，“两个前提”是承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，“一个管制”是土地用途的管制，即用于农业生产经营。发包方的同意，从物权变动的角度看，可看作是用益物权变动征得了所有权人的同意;从行政管理职能上看，是对转让行为是否符合上述“两个前提”和“一个管制”的监管。从本案的实际情况看，不存在违反“两个前提”和“一个管制”的情况，发包方亦已经明示同意，该转让行为是合法的。(三)未进行变更登记，不影响受让方取得土地承包经营权。根据物权法第一百二十七条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。也即土地承包经营权作为一项不动产物权，并未采用登记生效主义，因此是否登记，并不影响该物权变动。本案中，王某通过与A村村委会签订土地承包经营权合同，取得了案涉土地承包经营权，其有权对该项权利进行处分。此时，其作为物权人，通过签订合同的方式依法将该用益物权转让给陈某。A村村委会在案涉《耕地转让契约》上盖章同意，可视为其对该转让行为以及与陈某确立新的承包关系的认可。陈某由此合法取得了该项土地承包经营权。根据物权法第一百二十九条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记，不得对抗善意第三人。土地承包经营权变动，登记并非效力性要件，而仅为对抗要件，故王某以案涉土地承包经营权未变更登记至陈某名下为由，主张陈某未取得该项土地承包经营权，无法律依据。二、最高人民法院民一庭倾向性意见农村土地承包经营权依法转让后，原承包人即退出承包关系，受让方与发包方形成新的承包关系，土地承包经营权的权利主体发生变更，受让方成为新的土地承包经营权人。土地被征收后，受让方有权享有相应的土地补偿费。延伸阅读：
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湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知各市州、县市区人民政府，省政府各厅委、各直属机...
征地补偿相关专题以下是XX院智囊团视角，不喜勿入。&br&&br&题主，mua~这是个好问题啊。&br&·&br&早在2006年的时候，我就跟我妈三番五次的提议大面积承包土地，说以后这会是一个趋势。那时候我还在读书，我妈没当回事，说我读书读傻了，因为我有一梦想，就是开庄园。另：码了N次，后来周老师的回答出来了，不过我还是决定Post出来。&br&·&br&&ul&&li&问题&/li&&/ul&&ol&&li&我们是农业大国，但是我们的粮食需要大规模进口。连续10年粮食进口量是持续上扬的。当然进口的差价也是主导原因之一。&/li&&li&城乡人口比重问题。虽然号称城镇人口占总人口比重达到51.27%。但是同时因为我们的人口基数实在太大。农业人口的规模依然不容小觑啊。&/li&&/ol&&ul&&li&就题分析，&br&&/li&&/ul&&blockquote&由于人多地少，中国农户的经营面积有限。2006年的第二次农业普查显示，平均每户农户经营耕地9.1亩，&b&每个农民经营耕地仅5.2亩&/b&。如此小的规模，既不利于农民增收，也不利于保障国家粮食安全。&/blockquote&我非常怀疑报道中这个数据，2011年的人均可耕地是1.35亩，处于世界平均水平的1/2。大家可以动用计算器好好的大胆的计算一下，这个数据和上面的5.2亩，匹配不？ 正常的水平每农业人均耕地面积应该是在1.5—3.5亩这个区间内。&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/3b8c10e1_b.jpg& data-rawwidth=&2641& data-rawheight=&1903& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&2641& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/3b8c10e1_r.jpg&&&/figure&附图：中国耕地分布及农田生产潜力
（请查看大图）&ul&&li&土地集中方向式流转有没有好处？&br&&/li&&/ul&&ol&&li&有利于机械化操作：机械化播种、收割、施肥、施药等（不赘述）&/li&&li&有利于提高粮食的产量和质量。&br&常见性的问题就是小地块的岭沟边缘的作物都是低产的，甚至有的就几乎没有产量。&/li&&li&有利于商业化运作。&br&规模性的经营必然是有利于农业商业化的，同时规模化的农业商业化对农产品的供应是有利的。&/li&&li&集中流转会成为城市发展所需人力资源的蓄水池。另：早些年政府为解决城市问题，也鼓励人口回流&/li&&/ol&&ul&&li&缺点&/li&&/ul&&ol&&li&规模性机械化的缺点&br&会造成小部分不适于机械化操作的农作物播种面积大幅度缩水，甚至消失，典型的作物就是——红薯。&/li&&li&集中流转造成的农村劳力过剩。&br&如何解决？靠城市化的推进吗？城市化推进是一个缓慢的过程。而集中流转的政策实施速度相对是迅速的。如何恰到的找到融合点也会是一个很大的问题。&/li&&li&城市化问题：&br&农业人口会不会成垂直线增长方式涌入城市？如何解决就业？如何解决大批量农业人口拥入城市，城市的承载能力和吸纳量会不会出现严重性的问题？会不会激化社会矛盾？&/li&&li&集中流转劳力过剩带来的，社会分配解决问题。&br&城市的整个结构会不会形成超大基数式底层结构？短期内这会不会成为严重性的社会问题？&/li&&li&集中流转带来的问题。&br&举个具象点的例子，华北平原，一个小点的村庄约120人，约30个家庭。总耕地面积约400亩。人均耕地3.3亩。其中6~10个家庭有能力进行规模性承包。那么现在问题来了，只允许四家各承包100亩。那么其他的2~6家是不能同意这个方案的。（鸡毛蒜皮的事全略去）那么接下来，剩余的约100人干嘛去？打个折扣吧，其中青壮年50人，已有20人在城市劳务，那么还有30人亟待劳务输出。如果这个30乘以1W呢？乘以10W呢？乘以80W（全国村庄总约数80W）呢。那就是2400W，相当于现北京城的规模人口。如果我不保守计算、不打折扣呢？！！&/li&&li&吃空额、假额。&br&这个真的存在，不少农村合作社。某Boss视察某养殖场，该养殖场养牛500头。Boss说：侬这个挺好的！值得鼓励啊。回头就发放的500W扶植基金。擦，没过俩月，该养殖场就撤了。（此处按惯例晒三天，后删除。）&/li&&li&流转前后的每户收入：以两淮平原为例，流转前每户可耕土地约10亩。每亩午季收小麦约500KG，每亩秋季收玉米约500KG，按照当前市价小麦和玉米行情在2.0元/KG。农业收入毛利约2W人民币。设定每户约2个有效劳力，其中农闲可有6个月外出务工，所务工毛收入约3.6W元，总计：5.6W；流转后，每亩流转费用约600-900元/年（现时两淮平原的土地流转行价均在800元左右）流转所得金额约8K。设定每户约有10个月的有效务工期，所得务工收入约6W。总计：6.8W。貌似流转之后收入更高啊。但是该计算没有计算生活资料开支等款项。所以我认为，流转后，亟待解决的一个问题是——社会劳动收入分配问题。&/li&&/ol&治国如烹小鲜，慢慢来吧，着急也没的办法。
以下是XX院智囊团视角，不喜勿入。 题主，mua~这是个好问题啊。 · 早在2006年的时候，我就跟我妈三番五次的提议大面积承包土地，说以后这会是一个趋势。那时候我还在读书，我妈没当回事，说我读书读傻了，因为我有一梦想，就是开庄园。另：码了N次，后来周…
底层农民在社会福利完全覆盖之前，土地是基本生存要素。&br&&br&中国历史王朝除了外敌入侵，基本都死在土地兼并后的无地流民手里。&br&&br&限制土地的自由流转和兼并，可以给农民保留一条退路。&br&&br&其实现在耕种已经机械化了，大量土地也都是包给别人耕种，但是承包权不变相当于农民手里有一块可以收益不能买卖的资产。&br&&br&而允许这块资产买卖了，农民卖掉吃光后就会成为无依靠的流民，或者政府用社会福利养起来，或者推给市场自生自灭。&br&&br&全养起来不现实，现在的社保已经捉襟见肘要提高退休年龄。推给市场，这意味着劳动力价格的大幅下降。底层很多不工作就饿死的人竞争，现在的富士康就太美好了。&br&&br&我们看一下民国的物价，按照大米，猪肉平价计算，在1920年前后，一个银元大约是100人民币。而当年的劳动力价格极其便宜雇个保姆管吃住，一个月给200，300块就打发了，现在你雇个保姆要多少钱？&br&&br&土地承包，城市低保和最低工资都是保护下层利益的，待遇太差，钱太少，底层有不工作吃福利或者自雇的选择。&br&&br&允许承包权转让，福利又覆盖不到，下层的苦日子就来了。社会也会比今天动荡的多。&br&&br&不要以为现在生产力发展了就饿不死人。资本占优没有制约的时候会努力把工资压倒生存的底线。现在日子不错，是因为城市低保和农村土地承包权提高了这个底线。
底层农民在社会福利完全覆盖之前，土地是基本生存要素。 中国历史王朝除了外敌入侵，基本都死在土地兼并后的无地流民手里。 限制土地的自由流转和兼并，可以给农民保留一条退路。 其实现在耕种已经机械化了，大量土地也都是包给别人耕种，但是承包权不变相…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-35addc0ffc1bb9b41d17b210cb739fa0_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-35addc0ffc1bb9b41d17b210cb739fa0_r.jpg&&&/figure&原文请点击微信文章：&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMjM5MDMzMzYyMQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D8e0dc7b3bf3b231ccd3b730%26chksm%3Dbd9dd1d18aea58c7aee5a90e3e049b06ecfcddadb74d257bmpshare%3D1%26scene%3D2%26srcid%3DMLvZv6WvfCQ4mcX%26from%3Dtimeline%26isappinstalled%3D0%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【干货系列政治篇】&/a&&br&-------------------------------------------------------------&br&学习理解毛概这门课，要善于站在党的角度看问题，这样才能找出党的政策的内在逻辑。每一个政策，都体现了我党的英明决策！&br&&br&（1）国共十年对峙时期—土地革命路线&br&时间：&br&目 的：为满足农民的土地要求。&br&内 容：打土豪、分田地废除封建剥削和债务。&br&路 线：依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有制为农民的土地所有制。&br&【小编特评】：站在党的角度，对抗国民党，当然要广大的农民支持。最好的方法，就是“土地所有权给农民”。为了安抚民心，要消灭地主，要限制富农（富农也是农，不消灭。但要限制，不能让你发展为地主）。&br&&br&&br&（2）抗日战争时期&br&时间：&br&目 的：为巩固根据地和抗日民族统一战线。&br&措 施：地主减租减息，农民交租交息。&br&影 响：减轻了地主的封建剥削，改善了农民的物质生活，提高了农民抗日和生产的积极性，同时也有利于联合地主阶级一致抗日。&br&【小编特评】外地入侵，民族大义为上。此时当然停止内斗，如何更好的抗日？当然是全国人民所有阶级都团结。站在我党的角度，就是要团结“敌人”即地主阶级、官僚阶级。所以要平衡农民和地主的关系，所以农民交租交息，地主则减租减息。（婉转的对地主说，“你看你们少交一点，农民也分担一点，来，我们一起打日本鬼子吧。”）&br&&br&&br&（3）解放战争时期&br&时间：&br&原 因：为满足农民的土地要求。&br&内 容：没收地主土地，废除封建剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度，按农村人口平均分配土地。&br&路 线：依靠贫雇农，团结中农，有步骤地、有分别地消灭封建性剥削的土地制度，发展农业生产的土地改革路线。&br&【小编特评】打完鬼子，当然是继续内斗咯，打国民党（地主、官僚阶级）。所以，我党当然需要广大农民支持，运输粮草支持三大战役了。因此，最好的方法还是“把土地所有权给农民”，当然，都快建国了，要学会更科学的语言“平均分配”。即“没收地主的，按人口平均分给农民吧”&br&&br&&br&&br&（4）建国初期—《中华人民共和国土地改革法》&br&时间：年左右&br&目 的：新解放区的广大农民迫切要求取得土地&br&措 施：废除封建土地所有制，实行农民的土地所有制；为孤立地主阶级和有利于发展农业生产，实行了保护富农经济的政策。&br&影 响：在我国延续了数千年的封建剥削土地制度彻底废除了&br&【小编特评】此处值得注意的是“保存富农经济”，要理解，站在我党的角度，以前打仗为了安抚民心要“限制富农”。如今呢，我们打完仗了，要依靠有钱的富农和民族资产阶级一起来建设国家经济，当然要“保存富农经济”。（私下说，靠贫农怎么建设经济？贫农会打仗、会种田，但真心不会贸易和经商。）&br&&br&&br&（5）社会主义过渡时期（三大改造时期）
&br&时间：年&br&目的：实现社会主义公有制&br&政策：农民土地私有制转变为土地公有制。积极发展稳步发展的方针，自愿互利的原则，由互助组——初级社——高级社。
&br&【小编特评】】打仗时期，把土地所有权分到个人，大家才能充满热情去打仗，因为是为了自己而战斗啊！现在和平时期，仗也打完了，我们的目标是社会主义，社会主义=公有制。所以，土地当然不能私有，土地所有权要上交公家。&br&&br&---------简化版分割线------------&br&&br&1、土地革命（国共十年对峙时期）
政策：打土豪、分田地、废除封建剥削和债务。
路线：依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级（1931）。
作用：农民在经济政治上翻了身；农民积极参军参战，发展生产。 &br&&br&2、双减政策（抗战时期）
政策：地主减租减息、农民交租交息。
作用：有利于团结农民、地主一致抗日。 &br&&br&3、土地改革（解放战争，实际时间是年）
政策：没收地主土地，废除封建剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度，按农村人口平均分配土地。
路线：依靠贫雇农，团结中农，有步骤有分别地消灭封建剥削土地制度。
作用：农民分得土地，积极参军、支援前线，成为解放战争胜利的可靠保证。 &br&&br&4、土地改革（过渡时期，实际时间是年）
政策：废除封建剥削的土地所有制，实行农民土地所有制。与以往不同：保护富农经济。
作用：彻底废除了数千年的封建剥削土地制度；解放了农村生产力，为农业发展和国家工业化开辟了道路。 &br&&br&5、农业合作化（三大改造时期，年）
政策：积极发展稳步发展的方针，自愿互利的原则，由互助组——初级社——高级社。
作用：农民土地私有制转变为土地公有制。 &br&&br&6、人民公社化（十年建设时期，实际时间年）
政策：小社并大社（片面追求一大二公）。
影响：严重损害了农民的利益。 &br&&br&7、家庭联产承包责任制（改革开放时期，1978年以来）
政策：在土地公有制的基础上，把土地包给各家各户使用，农民对土地只有使用权，没有所有制。农民生产的东西，“保证国家的，留足集体的，剩下都是自己的”。
作用：调动了农民生产积极性，解放了农村生产力，推动了农业的发展（朝三化发展）。 &br&&br&----------------------------------------------&br&更多冲刺精彩内容，请下载&b&口袋题库app&/b&
原文请点击微信文章： ------------------------------------------------------------- 学习理解毛概这门课，要善于站在党的角度看问题，这样才能找出党的政策的内在逻辑。每一个政策，都体现了我党的英明决策！ （1）国共十年对峙时期…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-82d48cea67a85d57e34a5bf1a9dd5673_b.jpg& data-rawwidth=&439& data-rawheight=&300& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&439& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-82d48cea67a85d57e34a5bf1a9dd5673_r.jpg&&&/figure&&p&一、引言&/p&&p&自1978年以来，中国经济出现的持续高速增长的局面令世人瞩目。年间GDP的平均增长率为9.8%，在年甚至达到了12%。尤其是进入2002年下半年以来，中国经济增长的投资主导型特点更加突出，基础设施的不断改进，产业集聚效应显现，工业化和城市化进程加速。中国经济靠物质资本、人力资本和自然资本（包括土地）大量投入为特征的“粗放式”增长模式明显，工业化中期、城市化加速阶段的经济社会特征日益凸显，社会财富快速积累，土地、劳动力等生产要素从农业、农村向非农产业和城市急剧转移。据统计，1978年城市化率仅为18%，2007年已经上升到45%，这意味着3.5亿农村人口已经通过跨地区转移和就地转化变为城市人口。年间，全国约有497.78万公顷的耕地转变为非农利用，平均每年占用耕地18.44万公顷。生产要素是镶嵌在社会经济制度之中的，要素流动、结构变动必然要求要素制度做出相应的变革。改革前，农村劳动力被限制在农村和农业部门，随着城乡劳动就业制度的松动，才出现了大规模的劳动力转移。但是，相对与劳动力而言，土地要素在大量由农村向城市集中的过程中，其相应的制度变革却显得相对滞后，这也就导致了现在关于土地的一系列社会经济问题。&/p&&p&农村土地（主要是耕地）急剧减少，粮食安全、生态安全问题凸显，城市房地产投资过度增长，各地的“卖地财政”迅速膨胀。由土地收益分配引发的一些社会问题也逐渐成为影响社会稳定的主要因素。为防止经济过热、保障社会稳定，中央政府从2005年开始逐渐在全国范围紧缩地根，实行最严格的耕地保护政策，并释放出经济发展模式转型的信号，投资驱动型增长面临重要约束。2007年下半年，美国金融危机全面爆发，外需大幅下降使外贸驱动型增长受到严重影响。在国内国际双重压力下，中国经济增长开始下行，特别是城市房地产行业和土地市场的脆弱性首先显现。2007年10月以后，全国各城市的土地流拍数量呈激增态势，一直到2009年第一季度，全国土地市场依然延续了2008 年下半年的低迷态势。土地和房地产市场的低迷直接造成了地方政府的财政危机，一些沿海二三线城市财政收入下降幅度达到60%！&/p&&p&可见，在中国经济的周期性波动和长期经济增长中，土地都作为关键要素起到了重要作用。中国改革开放是由农村土地制度变革发端和破题，三十年的高速经济增长在很大程度上又是依靠农地转为城市用地和建设用地而支撑的&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn1&&[*]&/a&。如何认识农村土地非农化？如何客观中正地评价土地要素在我国经济发展和改革中的作用？如何让社会分享土地红利？怎样把土地资本化、增加人民的财产性收入和扩大内需结合起来，成为未来中国经济增长的新动力？上述问题都是关系我国现在和未来国计民生的战略性问题。土地，不仅要作为调控经济周期波动的宏观调控工具，更应作为转变经济发展方式，调节投资与消费的比例，实现经济全面、协调、可持续发展的关键变量和政策工具。&/p&&p&现有对土地问题的研究一般分散于土地财政、土地地价与房地产、失地农民和社会保障、农地非农化、土地制度改革等方面。由于土地问题牵涉的利益主体繁多，涉及的利益关系复杂，上述问题在各个方面都有着内在的联系，构建一个统一的理论框架，厘清土地要素与经济发展中其他经济变量的关系就显得尤为必要。我们利用德·索托意义的土地资本化概念，把现有土地问题纳入一个统一的政治经济学框架下，客观地审视在30年的改革与发展过程中，以地方政府为主体、以实现土地增值为目的而进行的各种形式的土地资本化，在中国的快速工业化和城市化过程中所起的积极作用和消极作用，并指出其未来改革和转型的方向。我们认为，土地资本化所释放出的土地红利是与中国的发展与改革如影相随的，在较长的时期内仍然是我国加快工业化和城市化进程的积累资金。地方政府通过合理使用这些土地红利，可以不断改善城乡各方面的基础设施，反过来，土地增值的再投入又可以对土地增殖起到正的反馈作用。从沿海发达地区的经验来看，土地增值和统筹城乡发展可以形成一种正的反馈机制。当前，特别是对于处于发展水平较低的中西部地区而言，土地的获取与合理使用是地方政府在当前制度（政绩考核制度、土地管理体制、土地产权制度、财政税收体制）约束下追求目标函数（经济增长）最大化的理性选择，在一定时期内还会继续存在。但是，在现有制度框架下以政府为主导的土地资本化在带来一系列社会经济问题的同时，其本身也具有历史阶段性。当经济发展进入到工业化中后期之后，要深化土地管理制度和土地产权制度，转变政府职能，土地财政要逐渐退出，土地资本化形式要以市场微观主体共享土地收益的形式进行，提高农民等微观经济主体享受土地增值作为财产性收入的比例，这既是短期内扩大内需、刺激消费的有效途径，又是长期内推动中国工业化和城市化向更高水平继续发展的持续动力。&/p&&p&二、土地资本化的提出&/p&&p&（一）德·索托产权意义上的土地资本化&/p&&p&本文土地资本化的涵义源自赫尔南多·德·索托（2000）在其著作《资本的秘密》一书中关于资产与资本转化的思想。德·索托认为，发展中国家拥有以资产形式存在的巨量僵化资本，这些僵化的资本必须通过一套关于财产使用和转让的规章制度才能转化为活跃的资本，带来丰厚的资本回报。所以，按照德·索托的思想，土地资本化包括三个要件：作为资产的土地、土地产权制度和土地增值&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn2&&[+]&/a&。（如图1所示）&/p&&p&图1. 土地资本化过程&/p&&p&根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，当农村土地转化为非农用地实现更大增值时，必须经过征地环节进行所有权转换。农村宅基地只能在村内转让，土地承包权的转让仍然受到有限年限的约束&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn3&&[?]&/a&。所以，从德·索托的意义上来讲，农村土地的转让权是不充分的，农村土地的交易受到诸多限制，产权制度还不完善，尚处于僵化资本的阶段。其实，在计划经济体制下，所有土地都只是作为自然资源和资产而存在。在城市，国有土地实行“无偿、无期限、无流动”的使用制度，企业占有使用的土地均作为企业的资产，不必向国家交纳租金。机关、军队、学校等行政、事业单位经政府批准占用的土地不交纳任何费用，国有土地基本处于无偿使用状态。在农村，1956年土地归集体所有，留有适量自留地，取消地租，实行统一计划、经营和分配。改革以来，我们在土地产权制度方面的进行的各种改革，无论是农村土地的所有权和使用权分离，还是国有土地的使用权有偿使用、国有土地使用权流转、抵押、出让等等，都是德·索托意义上的土地资本化的具体形式，是逐渐唤醒“沉睡资本”的必要步骤。1987年，深圳率先以协议、招标、拍卖方式试行土地使用权批租，引入市场机制，土地使用者通过竞争并支付地价款才能获得土地使用权。1988年将《宪法》第10条第4款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而使国有土地使用权的出让有了坚实的宪法依据。1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》又进一步明确了国有土地的抵押权。&/p&&p&什么样的产权结构决定什么样的土地资本化形式，产生什么样的土地收益分配格局（见图2）。按照现在的土地产权结构，土地资本化形式可以分为两种，第一种是国有土地资本化，主要是指城市土地使用权转让、土地使用权和房地产抵押贷款等活动；第二种是农村集体土地资本化，它又基本上分位两类，一类是所有权不变前提下，以土地使用权的转让进行的&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn4&&[§]&/a&；另一类是以土地所有权的改变进行的。&/p&&p&图2.土地资本化的因与果&/p&&p&现阶段，由于城市国有土地在批租期限以内的各项权能已经相当完备，国有土地资本化已经比较成熟。但是，对于集体土地资本化，由于现有的土地制度法规并没有随着经济增长和经济结构的变动对土地产权进行适时合理的调整，是目前导致各种问题的主要原因（文章后面的分析主要是集中在这种形式上）。在现有的土地政策框架下，集体土地资本化主要是以改变所有权结构的形式进行的，也就是征地。国家1982年发布了《国家建设征用土地条例》，规定农地转用建设用地要通过征地转为国有土地，给与农民的只是土地补偿。一直到2004 年发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2006 年的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》都只是控制了征地的速度，农民的土地转让权还是没有承认。农村土地在转为非农用地实现增值时，所有权将会发生变化，这也就意味着土地的收益权被转移和削弱了。在这种制度框架下，就产生了政府主导型土地资本化形式，即政府垄断土地转让权，利用行政权力和制度缺陷，用非市场的手段配置土地，扭曲土地价格，垄断大部分土地收益并集中支配，形成土地财政。改革开放30年来，全国各地基本上以这种政府主导型的土地资本化形成了地方经济发展的资本原始积累。与之相对的模式是市场主导的土地资本化，即土地产权明确界定给市场微观主体，土地交易过程中政府不作为交易方直接参与，只是提供有产权保护等公共服务，各个微观主体根据市场价格配置自己所属的土地产权，土地收益主要归产权所有者，但政府可以以税收的形式抽取部分收益。市场主导的土地资本化并不需要土地私有化，在土地国家所有的条件下，只要把转让权、收益权明确界定给微观主体，并且从法律层面确保公平实施，市场主导型的土地资本化是可以出现的。我国城市土地的改革和香港在1997年之前的土地政策都说明了这种效率改进的存在。市场主导型的土地资本化表现在农村集体土地资本化上面，就是不要进行所有权的改变，在现有所有制框架下，保证国有土地和集体土地同地、同价、同权，保护集体土地使用权的自由转让，包括农地转为非农用地。随着我国东部沿海某些地区（比如，江苏、浙江、广东）经济发展进入工业化中后期阶段，土地资源的日益短缺，各种因土地收益分配而导致的各类社会矛盾趋于尖锐，同时，市场经济需要进一步往纵深发展，政府的职能需要转换，地府政府的目标函数要从追求GDP增长转换到科学发展的道路上。这些大的趋势都要求，土地资本化形式，特别是在农村集体土地资本化方面，应该开始向市场主导型转变。&/p&&p&（二）马克思的级差地租与土地资本化&/p&&p&土地资本化的直接表现为土地价格的形成。根据马克思关于土地价格的定义，土地价格就是地租的资本化，地租又分绝对地租和级差地租。这里我们所说的土地增值、土地溢价，其本质就是级差地租的资本化收益。马克思的级差地租是针对于农业生产而言，是由于土地有肥沃程度、地理位置等方面的差别而产生的超额利润。如果把级差地租的概念拓展到城市空间和产业空间布局，其特征更加明显。用来居住的同样面积大小的土地，在不同的区域、不同城市、不同地段、不同的产业使用，由于其级差地租的差异，其收益往往差别巨大。周其仁（2009）对这背后规律的解释是“经济活动有其内在的积聚和集中的趋势，人口、劳力、技术、资本等等在流动中积聚起来后，就容易提升分工层次，进而增加收入。因此，积聚和集中推动人们竞争具有优势位置的土地。一般来说，越是在城市或商业中心的地方，土地价值就越高；同时，地价随着离中心的距离远近而变化。”&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn5&&[**]&/a&另外，土地在农业和非农产业的利用方式不同，其收益也有巨大差异。在农业税取消之前，农民种粮基本上是入不敷出的，农用地的价格几乎为零。即使在取消农业税和对农民实施“直补政策”之后，农地的收益也极为有限。假设农业用地收益为1万元/公顷，即使承包期让渡到70年，农地价格也就是70万/公顷。但是，2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474万元/公顷。其中，商业用地平均地价为4148万元/公顷，居住用地平均地价为3479万元/公顷，工业用地平均地价为607万元/公顷。&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn6&&[++]&/a&可见，即使是地价最低的工业用地也是农村土地价格的大约九倍。&/p&&p&据官方统计，1992 年至2003 年之间，全国土地出让金收入累计达1 万多亿元，其中2001 至2003 年三年累计达9100
多亿元。2004 年，全国土地出让金高达5894 亿元；2005 年在国家收紧“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505 亿元；2006 年7000 多亿元，2007 年底已经达到9100 亿元。现行的土地所有制下，土地资本化的最大收益者是地方政府。比如，在浙江省的不少地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。调查表明，2003 年绍兴县的土地出让金收入为19.2 亿元，占预算外收入的69.3%；义乌市的土地出让金为15 亿元，占预算外收入的60%。许多地方政府都制定了一套关于土地资本运作的制度体系来运营土地，攫取土地红利。比如，山东省各市、县先后成立了国有土地储备机构，普遍实施了商业、旅游、娱乐、经营性房地产项目用地招标、拍卖、挂牌出让制度。80 多个县、市对以经营性使用为目的国有存量划拨土地推行了租赁制度，使新老用地统一纳入有偿使用轨道。据山东省国土资源厅的数据，政府取得国有土地有偿使用总收益在2000 年只有23 亿元，到2001 年达到49 亿，2002 年达到128 亿元，2003 年达到213亿元。同时，二级市场的交易数量每年也在100 万宗以上。根据我们在我国东部某省的调查数据现示，有的地级市的土地出让金甚至超过了其预算内收入！
土地资本化一方面给地方政府带来巨额增值的同时，还带来了税收收入的增加。现行税制体系下，和土地有关的税种包括房地产业的营业税、房产税耕地占用税、土地增值税等。随着土地资本化进程的加快，这部分税收也逐渐膨胀。比如山东省1998年到2007年，仅土地增值税一项就增长了近3倍！ &/p&&p&目前，关于土地财政全国基本是一片谴责。我国仍然处于制度转轨的过程中，各项制度的改革，特别是政治制度，都相对滞后于经济发展的需求。所以，地方政府在决策时，如果缺乏强力的民主监督机制，可能会导致以牺牲民生换增长、牺牲公正换效率的现象出现。体现在土地相关问题上，就会出现地方政府为了“形象工程”侵犯被征地农民的合法权益，地方政府挤占和挪用土地出让金，造成大量失地农民等问题。当然，土地腐败问题不容忽视，并且日益侵蚀着社会稳定的根基。在严厉打击腐败，努力完善各种制度的同时，我们可以从经济学的角度思考两个反向的问题：土地收益被政府集中配置对经济发展有没有起到积极的作用？对于经济发展处于起飞阶段的地区而言，假如土地增值可以通过一定的机制平均分配到个人，这会不会有利于投资，有利于增长？在新古典经济学的经典假设下，社会计划者集中配置资源形成的均衡和社会福利状态与分散决策经济下的均衡状态是等价的。但是，一旦考虑到现实经济中的地方政府目标函数错位、经济行为人拥有信息不对称、存在外部性和垄断等因素，到底哪种机制更有利于经济增长和福利分配则是个实践问题，其均衡结果与政治、经济和社会制度息息相关。我们认为，中国作为一个典型的具有东亚增长模式的国家，对于工业化初期的经济体而言，如果土地增值收益分配到各个经济主体分散决策，会使租金耗散，增加投资协调成本，不利于经济要素的集聚发展，不利于具有门槛外部性的公共资本的形成，其经济体就有可能脱离不了低水平的发展陷阱。&/p&&p&在接下来的分析中，我们假设中国各级政府在改革和发展过程中，追求的是整个社会的经济增长，追求的是增加全体人民的长远利益而不是特定集团的眼前利益，假设现有关于土地资本化的各种成本（腐败、房价过高、失地农民等）可以控制在最小程度以内&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn7&&[??]&/a&，土地收益由政府集中配置是有效率的。下面，我们从发展经济学和经济增长理论的基本原理出发，强调土地资本化对中国经济快速增长的积极作用。&/p&&p&三、土地资本化在过去经济发展中的积极作用&/p&&p&根据发展经济学的基本原理，在一个私有产权清晰的社会，当交易成本为零时，土地作为一种固定供给的资源，在经济增长中的作用应当是逐渐降低的。发达国家的经济发展经验也验证了土地份额递减的规律。但是，一个处于发展中和体制转型的经济大国，其产权关系和各种制度还没有清晰到一个市场经济所要求的标准的时候，土地产权制度和土地管理制度还处于不断完善的过程中，土地资本化带来的土地租金从另外一个角度看还是制度改革的红利，它可以充当经济起飞的一笔启动资金，甚至在较长的一段时期内经济发展都需要不断汲取土地红利，以至经济体进入到现代经济增长阶段。根据最近复兴的贫困陷阱和大推进理论(KM Murphy, A Shleifer, RW Vishny, 1989;Graham, B. S. and J.
Temple,2004;Azariadis, Costas and Stachurski, John, 2005;William
Easterly,2005;Kraay, Aart and Raddatz, Claudio, 2007)，一个发展中的经济体可能面临着两种均衡，一个是低水平均衡，另一个是高水平均衡。经济体要想完成由低水平均衡向高水平均衡的跃迁，就需要一个外界的“大推进”（the big push），以跨越一些阻碍经济发展的障碍，这些经济发展的障碍包括投资协调失败、门槛外部性和金融抑制等。现有研究在理论上分析了大推进的必要性和存在性，但是对大推进的具体的形式并没有做过多的分析。我们认为，大推进不只是的一笔外国资金援助。20世纪80年代拉丁美洲的经验已经证明，单靠国际资金援助并不能促进发展。大推进应该是经济体内部相关制度内生出的一个既能为经济发展提供启动成本（setup cost）&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn8&&[§§]&/a&，又能解决协调（coordination）问题（Rodrik, D. 1996）和门槛外部性（threshold externalities）&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn9&&[***]&/a&问题的持续动力机制。根据Oded Galor, Omer Moav和Dietrich Vollrath (2004)的研究，在土地私有制和西方民主体制下，土地所有权的集中会形成特定的利益集团，土地利益集团的形成会阻碍先进技术的采用、人力资本积累和金融发展，从而阻碍经济发展。而在中国，如果我们能够通过政治制度保证各级地方政府代表地区经济发展的长远利益，地方政府便成为基础设施投资、技术创新和教育投资的主要力量，集中土地收益进行一些外部性很强、有利于经济增长的公共投资，增加土地价值，促进经济增长。我们认为，中国改革以来以及当下正在进行中的政府主导的土地资本化，就部分担当了“大推进”的角色，催化了中国改革以来的快速工业化和城市化，主要表现在以下几个方面：&/p&&p&（一）政府主导的土地资本化可以解决投资协调问题。&/p&&p&Matsuyama (1995)极力地强调，投资协调问题对于追赶型经济可能是极其重要的。许多发展中国家或者发展中地区不能脱离“贫困陷阱”进入到现代经济增长阶段，往往是因为投资协调失败（coordination failures）。投资协调问题简单表述就是，只有当绝大部分投资主体都决定进行投资时，投资才会有回报，经济集聚才会出现，经济体才会脱离低水平发展陷阱。在分散主体和信息不完全的情况下，往往会出现相反的均衡，就是所有经济体都选择不投资。根据中国东部沿海地区，特别是江苏省的发展经验，地方政府在促进私人投资方面充当了天然的协调者。投资建厂，首要的问题就是土地，而只有政府才能行使土地的所有权。所以，地方政府为了保证经济增长，促进经济集聚的形成，土地利益的部分减免就自然成为了协调投资的成本。因为，只有让投资者相信地方政府做出的承诺，才会考虑投资，这就要求政府先期进行一笔固定投入，进行土地整理，“七通一平”，并且在各种有关政策上实行优惠。此外，地方政府还需要进行公共基础设施投资，包括交通通讯等物质基础设施和社会管理等制度基础设施，比如社会保障、公共服务等。这种优越的投资环境作为一种公开的信息被所有投资者所了解，投资协调成功的可能性才能增强。如果政府没有土地作为协调成本进行投入的话，就有可能使得其承诺不可信。投资人即使看到政府的诸多优惠政策，也会选择不投资。当然，投资成功与否还和地理区位和历史因素等社会经济因素相关。根据中国经济发展的现实，东部沿海地区以土地让利为核心政策的招商引资要比中西部地区成功的多，就是因外外贸型的产业部门要靠近海岸线。20世纪90年代，上海浦东的发展就是遵循土地资本化的发展模式：将土地资本化获得的巨大收益投入基础设施和公共服务，以此结合优惠政策吸引巨大的产业资本的进入，从而实现地方经济快速起飞。&/p&&p&（二）政府主导的土地资本化可以解决门槛外部性问题。&/p&&p&1.物质资本门槛外部性&/p&&p&研究表明，社会基础设施（公共交通、通讯系统和各项公共事业）的积累在经济发展的初期是不可或缺的。如果社会基础设施的供给不足，私人经济活动将会受到非常大的限制（Stern, N.,1991a,b）；另外，公共资本投资具有门槛外部性，也就是说社会基础设施投资具有一次性固定投入的特征。当基础设投资额达到一定的量以后，社会基础设施才可能会对私人的经济活动产生持续的贡献。公共基础设施投资有一个门槛值，当公共投资额超过这个门槛值的时候，私人部门的生产率才能够显著增加，出现经济起飞与现代经济增长。&/p&&p&“市场对基础设施的要求大，但是这些供给不可能由企业来提供。不能让农民为了运东西而自己修一条马路。基础设施作为外部环境不是微观企业能够决定的。政府要对发展中的外部性进行补偿，包括人力资源、基础设施建设、金融体系、法制体系等方面，要政府出面进行协调。” &a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn10&&[+++]&/a&1994年以来，在分税制体制下，中国各个地方政府追求经济增长最大化的目标受到了财力的约束，即使认识到社会基础设施对于经济增长的重要性也无法实施“大推进”。随着土地资本化的加快，地方政府很快找到坐地生金的方法。比如，镇江市是江苏省中等水平的一个地级市，2003 年，该市的第一条生态大道建成通车，全部近4 亿元投资没有动用市财政一分钱，而是通过出让道路两边的土地使用权实现了融资。杭州近年的很多大型建设项目也是是通过这种方式，实现了“以小搏大”。比如京杭大运河综合保护工程，计划总投资超过200 亿元，但财政只投5 亿元启动资金，其余都将通过市场手段来筹措。&/p&&p&在过去的十年里，中国的基础设施改善和建设的速度很快。全国公路里程在1978年只有87万公里，1998年为128万公里，2007年跃升到358万公里。公路的质量也大有改观，高速公里数由1990年的500公里增加到2007年的5.4万公里。据测算，“十五”期间，全国城市基础设施建设大约投资了1 万亿元，其中以地方政府为主导的财政投资约占2000 亿～3000 亿元，其余的7000 亿～8000
亿元则主要是政府通过土地运作抵押贷款、利用外资、市场融资等方式筹集解决的。再比如，山西省太原市，2004 年预算内安排的城市建设支出仅2000 万元左右，而实际支出达16.5亿元，其中9.3 亿元来自土地出让收益，土地出让收益占城市建设支出的比例高达56.4%，在发达地区这个比例可能达到70%，甚至更高。&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn11&&[???]&/a& 所以，在工业化中期阶段，区域经济增长所需要的公共基础设施需要政府进行公共投资，在现有的财政体制内，土地资本化形成的土地增值是其可以动用的建设基金。&/p&&p&2.人力资本门槛外部性&/p&&p&门槛外部性不仅仅体现在物资资本投资方面，还体现在人力资本上面。比如，义务教育、社会保障、公共卫生都是具有明显外部性的人力资本内容。Iranzo和Peri（2009）认为，教育具有门槛外部性，即教育程度低于某一水平时，教育的私人收益和社会收益率都是很低的，而一旦超过这一门槛，更高的教育便具有更高的私人收益率和社会收益率。所以，教育也是需要政府进行公共投资的领域，特别是对大量需要转移的农村劳动力的培训投资。&/p&&p&随着经济的发展，产业结构的升级和技术进步的要求，人力资本水平必须和技术水平互补才能带来经济的内生增长。我国现阶段面临的产业结构调整难题之一就是劳动力技能与产业升级要求不匹配。这就需要政府加大对劳动力的再就业培训、转移培训，提升人力存量的水平。所以，为了在发展中积累人力资本，现阶段地方政府必须依靠土地资本化来对教育、公共卫生等公共服务与社会保障进行投资。近年来，各地出现的“土地换保障”现象就是这方面的体现。比如，近期率先实行城乡统筹试点改革的成都市温江区，2007年年底4000 多位农民通过“双放弃换社保”方式变成市民。具体来说，就是他们自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权，在城区集中安排住进新房，并享受与城镇职工同等的社保待遇。“双放弃换社保”政策落实到位，地方政府的投入也不少。据测算，政府先期投在每位“双放弃”农民身上的资金达到12 万元。成都市的上述做法，核心还是“土地财政”。如果不允许地方政府利用土地出让，在城市化进程中获利，向农民提供新房、社保和养老金的承诺就不会兑现。&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn12&&[§§§]&/a&&/p&&p&（三）政府主导的土地资本化可以为经济增长注入巨量流动性。&/p&&p&经济的发展离不开流动性和信贷的支持，货币的发行和流动性的注入则需要有潜在的抵押物。目前，我国货币投放的主要方式有两个，一是贷款，一是外汇占款。为中国流动性注入充当潜在抵押物的物品有两个：一个是土地&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn13&&[****]&/a&，另一个就是美元&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn14&&[++++]&/a&。从1998年开始，土地以两种方式资本化，第一种是各地政府每年将部分土地出售，供房地产开发或者工业建设，这是土地的直接资本化。其二种是在房地产商品化和住房私有化下，房产又可拿来作抵押借贷，通过住房按揭贷款，将房产所占用的土地、房子本身的资产以及业主自己的未来劳动收入作金融资本化，这便是土地引致的资本化。1998年的房改为中国的土地、资源以及老百姓未来劳动收入的资本化开了大门，截止到2006年，住房改革为经济注入了至少2.2万亿的流动性&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn15&&[????]&/a&。&/p&&p&2008年的全球经济危机结束了美国为中国经济发展注入流动性的时代&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn16&&[§§§§]&/a&，在以后的经济发展中，土地仍然是我们可以依靠的优良抵押物。土地是银行最优良的抵押担保品，在土地资本化阶段，政府通过种种方式储备大量土地的同时，又通过现有银行体系进行抵押贷款，把土地增值变成货币资本，完成土地资本化的最后形式。根据金融发展与经济增长的相关理论，经济起飞和工业化阶段，往往需要金融支持，并且金融支持的这种作用是不可或缺的。根据Marco Da Rin和Thomas Hellmann（2002）的研究，比利时、德国、意大利在早期的工业化阶段，正是靠着垄断竞争的银行结构为工业化提供了强大的资金支持，在工业化阶段，一个完全竞争的银行结构可能会使租金消散，不利于为经济增长积累资金。陕西省咸阳市的15 个项目，实际投资9.53 亿元, 银行贷款占76.7%。这些贷款都是政府的土地储备中心、政策性公司和开发区管委会以土地作抵押或者以政府财政信用作担保获得的。大量事实证明，政府通过土地抵押融资和银行形成的“银政联盟”占了贷款总量的大部分。2006年4月，为支持湖北省在“中部崛起”，交通银行新增800亿元授信，农发行给了300亿，国开行给了500亿，工行给了1000亿元，建行给了700亿元，中行给了1000亿元&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn17&&[*****]&/a&。可见，中国国有银行和国有土地制度的存在，在一定程度上对拉动投资、促进快速工业化是有一定贡献的。&/p&&p&四、政府主导的土地资本化对经济发展的消极影响&/p&&p&政府，无论是在城市土地资本化还是在农村土地资本化过程中，都是作为一级市场垄断供地者出现的。由于当下各种民主监督体制不健全，部分政府官员容易和开发商勾结导致了大量腐败问题&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn18&&[+++++]&/a&。此外，政府主导的土地资本化还与我国当前经济社会发展中的许多结构性矛盾有着直接或间接的联系。&/p&&p&（一）政府主导的土地资本化导致投资过度与消费不足&/p&&p&任何的投资都要以土地为载体，政府主导型的土地资本化使政府可以控制供地价格，各个地方政府为增长而竞争地招商引资，以过低的土地价格吸引资本，这就导致了投资过热。研究发现，我国固定资产投资变化趋势与建设占用耕地的变化趋势基本一致。在一定的程度上，我国粗放式增长的投资驱动力是建立在土地低价格基础上的，外贸驱动力是建立在农民工的低工资基础上的。劳动份额的降低和财产性收入的不平等，导致了我国消费占GDP的比例不断下降，宏观经济结构严重失衡。在农村，政府主导的土地资本化把土地收益的绝大部分从农村转移到城市，农民的僵化资本一方面不能资本化，面临宅基地不能抵押，不能跨区转让等约束；另一方面，农地被资本化的农民，也只能享受到很小比例的收益用于维持生存。在城市，在政府垄断供地和土地财政的条件下，房地产产业畸形发展，房价与人们的收入水平严重失衡，城市内部的财产性收入不平等也日益严重。所以，总体而言，中国内部消费需求虽然存在，但是面临严重的财产性收入约束。另外，地价竞争使产业进入门槛低，各地重复建设、产业结构低水平雷同，导致资源的严重错误配置。&/p&&p&（二）政府主导型土地资本化导致城市化受阻&/p&&p&政府主导的土地资本化的特征是人地分流，把农村最稀缺的土地资源集中到城市，把农村最过剩的劳动力要素留在了农村和农业。在过去30年中，城市化过程一直慢于工业化过程，以2005年1%人口抽样调查推断，全国流动人口为1.47亿。期间我们至少转移了1.5亿的农村劳动力，但是这些劳动力大多只是从农业转移到出口导向的制造业、城市的基本建设和城市消费服务业等方面，并没有成为真正意义上的城里人。制约农村劳动力转移的主要因素来自于户籍制度、土地制度、教育制度和社会保障制度方面的改革滞后，而这也恰是政府主导型的土地资本化的特征。工业制造业和房地产的快速发展，通过较低的地价可以提高了资本收入份额，使整个产业结构向重化工偏向，产业就业弹性变小。中国总体的经济增长的就业弹性在1999年以来的工业化作用下一直处于下滑趋势，单位GDP增长所吸纳的就业数量降低了60%多，到2007年中国总体经济增长-就业弹性仅为0.053。又加上政府在转移农民的教育、技能培训工作方面缺位，使劳动力的技术结构不能符合产业演化的需要，导致企业进行技术偏向型的技术选择，就会造成一些低技能劳动者长期失业。这些，最终都会在一定程度上减少了农村劳动力向城市迁移的进程。&/p&&p&（三）政府主导型土地资本化导致土地利用效率低下&/p&&p&前面在对土地资本化的积极作用分析时，我们对政府的行为做出了有效的假设。但是，现实中的地方政府，由于各种原因，难免会偏离追求最大多数人民利益的目标函数。曲福田、高艳、梅姜海（2005）认为，中央政府与地方政府的非合作博弈使地方政府一方面在相互竞争中形成较低土地价格，另一方面利用在一级市场上的垄断地位和一些房地产开发商联合大规模圈占土地。但是，开发利用率很低，土地浪费严重。我国城市的容积率只有0.33, 而国外的一些城市则达到和超过了2.0。据400 个城市调查，城市建城区闲置土地占建成区面积的1/4。根据日中原地产研究中心发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年—2009年上半年间获得的住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应，其中27％的土地“待开发”，30％的土地“规划在建”。&/p&&p&（四）政府主导型土地资本化导致经济结构失衡&/p&&p&首先，导致产业结构失衡。在现有的财税体制下，地方政府持续稳定的税源主要来自第二产业和第三产业房地产。由于政府可以控制农地转用的规模和速度，这就造成农业投入不足，发展滞后。年间中国的农业比重年均只下降了6%不到，对经济增长平均贡献率为13.4%。许多研究表明由于受户籍和土地制度的束缚，劳动力的进一步转移受到阻碍，土地要素也难于得到优化配置，中国的农业生产率难以提高，年增长率不会超过4%。没有一个高效的农业，中国经济的现代化是不可能的。另外，在第三产业中，房地产产业
“一股独大”，推动房价畸形发展。在一些较为发达的城市，高企的房价和过度发展的房地产业已经成为经济结构优化的一个主要障碍。其次，导致城乡发展失衡。政府主导的土地资本化加上城市偏向型发展战略，使政府把土地增值的绝大部分投资城市基础设施建设、城市公共服务，以配合城市房地产产业的发展，从而循环推动地价和房价的上涨，最终提高政府的土地增值收益和各项税收收入。这就会不断地扩大城乡差距，三农被排除在经济增长的高水平循环之外。从有关专家研究的结果看，1998年之后我国的收入流动性下降，城乡之间的收入差距呈逐年扩大的趋势。1980年代中期，我国的城乡收入差距为1.86倍左右。2006年，城乡收入差距扩大到3.3倍左右，如果把各种福利因素计算在内，我国城乡的实际收入差距大约在5～6倍。最后，导致宏观收入分配失衡。由于土地作为重要的生产要素和国有资产被国家控制，再加上资源能源生产和其他行政垄断的存在，国有经济对整个经济的控制力得到加强，制造业和房地产的高速发展拉动资源、土地、原材料等稀缺资源价格上涨，其高额的利润也就通过地价、资源价格上涨输送到了政府、国有部门手里。在年最近五年中，政府收入占国民可支配收入的比重上升了4.1个百分点，而居民收入所占的比重则下降了近6个百分点。2001年～2006年中在我国的国民收入初次分配中，劳动者报酬占GDP比重从51.5％下降到40.6％，下降了10.9个百分点。如果把土地作为生产要素在生产函数中显性表示，把要素份额分为资本、土地和劳动的话，那么，劳动份额的降低在一定程度上可以用土地份额的上升来解释。&/p&&p&（五）政府主导型土地资本化导致粮食危机和生态恶化&/p&&p&地方政府在经济分权的体制下，为竞争而增长使得粮食安全、保护耕地成为了只能是中央政府才能提供的公共品！全国耕地的保有量从1996 年的19.51 亿亩, 减少到2006 年的18.29 亿亩, 人均耕地从1.59 亩下降到1.39 亩，相当于世界平均水平的40%。年，中国耕地面积净减少了600万公顷，由2000年10月底的12827万公顷减至2005年10月底的12208万公顷，年均净减少耕地123万公顷，人均耕地面积由2004年的0.094公顷降为0.093公顷，耕地大约以每年3‰的速度逐年减少。农村耕地还具有保护植被、涵养水源、改良土壤、净化空气等生态功能，随着经济的发展，土地的生态功能越来越重要。但是，建设占用耕地不只是数量很大，而且是多占用良田和生态绿地，直接导致生态破坏，环境恶化。&/p&&p&五、土地资本化的转型向度：产权界定+市场主导 &/p&&p&从上面的分析我们看到，政府主导性的土地资本化尽管在中国经济的某一历史阶段起到过重要的作用，但与此同时其负面的影响也不可低估。中国未来经济发展的路径，必须从内需和消费开始，促进第三产业的快速发展，让几亿农民过上好日子。市场主导的土地资本化，可以使他们分享土地增值收益，提高农民的财产性收入，跨越人力资本投资门槛，加快向非农产业转移速度，促进人口集聚。随着城市化的发展，城市居民对住房需求的兴起，住房建设、土地拍卖、城市交通和环境的改善在市场机制下互动，既满足了人民群众对住房和环境的更高档次的需求，又通过土地资本化筹集到城市建设的资金，构成住房建设、城市交通和环境建设的投资高潮，对经济增长又起到极其重要的推动作用。要保证未来经济全面、协调、可持续发展，就要在以下几个方面，深化改革，不断释放土地红利，使土地资本化继续为中国经济发展提供持续动力。&/p&&p&（一）土地产权制度改革&/p&&p&城市国有土地的市场化交易促进了房地产市场的繁荣，拉动了城市的经济增长和城市居民的收入增长。我国的城市化、工业化进程还要继续，当进一步工业化和城市化需要更多的建设用地时，就需要更多的农村土地转化为城市土地。同样，农村经济的发展同样离不开土地财政的支持。根据国内一些地方的实践来看，土地财政在缓解“三农”问题、解决城乡统筹发展、保证城镇化推进等方面，都能发挥重要作用。土地作为农民最大的资产，也是增加农民收入，促进农业规模化现代化的关键要素。中共十七届三中全会通过的《决定》强调，农村建设用地和国有土地同地、同权、同价，各地可以根据实际情况探索集体建设用地入市形式。这在农村土地产权界定上着实迈出了一步，打破了政府对土地一级市场的垄断。如果“土改新政”顺利实施，以市场为主导进行资本化，就有可能像过去10年城市住房产权界定催生一批城市中产阶级一样，在农村造就一个农村中产阶级，极大地缩小城乡差距。&/p&&p&我们认为，要根据中国经济发展阶段和基本国情实施不同的土地资本化模式。一方面，在东部沿海发达地区，集体土地入市方式可以具体到家庭，可以尝试把农村宅基地使用权与城市住房占用地一样，年限为70年，可以以抵押、转让、出租等形式取得资本收入；农用地的承包权在坚持长期不变的基础上，促进流转，促进农业规模化和产业化；严格限制征地范围，制定详细的征地范围目录，并向社会征求意见，保证土地征用、户口转性、社会保障、非农就业“四联动”，给予适应当地经济发展水平的征地补偿；虚化集体组织的土地收益权，集体组织的组织形式和收支要受农民民主监督，集体财产进一步承包到户，并且坚持承包期长期不变。另一方面，在中西部发展中地区，集体土地入市模式主要以集体为主，在补偿合理的前提下，征地范围可以适当放宽，农村宅基地可以在县域内转让、抵押。农用地承包权坚持长期不变，并在政府推动下，成立专业合作社或股份制企业进行规模经营。集体建设用地可以由集体组织统一规划、统一谈判在承包权清晰到户的前提下，为非农产业供地。因为，集体土地转为非农农地，要将生地变为熟地，要进行土地平整、基础设施与公共设施建设和配套，包括供排水系统、供电系统、电信系统、有线电视系统、道路以及学校、医院、文体设施等的建设。这些对中西部地区的农村来说，要依靠集体组织的力量。但是，相应的民主监督制度要健全。政府在一些影响地区长远发展的项目方面，如果需要，可以扩大征地范围。前提是，保证土地补偿、就业安置、社会保障以及土地出让金的收支都要按照相关规定执行。&/p&&p&如何看待我国最严格的耕地保护政策，18亿亩耕地红线能否成为我国未来增长的一个严重约束？我们认为，18亿亩耕地红线的政治性大于科学性。2003年以来，全国的圈地运动日益加速，造成了大量的土地浪费、占而不用等现象。美国独立战争以后，面对大面积的未分配土地面临着两种选择，第一，短期内把所有的土地全卖光，用卖地的收益来偿还债务；第二，逐渐地部分出售土地，逐渐偿还债务。最后，联邦政府还是选择了第二个选项。正如Farley Grubb（2009）所言，正是联邦政府的这个英明选择，才为美国以后的稳定发展和健康的财政状况奠定了基础。同样地，我国现阶段地方政府为增长而竞争，具有部分投资饥渴症的特征。中央政府的18亿亩耕地红线，作为一个政治高压线，可以约束地方政府精打细算、细水长流地利用土地，促使各地消化已占土地存量。比如，浙江嘉兴在国家严控地根的政策下，通过“两分两换”&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn19&&[?????]&/a&进行城乡土地整理，换取城市经济发展空间的同时，向城市转移农村劳动力，并为其提供社会保障。&/p&&p&在18亿亩耕地红线之下，允许土地指标跨城乡、跨区域配置可以为未来经济的有效增长留有空间。我国东、中、西的空间发展格局，形成了土地在三大地区之间的级差地租。由于级差地租的存在，进行土地指标交易就可以增进效率。比如，上海有一个项目需要100亩城镇建设土地，但是受到现有土地指标的硬约束不能落地。江西省内有建设用地指标，但是没有项目利用或者收益较低，并且省内的土地价格要远低于上海。由于级差地租的存在，项目投资在上海要比投在江西可以多100万的收益，那么，如果土地指标可以跨省交易的话，上海就可以从级差地租中拿出部分，比如70万，用来购买江西省的土地指标，这样两地的收益都增加了。另外，我国西部地区相对综合资源承载力处于超载状态，而东部地区处于富余状态，西部地区人口压力和生态压力同东部相比都有不断恶化的趋势。所以，人口自西部地区向东部地区流动是我国未来人口转移的大趋势&a href=&file:///C:/Documents%20and%20Settings/admin1/%E6%A1%8C%E9%9D%A2/%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E8%B5%84%E6%9C%AC%E5%8C%96%E5%9C%A8%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8F%91%E5%B1%95%E4%B8%AD%E7%9A%84%E4%BD%9C%E7%94%A8%E4%B8%8E%E8%BD%AC%E5%9E%8B.doc#_ftn20&&[§§§§§]&/a&。如果允许土地指标跨区域交易，一个可以预期的良性循环是：东部地区的土地资本化在转型的基础上继续优化进行，中西部农村劳动力进一步向东部地区集聚。然后，中