购买一套房子出租多久能回本 你能读懂租售比吗？_网易财经
购买一套房子出租多久能回本 你能读懂租售比吗？
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（原标题：购买一套房子 出租多久能回本？ 你能读懂租售比吗？）
自从两个月前甬城楼市限购限贷新政实施后，不少打算的市民陷入了迷茫：会不会跌？现在该不该出手买房？买了会不会亏？从金融角度看，在合理的“租售比”以下，买房合算；超过合理的“租售比”，自然就是租比买合算。对于普通市民来说，租售比是一个较为专业的词汇。那么，什么是合理的租售比？在购房之前，如何计算租售比？如何准确读懂租售比背后的含义？为了给读者解答上述问题，记者邀请了专业人士，对此进行了分析和解读。什么是租售比？在分析租售比之前，先来看看什么是租售比。租售比是指每平方米使用面积的月与每平方米建筑面积房价之间的比值。其计算公式为：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。通过“房价租售比”，可以看出租金与房价之间的差距是否合理，也是衡量一个地区楼市运行是否良好的数据。因为买房可能是为了投资，而租房通常是出于居住需求，两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。举个简单的例子，以宁波海曙区青林湾一期一套120平方米的住宅为例。目前一期均价为19720元／平方米，月租金约为2600元(高层简装)，合每平方米租金32元，租售比约1:908。国际上，用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200，1:300一般被看作是租售比的合理底线。而上述的青林湾一期的房子租售比为1:616，仅是1:300的三分之一，差距如此之大，如果不考虑学区房等因素，光从数据上分析，意味着该房产长期持有的价值相对较小。如果房价不涨，靠租金回本合算吗？宁波买房收租平均38年才能回本那么，宁波各区域楼盘的租售比情况如何？一部分市民购买了房子后会考虑出租，多久才能回本？这些都能通过“租售比”获得答案。记者从中国房价行情平台上查询到，位于鄞州区的盛世天城，房价为16789元/平方米，每月每平方租金为38.83，计算后得出的租售比为1:432；位于鄞州区的BOBO城，房价为17066元/平方米，每月每平方租金为29.69元，租售比为1:574；鄞州区的中海雍城世家，房价为18931元/平方米，每月每平方租金为39.56元，租售比为1:478；江北区的天水家园房价为20284元/平方米，每月每平方租金为24.21元，计算后，得出的租售比为1:837。看过这一组数据后，很多市民可能还有些迷茫，但是把这几个租售比数据倒过来看，就不难发现这组数据所隐藏的秘密。“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”，这样就能简单地理解为：“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下，完全收回投资需要多少个月”。结合上述数据，例如，市民购买了盛世天城的房子，按照目前的租售比，把房子拿去出租，撇去其他因素不说，需要432个月即36年才能收回成本。天水家园的房子，在不考虑其他因素的情况下，需要837个月，也就是将近70年才能回本。中国房价行情平台上显示，5月宁波各区县市的每月租金，排名第一的是老江东板块，为33.67元/平方米；老鄞州片区32.04元/平方米；海曙区28.08元/平方米；紧随其次的是江北和镇海，分别是24.7元/平方米和22.94元/平方米。按照5月份全市平均房价13368元/平方米和5月份平均租金28.77元/平方米计算，那么需要464个月，即38年才能回本。业内人士分析：　　租售比被视为房价“试金石”确实有一定参考价值一般而言，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200-1:300。在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200-300个月内完全回收投资，即17年-25年。把房子拿去出租，如果少于17个月就能收回投资，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高；如果一个地区需要高于25个月才能回收投资，则说明该地区有潜在的投资风险，房产投资价值相对变小，房产呈现不理性的成分。“跟房价不同的是，租金是由收入来决定的。房价可能有投资炒作成分，但租金反映的是市场真实的居住需求。”宁波百隆房产总经理谢耀生说。租售比很好地解决了供求关系的干扰，将租售比视为房价是否理性的标准也不为过，因为没有任何开发商会去炒作租金水平。业内人士进一步指出，国际上通行的标准是在经济发展和货币稳定的情况下形成的，但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，还要考虑房价的增值。无论在国内还是国外，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的。也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。租售比能更准确地反应市场　　但不能作为唯一的衡量标准虽然租售比能更准确地反应市场的需求，但是业内人士并不建议将租售比作为衡量购房的唯一标准。“跟非住宅不同的是，宁波的住宅价格不能光看租售比，因为住宅还有学区和户籍等因素在里面。”宁波南天房产的副总经理郑桂良说：“因此光从租售比上，无法完全考量房产的价值。”不难发现，在一些拥有学区房的地区，例如青林湾一期，租售比达到了1:600，粗略一算，需要50年才能收回成本。“这里体现了一个供需矛盾问题，一部分人出于学区需求才去购买的学区房，但是购买房产后却不去居住，只能出租，但是真正有学区房居住需求的人是不多的，因为不拥有产权读不了该学区，这也是学区房虽然房价很高，但是租金却上不去的原因。”谢耀生指出。目前，住房城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》正在征求公众意见。征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定，比如房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售；对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励签订长期租赁合同等。“今后，相信通过政策的有效引导，让租售价格回归到理性的轨道上来，能促进房产市场的长效发展。”郑桂良说。
本文来源：宁波网
作者：周科娜
责任编辑：王晓武_NF
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请教有关投资房的回报率和租售比
以一套总价85万（含中介费）投资房为例。租金，保守以1800元每月租金来计算。
首付45万，贷款40万（商贷4.9%）
不考虑房价增长及房租大福增加的情况下：投资付出45万，损失收益以理财年化5%来计算，年损失收益2.25万，40万贷款20年每月还款2600,租金抵扣1800，实际支出800每月，年度支出凑整数按1万计算，加上首付年损失收益2.25万，合计年支出3.25万。支出合计20年，共65万，房子只有45平，20年后房价能是多少？
85万+65万＝150万，单价150÷45＝3.33万
此房1993年房龄，估计等不到20年就拆迁了，绝对核心地段，拆迁后原址房子肯定不止3.3万，因为这个地段目前新房就2.5万以上，近3万了。
请帮忙看看思路和计算方式有什么问题，给些建议，谢谢大家！
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房产，是多数家庭目前最大的资产。有关房屋买卖，你...
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& 2012－ 京ICP证 B2-房租回报率的计算
租金回报率：月租房获得租金同房屋价钱的比值
　　租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量产方面投资收益情况。如在房产投资方面，租金回报率是衡量这个楼盘值不值，是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分，有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，是市场的真实需求。
　　租金回报率-简介
　　投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的理论根据。
　　租金回报率是目前计算投资回报率的一种简单而有效的方法，主要是针对房地产方面投资收益的计算。可以通过租金回报率来衡量投资的收益情况。
　　租金回报率-计算方法
　　现介绍房地产投资分析的三种方法，可以让投资者比较科学地计算出投资买房的收益率，大家不妨试试。
　　方法一：租金回报率分析法
　　公式：（税后月租金－每月物业管理费）&12／购买房屋总价
　　这种方法算出的比值越大，就表明投资获得的收益越大。
　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
　　弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
　　方法二：租金回报率法
　　公式：（税后月租金－按揭月供款）&12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
　　优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
　　弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
　　方法三：IRR法（内部收益率法）
　　房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金&投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
　　优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
　　注意点：IRR也许很多人没有真正理解这个名词，其实，这个利率是当贴现值等于0时（即Pv=0），与其（Pv）相对应的利率，这个利率的作用是作为投资收益和风险的衡量尺度。
　　不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
　　作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
　　当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
　　如果该物业的年收益&15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
　　如果该物业的年收益&15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。
　　租金回报率-注意问题
　　1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入。
　　2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高，投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。
　　3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析。
　　4、选择合适的楼盘。通过IRR分析可知正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。
　　5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。
　　6、调整投资心态。有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。[1]
　　租金回报率-现状
　　租金回报率对比按照国际上一般的租售比（即房屋月租金与售价之比）来衡量住房投资价值，正常范围应该在1：100至1：230之间。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当9年至20年）内能收回购房款，买房就是合算的。以最低值计算，其租金回报率也应该在5%以上。
　　调查发现,在112座城市中,只有6座城市的整体租金回报率超过10%。这包括摩尔多瓦的首都基希讷乌(14.17%)、开罗(12.00%)、雅加达(11.27%)、菲律宾首都马尼拉(10.99%)、马其顿斯科普里(10.11%)、秘鲁首都利马(10.09%)。而香港的排名是倒数的,回报只有3%左右。
　　国内租金回报率在中国范围内来看，回报率在降低。原因在于房价上涨速度远高于租金的上涨速度，研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。尽管目前房价已经远超合理值，但地产业内还是对于价格会否下跌持怀疑态度。高力国际同天发布的最新研究报告称，由以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。由此，持续的低租金收益率其实更大程度上反映了投资者的风险溢价降低，而不是对价格产生下行压力。
　　解决方案
　　收租回报不够理想,那就只有一条路,等升值。
自己先顶一下。刚从网上查到一则帖子，献给大家共享。
投资分析报告 ( 模板 )
一、购房人特征及购房要求
　　投资人： 王女士
　　年龄： 38 岁
　　职务：职业白领
　　投资物业类型：二手房
　　投资物业现状描述：该二手房 位于城南电子城附近，目前已经使用了 5 年左右的时间，总楼层为 7 层， 74
平方米的二室二厅一卫户型，当时购房时是毛坯房，总购房款为 16 万元总价，装修花了 1.2 万元。
　　投资者委托置业分析要求：投资方式建议 ( 出售或是出租 )
，售价或出租价格的定为多少合适？如出租回收年限、收益率及市场潜力分析。
二、投资分析
　　随着 2002
年下半年二手房市场的正式开放，政府对二手房市场政策支持力度的加大，西安的二手房市场目前已经处于放量过程，而政策的放开也使得二手房投资成为时下为越来越多的投资者所关注的一项投资手段。
　　投资房地产一般有以下几种方法，一种是买下房子待日后房价涨到一定的时候，择机抛售，以买进和卖出的差价获取盈利；第二种是买来房子对外出租，以租金收益作为投资回报。对于第一种方式而言，随着房地产市场的日益成熟
, 使投资者逐渐失去了短期获取暴利的可能。于是出租房屋作为一项回报稳定、长期收益的方式 ,
已被大多数人所采用。但是对于出租房屋而言，由于其经营期较长，由此也承受着较多来自市场的风险，比如将所拥有的房屋用于出租但价格上不去，靠出租获利是一个时间跨度较长的过程，投资者还要考虑对出租房屋的管理和出租前后的变动因素，这些都有可能影响投资收益。
　　从我们对市场的观察来看，城南区近几年来房地产发展极为迅速，城南区高校众多，同时居住氛围浓郁，居住环境已经较为成熟，张女士此套二手房房价现在已经攀升了许多，因此对于张女士而言无论出租或出售都有很高的利润收益。但是考虑到张女士目前并没有什么太大的开支，家人都有固定收入，如果卖了房以后资金仍然处于闲置状态，而且对于别的投资方式张女士一家均不感兴趣或者担心风险太大，由此综合考虑到在这些情况，我们建议张女士将这套房做出租之用，做长线投资。
　　以目前的行情来看，小区环境好的房子无论是出租还是出售都比较受欢迎。而且随着人们环境意识的提高，环境对房价的影响将越来越大。目前某些地段房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快，将使这些住房出现较大的升值空间。
　　另外外来人员较为集中的公司*****区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求，一般能租个好价钱，所以以租还贷的个人手选这些地区投资。
　　而张女士手中这套房子的综合情况两方面优势均兼而有之，城南区的小寨正在重新规划，日后的商业环境将进一步得到飞升，周边高校众多，人文环境不错；不远处即是电子步行街，也是工作之余休闲娱乐的好去处，因此从周边环境、小区绿化配套等方面这套房子有较多优势，离高新区也很近，有句话叫做：在西高新工作，在城南区居住。由此城南区成为很多高新上班的白领的居住集中地，从二手房市场需求的情况来看，以
45—72 平方米的二手房市场需求量最大，而张女士这套房子面积适中，如果出租的话客户群不成问题。
出租价格制定
　　确定了以出租作为投资方式，租价的确定将是极为重要的一环，价格低了作为投资者而言投资收益率太低，房主较为吃亏，既然是一种投资方式，投资收益率是投资者最为看重的一项指标的；但如果租价过高，很多租房的人会望洋兴叹，敬而远之。从目前西安二手房投资收益率来看，基本上处于
之间，这对于投资者来说以能保证这一投资收益率而制定的价格而言，市场也是大多可以接受的。对于城南区而言，二手房房源需求量大，而且张女士手中的这套房作为出租而言占有许多优势，因此我们将张女士这套房的投资收益率定为
7% ，以此来计算租金。
以投资回报率计算租金的公式：税后月租金 =投资回报率&房屋单价&12+物业管理费
　　张女士的房屋面积为 74 平米，购房时单价加上平均每平米的装修价格，单位造价约为 2324 元，目前小区物业管理费为 0.6 元
/ 平方米。
　　因此，税后月租金 =7% & 2324 & 12+0.6=14.16元 / 平方米
　　由此根据此租金水平，张女士这套房出租价格定为 1047 元，可以保证其一年 7% 的收益
率。从西安房地产信息网二手房上二手房屋出租信息来看，目前城南区市场小区租价基本上处于 11.2—15.9
元之间波动，而张女士这套房的定价处于城南区市场中等水平，因此该价格价格相对较为合理。
投资回收时间确定
　　张女士这套房房屋总款 =2324 & 74=171976 元
　　由此投资回收时间 =171976 & (1047 & 12)=13.7 年
　　从市场投资经验来看，投资回收期在 12-15 年之内均是较为合理的，因此假定市场为静态，预计大约 13
年半的时间内张女士就可收回该套房屋的市场成本，而 13 年半以后对于张女士而言将纯粹是获取利润的过程，住宅的使用年限为 70
年。以目前的使用时间加上投资回收期，张女士将有约 52 年的时间处于完全获取利润的过程。
　　从城南区房地产市场的发展情况来看，城市建设的不断完善，房屋的进一步增值完全有可能；另一方面同时区域内目前很多城中村项目均面临拆迁，而城中村集中了大量的打工人群，伴随着拆迁，打工人群必然需要向商品房社区转移，市场有效需求量将进一步加大，而市场供应量仍然较为有限，而张女士的这套房出租价格必然也将水涨船高。
一般情况下，有房出租的投资者会简单地用年出租收益减去采暖费、物业费等投入，用所得数字除以总房款来计算投资回报率；而购房静待升值的投资买家也多是用买价和卖价的差额除以总房款来计算投资收益。
以上两种计算方法实在是太“毛坯”了，要是把这里里外外的账都详细计算在内，很可能一套本认为可以赚钱的房屋不仅不会赚钱，还会成为“拖油瓶”。计算投资回报率需要很客观和理性的计算投入和产出，从而保证投资收益的稳定。
一、有房出租
１、一次性付款
一次性付款购房的投资买家要计算投资收益，需要计算买房的总成本，包括房款、入住费、办产权费用以及装修费。其后，再计算每年在房子上的投入，包括物业费、供暖费等。
首先，我们计算对于房屋的投入，以一套建筑面积１００平方米，单价２５００元／平方米的商品房为例——
Ａ、购房款：房屋单价&房屋面积（建筑面积）＝２５００元／平方米&１００平方米＝２５００００元；
Ｂ、办理入住费用：楼盘不同，有些许出入，但费用大致包括燃气入网费、物业费、装修抵押金、水电费预交、如逢供暖季，则还应交纳供暖费。举例房屋入住费以１００００元计算；
Ｃ、办理产权证费用：契税１．５％（非普通住宅为３％），物业维修基金２．５％，交易手续费３元／平方米。该房屋办产权证费用为１０３００元；
Ｄ、简单的房屋装修（地板、卫生间等基础装修和设施投入，购精装小户型可省去这部分费用，但房屋单价较高），这里按１．５万元计算；
以上４项费用合计约为２８５３００元，这些为一次性需要交纳的费用，计算投资回报率，做分母的应该是这个数字，而非简单的２５００００元。
房屋出租，以后每年陆续还要交纳的费用有：
Ｅ、住房租赁手续费：房屋出租，需要到长春市房屋租赁中心进行登记备案，并交纳住房租赁手续费，目前收费为按套收取：１００元／套·年，由出租人承担；
Ｆ、物业费：按０．５０元／平方米计算，年物业费需交纳６００元；
Ｇ、采暖费：２６元／平方米，该房屋采暖费用为２６００元／年；
该房屋出租所得收益：假设该房屋地段好，很好出租，月租按１５００元计算，但每年仍需要预留房屋空置期以较准确的计算投资回报率，这里按每年有１个月的房屋空置期计算。
全年所得：１５００元&（１２－１）个月＝１６５００元；全年付出：参照以上Ｅ、Ｆ、Ｇ项，共３３００元；
投资回报率＝１６５００元－３３００元（每年需要支出的费用）／２８５３００元＝４．６２％。
目前的住宅投资回报率多为３％－５％，所以，能达到这个标准，回报率还是不错的。
２、分期付款
目前很多投资者受资金限制而采取“以租养房”的方式进行房产投资，以记者的计算来看，除非是地理位置奇好的小户型房屋；其他面积大，总房款多，贷款年限短的房屋则较难完全实现“以租养房”。
同一次性付款购房相比，以出租为目的的按揭房的投资回报率计算起来要复杂一些，因为除了首期付款、保险费、入住费、办产权费用、装修费用之外，还要涉及月还款等费用。
以购入一套８０平方米，单价为２３００元／平方米的住房为例，房屋总价为１８４０００元，首付２０％为３６８００元，入住费用为７０００元，简装费为１．５万元，办理产权费用为７７００元。办理８成２０年贷款，按照等额本息还款方式，贷款总额为１４７２００元，则月还款１０３３．４７元；办理８成３０年贷款，月还款８５９元。
计算上面举例房屋的投资回报率：假设地段好，月租金为１２００元，则年租金为１４４００元。
按买家办８成３０年按揭计算，年还款１０３０８元，供暖费２０８０元，物业费４８０元，年租赁手续费１００元，年总费用１２９６８元。加上首付款利息、房屋空置率等因素，即使这套房屋的地理位置特别占优势，能租上较高的房价，“以租养房”才刚刚算“入能敷出”，但也存在风险。
建议打定主意要“以租养房”的投资买家，可以把眼光放在投资潜力比较大的小户型上，也可以考虑优势地段的二手房。
二、有房出售
我们可以把出售房屋划分为若干种产品：普通住宅、非普通住宅，再细分包括普通住宅已满２年（注：本文中的“２年”在九部委新政实施后，应为５年，长春目前暂未实施）、普通住宅未满２年，非普通住宅已满２年，非普通住宅未满２年。这里提及的每一种产品，在进行房屋交易时，所交纳的交易费用都是不同的。而这里需要注意的最大费用是营业税，涉及到普通住宅和非普通住宅；其次是土地增值税，主要是针对非普通住宅征收的。
对于按揭购买的房屋未到期限提前要出售的住房，虽然目前已经有“转按揭”的形式，但交易起来仍比较麻烦，而且在通常情况下，此种房屋的投资收益相对来说不很乐观，所以，本文探讨的“出售”，是产权房屋。但这里提示您，按揭房的投资收益可以概括为：收益＝卖出价－买入时合同总价－交易费用－按揭利息支出－首付款利息损失＋租金收入；其次要考虑办理转按揭的费用。
１、普通住宅
注：长春市“普通标准住宅”的标准是：住宅小区建筑容积率在１．０
以上，单套建筑面积在１４４（含１４４平方米）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。
普通住宅超过２年交易，免收营业税；而未超过２年的房屋交易，则需要全额征收营业税。
如果在实际交易中，买卖双方约定，交易费用由卖家承担的情况下，卖家在计算投资回报率时，需要在售房收入里，减去办理交易的费用，其中有卖方交的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税（售房收入的万分之五）和买方缴纳的契税和印花税。
如２００５年６月买入的１００平方米的房屋，２００６年４月售出，买入价１６５０元／平方米，卖出价２０００元／平方米，约定卖家承担交易费用。
买入时的总成本：房屋总价１６５０００元＋入住费６０００元＋办产权证费用６９００元＝１７７９００元；
卖出时的净收入：房屋总价２０００００元－营业税１００００元－城市维护建设税、教育费附加、印花税１１００元－买方契税、印花税３１００元＝１８５８００元；
则投资回报率＝（卖房净收入１８５８００元－买房总费用１７７９００元）／１７７９００元＝４．４％
此案例中，房屋未满２年交易，多交了营业税１万元，此外，卖家为买家承担了交易费用，也降低了收益。卖家要想提高投资回报率，首先要在政策层面上避免２年之内交易，减少交易成本。买家遇到这样的房屋，也应多比较，是否被转嫁税收而使房屋价格有所提高，签合同时，须将付款方式写清楚。
２、非普通住宅
非普通住宅超过２年交易的，需要交纳出售价格减去原购买价格差额部分５．５％的营业税和土地增值税。未超过２年交易的，需要缴纳售房收入５．５％的营业税和土地增值税。其他税费同普通住宅。所以在涉及非普通住宅交易时，卖家计算投资回报率更需要理性。
案例：某房２００３年１０月份买入，建筑面积１５０平方米，２００６年６月要转让，房屋买入价格为１８００元／平方米，卖出价格为２０００元／平方米，约定买卖双方各自承担自己该交的费用：
买入时的成本：２７００００元＋入住费１．２万＋办产权费（契税３％、物业维修基金２．５％、手续费４５０元）１５３０５元＝２８３５３５元；
卖出时净收益：３０００００元－营业税（卖出价与买入价差额的５％）１５００元－土地增值税９００元－其他税费约为７００元＝２９６９００元；
投资回报率＝（２９６９００元－２８３５３５元）／２８３５３５元＝４．７％
案例中的投资回报率还算可观，首先是因为房价涨幅比较大，其次是因为虽然是非普通住宅，但超过２年交易，省下了为数不少的营业税。
如果该房屋未满２年交易，只因营业税一个环节，投资回报率将大幅度降低：
卖出时净收益：３０００００元－营业税１５０００元（卖出价全额的５％）－土地增值税９００元－其他税费约为７００元＝２８３４００元
这时，投资回报率就会呈现负数。
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