房屋拆迁补偿怎么算？ 全听市场的！_网易新闻
房屋拆迁补偿怎么算？ 全听市场的！
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本报讯（记者 张磊）巨量拆迁的背后，隐藏的是被迁房屋的巨量补偿。怎样让被拆迁的房屋价格补偿与现行市场房地产价格相符，这是个问题。
继《国有土地上房屋征收与补偿条例》在今年1月公布实施后，住建部昨天发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》），确定了房屋征收补偿的评估办法。
《办法》规定，今后凡涉及拆迁的被征收房屋，其价值评估应综合考虑区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素来进行评估，估价方法也由原来的单纯参照市场价格变为根据被征收房屋情况，选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法。
另外，住建部表示，日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。
评估机构是另一个“拆迁办”？
记者发现，征收补偿新规对房屋价格评估机构的选定，与老规定有着细微的不同。
按照2003年发布的老规定，主导拆迁是由当地市、县房地产管理部门向社会公示一批机构，供拆迁当事人选择。
新规定则表述为，“地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定”。在规定时间内协商不成的，方可由房屋征收部门通过组织被征收人通过投票、抽签等方式确定。但新规同时指出，具体办法“由省、自治区、直辖市制定”。
不难发现，虽然字面表述意指被征收人拥有了自主选择权，但在实际操作中，恐怕与以前差别不大。
“房屋评估机构由被拆迁人协商确定，但委托人却是拆迁部门，委托人也是拆迁部门，由拆迁部门与评估机构签委托合同，费用也由委托人支付。”昨日，有网友指出，房屋评估过程中，穿插了拆迁部门参与，评估价格能按市场价公平确定吗？
评估时点变化对搬迁户不利？
值得注意的一点便是，新老规定关于房屋价值评估时间有变。按照老的规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。
新办法则规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换的房屋价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。
换句话说，如果决定公告之后，不立即找搬迁户谈妥价格，那么，这期间的房价涨幅终归会伤害搬迁户的部分利益。
据了解，今年1月，国务院出台了《国有土地房屋征收与补偿条例》，政府行政强拆的权力由此转移至人民法院，但具体如何处理相关的矛盾纠纷，仍存在立法空白。
如何找公平的评估机构？
针对征收房屋价格评估的主体而言，也是矛盾焦点所在。
新规指出，征收房屋的价值将完全按照类似房地产的市场价格，由估价师对被征收房屋进行评估。若被征收人或房管部门对评估价格不满意，可申请复核评估。而对申请的时间，新办法作了延长，由原先的5日延长到10日。
那么，被征收人能找到真正公平的评估机构吗？
“倘若到时候评估机构都成了征收人一伙的人了，怎么办？”家住青山的肖先生直言，现在开发商的公关能力强着呢！
有业内人士则建议，由房屋所有者找相应资格的评估单位进行房屋价格评估，然后评估费用由评估单位开具发票，再由征收单位进行报销，“这样做可以避免征收单位与评估单位进行暗箱操作，再以后不说这些事大家都明白。”
《国有土地上房屋
征收评估办法》节选
第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
第二十九条 除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。
第三十条 被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。据住建部网站
新老规定3点变化
日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。”
而按照新规，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
变化1 价格评估主体转变
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。
而在新规中明确规定，“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。
变化2 评估机构选择更“公平”
在原来的《城市房屋拆迁估价指导意见》中规定，“拆迁估价的方法一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法”。
而新规则明确规定，开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
变化3 更看重土地价值
评估过程中有利害关系的当事人，应回避
“《办法》是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的重要补充，主要针对的是征收环节的评估价值的办法，将减少拆迁过程中人为因素的影响。”昨日，中国指数研究院（华中）市场总监胡超指出，《办法》减少了拆迁过程中人为因素的影响：房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
而对于《办法》规定的“对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。”
“就这一点看来，有利于避免之前市场上出现的个别野蛮拆迁等行为，有利于维护产权人的利益，也有利于房地产市场的健康发展。”胡超说。
征收评估流程
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。
公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。
估价师对被征收房屋进行实地勘察，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。
一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。
被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。
“这里有个大隐患，就是总评和户评报告为何不是直接交给户主，而由征收部门转交，由此产生的操作空间不易控制。东西不在阳光下晒晒，就容易发霉。”
网友“fany1129”
“如果相关部门能把工作做得更细致一些，问题解决起来就要容易得多了,其实新条例还是不错的，问题就在于国家并没有明确补偿标准，比方置换吧，国家应该明确标准，土地面积的1:1或者多少，定出标准，明明白白，一目了然，这样我们自然就不会有什么微词。”
网友“青蛙王子”
“拆迁民房，应该按拆一平方至少补一平方甚至补1.2平方以上(按地理位置)的基准，保证回迁。这样，矛盾就大大减少了。城市建设，首先要以建设新区吸引居民自动到新区聚集居住为主，经过若干年的渐进过渡，老区绝大多数居民要求改造时再大力拆建，是为上策。各级各地都在拆迁老区上倾力，既造成极大资源浪费，又造成了广泛的社会矛盾，实在不可取啊！”
微博网友“刚胖子”
“如果能够明确一下被拆迁房周围半径三公里之内商品房平均价就是被拆迁房补偿款作为法律依据，拆迁方和被拆迁方谁都清楚补偿款是多少了，双方分歧就不会太大了。”
微博网友“李斯特9”
本报记者 张磊
武汉拆迁补偿已参照市场价
记者昨日从武汉市国土资源和规划网了解到，2010年，武汉市一共有134个拆迁项目发布了拆迁公告，目前武汉房屋征收政策，在很多方面已经和国家的新要求一致。
据了解，日下发的湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发〔2009〕46号，简称46号文），即为我省最新的征地补偿标准。省国土厅征地管理处相关人员介绍，省内各市、县因区域发展有差异性，各地补偿标准不一，省人民政府将根据经济社会发展情况，适时对新征地补偿标准进行修订。
根据当时46号文规定，武汉、襄阳、荆州、黄石四地的主城区实施征地区片综合地价。最高的为武汉市I区，30万元/亩，范围在江岸区后湖、花桥、红桥等地，最低的在黄石IV区，3.718万元/亩。在征地统一年产值标准中，宜昌城区I区的征地补偿标准最高，为4.9497万元/亩，区域为西陵区窑湾乡、峡口风景区、伍家岗区伍家乡、宜昌经济技术开发区。最低的是长阳IV区，1.62万元/亩。
作者：张磊
本文来源：长江商报
责任编辑：王晓易_NE0011
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拆迁后房屋面积如何算
我家农村房屋，面积280平方米，2000年起，当时我爷爷奶奶将近九十岁了。0304年两位老人分别去世。去年六月镇政府来拆迁，说是建路，双方签订了房屋建筑合同，另给宅基地起房子。面积照现有房子算。正准备起时，又说这片划给开发区了，开发区不准起房子，住安置楼。由于镇政府把我家房产证弄丢了，现提供开发区的只是申请报告原件。同时镇政府和村里都打了证明说明了情况。开发区承认了面积，但是说我爷爷奶奶死了，要有遗产什么的，只能照现有人口面积算安置楼面积给我家：220平方米。我们以前看到文件说建筑面积多的照建筑面积算，人口多的照人口算面积。
全部2个回答
地区拆迁的规章不一样
有的城市是商品房是按购房合同的购买面积算的
有的是使用面积1.3公摊算的
不一样，具体要看你所在地区的具体规定
另外，城市和农村也不同，用地性质也不同
划拨和转让的土地性质补偿办法是不同的
城市房屋拆迁是针对被拆迁房屋所有权进行的补偿,这个补偿价格是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定的,已包含地段和土地使用权益的因素,土地使用权是不再另行补偿的。按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定:被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的,从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的,可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的,可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的,可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题,由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决
如动迁的房子是您个人产权
您哥没有权利带您签任何文件。
要拆迁的话，相关国土部门的网站上会有详细的说明，包括地块跟时间之类的，单纯的旧城改造入户的房屋面积公示不能作为被拆迁的依据
只有去协商啊!强来是不行的,因为房子的面积30多,院子的面积没有统一的规定.除非大家一起去闹
各地政策不一。
一般是拆一还一。
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"国有土地上的房屋拆迁以房屋产权证上登记的面积为准，你的院子包括院子里的装修可以协商用货币方式补偿, "...
只安置房子户口的几个人,外地的户口不算
是的 就是这样。。。。。。。。。。。。
待解决问题
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请问房屋拆迁时家具一般是如何补偿的?是不是按同一种方法补贴？
我是江苏昆山的，听说我们小区最近几年要拆迁，现在家里在装修准备结婚，准备在房间装个衣厨，考虑两种，一种是让木匠打一个固定死的，另一种是买一个可以搬走的，因为不知道拆迁时这衣厨的怎么算补贴的，能搬走的和不能搬走的是不是按同一种方法补贴？所以还请问别的城市是怎么算的，如果有昆山本地的回答最好了
(一)拆迁资产补偿费用&&&1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。&门面房一般用来出租。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。门面房拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么承租者和业主在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。&门面房大部分是直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。&全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，有关部门能应该重视，律师办案过程中更应当运用娴熟的技巧解决。&&&2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。&&&对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。&&&3、设备补充费用按照重置成新价计算&&&设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。&&&在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。&(二)停产停业损失&该部分是法律实践中出现争执较大的部分，大多数学者认为停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用，往往是直接影响企业赔偿总额的部分，因此，也是律师维权的重中之重。&《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定，法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。&（三）拆迁补偿费用&&&1、设备搬迁安装费&对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。&2、解聘员工的安置补偿费用。&&&因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体与员工签订的劳动合同，结合劳动法有关规定给予补偿。&&&（四)基于拆迁政策发生的奖励费用&&&在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。
其他回答(共2条)
一、拆迁补偿的对象是什么人？《条例》明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置。因为使用人即承租人相对房屋出租人而言，是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权。承租人取得的只是房屋的占有、使用权，而房屋的收益、处分权利仍属于房屋所有权人。因此，《条例》将租赁房屋的补偿主体确定为房屋所有权人。但房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便，因此，要兼顾对使用人的安置。原《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁人在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张调整。这是新修订的《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”的背景。&二、拆迁补偿有几种方式？《条例》规定，拆迁补偿的方式有两种，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。&三、货币补偿的标准怎样定？《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。原《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一标的物，因居住人口不一，而补偿标准不一，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度。而《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。&四、产权调换是怎么回事？&《条例》中的“产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。&五、产权调换如何结算差价？《条例》明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。&六、被拆迁人可否选择补偿方式？《条例》规定，被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受以下两种条件的限制：一是规定了拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。这样规定，主要是基于以下几个方面的考虑：一是附属物不具备独立使用性质，产权调换后无法独立使用。另外，附属物属于特定建筑，不同建筑对附属物的要求也不相同。二是解除不了租赁关系，意味着租赁双方不能就补偿金额的分配比例达成一致意见，拆迁人没有义务也很难就补偿金额给房屋所有人与使用人划定一个双方都认可的比例。在这种情况下，如果实行货币补偿，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允许被拆迁人选择，被拆迁人为了早日解除已经存在的租赁关系，选择货币补偿，这样可能会出现因拆迁使原承租户失去了居住空间，也违背了不能因为拆迁而使原存在于被拆迁人与承租人之间的租赁关系强制解除的原则。&七、拆除临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？《条例》规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。举例来说：张某是某拆迁区域内的被拆迁人，其房屋的自然状况是大小房子三处，经查有产权证的房屋25平方米，有关部门批准的使用期限为两年的临时建筑15平方米，尚有一年的使用期，自盖无证房屋6平方米。经拆迁实施单位核实，决定按以下方式处理：有产权证房屋25平方米按货币补偿评估价格每平方米2000元给予补偿；有临建批准手续的房屋15平方米，按其建造成本价的一半进行补偿，即每平方米500元，无证房屋不予补偿。&八、租赁房屋怎样补偿安置？&租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定，对房屋使用人进行安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，《条例》规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这样规定，一是增加了安置方式，更有利于被拆迁人选择；二是更有利于保护双方当事人的合法权益。&九、租赁房屋如何界定？房屋租赁是指房屋所有权人将其拥有的房屋在一定期限内的使用权让渡给使用人使用，由使用人支付租金的行为。从房屋租赁的概念可以看出，房屋租赁需符合以下几个要件：一是出租人应当是房屋的所有人；二是租赁应当有期限；三是承租人应当交纳租金。但在实践中，由于长期实行住房实物分配制度，有许多房屋虽不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁。表现为：一是虽有租赁协议（或房屋分配单），但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，也应界定为租赁房屋，按租赁房屋进行补偿、安置。这种情形主要发生在大量的公有房屋之中。二是虽没有租赁协议，但也定期交纳租金。由于历史原因，虽没有任何手续，但所有人与使用人一直分离，也定期交纳租金，也应界定为租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交租金（主要是历史遗留问题）。对于这些事实租赁，在拆迁时也应当按照租赁房屋的拆迁补偿安置原则进行安置。十、拆除临时用地上的建筑物的如何补偿安置?我国《土地管理法》规定，在城区内因建设项目施工和地质勘查需要临时使用土地的，在城市规划行政主管部门同意后再由土地行政主管部门批准可临时使用土地，但不得在临时用地上修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过二年。因此在拆迁中遇有临时用地上的建筑物如何补偿安置，笔者认为也应分以下几种情况区别处理。1．对在批准使用期限内的临时用地上的建筑物，享有补偿待遇，但不享有安置待遇。因为被拆迁人在临时用地上的建筑物是经过批准的属于合法建筑，所以应享受拆迁补偿待遇。也因为它是临时性建筑，当然不得享受安置待遇。对超过批准使用期限内的临时用地上的建筑物，不享有拆迁补偿安置待遇。因为该临时建筑物虽经批准，但超过使用期限后就应认定为非法建筑了，不受法律保护，这点与本文违章建筑里的第二点有点相似，房屋拆迁管理部门可以责令被拆迁人限期自行拆除，在限期内拆除的，临时建筑物的建筑材料仍可归由被拆迁人所有，超过期限的，则建筑材料残存价值充抵动拆迁费用。对未经批准临时使用土地并建有建筑物的，完全不受法律保护，不享有任何拆迁待遇。因为这种违章建筑物，没有任何手续证明，被拆迁人应无条件拆除。拒拆迁的，拆迁人可以依照法律程序强制拆除，并由被拆迁人承担强制拆迁费用。
房屋拆迁时，有房屋置换或者货币补偿两种补偿方式，房屋置换一般按照1:2或1:3的比例进行置换，没有统一标准；货币补偿，包括搬迁费、安置费、停产停业损失、房屋经评估后的价值补偿。具体的标准由政府结合当地的情况制定并公布，但不得低于现有的水平。
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