未取得房产证的房屋能买吗？房产中介：实际交易中有四大风险
德州晚报全媒体记者范立华
在房价“起飞”的今天，二手房也成为热门房源，交易价格一再推高。但在交易中，有一类房产却游走在保护线之外，那就是未取得房产证的房产，这类房屋能不能买？买卖时又该注意什么事项呢？
市民：无证学区房能买吗？
近日，周女士在十三局东区看中了一套90平方米的房子，并去该小区进行了实地察看。“感觉价格还能接受，二楼楼层也不错，而且也是学区房，最重要的是离我家近，方便。”房子的软硬件方面，周女士都还比较满意，只是由于对方房屋还没有取得房产证，无法进行正常的交易买卖，只能私下交易，周女士心里打起了鼓：“这样的房子能买吗？会有什么风险呢？如果买的话需要注意什么呢？”
律师：此类房产无法过户
据了解，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房产不允许转让。记者从市房管中心了解到，在实际的二手房交易业务办理中，此类无证房屋由于证件不全，无法办理过户手续。
山东涵诺律师事务所驻律师办公室主任杜敏向记者介绍，未依法登记权属证书的房屋不能进行上市交易，不能抵押、继承、赠与，也不受法律保护，拆迁不能获得补偿款。但实际交易中，房子之所以没有房产证可能有很多原因，比如本身就无法办理房产证、暂时没有取得房产证或者房产证丢了等等。市民在买二手房之前，要考察清楚，这套房子是属于暂时不能办证的大产权房，还是永远不能办证的小产权房。对于小产权房，是国家明令禁止交易的；而在房屋交易过程中，因为流程、手续等原因暂时未能取得房产证的，这类房子可以买卖，但需要等到房产证下发之后再走流程。房产证丢了的房子照样能卖，但是需要先补办房产证。
中介：实际交易中有四大风险
购买此类房屋有何风险呢？记者采访了德州恋家不动产总经理娄财旺。据介绍，对于无证房产，购买者面临的最大风险是卖主毁约，因为未来办房产证时，需要卖主配合进行过户，而随着房价上涨，卖主很有可能心理失衡，宁可支付违约金，也拒不配合过户，“现实中，这种情况也是确实发生过的。”其次，是办理房产证的期限不确定，虽说不动产权证办理有期限规定，但在实际操作中，可能遇到排队等诸多原因，有时候等个七八年都是有的，而时间间隔越久，房价可能涨幅越高，卖家违约的风险越大。第三，在房产证没有办下来前，购买人只能居住，不能享受落户、学位等其他权利。第四，购买这类住房，没有金融机构愿意办理抵押贷款，购买者往往需要一次性付清全款，因此，财务成本也需要购房者仔细核算。
支招：这样的房子怎么买？
“买卖双方可以先签订购买协议，必要时可以进行公证。”杜敏提醒大家，购买此类房产时，为了防止卖家违约，可订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以先期支付部分款项，等房产顺利过户后，再支付余下尾款。合同的履约、房屋的交付、房产证的办理、违约赔偿等因素都需要详细地写进合同里，这些细节问题建议找专业的律所进行合同的起草签订。交易时，一定要卖方提供购房的原合同及身份证明，如果是共有房产，则需要共有人都签字确认；如果对方是老人，则需要征得其子女等继承人的签字同意后进行交易，确认对该交易的认同，避免产生不必要的纠纷。另外，购房者还要对房屋所有权的真实性进行核实，并确认该房屋是否设定抵押权。无房产证的房子可以购买吗-法律知识大全|律师365(64365.com)
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无房产证的房子可以购买吗
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&&在现在的中国，房价上涨的比什么都快。面对这样的情况，有些人在无法购买的情况下，可能会转而购买农村房屋。但由于农村房屋是在上修建的，可能没有，那么此时无房产证的房子可以购买吗？我们一起在下文中进行具体了解。一、无房产证的房子可以购买吗1、别人从正规的开发商手里买的商品房，只是房产证还没有办下来，可以购买。正规的开发商开发的房子有五证：(1)国有;(2)建设工程规划许可证;(3)建筑工程用地规划许可证;(4)建设工程施工许可证;(5);此类房屋，虽然一手房的购买人目前未取得产权证，但开发商是正规的，在未来是可以取得房产证的。依据最高法院的相关司法解释，如果在双方开庭时，卖方已经取得房产证，此时有效。同时部分地方法院也认定该类买卖合法。购买此类房屋时，需要注意，在中明确约定卖方不主动办理房产证时的逾期，防止卖方因房价上涨，人为的不办理房产证，阻碍交易成立。同时约定如果因其他原因导致房屋买卖合同无法履行时，卖方应向买方赔偿的损失包括全部可得利益损失，也就是房价上涨的部分利益由买方取得。这样卖方即使违约也得不到更多利益，从而减少其违约谋利的风险。2、农村集体土地上村民自建或新农村改造的建设的房屋(严格意义上的)。目前不允许集体之外的成员购买，但如果是有合法审批手续，允许本集体成员购买(一般指有本村户口)。所以此类房屋只要不是违章建筑，被拆除的可能性不大。但在房价上涨或者的情况下，可能出现出售房屋的集体成员悔约，要求收回房屋的风险。此时，对于房价上涨的利益，购房人可能得不到全部赔偿。3、政府机关、国有企业等单位为员工建设的福利房或但未办理产权证;此类房屋土地大多数是划拨的。有房产证的就是常说的房改房，大部分已经允许上市交易。但没有房产证的，因为无法过户，购买后，权利还是得不到保护。4、违章建筑绝对不能购买。违章建筑，指没有经过合法的审批手续，没有五证，更主要是没有建筑工程用地规划许可证可能建设在耕地上，或者建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，房屋质量无法得到保障。此类房屋是国家严厉打击的拆除的对象。所以此类房屋绝对不能够买。二、怎么办理房产证1、房地产评估到所在县区或市的房产交易大厅。办理这项时先要决定由谁负责评估费用，买卖双方均可，申请人要填委托书，提交房产证原件及复印件、土地证原件及复印件、房屋平面图、申请人的原件及复印件。原件在提交后可拿走，自己保管以防丢失，留复印件在交易大厅即可。评估由所在的市一级房产评估机构负责，由于要评估的多，往往得等一段时间。评估费占房产评估额的0。5%，交完钱后给你两份评估报告。2、交营业税到房产所在的地税分局或地税所办理。需提交购房合同原件及复印件、买卖双方身份证复印件、房产评估报告。3、办理到房产交易大厅办理，需提交房产证原件及复印件，土地证原件及复印件，房屋平面图，申请人的身份证原件及复印件，完税证明，房产评估报告。这是需要买卖双方都到签字，按手印，结婚的需要带上夫妻双方的身份证及复印件。交易费，按房屋3元、平方米收，签完字后，还需要到当地财政局交契税。4、领取房产证需要交登记费80元，工本费10元，印花税5元。房产证是通过房产交易获得的属证明，有房产证的房子可以进行自由交易，那么无房产证的房子可以购买吗？实践中购买没有房产证房子的人是比较多的，从法律角度来看需要区分不同的情况处理，当然这样的行为还是会有一些不利的风险存在，因此建议当事人谨慎购买。延伸阅读：
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提问仅需 1 分钟，律师在线解答没房产证的房子可以买吗 买没房产证的房子须知
谁说拥有房子就一定会拥有房产证？虽然这个说法听起来是天经地义的，但是在现实情况中，例外的情况还是比比皆是的，你不相信属于自己的房产会没有房产证？那么下面的这些情况倒是可以帮助我们证明这一点！以下便是开发商无法办理房产证的情况：1、项目的开发利用了集体的土地资源2、立项未经批准便私自执行的项目3、规划审批未通过审核的项目4、私自变更规划的项目5、私自改变土地用途的项目6、土地产权无法界定，存在争议的房屋7、销售许可证和产权证同时缺乏的房屋8、未完成验收或验收无法通过审核的房屋9、存在抵押状况的土地或房屋10、开发商未缴纳清相关税费的情况11、土地、房屋被有关部门司法查封不过对于大家来说，可能更加关心的，还是没房产证的房子是否可以买，如果可以的话，买这样的房子需要注意一些什么问题。首先，从个人的角度来讲，并不支持大家购买没房产证的房子，我们知道，在二手房买卖交易中，终购买成功是以房屋过户手续办理的完结为标准的，对于买家来说，只有房产过户到自己的名下才能真正的心安理得，但是针对没有房产证的房子来说，却恰好无法满足办理房产过户手续的标准，而心中悬着这样的一根刺，大家又是否可以卖得安心呢？当然，总会有那么一些人愿意&以身试法&，任性的去购买一些看似有优惠的房产，我们这里也不做过多的劝解，如果您想要购买没房产证的房子，下面的这些问题，您一定得注意：第一、没房产证的房屋交易不被国家法律所保护，因为针对法律条款规定来说，没房产证的房屋是不允许买卖的，而买卖双方私下&违法&的行为自然不会受到法律的保护，因此出现的后果，也是需要自行承担的。其次， 没房产证的房屋买卖与一般的房屋买卖不同，它是不能进行正常贷款的，也就是说，我们需要全款付清，这一点，大家也需要考虑清楚。第三， 没房产证的房子购买存在巨大的风险，除了无法办理过户手续之外，如果原业主离异的话房产将会被分割，如果他有债务被起诉的话，那么这套房产将会被法院列入可执行的财产，因为从法律的角度来说，没办理过户手续的房产还是属于原房主的资产。
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房子好买为啥证难办 你家房有本吗
购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。产权证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。
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房子好买证难办
“2007年就买房了，至今房产证还没办好。”
11月25日，家住太原市奥林匹克花园的李建平无奈地告诉记者，由于小区内违建严重，导致规划验收不过关，奥林匹克花园业主至今未能办理房产证。
本应在90个工作日内就可办好的房产证，为何入住7年都迟迟办不下来？记者通过调查采访得知，类似奥林匹克花园遭遇的房产证“难产”问题，在太原是普遍存在的。那么，究竟是什么挡住了房产证办理的脚步？房产证“难产”的背后又有哪些无法言说的原由？
无房产证，房屋所有权存在不确定性
李志英是吕梁人，在省城工作多年。2009年，她花了40余万元在五一小学附近购买了一套两居房。“选择在这里购房，主要是因为这里地段不错、可选择的学校又多。但没想到的是入住5年多了，儿子即将升入高中，姑娘要上初中，但房产证还没有着落。”李志英说，她多次找派出所协商，但户籍科的工作人员称，只有拿到房产证，大可办落户。“没有这里的户口，孩子上学就得交择校费。这些年，因为房产证办不下来，仅孩子上学就得多花好几万。”李志英和一些业主曾多次找过开发商，但都无疾而终，对方总是说正在办理中。“不仅仅是孩子上学，一些业主转让分割房产、办理社区医保和社保也成了问题。”“2006年，我购买了奥利匹克花园的房子，后来由于工作调动到长治，再加上房屋设计不合理等种种原因，我想把房子卖掉，但因为没有房产证，一直卖不出去。”据业主郝莹反映，不仅是房子卖不出去，就是想租给别人也很难，没有房产证，很多人都担心怕遇上“二房东”。
业主拿不到房产证，究竟哪些权益会受影响呢？
记者为此咨询了相关法律人士。律师姚学寨表示，没有房产证，业主四方面权益将无法保障。“首先是影响子女上学；其次是阻碍房屋的转让或租赁；第三是没有房产证就无法将房产抵押以便获得投资贷款；最后一种情况就是，如果开发商利用销售后、备案前的时间差把房子抵押，一旦资金出现问题，不能偿还银行的开发贷款，购房者的损失可能就不只是房产证了。”
姚律师指出，不能落户、不能出售或出租等等这都是小事，最重要的是，如今我国不动产的所有权是以登记为准，如果没有拿到产权证，按照我国现行法律规定，该房屋的所有权是处于一个不确定状态。“假设一个最坏的情况，如果业主拿不到产权证，假使开发商把这个楼抵押出去了，抵押权人比如银行、建筑公司甚至是债券人，随时可以通过诉讼或者其他手段把业主现在已经住进去的房子再收回来，这样的案例不是没有发生过。”
房产证为啥这么难办？
房产证难办，已是每年“3?15”投诉热点问题
对于业主而言，开发商办理转移登记往往是整批次办理，但是个别业主未能及时缴纳契税、装修基金等相关税费，或是不能及时提供个人身份证件等材料，特别是私搭乱建，都会影响业主整体办证进度。
对于开发商而言，不能办理房产证的原因则有以下几种情况：利用集体所有土地开发的项目；未经立项批准或私自变更立项的项目；未取得规划审批的项目；私自变更规划的项目；私自改变土地用途的项目；土地产权存在纠纷；没有销售许可证又无产权证的房屋；未经验收或验收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；开发商未交纳相关税费的；土地、房屋被有关部门司法查封。
“只要以上任何一个环节出现问题，都会影响房产证的正常办理。”姚律师说。如果在规定期限内拿不到房产证，业主可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，或者 《城市房地产开发经营管理条例》规定，申请退房并请求赔偿相应损失。
房产证突然被撤销 五指山市四个房主状告房管局
五指山市四个房主状告房管局
据了解，日，林先生等4人分别与方某签订了房屋转让协议书，方某的几间铺面分别转让给他们。同年8月2日，房管局为林先生等人颁发了房屋所有权证。一晃14年。今年1月15日，房管局作出《关于提供转让房屋用地证明材料的通知》，要求林先生等人提供土地使用权出让金的证明材料。4月18日，房管局又作出《通知》，林先生等人从方某处购买的铺面的房产证，未按相关规定及法定程序办理房地产权属登记，属违法办证，现撤销其房屋权属登记。5月13日，房管局作出了《撤销房屋所有权证公告》，要求林先生等人到房管局办理相关撤销手续。6月12日，房管局正式作出《撤销房屋登记决定书》。但是上述文件，房管局均未向林先生等人送达。
今年9月份，五指山市的林先生等4人突然得知，他们的房产证被房管局撤销了。为维护合法权益，他们将作出撤销房屋登记决定的房管局告上了法院。五指山法院近日就此案作出一审判决，撤销房管局于日作出的《撤销房屋登记决定书》，案件受理费50元，由房管局承担。
男子买房门牌号改变 房管局：办房产证时或更改
门牌号变了，面积也大幅“缩水”
业主陈先生说，他买的是九龙城?龙腾西城7号楼2单元16层南户，门牌号是1601，面积89平方米，房子朝阳；而现在，1601号门牌号挂在了16层西户的门上，这房子背阴不说，面积也“缩水”了20多平方米。
他抱怨：就算是自己能保住原来的房屋，可门牌号变成1602，将来办房产证、落户都会一错再错。
7号楼2单元915号房的业主宁先生则发现，915号房与908号房门牌号掉换了，“我购房按揭贷款有37万元，都是办在915号房下，现在门牌号换了，我岂不是替邻居还房贷？”
他说，门牌号掉换的问题主要出在7号楼，基本上是每层的01号房与02号房对调，15号房与08号房对调，14号房与07号房对调。
房管局与派出所编号方式不一样
河南商报记者陪同数十位业主来到位于冉屯路与洲海路交会处东侧的九龙城售楼部，楼盘物业部门经理张力出面回答媒体和业主提问。
他说，购房合同上的门牌号是按房管局规定编的，实际挂出的门牌号是派出所定的，两者编号顺序不一样。他承诺将就此事与辖区派出所协商。
对业主们反映的“南户变西户，住房面积‘缩水’”的情况，他解释，交房时肯定会以售房合同上原始位置、户型为准。
河南商报记者调查发现，“一房两号”在该小区并非孤例。一房两号因何产生，对业主落户会有何影响？
办房产证时，门牌号或有更改
昨天下午4点半，郑州市住房保障和房地产管理局（西区）咨询处一位工作人员说，购房合同上的门牌号只是临时使用，办房产证时或有更改。
他说，开发商办理房产证时，会请派出所出具《楼盘定位表》和《房屋坐落证明》，其中会注明“原某单元某层某户现在采用某个门牌号”，房产证、户籍都会以此为准。对于宁先生提到的“改了门牌号，是不是替别人还房贷？”问题，该工作人员解释，房产证办下来后，房贷业主得去银行办理期房转现房抵押手续，到时候提交最终的《楼盘定位表》和《房屋坐落证明》，证明房号更改了。
房产证受关注 开发商延期办房产证业主咋维权
某些关键问题为广大购房者提出以下建议。
1.很多业主都会问，开发商逾期办证，我已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商？我们已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任？吕进律师提醒，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起2年内，追究开发商的违约责任，否则，超过诉讼时效则会丧失胜诉权。
2.吕进提醒，业主与开发商签订商品房销售合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。
房产证迟迟办不下来 房管局专家出面支招
房子购买一段时间后，房屋产权证仍然办不下来，可能有以下几种情况
第一是房子的五证还不齐全，也就是开发商的出售审批手续存在问题，没有办理下来预销售许可证；第二是房屋的竣工验收不合格；第三是房子虽然五证齐全了，但开发商没有到房管局提交办理房屋初始登记的申请，房管局因此无法为住户办理产权证。
房管局专家出面支招
不论是因为以上哪种原因，出现交房延期的问题都可以推断为开发商的过错。对于预售商品房办理房产证义务的履行期限，应当按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定来确定，也就是“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
市房管局工作人员提醒广大购房者，要买五证齐全的房屋。在没有约定的情况下，开发商延迟办理产权证的时间超过90天的，业主完全可以追究开发商的违约责任，也就是追究逾期办理产权证的违约金，如果合同中没有约定逾期违约金的标准，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据相关司法解释，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
结语 在老百姓的观念里，有房子才有了安身立命之本。我们也希望，政府相关部门对症下药，让房产证办理不再成为困扰老百姓的难题。
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