业主对小区物业诉求和业主谁是上帝

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-12-02 11:16 标签： 小区物业为业主送汤圆
业主花钱请“上帝” 物业不服务要管理--四川新闻
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业主花钱请“上帝” 物业不服务要管理
物业工作人员凌晨的时候打着电筒来查看胡女士一家有无放砖（胡女士家监控录像截图）
　　四川新闻网成都8月21日讯(记者漆奇) &每天感觉活在物管的监视下，太让人难受了！&8月20日，川网报道过的&三块石板五年争执&当事人胡女士再次给川网打进电话称，在记者采访当天(13日)晚8点左右，物管方不仅派人搬走了他们家后院门口原有的四块垫脚砖，而且每天不间断到他家的后花园检查,甚至深夜也不例外。胡女士表示，自己交的物管费，请来的不是物业，而是&上帝&。
　　业主：要维权到底
　　8月12日早上9点左右，麓山国际物业管理有限公司(以下简称麓山物管)不顾业主胡女士一家反对，安排十多名工作人员强行要给胡女士家后花园的门前铺三块垫脚砖，为此双方产生激烈争执，当地警察先后两次出面调解，物管方安砖未能成功。当晚，胡女士见物管方派遣了两名保安在自家对面蹲守，意图夜间安砖，无奈之下，与其对抗了一个通宵。
　　&从此我们全家学习凌波微步回家。&13日下午，物管方邀胡女士爱人刘先生前往办公室协商安装石板之事，经过一番激烈争论之后，物管方坚持不肯做出让步，刘先生最终要求物管方将花园外还原成购房时的草坪。物管方称，还原后的草坪将属于公共区域，胡女士一家以后将不能从此进出。物管方的工作人员在当晚8时许，将胡女士家后花园门前的四块垫脚砖直接取走。
　　胡女士告诉记者，物管方在取走四块垫脚砖之后，依然对他们家进行特殊的&照顾&，每天白天物管工作人员至少要到他家的后花园查看两三次，半夜凌晨还要打着电筒来查看他们家有无放砖。胡女士称，自己家每个月交纳高昂物管费并没有让他们享受到应有的服务，反而是花钱请来了一批&上帝&，&他们从来不为我们业主考虑，更没想到去为我们服务，每天都把重点放在监控我们上。&
　　据了解，胡女士的房屋开发商在最初设计的时候，并未在后花园门前修路，06年胡女士在装修花园时为以后方便进出，就请装修公司在后花园的小门前的草坪上放置了四块从青城山购买的黄岩石板，当时物管方还亲自前来验收过。这次在物管方将草坪还原以后，胡女士家现在是有门无路，胡女士说：&他们太欺负人了，我们一定会维权到底！&&[1]&&&物业公司要上市，上帝为什么大笑四声？
作者：楼亮
职务：助理研究员
单位：万房地产研究院
物业公司的成本有大幅压缩的空间吗？
按现有的物业公司收费标准，压缩物业公司成本，一点门都没有。为什么？物业公司的收费已经够低，你再压缩，物业公司只有破产这条路。
综合来看，物业公司控成本的核心办法有两条。
一是减少物业员工岗位，提高效率，控物业员工工资。
数据显示，2014年百强物业管理公司人均在管面积同比上升9.9%。万房投资认为，物业公司的核心竞争力就是要有一大批服务经验丰富的员工，机器和机器人不算，也不能增加服务品质。根据万房研究院的调查，物业公司的核心成本是员工成本，员工成本目前有刚性特征。目前的物业行业员工成本已经不能低得再低。
物业公司这么做，简直就是自掘坟墓，这是在挑战业主的忍受底限，埋下矛盾的炸弹。我们看到的物业行业盈利能力提升，是短期现象和短期行为，简单减少物业员工数量，只能带来服务品质下降。
二是物业公司服务外包。
物业公司的核心竞争力是服务，若将服务外包，只是责任推诿。没有高水平的服务，物业公司还叫物业公司吗？这不是皮包公司吗？
举例来说，物业公司的安保服务，一般分为开发商自建和保安公司第三方服务。开发商自建的保安队水准很难保证服务水平，外包给专业的保安公司，费用会大幅上升。所以说，外包只能增加成本。若要控成本，开发商只能找低价的保安公司，这又将造成服务品质下降。
三是智能化。
智能化并不是灵丹妙药。机器能办的事，都不是个事。社区安防智能监控系统，智能停车系统等，可以提升物业管理人员的服务效率，但绝对不能服务满意率。而且，智能化就真的省成本吗？首先是智能化设备也不便宜，其次是物业公司若被炒掉，不菲的智能化设备能被带走且二次使用吗？物业公司舍得一次性投入吗？还有，既然智能化这么贵，这跟控成本岂不是南辕北辙。
物业公司的主营收入——物业费的上升空间有多大？
物业行业依然是受价格管制的行业。一个价格管制的行业怎么可能成为风口！
来看这几份官方文件：
一是《物权法》（中国国家主席令第62号）（由全国人大于日颁布，并于日生效；
二是《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房（号）（由住房和城乡建设部于日颁布，并于日生效；
三是《物业服务收费明码标价规定》（发改价检（号）（由发改委及住房和城乡建设部于日颁布，并于日生效；
四是《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格（号）（由发改委及住房和城乡建设部于日颁布，并于日生效；
五是《住宅专项维修资金管理办法》（住房和城乡建设部及财政部令第 165号）（由住房和城乡建设部及财政部于日共同公布，并于日生效；
六是《关于城市停车设施规划建设及管理的指导意见》（建城（2010）74号）（由住房和城乡建设部、公安部及发改委共同颁布，并于 日生效）；
七是《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）（由最高人民法院于日颁布，并于日生效。
7部官方行业文件基本上把物业费的上浮空间锁死，物业公司想涨价，从目前看也只是想想。
身处房地产行业风口，当下一股歪风偏要往物业行业刮，真是好日子过得太长了。说到规模，物业公司若要上市，必先上规模。
统计数据显示，百强物业管理企业的平均管理面积为1749万平米。也就是说，百强物业管理企业的总计物业管理面积，尚不到全国物业存量面积的10%（全国存量物业的规模超过175亿平米）。若没有开发商的补贴，很多物业公司可能早就倒掉。统计数据也证明这一点，2014年，百强物业企业的营业成本率平均也达到了77.71%。依此推测，在一个不赚钱的行业搞规模扩张，就一定能把物业行业变成厚利吗？
这是一个声名狼藉的行业，狼要进入，只能添乱，也是规模化的最大风险。
四看社区O2O
如果做房地产不赚钱，弄物业上市去赚钱，简直是去找死。而且，物业公司不可能成为社区O2O提供者。
做社区O2O，核心能力依然是专业能力。但事实上，物业公司哪一项都不可能干过垂直平台。举个例子，二手房买卖，物业公司能干过链家、中原吗？二手房买卖这种低门槛的行业，物业公司都无法切放，就别去想什么金融理财服务了。物业大妈给你推荐一款金融产品，你敢买吗？
想上市，物业公司一个普遍的逻辑是，我有用户，足够多，可以成为社区O2O的生态平台。
跨过物业平台，也就一个大拇指的功夫。
举个例子。物业公司不可能做成Uber。
原因很简单：使用Uber的人越多，平台成本越低；这个平台在服务品质上超过出租车；使用Uber的人越来越多，服务越来越有竞争力。
再比如说，我想按摩，直接O2O按摩师打个电话，按摩师上门。也就是说，去物业公司中介化非常容易。如果O2O的家政保洁人员素质很高，业主直接订立更加长期的服务合同，跟物业公司没啥事。有足够多的用户，但不能变成客户，这就是当下物业行业普遍的悲剧。
物业公司要上市，上帝要发笑，大笑四声：一声成本；二声收入；三声规模；四声社区O2O。
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