房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？_百度知道
房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？
。？需准备的材料，需跑的部门？需要办的手续等等，要怎样办？具体点？比如如何拿地假如我是开发商，要在城市里拿一块地盖房子
我有更好的答案
　　简单的说：　　1。拿地，得到国有土地使用证　　2。规划此地的用途。得到土地规划许可证　　3。规划此地建筑类型。拿到建筑规划许可证　　4。找个施工单位。拿到开工许可证　　5。建到一定的程度，取得预售许可证就可以销售了具体地说：房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。　　房地产开发流程主要包括以下几个程序：　　1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。　　2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。　　3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。　　预售条件： 《城市商品房预售管理办法》　　第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划和施工许可证；　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。　　第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件：　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（四）已通过竣工验收；　　（五）拆迁安置已经落实；　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；　　（七）物业管理方案已经落实。
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核发《建设工程规划许可证》（副本）。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1；3、教育局：1、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置，对符合审核标准和要求的；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建，此阶段办理以下一般事项，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点。此阶段一般办理以下事项、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查，并应当附商品房预售总平面图、装修标准、竣工交付日期、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。4、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队：1。四。5、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。招标类工程通过招标确定施工队伍、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查、水利局。7、规划部门对规划总图进行评审、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。二、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查、城管局。第二部分 行政审批部分根据我国当前法律；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）、国土资源局进行用地预审。5。五，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，一般在7天内。所需要的费用、人防办进行人防工程建设布局审查。5。2、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、文化局、国土资源局办理土地预审，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》、规划部门办理项目选址意见书、分层平面图，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改、地震局、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后、园林局：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证、规划总图审查及确定规划设计条件阶段、交付使用后的物业管理等内容、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段，核发《建设用地规划许可证》，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门。6，此阶段办理以下一般事项、环保局、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、公安消防支队、公安交警支队。七、人防办对初步设计的人防设计进行审查第一部分 房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见。6、预售总面积、园林局。3。3、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天。4。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证、法规、规章：1；2）规划总图审查及确定规划设计条件
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用途、使用年限、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该块土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告；(六)主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌、向中标人颁发《中标通知书》、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。四，由联合竞买人自行协议决定。国有土地使用权招标程序1，确定中标人；(7)履约保证金；(8)其他事项。6、申请投标人报名并索取拍卖文件、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；2、报批报市政府批准招标出让方案：(1)投标人有效的营业执照复印件；(2)房地产开发企业资质证书复印件；(3)股份公司董事会关于投标事宜的决议(附全体董事签字)及董事会签署的委托代理人的授权文件(附委托代理人的身份证明)；3、方式；(5)招标时间、地点；(4)其他需要提供的资料。7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定投标人资格。(地产市场负责)8、投标；(五)竞买人按规定的方式和要求应价；(3)评标小组评标。10、签订出让合同中标人收到《中标通知书》后，在规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》；11。由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况、编制招标文件包括：招标出让公告，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的、用途、规划设计要求；(四)主持人宣布起叫和第一次应价后叫价递增幅度、投标须知、宗地图、土地使用条件，主持人点算竟买人；(三)主持人介绍拍卖土地的位置、面积、国土局发布拟挂牌地块信息；2、竞买人缴纳保证金参加竞买，并提供以下资料。4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；5、竞买人竞得后。5：(一)拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌；l2、地块交付招标人即市国土资源局与中标人履行拍卖地块交付手续，国土局负责拆迁；(二)竟买人显示应价牌；(2)出让宗地的位置、现状、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人以下程序主持进行。9、面积、使用年期国有土地使用权挂牌程序1、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等、企业和其他组织，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》；(4)索取招标文件的时间、地点，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容、成立评标小组由市国土资源局代表。公告内容包括：(1)出让人的名称和地址、发布拍卖公告。二、参加竟买人报名，索取有关文件，按照合同要求缴纳拆迁款、缴纳地价款和契税中标人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税，除法律另有规定者外，邀请所有投标人参加；(3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法。l5、申请土地登记国有土地使用权出让拍卖程序一、办理相关手续到有关部门办理相关手续；(4)根据评标结果，均可参加竞买。可以独立竞买，并按规定提交有关资格身份证明。三、按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查、开标具体程序：(1)投标人在截止时间前将标书投入标箱；(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，也可以联合竞买，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书；4。保证金为竞买底价的10%-20%.3、竞买人竞得后；中华人民共和国境内外的公司、规划要求和其他有关事项。l3、颁发《建设用地批准书》。l4、投标方式；(6)确定中标人的标准和方式，即表示成交
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独家访谈：人民自己盖房子是不是天方夜谭
时间：日15:12
【来源：搜狐财经】
【作者：左右间财经评论】
　　6月16日上午，搜狐左右间评论邀请了社科院工业经济研究所研究员曹建海、独立学者秋风和北京阳光100房地产公司副总经理范小冲对为什么城镇居民不能自己盖自己的房子、取消开发商是理性回归还是历史倒退、是否具有现实的操作性等中国房地产市场的制度问题进行了理性的思考和辩论，以下是现场聊天实录。
　　政府垄断土地供应让人民不能自己盖房子
　　主持人：今天受搜狐财经左右间财经评论邀请，客串一下主持人。最近还有九部委实施细则相继出台了，在这前后，我们的曹建海老师、秋风老师都有自己的主张，而且这两位的主张是比较轰动的。一个是取消开发商，一个是让农地自由流转交易。这两个主张可能牵涉到中国房地产最初的制度设计问题，我们想能够更深入地探讨一下。
　　先聊一下自己盖房子的问题。为什么会提出这样的主张？这个问题秋风老师跟曹建海老师应该是有共同的看法，比如说能不能自己盖房子，中国的农村都是这样，老百姓可以自己盖房子，自己花钱买地、批地，自己购买建材，雇人盖房子。在城市里是不是可以这样，很多人都有这种疑问。
　　曹建海：我们县城过去多数都是自己建房的，在一般县城过去老百姓都没有感觉到住房是一个负担。可能拿到一块地，县城里也有村，村里可以划一块地，也可以买一块宅基地，然后自己购买材料，找人建设，也许需要找一个人来管“闲事”的，也许这个人后来演化成开发商。盖一个房子，我估计半年就盖下来了，这个房子就花了几万块钱，一辈子的居住问题就解决了。现在的体制是县城基本上被开发商垄断了，一般来讲一个县里面基本上是一家占有垄断地位的，他介入以后，你从他手里买的，你是累上半年自己盖上一个房子，还是拿上钥匙，自己累大半辈子，不止是累半辈子，你的父辈都要为这个房子努力了，就是沦为，有的人说值得同情，有的人说不值得同情。
　　主持人：之前不光是中国的农村，一些县城也可以自己盖房子。
　　曹建海：现在恐怕是有些县城可以自己盖房子，县城里属于宅基地的部分，那块都是自己建房。
　　主持人：上次采访秋风老师，您也说县城里有自己盖房子。
　　秋风：我自己的老家，我妹妹大概六年前，就是自己买地盖房子。为什么在大城市里老百姓不能盖房子，或者在县城里他可以盖房子，这里最根本的制度的问题其实是土地制度。
　　曹建海：土地的属性不同。
　　秋风：在县城里，一出这个县城就是农地，都是属于乡村所有。因为土地管理比较松散，你可以从乡村里购买这个土地的使用权，有时也是有年限的，比如50年，有很多是按照商业开发的地出售给你的，就相当于建设用地使用权，但是它属于农村的土地的建设用地，农民集体分配土地建设用地使用权，你可以在这上面盖房子。那么在城市里为什么不能盖房子，最根本的问题就是所有的土地建设用地都是政府垄断的供应的。城市要扩展的话，需要这个土地，只能通过政府征地的方式，由政府先把地拿到，范小冲他们再从政府那里买地。我也不知道政府出于什么样的考虑，从来没有向个人出售土地，只向开发商，而且一个总的趋势是越来越倾向于大的开发商，小的开发商也慢慢淘汰了。
　　曹建海：北京也有自主建房的，就是城中村。
　　主持人：但是这个房子没有产权。
　　曹建海：不给发产。
　　主持人：一个没有产权，第二这个房子没法进行不动产交易。
　　曹建海：不能交易。
　　主持人：另外这个房子是随时被推倒，不稳定的。
　　曹建海：秋风一篇文章就讲到城中村改造，后来我也提到了，我们农村的住房制度和城中村的制度都是几千年以来演化的土地制度，再穷的人都可以得到住房。
　　秋风：这个问题关键在于，假设这个土地，即使不是所有权，即使使用权，我搭一个棚子就是一个房子，不一定要花几百万盖一个豪宅那是房子。在中国连贫民窟都不可能有，有贫民窟的前提意味着你对这个土地起码有了一个事实上的使用权。如果说没有这个权利，你这个权利得不到政府承认的话，就像政府改造城中村一样，随时可以推倒。改造城中村在我看来最主要的功能是政府为了维持它的土地供应的垄断权。
　　秋风：你可以说为了让城市好看一点，美化城市，但是最根本的是为了垄断土地供应。比如四环边上一大块，周围都是盖咱们这种楼，可能一平米买的话得2万块钱，你有一个城中村，它是一个价格的低谷的地方，价格很低，构成了一个下行的压力。政府为了推高地价，必须把城中村全部收回而拆掉，变成国有土地。实际上为了垄断，为了维持、扩展强化自己的垄断地位。
　　曹建海：城中村是几千年演化的村庄没有变，不同的是被城市包围了，但是可能已经开发商早就盯上了。
　　不让人民自己盖房子是出于什么考虑
　　主持人：关键我们谈房屋能不能自己建？该不该由开发商建？秋风老师说的地权改革的问题还有土地自由流通的问题，关键问题是权属买卖的问题，城中村它的存在为什么是短暂的或者说可能会被改掉的，关键是没有权属，而且有权属的话也会面临着不稳定的问题，关键是合法权的问题，如果要推倒它，要经过一系列的程序。能不能盖房子或者这个土地为什么个人不能拥有，在城市里有权属的问题，而且您提到个人，我也有所考虑，个人在城市里为什么就不能够自己拿地，而且政府也没有向个人出让土地的目标。
　　曹建海：这涉及到政府要发展产业，发展经济还是直接对老百姓解决问题，涉及到两个道路的选择问题。发展商业化的产业，通过商业化的企业开发之后，再交给老百姓，这是一条道路，这条道路有一个中间环节的道理。还有直接让老百姓解决住房问题，政府通过规划，土地规划好之后，建什么样的容积率，包括内部的道路规划都做好之后，实际上就是老百姓建房，也可以完成政府的规划。
　　秋风：为什么政府不愿意向个人出售土地，或者说不愿意让市民自己跟农民进行交易，当然有交易成本，一下子出售一大块地和零散一块块出售，成本有根本的差异。最根本的一点，有一个政治上的考虑或者有宪法层面上的考虑，我们这个制度基本上是排斥私有制的体制。排斥私有制最根本的是土地不能归私人所有，整个20年的过程是土地国有化的过程，你去看看城市不断地往外扩张，农村的集体土地数额急剧下降，而国有土地的数量急剧膨胀。82年宪法规定城市所有土地归国家所有，宪法一个条文规定，把所有的契约全部取消了，都变成了国有土地。后来城市化又继续需要土地，仍然要保持国有的土地所有制的形式，所以必须要经过征地的形式。最后获得的是国有土地的某种建设使用权，而国有土地建设使用权你可以想象，假如我拥有的是农民的土地使用权和拥有国有土地使用权是两个完全不同的概念，你可以跟农民谈判，但是不能跟政府谈判，政府想我什么时候用地，想拆迁立刻用，这个楼刚盖好，我想用地，立刻拆掉。这里有一个政治考虑。
　　曹建海：政府为什么不让老百姓直接交易，他认为违反土地国有化的原则。第二点政府会排斥在土地交易之外了，可能现在地方政府受不了。
　　人民自己盖房子既违法又脱离实际？
　　主持人：范总您是一个开发商而且是一个观点比较独到的开发商，现在秋风跟曹建海老师说要逐渐取消你们，你们觉得能接受吗？
　　范小冲：两位都是著名学者，他们的愿望应该都是好的，希望能让老百姓买到更便宜的房子。我刚才听到一些观点，鼓励大家在城中村可以搭房建房，这样可以便宜一点，大家可以到农村中向农民买地，买宅基地，很便宜就可以盖房子。这正是国家土地整治，乱搭乱建，违法利用土地开发的重点整治环节，这个是违法的，而且这个对于中国人多地少，现在土地集约开发，这是完全违背的。
　　范小冲：刚才听到的都是过去的事情，大家说过去我们怎么可以搭的房，怎么建的房。今天如果大家再到农村去看看，现在的土地管理已经非常严格了，农村的土地也有农业用地，那是坚决不允许占用的。宅基地是经过严格审批的，家里多少口人，给多大的面积，如果把你的宅基地卖掉，把你的拿地违章再去建设，这个都是不允许的。在城里也是一样，如果城中村，刚才谈到了土地是国家的，如果这些人大家一看这有一块空地，搭一个棚子，大家盖起来那是很便宜，这个明显就是违法的。如果是这样的话，中国的城市建设，包括城市的土地开发，是不可能的。
　　范小冲：大家说鼓励集资建房，中国现在已经在限制独栋住宅、别墅的用地。所以中国的城市主要的房屋开发是集合住宅，集合住宅就是有很多人共同拥有这个房子，在开发这个过程中，如果大家是一些观点不同，来源不同，需求不同，
但是大家都想要一个更便宜的房子，大家聚集在一起，说找一块地开发一个项目，更便宜，根本不现实，而且在实践中也是没有这样的成功案例，有很多人有组织，也有人做尝试，但是现在已经证明这条路走不通的。刚才说大家把盖房子的事情可能想得太简单了，以为买点砖头，找个民工就可以盖起来，房子就盖成了，不是这样。开发商在里面的工作可能大家不了解，下来下个议题再探讨是不是取消开发商。但是开发商在市场经济国家中，特别在国外，特别在成熟的市场经济中，开发商都是在不可缺少的一环，开发商的作用是不可替代的，否则的话市场早就给它淘汰掉。
　　中国的城市规划是世界上最糟糕的城市规划
　　主持人：我考虑这样几点，如果按照您两位的说法，人人都可以买房，买土地盖房子，您刚才说到资金的问题，第二是技术的问题，我自己有钱完全可以请专业的公司，另外是土地制度的问题，最重要的是城市整体规划，如果人人都可以买土地，盖房子，这个城市是不是很乱，城市中为什么有开发商，它是一个中介或者它完全不干什么事情，它就来一个集合，关键的问题要统一规划，第二个是综合开发建设。
　　曹建海：我提一些异议，范总提到我们现在城市统一规划，可以促进土地的集约利用，我有一个研究，十五时期，整个改革开放以来，建城区扩张速度是7％，十五时期的扩大速度，建城区的扩张速度是9％，还没有包括开发区里已经占了很多土地，还没有改变权属的，这个加起来，我们的扩张速度是10％到12％，城市人口增长速度远远低于这个速度，也就是1％到3％，现在城市规划的结果，城市的目的是集约利用土地，现在城市规划结果是大大浪费土地，城市已经失去了意义，城市搞得这么大，人口变得稀了，人口增长速度超过建城区面积增长速度，实施的结果，我们这个规划是巨大的浪费的土地规划。现在小区建设，实际上完全是开发商体制的小区建设，先建成之后，大家来买房，反过来讲，大家住什么房子来建设，并不是这样的体制。现在小区建设很大面积的小区住了很多人，四周的交通造成交通堵塞。很多开发商建设从某种角度上都是追求商业利益的开发，是扩建式的开发，就是摊大饼的开发，把一个城市铁路通到那个地方，在那里新建一个城市，在那个地方建，地方政府要投入很多，而且很多基础设施要投入很多钱，相对来说土地升值速度也是比较慢的。包括地方政府，包括开发商都愿意紧跟着在原来三环在四环之内建，这样利用了原有已有的基础设施，原有的道路，原有的人流、商流，土地升值速度非常快，而且愿意倾向于在空地上开发，不愿意改造，因为改造的成本太大了，反过来建一个很偏的地方，未来规划在这里，即使没有规划，可以人为在那里规划，满足他的目标，这样的情况太多了。现在城市规划是随意地改动，这种改动可以为开发商带来巨大的利益，这个利益很难说市委书记白白给你改，凭什么给你改一下，本来垃圾处理场突然变成别墅用地，为什么官员愿意改，明明是垃圾用地，改成别墅用地或者商业用地，改变规划是以邻为壑的手段。你这些人下来之后，把我这里的交通堵塞了。规划一旦调整，就是侵犯其他人权利的规划，为什么政府官员肯为他改变规划，让土地升值，侵犯周边人的利益。
　　曹建海：说明现有的规划是一个非常糟糕的规划，现有的城市建设几乎是全世界最糟糕的城市建设。我有依据，不是空口来说的。刚才说北京的城轨这么难，我从城铁出来，走地上交通，这么堵塞，你的城市再扩张就更堵塞了。这样的城市建设是一个非常失败的城市建设。最近洛桑城市管理学院公布的，在61个国家和地区样本中，中国的污染和城市规划在全球是倒数第一，小区管理是先建设后卖，这根本不符合城市发展的道路。实际上是一个追逐地方利益和开发商利益的道路。这条道路肯定是一个错误的建设道路。
　　开发商真的是什么事都不干吗？
　　主持人：您刚才进来的时候，一直抱怨城铁。关键问题是开发商不存在的话，是否有另外一个组织来取代它。包括垄断的问题没有打破还有商业利益。不知道范总怎么看这个问题，您是否承认自己的组织是唯利是图的，而且充任一种垄断角色，像他们两位说的。
　　范小冲：上次跟曹博士就探讨过这个事。
　　曹建海：当时在中央电视台《对话》里提到我们可以不要开发商，但是不能不要建筑商。
　　主持人：当时我记忆比较鲜明，开发商是什么事都不干的，您是什么事都不干吗？
　　范小冲：大家都可以到我公司去看看，看看我们公司的人都在做什么，房地产是高智慧的行业，绝对不是钢筋水泥搭起来的房子，从前期的土地调研，土地的购买，包括设计的定位以及来组织外边的设计公司、招投标的专业的建筑公司，包括日后的营销、管理，是一个大的集成商，集成是创造价值，根据市场的要求，满足市场的需求，它来更有效组织这些资源，同时承担着它的风险。那么只有建筑商，建筑商是一个生产环节，它承担卖不掉的风险吗？不承担。如果这个房子卖不掉，是不承担这个风险的。开发商组织这个资源，而且有投入的。开发商国家有要求，自有资金要超过35％，开发商投入了资金，整合着资源，承担着风险，而且把这个东西满足社会的需要，在建设过程中，给城市创造价值，给客户创造价值，当然他自己本身作为一个企业，获得利润，这是得到市场承认的过程。你可以看到，在社会上的开发商，同样一块地，不同的开发商做出来的产品价值不一样。好的开发商能为这个城市创造价值，为客户创造更高的价值，不好的开发商，很多的房子刚盖了几年，就面临着新的被拆迁。我上回看了一个画很有意思，上面写着拆，全都是拆迁，而且这些正在拆的建筑前面有一个统计，它的寿命远远低于国际上的平均所谓70年的寿命，有很多的房子一二十年就被拆迁了，这样造成更大的社会浪费。
　　范小冲：在中国现在的经济发展，特别是今天中国城市化的进程中，开发商起到非常重要的作用，对城市的建设，对迅速改善现在的居民的居住的条件，包括创造本身对GDP的拉动，房地产现在国家已经承认，在现阶段是一个重要的支柱产业，现在确实在起到这样的作用。
　　主持人：但是有没有不合理的地方？
　　范小冲：肯定有不合理的地方，房地产本身是年轻速成的行业，中国从土地可以买卖，房屋拥有产权到现在不过20年的时间，房地产的开发真正大规模地开发实际上是在取消福利分房后，到现在也就是六年左右的时间。在这么短的时间内，这么快速地成长和发展，在这个过程中，肯定存在很多的问题，但是不能因为个别的项目和个别的问题而否定这个行业，否定它的发展。包括，包括房地产在市场的环境越来越好，现在你看更多的会从过去大家所谈到的黑幕、土地交易，包括很多的问题，现在已经更多开始走向公开的招拍挂，更多在市场上的竞争。过去在计划体制内没有开发商，拥有开发商是社会进步的体现，是社会专业化分工的必然结果。集资建房这实际上是倒退。取消开发商回到建筑时代，那是开倒车。
　　曹建海：举一个例子，欧美国家，人们第一选择很多是自主建房，自己买块地自己建房，实际上消费者直接跟建筑商打交道，直接购买建筑商的建筑劳务。如果说它是倒退，英美国家比我们倒退，这个不可能成立。因为在英美国家大部分私人是自己建房，日本也是自己建房，市场化程度比我们都高，那他们比我们退步了？
　　秋风：刚才范总说了在城中村建房或者到农村买地属于违法。至少我自己，不知道曹建海怎么样。我的目的就是要质疑法律本身，整个土地制度还有房地产产业政策构成一套城市房屋的供应制度或者供应模式是不是合理，现在每个城市都有已经被套牢了，现在要质疑的是这个路径本身是不是对。曹建海举了英美国家没有采取房屋供应模式，都是主流的供应模式，难道整个世界的人比我们傻。
　　房地产开发商的暴利来源在哪儿？
　　秋风：这个房屋模式最根本的错误就在于颠倒了开发商和业主之间的关系。你想象一下自主建房是什么概念，我是土地的所有者，我来设计房屋，我把想这个房子盖成什么样就是什么样，这对我自己盖房子。现在倒过来，房地产商把我当成一个客户，把这个东西弄好，把房子卖给我。现在问一个问题，究竟这个房子由谁来盖，花那么多钱，要住一辈子，这个房子究竟谁来设计，你审美的偏好是不是就等于我审美的偏好。这里非常关键的一点，为什么质疑开发商最主要的问题在开发阶段这段土地的产权，土地增值的收益归谁所有，我把这个话题引入开发商有暴利的问题，我自己认为这暴利来自于这两三年的土地增值收益，把土地从国家手里买下来，政府把地批给他，最后开发商两三年，把房子要卖给业主，这中间有一个过程，实际上是开发商持有土地的权利，他是靠这个权利去银行贷款，找建筑商，整个活动都是围绕土地进行的。依托土地的权利来进行的，否则的话哪来那么多开发资金。
　　秋风：按照法律，70年所有权是从国家把地批出去开始算起，现在完了，他把地批出去之后，因为在开发期间，可能土地升值了，因为土地升值的要素推动了房价的上涨，简单地说在这两三年期间，本来土地增值的收益是归你的，本来就归业主，因为70年的使用权法律上是这么规定的，现在等你再买这个的时候，还得再去掏钱才能获得增值那部分，等于你是多掏了一部分钱。我觉得开发商不合理的利润最主要来自于这方面，开发商提供了一些服务，这不可否认，它会有一些服务，但是提供了这些服务，理应获得一些回报，先不说这些模式是不是合理，总得做了一些事情，我总得有一些劳务，起码我有劳务回报。但是最主要为什么会比英美国家房地产开发商利润高那么多，这是因为把原来归业主土地升值那部分收益他拿走了。
　　开发商盖房子的目的是什么？
　　主持人：你们两位嘉宾认为自己盖房子或者取消开发商，我总结一下都有自己的道理和理由，关键的问题还是当前的市场形势和环境矛盾比较尖锐，比如说普通的消费意愿很大程度上得不到释放，大家就要找原因，像曹老师找到了原因，秋风老师也找到原因。现在想问一下范总，您作为开发商，普通人埋怨这个房价很贵，买不起，买得起也是负债的，在这种情况下，您作为开发商，您开发房子的目的是什么或者开发商建设这个房子的目的是什么，意义是什么？
　　范小冲：从开发商的角度而言，是客户至上的，是为了满足市场的需要，为了满足客户的需要，我们来整合资源，为客户提供了
性价比更好的产品。像阳光100的房子有建筑和艺术的结合，同时有青春特征的，我们这样的房子通过规模性的开发，通过我们更加专业化的管理，能够给客户提供性价比更好的房子，让客户在这里既满足他居住的需要，同时也满足更多的服务以及同他各方面的需要结合的房子。
　　范小冲：买房子这个事不仅在中国，在国外也是一样，都是很贵的东西，不是一个简单的买一个自行车，买一个电视，大家一看就能买得起，回来就能享受的东西，说实话房子就是家庭的最大开销以及家庭最大的财富之一。
　　主持人：我打断一下，他们两位的观点精髓，一个是开发商的存在是为了让更多的人买不起房子，大家是需要房子的，按照界定房子是生活必需品，而且您刚才说了是一个非常重要的东西。
　　范小冲：房子本身是一个金额很大的，一个具有相对很大财富的，同时具有使用功能，同时又具有投资价值的商品。不是说我现在有需求，我想，高中一毕业或者大学一毕业，我就买一套大房子，在国外也是不可能的。包括通过银行贷款来买房子，前一阵子看到新闻说布莱尔银行贷款买房子，最近压力很大，把其他的房子要租出去。所以银行贷款买房子，这也是一个金融提供的服务，使更多的人能够借助银行杠杆来买到房子，所以房奴超出自己的需求，超出自己的能力，来追求超前的消费，透支的消费，背着虚荣，背着很大的包袱，如果在自己的能力范围之内，买房子是可以的。刚才讲开发商存在本身是提高房价的毒瘤，这个大家对这个行业可能要深入到这个行业中，进行更多的了解。房地产开发商的存在实际上是市场经济专业化分工的产物。房地产开发商的存在更加有效地整合这些资源，为客户提供专业化产品的企业，如果开发商所开发的房子，比个人盖房，比集资盖房效率更低，成本更高，早就被淘汰的，在国外开发商一直存在的，一直是住宅开发过程中主导的力量。
　　范小冲：刚才在这里提到一些国外有个人盖房的，个人盖房有，但是性质不一样，刚才说欧美我们考察过，因为我们一直探讨过到海外开发，跟国外包括政府、土地，包括开发商都有过很深入的探讨，在国外也不是说你找一块地，我看我们家院子大就盖一个房子，它的规划比我们严格得多得多，他对什么样的土地是能够开发的，什么样的土地不能开发的，这个有严格界定的，而且开发什么，它的规定比我们不知道严格多少倍。它的容积率，它的高度，使用的用途，甚至屋檐的形式，有些包括色彩都是非常严格规定的，而这些实际上它的规划是非常严格的，也不是说你简单买块地就能够盖了，要经过审批，甚至一定要经过周边这些邻居最后的公示和认可，所以在国外说盖房子没有大家想象的很简单就可以盖房子，而且盖房是一个非常复杂，也是聚集了很多物料、工序包括很多东西在里面，不是简单的钢筋水泥。包括规划，在国外批一个规划有时甚至比中国时间长得多的时间。比如要建设，包括有配套，要跟城市的管线不是独立的东西，最后你的房子交付以后，一定要验收。你的集资盖房怎么保证它的品质呢？怎么保证它的质量呢，最后出了问题，谁来负责呢？特别是刚才说的在中国实际上是集合住宅，刚才大家谈到国外的特例，实际上也是经过非常严格的程序，到了那里，然后他去做的这件事，在国外做的很多都是独栋的住宅，跟我们现在所谈到的集合住宅是两个概念。要了解中国的国情和中国发展的阶段和了解开发商现在到底在做什么事情，了解这个更深入，可能对这个行业了解得更深入。
　　曹建海：范总说我们对这个行业不了解，其实我88年在读这个专业的时候，88年可能范总和不知道房地产是什么。那次王健林说他八几年开发，实际上他不比我早几年。这个行业我自认为是比较了解的，因为我跟很多企业有很深入的介入，我还是比较了解。房地产开发也是集成，集成本身是重要的劳动，在这里提出反对的意见，简单地集成根本不可能创造任何价值，除非你的集成降低了成本。简单的例子是旅行社，如果简单地把、机票加起来，最后给你开个价格，再加上利润，这样的旅行社肯定要死掉的，因为面临着大家自助旅行的竞争，因为现在的旅行都是自主旅行的，因为旅行社更便宜地提供给大家。反过来开发企业基本集成是累加的集成，累加了之后不仅仅是累加了，上面加很大一块利润，这里有两个原因，就是垄断的原因，第一个原因就是所有的房子只能买开发商的，一定要通过开发商才能买房，为什么过去开发商赚不到大钱，那是因为单位分房，现在只能买开发商的房子，这是开发体制造成的。第二个原因，我们买房子都是在自己居住的周边买房子，而周边在一定时期只能开一到两个楼盘，这样的原因导致了开发商在原来简单集成的基础上加很大的价格，这样开发商就获得暴利。自己建房这是本质的需要，我需要什么，我自己建成了，现在偏偏不让你自己建，让开发商根据他的理念，是潘石屹根据他的理念建房子，卖的很贵，现在很多人买那个房子都后悔了，因为承诺的租金达不到那个水平。道理很简单了，就像找对象，明明喜欢那个女孩子，我们俩搞对象没有任何成本就搞成了，现在政府跟开发商说你们自己搞对象不合适，我给你找更好的，因为你的信息是有限的，你找那个女的肯定后悔的，我给你找那个女孩子要给我一百万，因为我是高度集成的，搜集很多信息。
　　“国六条”是进步还是毫无价值？
　　主持人：时间有限，紧凑地提一点问题，刚才讨论取消开发商和能不能自己盖房子，这些问题还归结到制度问题，最近国六条跟九部委实施细则也出来了，是不是国六条和九部委一系列的决策是不是可以从根本上改变现状或者制度不合理的现状？
　　范小冲：国六条包括细则是从2001年开始宏观调控的延续，应该说每一次的调控都在不断地根据当时和现在的情况进行调整，每一次的调控也都在进步，比如说这次一个大的进步逐渐地找到了一些房地产方面的原因，过去认为的原因就是投资过热，然后房地产商的炒作，房价过高，老百姓买不起房，最后造成大量空置，最后造成金融风险，所以各处一定打压房地产，现在慢慢看到了，在今天中国城市化的背景下，今天是一个巨大的需求，而土地各处相对供给不足所造成的房价的上升，现在提出了更好地有效地扩大供给，抑制这些需求。包括很多方式，现在也是一个综合的调整。每个调整要看它真正的过程。刚才讨论的那些事情，开几句玩笑，曹博士说88年就进入房地产确实非常早，可以理解曹博士更加怀念那会时代的以建筑商为主体的房地产开发模式。
　　主持人：通过最近这一系列政策，对您以及对您的同行有没有影响，大家都在说这个问题。
　　范小冲：肯定有影响，因为现在规则发生了调整，比如门槛更加提高，过去只是收紧地根银根，现在规划各种手段都在用上，肯定对房地产市场有更大的影响，但是这种市场是向更加市场化，更加透明，更加公平的方向走的，整个规则出来对所有人都一样，只要规则更加透明都是好处，所以每个企业应该在这种背景下，这种争论，这种抱怨或者恐惧都没有意义，因为对中国今天房地产市场是看好的，中国在城市化背景下，还有持久的发展前景。在这种背景下，开发商在这种条件如何做得最好，提高自己产品的竞争力，服务竞争力、品牌竞争力这是根本的。不要把房地产开发的市场行为同政府的比如保障低收入家庭，这些人的住房保障制度混淆一起，开发商是市场行为，受供需，受市场调节的，而低收入家庭的保障，是政府行为，政府从开发这里或者从其他地方拿到更多的资金，然后建立起廉租房制度，建立起经济适用房制度和保障制度来解决这个问题，而这两个是不能混同的。
　　主持人：由于时间问题，最后就国六条另外两位嘉宾一人一分钟的时间，再谈一下国六条是不是能够根本的符合你们的预期。
　　曹建海：国六条让房地产更健壮地发展，这是我不同意的地方，另外我认为国六条里提到了建廉租房和经济适用房跟开发两条腿走路，思路是对的，根本问题在建廉租房和经济适用房的钱还是来自于土地拍卖，而不是来自于政府土地节约成本，我写过一篇文章，现在国六条包括细则缺乏一些最基本的概念和理念，一家一户到底是一套房还是一套房，一个人一套房还是一家一套房，什么是高档房什么是低档房，什么是投资，什么是消费，什么是投机，把这个要定义清楚，定义清楚了，这个政策才能实施。最近出现一个问题，房地产司司长随意解释90平米的房子，他又这么解释，有人认为开发商彻底放心了，以后不仅仅是项目之间的协调，而且时间也可以协调，这个政策毫无疑义，现在的政策我是不抱任何希望。
　　秋风：我认为毫无价值，而且在制度完全错误的情况下，采取的一些表示我做事的姿态，根本解决不了所谓的“居者有其屋”的制度，我可以坦率地说他提政府来承担建设廉租房，我相信这个模式完全是从香港模式抄过来的，一方面政府通过土地的供应，通过对土地的控制，人为地不断推高城市的房子价格，另外一方面通过出售土地得到的钱，尤其建一些廉租房，让大部分居民都成为政府的房客，这是完全错误的，完全荒唐的制度下面的产物，即使我们把所有人的房屋问题都解决了，所有人都是政府的房客，在这样的制度下，我相信所谓公民精神不可能发育。因为你是租得是政府房，政府养活你，不是独立的公民，另一部分人就是富豪，他们可以住得起别墅，住得起豪宅，另一部分人是政府的房客，不知道这样的社会到底会走向什么样的地步。
　　曹建海：让农民出钱建廉租和经济适用房，农民是最穷的人，这样会导致更大了。
　　范小冲：这件事情跟现在房地产开发商的市场行为是不同的行为，那是政府需要做的事情，这件事情对中国的今天是非常重要的，社会保障体系，现在中国有可能今后会制约中国今后长期发展非常重大的地方，不仅是城市的保障体系，包括农村的保障体系，对于中国未来的持续长期地发展都是非常重要的事情。
　　网友提问
　　网友：曹博士你的比喻不恰当，因为你说政府要强制你帮你找另外一个对象，你比喻买房子，这是不恰当的，没有任何人强迫你去买任何一栋房子，事实上城中村农民可以自己盖房子，在农村假如你可以拿到土地，你也可以盖房子。我说房地产开发在中国并不是垄断的，这是很开放的市场，垄断的是土地。
　　秋风：我对垄断的定义是模式的垄断，它是开发模式的垄断，你刚才举的城中村，这是被政府禁止的。这个垄断的含义，在经济学上的垄断，最强硬的垄断就是政府禁止其他企业或者其他模式的进入。在城市里的你只能到开发商那里买房子，尤其随着房改，以前单位分房都取消了，这种模式本身就对所有的在行业里垄断。
　　曹建海：城中村宅基地转让是本村的人，宅基地是随时要改造的，刚才举的例子搞对象的例子不合适？这个道理太简单了，假如政府把搞对象的权利垄断了，政府可以说，你可以不搞对象，你可以单身。
　　网友：现在政府垄断的是土地，不是开发，我们要说的是说土地而不是取消开发商，这个罪这个原因在政府那不是在开发商那儿，曹博士你是把矛头直接指向开发商，你搞错了。
　　曹建海：开发商他也是很冤枉，他是合法经营，现在房地产管理法明明规定所有的土地开发都得经过房地产综合开发，而且开发公司来开发，还给政策优惠，所以我是合法经营的，现在开发商是鳄鱼，我应该长到5米长的鳄鱼，我突然长到50米的鳄鱼，开发商很委屈，我这么大个子很难受，他有他的委屈，他是合法经营的。现在我们可能指向开发商有没有问题。
　　秋风：垄断大部分是合法，垄断就是靠法律授予的。经济学大部分垄断都是法律垄断。
　　曹建海：法律规定不允许人们谈恋爱。
　　主持人：出现这种问题，您刚才说法律的问题，开发商也是合法经营的话，是不是制度有问题。
　　秋风：我们质疑的就是制度。
　　网友：您刚才举的找对象的例子，现在是一个女的找对象，不是一个女的能找一个男的，而这个对象是很少的，土地这块地方要盖很多房子，我大概有一百个人来选这个对象，但是这一百个人对对象的要求不一样的。怎么能让这一百个人都满意呢？结婚的条件是不一样的。
　　曹建海：想找到一个理想的对方比找房子难一百倍。
　　主持人：今天由于时间的关系，很多问题都没有谈得深入，搜狐左右间财经评论以后还会持续关注，感谢大家的参与。
　　(责任编辑：崔宇)
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