网友教做人：下半年房地产市场只有一个预言_网易广州房产频道
网友教做人：下半年房地产市场只有一个预言
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2016年上半年红红火火，几乎刷新了楼市近几年来的记录，下半年局势又会有神马改变？某机构对上半年数据进行了统计，以此为开脑洞的基础，对今年下半年的楼市走势做出了七大预言！小编来拎重点：1.政策平稳，或许会放大招2.也许销量在第三季度会下滑，但第四季度又会上升3.去库存成效初显，但还有很长的路要走4.房价平稳上升5.土地市场两极分化6.房企销售业绩会攀升7.万科事件将尘埃落定想看详细可以戳这里：专家派网友认为楼市目前的状况，或许连政策放大招都无法拯救，在供过于求的情况下，首付再低，起到的刺激作用也比较有限。还有网友提醒，最近风吹得很大的房产税，大家也应该留心一下了。传说中房产税除了能增加税收，还能降房价？如果有这么简单粗暴的好处，那全世界都应该抢着执行的吧！还有忧国忧民的网友提到老龄化的问题。其实，正是老龄化的问题，让很多库存房跟不上新的家庭结构的需求，而被剩下了。不过这两年“以房养老”的风吹得也很大啊！虽然都失败了……毕竟对大部分人来说，买一套房都不容易，更别说多买一两套给自己或者父母养老了。行业人士现身说法，房地产行业有点玩坏，人员流失严重，补充不足。还有好些网友表示这些个预言的脑洞……不太清奇……而网友们对下半年楼市的预言只有一个！涨！
你同意吗？
本文来源：网易房产
责任编辑：李湲_NO4377
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1黄埔 20000元/㎡起
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5黄埔 19000元/㎡起
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地产大佬们普遍表示，今年房地产市场变化过快，调控非常及时，也非常必要。
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阅读下一篇有谁教下我比如微信里面我想把聊天记录如下图截屏下来怎么弄？
<img onerror="imgDelByClass('comimg_box');" class="piczoom mpic" alt="有谁教下我比如
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tune hotel旁边是个很大的购物中心,应该是东马最大的,吃喝购物都不错,里边电影院比较不错,电影票也很便宜啊。 那里离沙巴大学(步行距离)和水上清真寺(这...
有字数限制的，你只能一段一段发
把聊天纪录截下来
答: 为什么新款iPhone总缺货？
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相关问答：123456789101112131415摘要：房地产微信营销绝不是一个短平快的低成本营销，也决不是一个只花钱的广告营销。
传统媒体虽然不会全部死去，但正在式微，这是不争的事实，根本原因就是互联网改变了我们的生活方式。新媒体的崛起，表面上代表的是用户使用媒体的习惯转移，但就商业生态来说，则代表着消费者的变化。房地产企业，长期以来，在某种程度上，是决战于广告营销。面对新媒体的崛起，房地产营销的策略，只能无奈地被动选择传统营销、新媒体营销、品牌营销在融合中齐头并进，但未来的主战场，毫无疑问属于“互联网+”，尤其是基于社交媒体的社会化营销。
微信毫无疑问是新媒体的代表，因为微信月活跃用户已经达到5.49亿，80%的中国高资产净值人群在使用微信。而且，使用频繁，25%的用户每天打开超过30次，55.2%的用户每天打开超过10次，接近一半活跃用户拥有超过100&位微信好友。更重要的是，微信本身也是一个商业生态圈，对接移动应用超过了8.5万个，品牌微信公众账号超过了800万个，微信支付用户达到4亿左右。正因为如此，几乎像样的房地产开发商，都有了自己的微信平台。然而，问题也来了，不少开发商总觉得微信营销并没有传说中那么美好，为楼盘销售带来的直接效果也非常有限，这究竟是为什么？
理性：房地产营销究竟该如何嫁接微信
首先，我们需要思考，房地产未来究竟该竞争什么？无论房地产行业本身是依然处在黄金时代，还是已经步入了白银时代，抑或是黄铜时代，但无可奈何互联网带来的大环境变化，不管是自住，还是投资有机，购房者的思维里都会加上“互联网思维”，毕竟房产本身的高价值、耐久性、复杂性决定了消费者在进行购买决策时的极高卷入度，买涨不买跌的盲目入市、被动入市者，越来越少。除了地段等客观的物理条件外，对于居住的需求、对于生活品质的需求、对于个人面子的需求，都会对购房行为产生较大影响。那么，万变不离其宗，房地产未来竞争还将围绕着房子本身和配套服务来进行，但是，房子本身将越来越同质化，养老、医疗、入学等社会问题也将被逐步解决，最终比拼的可能就是物业服务了，特别是与现代科技跨界融合的服务更是焦点中的焦点，这也正是360、小米等科技企业跨界房地产屡受猜想和关注的原因所在。
其次，我们需要思考，微信究竟是个什么东西？微信是新媒体吗？我们不妨看看微信的自我定义：第一个阶段，“微信，一款跨平台的通讯工具”；第二个阶段，“微信，一种社交工具”；第三阶段，“微信，是一个生活方式”。可见，微信不是平台，不是媒体，也不仅仅是通讯社交工具，而是众多功能融合后的一种生活方式，所以微信的战略是“连接一切”。正因为如此，微信的用户才具有如此高的使用粘度和频次。而其公众号和朋友圈的功能，让圈层传播成为了可能，具备了媒体的属性。也就是说，包括公众号在内，微信有多少用户，就有多少媒体。而微信的通讯社交基因，有决定了微信的传播，是一种许可式的交互，只有与潜在客户建立起信任关系、提供价值服务，才能逐步实现营销的目的。
第三，在新媒体环境下，住房产品的消费者行为模型究竟是怎样的呢？从购房心理学的角度，购房行为的心理影响因素主要包括：所处的区域文化与自我文化底蕴的吻合程度、从众的社会消费风气、配套设施与交通、房屋价格和质量、房子外观和小区特色等构成的整体审美绿化和保洁等构成的小区的环境、房屋户型结构等。在消费者购房需求被激活后，到实施购房行为，心理基本上要经历“注意—感觉—印象—比较—情绪—偏好”等几个阶段，其中，最关键的是第一个阶段“注意”，如开发商的企业品牌、房地产的质量、价格没能带来“感觉”，基本上就没有机会了；第二关键的是“情绪”，这个时候不仅会综合前面几个阶段的信息，更会融进自己独特的思维与想象，直接影响后面“偏好”的形成，也可能就此产生购房需求的反复，甚至是放弃。具体到新媒体环境下，住房产品的消费者行为模型，一种是北大刘德寰教授提出的ISMAS，即“兴趣—搜索—口碑—行动—分享”；另外一种可能就是倒过来，即“分享—兴趣—搜索—口碑—行动”。
那么，房地产营销究竟该如何嫁接微信，答案就比较清楚了，如果仅仅把微信作为一个信息推广渠道，而期望值又过高，注定是会失望的。但如果将微信不仅仅定位为渠道，在围绕房子本身和配套服务这一真正营销核心下内功的同时，努力将微信的本质与住房消费的心理相结合，将微信公众号打造成一种生活方式，效果就可能逐步显现出来。
误区：房地产微信营销三宗罪
营销的本质就是创造客户和价值，但在现实中，很多企业简单将营销等于广告了。所以，广告圈才有一句话：“你的广告有一半是浪费了，但你不知道浪费的是哪一半”。实际上，能留一半效果的广告已经是好广告了，更多的广告是连剩下的一半都要浪费掉。特别是在如今新旧媒体交互融合的阶段，一方面，传统高昂成本的轰炸式广告不再奏效，另一方面，新媒体营销似乎又不那么起作用，于是运营成本增加，而销量和利润却在减少，纷纷感叹市场难做。相比2014年，楼市明显企稳，甚至是回暖，但截至7月27日，沪深两市共计76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，却有逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，其中，营销不力，就是重要原因之一。具体来说，目前房地产微信营销有三大误区：
一宗罪：把房地产微信定位于传播项目动态的广告平台。我们打开房地产商的微信公众号就会发现，绝大多数的内容模块都大同小异：楼盘概况，包括楼盘简介、户型分析以及相应的基础配套设施等；信息推送，以楼盘最新的信息为主，配加一点麻辣趣闻和街边消息等；咨询互动，包括在线咨询、智能服务和关键词搜索等；会员制度，包括会员看房团预约、会员活动和会员论坛等；点评系统，包括房友点评和专家点评两种；服务设施，包括街景、定位、房贷计算器等；有的另加其它功能，如理财信息、娱乐游戏、公众号商城等。表面上，展示、沟通、互动、成交、拓展等功能一应俱全；但实际上，傻子都知道，这是买房的广告。如果说传统媒体广告还可以强迫受众接收信息，但微信的自主权完全掌握在受众自己手中，如果不是刚需者，有多少人会关注这样的微信公众号呢？会去经常打开使用呢？
二宗罪：房地产微信营销是低成本的营销渠道。提到新媒体营销，在列举优势的时候，很多人必提“成本低”。相比于传统媒体高额广告费的硬支出，现在几个人就可以玩弄一个房地产公众号，甚至是花几万块钱就可以委托专业机构代理，以及微信本身的互动功能，表面上确实是降低了成本、提高了效率。而实际上，正是这种误区，让房地产微信营销没有发挥威力。一方面，房地产营销本身就是一个高度分工、高度专业化的产业集群，在新媒体环境下，更需要专业人才来运营微信公众号及实施系列营销活动，成本怎么可能低呢？另一方面，移动社交营销的秘诀其实很简单，就是洞察人性和简易化操作——让大家在有兴趣的基础上，玩得舒心，乐得分享，盘点这几年比较有影响的移动社交营销案例，无一不是在大投入的互动中实现。实际上，目前不少房地产微信公众号连经常性地维护更新都做不到，这正是“不给马儿吃草，却又想马儿跑”的生动写照。
三宗罪：过于关注房地产微信公众号本身。微信公众号虽然是房地产微信营销的标配，但是，过于关注微信公众号本身，效果则不彰。从微信官方的数据来看，尽管有近80%用户关注微信公众号，但绝大多数是关注自媒体或认证媒体，18.9%的用户关注了企业商家，只有5.9%&的用户关注了营销推广类账号。背后原因是，用户关注公众号的主要目的，41.1%是获取资讯，36.9%是方便生活，13.7%是学习知识。而现实中，不少人订阅了十来个公众账号，可常打开的却一个都没有。在这种背景下，房地产企业过于关注公众号的粉丝数量，甚至投入大量成本显然是得不偿失的。一方面，房地产微信公众号应该在提供价值上下功夫，尽量低成本地获取粉丝；另一方面，应该在精品内容的植入营销上下功夫，我们经常在微信的朋友圈中看到，一篇文章的阅读量有10万+，但却出自粉丝量很小的公众号，甚至是出自普通的朋友圈文章，而一些粉丝量数十万的公众号上的文章，阅读量却只有几百，可见，在公众号粉丝获取成本日益高涨的当下，与其过于关注公众号的粉丝量，不如在创造出“病毒”内容上下功夫，以便让其更多地进入朋友圈“流通”。
正道：而今迈步从头越
从中长期来看，受人口结构变化影响，住房的刚性需求减少。目前，在去库存的过程中，房地产行业进入了深度分化期。在这种背景下，房地产的微信营销就不仅仅是一个“术”的问题，更是一个“道”的问题。尽管广告是最有力的传播工具，但却不能成为房地产微信营销策划者的“万能公式”。微信营销，首先要研究微信，要搞清楚微信营销的特殊性，而不能在不知不觉中按部就班地“套”在传统的地产策划之中。房地产微信营销，正可谓“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。
首先，要将微信营销与房地产企业转型相结合。房地产行业野蛮生长的阶段，房子像皇帝的女儿一样不愁嫁，在某种程度上，开发商并不需要什么技术含量，主要是干前期拿地、中间凑钱、后期卖房的活。新的形势下，企图“新瓶装旧酒”，玩起微信营销，效果自然不彰。以微信为代表的社交工具，其基础是洞察人性，如果房地产企业没有打动人性的内容，微信营销也就成了“无源之水”。未来，房地产企业怎样才能把房子卖出去？采样才能持续发展？好好琢磨微信营销，实际上会给企业转型提供很多启示，其一，房地产企业应该向城市运营商发展，要跳开传统意义上的建房卖房，而要从城市发展战略，城市的布局与规划，城市形象的包装与推广的平台上实施运营；其二，未来，房地产的细分市场将逐步爆发，个性化的定制式服务会成为一个很大的趋势，购房行为也极可能转变为长租行为，即使要将房子卖掉，也要看物业管理和服务如何，所以，房地产企业应该向人性服务商发展。只有房地产企业真正实现转型，微信营销才会大有用武之地，否则也就只能是“花瓶”摆设。
其次，应该还原微信营销的“生活方式”本来定位。家，是一个温暖的地方，是我们的生活空间，更是我们的精神栖居地，是最想直达的地方。在这个意义上，房地产的微信公众号，应该是分层次的，大的微信公众号（网站、APP）是面向大众不特定对象的，宣传本企业打造的生活方式，以及宣传正在和准备开发的楼盘；小的微信公众号（网站、APP）是面向特定小区（楼盘）业主的，使其成为一种生活方式，至于宣传卖房，主要借助于再次传播来实现。如何由目前的广告平台变身为生活方式，笔者认为可以从三个方面来着力，一是将微信公众号做成小区社区报的媒体，第一时间将社区新闻通过公众号推送给业主；二是搭建社区平台，不仅物业服务融入其中，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租、开锁、特殊服务预约等，可以在公众号中完成，而且应该标配网上商城，满足像购物需求、理财需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等；三是基于物联网发展的趋势，将公众号变成智能家居的第一入口。当然，卖房的广告也是要植入其中的，只不过是再次传播的链接入口和生活方式吸引力让潜在客户前来查看购买。
第三，微信营销中的参与比互动、沟通更重要。由于微信最初是以通讯工具的面貌出现，以至于几乎所有强调微信营销的人，都会强调“互动、沟通是房地产微信的运营核心”。互动确实非常重要，但大多数人在网上仍然是沉默的，是以行动来进行意思表示的；沟通也确实重要，但往往是对某目标不清楚或者产生意见分歧的时候，才需要沟通。如果房地产微信营销强调互动，也应该是搭建互动平台，尽量让客户之间互动；如果强调沟通，也应该是基于追踪精准用户，以进行同步服务或后期服务的形式进行沟通。实际上，生活方式强调更多的，是参与，如果房地产企业有心的话，应该将以往互动和沟通中的各种问题，经过大数据技术处理之后，在相关文案中已清楚说明，或者提供自动问答解决了。房地产的微信营销，应该将更多的精力放在吸引客户的参与上，一方面，是从项目的筹备、立项、设计、开发、招标，到施工过程、验收、交房、物业服务等，都吸引客户参与，甚至是为参与提供酬劳和奖金，这样的参与者必然会成为宣传者；另一方面，应该设计各种适合参与的活动，比如设计logo、征集广告语、植入营销的互动游戏、植入营销的话题（微视频）玩法、植入营销的抢红包、有奖征文、有奖“小尾巴”等等，在参与中激发多次传播、甚至是“病毒”传播的可能。
总之，包括微信营销在内的新媒体营销，对房地产企业来说，已经不是要不要做的问题，而是究竟该怎样做好的问题。但我们必须明确，房地产微信营销绝不是一个短平快的低成本营销，也决不是一个只花钱的广告营销。做好房地产微信营销，不仅可以帮助卖房，本身更是有可能产生利润的，是可以作为房地产企业利润源之一的。至于具体的营销花样，如“恒大无理由退房”、“保利是个P”、“万科种草”、“越秀高挂免战牌”、“碧桂园不扯蛋”、“霄云路8号单价50万”、“紫御华府之精装车库”、“广厦集团定制微信游戏”等等，不仅是值得好好琢磨的，更可以从中悟悟房地产企业未来的发展趋势。广告是为营销服务的，只是在所有营销体系中的一个传播点而已；更重要的是，并不是所有的营销都需要广告做为支撑。微信，为房地产营销将价值无限放大提供了可能，关键在于你要敢想、善想，并去执行。
（本文经作者授权发表百家，未经同意不得转载）
本文仅代表作者观点，不代表百度立场。本文系作者授权百度百家发表，未经许可，不得转载。
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招商地产如何布局微信营销？
明源软件 黄乐
人物：&&&&企业：招商,明源
导读：近日，明源“招商地产云客”微信应用正式启用，销售、客服两大模块三个微信号同时上线。微信营销项目在杭州公司的雍华府和苏南公司的依山郡展开项目级运营，未来在试点应用的基础上围绕项目动态和客户体验持续调整和深化，并逐步扩大应用范围。
&伴随着社交化媒体的兴起，客户的定义以及与客户之间的关系似乎瞬间被改写，突如其来的变化令人应接不暇。客户是谁?怎么找到他们?怎么做营销?怎么做客户服务?这些不该是问题的问题现在却很难找到答案。
于是，诸多房企开始纷纷学习大数据、O2O、粉丝经济等互联网思维，急迫地尝试转型变革，在新的竞争形势下保持优势。但到目前为止，业内还没有看到可以大规模复制或者推广的成功案例，房地产业的&小米&还没有出现。
一、招商地产试水微信营销
近日，明源&&微信应用正式启用，销售、客服两大模块三个微信号同时上线。
&招商云客&微信应用的功能特点突出两个&通&字。一个是打通了消费者和开发商之间的新渠道，比如消费者可以注册成为会员，通过微信实现预约看房，销售人员在自己的微应用中就可以看到相应的信息，可以为客户安排合适的时间和置业顾问，提供更周到的服务。
在客服微应用中，业主可以通过绑定房产，提出维修需求，工程师接单、预约时间、进度、成果反馈等各个环节都是透明可见的，服务更便捷，更人性化。
另一个更为重要的&通&就是打通了微信与CRM系统，后台信息及时同步，有效避免了重复录入信息，因信息&时间差&造成客户体验不佳等现实问题。
目前，&招商云客&的微信客服项目在南京公司进行公司级运营，微信营销项目在杭州公司的雍华府和苏南公司的依山郡展开项目级运营，未来在试点应用的基础上围绕项目动态和客户体验持续调整和深化，并逐步扩大应用范围。
二、微信是销售道具?这个可以有!
(一)项目展示
移动互联网时代，跟厚重的楼书和户型图say bye bye 吧!楼盘详情、全景户型、项目图册、专家点评，甚至房贷计算器都有，真正的高大上。
1.楼盘介绍
(1)楼盘详情：通过图文模式展示楼盘基本信息、项目地址、项目视频、项目介绍、区位交通、周边配套信息;
(2)户型全景：通过图片展示的形式户型图及360&全景图片展示;
(3)项目图册：通过图片展示的形式规划图集，效果图集，实景图集等;
(4)专家点评：以图文的形式展示若干专家对楼盘的点评;
(5)房贷计算：提供房贷计算功能，可定义多贷款方式、自定义贷款额度、多还款方式的房贷计算工具;
(6)品牌故事：图文形式展示公司品牌介绍及公司其他同城在售项目;
2.预约看房
客户填写姓名、电话后进行预约看房申请，线下顾问进行看房约访;
3.楼盘印象：显示客户对该楼盘发表的印象，印象的形式为文字标签;
4.购房指引：通过图文的形式显示认购、签约、按揭、入伙流程说明;
5.购房特惠：以图文的形式展示打折，团购;
6.客户活动：各种线上有奖互动活动，如刮刮卡、砸金蛋、大转盘、水果机等;
7.开盘直击：以图文的形式展示开盘、认筹活动的软文报道;
8.工程进展：通过图文的形式展示项目工程进展信息;
9.我要注册：提供用户注册功能。用户填写姓名、电话、设置密码后即可注册;
10.我的收藏：展示用户已收藏的户型信息;
11.我的销售员：以图文的显示显示客户对应销售员的照片、姓名、联系方式，支持对销售员的评价;
12.微信认筹：图文的形式显示认筹协议，客户可以进行线上认筹与筹金支付。
(二)移动销售管理
1.跟进提醒：指导置业顾问进行日常待办的客户跟进，及时发送提醒;
2.业务催办：针对各项逾期业务进行催办，规避交易风险;
3.客户台账：销售代表可以管理自己名下客户的基本信息、跟进信息、需求信息等，客户全生命周期管理;
4.客户跟进：针对未成交客户进行跟进，跟进全过程管理;
5.成交信息：管理置业顾问的成交情况，规范交易过程;
6.业绩排行：管理置业顾问的预算完成情况，个人及团队的业绩排名情况;
7.荣誉墙：图文并茂的展示业绩领先的个人及团队，激励销售;
8.房源信息：管理房间状态及房间资料，根据客户需求及时匹配意向房源;
9.微社区：粉丝互动平台，粉丝们可以在微社区里自由交流;
10.项目名片：项目微信公众号，包含项目身份信息，方便快速传递和推广;
11.房贷计算器：房贷计算的专业工具，协助客户评估购买能力及房贷还款情况;
12.我的名片：置业顾问微信身份证，扫描二维码互相关注。
(三)销售现场管理
1.业绩展示：实时展示项目及团队的预算完成情况和达成率，并晒出业绩排行榜，总不能看到自己总是垫底，一定程度上起到了很到的激励作用。
2.跟进管理：按照项目维度、团队维度和置业顾问维度展示客户跟进成果，包括必买客户数、接待量、总客户数等，销售经理可以针对性指导置业顾问跟进工作，并及时调整销售策略。
3.客户分配：针对线索客户、预约客户、注册粉丝进行分配，另外对于逾期未跟进客户可重新调整客户归属。
4.储客分析：针对吸粉情况进行量化展示，并可分析总客户的销售漏斗、意向情况、增长趋势以及目标客户的特征。
5.现场推盘：设置置业顾问在销控图里能看到的楼栋。
6.房间销控：当未与明源销售系统对接时，可手工对未售房间设置其销售状态。
(四)全民营销管理
1.我的客户：支持自由经纪人推荐客户登记、报备、看房、认购、结佣过程的管理;
2.项目动态：自动推送参与全民营销项目的最新优惠、活动等信息，并介绍其相应的卖店、销售技巧、返利规则等;
3.经纪人知识库：对自由经纪人进行统一线上培训，包括全民营销规则、微信应用基础知识、自由经纪人销售技巧、全民营销软件使用说明、微信个人号运营知识、术语解释等;
4.分享任务：自由经纪人可通过分享指定项目软文、宣传活动等内容获取积分奖励;
5.经纪人社区：自由经纪人的互动平台，可以在微社区里自由交流：发帖、回帖、上传照片等。
三、如何利用微信做客户服务
(一)客户服务
1.支持通过图文的形式展示工程进度信息;
2.支持产证办理、合同办理、按揭办理的进程通过轨道图的形式展示;
3.支持活动的图文展示和在线报名提交;
4.房屋问题自助报修服务，实时查询问题处理进展，并对已完成的报修问题进行评价。
(二)我的社区
1.客户可以直接在线注册与认证会员。
2.会员信息可以自助查询积分，并进行兑换。
4.社区便民信息展示。
(说明：上文部分图片、人物姓名与数据为测试与虚拟数据。)
四、&地产云客&到底是神马?
明源&地产云客&平台是基于客户全生命周期打造的首个互动式营销、服务平台，解决了从销售储客阶段、案场跟进阶段、售后服务阶段到社区服务阶段的客户关系管理的问题，无论对于企业还是客户，都是一种全新的营销、服务模式，实现了场外与场内客户资源的打通，线上线下信息流的打通，客户关系管理短期目标(营销)与长期目标(品牌)的打通。
(一)&地产云客&框架
(二)明源&地产云客&4大特点
1.一套系统搞定微信矩阵同时支持公司级公众号、项目公众号和项目小号之间的有效联动，并通过粉丝活动或O2O实现价值转化。
2.强大的自定义微信功能
(1)自媒体+内容自维护
(2)打通后台系统的自助服务通道(置业咨询、投诉保修、会员服务)
(3)O2O活动与社交支持(点评分享、数据化活动、二维码等)
(4)微社区、支付与电商
3.内部团队手机移动支持
(1)面向置业顾问与销售经理：微信移动售楼
(2)面向自由经纪人：公众号的全民营销功能
(3)面向服务人员：微信移动客户服务
4.大数据分析与应用
(1)客户细分：来自问卷、投票、社交行为、自我标签等。
(2)效果追踪：营销投放、活动、客户兴趣点等。
(三)价值：重塑移动互联网模式下的销售漏斗或微信扫描右侧二维码关注后
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