农村有房的人注意！这6种情况宅基地将面临回收！
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2017年农村宅基地确权新政（《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》）的确立，给农民的利益上一层保障，确保宅基地的乱象被重点整治。但在实际操作中，由于各种因素的影响，将导致一部分人在宅基地确权的时候，可能会失去原本的房屋所有权，还有一部分人将无法再次申请宅基地，赶紧来看看：
这8种情况农民将失去房屋所有权
①农民在农田上建房，而未经城建规划局的许可的属于违章建筑。
②空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的。
③家庭成员又组建了新的家庭，另申请了别的宅基地。
④除继承和分居立户外，农户一户宅基地超过一处以上的。
⑤申请宅基地建房的时候没有登记的家庭成员。
⑥将户口迁走的人，已经不是本村的成员。
⑦因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的。
⑧村集体以外的人员(如城镇居民)购买的本村宅基地或建房，在确权时，合同当属无效。
这6种宅基地面临回收
①政府征用的情况
在有的特殊情况下，政府会进行基础设施建设，如修路、修建筑物的情况。这样的宅基地在政府征用后，自然是会被回收，但政府也会给予相应的补偿。
②乱建宅基地、一户多宅的情况
宅基地是的建筑范围是在村集体划分的范围内，而不在规定范围内的宅基地是视为非法的，对这种乱建宅基地是会被回收的。根据土地确权的原则，一户中能有一个宅基地，尽管有多的宅基地，但只会对其中一个宅基地进行确权。
③村里五保户遗留的宅基地的情况
村里五保户的宅基地由于没有子女来继承，所以他的宅基地将会被村集体回收。
④被废弃的宅基地的情况
由于城镇化的不断推进，越来越多的农村人进到城市打工，导致农村土地的荒废。为了资源的合理回收利用，政府将会回收这一部分的土地，也会对房主进行相应的补偿。
⑤城市户口的居民继承了在农村的宅基地的情况
众所周知，农村的宅基地是不能继承给城镇户口的居民的。虽然能够继承农村宅基地上的房屋，但土地不能。等到房屋被毁坏后，村集体将会对宅基地进行回收。
⑥城镇居民违规购买的宅基地的情况
在现行的农村土地制度的规定下，宅基地不能被交易给非农村居民的人。因此，城镇居民购买的宅基地将会被面临回收。
这4种人将无法再次申请宅基地
1、以前是农村户口，但是之后户口转成了城镇户口后，这类人虽然还在农村生活，但是无法在村里申请宅基地。
2、虽然是农村户口，但是外嫁之后并不属于村集体的成员。这类人也无法在原村申请宅基地，外嫁到另一个村集体后，只能在所属村集体中申请宅基地。
3、农村居民，将自己原先的土地转租或者出手了，最后由于各种原因丧失了土地所有权，如果再次去申请宅基地也无法通过。
4、农村宅基地，必须按照一户一宅的原则确定。如果一户多宅的农民，想要再次申请宅基地，也不会通过。
农村宅基地确权登记发放流程
凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。
村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。
2、权属调查
国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。
在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。
3、审核与公告
经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。
公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市(县)人民政府领导签章，并加盖市(县)人民政府土地登记专用章。
5、登记注册
根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地(宅基地)为单位逐项填写土地(宅基地)登记卡、土地(宅基地)归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。
农村宅基地的4大谣言！别信！
1、继承宅基地不给确权
假的。2011年国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条明确规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
2、出嫁女不能继承宅基地房
谣言。继承权和出嫁以及户口迁移等无关，是法定的权利。《继承法》第九条规定， 继承权男女平等。如果逝者生前没有立遗嘱，则按照法律规定的继承顺序进行继承，第一顺序继承人中包括，配偶、子女、父母。《继承法》中所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
3、农村宅基地可以随意买卖
谣言。宅基地归集体所有，虽然个人可以转让但是条件颇为严苛。宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况之一，应认定无效：
(1)城镇居民购买；
(2)法人或其他组织购买；
(3)转让人未经集体组织批准；
(4)向集体组织成员以外的人转让；
(5)受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
所以，宅基地可以随意买卖是谣言。不要轻易购买，因为很难被确权，买了也是白买。
4、宅基地不让翻盖了
误解。宅基地不是不能翻盖，而是不能随意私自翻盖。翻盖宅基地是有正规流程的，需要提前申请，并确保自己翻盖之后完全符合宅基地建设标准，待村里批准后，才可以翻建。
如果是私自翻建，到时候新房子不给证，而且有时候申请不容易被批下来所以才会被误认为是不可以翻盖。
来源：国土资源部网站、信阳日报等
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今日搜狐热点关于农村宅基地这三个谣言，请勿轻信！
三农改革，将农村土地宅基地逐渐推上了浪潮。2018年底，农村土地宅基地也将全面完成确权工作。据这两年来全国各地宅基地确权过程中，许多农民关于宅基地的颁证、申请、翻建等都没有了解清楚，也就出现了一些不靠谱的声音。有专家指出，关于宅基地的这三个方面的不靠谱言论，别轻易相信。具体情况还需要到有关部门了解情况才可。第一、关于外嫁女不能继承娘家的宅基地房屋根据我国《继承法》的规定，继承权男女享受平等待遇。如果老人过世没有立遗嘱，则需要按照继承法的顺序继承，第一继承人中就包含子女。由此可知，继承权和出嫁以及户口无关，是法定的权利。但是，如果出嫁女户口迁出，是可以继承宅基地上的房屋。房屋的所有权农民自己所有，可以作为遗产继承，但宅基地使用权却不能继承。因此，外嫁女不能继承娘家宅基地房屋的说法是不靠谱的。第二、关于继承农村老宅后不给确权的说法根据我国《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第六条规定，已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。但要在发集体土地使用证时，注明：该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人。所以如果继承了农村老宅，根据规定是可以确权颁证的。第三、关于现在农村的宅基地房屋不允许翻建、重修现目前，在个别地区的农村，农民翻建住房已经不被允许，因此有的农民误以为不让建房了。其实，宅基地不是不让翻建房屋，而是以后不能随意建房。翻建房屋必须要走正规流程，对于村镇有新农村建设规划的，还应当按建设规划翻建。只有审批通过了，才可以翻建。如果农村村民户口全部前往城市后，宅基地闲置超过规定时间，或者宅基地上的房屋坍塌灭失，则会被集体收回。所以正常情况下，宅基地房屋仍然可以翻建重建，只是要按照正规流程办理相关审批即可。微信搜索【聚土网】了解更多。聚土网>>土地流转，农村金融.
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阅读下一篇农村宅基地已经有了土地使用证了，还需要办理确权吗？农村宅基地已经有了土地使用证了，还需要办理确权吗？房产事情百家号有土地使用证只是农村宅基地确权的其中一项条件，要能够合法的确定宅基地使用权，还需要满足一户一宅、权利人是本集体成员、已经建造了合法占地面积的房屋或者符合法律规定的其他要求。根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》宅基地使用权应该按照当地省级人民政府规定的面积标准，依法确认给本农民集体成员。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》：第四十五条 一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第四十六条 一九八年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。第四十八条 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。第五十二条空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。房产事情百家号最近更新：简介:不忘初心，方得始终！作者最新文章相关文章当前位置：
关于农村集体所有土地上建设房屋
买卖法律适用问题
&&发布时间： 17:26:18
怀仁县人民法院& 赵晓雁
我们在审判实践中发现，随着城乡一体化建设的飞速发展和城市规模的扩大，越来越多的农村被列入了拆迁范围，一些城市周边的农村土地价值已今非昔比，农民原来花几十元批下来的宅基地，现在却价值上升几千倍，甚至上万倍，原来村民们认为根本不值钱的宅基地变成了他们&一夜暴富&的寄托。在巨大利益的推动下，有些村民在未经任何规划审批的情况下，自行将老旧住宅翻建、扩建、改建或对迎街部分进行添附；还有很多村民对自己的农村房屋进行买卖，而这些房屋买卖合同大多名为购买房屋，却实为购买该房屋所依附的那块宅基地。据我院司法统计，2013年受理的诉前调解案件中，有22起涉及新农村改造、拆迁安置或房屋买卖合同纠纷，案件数量与上年相比上升15.78%，上升态势明显。但我国目前对在农村集体所有土地上建设房屋或农村房屋买卖的相关法律规定不系统不完善，存在法律真空区，由此而引发的纠纷在法律适用上就不可避免地存在很多问题，给法官下判带来很多困扰。
一、农村集体所有土地上建设房屋或将农村房屋买卖过程中存在的不规范情形
（一）原有房屋未办理宅基地使用登记，或未办理房屋产权证。2004年11月2日，国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知后，我县新批宅基地的程序更加严格，宗数和面积都得到了有效控制和管理，不办理宅基地使用权登记的户数很少见。同时，国家三令五申，要求在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。但由于国土资源管理部门的某些工作不到位，同时一些农民对国家的政策制度也缺乏正确的认识，不能自觉配合，以至于至今仍有部分村民对原有老宅基地未办理使用登记，还有些在原有宅基地上翻建的房屋未办理房屋产权登记。由于没有办理集体土地使用证或房屋产权证，造成发生纠纷后一些涉案房屋权属不明，纠纷处理难度加大。
（二）在原有宅基地上翻建、新建、添附新的建筑物时，不进行规划审批，或不办理变更登记。有些村民虽然进行了宅基地使用权登记和房屋产权登记，但由于当初登记时的房屋现已老旧破乱，近几年，一些经济收入明显提高的村民为改善生活居住条件，推倒了旧房，在原有宅基地上翻建、新建、添附了新的建筑物。但翻建、新建、添附时却未办理规划审批手续，而新的房屋在结构造型、建筑高度、使用用途等方面又与相邻的其他村民的老式旧宅，在采光、通风、排水等方面引发矛盾冲突。
（三）将建在宅基地上的房屋出售给他人，不办理房产过户登记和宅基地使用权变更登记。有些村民抛弃了传统的种植业，举家搬迁到了城市里务工，原在农村的房屋逐渐闲置，最终将该房屋出售他人，但在出售农村房屋的过程中，不办理产权过户登记，甚至有的房屋几易其主却均未过户。一旦出现拆迁补偿，在巨大利益的趋动下，就出现了原房主背信悔约持宅基地使用证或房产证要求拆迁安置或返还房屋的情况。
（四）收购村民的房屋后，将一大片宅基地连贯起来后，合建、改建为商业用房或生产经营性用房。随着城乡一体化进程的加快，城镇周边的一些农村集体所有的土地迅速增值。一些村民瞅准某些有发展潜力的地段，以自己名义大量收购本村村民的住宅，由此将村民住宅连成片后，再与其他非本集体组织的人合伙开发，在所圈的土地上改建商业住宅进行出售；或直接改变原住宅用房性质，修建为从事产品生产、加工的经营性场所或商业服务性场所。
二、在农村集体所有土地上建设房屋或将农村房屋买卖过程中遇到的法律适用问题
（一）关于办理集体土地使用权登记和农村房屋产权登记的相关法律适用问题
首先，对于土地使用权登记目前法律规定还是基本完善的。根据2008年2月1日起开始实施的《土地登记办法》（以下简称《办法》）第二条第二款规定：&集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）&。在该《办法》第十七条中指出：&集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。&同时，在《办法》第四章中，对依法取得集体土地使用权的，逐条规定了集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权如何办理土地初始登记。从而我们可以看到，在农村集体所有土地上建设房屋，大致分为两大类，一类是使用集体土地进行建设，兴办企业建厂房的；另一类是在宅基地上建住宅的。根据用途不同，需要办理不同的土地初始登记。但是，只有办理了土地登记，明确了权属，在使用集体所有的土地建房时，才依法享有受保护的权利。这在《土地管理法》第十三条和《办法》第七十条中也均有明确规定：&依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。&
2008年2月25日，建设部发布第168号令，从2008年7月1日起开始施行《房屋登记办法》（以下简称《办法》），《办法》第四章对农村房屋的产权登记做了专章规定。我省建设厅也于2008年6月10日发布了晋建村字[号《关于开展村镇房屋产权登记发证工作的通知》，要求遵照《房屋登记办法》中第二章和第四章中的有关规定，按申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等程序，对在村镇集体土地上，依法利用宅基地建造村民住房和利用其他集体所有建设用地建造房屋的产权登记发证。
（二）关于在原有土地上翻建、新建、添附新的建筑物的相关法律适用问题
村民在自己已经获得宅基地使用权的土地上翻建、新建、添附建筑物的，只要不超原宅基地使用证上登记的面积，就不再需要另行办理宅基地审批手续，否则应当重新进行宅基地使用审批。依据1994年11月8日修正发布的《山西省村庄和集镇规划建设管理实施办法》第十七条第二项的规定，由村民个人提出开工申请，经乡级人民政府核查规划选址意见书、用地批准文件和设计图纸，发给建设许可证，派管理建设的人员到现场放样、验线后，方可开工建设。也就是说，对于翻建、新建、添附建筑物未超过原宅基地使用面积的，所翻建、新建、添附房屋的结构、布局、规模也应当符合乡镇土地利用总体规划并在取得建设开工许可后施工。如果村民未经批准或违反规划的规定建住宅的，将由乡级人民政府依照该《实施办法》第二十一条的规定，责令停止建设、限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物和其他设施。
我院受理的一起相邻权纠纷中，原被告系邻居，但由于被告家翻建房屋时，提高了地基，加上如今的新房在设计上都偏高大，于是原告以被告家新房遮挡自家采光，且不利于整条巷子排水为由，将被告告上了法庭。很明显，要求新房盖的与三十多年前的老房一个高度，不但不合理，也是一种倒退，但《物权法》第八十九条规定的采光权也理应受到法律的保护。然而，我国目前仅在《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》规定：大城市住宅日照标准为大寒日&2小时，冬至日&1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准。而对于农村住宅的设计规范，目前却没有任何规定，审判人员仅能参考城市居住区规划设计规范中的规定，对双方当事人进行劝解，作出判决却面临无法可依的窘境。
（三）关于农村房屋买卖的相关法律适用问题
对于房屋买卖合同中的标的&房屋&，出售的前提必须是产权明析没有纠纷的房屋，这在理论界是不存在争议的。然而现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市，专门关于农村房屋买卖的法律、法规和规章一个也没有。涉及农村房屋买卖的法律性文件只有最高人民法院（1992）民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》，该批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。至今没有任何一条法律或行政法规禁止农村房屋的买卖。也从来没有哪一条法律或行政法规对农村房屋买卖做出了禁止性规定，所以农村房屋可以买卖是不容置疑的。
那么对于农村房屋买卖合同的效力如何认定？
在司法实践中，相当一部分人长期以来认为农村房屋买卖是无效的，这样的案例很多，如2003年2月20日《人民法院报》以《城里人乡下买房不合法被判无效》为题，报道了江苏省海安县法院审结的一起农村房屋买卖合同纠纷；又如2005年7月13日《人民日报》以《聚焦宅基地使用权转让：在农村买房，慎之！》为题，报道湖南省浏阳市一位市民购买农村房屋几年后被告知是违法等。主张农村房屋买卖无效的法官，主要依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》&严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证&。可是这种做法，一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的；另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的，这是有违《宪法》关于&法律面前人人平等&的原则性规定的。
笔者认为，对合同的效力认定应适用《合同法》的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，这样的合同就对双方当事人具有法律约束力。而且，依据《最高人民法院关于适用合同法的解释》（一）第四条规定：&合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。&国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》，显然不属于法律和行政法规，当然不能做为认定合同无效的依据。因而，合同的当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定农村房屋买卖合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
对于城市房屋的买卖，根据《城市房地产管理法》第六十条第三款规定：&房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记&。此处仅仅指明&应当&登记，而对于未登记的效力如何，却没有明文规定。根据2000年《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第九条的规定，&法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。&因此上，对于没有办理产权过户登记的农村房屋，应当认定房屋买卖合同有效，并判决责令双方全面履行合同，尽快办理产权过户手续。
然而，对于不具备农村宅基地使用审批条件的购房人，由于国土资源部2004年发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》，无法在土地管理部门办理土地使用证的变更登记，在现行法律、行政法规没有做出相应改变前，只能通过双方当事人协商的方式依据《合同法》第九十三条的规定解除合同，造成损失的，双方当事人协商承担。目前，对于双方无法达成解除协议时，法院判决解除合同却同样面临无法可依的窘境。
（四）关于在农村集体所有土地上合建、改建房屋的相关法律适用问题
根据《土地管理法》第六十三条的规定：&农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非家业建设；但是，符合土地利用总体并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形使土地使用权依法发生转移的除外&。《土地管理法》第六十二条明确规定：&农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准&。而且批给村民的宅基地，是用于本集体经济组织内的村民建设自用住宅的，如果改变土地用途，依照《土地登记办法》第四十八条规定应当办理宅基地使用证的变更登记。因而如果村民将获得的宅基地用于与他人合建或改建为商业性或生产经营性用房，不但违反&一户一宅&规定，还改变了原宅基地的使用性质转为建设用地，这就属于非法占用土地的违法行为，是不会获得土地使用权的变更审批的，因而所建房屋也必然无法办理产权登记手续，依《土地管理法》第七十七条的规定，在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施将会被限令拆除。如果合建的商业住宅被非法预售，受到损害的就不仅仅是个别出资建设的村民和合建人，还有很多不知情不懂法的购房人。这种非法占地建房行为得不到即时制止，很容易引发群体性事件，造成难以估量的巨大损失。
三、针对实践中遇到的这些问题的对策和建议
（一）、司法部门还要继续深入农村普法，就农村集体所有土地上建设房屋和房屋买卖的相关法律法规做深入浅出的宣传普及，直观地让农民了解与自身相关的法律法规，增强农民的自我法律保护意识，使他们能够自觉遵守法律法规和国家的政策制度，学会依照法定程序和运用法律武器维护自身的合法权益，避免因不懂法不守法而遭受不必要的损失。
（二）、负责土地管理、城市规划和房产管理的相关行政职能部门，应改变被动的、申请式执法的工作模式，要抽出更多的时间到农村，尤其是到城镇周边经济发展较快的农村，多巡查、走访、进行执法监督，要拓宽检举通道，即早发现非法占地、违规建设、擅自售房等违法行为，即时作出处理决定并予以制止，从而有效避免损害的继续扩大，防止把个别人违法的&小问题&拖成群体性上访的&大事件&。
（三）、在市场经济日益完善的今天，限制农村房屋自由流转，人为地将农村房屋买卖从大市场中分离出来，缩小交易范围，限制交易主体，导致交易价格的降低和交易量的减少，违背市场经济的运作规律，在一定程度上限制了农民增长收入的手段。其结果是导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农村的房屋财产缺乏有力保护，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，对社会的稳定构成了威胁，不利于和谐社会的构建，不利于农村人口流动和农村经济的市场化发育。同时，在我国户籍制度已经逐步放开的情况下，城镇居民、农村居民的户籍区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的。今年11月9日召开的中共十八届三中全会，在会上审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出，将改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。因而，立法部门要抓住这个时机，针对农村经济加速增长的现实需求，尽快制定适应城乡一体化建设和农民增收需要的配套法律法规，督促政府相关职能部门完善有利于农村房屋等私有财产有序合理自由流转的相关管理制度，切实保障农民的财产权。具体来说，主要有以下几点：
1、建议平等对待农村房屋和城市房屋，制订统一标准
的住宅或建筑物规划设计规范和房地产管理办法，让农村房屋的所有人与城市房屋的所有人享有平等的占有、使用、收益和处分自己财产的权利。
2、通过立法明确将土地买卖、房屋买卖、新建房屋等法律行为规范化。严格禁土地买卖，允许农村所有权属明确的房屋自由进行买卖，全面落实在有合法使用权的土地上新建房屋的规划许可和开工许可审批，规范房地产市场的有序发展。
3、建议放开农村房屋进入市场交易的自由化制度。取消与《宪法》和《合同法》相违背的相关行政通知或命令；针对购房人不具备宅基地使用审批条件的农村房屋买卖合同，通过用法律或行政法规的方式设立登记生效制度。比如，可以规定房屋买卖的双方当事人必须先向房屋所在地乡政府提出变更土地使用权登记人的申请，之后持乡政府同意的申请书到县土地管理部门，将土地的用途从宅基地变更为建设用地，办理出让手续补交土地出让金后，再依据《土地管理法实施条例》第六条：&依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效&，否则此类的农村房屋买卖合同应作为合同生效的例外情形，被认定为无效。
责任编辑：陈伟
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