男子网购1199发子弹涉嫌非法持有弹药罪受审
　　对检方的指控跟出具的证据，已被取保候审的潘某逐一认可。检方指控称，潘某于2009年4月的一天，通过互联网购置了1199发气枪子弹，隐匿于大兴区旧宫镇德茂小区的家中，后被查获。潘某违背枪支、弹药治理划定，非法持有弹药，其行动触犯了法律，犯法事实明白，证据确切充足，应该以非法持有弹药罪查究其刑事义务。
　　固然潘某有着中专文明，但他不晓得买点气枪子弹会犯罪。实在，和潘某有着雷同阅历的大有人在。两年前，20多岁的刘某在本地买了一把气枪和20多盒气枪铅弹，用于平时打鸟玩。被警察发现后，民警告知他枪是犯禁品，请求他及时上缴。刘某便依照民警的要求将气枪上缴了。未几，刘某在上网时发明有人要买气枪子弹，于是，他通过互联网宣布发售气枪铅弹的广告，在与买家达成交易协定后，通过快递方法将10盒共计1474粒气枪铅弹销售给买受人，得款80元。后来，刘某被法院以非法买卖弹药罪判处有期徒刑3年，缓刑3年。
24岁的大兴区居民潘某站在大兴法院的被告席上，显得很是无助
　　24岁的大兴区居民潘某站在大兴法院的被告席上，，显得很是无助。网上出卖气枪枪弹的网页足有上百页，没想到买回来子弹后竟然冲撞刑法。今天上午，潘某因涉嫌犯非法持有弹药罪，在大兴法院出庭受审。
　　大兴法院今天未对潘某涉嫌非法持有弹药罪一案予以宣判。
　　本报记者杨昌平 文并摄
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物管大闹业主家追踪 物业管理条例滞后是根源
多位人大代表和业委会主任表示，目前存在这么多问题，根源在于目前的物业管理条例滞后。
“科技园物业公司保安经理大闹业主家”一事，经南都报道后引起广泛关注。深圳市住建局副局长邝龙桂表示，昨日南山区住建局约谈了科技园物业公司、行业协会。主管部门认为，物业公司首先要从自身找原因，要主动配合主管部门把问题搞清楚，诚恳地接受处理。行业协会也要采取措施使行业自律。邝龙桂表示，如果业委会存在问题，南山区住建局也将协调粤海街道办进行倒查和整改。物业公司和业主之间类似的争端并非个案。多位人大代表和业委会主任表示，目前存在这么多问题，根源在于目前的物业管理条例滞后。深圳市人大代表杨勤透露，人大代表将启动修法调研，争取在近期召开专题调研会。个案1门锁被封15年前已发生过统计数据显示，在深圳市政府热线投诉中，物管纠纷占比多年来都超过50%。南都报料热线日常经常接到小区业主和物业之间的纠纷个案，个别还涉及到暴力等比较恶劣的情况。居高不下的物管纠纷成了普通市民生活中的烦心事。10月29日，科苑花园小区业委会副主任陈先生的车子被人喷了油漆。第二天凌晨，其家门口被人喷油漆，门锁被人用胶水封住。此举，引发南天一花园业委会主任范国振的感慨，范老今年79岁高龄，担任南天一花园业委会主任长达15年。范国振介绍，15年前，南天一花园的架空层里有上百家商铺、饭店、色情发廊，小区环境很差。业主们对于这种状况忍无可忍，开始请物业公司进行整顿，但效果不好，后来业委会要炒掉物业公司，但是过程非常艰难。范国振回忆，当时自己家门锁被封了3次不干胶，还遭到电话威胁，业委会其他成员当中也有人遇到门锁被封的情况，原有物业公司的保安用刀砍了新聘请物业公司的保安，保安打业主的情况也发生过。在范国振看来，科苑花园小区事件发生，表明现有物业管理条例失效，物业公司更换本是一个愿买愿卖的事情，只要通过合法程序选聘物业公司就可以，“15年发生的事情在今天竟然重演了，说明15年来的进步不是很大，部分物业公司不是用管理服务质量来取胜，而是奉行拳头文化。”个案2有业主主动要求涨物管费实际上，深圳的物业管理也并非充满阴暗面，比如龙岗区龙城街道的香林玫瑰园小区就特立独行。2011年，由于每年人工成本上涨，该小区的物业公司遇到经营困难，业委会得知后，经过全体业主讨论，由业委会提出，可以适&当&上&调&物&业&管&理费，“只要每季度公布收支账目，年底将审计结果公布在小区内即可，”最后管理费上调了25%。该小区物管：深圳市北方物业管理有限公司经理曾曙光昨日介绍，管理处和业主建立的不仅仅是服务关系，也可以说是朋友关系。业主们知道，如果管理费不上调，管理处生存比较困难，势必导致服务水平下降，因此对于上调管理费，业主都能接受和理解。当时召开业主大会表决，本来过半就算合法，但是表决结果超过了2/3。该小区业主江先生昨晚表示，香林玫瑰园在龙城街道并非最高档的小区，但物业管理水平却有口皆碑，这些年来，很少听到有被偷被抢的事件在小区内发生。焦点1物管条例修法怎么修？深圳市住建局表示，自2013年启动《深圳经济特区物业管理条例》修订前期调研工作以来，先后召开了政府各部门、区局、物业企业代表、业主代表、行业专家等座谈会，在局网站做问卷调查。“目前还在进行前期的调研，物业管理条例要人大推动修订才能进入立法程序，我局是配合调研，没有立法权。”深圳市人大代表杨勤昨日表示，科苑花园小区的个案问题比较容易解决，这两天一直在沟通和跟踪，但现在结果还不便公布。杨勤表示，昨日下午，人大代表召开代表调研组长会议，其中一个议题专门讨论这个问题，解决这个问题的根源在于推动《深圳经济特区物业管理条例》修法，启动修法的调研，科苑花园小区问题是其中的一个重要环节，需要从本上下功夫，自己会在会上提出调研建议，要求在近期召开专题调研会。杨勤表示，近期将与住建局、公安局等部门做一次闭门的专题调研会，提出认真有效的解决方案和办法。修法观点一南天一花园业委会主任范国振：相关条例一定要具体南天一花园业委会主任范国振表示，问题这么多，说明如今的物业管理条例失效了，相关条例要修订，一定要具体，比如老的物业公司退出、不退出怎么办？有的公司撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金，说明这方面的制度失效。另外，打人的事情要严格处分，比如吊销营业执照。范国振举例，处理老物业公司退出时，业主一定要理性，比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用，以免他们破坏设备。一定要把物业公司和保安、维修、清洁人员区分开来，不要针锋相对。在范国振看来，业主维权要依法、理性、讲求策略，成立业委会只是万里长征第一步，成立业委会不是为了维权，而是为了构建宜居小区。物业公司要好好干，不要把市场丢掉；业主委员会也要洁身自好，不能谋私利；业主也要注意，闹下去最后倒霉的是业主自己。“物业纠纷是个经济问题，不要引发成社会问题。”修法观点二景洲大厦业委会主任邹家健：用市场机制解决纠纷在景洲大厦业委会主任邹家健看来，只要小区成立业委会，或者更换业委会，就会发生暴力事件，说明物业管理制度设计上出了问题。邹家健举例，《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。邹家健表示，这说明物业管理还没有市场化，深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式，定标只需要5个专家和2名业委会成员即可，招标直接造成了两个结果：专家可能有寻租的空间；业委会几个人参与，没有经过业主大会，可能有暗箱操作。“这本身是由业主共同决定的事情，深圳却实行专家定标，全体业主投票就可以更加公开透明，难以出现暗箱操作的空间。”科苑花园小区业委会副主任陈先生表示，小区招标挂网之后，曾接到了物业公司工作人员电话，希望能和其沟通，被其拒绝。在邹家健看来，敏感时期任何人都不见，作为业委会一定要出于公心，自己正了，才能做事情。邹家健介绍，景洲大厦在2003年10月选聘新的物业管理公司，当时就实行了市场化的物管选聘方式，由全体业主通过业主大会投票表决，选出新的物业公司，20&13年，小区再次通过业主大会的形式选聘了新的物业公司。“只有把物业管理企业的选聘解聘权力归还给业主，才能解决两个民事主体双方市场化的问题。”焦点2修法：解决思路不同&如何融合尚未知1994年6月，深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规。在1999年和2007年，深圳先后两次对该条例进行修订。现行的物业管理条例是2008年起实施的，因不适应形势发展的需求，各类物管纠纷和矛盾高发。深圳市人大常委会于2013年6月份正式启动物管条例第三次修订，并计划在2013年底前完成前期调研和草拟初稿的工作。两年多过去了，深圳物管条例的修订工作进行到哪一步了？深圳市住建局昨日回复，目前仍处于前期调研阶段。南都记者从知情人士处获悉，目前有三套人马在推动深圳市物管条例的第三次“大修”工作。其中，市住建局委托深圳房地产杂志社和深圳大学专家组草拟的稿子已经到了第7稿；市人大代表杨勤组织业主代表、业委会代表、媒体代表等，也在开展调研和草拟初稿工作；另一套人马则是罗湖区律师公益联合会。“怎样融合还不太清楚，我只知道明年会形成一个正式草案提交到人大常委会进行讨论。我们会在今年年底前出一本名为《深圳市经济特区物业管理条例示范条例》的书，到时会给每位人大代表送一本。”罗湖区律师公益联合会会长黄德华表示。黄德华称，在解决问题方面，罗湖区律师公益联合会的思路和市住建局不同。“以目前普通面临的投票问题为例，很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开，市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统，而我们更强调将主导权交给业主。”在黄德华看来，业主投票不积极的根本原因，不是他们没空或者不方便，而是大部分业主认为物业管理不是自己的核心利益。罗湖区律师公益联合会的解决方案是，允许业主大会对投票规则作出修改。“现行条例规定必须要有超过二分之一的业主参与投票，我们认为，如果业主讨论通过，三分之一的业主投票也是可以的。”黄德华说。律师观点“虽然当时房门打开，但不影响其构成非法侵入”针对物业公司保安经理及保安可能涉及哪些违法犯罪，前深圳十佳公诉人、现广东君言律师事务所的杨飞认为，从媒体报道的事实看，保安的行为已涉嫌构成非法侵入住宅罪。他指出，在司法实践中，对于非法侵入住宅认定主要考量两个要点：1.进入住宅时是否具有非法目的；2.进入方式是否非法。“涉案保安人员出于威胁报复的心态进入业主家中，其主观方面即已存在非法故意。虽然当时房门处于打开状态，但并不影响其构成非法进入。”杨飞称，住宅不仅是一个物理概念，更是一个法律概念。作为物业管理人员，其能够认识到无论房门是否处于开放状态，房内的空间均属业主的私人空间，不容侵犯。且业主对涉案保安人员进入住宅是明确反对的，并多次要求其离开，涉案保安人员强行进入，拒不离开均符合非法侵入的特征。杨飞认为，报道中数名保安强行进入业主家中，并对业主实施竖中指、掐脖子、扬言要报复等行为，涉嫌构成寻衅滋事罪。“不过，如果保安的行为构成寻衅滋事罪，在同时构成非法侵入住宅罪的情况下，则属于想象竞合犯，应按照重罪吸收轻罪的原则，认定其构成寻衅滋事罪。”“至于家门、车被喷漆，门锁被封胶的问题，如其损毁的公私财物已达法定追诉标准，还可以以故意毁坏财物罪论处。”杨飞建议，业主遇到此类情况时，应第一时间报警并向邻居寻求帮助，同时通过拍照录像等方式保留证据材料，切勿冲动与对方发生打斗等过激行为。同时对于车辆、房门被喷漆损毁的情况，也应及时报警并固定证据，保留维修费用单据，以便公安机关抓获行为人后对其进行处罚。探索罗湖试点：拟给业主大会法人资格为破解目前普遍存在的物管顽疾，今年6月底，罗湖区在全市率先启动物业管理改革，这也是今年罗湖七大重点改革项目之一。让物业管理工作“规范”起来是罗湖物业管理改革的目标。深圳有6000多个住宅小区，目前仅有25%-&30%召开业主大会并选举产生了业主委员会。业委会成立比例低下，业主长期缺席于“甲方”的位置，最终导致市场机制失灵。加强和规范业委会建设是罗湖物管改革工作的重中之重。根据改革方案，罗湖将整体推进辖区业主委员会选举，重点做好业主大会会议筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作，鼓励共产党员、政府公职人员参选业主委员。罗湖制定了一个目标，在日前，辖区具备成立条件的物业管理区域内业委会覆盖率达到60&%以上，业主委员会主任、副主任岗前培训率达到100%。业主大会社团登记被视为此次罗湖物业管理&改&革&中&的“最&大&亮点”，受到广泛关注。由于现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格，罗湖的探索将对法律有所突破，也将为特区提供经验。罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园三个小区作为试点，并借鉴香港立案法团的经验制定了业主大会社团登记管理办法。在三个试点中，天景花园、广岭家园的试点工作推进得较为顺利，目前都处于业主大会社团章程到的公示阶段，进行业主大会法人登记的事项经业主大会表决通过后，将向区登记管理机关申请登记。物业管理条例滞后，应该怎么修订？相关条例一定要具体比如老的物业公司不肯退出，怎么办？撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金等，怎么办？建议：业主处理也要理性，比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用。———&南天一花园业委会主任范国振用市场机制解决纠纷现行法律：《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。而《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定，物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。
建议：这说明物业管理还没有市场化，深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式，定标只需要5个专家和2名业委会成员即可，招标直接造成了两个结果：专家可能有寻租的空间；业委会几个人参与，没有经过业主大会，可能有暗箱操作。———&景洲大厦业委会主任邹家健以目前普通面临的投票问题为例，很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开，市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统，而我们更强调将主导&权&交&给&业主。———罗湖区律师公益联合会会长黄德华
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业委会与居委会在为业主/居民向物业公司维权方面的各自作用、实际效果和待解决问题
业委会是业主选举产生的组织，原则上为业主利益服务。居委会是派驻，直接由街道办事处领导。业委会可以直接与物业公司交涉问题，居委会不然，不找不理，找了也不见得理不清，业主与物业公司矛盾居委会还真的管不了，有好多事不该居委会管。　　
实际效果，没成立业委会的小区，符合条件，居委会能帮助成立业委会，效果不错。罢免、聘新的物业公司业委会有权利。　　
待解决的问题，物业公司与业主之间有不可调和的矛盾，一个想多收钱，少干活，一个想少交钱，服务好点，都退一步就好了。　　
《物业管理条例》　　
第六条　房屋的所有权人为业主。　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；　　（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；　　（六）监督业主委员会的工作；　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；　　（十）法律、法规规定的其他权利。　　第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：　　（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；　　（五）按时交纳物业服务费用；　　（六）法律、法规规定的其他义务。
第三十六条　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
采纳率：84%
监督和协助物业管理企业履行物业服务合同、居委会工作职责 1； （2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； （3）及时了解业主，报告物业管理的实施情况； （4）监督业主公约的实施。完成《居委会组织法》规定的各项工作任务。3，为居民排忧解难、密切联系群众，熟悉每户居民的基本情况。热心为辖区居民办好事、文明楼群、五好家庭。5； （5）业主大会赋予的其他职责。4、政策。2、组织居民进行自我教育。 业主委员会应当监督违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用、法规、方针。二、积极宣传、贯彻并模范遵守党和国家的各项法律，倾听居民意见，及时向政府和各有关部门反映居民的建议和要求。7、建立与建全各项制度，制订本居委会三年发展规划。权限范围：业委会局限小区日常管理维护，而居委会就不同了、办实事、物业使用人的意见和建议，积极创建示范居委会、积极发展经济，兴办便民、军警民共建、文明小区、卫生城市创建等活动。6、发挥政府与群众的桥梁纽带作用，利民的社区服务事业和公共福利事业，不断增强社区经济实力、自我管理和自我服务一、业主委员会的主要职责为： (1）召集业主大会会议、加强精神文明建设，广泛深入地开展示范居委会
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这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此，无法开通天然气，为卖房而将房价打了八折。北京青春无限纠纷案的一审胜诉，告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷（尤其是开发商遗留问题引发的纠纷）的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍，青春无限小区是北京房开置业股份有限公司 2003 年开发的一个危改项目，业主入住一年多，开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、服务质量等。为此，每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达 20 万元。可见。 二、事前积极防范，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请、约束双方的行为，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素、消费意识还没有完全树立起来，服务收费关系到每一个业主的切身利益，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如。举个最简单的例子，业主可以要求物业管理公司财务公开，是物业纠纷的核心所在 ，仅用了不到两个月的时间，我们应当想方设法地通过宣传，甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈，尤其缺乏合同法知识，开发商遗留问题、物业管理公司的横幅、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用，青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金 5 万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷、认清纠纷本质，找出根源 据调查显示，物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业。根据国务院 《 物业管理条例 》 规定、 《 物业服务合同 》 之后不认真履行，在物业管理发生纠纷时，物业管理公司也应避免过激行为，消灭导火引线 笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作： 1。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，部分消费行为不规范，概括起来有四种 : 自决与协商。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一。常见的物业管理纠纷处理方式，推进管理运作规范化。另据网络在线调查显示， 56.63% 业主 遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成，进行维权。由于业主们团结一致，积极搜集证据，必须成立业委会、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型、不文明，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，要求其承担责任，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。 一、成因分析 物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的，如物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。 1、物业管理缴费的主体不明确 随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元，个性化特约服务已从公共性服务中游离，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。 2、物业管理收费的内容和性质不明确 现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任，一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。 3、管理收费的标准模糊 由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体实行时就容易发生矛盾。 4、物业服务质量难于界定 我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。 5、对服务不满，对受约束不满 一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供（出售）约定的服务，业主向企业支付约定的费用（购买服务）。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用（法律上可上升到履行合同抗辩权）。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。 6、其它一些原因 如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式（预收、代收等）不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。 邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的管家，小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决，业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职，以此拒交费用。 特权思想作怪。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为特权思想作崇，这类人依仗对物业管理企业制约的特权，或与发展商的特殊关系，长时间“吃霸王餐”，赖账不交费用。 受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降，这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实，以样学样。也有部分小区，一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费，以达到驱赶物业管理企业或其他目的。 此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。 二、对策分析 物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状，必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。 1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服 正如前面所说，业主欠费各有原因，企业应多走访欠费业主，深入了解情况，针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，经过解释说服大多数是能够改变态度的。 2、借助业主公约和业主委员会的力量 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，宣讲业主公约的精神，积极协助业主组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。 3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助 有时候直接出面交涉无效，另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助，往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。 4、服务项目、流程设计上力求能够区分 如前所述，在一个物业区域，常规性的物业服务类似于公共产品，而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费，要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约，就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分，这样就便于像电信服务商等一样，一旦遇有无故或恶意欠费者，马上即可终止对其服务。 5、改进服务、计费方式和收费办法 即企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制权，从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。 6、完善物业管理服务合同，严格依约行事 即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。 7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决 虽然法律解决是一种成本很高（费时耗财伤感情）的办法，但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉，并在胜诉后作适当宣传，以传递与无理欠费决不妥协的信息，让少数犹疑者不再心存侥幸。 以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法，要想全面根本上解决物业服务收费问题，必须发挥政府主导作用，通过社会各个方面的工作，在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念；培育充满活力的物业管理市场竞争机制；细化服务标准；完善立法，改进司法，加强执法；健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。 三、结论 第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造物业的经典品牌。四、同发物业 求生存，促发展 同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，必将取得成功！。作为物业合同的一项主要条款，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。 4。 物业管理过程中存在的纠纷问题 一、解决纠纷的意识，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷 ; 有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，业主的消费观念。 3. 规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、培训、宣传等工作提高行业的整体素质。总之，无论是物业管理本身，还是法律审判执行活动，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。积极协助确立业主委员会的法人地位，有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。例如曾经有一个别墅区，由于业主对车位挤占现象不满，与物业管理公司武力相争，在小区内外悬挂讨伐开发商，但一些业主却找物业管理公司，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属，配合诉讼，诉讼过程极其顺利. 引导业主合理预防。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质；规范企业自身行为。 2. 提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。 二是做到“和为贵”。在物业管理纠纷中，有约 80% 是开发商遗留问题引发的，形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面; 其四。 一是做好“约在前”，加强业主对 《 业主公约 》 等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任，是现今物业管理的重点和难点问题，服务不到位，为此业主们依靠法律提起诉讼，维护和谐。 四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关，因为缺少一个代表来与另一方来商议、交通、治安和环境等项目开展维护，但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目；进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流，签订了 《 业主公约 》 . 提议加强物业立法：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因 ; 其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源 ; 其三，部分物业管理公司角色错位，解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。 三是依法维权。不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识。考虑到诉讼的时间、精力成本太高，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷 ; 有的纠纷当事人法制观念淡薄，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，但因采取了按法律程序办事，顺利快速地解决了纠纷，凡社区入住过半的就要成立业委会 ; 凡从第一个业主入住社区计起的两年后，都应当在合法的前提下，以人为本，存在物业服务质量与价格不符，却忽略了对 《 业主公约 》 的了解，以致对“物业管理有哪些内容”，业主维权时，应提议相关部门尽快完善，可以引导其用建设性的方式，而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式，受损害的还是业主自己的权益。同样、公用设施、绿化，对城市住宅小区内的建筑及其设备。物业管理公司中的管理制度、员工素质，并直接影响到整个行业的健康发展
物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态，并直接影响到整个行业的健康发展。 物业管理过程中存在的纠纷问题 一、认清纠纷本质，找出根源 据调查显示，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中，有约 80% 是开发商遗留问题引发的，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示， 56.63% 业主 遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因 ; 其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源 ; 其三，部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符，是物业纠纷的核心所在 ; 其四，业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分消费行为不规范、不文明。 二、事前积极防范，消灭导火引线 笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作： 1. 提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一，应提议相关部门尽快完善。 2. 提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识，尤其缺乏合同法知识，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷 ; 有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了 《 业主公约 》 、 《 物业服务合同 》 之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷 ; 有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，但一些业主却找物业管理公司，要求其承担责任，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。 3. 规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质；规范企业自身行为，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质，推进管理运作规范化，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。 4. 引导业主合理预防、解决纠纷的意识。 一是做好“约在前”，加强业主对 《 业主公约 》 等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，却忽略了对 《 业主公约 》 的了解，以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。 二是做到“和为贵”。常见的物业管理纠纷处理方式，概括起来有四种 : 自决与协商、调解、仲裁和诉讼。在有法可依之后，越来越多的业主在解决纠纷时，从传统的行政救济轨道转向了求助法律。但是业主实现这些权利时却总面临着个体难起诉、维权成本大等难题，形成了业主诉讼“立案难”、“审理难”、“判案难”的三难局面。考虑到诉讼的时间、精力成本太高，物业管理公司可以引导业主尽量不选择上诉这个途径。例如曾经有一个别墅区，由于业主对车位挤占现象不满，与物业管理公司武力相争，在小区内外悬挂讨伐开发商、物业管理公司的横幅，甚至还砸了开发商的售楼处。开发商对此很无奈，为卖房而将房价打了八折。为此，每户业主因房价不增反降造成的直接损失至少达 20 万元。可见，业主维权时，可以引导其用建设性的方式，而不用破坏性的对抗形式。如果不改变维权方式，受损害的还是业主自己的权益。同样，在物业管理发生纠纷时，物业管理公司也应避免过激行为，尤其应当明确的是物业管理公司无权进入住户房内强行割除防盗网、拆除隔墙及拆卸铝合金门窗等行为，这些只会更加速矛盾纠纷的激化。因此，解决矛盾纠纷还是要“和为贵”。 三是依法维权。不论是何方违约，在协商不成的情况下，通过人民法院诉讼或向有关城市管理部门申请解决双方纠纷将是最佳途径。北京青春无限纠纷案的一审胜诉，告诉我们在适当的时机选择“依法维权”是彻底解决物业纠纷（尤其是开发商遗留问题引发的纠纷）的快捷渠道。据负责该案诉讼的杨安进律师介绍，青春无限小区是北京房开置业股份有限公司 2003 年开发的一个危改项目，业主入住一年多，开发商仍拒不办理房屋产权证、不铺设天然气管道，无法开通天然气，为此业主们依靠法律提起诉讼，进行维权。由于业主们团结一致，积极搜集证据，配合诉讼，诉讼过程极其顺利，仅用了不到两个月的时间，青春无限小区的业主每户平均获得了开发商的赔偿违约金 5 万元。这也是一起典型的由于开发商遗留问题造成的物业纠纷，但因采取了按法律程序办事，顺利快速地解决了纠纷。总之，无论是物业管理本身，还是法律审判执行活动，都应当在合法的前提下，以人为本，维护和谐。 四是协助成立纠纷协调组织。物业管理公司应重视和发挥业主的自治自律精神。很多业主拖欠物业费与小区没有成立业委会有关，因为缺少一个代表来与另一方来商议。根据国务院 《 物业管理条例 》 规定，凡社区入住过半的就要成立业委会 ; 凡从第一个业主入住社区计起的两年后，必须成立业委会。积极协助确立业主委员会的法人地位，有利于发挥业委会在协调业主和物业管理公司矛盾纠纷中的作用。举个最简单的例子，业主可以要求物业管理公司财务公开，但是单个业主没有资格去物业管理公司清查帐目。只有业主委员会有资格去核实物业管理公司的财务。在此情况下，业主不积极、社区居委会不参与、街道不指导等因素还导致业主大会成立难，即使已经成立的也因为在实践中随意性很大，业主自律机制不完善，很容易引发矛盾纠纷。此外值得一提的是，北京市首个社区物业纠纷调解委员会的成立也是解决物业管理纠纷问题的另一条好思路。 一、成因分析 物业管理收费关系的矛盾是多方面因素引起的，如物业管理理论研究的落后，政府对物业管理行业的管理不当，缺乏完善的物业管理制度等等。其中，物业管理收费体制本身存在的问题尤其关键。 1、物业管理缴费的主体不明确 随着物业服务种类的不断推陈出新，接受服务的对象也由单一走向了多元，个性化特约服务已从公共性服务中游离，只提供给有特殊需求的业主，由此产生的费用当然应与公共性服务费用分离。但现有的规定没有区分物业服务的种类，缴费的义务由具有普遍意义上的“业主”承担，只体现出“谁享受，谁付费”的原则，导致业主常常在使用缴费和收益管理上与物业管理公司产生矛盾。 2、物业管理收费的内容和性质不明确 现阶段物业管理公司的利润主要来源于物业服务费的收取，如果物业管理公司能够科学地计算其支出并透明地运作，那么物业管理费将不难收取，但事实并非如此。另一方面，物业管理公司过多地承担了社会公用部门的责任，一些本应由社会公用部门向业主直接收取的费用也责令由物业管理公司代为收取，使得物业管理公司扮演了“第一催款人”的角色，客观上容易造成业主与物业管理公司的摩擦。 3、管理收费的标准模糊 由于现有的住房制度从福利型向市场型过渡，适应各种经济承受能力的商品房、经济适用房、福利房等同时并存，使得物业管理收费的标准变的十分复杂。目前国内的物业管理收费标准主要以住宅档次来划分，而住宅档次本身就是很模糊的概念，各地政府对此的规定也是不尽相同的。由于制定物业管理收费价格的渠道不一样，没有统一的原则，一般业主很难全面了解，在具体实行时就容易发生矛盾。 4、物业服务质量难于界定 我国物业管理条例只规定了物业管理事项、服务质量由双方在物业服务合同中进行约定。由于物业服务本身存在项目多、标准难以量化等特点，而且该行业处于发展阶段，尚未形成比较合理的同一行业规范，给本来就对物业管理服务认识尚浅的业主带来许多困惑。这些因素都容易引起业主对物业管理公司的误解，造成矛盾。 5、对服务不满，对受约束不满 一般情况下，物业管理企业与业主说到底是一种市场交易关系，物业管理企业向业主提供（出售）约定的服务，业主向企业支付约定的费用（购买服务）。若物业管理企业提供的服务不合格或业主认定不合格，业主最常用的抗争手段就是拒交或拖欠费用（法律上可上升到履行合同抗辩权）。另外，作为产权人的业主，原本拥有对物业管理的决策权，但其在物业购买和使用过程中经常感受到的只是接受管理与约束。对外来的这种管理约束不满，也是业主拒交、欠费的重要原因之一。 6、其它一些原因 如对收费标准、项目、方式等不满。由于信息不对称、业主自身理解的偏差和接受服务的偏好不同，加之确有物业管理企业为一己之利巧立名目乱收费的现象，业主对物业服务收费标准、项目和收费方式（预收、代收等）不满的情况较为普遍，也会因此拒交服务费。 邻里关系等问题引起。在不少业主的观念里，物业管理企业是全包全管的管家，小区里诸事物业管理企业都应管好服务好。诸如楼上业主装修引起地板漏水、渗水，楼下业主排放油烟，邻居放音乐、装修发出噪声等问题不能及时解决，业主都可能归于物业管理企业服务不好、失职，以此拒交费用。 特权思想作怪。有极少数的业主不交费用，纯粹是因为特权思想作崇，这类人依仗对物业管理企业制约的特权，或与发展商的特殊关系，长时间“吃霸王餐”，赖账不交费用。 受人传染、唆使。业主欠费的直接结果就是导致服务项目减少或品质下降，这样就很容易给规规矩矩交费的人找到口实，以样学样。也有部分小区，一些人会以种种理由唆使他人拒交物业服务费，以达到驱赶物业管理企业或其他目的。 此外还有多方面的宏观和围观层面上的原因。 二、对策分析 物业管理纠纷多的根本原因在于人们对于物业管理认识不足，各方当事人法律地位不明确，而这些又是现有的物业管理模式以及相关法律规范不健全尤其是对物业管理中各方权利义务关系规定不明确导致的。要改变这种现状，必须建立一个完整而合理的物业管理收费体系。 1、深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服 正如前面所说，业主欠费各有原因，企业应多走访欠费业主，深入了解情况，针对性地多做说服沟通工作。对那些不了解情况、不理解收费道理、不明白收费用场、误解物业管理企业要为建设环节负责的欠费业主，经过解释说服大多数是能够改变态度的。 2、借助业主公约和业主委员会的力量 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。按时依约交费是业主公约规定的每个业主的应尽义务。物业管理企业应充分重视业主公约的作用，宣讲业主公约的精神，积极协助业主组织督促业主履行业主公约，发挥业主公约的基础制约作用。同时，可以诚心诚意并理直气壮的要求业主委员会履行《物业管理条例》赋予其帮助企业追讨欠费的义务。 3、争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助 有时候直接出面交涉无效，另辟蹊径效果可能截然不同。如求助于业主工作单位、居委会等外部力量的帮助，往往能使问题迎刃而解。生活中就有物业管理企业借助于社区小学对学生的宣讲追讨欠费成功的例子。 4、服务项目、流程设计上力求能够区分 如前所述，在一个物业区域，常规性的物业服务类似于公共产品，而公共产品的一个突出特点就是容易搭便车消费，要剔除单个搭便车消费者的成本很高。所以物业管理企业要想在合理合法的范围内对无故欠费者以有效制约，就必须在服务项目、流程设计上力求能够区分，这样就便于像电信服务商等一样，一旦遇有无故或恶意欠费者，马上即可终止对其服务。 5、改进服务、计费方式和收费办法 即企业可以尝试提供弹性服务项目，按项目收取服务费，公开收支账目，给业主以更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到对物业服务的控制权，从而增强交费的主动性。另外企业在具体收费服务时应及时通知，在交费时间、收费方式等方面给业主提供真正的便利。 6、完善物业管理服务合同，严格依约行事 即从一开始就制定双方权利义务明晰的服务合同，详细明确的约定服务范围、项目、标准与收费方式及违约处罚办法等，为后期减少纠纷、方便纠纷解决打下好的基础。这也是在许多外在条件不具备的情况下企业与业主在解决相关问题方面可以着重依赖的途径。 7、在必要催缴的程序后通过法律途径解决 虽然法律解决是一种成本很高（费时耗财伤感情）的办法，但为了对付一些钉子户及不给他人树立榜样也必须采取。可以几个欠费对象一并起诉，并在胜诉后作适当宣传，以传递与无理欠费决不妥协的信息，让少数犹疑者不再心存侥幸。 以上主要是从企业层面探讨解决物业服务收费纠纷的办法，要想全面根本上解决物业服务收费问题，必须发挥政府主导作用，通过社会各个方面的工作，在改变居民消费观念、改变从业人员服务观念；培育充满活力的物业管理市场竞争机制；细化服务标准；完善立法，改进司法，加强执法；健全社会保障体系、加快社会信用体系的建立等多方面付出努力。 三、结论 第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造物业的经典品牌。四、同发物业 求生存，促发展 同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。总之，物业的品牌之路，尽管面临一系列的问题，但这必将是一条康庄大道，也是生存和发展的必然要求，必将取得成功！ 解决物业管理收费纠纷问题，有利于物业管理工作正常地开展，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市的文明程度。加强解决物业管理收费纠纷问题，促进物业管理步入健康发展的轨道，具有现实的意义和很强的紧迫性。
业委会就象人大，说起来很重要，其实是个摆设。居委会代表政府，这个没说的。物业，就是拿你的钱不办事，还让你巨不爽的一帮人。
业委会是小区居民的自治团体，属于自发组织的民事组织。居委会，按我国现行政策，是最基层的行政机构，直属街道办。
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