从老人被骗房产，看公证处遭遇的信任危机
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从老人被骗房产，看公证处遭遇的信任危机
&今天，我在朋友圈看到一张图片，北京方正公证处停业整顿。估计，这在北京方正公证处二十年的历史上，是第一次吧。&&&事情，还是源于近期闹得沸沸扬扬的北京多名老人遭房屋抵押贷款骗局这件事。上新闻了，引起社会反响了，刷朋友圈了，所以有关部门开始重视了，要整顿了。&根据最近的媒体报道，这些老人的遭遇几乎都是一样的：涉嫌诈骗团伙精心设计了房屋抵押贷款赚取高额利息的骗局，一步步诱骗受害者签署债权强制执行公证书和授权委托书并公证，最后将其房屋“合法”骗取。&8月2日，北京市司法局发布消息，北京市司法局和北京市公证协会已经组成调查核实小组，对近期被曝光的涉老年人处分不动产的委托公证事件进行调查，特别是对其中所涉及的相关公证处和公证员开展调查。北京市司法局表态：“发现有违法违规行为的，将依据《公证法》及有关规定严肃处理，并赔偿当事人损失；构成犯罪的，将移送司法机关，依法追究刑事责任，绝不姑息。”&好吧，让我们来看看北京方正公证处在其中扮演了什么角色。引述媒体的报道：&2016年5月19日，在广某彬的安排下，李淑英见到了龙某，龙某告诉她房子可抵押借款230万元，并带她到北京市方正公证处。在方正公证处，龙某拿来一摞文件，他告诉李淑英，文件的内容就是他之前介绍的借贷款流程，来这里只是走个形式，她直接在上面签字就好。大概10多分钟时间，李淑英在他们指定的地方签了名，一行人离开了公证处。记者看到，李淑英提供的文件显示，公证书包括借款合同强制执行公证书和授权委托书公证。&这里提到的这个程序，其实是我们律师在办理债务纠纷过程中经常会遇到的“赋强公证”，即“赋予强制执行效力债权文书公证”。这种公证，是当债务人或其担保人不履行或不完全履行债权文书规定的义务时，债权人可依法凭公证机构签发的执行证书，直接向有管辖权的人民法院申请对债务人或其担保人强制执行。应该说，与诉讼途径清收债务相比，经过赋强公证的债务催收可节省大量时间，还能节省一大笔诉讼费用。&赋强公证的依据是《民事诉讼法》第二百三十八条规定：“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。”其程序可以用图表示如下：但是，这种对债权人而言方便又有效的程序，却被人恶意利用了。因为公证机关强有力的法律效力，他们就像把骗局包装成合法债权，经公证背书后直接执行，避免通过法院审查事实。这样一来，只要公证前蒙蔽所谓的债务人，就可以在执行上得逞。这就把债权债务真实性的审查责任，从法院转移到了公证处。公证处，在很多人的心目中代表着国家的公信力，但实际上公证处早已成为自负盈亏的一个半商业化机构，也可能在利益驱使下，疏于审查，或者满足于形式上的审查，而不问债权债务产生的基础法律关系。这就为民事经济交往中的一些巧妙的骗局留下了可乘之机。&从2015年开始，涉及北京西城、海淀、朝阳、丰台等多个区，平均年龄在70岁左右的数十位老人，陆续遭遇了同一拨人的相同骗局，通过高息诱惑，民间借贷抵押，或者“以房养老”，老人名下房产或被强制执行或被过户，有的甚至被突然清出家门。本案中，李淑英、刘月君、吴韬、高雅莉等老人的房产都被转让并完成了公示登记手续。他们都被广某彬带到北京市方正公证处、北京市国立公证处进行公证，公证事项都包括借款合同强制执行公证书、房产抵押合同公证书和授权委托书。&赋强公证是公证机构的常规公证业务。做强制执行公证通常是为了更便捷快速地保护债权人的利益。一般债权债务合同申请赋予强制执行条款公证，意味着债务人视为放弃法院诉权，一旦发生违约，由公证机构核实债务归还情况后出具执行证书，持《执行证书》直接进入法院执行环节进行强制执行。鉴于《民事诉讼法》第二百三十八条的规定，法院在没有其他相反证据足以推翻公证执行证书时，均应遵照执行证书来执行。这样的合同一旦进入诉讼程序，债务人可能因为签有强制执行公证而陷入不利和被动。&我想起我在多年以前也曾为这样的一位老人维过权，案情几乎如出一辙，甚至比这个还要高明得多。我特意找到2015年5月的一则日记，与“天下说法”的读者分享案情如下：&我在亲眼见到这个案件的证据前，是无法相信，一个工作稳定、有房有车、乐于助人的白领，最后会被人以几乎完美的圈套，骗得房子不保、负债累累，而且报案无门。&现年五十三岁的高媛，在别人眼里是一个独立、能干的知识女性。二十二岁大学毕业，一直在北京，工作、结婚、生孩子。四十四岁时虽然离异了，但工作单位是国税局的金饭碗，在北京有自己有房子，代步有车子，唯一让她操心的女儿也早已上大学。单位上班本来就清闲，再过几年退休了，也安逸了。可是前年冬天发生的事情，足以改变她后半生。&2013年年底，经人介绍，她认识了一位叫耿君的企业家。耿君是河北人，比她小半个多月，但成就比她大多了。除了在广东江门有自己的企业，他还有自己的科研团队，生产的产品很牛逼，是赛车发动机，商标叫冷跑王。耿君有多项发明专利，其中有一项是电动轿车增程技术，专利号是.9，江门投资环境不好，欲撤回北方，在北京大兴区办企业，已经得到大兴区政府的支持。耿君口才极好，健谈，聊到这里，是人估计都被他侃晕了。这种有实力的企业家，能否认识也是荣幸啊。&关键的问题来了。当有人天花乱坠和你催牛逼的时候，就要注意他的诉求了。这个大老板说，虽然政府已经支持，但现在资金困难无法落地，希望高媛能加入进来，一起投资。高媛说自己没有钱，没有能力，看看能否联系有实力的朋友让他们来做。高媛也有做生意的朋友，想在燕郊买地皮商用，不愁资金但缺乏政府关系，而耿君吹嘘自己有很广的政府关系，那就让他们双方谈吧，高媛就给双方电话撮合他们交流，但不知道为何双方也没见成面。介绍高媛和耿君认识的中间人一直跟高媛说耿君的项目没问题，希望她参加。&果然，有诚意的耿君找上门了，他不但给高媛出示了他在广东江门的工作照、资料、产品说明，反复强调项目的可靠性，而且说他准备在大兴成立的公司已经被北京市工商局核名了，名字也很威武霸气，叫中莲吉昊职能续航器制造有限公司。耿君游说高媛跟他合作，高媛说没钱。耿君就提出来，你有房子啊，你可以用房子做抵押担保，他去找贷款担保公司融资，这样就算她入股了。为了让高媛放心，耿君主动签了一份公司入股协议，该协议书载明，拟成立的公司注册资本5000万，高媛占5%股份，也就是250万。&高媛完全不知道，自己会成为一个二百五，从她接受股份起，一张大网已经在悄悄张开，等她落入陷阱。耿君的做法就是，他向贷款公司借钱，然后由高媛提供担保，他资金马上周转过来，就还钱。这事儿，高媛中间犹豫过多次，但耿君用项目的资料、公司的远景忽悠她，一次次给她喝迷魂汤，包括还给她亮了一张六七十万的银行承兑汇票，以证明他有还款能力。其实到这里呢，有些人要犯嘀咕了，既然有资金实力，有五千万注册资本，怎么还缺这点钱呢？高媛的房子抵押贷款，只能贷出大约75万元人民币。所以高媛对此是一直推脱的，她隐隐觉得这样做有风险。&耿君为了打消高媛的顾虑，频频给她展示自己实力，包括电动轿车续航器的实物都给她看了，说关键技术是一个芯片，从英国进口的，国外到现在为止还没研发出来。这个项目利国利民，还能为北京减少雾霾做贡献呢？期间，耿君还拉着她见了一个投资方，对方愿意投钱，但因为营业执照没有办下来，不能开银行账户，所以投资款无法入账，耿君需要马上借出一笔钱租下产房作为注册地，然后才能成立公司，办理投资款入资。耿君和中间人天天围着高媛转，并承诺投资款会马上到账，一个月就把她担保的钱还上。于是高媛最终答应了。&高媛以为自己在参与一份事业，可能在退休之后还可以靠着这个公司的股权养老呢。总之在2013年年底，高媛办了一件让她终生追悔的事情，就是在甲向乙借钱的合同上签上了担保人的名字。而且放贷方和借款方带高媛去了北京市方正公证处（我的天呐，不看不知道，一看吓一跳，我两年前记录的案情，也是这个方正公证处！而且给高媛做公证的公证员跟最近新闻报道的老人被骗案的那个公证员竟然是同一个！），让她直接在《委托公证书》以及《授权强制执行公证书》上签字。公证书约定由耿君向赵剑华借款75万，月息为银行同期贷款利率四倍，三个月期限，担保物为高媛的房产。耿君、赵剑华以借款必须由出借人扣押担保人各种证件为由，联合骗取了高媛的身份证、户口本、房产证以及离婚判决书等原件。在对方花言巧语的蒙骗下，高媛对此事的结局，完全没有任何清醒认识。&2013年12月27日，在高媛毫不知情的情况下，其房产被北京某房地产经纪公司挂上了网签。这事是买家联系高媛的时候，高媛才知道。赵剑华还安慰高媛说房子只是挂网签，不会卖的。但高媛此时发现耿君和赵剑华私下约定的借款是100万，月息15%，就质问耿君怎么回事，耿君说，对方提高了利息，高就高点吧，反正到时候他一定会还的。然后，正如各位读者可能已经猜到的，耿君躲起来了，赵剑华出来起诉高媛了，让她还钱，否则就执行她的房子。借款的钱不是75万了，是连本带利165万。高媛哪有那么多钱？一想自己的房子要没了，急得生病了。&2014年2月24日，高媛因受此刺激，精神恍惚，去友谊医院看病，赵剑华的手下拿着打印好的借条和收条让高高媛签字，说高媛先替耿君还钱，欠字了房子才能保住，于是高媛就稀里糊涂签了。这下，她的债除了那75万，又增加了高媛欠赵建华165万元。这还没完，2月26日，赵剑华又骗高媛签下一张171万的借款合同，说这是最后算出来的本息，并通过银行网银循环转账的方式伪造了200万的流水，钱从高媛户头过了一下到一个陌生账户去了。这下子，高媛欠的债变成了75万加165万加171万，一共411万。整个过程中，高媛一分钱的利益没得到，5%公司股权是空头支票，她最后欠下四百多万债，房子也保不住了。&高媛最后发现，赵剑华把高媛的房子卖给第三人，买卖合同上的签字居然是赵剑华模仿高媛的签名。这时她才恍然大悟，发现自己被骗。可问题是，从民事法律关系上看，她确实是在人家的借款合同担保上签字了，确实抵押了自己的房子，她也确实在后来的欠条上签字了。而且，之前的借款担保合同，还有公证书，可以申请法院直接执行。而自己去告诈骗，诈骗的证据却很有限。赵剑华去法院起诉高媛，有证据，高媛去告耿君、赵剑华诈骗，缺少证据。高媛后来录下了耿君吹牛的很多证据，可是吹牛犯法吗？耿君、赵剑华用的都是真实名字和身份证，有走账记录，也有高媛签字，在形式上是完备的。&这是一个诈骗，高媛去朝阳经侦大队报案，人家说，你签的公证合同在西城，而且你这不是买卖合同，属于普通诈骗，去西城报吧。高媛其西城刑侦，人家说诈骗得有损失数额，现在你的案子还在民事诉讼中，没有终审判决，房子也处于查封状态，没有损失，没有损失就不能立诈骗。高媛去法院，要求法院以该案属于刑事犯罪移送公安，人家说公安都没立案，我们凭什么认为是刑事犯罪，有公证书，我们就执行。最后，心力交瘁的高媛说：吴律师，你说我去把耿君杀了，是否可以解脱了？&当然，后来，在我的劝解下，高女士没有走这条极端的道路，这两年来她一直在维权。好在，他的房屋虽然提供了抵押担保，但没有设立抵押登记，朝阳法院据此判定对执行证书中涉及高女士的那部分不予执行，也就是打掉了强制执行公证书。对方上诉，北京第三中级人民维持了该裁定，她的房子最终保住了。然而，她还是不甘心，想彻底解决这个心结，最好把这帮骗子绳之以法。为了这个案件，我也一直在与她断断续续保持联系。最近我把这些媒体报道的情况告诉她，也指出这是她维权的最好一次机会。&司法部曾在2016年9月下发《关于公证违法违规行为处罚情况的通报》，其中通报了6起公证处违规操作及对其处罚处理结果。今年7月17日、18日司法部召开了全国公证会议，对公证处管理及体制机制改革等内容进行了研讨。
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来源：TPSZSMART
作者：樊剑英 人气： 发布时间：
摘要：中国地大却不能都用来盖房，适合居住的土地有限，能用来开发的土地越来越少，政府也好，开发商也罢，围绕土地做工作追求的首先是利益，旧城改造尤甚。 有网友问，我们参与某旧城改造项目，谈好的政府负责土地征收与补偿工作，我们支付政府土地出让金，但是当...
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中国地大却不能都用来盖房，适合居住的土地有限，能用来开发的土地越来越少，政府也好，开发商也罢，围绕土地做工作追求的首先是利益，旧城改造尤甚。
有网友问，我们参与某旧城改造项目，谈好的政府负责土地征收与补偿工作，我们支付政府土地出让金，但是当地村委会要求额外补偿其40套房子，否则我们也开发不了，这该如何处理？
还有网友问，我们参与的棚户区改造项目，政府负责棚改项目立项以及项目房屋征收补偿，保证项目除商业服务用地外，土地出让金、行政性收费免收；负责电力、供水、排水、通讯网线、有线电视、宽带网络接至建筑红线，我们负责为政府建设社区医院、道路等配套设施，建设费用冲抵原址开发的土地购买费用，我们该如何处理？
说实话，我也不知道如何处理，我说了等于没说，我也不是税务局，营改增前这样的故事很多，大事化小，小事化了了；营改增后呢？当旧城改造遇到营改增，欲说还休，欲说还休，只能是凝眸处，旧城改造又添新愁。但归根结底还是旧城改造不规范造成的恶果。&
一、营改增后旧城改造哪些土地价款可以从销售额中扣除
《》（）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）&〔1+11%）
同时第五条规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条规定：在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
上述规定很明白却也糊涂，清楚的是土地价款允许从销售额中扣除了，但还得有财政票据，那发票行不行？不是增值税专用发票都不行，是增值税专用发票也不行，因为哪是进项税额抵扣，不是销售额抵减。糊涂的是没说土地价款包括哪些东东？哪些能扣哪些不能扣？
《》()第二十七条（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。这些都是土地价款，可能还都缴纳契税，能否从销售额中扣除呢？没有财政票据就不行，有完税证明也不行，白条更不行，大市政配套费呢？可是有财政票据的，我们看河北省国家税务局营改增政策解答：
河北省国家税务局：关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题
房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。
目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
说得明白不？目前为止，没有见到不同意见的，那么有很多开发商不爽了，我们是旧城改造拿地，除支付政府土地出让金外，也承担了大量的拆迁补偿费、市政建设费，手里无财政收据，这不属于土地价款吗？
我们再看深圳市国税局营改增政策解答：
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。
采取&旧城改造&方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。
再看看广州市国税局营改增政策解答，其稍微委婉了些：房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目？
答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
这样的拆迁补偿费您见过吗？反正我没见过，总之一句话，别扣了，增值税处理就当没发生过。可要知道有些旧城改造、棚户区建设可不怎么缴纳土地出让金的，基本上属于就地安置，开发商一二级联动了，想想就悲催。&
二、营改增后土地返还款是否调整土地价款
土地返还款为什么返？这是根本，一是政府招商引资曾经许诺，不好意思不算数（肯定也有很多不算数的）；二是你为政府做了点什么，比如修了个路，但这不像是土地返还款，更像是工程建设资金；三是你修建的安置房屋，政府给了点补偿，这个补偿更像是回购（虽然很少）。四是&&
我们只说第一种无争议的土地返还款遭遇营改增该如何处理。企业所得税、土地增值税在本篇中我们不说了只说营改增。
看广州市国家税务局营改增政策解答：如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
答：按实际取得的省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据所列价款扣除。
湖北省国家税务局营改增政策解答：从政府部门取得的土地出让金返还款，可不从支付的土地价款中扣除。
土地出让金开发商先缴纳取得票据后政府给以土地价款返还，但是开发商不用返还票据政府也不会开红票，按照财政票据从销售额中扣除挺好的，但是&&
大连市国家税务局《营改增热点问题解答》：
房地产企业取得土地时支付的土地出让金已经取得符合规定的财政票据，之后又从相关部门取得土地返还款，那么计算增值税时允许抵扣的土地价款怎么计算？企业取得土地时单独支付的拆迁费和契税是否允许计算扣除？
答：按净支出额计算允许抵扣的土地价款，土地返还款部分不允许抵扣；单独支付的拆迁费和契税不允许计算扣除。
假设政府毛地净挂，企业1000万竞拍，取得土地后进行三通一平，后期政府支付返还款100万元，企业允许扣除的土地价款是1000万还是900万（）？
答：应当减除。
该答复我也认为有问题，增值税计算时减除土地价款，契税计算时却不会减除，政府方面不规范的操作最后却都是企业买单。&
三、营改增后红线外支出是否调整土地价款
某开发商先期参与了政府荒山绿化千亩生态修复工程投入资金两个亿元，后期政府在土地出让中设置规则，允诺该开发商通过拍卖形式竞得其中百亩经营用地，出让金每亩50万元，增值税该如何处理？
红线外支出涉税问题看似简单却到处有&坑&。早在国家税务总局土地增值税清算征求意见稿时明确流露信息：从事房地产开发的纳税人在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即&红线&外）为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的（包括作为招拍挂取得土地必须条件的），从事房地产开发的纳税人在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。
济南市地方税务局深受影响，《济南市土地增值税清算工作指南（试行）（2014）》十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题
对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地&红线&外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。估计有同类业务的开发商要疯了。
还是有很多地方税务局实际执行中更为务实，讲求实质重于形式。
例如：七、关于审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题
房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即&红线&外）承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额；不能提供或所提供依据不足的（如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额），不得计入本项目扣除金额。
《》（）三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题
纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据《》（）第四条第（一）项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。
海南省地方税务局《土地增值税清算有关业务问答》八、如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题？
房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即&红线&外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。
这些都是土地增值税的问题，乱象渐欲迷人眼，如今营改增了问题依旧。
我来提2个问题，欢迎大家拍砖：
1、红线外支出是否属于无偿支出？
：《》第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
开发商向政府提供红线外支出建设服务，属于无偿提供吗？属于用于公益事业吗？还是属于用于社会公众对象?要不要视同销售征收增值税？如果不视同销售征收增值税属于免征增值税还是不征收增值税？进项税金能否抵扣？（我回答不标准先不答了O(&_&)O哈！）
2、红线外支出要不要计入土地价款？
政府不允诺给你土地，靠讲情怀来无偿建设的开发商绝对凤毛麟角，所以归类为无偿提供服务视同销售的范畴老樊认为不妥。&有偿&除货币、实物外也有其他经济利益，能拿到土地是否也属于取得了其他经济利益呢？
红线外支出开发商肯定乐意计入土地价款，计入土地价款没有财政收据仍然实现不了土地价款从销售额中扣除，红线外建设支出允许抵扣进项税额是因为也是企业一项经营性支出，但是对应的&&取得了其他经济利益是否也得计算增值税销项税额呢？
旧城改造欲说还休，别说和你没关系，有个段子是这样子的&&
一小伙家里很穷房子也很破，带过几个女孩子回家认门，都嫌他家没钱不了了之，后来这小伙总结了经验，买了一桶油漆在家门口写了一个大大的&拆&字，后来娶到媳妇了。十年过去了，他媳妇抱着9岁的孩子，房子依旧那么破，房子依旧没拆迁，边哭边说，呵呵，TMD当时也没问个日期。O(&_&)O~
旧城改造还有很多话题可聊，PPP正时髦我们待续跟进。最后感谢老大中国转让定价网创始人张学斌博士催我完成此稿。&二千多套私房找不到业主 扯住旧城改造步子(组图)_网易新闻
二千多套私房找不到业主 扯住旧城改造步子(组图)
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旧城改造遇到“代管房”　　这个问题关乎百姓物权；如何解决，考验政府的智慧
　　“代管房”产权未能明晰，致使不少业主成为“租户”，无法按私房获得拆迁补偿，而只能按租户获得搬迁补偿，每平方米损失五六千元。
　　广州目前尚有至少2709套“文革”时期的“代管房”找不到业主或无法进行产权分割，而且不断发现还有更多产权不明的私房，这些房子已有原业主的几代后人长住，因产权问题导致的补偿纠纷而延缓了旧城改造。
　　产权不明既有历史的失误也有法律的缺陷，如何解决这些问题，既维护百姓的物权，也使旧城改造顺利进行，无疑是一件考验政府智慧的事情，也是对现有法律的反思与完善。但无论如何，正如市委书记张广宁所言：“要通过旧城改造改善群众的居住条件，让他们真正得到实惠，要做到谁改谁受益，绝对不能谁改谁倒霉！”
　　日一早，恩宁路大地旧街12号的居民欧阳先生按照5月18日在荔湾区法院签署的协议约定，来到荔湾区连片危破房改造项目办公室（下称危改办），把其外祖母等人早年购买的目前却由房管局代管，并由他租住的一间25.4平方米的房间，交给了危改办——就是把这间“代管房”的钥匙交了上去。
　　危改办再次承诺，一定会在6月15日前办好手续，把该房屋4万多元的补偿款如数交给欧阳。
　　事实上，较之双方在2008年8月签订的搬迁协议而言，这间“代管房”交给危改办的时间，因为双方就补偿问题，特别是产权问题的争执，还是被延误了近两年时间。
　　自2007年广州恩宁路一带展开连片危破房改造以来，“代管房”产权不明晰带来的补偿问题，成为旧城改造遭遇拖延的诸多因素之一，而且此类问题在旧城改造中并不鲜见。
　　恩宁路大地旧街，是恩宁路改造的拆迁地段，大地旧街12号原为私房，后变成“代管房”，经过长达两年的波折才达成搬迁协议，反映出旧城改造的复杂性，“代管房”由于产权不明导致拆迁补偿不到位，严重阻延了旧城改造的进度。
　　作者：陈文
　　私房被“代管”
　　拆迁补偿差约6000元/平方米
　　据大地旧街12号的居民欧阳介绍，他租住的房间是12号西关老屋中的一个房间，这套上百平方米的西关老屋实际上是他的外祖母和其结拜姊妹72年前（即1938年）出钱购买的，房产证也齐全。但他就不明白，自己住了50多年的西关老屋，却怎么成了房管局的“代管房”了呢？到头来自己不仅未能继承这套房屋的产权，还要花钱租赁才能居住。
　　恩宁路开始改造拆迁后，2008年8月，危改办对欧阳说，如果“弃租”大地旧街12号西关老屋里的那间“代管房”并及时搬离，他可以获得相应的补偿。尽管他签了搬迁协议，但他当时却没有按照协议约定的时间交出房间。
　　他的理由是，危改办没有按协议及时交付补偿款。但欧阳也承认，还有一个更为重要的原因是因为他居住的大地旧街12号在其外祖母去世后，整栋房屋都被房管局“代管”了，产权问题虽经长期多方奔走却一直悬而未决，这直接影响到他不能按私房获得拆迁补偿，而只能按租户获得补偿，每平方米差了五六千元。
　　欧阳曾想，不解决他家老屋的产权问题，他就不搬。最后，双方在5月18日闹上了法庭。经过调解，双方达成了协议。于是有了开头的一幕。
　　“代管房”之“文革”背景
　　3.8万余套私房被“双代”尚有2709套留下手尾
　　根据广州市房管局的一份资料对当时“双代”房的情况解释：“‘文革’初期，受‘左’的思想影响，绝大部分私房业主不敢收租管业，租赁关系混乱，房屋失修严重。于是，1969年9月，广州市革命委员会决定由房管部门接管私有出租房，代收租，代修缮。”
　　据介绍，“当时广州全市共双代私房38256户，面积298.93万平方米。由于无政府主义思潮的泛滥，出现了挤占私房住房的现象。当时被挤占的私有住房3817户，面积达17.19万平方米。”
　　按照上述文字资料中的介绍，“1972年起，因‘上山下乡’、‘战备疏散’到农村落户的人员陆续回城复职复户。他们原来在广州市居住的房屋有的被挤占，有的被代管，不少人员回城后无房居住。
　　1973年5月，广东省革委会发出有关回城复职复户人员住房问题的文件后，不少群众（包括华侨和港澳同胞）来信来访，要求发还“双代”房和被挤占房。
　　1973年8月，中共广州市委批转了市委统战部、市革委城建办公室《关于处理‘文化大革命’中‘双代’和挤占私有房屋的报告》，并成立处理‘双代’和挤占私有房屋领导小组，下设办公室；各区成立工作小组，负责落实政策工作。”
　　“至1975年1月，广州市已退回21600户，占‘双代’房总数的56.46%。
　　1979年5月，中共广州市委批转市落实房屋政策领导小组《关于落实房屋政策工作的情况和今后意见》，要求各级党委、各部门通力协作，共同做好此项工作，并从当年市建筑住宅中拨出7万平方米作为落实政策用房。同年12月，市房管局发文对落实政策遇到的实际问题提出具体处理办法。
　　1982年12月，广东省政府发文要求在三五年内，根据不同情况分期分批发还‘双代’和挤占房。”
　　“广州市至1986年底挤占私有自住房清退工作全面完成。次年年底，清退‘双代’房工作也基本完成，共退还35640户，面积271.46万平方米。但当时尚有2709户，面积25.20万平方米的房屋未清退，原因是产权人欠修缮费或产权人下落不明，又无合法代理人。”
　　“这时，房管部门把这些房屋全部转入代管或内部托管，做到只要产权人能交验证件，办妥手续，随时给予发还。”
　　据市房管局的工作人员介绍，这些房子大部分都集中在老城区，主要是在荔湾区、越秀区和原来的东山区这些老城区，以私房为主。
　　除了过去一些一直悬而未决的私房产权问题外，近年来，随着旧城改造的开展，又发现不少产权不明晰，或者找不到业主的房屋，这些都需按照国家规定暂由房管部门代为管理，也确实给旧城改造增加了工作量。
　　按照有关法规规定，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：(一)产权不明晰的；(二)所有人死亡并且尚无法确定继承人的；(三)所有人下落不明又无合法代理人的。
　　作者：陈文欧阳一家在法庭内对协议内容提出自己的看法记者黎湛均陈文摄　　大地旧街12号是典型的西关老屋，是卫初和何德心、她的两个亲戚崔銮、崔菘共同出资购买。文革后变成代管房。　　大地旧街7号，是欧阳的外祖母卫初和结拜姊妹共同购买，已被代管。绛红色的趟栊，高高的屋檐，古老的锅耳墙，老屋依旧，却早已物是人非。
　　老房子的前世今生：
　　西关自梳女的私房
　　跑断腿还是要不回来
　　大地旧街12号是一间有125平方米上下两层共8间房屋、中间含有天井的西关老屋。房屋中间的天井，把房屋分为前后两部分。房屋前面部分首先是前厅，沿着前厅后的走廊往里走，楼下有两间房，从天井处有一楼梯上到二楼的房间。天井的后面，楼下有4间房屋，在房屋的尽头是后厅和楼梯，沿着楼梯缓缓而上，是二楼的房间和通往天台的门。
　　街坊们说，这在当年可算得上是相当好的房子了。尽管这所老房子已经斑驳陆离，饱经风霜，但人们依旧可以看出这个老房子的风姿，感受到西关那段封尘的历史记忆。
　　作者：陈文
　　多个产权人已经失联系
　　这个曲折的西关故事要从1938年的春天说起。
　　这年的3月22日，一个叫卫初的女人带着她年仅5岁的养女林瑞宽，也就是欧阳的母亲，一起搬进了大地旧街12号。
　　1888年出生的卫初一直未婚，她和结拜姐妹何德心都是终身不嫁的自梳女，长期给富裕人家当佣人。经过多年的积蓄后，卫初和何德心、她的两个亲戚崔銮、崔菘，共同出资向一个叫周福培的人购买了这套西关大屋。
　　卫初和崔銮、崔菘，都是番禺人，而何德心是顺德人。她们购买这套房子的目的一是为了给卫初的养女林瑞宽有个好的生活环境，让她为自己养老送终；二来是为了出租，以赚取年老后的生活费用。
　　大地旧街的7号房屋也是卫初和何德心共同出资购买的，何德心就长期居住在这套房子里，后面买的房子主要用于出租赚钱。
　　在卫初的养女、现在已经78岁的老人林瑞宽和她的子女们的记忆里，大地旧街12号这套房子的前半部分多是用于出租，以维持家用。后半部分则是全家人居住。
　　在他们的印象里，产权人之一的崔銮、崔菘似乎也在这里短时期居住过，后来很快就搬回乡下去了。欧阳的家姐说，从此与她们失去了联系。而崔銮、崔菘的名字也好像是上世纪50年代中期重新办理房产证时写上去的，“目的主要是怕房子太多成为改造对象”。
　　1954年7月，当时的广州市房地产管理局颁发的“房地产所有证”显示，这套房子的产权人写明是“卫初等4人”。新快报记者看到其登记号为“47367”号。
　　这里的背景是，解放之后，逐步注销了私人土地所有权证，城市土地均归国家所有，并给当事人重新办理了房地产权证书，并在上世纪50年代中期开始，对私有出租屋进行了社会主义改造。
　　“文革”时私房成“双代”房
　　但是随着何德心在1958年12月去世，大地旧街12号和7号属于何德心那部分房产，因为她没有遗嘱，也没有继承人出现主张继承，也就自然由卫初一家人继续居住和出租。直到1968年的“文革”初期。
　　欧阳亮的姐姐还记得，1968年的一天，卫初的房子也被宣布由当时的“革委会”接管，“理由是要消灭私有财产，建设共产主义”。这时，这栋西关老屋，也包括她与结拜姊妹何德心购买的大地旧街7号一起，成为了所谓的“双代房”，即由当时的政府部门“代收租，代修缮”。对于整套房屋的性质，新快报记者看到房管局的登记表上确实有“双代房转代管”的注明。
　　这时，这栋西关老屋陆续被安排了两户居民进来居住，但出于“革命的人道主义精神”，卫初老人居住的那间房屋不收取租金外，欧阳一家如果还想多住一间房的话，也要和其他租户一样缴纳租金，尽管当时的租金在今天看来非常低廉。5月22日欧阳一家搬出来并准备交给危改办的那间房屋，就是这么租来的。
　　自梳女去世养女仍留守
　　1974年8月听到发还“双代”房和被挤占房消息后，卫初老人给当时的黄沙街道革委会写了信，要求落实政策，归还被“双代”的房间。记者看到这封36年前的信上，依旧有相关部门用毛笔小楷撰写的“报告情况属实，望有关部门解决”等文字，但问题一直没能落实清楚。
　　但是，在日，也就是广东省政府发文要求在三五年内发还“双代”和挤占房的前夕，卫初以94岁的高龄去世了，地点就在大地旧街12号，她没有任何遗嘱。其养女林瑞宽，也就是欧阳的母亲在为卫初老人养老送终。至此，当时这个西关老屋所有的产权人都从欧阳一家人的生活中消失了。
　　根据当时的政策，产权人欠修缮费或产权人下落不明又无合法代理人的，房管部门把这些房屋全部转入代管或内部托管，做到只要产权人能交验证件，办妥手续，随时给予发还。
　　作者：陈文
　　改造拆迁牵出产权继承问题
　　对于当时为什么在其外祖母去世后，没有及时办理卫初所属房屋的产权继承，欧阳的解释是：“一来在上世纪80年代初期，我们还没有私有房屋继承这个概念。因为《继承法》是到了1985年才出台的。二来当时我婆婆（外祖母）的那部分房子虽然被代管了，但至今一直由我们使用，一直没有收过租金，也就没怎么去理。还有就是房管站来维修，也是我们自己出的钱。”后来他们家也就一直没怎么管这些事情。
　　房管所代管了大地新街12号的全部房产后，这所西关老屋内除了欧阳一家外，还被房管所安排了两户人家居住。
　　从上世纪80年代末起，不时出现恩宁路一带要改造拆迁的风声，因为涉及到拆迁补偿问题，欧阳一家才感到要解决其外祖母的房产的继承问题。
　　日由广州市荔湾区公证处出具的《继承权证明书》（99）穗荔证字第5640号则指出，根据《继承法》第5条和第10条的规定，欧阳的母亲林瑞宽目前是卫初遗产的继承人。
　　2007年，恩宁路改造开始后，欧阳有些着急了，向市房管局反映了情况。2009年3月，市房管局给他们的一份答复指出：“大地旧街7号房产是何德心和卫初二人共同的房产，应由二人的合法继承人同时提出申请发还。目前只有卫初的继承人林瑞宽提供了继承公证书，但何德心的合法继承人仍未出现。且房屋属双方共同占有，不存在分割问题。因此，荔湾区房管局不同意以分割形式发还卫初名下的房屋产权。”
　　但是对于大地旧街12号房屋的问题，至今相关部门“没有给我们明确的说法”。欧阳表示。
　　记者在广州市房管局查询到的《广州市房地产产权情况表》理字5366号显示，该房屋的产权人分别为：卫初、何德心、崔鸾、崔崧四人。占有份额为各占四分之一。
　　在最近的旧城改造中，两户租住人家都按规定愉快接受了危改办的安排，很快就搬走了。但是，对于欧阳一家而言，就这么搬走觉得实在是心不甘情不愿。
　　如果他们无法继承其外祖母留下的房产，就不能获得相应的补偿。
　　如果按照租户的补偿，每平方米也就1600元，这和私房的补偿相差很远。因为目前此地居民私房的补偿，全部加起来已经不少于每平方米七八千元了。
　　事实是，这10多年来，尽管欧阳作为他母亲的代理人跑断了腿，就是不能把12号西关老屋中属于其外祖母那份房屋的继承权办下来。令他一家感到无奈。他说：“如果办不下来，问题不解决我们就不搬走。房子你也别拆！”
　　未经所有继承人同意无法分割产权
　　那么如何才能发还属于卫初名下的房屋产权呢？他们就此向市房管局反映了大地旧街7号的产权问题，希望得到解决。市房管部门在给他们的回复中作出了说明。
　　广州市房管局建议：“何德心和卫初的合法继承人须同时提出申请发还。卫初的合法继承人应通过司法公证方式，证明何德心的合法继承人确实不能查找，且司法部门出具了相关证明，荔湾区分局才能接受林瑞宽提出的申请。”对于大地旧街12号而言，尽管在《广州市房地产产权情况表》里，已经明确了4个产权人对房屋的占有份额为各占1/4，但房管部门同样拒绝了林瑞宽提出的继承权。这让欧阳一家感到很恼火，“你说7号没有分割所以不能发还，可12号房屋在登记中表明已经分割了，各占1/4，怎么还不能发还给我们呢？”
　　据此，新快报记者询问房管局的工作人员，对方表示，“因为历史的原因情况复杂，即便房管部门觉得可以按各占1/4分割，当事人也应拿出证据并办理公证证明所有产权人的继承人同意这么分割。否则，如果房管部门贸然给其办理了继承，又有人提出继承，我们是要负法律责任的。”
　　事实上，欧阳一家也跑过多个部门，“跑了很多年都没跑成。”欧阳说，房管局一直说他们的申请资料不行。“这么专业的事情，我们实在不知道怎么办。”
　　编辑：张伟雄
　　作者：陈文
　　（来源：金羊网）
本文来源：金羊网
责任编辑：王晓易_NE0011
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