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互金、小贷平台也布局 房抵贷资金回流于楼市
来源：21世纪经济报道
作者：张奇、杨晓宴
摘要：“房抵贷是不允许用来购房的。”业内人士称，“若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杆杆情况，因此这其中隐藏着风险。”值得注意的是，房抵贷的资金来源除了银行，也不乏互联网金融平台和小贷公司等。
“是不允许用来购房的。”张大伟称，“若房抵贷用来购房，意味着房地产市场，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杆杆情况，因此这其中隐藏着风险。” 近期，多地人民银行、银监局发文要求，加强管理，防范信贷资金违规进入房地产市场。 其中额度较大的一类贷款--“房抵贷”的资金正悄然流入楼市。 中原地产首席分析师张大伟分析称，若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杆杆情况，亦难以真切把握其中的风险。 值得注意的是，房抵贷的资金来源除了银行，也不乏平台和小贷公司等。 一方面是监管政策趋紧，另一方面是银行紧张，银行方面已经加紧首付资金来源的审查，但审查亦存在盲点和难点。 房抵贷加杠杆风险难料 近期，可能流入房地产引发广泛关注，且引发地方监管部门频频发文。 9月初，北京银监局、中国人民银行营业管理部下发的通知中，着重关注了房抵贷，要求机构对以房地产作抵押的个人消费贷款，以房地产作抵押的展开自查。此外，近期江苏、深圳、广东等地的监管部门也发文，防范信贷资金违规流入房地产市场。 据央行统计，今年1-8月居民新增短期贷款达1.28万亿，累计同比多增8231亿。易居房地产研究院发布报告测算称，2017年3月以来，新增异常短期消费贷款金额中至少有3000亿流向楼市。多名业内相关人士分析称，除消费贷外，部分有流入房地产市场的趋势，房抵贷资金亦有流入，由此加剧的个人住房杠杆更需关注。 华中地区某银行支行负责人介绍，消费性贷款既有，也有；经营性贷款则分为有和无增信，房屋抵押也是一种主要的增信方式。据其观察，今年以来发生的消费贷款和经营性贷款很大一部分其实是用来买房的。“就中国人的消费习惯来看，一般不会贷几百万、几十万去消费。” “房抵贷是不允许用来购房的。”张大伟称，“目前房屋首付比平均约为4成，杠杆可控相对安全，除非房价跌到40%以上才可能出现断供。但若房抵贷用来购房，意味着房地产市场加杠杆，由于难以测算房抵贷用于购房的比例，不知道真实的杆杆情况，因此这其中隐藏着风险。” 值得一提的是，购房者通过房抵贷，银行并非唯一的渠道，互联网、小贷公司等均可能获得融资。某互联网金融平台上就发布有多款房抵贷，如其中一款“贷1708006”，期限6个月，9.2%，规模91万元。 “一般而言，平台上房屋60%-80%不等，主看机构风险偏好。也分一抵和，二抵就是房贷还没还完也可以抵押，有些机构能接受二抵。”一位互联网金融平台副总称。他进一步表示，一般机构都会让承诺资金不会用来买房，但是对于实际资金流向，机构并不太关心。 资金流向监管难 购房者从银行获得消费贷款，和从银行，两边都有相应的资金用途和来源的审查。 “一方面的用途有限制，可以用作个人经营，或者消费，但消费要出具很多证明，明确不可以用来买房。”华东地区某农商行房贷经理表示，另一方面，银行对于购房资金来源也会审查，手段主要是看购房者购房前期的贷款记录和转账记录等。 上海的方女士就向21世纪经济报道记者表示，最近有朋友买房按揭向她借钱，表示借款要以现金支付，而不能采用银行转账方式，以免引起银行不必要的怀疑。 另外，21世纪经济报道记者采访上海地区多家银行零售部人士，均得到了“非常紧张”的答复。到今年6月，上海地区银行的基本已经不再基准下浮。个别银行目前首套房仍执行基准，但房贷经理表示不排除可能会有所上浮。 一方面是监管严控，另一方面是银行额度紧张，银行对于购房资金来源的审查趋严也就不足为奇。 但受访银行人士也都坦言，资金流向审查是一个难点。近期，广州、深圳等地多家银行分支行已要求消费贷款的提交消费发票、消费凭证等。但消费凭证并非不可以“动手脚”。 “执行中提供真实能挡住很多需求，发票跟发票复印件还是两个概念。”前述华中地区支行人士表示，“不过也有规避的可能，因为凡是进项大于销项的企业都可以开票，比如卖空调的，因为很多人不要发票，你要就可以开给你。” 张大伟称，房抵贷资金是否用于购房不好查，因为所有手续都可以。“比如购房者买一套红木家具100万，开个发票，所有流程公司、红木家具、发票都是真的，只不过最后可以不要红木家具了，贷了100万，打95万回来。” 深圳某零售部人士表示，目前现金贷暂时没有办法切实管理资金流向，只能通过来降低风险，该行消费类贷款目前笔均不超过10万。 另有浙江某农商行人士向21世纪经济报道记者表示，对于大额的资金流向管理较为严格，会要求提供用途及其证明，但小额50万元以下的“管起来很吃力”。“原则上我们不接受抵押一套房产来付另一套首付的做法，但主要还是把握在客户经理手里，我们的审查有一定滞后。”
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银行房贷额度紧张，也怪不得消费贷流入房地产
房抵贷这其中隐藏着风险。
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沪公网安备 45号“房抵贷”大退潮！400家P2P平台离场的真相
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导读：在守住不发生系统性金融风险的底线思维之下，一场轰轰烈烈的去杆杠浪潮正在如火如荼地进行，遍及金融业的各个角落，曾经红火的P2P房抵贷也难逃此劫，正在走向衰落。
据媒体了解，截至2017年4月底，国内涉及房抵贷业务的正常运营平台数量有369家，占同期P2P网贷行业正常运营平台数量的比例约为16.67%，总体呈现一个单边下降的情况。
仅隔8个月，退出不再进行房贷业务的平台数量超过400家。
400家平台出局
曾经抢着做房抵贷业务的P2P平台，现在正风声鹤唳。
月，国内市场共有773家P2P网贷平台涉及房贷业务，成交量为1256.50亿元，综合收益率高达10.96%，平均借款期限为5.24个月。
P2P房抵贷产品覆盖了个人和企业在房地产融资上的大部分需求。而到了今年4月，P2P平台房抵贷业务成交量仅约为140.52亿元，从事该业务的平台为369家。
5月18日，华南一家P2P平台的CEO李军（化名）在受访时表示，有些曾经专做房产抵押贷款的P2P平台不堪压力已经转型其他业务，还有些平台则退出了市场。
目前市场上还在做房产抵押贷款的P2P平台，其股东有些是地产商背景，所以还能维持业务运作。但是收益率也已经下降了很多，在一线市场低迷、房价都有松动迹象的时候，没有哪家平台愿意以超过10%的收益率发标。
而据了解，在这 369家P2P网贷平台中，主要是分布在北京、深圳、上海三个网贷发展居于全国前列的地区，平台数量累计占比达到了49.16%；成交量方面，北京、深圳、上海三地房贷平台的累计成交量约为103.57亿元，占房贷平台累计成交量达到73.70%。
“二三线城市没人做，做了也发不出去，没有投资者认购。而P2P房抵贷萎缩严重不仅仅是因为房产市场的低迷，还有政策新规对于该项业务的限制因素。”李军称。
据了解，日，银监会等部门发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》规定：
对于同一自然人在同一网络借贷信息中介平台的借款余额上限不超过人民币20万元，在不同网络网贷信息中介机构借款总额不超过人民币100万元。
同一法人或者其他组织在同一网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币100万元，在不同网络借贷信息中介机构平台的借款余额上限不超过人民币500万元。
“这一规定使得小额信贷、消费金融、车贷业务逐步成为了网贷行业发展的主流，房抵贷等大标居多的业务肯定要受到抑制。现在看来新规严格执行以后，P2P平台做不了房抵贷，赎楼贷也做不了。”业内人士分析指出。
“房抵贷”生死劫
据媒体了解，就在去年上述新规发布后，有业内人士曾建议称，针对房抵贷的整改措施，个人可通过多人联合单平台借款、跨平台借款或以法人/企业名义借款，法人或企业可通过联合、跨平台借款，一定程度弱化限额对借款人资金需求的限制。
对于平台，可通过抱团形式放贷满足借款人需求；对于资产端优势不明显的平台，业务范围可向二三线城市转移、转型做小额房贷业务或纯资金/资产端平台等。
然而现在看来，这些办法遇到国家严厉抑制房价的诸多政策之后，已经宣告失效。
“一线城市房价维持在高位，上海市区随便一套50平米的小房子就要三四百万元，根据政策规定个人房产抵押最高100万元，抵押率只有三成，但是年化贷款利率高达20%，假如借款人用来投资股市，只有保证获得超过50%的收益才能抵扣成本。”对此，有房地产市场人士分析指出。
这位人士进一步表示，P2P房抵贷业务还存在二次抵押的风险敞口，与银监会发布的政策也相抵触。
当借款人因某种原因不能履行还款义务的时候，处置房屋之后因平台出借人没有优先受偿权而可能得不到或者不能全得到赔偿。
尤其在资产处理所带来的流动性风险是房屋抵押贷款中最为重要的一个风险，在一些二三线城市，仍有大量的库存需要消化，而一线城市，由于房价过高，除非是刚需，本身很难有人买房投机。
这使得房屋的流动性一般，在房屋抵押借款出现逾期时，往往采用过户售卖，转让给其他机构的方式变现，处置的时间一般较长，在资金流动性不足的情况下容易出现挤兑危机。
调查结果显示，去年9月， 行业八成以上房抵贷和赎楼业务的平台有超额发标现象，在18867项样本标中，金额超过20万的有15075项，占比为79.90%；金额超过100万的有7020项，占比为37.21%。
考虑到拆标，实际的超额借款标占比可能更高。
去杠杆冲击波
5月19日，上海社科院房地产研究专家杨涛接受媒体采访时指出，把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款，无论投资什么都是加杠杆行为。
如果再投资买房，其风险可想而知。如果第三次、第四次……循环往复抵押买房，整个社会经济金融风险将无穷大，一旦一个环节资金链条断裂，那么必将引爆金融风险。
在杨涛看来，P2P的房抵贷目前规模已经比去年三季度最高点下降了很多，但这其中就是一个隐性“挤泡沫”的过程，400多家平台离场就是明证。
“去年8月份房价涨幅刷新了历史纪录，9月初多个城市成交明显升温，在信贷超发的预期下，多地出现了恐慌性购房入市，房产抵押贷款和消费贷是买房的两大资金来源，相当于给房贷融资加杠杆，P2P扮演着首当其冲的角色，而且银行也参与其中。”中原地产首席分析师张大伟受访时也指出。
据了解，在去年下半年有部分银行跟P2P平台合作，将房抵贷变成了在P2P平台上流转的理财产品。
借款人将其名下房产抵押至房金所的合作金融机构。借款人通过房金所提出借款申请，从而获得投资人的出借款，投资人将获得最高9.5%/年的收益。如果借款人逾期还款，房金所合作金融机构为借款人代偿本息。
有房地产市场人士分析道，P2P房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延，抵押了房子再去买房，一套房涨到1000万元，就能给出700万元的贷款。
楼市这样不断加杠杆，很恐怖。事实上在一般人的大额消费中除了购房买车炒股，只有房市加杠杆才需要投资者将原来的房子二次抵押贷款。
除此之外，业内研究人员表示，大额标之所以被严防死守，一方面是监管层把网贷平台定位于小额普惠业务，定位于传统金融体系的补充，大额标属于对行业定位的偏离。
另一方面，大额标模式是网贷平台与传统金融体系大资管业务和影子银行体系发生联系的潜在纽带，在监管层集中力量防控影子银行体系风险的当下，自然也要先斩断这一纽带，以防高压下的影子银行以网贷平台为出口规避监管。
绞尽脑汁规避限额
为了有效规避“借款限额”这一要求，平台们可谓是绞尽脑汁。
随着网贷行业限额令的下发，很多网贷平台进行了调整。
一是很多网贷平台寻求业务转型，将借贷金额降下来，例如，目前很多网贷平台转型车贷业务。
二是一些网贷平台联合或者设立金交所、网络小额贷款公司来破解，对超额资产通过“包装”、“拆分”的方法进行消化，甚至还会重新放回平台进行推荐。
三是很多网贷平台在大额标的的处理上选择直接对接银行机构资金。这样一来就完全跳出了P2P的模式，规避了网贷行业合规限额的风险。
此前，有网贷平台为对接有大额资金需求的借款人，联姻金交所，将大额标拆分为多个小额标，这样做看似合法化，实际上达不到缓解金融风险的效果。 监管层也加强了对金交所的管制。
证监会新闻发言人邓舸曾表示，日仍未整改规范或通过部际联席会议验收的交易场所予以撤销关闭。
“现在金交所与P2P平台的合作基本上已经陷入了停滞状态。”业内研究人员坦言，打政策“擦边球”只是暂时性的，P2P平台对接金交所已经被北京出台的监管细则定位为不合规。
除此之外，各地对网络小额贷款行业也进行了限额的监管。以上海为例，对网络小贷公司主要发起人作出要求，并对借款上限作出明确规定——自然人借款上限为人民币20万元，法人或其他组织不超过100万元。
值得注意的是，这一借款上限与银监会对个体网络借贷的借款上限一致，这也说明既然二者同属网贷平台，均秉承“小额、分散”原则。
按照《暂行办法》要求，各平台需要在日完成整改，剩余时间已经不足100天了。
而各家平台的整改进度也在推进，但可以预见的是，留给平台的时间不多了，能否迈过这道门槛，俨然成了重中之重。
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来源：综合自华夏时报、P2P访谈、北京商报
*本文为作者独立观点，不代表本平台意见
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来源：网贷之家
作者：之家妹
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