加拿大房地产市场将迎接近年来最严峻考验-金投外汇网-金投网
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摘要：今日外媒公布的一项调查结果显示，由于更严格的抵押贷款规定生效，且利率料将进一步调升，原先由宽松信贷推升的房市料受打击。
今日外媒公布的一项调查结果显示，由于更严格的抵押贷款规定生效，且料将进一步调升，原先由宽松信贷推升的房市料受打击。叠加金融危机以来加拿大房价“虚高”、家庭平均负债水平过高以及房屋空置率水平极高等多重风险因素，经济学家认为加拿大房地产市场将迎接近年来最严峻考验。
在近年7月首度加息时，机构曾分析指出，相比美国，在金融危机时加拿大房地产业跌幅更小，而在经济复苏时涨幅却更大，当你把房价无止境的上涨跟达到历史高点的债务收入比率两者结合来看时，这种房产泡沫就会变得可怕。
除此以外，加拿大国内住房市场极高的空置率同样显示房市存在过热风险。2001年，加拿大的住房空置率为7.85%，2006年升至8.4%。截至2016年底，住房空置率为8.69%，创历史新高，总数约为134万套，是美国次贷危机前空置数量的两倍。
加拿大更加严格的抵押贷款新规明年初将生效，且料将进一步升息，经济分析师正密切关注背负债务的消费者如何适应这些情况。
根据外媒对分析师的调查，明年加拿大房价料仅上升1.9%，远远低于今年的预估涨幅8.5%。之后房价涨幅料小幅扩大，2019年料为2.6%。 分析师表示，加拿大金融监管机构推出的抵押贷款新规，预计对几个房价最高的市场影响最大。
TD Bank资深分析师Michael Dolega指出，这一规则调整将产生重要影响，但主要集中在多伦多和温哥华等房价较高的市场。该规则对不列颠哥伦比亚省的影响可能被降低，因该省有大量不受规则调整影响的信用合作社。
调查结果显示，预计多伦多2018年房价增幅料放缓至2.0%，2019年将微升至3.0%。
多伦多房价在今年初创下逾30%的同比涨幅后已经回落，因安大略省政府在4月宣布了多项措施以使需求降温，其中包括对外国买家征税。
温哥华虽在去年对外国买家征税，但明年房价料上涨6.0%，2019年房价增幅或将放缓至4.6%。
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已是最后一篇
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多伦多北郊的“国王城” 凭什么房价第一高?
文章来源：约克论坛编译&&&&发布时间： 07:54
(****编译)上周多伦多地产局(treb)公布了买房卖房者都非常期待的,总的来说,住宅销量较之去年同期减少了40.4%、新挂牌房屋数略微增加了5.1%,住房均价同比增长了5%,而住房基准价涨了18%,但如果按照月数数据来看的话,多伦多7月房屋均价较之6月是下跌了4.6%。不出很多人的预料,自从4月底安省房产新政生效后,地产局过去三个月的房价一直处于下跌状态。有人说多伦多房价要触底反弹了,但这也都是臆想,政府干涉后的楼市变化趋势,估计谁也无法准确预料。
下图为地产局的7月房产报告中所有地区的销量及房价数据表,其中有一个地区的房价非常扎眼,那就是king,即township of king,也叫“京乡”,也就是人们常说的“国王城”。这个位于多伦多北部郊区的城镇,没想到住房均价和房价中数均超过150万,而华人最热衷的万锦均价才刚达100万,这个国王城单从房价上来说, 确实堪得上“王”。
下图为zolo官网给出的京乡(king)地区最近一个月的房价变化数据,取值范围为7月7日-8月4日。住房均价高达170万,着实令人咋舌!在多伦多各个地区房价连续下跌的大趋势下,国王城7月比6月的房价竟涨了14.9%,这个涨幅够逆天。
从下图可以看出,京乡从房产新政后,房价出现了短暂的飙升,到5月中旬之后开始下滑,基本上到6月中旬后又开始反弹回升,目前zolo最新数据显示的住房均价为$1,654,364。
zolo最新的大多伦多23个城区房价排名中,king凭借与第二名拉开的差距,稳稳占据高房价冠军和房价增长最快的冠军。
下图列出了gta地区23个主要城区房价排行榜,第一名的king与第二名的旺市足足拉开了有70多万的价格差。
那么,这个“国王城”到底是何方神圣?明明位于多伦多的北部郊区,凭什么房价可以肆无忌惮得高?这个地区到底好在哪儿?
国王城(township of king)对大多数华人来讲是似乎有点遥不可及。它位于约克区,是一座美丽小城,主要的居民以西人为主,说英语的占97%,居民家庭平均收入高于邻近地区,整个城镇静谧安详,是当地人认可的高尚社区之一。近几年,列治文山、万锦、旺市、北约克等房产市场一直高烧不煺,房价也逐年上涨,直到最近几个月才出现了持续下跌的趋势,而与之相邻的国王城一直“风景独好”,lot大、房子新,能有更多选择,可满足更多购房者的要求。
国王城自然风光非常美,环绕周围有森林、湖泊、池塘、网球场、棒球场、足球场星罗棋布,特别是到了秋季,那里还是赏枫的线路之一。沿着king city山谷之中,有很多枫林深处的豪宅若隐若现,这里最贵的豪宅卖价要一千多万。正是得天独厚的自然条件和良好的人文环境,使得该城十分适宜居住并具有相当潜力的投资价值。
国王城(king city)以加拿大乡村风情着称,整个城镇安静祥和。虽然不大,基础服务设施却非常完善,生活品质可与大都市比肩,是城市生活与完美自然环境良好结合的典范,城市北边有许多湖滨度假区。king city还有加拿大最为美丽的自然景点,如rolling hills of th世界顶级的马场及奶牛场,并以安省的菜篮子着称。国王城的地理环境自然优雅,交通也十分便利,唯一北上的高速公路400号从城直接穿过,距离多伦多仅20分钟车程。东边404高速驾车也只有10来分钟的路程。go铁路从城中穿过,位于king city中心的go train车站。
随着多伦多北部地区的开发与繁荣,king city也在不断发展,充满活力。绿草如茵、清静优美的自然环境除了适合居住外,亦令不少商界机构青睐。多伦多大学和humber college也已经计划在该地区兴建校舍;bc instrument和strider resources等轻工业公司也将进驻king city。近年来,越来越多的华人也注意到king city的优质环境和潜在发展,开始在king city置业。
教育资源雄厚
国王城虽说不大,但教育资源非常丰富,公校私校都有。king city基础教育分别隶属于约克教育局和约克天主教教育局。邻近aurora的教育资源也对king city开放。seneca college学院在国王城也有分校,是king township地区唯一官办高等教育机构,为king city提供许多就业机会。
国王城高中king city secondary school,学制为9-12年级,有大约1100名学生,学校有400米户外跑道和足球场。该学校非常注重学生、老师和家长之间的联谊,学校常常举办“家长之夜”活动。这是一个机会,以满足学生、教师与家长之间亲密接触的要求。小学是king city public school,设有学前班,学制为1-8年级。法语小学beynon fields public school,学制1-8年级,提供全日制法语教育。高中aurora high school,学制9-12年级,提供全日制法语教育。国王城(township of king city)也有不少天主教学校,小学holy name catholic school,设有学前班,学制为1-8年级。高中cardinal carter catholic high school,学制9-12年级,设有i.b. program。私立学的选择:蒙校king city montessori school,提供学前班教育,接受kindergarten年龄组学生;the country day school,设有kindergarten,接收1-12年级学生;st. thomas of villanova college,位于mary lake shrine。
国王城不需要抢offer,物业占地面积大,土地价格较低。而土地是不可再生资源,抗风险能力更胜住宅,具有深度保值的潜力。而且在国王城区域内,有许多乡村农场和跑马场,使得king city成为农场主的理想定居地。如果您想在加拿大做农场主,又不想居住在淼无人烟偏僻地区,这里也是最佳选择之一。目前这里已经渐渐开始成为华人关注的热点,是投资、居住和养老三位一体的最佳选择。
本文内容为****编译,未经****官方授权,任何个人或组织不得抄袭、转载本文内容。作品版权受《中华人民共和国着作权法》、canadian copyright act等法律法规保护。加拿大多伦多房价居然高估了60 %
中研普华报道：
相关研究报告
　　加拿大房地产市场，过去十几年来的发展，如果以房价平均升幅来看，其实只能算是中规中矩而已。而如果考虑到加拿大各地房市之前多年的低迷，加拿大房价这些年的上涨，其实并无多少惊人之处。不过，我们相邻的美国，以及一些欧洲国家，在前几年世界金融风暴波及下，它们的房地产市场首当其冲，房价在短时间内大幅下跌。　　谈到这里，我发现少有学者认真探讨过，前一次金融风暴和房市之间的关系，房价暴跌，是受强劲金融风暴影响的无辜受害者，或者金融风暴只是压倒房市的最后一根稻草，如果我们能够真正厘清两者之间的相互影响程度，则不仅可以帮助我们客观评估过去几年房市发展。更为重要的是，我们就能够以史为鉴，更为准确地预测地产市场未来走势。正因为加拿大是西方国家中，极少数过去十几年中，房价持续保持上升的国家。所以，几年来各类机构在评估房价，预测地产市场走势时，加拿大房市几乎每次均列入负面名单之内，凡是境外机构机构进行的评估，加拿大的房价一般均会被认为超出合理价位。　　换句话说，加拿大的房价有水分，已经成了一些金融机构的定论。每当这种出炉时，加拿大媒体和民众也只会当成另一次“狼来了”的宣传，不会太过留意。显然，没有重口味内容的报告，已经难以吸引人们的眼球。果不其然，上周德意志公布的一份研究报告，就将加拿大列为全世界房价泡沫最多的国家，认为加拿大的房价被高估了60%。这一评估结论，可以说是同类报告中最具震撼性的。　　毫无例外地，德意志银行报告的这项结论，同样是沿用传统的房价评估模式，也即以房价与租金，和房价与家庭收入比例关系，进行评估确认的。对于许多民众而言，学者们习惯采用的这两个比例关系，究竟是如何计算的，未必有清楚的了解，因此也难以客观判断这些学者们的分析结论。所谓房价与收入的比例，大部分的取样方式，是以当地的中位房价与中位房家庭收入做比较。此指标如果在3左右或以下，则属于合理的房价范围，如果高出此指标，则属于房价偏高，指标越高，则表示房价的非合理性越大。多伦多房价收入指标，目前已经超出6，如果以学者们习惯的分析评估方式，仅从此指标进行判断的话，自然会得出多伦多房价被高估60% 的结论。但是，这项指标本身的判断标准是否合理，是否能够将之视为放之四海皆准的尺度，绝对有重新检讨的必要；随着时代和的演变，人口迁移和财富的重新分配，我们需要不断地调整研究地产市场的标准和方法。最为重要的是，地产市场是一个区域性/地方性的产物，它是当地经济，人口机构，地理位置，消费文化，治安，等多方面因素的综合反映体。收入是制约房价的重要指标，但不能将之视为判断房价水平的唯一标准。　　从政经，人口文化各方面而言，美国应该是与加拿大最具可比较性的；它在经历了金融风暴之后数年的房市低迷，其房市目前已处于稳定的回升阶段。如果我们说美国现在整体房价属于合理水平，应该是一个无异议的判断。将美国一些具代表性城市的房价水平，与多伦多进行比较，我认为是较有说服力的。根据2012年底的统计，美国整体的中位房价与中位家庭收入的比例是3.0；但这项指标在美国各个城市，却有很大的差异。　　我们抽取七个具代表性的城市指标来分析：NEW YORK ，LOS ANGELES ，CHICAGO ，WASHINGTON DC ，SAN FRANCISCO ，DETROIT ，SEATTLE 。　　我们从美国这些城市的房价来看，可以发现房价水平，虽然与城市的规模有一定的关系，但并非是决定性因素；加拿大房价最高的城市，也并非是多伦多。一个城市的人口结构，经济前景和治安因素，同样影响到房价的走势。纽约虽然是美国第一大城市，也是超级富豪和天价物业集中的地方，但它的低收入人口同样颇大，自然会将这项指标拉底。芝加哥虽然是美国第三大城市，但在治安和经济方面，却有不尽满意之处，其房价因此受到影响。洛杉矶为美国第二大城市，位于气候较温和的西岸，长期以来都是亚裔人士亲睐的移居地；旧金山虽然人口不足百万，仅为美国第十四大城市，不过它人口密度却名列美国第二位，仅低于纽约市，亚裔人口比例非常高，是北美华裔人口最多的城市。　　将多伦多与美国这些城市比较，我认为它与洛杉矶和旧金山相似之处较多，虽然地理位置方面不同，但它们都是历来亚裔移民聚集，人口密度大，经济发达的城市。将这三个城市的房价进行比较，可以发现它们的房价与收入比例，其实相差不大。美国整体房地产市场，近年来才从走出低谷，目前仍处于复苏阶段。在中短期内，洛杉矶和旧金山的房价，预期将有更高的涨幅，届时的房价与收入比例将进一步扩大，与它们相比较，多伦多目前的房价水平，似乎就显得平常了。　　房价与租金水平比例关系，其实和房价与收入比例关系，两者是一脉相承的。家庭收入的相当部分，是用于房租或房贷的；高企的房价，必然会扩大它与租金之间系数比例。学者们分析的模式，是将中位数房价，与它一年租金进行比较，如果系数是15或以下，经济成本上属于买好过租；如果系数是16-20之间，则属于理论上租好过买；如果此系数是21或以上，那就是租远远好过买。以目前多伦多的租金水平来看，除了少数地点的物业之外，房价与年租金比例系数，已经达到或超出20，基本上是属于从资金成本而言，租房大大好过买房的情况。　　但即使如此，无论是新移民还是本地人士，在首期具备且能够负担房贷的条件下，他们大多数仍然会选择置业自住，而非租房。由此可见，房租水平本身合理与否，并非是民众决定是否购房的关键性因素。房租与房贷的性质功能也完全不同，两者缺乏比较的共同性。综上所述，房价水平的评估，不存在放之四海皆准的统一公式。每个国家/城市均有其独特的人口，政经，文化等多方面因素，对其房价合理性进行评估时，必须对这些因素全盘考虑。否则，完全依赖一两项理论公式，不仅难以发掘房价水平的真相，甚至会制造出贻笑大方的荒唐结论。
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温哥华买房投资有哪些好处
近年来海外房产投资日渐火爆起来，投资成为消费者们更加看好的投资之一，究其原因还是其身上存在的巨大潜力。很多消费者在疑问温哥华买房找哪家好的同时，不妨跟着小编一起分析一下温哥华买房投资的未来拥有哪些好处，好对自己的投资行为有一个更好的评估。
一、资产保值
首先如此受欢迎的温哥华买房最基本的未来潜力便是其让人放心的资产保值特点，分析历史可以看到加拿大的货币和房价很少出现贬值的情况，其稳定的社会和经济环境决定着温哥华买房的投资者们能够获得资产保值的保障。这对一次投资行为来说是最起码的保证。
二、房产增值
温哥华买房作为一次海外投资行为，其市场在近年来发展得越来越好，温哥华本身楼市价格的情况和大量国内关注和国际关注让温哥华的房市迎来了一波持续上涨的趋势，这意味着温哥华买房投资的人们面临着一片市场黄海。消费者买到的房产在未来会有很好的增值空间。
三、资产灵活掌控
很多消费者在进行温哥华买房投资的时候，也会评估自身的资产状况。而温哥华这座城市的发展状况意味着温哥华买房投资者们在购房之后，不会愁如何利用自己的房产进行资产掌控。后期无论是房产出租还是转手卖出，投资者们都可以按照自己的规划进行调整。
可见温哥华买房这样的海外投资行为，不但对投资者的资产保值有保障，而且其城市的发展状况让这次投资有很大的增值潜力，同时温哥华城市经济水平的稳定也让温哥华买房投资的人们手中的资产可以进行更灵活的掌控，这三点便是温哥华买房投资的几点突出好处。温馨提示：房天下海外页面展示的所有房源信息均由第三方提供，房天下海外部仅提供展示所需的技术支持，任何交易及售后服务均由第三方提供。投资有风险，入市需谨慎。
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再不买真的哭了，2017年多伦多房价继续大8%…
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