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仅依靠产业地产，就跻身2015上半年销售TOP10，华夏幸福如何做到的？
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近日，华夏幸福发布三季报，公司月销售金额449.2亿元,同比增长20%；营业收入250.3亿元，同比增长39.6%；净利润37.6亿元，同比增长33.4%，成长速度高于同规模房企。在2015年上半年销售金额TOP10中，华夏幸福是唯一一家依靠产业地产实现高增长的“黑马”。分析了财务指标后我们发现，华夏幸福的运营逻辑并不神秘，更像是“产业地产版“的万达；而通过对重大战略合作的梳理，则能窥见其未来的盈利空间。一、以销售“养”运营，卖住宅是华夏幸福最大的收入来源众所周知，传统意义上的“万达模式“即在新区进行商住综合体的开发：完善的商业配套吸引购房者，带动住宅销售；住宅销售带来的现金流补贴商业运营，并支持企业进一步扩张，总体可概括为“以售养租”。而华夏幸福的产业地产逻辑与“万达模式”类似：其收入大部分来自于产业园区配套的住宅销售；园区内产业发展导入的人口，则是其住宅销售的主要客户。地产开发贡献大，支撑企业快速扩张2015年中报数据显示，华夏幸福营收结构中， 房地产开发类收入占营业收入总额的71%，其中，园区住宅配套、城市地产开发、土地整理，分别占比31%、23%、17%，是主要来源。从利润方面看，得益于城镇化红利，园区住宅配套和土地整理两块收入， 仍是躺着“赚钱”，毛利率分别可以达到30%和13%，主要收益于企业介入一级土地开发，拿地成本和节奏控制上优势明显，为后期商品房销售留足溢价空间；相比之下，城市住宅收入拼不过“万科”、“恒大”等老牌房企，毛利率徘徊在3%的低位，主要因为布局在京津冀的核心城市，产品以住宅、酒店为主，竞争激烈的环境下，华夏幸福只能“贴本”卖，但增加一二线房地产开发比重，企业抗风险和自身品牌溢价都会增强。产业运营毛利高，服务颇具想象空间营收结构中，产业运营类收入占营业收入总额的29%，其中，产业发展服务单项几乎包揽全部份额，占比27%，另外，综合服务占比2%；从利润方面来看，产业发展服务毛利高达96%；主要包含产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务，这些都是资金投入少、重运营的“活儿”，伴随园区招商引资增加，产业发展服务收入和利润增长空间巨大。小结：华夏幸福定位是产城运营商，起家还是靠“造城”，在“产”的运营与服务上，华夏幸福也仅是刚入门，除招商引资带来的产业发展服务收益外，综合服务、参投分红等，都还是在孕育的盈利 “种子”二、低成本强合作，产城一体化模式的高速扩张和布局如万达开始全国扩张时商业地产在中国仍处于起步阶段一样，产业地产如今也正处于“萌芽期”，房企刚意识到这一块的盈利空间，绿地、万科、招商等大型房企也纷纷在该领域进行探索。以成功的“固安模式“为样本，华夏幸福也加快扩张的步伐抢占市场份额。与万达扩张逻辑相同的是，“低土地成本”和“地方政府合作”是华夏幸福扩张的关键词。规模扩张，2016年完成200个产业园的规划根据2015年中报，华夏幸福在全国范围内委托开发园区面积为2433平方公里，其中京津冀区域合计1982平方公里，占比82%，长三角区域合计298.6平方公里，以沈阳、湖北为主的其他区域合计152.6平方公里。在环北京的京津冀打出名头后，华夏幸福的扩张路径主攻环上海的无锡园区、镇江园区、嘉善园区，环沈阳区域的苏家囤区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城、以及环武汉区域的鄂州葛店园。这些地块的选择，有固安模式的影子，多选择围绕大城市和经济圈内的县级城市，新城开发带来的“土地增值”效应持续。2014年年报公布，华夏幸福已完成了52个具有明确行业属性产业园的谋划和布局，如固安航天产业基地、生物医药孵化基地等。根据每个园区自身的特点、优势，打造产业属性明确的产业园，即在园区载体上形成产业聚集的园中园，计划到16年完成200个产业园的规划。依托区域开发业务，华夏幸福获得土地的成本也较低，根据15年中报，华夏幸福4月16日至8月28日共获得103.5万方土地使用权，总价22.1亿元，均价2139元/平方米（按土地面积计算）。积极合作，参与地方政府大规模工程建设除去参照固安模式，进行全国产城一体化扩张外，在京津冀地区着手开发环球影城与参与首都新机场建设；如：京东区域，环球影城落址梨园镇区域 ，一期工程计划 2019 年竣工开园，总投资额约 500 亿元，其中核心区约 215 亿元；京南区域，规划占地220平方公里、 人口约 100 万人的首都新机场于2014年底开工；5月，香河县无偿划拨了两幅地块至华夏幸福，分别用于华夏香河便民服务中心和华夏香河文化艺术中心项目，总占地面积4.32万平方米。参与政府大规模的工程建设，寻找公司新的发展契机，是华夏幸福不变的发展思路。三、助招商推定制，产业服务能否成为新的盈利增长点和万达不同的是，“商业地产”未来的发展空间正在变小，“产业地产”似乎是新的“朝阳业务”。新常态下，地方政府已经意识到简单的“投资、造城、卖地”模式难以为继，“引入产业、导入人口、增加税收”才是确保财政收入的关键。在规模扩张的同时，通过企业战略合作和协助招商引资，华夏幸福也开始从“卖房”向“卖服务”转型，或能成为企业成长新的盈利点。招商引资，产业发展服务增利空间巨大伴随产业园区不断成熟，除了配套住宅外，产业发展服务（招商引资）潜在利润空间巨大。近几年签约入园企业数量和投资额在稳步增长，14年当年新增签约投资额502亿，15年上半年新增签约253亿，累计投资额达到2168亿；按近5年数据平均值，签约额的30%将转化为实际落地投资额，政府抽出其中45%，作为产业发展服务费分成给华夏幸福。按比例分成，意味着华夏幸福招商引资能力越强，产业发展结算收入这块增长会越快。华夏幸福招商引资的杀手锏是，拥有包揽完整产业链的“大数据库”。一是，提供精准的客户信息；整个数据库覆盖13万条企业信息，1.3万条企业负责人信息；信息细到全国各个行业数量、老板姓名、秘书姓名、电话号码等。二是，专业的招商团队进行运维；对数据库中的招商对象，进行长期跟踪、实地拜访，深入了解，针对不同企业需求，制定不同方案、吸引其入园；同时以数据库为平台，进行线上线下互动，产业链上各家企业可增强黏连性。除去专业招商数据库，招商策略上也由原先“游击战”变为“阵地战”招商，变点式突击为面式聚焦。一方面，从地区坐标轴上确立定向招商方向，把握主攻区域，如在国内外主要产业聚集区争取技术扩散转移型项目；二，整理待发展产业的龙头型、关键性项目，进行跟踪解除，了解其投资动态，吸引龙头企业设立分支机构，或将主要产业基地转移到本区域；在针对大型央企、国企、龙头企业，华夏幸福采用了“高上大”的圈层营销，通过各类活动和俱乐部，笼络了十几家央企负责人，产业链衔接的可能性大大增加，对未来的投资落地铺平道路。定制服务入园企业，“参投“方式获资本市场好评定制化服务是华夏幸福吸引企业入园的核心竞争力。值得注意的是，从新三板和创业板的反应看，对高新科技型企业的参股动作，短期内已获得资本市场认可，企业估值提升。针对大中型企业或项目，华夏幸福采取“量身定制+贴身服务”，通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟。 如2013年公司与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战略合作协议。针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本。或直接参股，借助资本帮助企业或项目孵化；例如：华夏幸福自有资本打造孵化器，帮助新兴产业成长，国外目前在美国硅谷有建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构——太库，双方合作打造创新孵化体系，年内委托给太库的经营孵化项目共计10个，位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，具体产业落地数目在未来三年内分别不低于3个、6个、10个。最后是，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。总结：华夏幸福定位为产城运营商，前期以“造城”为核心的房地产开发，让企业高速获利；伴随企业发展势能逐步汇聚“产业”运营与服务，仍会有新的增长点破壳而出。（原标题为：“产城之王”成长逻辑：96%高毛利率，服务能做多大？）eju
转载来源：新浪乐居
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转藏至我的藏点为深入贯彻落实习近平总书记、李克强总理关于特色小镇、小城镇建设的重要批示指示和国务院深入推进城镇化建设电视电话会议精神，促进特色小（城）镇持续健康发展。本文结合 ...
为深入贯彻落实习近平总书记、李克强总理关于特色小镇、小城镇建设的重要批示指示和国务院深入推进城镇化建设电视电话会议精神，促进特色小（城）镇持续健康发展。本文结合相关项目经验总结出特色小镇的综合开发结构与运营模式，为推广与建设特色小镇工作起到了积极的指引作用。
一特色小镇的本质解读
特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。
（一）特色小镇的发展架构
1、以特色产业为引擎的泛产业聚集结构
特色小镇主要聚焦自身优势的特色产业；延伸产业链，形成&产业本身+产业应用+产业服务&的相关产业集群机构。
2、以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构
以特色产业为基础，发展旅游产业；以旅游的十二要素为内容，打造泛旅游产业集群结构。
3、旅游目的地架构
特色小镇不完全是旅游，但又必须是旅游；每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地。
4、新型城镇化架构
人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进而形成城镇化架构。
5、智慧化与互联网引擎
以通信和信息技术为支撑，以游客互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级
因此特色小镇是以&双产业&即特色产业与旅游产业为主，&三引擎&即产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎相协调，&三架构&及产业链整合架构、旅游目的地架构（景区）、城镇化架构共同支撑的发展架构。
（二）特色小镇的总体特征
1、以特色的产业及环境资源为基础
产业资源是特色小镇打造的前提；环境资源是特色小镇打造的重要依托；资源如何转化为面向市场的核心吸引力是其核心指向。
2、以坚定的政府政策及投融资支持为依托
以产业为引领，实现&产业+文化+旅游+社区&的四重功能；各功能之间并不是简单的大糅合，而是相互之间有机的整合与融合。
3、以产城一体化综合开发为手段
主要表现为产业的综合发展；功能的综合配置；土地的综合开发；配套的综合建设；目标的综合打造等方面。
4、以泛旅游为引擎与目标归宿
拥有完善的城镇及旅游配套设施；拥有超越一般景区的较高品质的服务（包括旅游服务于公共服务）。
5、以产业链开发及房产开发为盈利核心
土地一级开发：直接获利，享受升值效益；房产开发：房产销售、房产回收经营；项目开发：经营收益等。
（三）特色小镇的关键在于产业培育
特色小镇的产业为双产业为主，即&特色产业+旅游产业&。
其中自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。
泛旅游产业主要是&旅游+农业&、&旅游+乡村&、&旅游+工业&、&旅游+健康&、&旅游+体育运动&、&旅游+科技&、&旅游+教育&等方面内容。
特色产业的架构
泛旅游产业的架构
（四）特色小镇发展的基础是人口聚集
人口聚集的变迁是城市化的重要表现，人口聚集是城市化的基础。人口的两种聚集模式，包括长期居留型聚集与中短期流动性聚集，这两种人口聚集模式的结合，姜维城镇化发展带来大量的就业人口和消费人口，形成城镇化发展的基础，决定着城镇发展格局。
1、特色产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
特色产业的发展，形成产业聚集，产业聚集带来就业人口的增加，形成常住居民，常住居民的各种需求，促进地产、金融、公共服务等配套产业及设施的发展，进而推动城镇化架构的形成。
2、泛旅游产业带动的人口聚集及城镇化发展逻辑
以&旅游吸引核&为基础，通过旅游的&搬运&功能，形成大规模的外来游客的聚集，游客聚集形成食住行游购娱等多样化的消费结构，由此形成消费产业的聚集，构成城镇发展的产业结构，带来大量的就业人口于服务人口。这些人口与当地居民结合，产生对城镇居住、交通、金融、文化等的需求，由此带动城镇化结构的形成。
二特色小镇的综合开发架构
（一）特色小镇的打造要点
1、落实城镇化的功能要求，构建&产城人文&一体化的城镇
特色小镇以特色产业与泛旅游产业的整合为支持；大量就业人口及休闲化消费的聚集为动力机制；配套设施及服务的配置为基础依托；就业人口的居住建设与旅游人口的度假居住建设为居住配套；管理、金融、运营的创新为相关保障。
2、发挥区域引擎综合效应，带动周边乡村城镇化
特色小镇注重产业培育、注重经营持续、注重区域带动等三个方面。
3、结合具体环境特征，打造生态宜居环境
特色小镇遵循&不占耕地&的用地原则，&大力优化区域生态环境&的生态原则，&挖掘文化，打造美丽特色小镇&的文化原则。
（二）特色小镇的开发架构
特色小镇以特色产业引擎与旅游吸引核为中心，依托核心产业园区与休闲聚集区，形成产业延伸环、居住发展与社区配套网的综合架构。
（三）特色产业项目开发架构
特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。
事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。
产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等等）。
（四）旅游产业项目开发架构
旅游产业项目以&旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住&的开发架构模式。
旅游吸引核&&特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。
休闲聚集&&餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。
商街&&创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。
居住&&就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。
三特色小镇的运营
（一）特色小镇的商业模式
1、土地一级开发
仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同事通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。
2、二级房产开发
包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。
3、产业项目开发
一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。
4、产业链整合开发
两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。
5、城镇建设开发
城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：银行、学校、医院等。
（二）特色小镇的运营模式
以企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。
（三）特色小镇的投融资模式
主要以构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。
特色小镇的投融资模式流程图
特色小镇的PPP模式
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产城运营战略观察第十一期：产城运营商的三三四五战略模型（四／四）
&&& 本文首发于微信公众号：亿翰智库。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。\国家高举“脱虚入实”大旗，左手指引、右手鞭策将房企赶上了产城运营商的道路。可产城的路要如何才能走通？恐怕绝大多数房企还尚未看清。本系列文章分为四篇，致力于站在开发商的角度，帮助房企厘清介入产城运营领域在行业结构、站位、利润来源等方面的四重转变。
　　目录（一／四） 三元行业结构 8月12日（二／四） 三大标签 8月19日（三／四） 四大利润来源 8月26日（四／四） 五大关键关系 9月9日“产城运营”为开发商提供新的业务增长点的同时，也对企业的运营能力提出了更高的要求。总结来讲，它要求专业化产城运营商协调好“五大关键关系”。
　　大政府与小政府
　　处理好大政府与小政府间的关系是项目获取的前提。
　　同一区域（省、市级行政单位）项目配额、财政资源等有限，而每一个下一级行政单位机遇以GDP为核心的考核机制，都希望能够为自身争取到跟多资源，这就形成了“大政府”与“小政府”的博弈。
　　在B2G项目的进行中，“小政府”与城市运营商在某种程度上，具有“共同利益”的基础。协助“小政府”理优势、配资源、讲故事，以帮助“小政府”在“大政府”处争取到更多资源，是城是运营商的首要工作。
　　政府与产业实体
　　处理好政府与产业实体间的关系是项目顺利进行的关键。
　　部分地区政府与实体企业之间信任基础较为薄弱，其根源在于“二元市场结构”。“二元博弈”中很自然就会产生“以敌为壑”的思想基础，于是便伴生出“JQK”、“擦屁股”等现象。
　　为此，城市运营商需要通过沟通协调与规则构建，将不稳定的“二元”市场结构转化为稳定的“三元”市场结构。发挥“独立第三方角色”的信任纽带作用，弱化内部博弈、强化共同目标，从而让整个区域的各个利益相关方产生最大程度的协同效应。
　　区域与产业特征
　　区域与产业特征的匹配性直接影响到产业的能否真正落地。
　　“南橘北枳”的道理在B2G领域同样适用。我们不得不正视，过去10年，有不少“工业区”已经变成“僵尸区”。观察君认为，其原因不仅仅在于产业本身的落后性，更在于所引入的产业往往“聚而不集”
　　何为聚？通过税收优惠、投资返还等等手段，将企业“聚合”到区域内。
　　何为集？让区域内的产业“集成”为产业系统，实现良性运转与内生性成长。
　　企业的引入不仅仅在于单个企业物理位置的改变，更重要的是，需要让企业与该区域内的上下游企业、服务企业与市场间建立经济关联。唯有让区域内的企业形成一个产业生态，才能够称之为真正的产业导入。
　　为此，城市运营商应当做到：根据区域市场及原有产业特征因地制宜进行产业规划，并科学设计产业配比；通过公共空间打造与公共会议举办等方式促进企业间交互。
　　政府与产业规律
　　处理政策与产业规律的关系有助于加速产业落地与成长。
　　每一个行业都有自己的特性，其成长所需的要素也不尽相同。如：科技创新企业对资本助推与技术支持最为敏感的；传统生产类企业则更加注重成本控制，对税收优惠与该区域的产业协同性要求更高。
　　地方政府难以对每一类产业都有充分的了解，这就需要专业城镇化运营商把握所引入产业经营所需的核心诉求，并向政府的建议最恰切的政策组合与产业配套组合，做到事半功倍。
　　运营商与供需双方
　　如何界定运营商与供需双方的关系决定了项目的利益结构。
　　运营商对项目的介入深度并非一成不变，城镇发展程度、项目范围体量、运营商资源水平以及相关方合作结构等均能够对运营商对项目的介入深度产生影响。因此，B2G项目的结构设计难以一概而论，但其思考角度却有迹可循。
　　图：B2G结构设计九问
\&&& 文章来源：微信公众号亿翰智库
（责任编辑：娄在霞 ）
和讯网今天刊登了《产城运营战略观察第十一期：产城运营商的三三四五战略模型（四／...》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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