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为什么选择二手房？原来二手房的好处这么多
来源：凤凰网
　其实“二手”两字的真正含意是第二次转手，当然二次转手后的房子旧的占多数，但是，不乏也有崭新的新房子。在购买一手房时，有的人由于某些原因购买了期房，在当今这个市场经济飞速发展的世界里，人生会有很多不可预测的变化，当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉，因此，这样的房子完全是新房子。
　　其实“二手”两字的真正含意是第二次转手，当然二次转手后的房子旧的占多数，但是，不乏也有崭新的新房子。在购买一手房时，有的人由于某些原因购买了期房，在当今这个市场经济飞速发展的世界里，人生会有很多不可预测的变化，当购房者拿到现房时又由于某些原因要把房子卖掉，因此，这样的房子完全是新房子。　　为什么选择二手房?　　那么，二手房有哪些优势呢?　　1.二手房的房屋质量、社区规划比新房更直观　　二手房绝大多数是现房，对购房者来说是实实在在看得到的房子，无论从房子的内部结构还是外部环境(包括房屋框架结构、高架桥、天桥、便利店、小区外交通情况、马路状况等情况)都一目了然，小区绿化和管理(包括物管、泳池、绿化、儿童乐园)也已趋于成熟，并且可了解孩子入读的学校。　　2.用于投资的回报率二手房比新房好　　一些只有100万元以下流动资金的中小投资者，投资新房不如买二手房。随着城市建设的加速，新楼盘一般都不在中心地段，而为了投资保险和回报率高，路段的选择不可忽视，所以与其花高价购买郊区的新房，不如投资好地段的二手房。　　3.二手房证件齐全　　新房的房产证的领取权力不是完全集中在买家手里，市场上因发展商等的客观原因造成最终延迟或无法领取房产证的例子并不少见，令买家丧失再交易的权力。而如买家购入的是二手房，而在购买二手房前，只要仔细核对房产证等必需资料，弄清楚该二手房产权清晰，则可完全将无法领取房产证的风险降至最低。　　4.买二手房选择面更大　　而旧城区可供开发的地方少了，土地的批建量更是日趋紧张，一手楼选址范围变得更狭隘。而洛阳市内二手房遍布各地，有意购置二手房的买家只要针对各自需求很容易就在相应的路段上挑到适合自己消费能力和需求的房子，由此可见二手房可供选择范围更大。　　5.多数二手房所处的地段好、交通便利　　二手房由于所造的年份关系地处较热闹地段，交通便利，人口绸密，商业发达，对一般工薪族而言租赁、自住都比较适宜。例如商业、写字楼非常发达的内环，不少打工人士选择在双楠、玉林、金沙、茶店子一带置业，一来方便上班，二来生活设施配套也十分完善，而这一带的二手房供应量远大于新房供应量。　　6.二手房都是现房，不会出现“烂尾”现象　　因为期房的价格相对实惠，而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购进期房，但期房建成现房短则一年，长则数年，数年间的诸多因素并不是买家可以控制的，期房可能出现“烂尾”现象，令买家损失金钱。　　7.二手房的交易过户手续较新房简单　　一次性付款二手房交易由递件到领取新房产证1天搞定，而新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间，二手房的交易过户手续快捷显而易见，对于用来投资的买家而言十分方便。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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抢到好二手房这五点很重要
来源：大众网-齐鲁晚报
　　就房地产市场目前状况来看，选择一套普通住房，总房款至少要几十万元，而对于很多人来说，房子是生活稳定的基本保障，为了生活的安定，价格便宜的二手房就成了购房者的心头之好。二手房的选择也至关重要，那么选择二手房需要注意哪些事项？我们从二手房相关行业负责人那里了解到了几点妙招。
　　一、看价格综合性价比要高
　　在二手房市场上叫卖的房源，多半标注的是房屋总价，不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让人觉得总价很低，比较划算，但如果仔细分析二手房的使用时间、居室面积等，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。所以，在购买二手房时要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。
　　二、看质量这与房龄同样重要
　　一些购房者在购买二手房时，往往对于房龄比较关心，而忽略了房屋的具体质量。在不少人看来，越新的房子质量就越好，越老的房子就越差。其实不然，每一套房子由于建筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量往往存在差异。现实生活中，有些房子虽然建设较早，但质量过硬。在选择二手房的时候，购房者更需仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。
　　三、看升值眼光要放长远
　　大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对房子所在地域未来发展却不会过多地考虑。某些小区目前的交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨买下来。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断。
　　四、看配套这是幸福指数的关键
　　许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。当你生活在一个区域，周边是否有银行、超市、公交车站、休闲广场等都是制约其宜居指数的关键。虽然在城市能享受到繁华生活，但是对于市民来讲多半都生活在自己的半径里，在居住地的四周活动，所以购房者在选择房子时一定要看内外生活配套是否完备。
　　五、看物管这是品质生活的保证
　　要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间纠纷时常发生，这会对购房者入住后的生活产生不良影响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。
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首次置业买一手房还是二手房 投资购房选住宅还是商业
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上周末，“置业课堂楼盘展示会暨大型专家咨询会”，两天共有近6000位购房者到场，专家咨询区是两天中最热门的区域之一。
这么多购房者从杭城四面八方赶过来，目的就是想在短时间内集中了解杭城楼市现状，同时与专家交流在买房过程中遇到的困惑。
现在适不适合买房？该怎么买房？这是现阶段购房者问得最多的问题。
面对这样的问题，许多专家笑言：买房这事没法给出标准答案。要根据自己的实际情况，首次置业可以先租房再买房，改善购房品牌很重要，投资购房跟着规划走。
首席评论员“大老哥”提出两类购房人群购房要考虑的条件：如果你是自住性需求，首先得考虑自己的能力和实际的需要，这是最重要的，比如能承受多少价格，需要多大的面积，自己和家人工作生活的区域，上下班采用什么样的交通工具，有没有学区要求等。如果你是投资性需求，在目前的形势下主要看品牌和性价比。
在这里，我们将专家咨询会上最热门的问题进行罗列并解答，这些问题具有一定的代表性，他们或纠结于买房资格、或纠结于贷款政策、或纠结于是否继续投资房产，希望读者和网友能从中得到参考意义。
买房资格方面
问：杭州有一套房，千岛湖有一套按揭的酒店式公寓，算有2套吗？
专家大老哥答：杭州的限购范围指的是杭州市区，并不包括附属县市。千岛湖是淳安的，不属于限购的范围。若按揭的话，如果酒店式公寓是商业物业，再购就算二套；如果酒店式公寓是住宅性质，再购就是第三套，不能贷款了。
问：限购三套以上是按照家庭来算的吗？父母也算在内吗？
专家大老哥答：家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有一人拥有杭州市区户籍，即认定为“本市户籍居民家庭”。父母和成年子女都是独立的家庭，有房的话不计算在内的。
银行贷款方面
问：银行和限购的房屋套数认定是一样的吗？在银行贷款上，一套二套怎么认定？
银行工作人员答：目前购房按“认房不认贷”原则，但贷款按“认房又认贷”原则。若之前没有贷款记录，贷款按首套算；若之前有过一次贷款记录，贷款按二套算。
问：现在手上有钱，又不能买房，有什么好的投资可做？
银行工作人员答：目前可供投资的渠道并不多，常规的有股票、黄金，但都有一定的风险。最近银行的贵金属交易比较火热，还有黄金期货交易。另外，在银行购买理财产品，年收益率也能达到4%-5%。
二手房方面
问：我是首次置业，想买单价在15000元/平方米、总价在120万元以下的房源，是选择一手房还是二手房好？
中介协会副会长、住商不动产浙江区域董事长邓力答：目前主城区的二手房均价在20000元/平方米左右，想要找15000元/平方米的二手房比较困难。但是如果能降低对户型面积的要求，在主城区买个户型小点的二手房还是容易的。150万元购房，若买一手房，可以选择主城区以外区域，户型面积能大点，小区环境能好些，但出行不太方便；若买二手房，可以选择主城区的小户型，小区比较老，但能享受到主城区便利的交通和配套。
问：现在购买第二套房，得交多少税费？如果是二手房要交多少营业税？
专家裘维维答：第二套无论建筑面积在140平方米以上还是140平方米以下，都按3%交纳契税。如果购买的是二手房，未满5年都按照全额的5.6%征收营业税，满5年建筑面积在140平方米以上按差额的5.6%征收营业税，满5年建筑面积在140平方米以下，免征营业税。
住房保障方面
问：我现在的住房是48.1平方米，是否符合经济适用房申请条件？文件里说是48平方米（含），多的0.1平方米，究竟如何界定？
专家裘维维答：超出了，48.1平方米也是大于48平方米。申请经济适用住房必须同时具备下列条件：1.家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口（不包括学生户口）5年以上（含符合杭州市安置条件的军队人员）；2.已婚[含离异（或丧偶）带未成年子女且拥有监护权]或年龄在35周岁及以上的单身无房户；3.申请家庭房产建筑面积小于48平方米（含）；4.家庭2010年人均可支配收入低于24028元。
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买房选一手房还是二手房？投资二手房的N大优势
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　　年龄：32岁　　行业：摄影公司　　职位：开发部主任　　祖海霞　　年龄：31岁　　行业：外资企业　　职位：软件工程师　　几乎每个买房的人都会首先面对这道选择题，同样的预算，买一手房还是二手房？在搞不清楚这两种房子对你而言到底意味着什么时，这道题真让人纠结。　　NOTE　　1. 你一生应该会买房两次以上，分清楚各个阶段的需求，再选房子。　　2. 自住买房也要有稳资的心态，这时你的抗风险能力还不强，房价稳定对你来说更重要。　　3. 在房价起涨3至5个月买房是比较好的时间，连续上涨的时间越长，政府调控的可能性越大，连续上涨1年半时就不要急着买了。　　4. 市区二手房的价格泡沫比郊区一手房小，如果你钱不多又是第一次买房，优先选择市区二手房。　　5. 在房价下跌以及市场动荡调整期，尽量避免买郊区新盘。　　祖海霞和先生刘德元买房子的时候，一手房二手房都看。但是他们很快发现，考虑到孩子的教育，二手房总体来说比一手房附带的教育资源更好。　　他们的孩子当时已经3岁半了，他们并不强求孩子将来成绩有多好，但也觉得起点不能太低，买房子要能让孩子上个好学校。　　两个人看过普陀区的一个新盘，周边的幼儿园和学校也有不少，但是对口的学校一般。同一时间还看了二手房小区建德花园的房子，对口的建德幼儿园、小学和初中都在附近。幼儿园是以双语与艺术为特色，学费1000元/月，小学到初中都是建德系列，教育品质不错。小区虽然离淞虹路地铁站稍远，但平时生活很便利，买下来后每月还贷4000元。　　考虑到孩子很快要上学，两个人最终买了这套二手房，但大多数人买房常常左右摇摆。到底怎么选？
　　你一辈子最少买两次房　　根据上海永庆房屋总经理陈史翎的研究判断，一个工薪家庭在夫妻退休之前至少会买两次房子，经济条件允许的情况下，会买三次甚至四次以上。　　第一次买房是基本居住。这时年纪轻，买房资金不多，所有居住方面的需求只能满足一部分。　　如果买市区的二手房，面积小、生活方便、地段不错，等到孩子出生以后，房子面积小的问题会变得非常突出。而如果买郊区的一手房，面积是够住，但是等到孩子到了三四岁，上幼儿园甚至上小学的教育需要就在眼前了。总体来说，郊区的房子对口的学区和教育资源仍然不如市区。所以，第一次买房之后大约3年至7年，就要考虑换房了。　　第二次买房属于改善居住型。第一次买了市区二手房的，这时就要买价格更高、面积更大、能让孩子落户口上比较好的学校的房子；而第一次买了郊区一手房的，第二次买房就要转战市区，换个差不多面积的学区房—价格也更高。这次买房以后如果没有其他情况，居住就会比较稳定了。在第二次买房之后的8年至20年间，如果经济条件变得更好，就可能考虑第三次买房了。　　第三次买房属于享受型。房子虽然够住，生活也方便，但此时会换套面积更大、地段更好或环境更好的房子。如果不急于享受，可能会投资房产—长期持有或者在房价快速上升的时候快进快出赚差价。　　这里说的第一次、第二次、第三次买房，是以多数人住房需求的发展变化为主导，不排除有人收入高、买房晚，跨过基本居住，第一次买房就是改善居住型。　　你要做的是，根据当前的购买力和需求判断：这回买房，属于什么类型？　　基本居住和改善居住，成熟二手房！
　　资源更丰富　　环境成熟的二手房更适合居住生活。　　城市住宅建设的发展一般从市区往郊区扩展，市区人口密集，居住了10年以上的二手房社区周边分布了非常成熟的资源。不但地铁和公交四通八达，重点学校、商场、超市等也更多更好。因此，在这些地方买二手房，你能享受到的资源也更丰富。　　郊区的一手房显然在这方面比不上，即使有地铁开通，也要花更多的时间在上下班的交通上。周边超市、菜市缺乏，日常生活不太方便，生活成本反而高。更重要的是，周围教育资源的匮乏让你不得不在几年后就置换到学区房里。
　　未必比一手房涨得少　　大多数人都觉得买一手房赚得多，涨起价来比二手房涨得更高、更快。但是，仅从上海永庆房屋统计的2007年至2012年的一手房和二手房价格变化上看，结果并不是这样。　　从整体涨跌看，2007年至2011年每年均价变化：一手房价年涨幅分别为30%、17%、34%和3%，二手房价年涨幅分别为12%、24%、38%和2%。但用2007年和2011年的均价相比，全市一手房和二手房均价都上涨了1.1倍。　　因此，从5年的长期持有周期来看，同样的面积，买卖一套一手房并不比买卖二手房赚得多，人们之所以有一手房比二手房涨得快的印象，是因为容易发现一手房在行情好的时候涨得更快，却忽略了它在下跌周期跌得也快的事实，如果在行情上涨的周期，持有一两年逢高卖掉，确实赚得更多，但持有周期一长就未必了。在2008年和2009年，二手房价的整体涨幅甚至是高于一手房的。
　　房价更稳定　　判断房价涨跌，结合宏观经济政策、、货币和信贷政策的变化和市场规律判断中长期趋势相对容易，而这三五年内的某几个月的价格变化受到偶然性因素影响很大，几乎没有办法预测。比如你能判断3年后的房价高于现在，但没办法预知2015年7月的房价比2015年5月的房价高还是低。　　根据永庆房屋的统计，在2008年和2010年，一手房的上下波动非常剧烈，分别以当年上海的全年均价1.3482万元和2.1168万元为基准，2008年一手房价以45.8%的幅度区间震荡变化，2010年一手房价以23.6%的幅度上下变化。　　而同一时期的二手房涨跌变化则小很多，2008年在年均价上下震动11.4%，2010年则震动13.9%。　　现在你要买第一套房子，也知道四五年后肯定会把它卖掉置换学区房，这时，你是选房价变化比较稳定的二手房，还是起起伏伏涨跌很大的一手房呢？
　　为什么不买一手房？　　无论是北上广深，还是二线城市，现在房地产开发的共同点都是新房大多不在市中心。市中心土地极其有限，即使开发出新盘来，也是二三十岁的工薪族买不起的高端住宅。而郊区的土地多而且价格相对便宜，新开的楼盘大多建在郊区，价格更低，新房子的小区外形好看，也显得干净、有档次。　　但是你要注意的并不是这些。对收入有限的上班族来说，第一次买房是占家庭财产份额最大的一笔投入，这房子的保值性和将来的价格变化将直接影响你下次买房的价格—这房子价格高，你第二次买的房子的预算就越多，能买的房子就越好。
　　等不到资源配齐　　陈史翎把一手住宅周边的配套资源分成先行指标资源和落后指标资源两类。　　先行指标资源是在开发前到交房时就有的资源，交通就属于先行资源。　　一线城市郊区几乎所有新盘广告和售楼处都会告诉你，附近要开通或者已经开通地铁，政府要拉动房地产建设，必须解决郊区的交通问题，因为这是每日往来郊区和市区首先要满足的条件。　　落后指标资源是附近居住人口不断迁入并稳定居住后，才会进驻的资源，学校、商业、菜市场都属于落后指标资源。　　不论是学校开课，还是商场和菜市场开业，都需要附近有足够多的居住人口，才能正常运营。所以政府通常不会在住宅开发的初期就在郊区居住社区里建学校和商业，而是在5年至7年以后人住满了才会陆续开始。　　此外，除了少数大型国有开发集团，绝大部分开发商也没有强悍的“造城实力”—不但建造住宅，还能同步在附近建超市、菜场、商场、幼儿园，和政府协商在附近建质量较好的学校。　　这样形成的局面就是，即使早早买了郊区的一手房住进去，三五年的时间内周边的住宅开发还在继续，稳定的居住人口导入不多，周边没有好的教育资源。　　在孩子长到三四岁的时候，仍然没等到周围建起好的学校，但这时你必须为了孩子上学而换房了。
　　市场下跌时买房亏　　郊区的一手房开发量大，供应量也最大。由于不断推进开发，在行情好的时候，不断开售的同地段同类型新盘之间会形成比价效应—同一个地铁站附近的新盘，这个月开盘价1.2万元，下个月开盘价1.25万元，再过两个月另一个新盘可能就开价1.3万元了。　　周围都是待开发的土地，没有二手房。资源不到位，生活不方便，又没有稳定的周边二手房价格做参考，房价虚高相对严重。　　而在行情不好的时候—比如现在，那里的新房同样有比价效应，只不过比的不是涨价，而是跌价。　　在开发商资金压力变大，需要快速销售回款缓解压力时，会调低价格开盘。第一家楼盘降价了，会把周边的买房者吸引过来，其他楼盘的销量将受到直接影响，即使不会马上跟着降价，只要销售压力还在，也会在不久后降价挽回客户。　　这种降价的比价效应持续越久，价格跌得越多，还会直接影响周围已经交房入住的房子的市场价格。你房子的市值也会跟着不断下跌。
　　市场动荡时卖房难　　住了几年，要卖房了。这时，你的房子在买家眼里就成了二手房。周边这些年来大量开发出来的房子，有的被投资者买来空着不住人，有的房子也要被业主转手卖掉换到别的地方，二手房供应变多，原先的居住需求有一部分要退出这个区域，而一手房还在继续开发。　　如果你是个纯粹的投资者，用闲置资金买了郊区的一手房，即使房价下跌，也不会急着变现，可以继续等到房价再次上涨到满意的价格再卖。　　但如果你要卖了房子买学区房，给孩子迁户口、赶在学校截止日期之前给孩子报名，就没那么多时间等价格再次上涨。最可能的只有两种情况：不愿降价以致很久才卖出去、被迫降价只求快点成交。　　因此，如果你打算买房自住，又是在现在这个房价动荡、时有下跌的时候出手，还是尽量避开郊区的一手房吧。
　　交通成本高　　设计师张吉在上海工作，2009年去江苏昆山买了一套均价8000元/平方米的一手房，很快交房入住。这个价格在当时的上海能买的房子也都在地铁没开通的郊区。当时上海在靠近周边城市的地铁站点旁设立了大型停车场，可以开车转乘市内轨道交通，全天停车费只要10元。　　张吉从家里到2号线徐泾东地铁站开车15分钟，地铁上的路程还有1个多小时。而一路开车到公司的开销更大，每月养车费用1500元至2000元。2年多来，张吉每天有3个小时都花在上下班路上，他终于决定去市区的工作单位附近租房。　　住在郊区、工作在市区的人，即便不像张吉那样还要养车，但每天花在上下班路上的3个小时，也是成本。　　这些例外情况，可以买一手房。
　　规划配套齐备　　尽管有“造城能力”的开发商是少数，但如果碰上这类开发商精心耕耘的大型居住社区，房子能对口较好的小学、初中或是社区里预留了学校用地，5年之内开始建学校，商业配套建设已经在推进之中，这样的郊区一手房可以放心买进。　　如万科、金地、保利、中海、恒大等房地产龙头企业开发的城市近郊大型居住社区，由于地块巨大、开发的住宅量大，多和政府的区域规划息息相关，在交通、教育、商业配套有政府规划配合，新建学校或商业发展的优惠措施。　　买了这样的房子，几年后你就不用因为孩子上不了好学校而再次换房，少承担一次换房的成本。
　　你要投资　　如果你是资金充足的长期投资者，买了一手房并不去住，可以慢慢等周边的配套设施配齐，居住价值增加了再卖个好价钱，短时间内的房价涨跌对你几乎没有影响，可以考虑投资郊区的一手房。　　如果你是炒房的短期投机者，看准了在房价相对上涨初期或中期买进，等房价快速上涨到满意的幅度就卖出，快进快出赚个差价，那么郊区的一手房也是比靠近市区的二手房更好的选择。　　最佳时机，起涨3个月！　　理论上，房价结束下跌和震荡，开始上涨时买房最好，但仅凭1个月的价格上涨很难判断。如果成交量已经连续上涨了五六个月，同时成交价格连续上涨到第3个月至第5个月，基本可以判断房价进入了持续上涨的周期。这时候是买房的最佳时机。　　最差时机，连续涨1年半！　　由于房价牵涉关系众多，近10年来，上涨速度过快，连续上涨太久，政府都会调控。从过去10年的政策频率看，房价连续保持上涨态势1年半以上，政府都会出台政策调控，因此，如果房价已经持续上涨了1年半，就要警惕了：这时买房，很可能立刻遇上调控，导致房价走平并最终下跌。
(责任编辑：DF102)
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