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六合的高某常年在外做生意，欠了不少债。他怕万一以后债权人起诉，自己住的房屋要拿来抵债，就提前把房屋过户到亲戚徐某名下。去年，高某一家竟然收到一纸诉状，要求他们腾空房屋。原来徐某又将房子转卖他人。六合法院最终判定，徐某与买房人签订的合同有效，高某一家必须迁出。
为躲债，他将房子过户给亲戚
高某在六合有一处近140多平米的房子，全家都住在里面。但2013年上半年的一天，高某突然收到传票，他被起诉到法院了。起诉他的人叫金某，称是从徐某处买来的，并已获得房产证。但高某完全不认识金某，这才意识到大事不妙。
法庭上，高某陈述，徐某是他家关系很近的亲戚。高某常年在外边做生意，欠了不少债，很担心债主讨债。万一起诉到法院，法院极有可能拍卖这套房产。高某找徐某商量，徐某给他出了一个好主意，把自己的房屋过户给他人，就算以后到法院，高某没有财产可供执行，法院也没办法。高某觉得这个主意不错。但是房子过户给谁呢？徐某提议过户给自己侄子小徐。高某考虑到跟徐某关系很好，过户给他侄子很放心。
谁知亲戚悄悄把房子卖给他人
2011年2月，高某与徐某到六合公证处公证，授权徐某作为代理人，全权办理该房屋买卖、交易过户等手续。签完委托书第二天，徐某代表高某将房屋以60万元出售给小徐。
各项过户手续都已经办齐了，高某称，其实小徐并没有把60万元给他，他们一家也照常住在房子里。没想到的是，一年多后，徐某叔侄将这套房子又以93万元价格卖给了金某。直到去年初，金某要求他们一家腾空房子，他才知道自己房子早已&改姓&。金某多次要求高家搬出，但一直无果，随后向六合法院提起诉讼。
买卖是否成立，双方各执一词
2013年10月，此案开庭审理。庭上，高某称自己是被徐某骗卖该房屋，自己一分钱没拿到。而且这是一家人唯一住房，实在没有别处可搬。而且金某自始至终都没有上门看过房，连钥匙都没有拿到，就放心把93万给了徐某叔侄，应该不是善意的第三人。他认为，小徐与金某签订的买卖合同不成立。
但金某回应，在买这套房子前，他看到了徐某获取的委托书，高某卖给小徐的存量房买卖合同，这说明交易是真实合法的。而且小徐手中持有产权证、土地证，说明小徐是合法所有。小徐称已经将房屋的首付款30万转账给小徐，剩下60万元为贷款。至于买前都没看房子，金某解释，当时徐某称有人住在里面，不方便看房。无论是交易行为还是程序，金某认为都是合法的，自己作为购房人理应实际拥有这套房产。
法院判决房屋买卖有效，原房主限期搬出
六合法院审理认为，金某与小徐签订南京市存量房买卖合同，向小徐支付93万元的购房款，并办理了诉争房屋的产权登记，取得该房屋的所有权合法有效。高某一家应当将房屋腾空让出给金某。法院判决，高家应该在判决生效之日起30日内迁出。
那么徐某叔侄&空手套白狼&的行为不应该受到法律的制约吗？六合法院王法官解释，高某与徐某恶意串通，转移财产，如果他们的行为真的损害了债主的利益，那这个债主可以向法院起诉要求撤销与这套房屋相关的买卖合同。但在本案中，这个债主并没有实际存在，也即没有损害其他债主的利益，他们之间的转让是合法有效的。像高某和小徐这种情形的合同，只能靠双方诚信去维护。如果一方违约，也只能依照买卖合同约定的房屋价款主张。
尽管高某是咎由自取，但毕竟全家失去了唯一一套住房，他的权益还能通过何种方式得到救济吗？王法官解释，高某声称当初把房子作价60万过户给小徐时，并没有实际得到这笔钱，那么高某可以起诉小徐索要60万元欠款。（通讯员 陆妍 扬子晚报记者 陈婧）
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房子被查封了!
刘晓婧& 09:17|
[摘要]为了方便孩子读书，吴某夫妇通过房产中介，东拼西凑花了116万元买了一套二手房，简单装修后很快就入住了。没想到，就在他们向房产部门递交过户材料的两个多小时后，房产部门的一个电话把他们惊呆了：房子刚刚被法院 ...　　
　　原房主因借贷纠纷被执行财产保全，法院召开执行异议听证会保护善意购房者权益吴某和妻子为了争取自己的房屋，准备了不少材料
　　为了方便孩子读书，吴某夫妇通过房产中介，东拼西凑花了116万元买了一套二手房，简单装修后很快就入住了。没想到，就在他们向房产部门递交过户材料的两个多小时后，房产部门的一个电话把他们惊呆了：房子刚刚被法院查封了!日前，吴某夫妇作为案外人来到良庆区法院，要求法院对这套房子解除查封。昨日，法院召开执行异议听证会，通过审理调查，中止了对房屋的查封。
　　116万元买二手房，刚交过户材料就被查封
　　吴某夫妇从横县来到南宁打拼，有了一些积蓄后便想在南宁买房，方便孩子上学。去年10月，他们在房产中介的推荐下，看中了一套位于青秀区桂雅路某小区的房子。
　　原房主韦某自称是急需资金才卖房，而吴某夫妇通过到房产部门查询，没有发现房子有什么法律问题，便签订了购房合同。他们借了几十万元，凑够116万元房款买下了这套房子。经简单装修后，吴家人于同年12月1日搬进房子居住。
　　同年12月5日下午，房屋买卖双方一起到房产部门办理房子的过户手续，递交了所需要的全部资料，房产部门也出具了一张加盖有“登记收件章”的业务受理单。
　　房子马上就能属于自己了，吴某夫妇很高兴。由于房屋还未完成最后的过户确认，他们便先离开了。没想到，两个多小时后，房产部门来电通知说：良庆区法院对这套房屋进行了查封。吴某夫妇激动的心情瞬间跌到了谷底，这是怎么回事?
　　准备25公斤材料，证明非恶意串通转移财产
　　原来，去年11月，原房主韦某夫妇因为民间借贷纠纷，被债权人文某诉至法院，被判返还借款。诉讼期间，去年12月4日，为了保障自己的债权在执行中能实现，文某向法院提出了财产保全的申请。法院据此作出了对这处房屋的查封裁定，并于次日到房产部门进行查封执行。
　　了解情况后，吴某夫妇向法院提出了书面异议。法院调查发现，房屋仍登记在韦某的妻子黄某名下，查封当天下午，吴某只是向房产部门提出过户登记申请，但尚未获得批准。因此，法院的查封裁定程序合法、适用法律正确，便驳回了吴某的异议。
　　随后，吴某夫妇以房屋买卖合同纠纷为由，将韦某、黄某起诉到了青秀区法院。经审理，该院作出了双方当事人《房屋买卖经纪合同》有效，要求韦某、黄某办理过户手续的调解书。
　　莫名被卷进官司，买到房子的喜悦感已经被冲得无影无踪。“他们之前的纠纷我一点都不懂，我花钱买了东西，为什么不能属于我?”吴某说，他和原房主韦某并不认识，其他朋友都怀疑他是被骗了。为了能够证明自己没有和原房主串通恶意转移财产，他前前后后准备的材料重达25公斤。
　　法院举行听证会，房子属善意取得解除查封
　　昨日，良庆区法院举行了执行异议听证会，法院院长韦良亲自担任审判长，倾听各方当事人的陈述、举证、质证和申辩。
　　法院审理认为，文某与韦某夫妇民间借贷纠纷的判决已生效，根据财产保全申请对房屋作出的查封行为已经转化成执行行为。根据民事诉讼法执行程序的有关规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，虽然案外人吴某还没有办理过户登记手续，但他已经早早按合同约定履行了支付全额价款的义务，属善意取得，法院不应继续查封涉案房屋。
　　法院当庭作出中止执行裁定，解除了对吴某所购买房屋的查封。“拿到房产证后，心才能真正放下!”听到结果的吴某夫妇，终于如释重负，露出了一丝笑容。
　　法官说法
　　如何判定是否恶意转移财产
　　1.实践中遇到的执行异议具体情形有哪些?
　　良庆区法院院长韦良：从涉及的执行标的看都是不动产，主要是房产。表现形式为案外人与被执行人签订房屋买卖合同，等到要过户登记时，发现房屋已被法院查封，无法过户，就到法院提出异议。
　　案外人与被执行人进行签订合同的时间主要是在诉讼前、诉讼中判决未生效前(如上诉期间)、判决生效后执行立案前三个阶段。而在后两个阶段签订合同的案外人与被执行人又往往有恶意串通的嫌疑。
　　2.对于这些执行异议是如何处理的?
　　韦良：一般是区分案外人的善意与恶意，分别作出中止执行和驳回异议的裁定。实践中，如果案外人确实不知道财产可能或者已经被法院查封，签订合同，并且已经支付部分(首付款为50%以上，并积极办理银行贷款或正在办理贷款手续)或者全部价款并实际占有该财产，通常法院会认为其为善意，中止异议。
　　在审查案外人是否支付价款时，除了要求提供收据，交付现金的要提供从银行取款的凭证，转账的要有转账凭证。如果卖价明显低于市场价或者没有实际支付价款，一般可认定为恶意。
　　3.如果案外人和被执行人恶意串通，怎样保护申请执行人权益?
　　韦良：如果是恶意串通，案外人和被执行人的合同是会被认定为无效，执行异议也将不成立。实践中，案外人与被执行人的整个交易，外观上往往都很合法，甚至有时还有公证或者法院的裁判来认定合同效力。因此，在异议审查时，即使发现有串通的嫌疑，也可能会因为缺乏足够有力证据而无法认定。对申请执行人来说，除了依赖法院对证据的严格审查和事实的准确认定，也要尽早了解诉讼风险，及早提出保全申请，防止执行财产被恶意转移。
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您也可以在微信上搜索“时空房产网”，获取更多房产资讯。法院强制执行,能执行子女的财产吗?
　　为了躲债，债务人可是使尽了浑身解数。其中有些债务人在欠债之后直接将房产过户给了子女，心想，房子不在我名下，不再属于夫妻财产，法院也就不能执行这套房产。殊不知，魔高一尺道高一丈， 其实这是一种无效赠与，该还账还得拿出来还。　　例：2013年，黄某和刘某系夫妻俩因生意上资金周转不灵，便向陈某借钱。陈某当天就借了22万给黄刘夫妇。　　后来，陈某催黄刘夫妇还钱，但二人以经济困难为由提出缓缓。偶然情况下，陈某发现黄刘夫妇在2014年将名下估值150万的房子赠与给了已分户的儿子，且房产已登记到儿子名下。　　陈某一怒之下将黄刘夫妇告上法院，认为黄刘夫妇逃债，请求撤销房屋赠与合同。　　黄刘夫妇称：将房产过户子女名下，只是为了便于贷款，并无逃债意图。　　浙江温岭法院审理认为：黄某夫妻在履行清偿义务前将房产无偿赠与给儿子，且黄某庭审中明确表示无其他财产可供执行，法院认为其无偿赠与房产的行为已损害了陈某债权，判决撤销赠与合同。　　罗爷法律提醒：债主应知道，对于债务人将房产赠与子女时，要注意3个知识点。　　1）《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。　　撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。　　2）如果属于以合法形式掩盖非法目的、恶意串通损害第三人利益、登记机关登记错误等，则可以认定无效或撤销登记，从而恢复为可执行财产。　　3）《合同法》第75条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。　　更多、借钱、等相关法律资讯、尽在罗爷，如需法律帮助，可以在罗爷官网栏目中提交法律问题，我们将以电话方式尽快与你取得联系，为你解答！延伸阅读：　　1、　　2、　　3、
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最高法：被执行人为躲债转移房产致仅一套房产可执行
发布会现场
　　5月5日电 最高人民法院执行局复议监督室主任范向阳今日介绍，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于金钱债权的执行，明确了对被执行人只有一套房可执行的三种情况，执行依据生效之后，被执行人为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，不属于保护的对象。
　　最高法今日举行发布会，通报《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情况。
　　有记者问，《异议复议规定》提出被执行人名下只有一套房产的也可以执行具体在什么情形下可以执行？又应该如何执行？
　　范向阳表示，这个问题将来是一个社会关注的一个热点问题。在最高法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》时，第六条的规定就引起了强烈的社会反响。因为第六条规定，对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必须的房产，人民法院只能查封，不能执行。尽管第七条同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
　　范向阳介绍，实践中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。后来，在很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，最高法依据法律又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。
　　范向阳介绍，在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。但是，对于没有设定抵押的房屋作为执行标的的这类案件中，执行程序就一直处于停滞状态。社会各界对此反应非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而被执行人名下明明有房产、财产，但却不能执行。为了进一步解决问题，本次司法解释起草过程中，经过充分征求意见、深入探讨研究，坚持了一下几点指导思想。
　　第一，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。
　　第二，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。
　　第三，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。
　　第四，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。
　　还有一种情况，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。
　　范向阳表示，正是基于上述指导思想，本次司法解释规定了对被执行人只有一套房的执行的，在进行充分利益权衡的基础上作出了一定变通的规定。
　　一是在债权的种类上区分为金钱债权和非金钱债权两种情形，有所区别。对于金钱债权的执行，对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
　　第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如老人名下虽然有一套房子，但其儿子房子多，足以保障生存，对其保障就没有必要。
　　第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为目的是为了逃避债务的履行。
　　第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以解释规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。
　　这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以规定了5-8年的期间。这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，就会少扣除一些，扣除5年也可以。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
　　另外就是针对非金钱债权的执行。这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行，这没有商量。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。
【编辑:吴涛】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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原房主把房子借人借房人的东西在里面占这不给腾怎么办
你好，可诉讼解决，要求其迁出。
你好，可以诉讼迁出
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