买房前要看五证，这是购房的基本常识！_网易房产
买房前要看五证，这是购房的基本常识！
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买房前要看五证，这是购房的基本常识，否则房子办产权会遇到困难。荣光路与和顺街交会处的东城名郡小区一期10栋、11栋73户业主在买房子时也看了五证，不过他们仍然遇到了产权办不下来的窘境。有的业主在这里住了10年，孩子已经9岁了，迁不了户口，卖不了房子。27日，记者来到东城名郡小区了解情况。看五证才买房结果手头连合同都没有张师傅是东城名郡一期10栋的业主。“我是在2008年买的房子，当时到售楼处以后，我特意找销售顾问问五证全不全，销售顾问说五证齐全，全都在售楼处里挂着，还带着我挨个看过。我打算买之后，销售顾问说房源紧张，只能全款。房子每平方米4060元，我买了一套101平方米的，一次性交了40多万元。当时销售顾问给了收据，没给发票，说半个月以后签合同，结果合同一直没签。现在我只有收据可以作为买楼的凭证。”张师傅说。据张师傅介绍，该小区只有10栋楼，可楼号却是1-8号、10号、11号，没有9号楼。“日，1-8栋全给办了产权，唯独我们10栋、11栋没给产权证。”张师傅说。等产权证他晚收房6年被讨要1万多元物业费老张也是东城名郡小区10栋的业主，他说：“2008年买房子时我就和他们说要看五证，五证看完了，我才放心买房，一次性全款买了两套房子，总计80多万。当时售楼处说半个月内签合同，给钥匙就给产权证。2008年年底开发商打电话让我收房子。我就问：‘你们什么时候办下来产权？没有产权，房子我不能全收。’因为一套房子我着急住，就收房了，另一套房子我告诉开发商什么时候下来产权什么时候收。”结果一年又一年地等，到2014年，孩子要结婚，到了非收房不可的时候，没有办法，老张找到当初开发商留下的物业公司，让其帮忙联系开发商收房子。结果开发商回复说，让老张交6年的物业费。“房子我都没收，为啥让我交物业费？我找到长春市房地局，在房地局的协调下，物业费我没交也办理了入住，但产权证一直没办下来。”9岁孩子想就近入学迁不了户口居民王女士告诉记者，她也在10栋买了两套房子，也是一次性付款80多万，其中一半钱是母亲给的，今年她母亲都85岁了，每天都念叨“不知道自己能不能活到下产权那天。”王女士说，她有一个9岁的孩子，就是在这套房子里出生的，可因为手里只有一些票据，没有购房合同，也没有产权证，办不了户口，导致孩子不能就近上学。“我只有一个要求，就是开发商能不能给我出个证明，证明我就在这个小区住，我好去办户口，让孩子就近上学。”陈先生是11栋的业主，他和别人不一样，手里有统一制式的房地产交易合同。“我是2010年贷款买的现房，一个月还贷款1800多元，到现在已经8年多了，产权证一直没有消息。”开发商未作初始登记无法办理产权证一个上午，很多业主向记者诉苦。据了解，东城名郡小区的开发商是长春市绿洲发展实业有限公司，该小区共10栋楼，1-8栋楼的产权情况正常，出现问题的是10栋和11栋，两栋楼共73户居民，其中10栋业主手中只有收款凭证，11栋业主手中有购房协议的，基本都是通过贷款方式购买的房子。另据业主介绍，11栋房子盖得和其他房子不一样，好似在建设的时候更改过设计。为了弄清楚这两栋住宅楼究竟是什么原因办不下来产权，居民们拨打了12345市长公开电话。长春市房地局3月23日做出回复：“根据现有条件查询，该小区10栋、11栋住宅楼开发公司未作初始登记，暂时无法办理产权证。”因违反规划法开发商被罚过在得知小区未作初始登记暂时无法办理产权证的消息前后，10栋、11栋居民又得到了另一个消息：开发商在建设该小区时违反了《城乡规划法》被长春市规划局处罚过。10栋业主张师傅向记者出示了他查询到的长春市规划局公开的《限期补办规划手续并处罚款》的信息。记者在长春市规划局网站上也看到了这份2011年做出的处罚决定：绿洲发展实业公司开发建设的东城名郡9#楼工程，存在未取得《建设工程规划许可证》进行建设的违法行为，责令限期到长春市规划局办理相应规划手续；处建设工程违法部分工程造价10%罚款，即人民币元。绿洲发展实业公司于当年10月8日缴纳了罚款。11栋业主陈先生说：“我们小区里根本没有9号楼，看过这一处罚信息后，大家都猜测，当初大家在购房时看到的五证并非涵盖全小区所有的房子，或者开发商没有按照规划建设，才造成现在的局面。现在10年已经过去了，追究这个已经没有意义，我们只希望开发商能早日给业主们办下产权。”开发商回复产权应该马上就下来跟随小区业主，记者来到了开发商位于人民大街一处写字楼的办公地点，业主们说，买房时他们在这里办过手续。该办公地点没有挂牌子，按了半天门铃，也没人出来。在该处办公地点，业主们拨打了多次与业主接触说帮忙办理产权的孙经理的电话，但一直无人接听。随后，陈先生拨打了绿洲发展实业有限公司王总的电话。王总说：“大家再等等，产权证马上就下来了。”当王总得知陈先生是11栋的业主后，他还说：“11栋没有问题，应该早就下来了，我马上安排人去办。”业主们说，他们无数次找开发商，得到的答复都是快了，可这么多年一直没结果。当日下午，记者拨打了王总的电话。王总说，东城名郡一期的产权证马上就要办下来了，开发公司规划手续已经办完，该交的钱也交了，公司也进行了积极沟通，所有的手续都差不多了。
本文来源：长春晚报
责任编辑：付昊荣
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买房是一辈子的头等大事，每一个业主在买房时都是小心再小心，谨慎再谨慎，但是，最后还是没有买到安心的房子。为什么会出现这种情况呢?小编认为，想要买到安心房，在选购前一定要先了解必要的购房常识。接下来，小编就为大家介绍下，买房前先要了解哪些购房常识。
买房是一辈子的头等大事，每一个业主在买房时都是小心再小心，谨慎再谨慎，但是，最后还是没有买到安心的房子。为什么会出现这种情况呢?小编认为，想要买到安心房，在选购前一定要先了解必要的购房常识。接下来，小编就为大家介绍下，买房前先要了解哪些购房常识。
买房前一定要先了解这些购房常识
买房子注意事项(准备阶段)
一、确定买房目标：根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。
二、学习买房常识：房屋因为涉及金额巨大，购房是一个比较专业的行为。因此学习买房常识是必须的。
三、积累买房首付款
四、筛选买房范围：选择适合自己的楼盘&&购房量力而行。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、节省出行时间成本：购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
装修师傅网小编提醒：要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解：在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
看房时必须了解的买房知识
(1)向售房者提出&一个要求&，提出将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此见该广告内容虚实;
(2)预售许可证审查掌握&两个要点&，查看预售项目是否与销售楼盘名称相符，所购房屋是否在预售范围内;
(3) 进售楼处要能经过&三道关卡&，&逼订&(售楼人员以所购房屋紧俏来&逼&你尽快下单)，&封杀&(出于&捂销&&惜售&目的， 售楼人员告知你最看中的那套房已售，让你放弃)，&以情动人&(让你感到不好意思不下单);
(4) 下定金做到&四个明确&(具体位置、面积、价格，签正式买卖合同时间，定金数额和交付时间，定金返还形式);
(5) 考虑实际购买房屋的&五个差异&(环境、布局，家具摆设，装修材质，做工粗细，设计细节);
(6)约定所购房屋标的物状况：如毛坯房还是全装修房?土地来源?房屋基本情况?包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定;
(7)验收&两书&，什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第 二是住宅使用说明书;
(9)要使购房人的合法权益得到切实地保障，在制定合同时力求完善，这是惟一有效的解决办法。例如面积误差的处理问题，建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》明确规定，双方有约定的，从其约定，没有约定的，按以下原则处理(面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据 实结算房价款; 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价 款退还给买受人，同时支付已付房价款利息)。
买房注意事项(购买阶段)
买房子需要什么手续和证件? 买房新手看过来
一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。
二：社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。
三：社区内部规划。1.供暖转换站，垃圾处理房，车库出入口，配电间等位置对所选房屋是否有影响。 2.楼宇的部署，有没有再建的可能，楼间距及采光的影响。
四：投资业主要分析社区内及周边居室数量比例，自住业主看个人需要。
五：其他的例如面积误差，层高净高，产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3%。超3%以内买方按买房时单价据实补付给开发商;缩3%以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方;面积误差不管涨缩买方都可以要求退房，3%以内按银行同期活期利息退款。
买房交钱时要注意收据上每笔金额的用途(如购房款、大修基金、各项税费、水电气闭路电话等的初装费等)要一一写明。
装修师傅网小编提醒：若买期房,首先要看下&五证&:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称&五证&。其中前两个证由市规划 委员会核发，《开工证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
买房子流程
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识，现根据一些买房人的购房经历，讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题：
一、首先通过媒体收集有关房地产项目的各种信息。
二、通过对自身的消费需求状况(购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等)进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
三、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。
四、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。
五、选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。
六、做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。(这期间特别要注意详细查看开发商提供的&五证&及相关文件)。
七、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
八、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
九、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
十、房屋竣工验收合格后，开发商提供&入住通知书&及&收楼须知&，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同。
买房子要交哪些税?
买新房子要缴纳的税费主要有以下这些：
(一)买商品房需要交的税：
1、契税，购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。
2、印花税，购房总价的0.05%
(二)基金：
1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%
2、副食品价格调节基金,2元/平方米，有些地方不用
1、交易费 ，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交)
2、《房屋所有权证》工本费 ， 各地不一样，但是都不超过100元
3、《土地使用权证》工本费， 各地不一样，但是都不超过100元
(四)如果按揭，还要发生以下费用
1、评估费，购房总价的0.2-0.5%
2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%
3、公证费，贷款额乘以0.03% 4、抵押登记费，100元
买房子需要什么手续?
[1]如果是单身要提供未婚证明;PS:到民政局开未婚证明;(提供材料)
C相关材料的复印件
{备注}有时可到社区居委会开未婚证明;
[2]如果是外地户口，要提供对应城市的户籍担保证明;
对户口为非当地的买房人，除非是一次性付款，否则到银行贷款时，各家银行都会要求买房人必须提供一名当地籍并有正常稳定收入的人作还贷的担保人。
[3]如果是老人的拆迁安置房，还需要追加年轻人作为户主之一才能够取得银行的贷款。
对拆迁安置房的贷款，银行要求年龄在65周岁以上的贷款人，必须追加一名比较年轻的直系亲属作为共同的还贷人;
申请公积金贷款买房的手续
(一)申请前，申请入应根据所购房产价格和自己的收入状况，计算一下自己的贷款数额和还款期限。按照规定，申请人的贷款额不能超过房 产价格的70%，且最高贷款额为30万元。贷款最长期限为 25年。
(二)申请必须取得一种贷款担保，这是为了保证贷款安全回笼。担保方式主要有四种：
1.由借款人或第三人提供财产抵押加第三人保证担保;
2.财产抵押担保加购房综合保险;
3.财产抵押担保;
4.连带责任保证担保。
(三)提出申请。申请人可以向所在单位的住房公积金管理部门提出申请，填报《个人住房担保委托借款申请表》，并提供必要的审核材料。 这些材料包括：
1.有效居留证明;
2.购买住房的合同或意向书等有关证明文件;
3.借款人所在单位同意贷款的信函;
4.管理中心要求提供的其他材料。
(四)初审。管理部门对材料进行初审，核定贷款额度和期限，对贷款的担保方式也加以确定。
(五)调查。管理部门对申请进行调查，并提出调查意向。若是需进行抵押物审核评估的，还须由评估机构进行审核。
(六)签订合同。审批合格后，资料管理中心即与银行签订委托合同，并由资料管理中心签发委托贷款通知单。此外，贷款银行与借款人之间 还需签订一系列的合同。这包括：
1.如是抵押加保证担保的，需订立抵押合同和保证合同;
2.如采取抵押担保同时购买购房综合保险的，须订上抵押合同和保险合同。
(七)划拨贷款。借款合同生效后，由管理中心将资金划入委托贷款基金户，再由受托银行按借款合同拨付。
贷款买房手续最终情况
售楼处需要7天之内提供申请贷款材料，期间可以补交首期，只要拿到发票，根据剩余款项数额申请贷款即可。
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现场团购活动
买房需要交哪些费用？虽然房子终于从开发商那里拿到手了。但是仍然还有一些费用需要缴付的。这是一个不可忽视的问题。买房，动则上百万，税费的缴纳在购买房产时占有相当的比重，在购房前适当了解购房税费常识，不仅利于合理规划财产、做好购房预算，还可避免还因税费问题和开发商产生摩擦。那么，这些费用具体有哪些？
对于普通老百姓来说买房子是一件大事。从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎。想要防止买房过程中被受骗，你必须事先了解买房常识。买房子注意什么呢？
买房子对大多数人来说也是一件终身大事，。从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎。想要防止买房过程中被受骗，你必须事先了解买房常识。修炼成半个专家将有助于你买到安心房!小编接下来就为大家介绍买楼房注意事项，让大家远离买房陷阱!
如今，买房成为人们非常重要的一个目标，要想买到一套适合自己的房子，那么在买房之前一定要做好功课，买房之前必须了解相关购房的相关知识。
买房子需要什么手续和证件? 买房新手看过来[摘要] 买房涉及的金额比价多，所以现在买房是人生大事之一，应该慎重对待，同时买房需要的手续证件等也是比较多的。　　买房是一件比较繁琐麻烦的事情，很多人不了解的都会被搞的手忙脚
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最近收到几封北京的读者发来的私信，想了解一下二手房的交易流程。现在统一为大家讲解一下。在说税费问题之前，先和大家解释几个名词。如何区分普通住宅和非普通住宅？1- 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2- 单套建筑面积在140&#13217;（含）以下；3- 每平米单价或套总价不超过最高限价。*特此说明：已购公房原则上认定为普通住宅，戳《公房税费计算方法》。「最高限价」5环内：单价<=39600元 或 总价<=468万元5-6环：单价<=31680元 或 总价<=374.4万元6环外：单价<=23760元 或 总价<=280.8万元「计税价格」网签价格与过户指导价，取二者价高者为计税价格。「过户指导价」需要到各区县建委、房管局查询。「网签」买卖双方签订合同后，到房地产相关主管部门进行备案，并公布在网上。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。北京市场主要指北京市住房和城乡建设委员会（www.bjjs.gov.cn）系统备案，每一份合同会有一个对应的网签合同号，买卖双方可以通过网签号在网上进行查询。「原值」当初业主买房子的时候的网签价。既然不同性质的房屋缴税的基数界定线不一样，那我们就来一起了解一下关于房屋性质及时间的界定。「主要作用」1-进行银行或公积金贷款的贷款金额审批依据之一2-进行产权转移过户登记的必经程序3-进行住房公积金提取的合同要件4-进行部分税收优惠政策享有的要件如何界定交易房屋是否满5年？以契税发票填发日期或产权证登记日期，二者更早的时间来计算。商品房普通住宅计税方法「增值税及附加」产权满2年：免征产权不满2年：全额征收「计算公式」增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县为5.5%）「契税税率」首套且90&#13217;及以下：1%首套且90&#1&#13217;：1.5%二套：3%「计算公式」（网签价>过户指导价）契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率（网签价<过户指导价）契税 =（过户指导价/1.05）*税率「个人所得税」产权满五唯一：免征「计算公式」个人所得税 = 差额*20%「差额的计算」（网签价>过户指导价）差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息（网签价<过户指导价）差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息*少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%商品房非普通住宅计税方法「增值税及附加」产权满2年：差额征收「计算公式」增值税及附加 =（计税价格-原购房价格）/1.05 * 5.6%（远郊区县5.5%）产权不满2年：全额征收「计算公式」增值税及附加 =（计税价格/1.05）*5.6%（远郊区县5.5%）「契税税率」首套：1.5%二套：3%「计算公式」（网签价>过户指导价）契税 =（网签价-本次增值税及附加）*税率（网签价<过户指导价）契税 =（过户指导价/1.05）*税率「个人所得税」产权满五唯一：免征「计算公式」个人所得税 = 差额*20%「差额的计算」（网签价>过户指导价）差额 = 网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息（网签价<过户指导价）差额 =（过户指导价/1.05）-原值-原契税-本次网签价*10%-贷款利息*少数二手房原值无法查询，个人所得税 = 计税价格*1%在房屋交易中，我们经常听到一个名词“满五唯一”，怎样界定一个交易房屋是否满5年？根据房屋性质不同，界定的期限也不一样。商品房和经济适用房以及二类经济适用房，均以契税发票填发日期或产权证登记日期来界定，两者那个时间早用哪个。已购公房的话，则是产权证填发日期，原始购房合同亲属日期以及第一笔房款的银钱收据日期三者之间，孰先的原则。关于缴税基数来说，网签价格和过户指导价孰高，孰为计税价格。商品房的缴税不同情况会有很大差别，孔明老湿为大家来归纳一下。70年商品房计税标准▲看图可以得出结论，影响一套房子的税费多少的因素有很多。面积，购买者是否为首套，是不是普通住宅，原产权证拿到手的时间以及是不是原业主的唯一住房以及网签价格多少都会有影响。以上，就是市面上流转的二手商品房的交易会涉及到的所有信息了。下面和大家简单谈一下其他一些常见的几种类型房屋交易税费缴纳计算方法。已购公房如何缴税？一类经济适用房如何缴税？二类经济适用房如何缴税？商办类房产若买卖双方为个人如何缴税？
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