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无房产证二手房买卖合同哪位可以提供一份有谁了解的呢去哪里办理的
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无房产证二手房买卖合同哪位可以提供一份有谁了解的呢去哪里办理的
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一、二手房按揭贷款流程是怎样的&1、确定按揭服务公司和贷款方案&借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。&二、二手房贷款要什么资料&1、&??申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证（并随带身份证复印件）每人各1份；&2、申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄（并随带户口薄复印件）各1份，如申请人与配偶不是同一户口的，需另附婚姻关系说明；&3、原产权证1份；现房权证中应注明是商品房或安居房；&4、经由交易中心提供的武汉市房地产买卖合同2份；&5、房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份。房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。&买方需要的材料：身份证原件及身份证复印件一份、户口本及复印件，如果是单身的话，需要去市民政局开单身证明。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。
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未取得房产证的二手房有何风险，应注意什么问题？
正在读取...&|&作者：无锡房产律师&|&来源：法邦网
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【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
导读：很多情况下，购买未取得房产证的二手房是一种不得已的选择，因为现在房价一天比一天高，人们生活的压力很大。不是任何人能买的起新房的，所以二手房市场就不断的膨胀了，随之而来的是一系列的法律问题，比如购买未取得房产证二手房的风险和应注意的问题等。本文具体介绍。
一、未取得的风险购买二手房却没有房产证，其中的风险是巨大的。首先是卖方的信用问题，如果卖方一房二卖或者卷款潜逃，买方将面临损失；其次是房子是否能办理房产证、何时能办理房产证都未可知，存在很大的不确定性。再有，卖家买方时可能有按揭贷款，如果卖家隐瞒实情，买家根本无法查明。一旦卖家不还款，房子会被银行拍卖。同样，这种房子可能也会被法院查封。二、购买未取得房产证二手房应注意什么1、注意付款细节。尽量通过银行汇款、转账支付房款，避免支付现金。银行交易记录是最有效的，同时，你可以借此取得卖家的银行账户。如果卖家要求现金付款，那么买家就要提高警惕了。2、取得购房合同、发票、所有缴费票据和《保证书》。买家支付购房款，必须要求卖家交付购房合同和相关票据。如果卖家无法提供购房合同，那么建议不要买这个房子。3、多方详细调查房屋情况。可以到开发商、物业、房管局查询房屋五证是否齐全、有没有抵押、查封，核实房屋业主的身份。此外，现场考察也是必要的，包括有没有出租，房屋有没有质量问题等。4、详细约定日后过户税费的负担。的主要税费包括营业税、印花税、契税、个人所得税等。对这些税费的分担，需要约定明确，避免发生争议。5、要求卖家提供担保。尽管买家可以使用没有房产证的房屋，但使用并不等于产权。由于无法办理过户，卖家应当提供担保，特别是在一次性付款的情况下。可以让卖家找一个担保人，或者提供其他财产担保。6、以较高的违约责任约束卖方。对于无证二手房来说，违约责任是必须的，尤其是在一次付款、卖家拒绝提供担保的情况下。无法按期办证、一房二卖、隐瞒真实情况都可以要求卖家承担责任。现在各个城市好像最让人关心的是如何居住的问题，因为这是我们干其他事情的前提，所以对于一般人来说，二手房时很实惠的，但是有很多二手房没有房产证，那不得已购买就会有风险，这时我们要保护自己，起码知道应该注意什么问题吧。上述阐述很清楚的讲了这个事情，还有不懂的可以问律师解决。
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无锡房产律师温馨提示：有些二手房在转让时，还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住或使用的房产。因为在我国认可的是"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点被很多买房人忽视，引起纠纷。
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法邦网免费法律咨询热线：房屋买卖时尚未取得房产证，二手房买卖是否有效（法_百度知道
房屋买卖时尚未取得房产证，二手房买卖是否有效（法
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一、二手房买卖中介合同应该怎么签1、合同中药明确房屋坐落，产别，书证号等房屋基本概况的规定。其中包括告知租赁情况，以避免买方拿到了产权证但拿不到房屋使用权的情况;告知抵押情况，以免对对以后产权证的办理时间以及房款的交付方式造成影响。2、合同中应约定房屋按套转让，可避免因双方对产权证上面积的理解不同而产生的纠纷。3、合同中应明确产权证过户方式及税费支付方式的约定，能让双方对各自的权利义务做到心中有数。4、合同中应明确房款的支付方式和时间的事先约定，以避免因约定不清而产生纠纷和纠纷发生后因无相应的约定而导致的纠纷无法处理的情况。5、合同中应明确房屋的交付方式，为买方什么时候能取得房屋的使用权提供了保证，也对因卖方逾期交房产生的纠纷如何处理提供了依据。6、合同中应明确佣金的约定，提醒买卖双方支付佣金是自己的义务，从而避免中介方因收不到佣金而与买卖双方产生的纠纷。7、合同中应明确对合同变更的相关规定要提醒三方，避免因不懂法而擅自改变合同引起的纠纷。8、合同中要明确约定了中介方与买卖双方之间以及买卖双方自身之间什么情况该承担什么样的违约责任，这有效避免了纠纷产生后因约定不清而导致纠纷无法处理的情况。9、合同中要明确双方争议的解决方式，确保一旦纠纷产生后能按照合法、有序的方式去解决。10、合同中要有三方的签字，以确保合同的有效及安全。二、二手房买卖中介合同要注意什么1、二手房有无合法的产权和土地使用权合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。这一点作为二手房购房合同注意事项非常关键，值得每个人加以重视。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，鉴别房产证的真伪，对房屋交易双方当事人的合法利益有着极为重要的作用。鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。2、准确了解售房人一般来说，大家可以通过查看房产证所有人的身份证件，来解决该困扰。如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供证明文件，并亲自向房产所有人核实。购房者应当详细了解并核实房产所有人是一位还是几位共同所有。如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件。在办理房产过户手续时，全部共有人需要都到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人替其签章。3、对即将进行交易的房产基本情况必要了解这主要包括房屋的实际面积和机构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。4、核实房产是否抵押、租赁或被司法机关查封如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应考虑放弃购买或就此与司法机关及案件当事人进行交涉(非专业人士难以把握)。很多人在签订二手房买卖合同时忽视了这些应当注意的事项。5、购买的房屋是公房或经济适用房，应了解这些房屋是否获准上市交易预购公房是否需补足有关费用、公房原单位对房屋是否保留优先购买权、已购公房参加房改房时同住成年人的意见等。军队等单位的房屋，由于其特殊性，应特别注意单位是否同意出售，以及能否办理房屋所有权证和土地使用权证，如有疑问则不宜购买。6、估算税费负担二手房买卖的税费规定较多、较复杂，累计各项税费金额也比较大，估算税费负担是十分必要的。根据国家规定，购房者应承担契税、印花税，售房者在一定条件下应承担营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。根据买卖房屋的性质以及各地的实际情况还可能发生土地增值税、房产税、手续费、交易管理费等税费。此外，买卖房屋的性质、面积大小、用途、办理产权登记时间长短等因素还可能使得契税的税率发生变化。买卖双方可以根据拟交易房屋的实际情况，向法律专业人士或有关部门具体了解税费的项目、税率。
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二手房买卖遇房价上涨，房主毁约并设置障碍。买主一肚子苦水无法倒，法院一审、二审会怎么判？点击音频收听以案说法——二手房买卖能随便悔约吗？案情回放张勇和妻子王芳结婚后，一直租房居住，购买一套属于自己的房子是他们的最大梦想，孩子的出生让购房的愿望更是迫切，早点入手一套房，除了节约点钱，还可以为自己孩子将来上学作打算。一番看房奔波之后，张勇和王芳都看上了一套位于天府新区、80多平方米的二手房，九十多万的房价也在他俩的心理预期之中。下定决心后，张勇拨通了中介公司的电话：
喂，小季啊，我是今天下午来看房子的那个，就天府新区那套，各方面我们都挺满意的，我们就想定下来了，你看你那边....诶，张先生啊，好的。这样我先给房东打个电话说一声，双方约个时间，到我们中介公司再面谈吧。
小季号，张勇和王芳来到中介公司，与房东李齐当面商量房屋买卖的细节。最终，双方协商达成一致并签订了《房屋买卖合同》合同约定：约定张勇夫妇购买李齐所有的位于成都市天府新区华阳街道的一套建筑面积88.34㎡的房屋，房屋价款902000元；付款方式及付款时间约定：出卖方李齐商业贷款购买房屋；签订合同时张勇夫妇向李齐支付定金5万元，由中介方代收，剩余首付款21万2千元过户当天支付，尾款64万元由贷款银行一次性支付李齐。合同特别约定违约责任：如买受人违约，定金5万元不予退还；如出卖人违约，双倍返还定金共计10万。合同签订后，张勇夫妇向李齐支付了5万元定金。
但到了日，房东李齐打电话主动找到了张勇。喂，张先生吗？我是李齐。是这样的，因为我的房子是银行贷款按揭的房子你也知道，现在我没办法在规定期限内付清房款。
那怎么办？你看这样，咱们去中介所签一个补充协议，我们三方一起起到银行将首付款21万2千元交给银行，帮助我结清该房屋按揭，过户当天你们就不用给我首付了。
李先生，我不是怀疑你啊，但是我怎么保证我的资金安全呢？口说无凭，我们再签一个补充协议吧。我保证结清按揭当天，把产权证交于你保管，并且我保证拿到相关权属证明的当天，联系你和中介公司一起到房管局办理抵押注销，并且在注销抵押后3天之内跟你到房管局办理房屋过户手续。怎么样？
嗯....看起来确实没什么问题&不过&如果你觉得还是不行，那我们就再加一条，如果我没有遵守补充协议，我就承担相应违约责任赔你们双倍定金，及你们在购买房中所产生的一切费用，共计22万6千元。怎么样，够厚道了吧？
行。既然有补充协议，那咱都放心。合同和补充协议都签订了，号，张勇夫妇通过银行转账的方式向李齐支付了21万2千元，李齐结清了房屋按揭款，并申请办理了预购商品房抵押预告登记注销手续。随后，双方就约定10月8日办理过户手续，张勇夫妇也顺利的拿到了李齐的产权证。一切看起来都挺顺利，可没想，日，张勇夫妇和李齐及中介公司来到房管局后，意外却发生了。原来，李齐来到交易大厅后发现，和自己的房子地段、大小差不多的其他房源，房价已经卖到了100万出头，自己才卖了90多万，实在有点吃亏。于是，李齐当下做出了一个决定：房子不卖了！
双方在房管局争执半天不欢而散。想到自己房子还可以多赚不少，回去之后，李齐随即将房屋以更高的价格挂在中介继续出卖，由于房产证在张勇夫妇手中，李齐又向房管局申请了补证登记。接着，李齐决定把和张勇夫妇签订的合同撤销了。日、10月26日，李齐向张勇夫妇邮寄了解除合同的通知书，并以短信形式告知解除合同的要求，均未得到回复。李齐认为，自己已经通知到了张勇夫妇，对方没有回复，就是默认此合同解除。李齐的这一番作为之所以能理直气壮，这是因为此时成都的限购政策已经实施，李齐认为，张勇夫妇已经不具有购买房屋的权利。为了让自己的所作所为更加“合理”，李齐又到张勇夫妇的按揭贷款银行以张勇夫妇高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。贷款银行调查核实后认为，双方因房屋价格上涨存在纠纷，放贷存在风险，因此最终未予以放贷。最终，张勇夫妇将李齐告上了法院，要求被告李齐继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，将案涉房屋过户到原告方名下；并且要向原告支付违约金10万元。双流法院一审判决：一、李齐于判决生效后五日内协助张勇夫妇办理位于成都市天府新区华阳街道的房屋过户手续；二、李齐于判决生效后五日内支付张勇夫妇违约金5万元。三、驳回张勇夫妇其他诉讼请求。李齐不服，向成都市中级人民法院申请上诉。张勇夫妇向法庭提供了人口信息资料，想证明二人户口在天府新区，不受限购政策影响。同时还提供了其他证据材料，经成都市中级人民法院审理后认为一审认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。本期嘉宾
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双流区人民法院房地产审判庭 庭长周卫案件解读本案中的房东李齐可以说是赔了夫人又折兵法院判决他不仅要协助张勇夫妇办理房屋过户手续还要支付张勇夫妇违约金5万元房屋交易一直是老百姓非常关心的问题其中也有不少法律问题尤其值得大家关注
1本案为何要判决李齐协助履行办理案涉房屋的过户手续？合同签订后，买方张海夫妇按照合同的约定支付了购房定金5万元，也提前支付了首付款212 000元用于帮助卖方李齐结清该房屋按揭，现涉案房屋不存在权利瑕疵（抵押或者查封），商品房限购措施亦是日实施，当时双方的房屋买卖时间与限购政策并不相抵触。在卖方李齐恶意阻止银行放贷的情况下，买方也同意以现金的形式支付余下房款并提供银行流水予以佐证有支付能力，双方合同具备继续履行的条件和可能，因此买方要求卖方协助办理案涉房屋的过户手续，理由正当、证据充分，法院予以支持。2本案为何在判决卖方协助办理过户手续的情况下，仍判决支付违约金？我国法律规定违约金的适用是以合同有约定为前提，违约金的性质具有补偿性兼具惩罚性，本案卖方李齐在履行双方的合同过程中违背双方约定，法院应当对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。本案中，卖方李齐违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加买方的购房成本，但考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院酌情支持买方的违约金主张。3在二手房买卖审判中，在判决卖方协助买方过户的同时，如何保障卖方权益？“不让违约者获益”便是我们司法审判中衡量守约方与违约方利益的重要准则。在二手房买卖中，虽然违约方不能因为违约行为而获益，但是其合法权益还是应当受到依法保护。具体而言，在法院判决卖方协助买方过户的同时，会考虑如何保障卖方如期收到购房款的权利。为保障卖方如期收到购房款，目前司法实践中的通常有两种做法：一种做法是要求买方将购房款转到法院账户，由法院在卖方协助买方完成过户登记后，法院接受买方的委托将房款支付给卖方；另一种做法是判决卖方在收到买方购房款后协助买方办理过户登记。
4签订房屋买卖合同时，卖方尚未取得房产证，房屋买卖合同是否有效，是否应当继续履行？根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”及《城市房地产管理法》第38、39条的规定相关规定可知，法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让系管理性规范，而非效力性规范，故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同无效。未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的效力性强制性规定，应依法认定有效。但可能会发生登记机构从行政管理的角度不予登记，致使合同不能得到实际履行以及不得对抗善意第三人等不利后果。此外，虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚未办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续进行本案房屋买卖合同的交易，上述房屋买卖合同属于没有确定具体履行期限且附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同。上述合同对双方当事人仍具有约束力，如果房屋权属证的办理处于完全能够实现的可期待状态，那么，房屋买卖合同仍然存在继续履行的可能。5本案中，如果买方不要求继续履行合同而向法院主张解除合同，合同约定的违约金不能弥补其造成的损失，此时买方如何主张权利？合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。就本案而言，合同约定的违约金不能弥补其造成的损失，买方可以根据实际损失请求法院增加合同约定的违约金以弥补其造成的损失。1如果李齐又将房屋卖给了其他人，“一房二卖”的情况下未能取得房屋所有权的购房者如何维护自己的权利？“一房二卖”是指房屋出售者先后或同时将同一特定的房屋以两个或多个买卖合同的形式出售给不同的买受人的情形，最常见的一种是出售方在将房屋出售给购房者后，又将房屋再次出售给他人，且对后买受人履行了合同义务，办理了房屋过户手续。在此情形下，两份合同均有效，但因房屋已经过户给后买受人，前买受人不可能再取得房屋的所有权，仅享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，未能取得房屋所有权的购房者可以请求解除合同并要求出卖人赔偿相应的损失，这种损失包括但不限于房屋的溢价损失，房屋出售者不能因“一房二卖”而获得更高的利益。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句话在2017年火了。房屋买卖中的失信行为是源于买方或者卖方对相关政策和法律知识了解的不足。今天的案例算是给卖房者、买房者提了个醒，在签订房屋买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。【图片来自网络】
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http://spider.nosdn.127.net/c34e1ffe26b8983eadbd7.png没有房产证的房屋买卖合同有效吗_百度知道
没有房产证的房屋买卖合同有效吗
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　　经常有人拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。　　首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。　　其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件 “卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。　　最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等等。　　合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于绝对、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
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