创为拆迁律师讲堂：房屋评估价格不合理该怎么办
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原标题：创为拆迁律师讲堂：房屋评估价格不合理该怎么办 _ 中国网
　　本期创为拆迁法律讲堂的主要内容是关于拆迁中遇到房屋评估价格不合理时的处理方法。
　　现实的拆迁案件中，对于房屋价值评估机构的选择，多数是由拆迁方单方面决定并委托的。因此，评估结果往往低于房屋的实际价值，让被拆迁人有苦难言，心生怨气，导致拆迁当事双方不欢而散。
　　根据日，住房和城乡建设部印发的《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核申请，并指出评估报告存在的问题，原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，可依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的相关内容进行处理。
　　一般情况下，在拿到评估报告之后，被拆迁人应当首先确认评估报告是否合法有效，并重点注意以下几点：
　　1、被征收房屋价值评估依据的时间点应为房屋征收决定公布之日，例如房屋价值的补偿中参照的周边相似房屋的市场价格，应为房屋征收决定公布当日的市场价格。
　　2、整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章，并由两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字确认，不得以印章代替签字。
　　3、被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积与占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的各类因素。
　　4、被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备和物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿，应由征收当事双方共同协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构加以测算和评定。
　　希望通过本期节目，能让广大被拆迁人了解拆迁中房屋评估的程序及相关法律规定，学会辨别评估结果是否合法有效，判断其是否客观合理，如被拆迁人无法对评估结果进行有效辨别和判断，应委托专业拆迁律师帮助分析和处理，避免合法权益受到无端侵害。
(责编：吴志清、翁迪凯)
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[其他][]关于房子拆迁评估程序不合理该怎么办
& && && && && && && && && && &&&关于望春路490弄111号房屋征被收上访书 尊敬的领导:国家有关国有土地拆迁和征收赔偿的原则应该是:公平、公正、公开和利国利民的。为保障被征收房屋所有权人的合法权益，被征收人对土地征收后的使用情况享有知情权。我们望春路518号（现望春路490弄111号）被征收的用户，对海曙区征收办关于房屋价格评估程序以及对征收政策的告知等，存有质疑。为了维护全体被征收房屋所有权人的合法权益，我们已经到区信访办上访过一次，没有得到满意的答复，所以继续联名上访，请各级领导能给予公平、公正的回复及处理，对被征收人提出的问题予以正面回应。& & 一、被征收人对该土地征收后的规划使用享有知情权。该地块被征收后是用于公用事业或商业开发，请予以告知，国家有关赔偿标准上有着很大的差别。& & 二、自本次被征收的土地公告张贴后，海曙区征收办的工作人员没有向被征收人进行过任何解释和说明，全体被征收人对征收的程序和政策不了解。事后虽然海曙区征收办于日下午，在真和大酒店召开过他们所谓的面对面政策解答会，但见面会只是海曙区征收办主任在宣传“阳光征收政策”的口号，一味的要求被征收人如何配合他们的征收工作。但在关系到被征收人的利益及提出来的核心问题时（如关于土地征收后的用途、规划等），均避而不答，仅用“不知道！”三个字来敷衍塞责，其他问题也答非所问。由于被征收人提出的问题都没有给予明确的答复，会议不足一小时就草草收场，除了他们自己宣传口号外，实际回答被征收人提出的问题仅短短几分钟时间，最后望春街道领导不得不草草宣布散会，全体被征收人都愤然离场。这就是他们所谓的政策解答会？海曙区征收办主任宣传的所谓“阳光征收政策”？& & 三、作为政府部门专职征收工作人员，政策宣讲很不到位，甚至都没有告知被征收人“对评估价格不满意，60天内可以书面上诉复评”的有关规定（事后我们从其他途径才得以了解）。该区块第一次预估价格为11500元/平方米，而且望春路490弄111号48户全体被征收户没有一户参加，不了解11533元/平方米的价格是怎么评估出来的，就算该地段属四类地段，那也跟青林湾相同，而青林湾的开盘价则是15800元/平方米。难道这样的赔偿金额能让拆迁户信服？评估出来的赔偿价格每户仅有71—86万元（包含装修费在内）这样的价格请问能买到我们现在要拆迁区块的71.28平方米的面积、离地铁口仅有不到200米的房子吗？这就是你们所说的公平、公正、公开和合理？大家都在质疑评估的依据和真实性。被征收的土地地段离望春桥1号地铁站只有两百米不到的距离，日东南商报C13版面曾报道过关于开启轨道交通时代，地铁附近地块属于宁波轨道交通物产置业有限公司。该公司的主要职能是开发轨道交通沿线相关地块。目前市政府已经确定1号车站周边500米范围内的地块由该公司进行商业开发，开发价值大。由此说明我们所处地块被征收是用于商业开发。& & 四、住户的独立车棚赔偿是算建筑面积还是实用面积？现核价被征收人的车棚价格是1400元/平方米，墙头的面积全部切除不计（难道现在买房子规定是买实用面积？）难道我们的车棚是违章建筑？难道难道这样的行为不算压低赔偿？& & 五、根据海曙区城市规划图：现望春路已经成为中山西路延伸段，地段已经从原来的四类地段升为三类地段，还要考虑到地铁交通等的因素，故而要求根据目前的实际情况重新评估房屋的价格。& & 六、评估公司进户内评估存在着一定的强制和欺骗性。60％住户在户主不在家或者仅有小孩子在家的情况下，擅自入户进行评估。80％以上的住户没有在评估书上签字确认该评估结果，评估公司就把所有的评估价格公之于众，并把评估价格强行计算为各户赔偿价格。因为用户不满这样的评估价格，还有12户人家没评估里面装修价格，日居委会，海曙区拆迁办，评估公司一起强制把外面评估的价格贴在住户门上，并取证，难道国家工作人员是这样强制工作，这样对待老百姓？？？鉴于以上事实，望春路490弄111号全体住户强烈要求上级部门介入调查。核查[]宁波市海曙区人民政府关于望春桥村（望春路以北）地铁房屋征收决定的公告真实、公平，弄清楚此次征收用地的目的、性质，保证全体居民的知情权，规范征收程序，结果公开透明，补偿公平合理，真正做到阳光拆迁，创建名副其实的和谐社会，为创建全国文明城市四连冠扎实做好征收工作。 & && && && && && && && && && && && && && && && && && & & && && && && && && && && && &&&宁波市海曙区望春路490弄111号全体住户& && && && && && && && && && && && && &
处理流程：
&已发帖14:27:27
&已分类14:27:27
&已受理17:12:27
&预回复09:04:35
&已回复09:04:35
&已办结09:04:35
部门回复：
本帖最后由 宁波市住建委 于
09:09 编辑 网友您好！ & && &关于望春桥村（望春路以北）地块房屋征收问题已收悉，经调查核实，海曙区征收办现答复如下： & && &一、关于该土地征收后的规划使用问题 & && &望春路518号（现望春路490弄111号）的房屋已列入望春桥村（望春路以北）地块房屋征收范围。该项目是因旧城区改建的需要，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第八条相关规定，属于公共利益范畴。 & && &二、关于征收程序和征收政策的问题 & && &根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》（甬政发〔2011〕96号）等有关规定，在经过组织房屋调查登记、公布房屋调查结果、拟定征收补偿方案、公布征收补偿方案、征求意见、公布补偿方案反馈意见及修改情况等征收程序后，宁波市海曙区人民政府于日就望春桥村（望春路以北）地块房屋征收作出了《关于望春桥村（望春路以北）地块房屋征收的决定》（海政〔2014〕20号），并于日、5月17日分别在征收范围内、新闻媒体进行了公告，望春桥村（望春路以北）地块房屋征收补偿方案也同时进行了公告。该项目的征收程序符合相关征收法规政策规定。日下午，海曙区征收办召集相关单位在宁波市海曙区真和大酒店召开与被征收房屋住户见面座谈会，就此次被征收房屋预评估价及房屋征收相关事宜与被征收房屋住户代表进行面对面政策解答。在该项目房屋调查登记时，已经公布了项目现场办公地点和电话，若被征收户对房屋征收政策方面有不明之处，可致电或直接到项目现场向工作人员咨询。 & && & 三、关于被征收房屋评估价格的问题 & && &日，在宁波市信业公证处现场公证下，通过摇号方式确定宁波市豪斯房地产估价有限公司为望春桥村（望春路以北）地块的房屋征收评估机构，并于日由宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室作出公告。宁波市豪斯房地产估价有限公司依法取得房地产征收评估工作后，组织房地产估价师对被征收现场进行实地查勘，了解周边房屋状况、环境等，以《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》为估价依据，从宁波市房管中心交易数据库中以从高原则选取三个案例，以日为估价时点，最终确定本项目的被征收房屋的住宅评估比准价格为11533元/平方米。根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。 & && &四、关于车棚征收补偿的问题 & && &根据《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程（试行）》附表七的相关规定，附属自行车房（独用）结合使用面积、成新（成新按每年0.5%折旧确定）按1400元/平方米进行补偿。 & && & 五、关于被征收房屋地段等级的问题 & && & 根据甬政发[2006]90号文件公布的《宁波市三江片土地房屋级别和市区基准地价调整方案》中海曙区城市土地定级的级别范围的规定，三级区域范围：东与二级地为邻。北界东起姚江大桥，向西沿余姚江至新星村村道；西界沿新星村村道往南经新星路连接机场公路，再沿机场公路南下经环城南路至启运路，并穿过环城西路经段塘中路直达奉化江。东南以奉化江为界。除一、二、三级地外，都是四级。故望春桥村（望春路以北）地块房屋地段等级为四级。 & && & 六、关于评估机构逐户上门实地查勘的问题 & && & 根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）第十二条规定，宁波市豪斯房地产估价有限公司于日起对该项目涉及的被征收房屋进行逐户上门实地查勘。至8月11日止，该项目尚有11户住户因联系不上或不愿协助实地查勘等原因，致使上述11户被征收房屋未能进行实地查勘。根据《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》（甬建发[号）第九条规定，被征收人不协助对被征收房屋实地查勘的，房屋征收评估机构可以依据被征收房屋的相关资料，参照同区域类似房屋进行评估，并在评估报告中作出相应说明。宁波市豪斯房地产估价有限公司依据被征收房屋的相关资料，参照同区域类似房屋对上述11户未能入户实地查勘的被征收房屋进行评估（装修未评），并根据《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》（甬建发[号）第十一条、第十二条规定于日将评估报告予以公示。 & && &日，部分被征收房屋住户来该地块房屋征收现场办进行反映该地块被征收房屋价格太低，评估不合理等事项，并要求见相关单位领导。区房屋征收事务所领导已就他们提出的问题当面进行了解答。宁波市豪斯房地产估价有限公司总经理对他们提出的评估方面的问题以书面形式进行了回复，并签名。如若您们对房屋评估方面仍有不明确之处，可向宁波市豪斯房地产估价有限公司进行咨询。 & && &特此答复。受人之托，忠人之事
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北京来硕律师事务所:对拆迁评估结果不满意怎么办?
拆迁评估指的是什么？　　拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。评估价不高，自己找评估公司重新评估可以吗？　　不可以，因为这样是不会被拆迁人认可的。对于评估结果不满意怎么办？　　被征收人对房屋评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。　　对于评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。应当自收到评估报告之日起10日内进行申请。对于复核结果有异议的，可以自收到书面复核结果之日起10日内向房地产价格评估机构专家委员会申请鉴定。　　被征收人对于拆迁补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定来处理，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。复核的评估费由谁承担？　　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。拆迁评估的方法有哪些？　　拆迁补偿价格评估的法定依据一共有三种：市场评估价、商品房交易均价、重置价，它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。　　（1）市场评估价。市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。　　（2）交易均价。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。　　（3）重置价。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
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征地拆迁，刑事，知识产权
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