房地产销售基础知识_伤城文章网
文章由情难枕精心整理，希望对大家的学习和工作带来帮助整理人： 整理时间： 情难枕 房地产销售基础知识房地产基础知识 一、房地产：房产和地产的总称，也叫D不动产‖。 房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称； 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物， 构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的 财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等) 房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、 行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。二、房地产业：从事房地产 经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、 转让、租赁、抵押等)； 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介 服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、房地产金融(包 括信息、保险、金融投资等)。 二、房地产的特性 1、房地产位Z的固定性：土地是自然生成物，位Z不可移动，房屋是建筑在土地上的，因 此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位Z的限制； 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位Z的房地产价值也不相同； 3、房地产的高质耐久性； 4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可 再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占 国民生产总值的10%。 五证两书 一、 《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认， 该项目位Z 范围符合城市规划的法律凭证。 二、 《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、 《国有土地使用证》 经土地使用者申请， 经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。 该证主要载明 土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和D四至‖范围。1四、 《建设工程施工许可证》 建设单位进行工程施工的法律凭证， 也是房屋权属登记的主要依据之一， 没有开工证的建筑 属违章建筑，不受法律保护。 五、 《商品房销售(预售)许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 六、D两书‖ 《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》 、 名词解释 一、基本参数 ※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； ※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅； ※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； ※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m 较舒适)； ※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); ※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); ※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室； ※ 建筑系数：D建筑占地系数‖的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总 面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的 建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空 间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。 ※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 ※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通 讯通、热力通、煤气通，场地平整。七、与产权有关的概念 ※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物 权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。 ※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押 权等房屋他项权利进行登记， 并依法确认房屋产权归属关系的行为。 房屋产权登记应遵循房 屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。 ※ 房地产权登记：通常称D产权登记‖(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋 所有权登记是人民政府为了健全法制， 加强城镇房屋的管理， 依法确认房屋所有权的法定手 续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由 房屋管理机关发给房屋所有权证。 房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段， 只有通 过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。 ※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份 共有和共同共有之分。 前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小， 对共有房地产享有2一定的利益， 并承担相应的义务； 后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的 权利，并承担相等的义务。 ※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者 自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵 押即告终结。 ※ 过户：即更换房屋承租人姓名。八、与面积有关的概念 ※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、 辅助面积和结构面积 ※ 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共 用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% ※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 ※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 ※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。 ※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。 ※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等 所占面积的总和。 ※ 使用率： 使用面积与建筑面积之比， 用百分数表示。 板楼： 80%； 塔楼75%； 写字楼70%； 商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。 ※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。 ※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的公用建筑面积 ※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 ※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用 面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。 ※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数 ※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和 ※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 C 套内建筑面积 C 不应分摊的建筑面积 ※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 ※ 建筑覆盖率：又称D建筑密度‖，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。 ※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 ※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积 之比。 九、与银行贷款有关概念3※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受 益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。 ※ 按揭所用材料： 1、 身份证复印件； 2、 户口本复印件； 3、 结婚证复印件； 房合同复印件； 6、 营业执照复印件； 7、 三个月的连续税单； 十、经济适用房 我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。 ※ 经济适用房享受哪些优惠政策 免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税， 减半征收水电增客费等各种税费。 建 设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限 于1%~3%，市场利润被限在3%以下。 ※ 经济适用房价格构成 1.住房建设的征地和拆迁补偿安Z费； 2.审查设计和前期工程费； 3.住宅小区基础设施建 设费； 建设工程费； 以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。 贷款利息、 税金3%以下利润。 商品房除以上8项外， 还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限 制，由市场决定。 ※ 经济适用房与商品房有什么不同 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出 让方式须交纳土地出让金； 成本结构不同； 租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房 享受政府优惠， 其购买对象是特定的， 只供给城镇中低收入家庭， 因而要实行申请审批制度， 商品房购买对象和条件不受限制； 价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全 由市场决定。 ※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？ 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处Z权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权 只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有 48、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？ 答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核。 49、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？ 答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米。 建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。44、 收入证明； 5、购50、房地产权利转移和风险责任转移的日期有什么规定？ 答：房地产权利转移的日期，以房地产交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准； 但房地产交易管理机构审核后作出不予过户决定的， 以转让当事人再次提出过户申请的受理 日期为准。 51、房地产转让人D一屋多售‖的，应承担什么责任？ 答？房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同， 造成多个转让合同并存的， 称为D一 屋多售‖。房地产转让人D一屋多售‖的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先 后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。 52、选购住房时，如何确定需购住房的功能和面积大小？ 答：一般来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于 自住一般也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓D一步到位‖；另一种是购房用 于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性， 在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或以上）户型，其中至少 应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡 性居住，一般对功能、面积的考虑，只要未来3－5年内够住用即可，除此之外，还应考虑 未来几年较容易转让变现或较易出租。 53、如何选择贷款方式和确定贷款总额？ 答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是D等额本金还款法‖，另一种是D等额本息还 款法‖。D等额本息还款法‖还款本息总额略高于D等额本金还款法‖，但较适合近期能承受， 而预期收入较稳定或有所增加的居民； D等额本金还款法‖前期偿还金额较大， 以后逐年减少， 较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。 54、房屋使用人能否参加业主大会或业主代表大会？ 答： 业主大会或业主代表大会应按幢邀请或者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用 人列席会议。列席会议的成员没有表决权。 55、物业管理服务收费包括哪些项目？ 答：物业管理服务收费包括下列项目： （1） 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务； （2） （3） （4） （5） 房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用； 保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用； 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用； 维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）（2）（3）（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。 、 、 、556、什么叫房地产开发？ 答：房地产开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人 员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间， 并改变人类生存的物质环境的 一种活动。 57、什么是住宅配套设施？ 答：住宅配套设施，指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附 属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次，应包括以下内容： （1） 住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等； （2） 住宅小区的配套设施。人口规模在1万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、 饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公 共厕所、垃圾站等； （3） 住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的 商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等； （4） 设施。 前者指城市自来水、煤气、供热、公共交通；后者指市政工程设施、园林绿化设施、 公共卫生设施等。 58、什么叫契税？ 答：契税是在房地产权转移时向政府交纳的税金，是国家财政的一项税收。 59、什么是商品房成本？ 答： 指在商品房生产过程中实际消耗的生产资料价值和劳动者为自己劳动所创造的价值， 以 及商品房用地的征拆迁补偿费。 60、什么叫伸缩缝？ 答：伸缩缝是指为防止建筑物构件由于气候温度变化（热涨、冷缩） ，使结构产生裂缝或破 坏而沿房屋长度方向的适当部位竖向设Z的一条构造缝。 伸缩缝是将基础以上的建筑构件如 墙体、楼板、屋顶（木屋顶除外）等分成两个独立部分，使建筑物沿长方向可做水平伸缩。 缝宽一般在200－400mm。 61、什么叫防水层？ 答：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及 墙面等而设的材料层。防水层按部位不同分为屋面防水层、楼面防水层及地下室防水层等， 市政公用设施。指在全市范围内住宅配套的设施，包括城市公用事业和城市公用6按使用材料不同分为油毡防水层、塑料防水层、橡胶防水层、豆石混凝土防水层、防水砂浆 防水层、钢板防水层、涂料防水层等。 62、什么叫违约金？ 答：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。这是 违约方承担违约责任的法定方式之一， 是目前普遍采用的方法。 违约金是对违约方的一种经 济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过 错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。违约金的设Z，主要是为了用经济制裁的 手段督促合同双方严格信守合同条款和履行合同义务。 在物业管理过程中， 物业管理企业不 履行合同行为表现较为明显， 用户反映也比较强烈； 业主委员会在某些方面未履行合同则较 少直接表现在用户的面前。 如某些费用未能及时付给物业管理企业， 短时间内未给管理带来 明显的损失， 但肯定会使物业管理企业资金周转不灵而直接影响物业管理整体工作。 用违约 金制裁业主委员会，可能会起防止这类事情发生的作用。 63、什么叫契约？ 答：契约即合同，指当事人双方（或数方）为了确定各自的权利和义务而订立的共同遵守的 协议。契约是双方的法律行为，其成立须双方意思表示一致。在先的意思表现为要约，在后 的意思表现为承诺。可用书面、口头或其他形式订立。如买卖、委托、承包、租赁、保管、 借贷等契约（合同）一般只要双方就主要条款（标的、价金、期限以及双方约定必须遵守的 其他条款）达成协议即可成立。合法成立的契约有法律约束力，任何一方无合法原因不履行 或不完全履行契约义务时， 对方有权要求履行或解除契约； 并有权就不履行或延迟履行所造 成的损失请求赔偿。 64、什么叫赔偿金？ 答： 赔偿金是违约方的违约行为给对方造成损害事实时， 单纯处罚违约金仍不足以补偿其经 济损失，则应由违约方支付给对方一定数额的损失补偿费。这是承担违约责任的法定方式。 但这种方式让违约方承担责任，必须具备3个条件： （1） （2） （3） 当事人有违约行为； 当事人的违约行为给对方造成损害事实； 当事人的违约行为与对方的损害事实之间有因果关系。如有些卫生服务未能达到标准和某些用户生病， 两者之间未必有因果关系， 不能据此处罚赔 偿金。但如因卫生服务太差而造成蚊蝇孽生，环境恶劣，致使用户生病，经鉴定确实有因果 关系时，应当处罚赔偿金。 65、什么是住宅用地？ 答：住宅用地是指住宅建筑及其配套设施所占用的土地，如住宅区、居民点、庭院绿化用地 等。 66、高层住宅设Z消防登高面，应符合哪些规定？7答：高层住宅设Z消防登高面，应符合下列规定： （1） （2） （3） （4） （5） 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的1/4周边长度； 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度； 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于5m，且进深不应大于4m； 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。67、哪些类型的居住区内宜设有消防车道？ 答：低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转变半径不应小于6 m。 68、什么样的住宅必须设Z电梯？ 答：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m 以上的住宅必须 设Z电梯。 69、住宅内电梯设Z的标准是什么？ 答： 十二层及以上高层住宅的每单元设Z电梯不应少于两台， 其中一台电梯的轿厢长边尺寸 不应小于1.6 m。 70、套内建筑面积由哪几部分组成？ 答：套内建筑面积由以下三部分组成： （1） 套（单元）内的使用面积； （2） 套内墙体面积； （3） 阳台建筑面积（应算一半） 。 71、建筑面积由哪几部分组成？ 答：公用建筑面积由以下两部分组成： （1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他 功能上为整栋建筑服务的地上部分公共用房和管理用房建筑面积； （2） 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积 的一半。 72、如何计算公用建筑面积？ 答：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作 为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算： 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立 使用空间销售或出租的地下室、 车棚及人防工程等建筑面积， 即为整栋建筑物的公用建筑面 积。873、如何分摊计算公用建筑面积？ 答：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公 用建筑面积。 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数 X 套内建筑面积。 积不能分摊？ 答：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放 空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建 筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。 计算一半的建筑面积有哪些？ 1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。 2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。 4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 哪些公用面74、什么叫建筑施工图？ 答：建筑施工图，简称D建施‖。它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图。建筑施工 图主要反映一个工程的总体布局，表明建筑物的外部形状、内部布Z情况以及建筑构造、装 修、材料、施工要求等，用来作为施工定位放线、内外装饰做法的依据，同时也是结构施工 图和设备施工图的依据。建筑施工图包括建筑设计说明和建筑总平面图、建筑平面图、立体 图、剖面图等基本图纸以及墙身剖面图、楼梯、门窗、台阶、散水、浴厕等详图和材料做法 说明等等。 75、什么是土地价格构成？ 答： 土地价格构成指城市土地价格由各要素组成。 土地价格的构成要素主要是土地租金的构 成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地 投资利息4个要素。 76、什么是用地许可证？ 答： 用地许可证指经城市规划主管部门审批并颁发的、 允许建设单位或个人使用城市国有土 地或征用集体土地的证件。日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分 为建设用地许可证和临时用地许可证两种， 并分别把领取这两种用地许可证的程序作了具体 的规定。日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华 人民共和国城市规划法》于日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废9止。 《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证。 并作了如下规定：D在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的 有关文件， 向城市规划行政主管部门申请定点， 由城市规划行政主管部门核定其用地位Z和 界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规 划许可证后， 方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地， 经县级以上人民政府审 查批准后，由土地管理部门划拨土地。‖D临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自 治区、直辖市人民政府制定。‖ 77、什么叫三通一平？ 答：三通一平是通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配 套设施。 78、什么是开发商？ 答：房地产开发商是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。 根据各企业的资本的多少，国家又把开发企业划为不同的等级资质而进行管理。 79、什么叫联合代理？ 答：对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两 家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作， 物业代理公司之间有分工， 也 有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。 80、什么是独家代理？ 答： 对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业， 或者对于综合性物业中的某一特定用途 的部分，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业销售工作， 称为独家代理。 81、什么叫建筑承包商？ 答： 房地产公司往往把自己建设的各类商品房发包给建筑承包商， 建筑承包商在商品房建设 过程中，对房屋的质量起着十分重要的作用，也是房地产开发过程中的一个重要环节。 82、什么叫产籍图表？ 答：产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的‖房屋平面图D及房屋各类 的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与 产籍卡配套，成为较完整的产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的 总称。 83、什么叫他项权利登记？ 答：他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种：一是双方订立契约后的权利 设定登记；二是权利内容变更时权利变更登记（包括存续期的变更和因拆除改建的权利增 减） ；三是权利消除时的注销登记（包括存续期满和权利抛弃） 。 84、房地产抵押的种类有哪些？10答：房地产抵押可按房地产的现状主要分为： （1） 土地使用权抵押； （2） 建设工程抵押； （3） 房抵押。 85、什么是商品房销售？ 答：商品房销售，是指商品房权利人将其依法拥有的房地产通过买卖转移给他人的行为。权 利人是指拥有房屋的所有权、 土地使用权的单位和个人。 这里所说的商品房是指既有一定范 围内的土地使用权，也有该范围内建造的房屋，即指已有房屋建设的房地产。 86、房地产登记主要有哪些类型？ 答：房地产登记的主要类型有： （1） 初始登记； （2） 件登记备案； 87、房地产登记的申请时限？ 答： 新建非商品房屋和新建商品房屋的， 应当自房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋 所有权初始登记。 88、房地产费的主要类型有哪些？ 答：房地产费的主要类型包括交易手续费、登记费、测绘费用及公证服务费等几类。 89、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？ 答：房地产买卖合同应当载明下列内容： （1） 范围； （3） （5） 土地所有权性质； 房地产的规划使用性质； （4） （6） 土地使用权获得方式和使用期限； 房屋的平面布局、结构、建筑质 （7） 房地产转让的价 转让当事人的姓名或者名称、住所； （2） 房地产的坐落地点、面积、四至 房地产变更登记； （3） 房地产抵押登记； （4） 房地产文 预购商品房期权抵押； （4） 现量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 格、支付方式和期限； （8） 房地产交付日期； （9）违约责任；（10）争议的解决方式； 90、为什么要对商品房预售进行审核？（11）转让当事约定的其他事项。答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品 房预售的条件进行审核。符合预售条件的，发给商品房预售许可证。 91、购房自用主要考虑哪些因素？ 答：人们购房自用的往往需要考虑以下问题： （1） 相当的面积，适应家庭人口结构和数量； （2） 合适的房型，满足生活起居、11工作、学习以及社交需要； 符合工作、生活的需要； （4） 周边是否有完善的生活配套设施； 私密、无噪音、无污染等） ，保证健康生活 受的房价； （7） 坚固、耐久的建筑结构。 92、如何估计自己的购房能力？ （5）（3）合理地理位Z。完美的生活环境（绿化、 （6） 相对能够承答： 购房能力一般应从个人的当前资金储备和未来收益两方面来综合考虑。 当前资金储备主 要包括家庭金融资产准备变现部分和现有不动产准备变现部分， 未来收益主要包括未来工资 性收入、投资收益、现有不动产不准备变现而用于出租的租金收益及可以预见的其他收入， 如住房补贴等等。 93、小产证上的建筑面积是指什么？ 答：指套内建筑面积与分摊公共面积之和。 94、境外人士预出售合同公证需要哪些材料？ 答：境外人士预出售合同公证需要下列材料： 1、 预出售合同（正本） ：一式柒份； 2、 （1）自然人：个人身份证件（护照、绿卡、回乡证、旅游证） ；若是未成年人，应有出 生证明、法定监护人证明材料；若委托他人签订，委托书需经公证/认证并提交代理人身份 证明； （2）法人/其他组织： ① 营业执照（商业登记证明、公司注册证明） ；② 公司章程；③ 公司代表人身份证明； ④ 委托他人签订合同、代办公证还应提供法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章 公司董事会决议。及代表人/负责人签名样式；代理人的身份证件等；⑤ 95、境外人士预出售合同公证采取怎样的收费标准？答：房价人民币50万元以下，按总房价的3‰＋100元收取； 房价人民币50万元以上，按总房价的2.5‰＋100元收取。 96、得房率的计算方法有哪些？ 答：目前市场上有两种计算得房率的方法： 方法一：得房率＝套内建筑面积/房屋建筑面积； 方法二：得房率＝套内实用面积/房屋建筑面积。 97、如何计算投资回报率？12答：投资额＝买价＋交易税费＋装修及配Z费 年实际收入＝年租金收入－租赁税（租金收入5%）－管理费（不包的情况） 回报率＝年实际收入/投资额 98、哪些人可以享受个人所得税税基抵扣？ 答：在日至日期间，购买本市商品住宅，并在产权证上列名的产 权人可享受个人所得税税基抵扣。 99、房屋的性质有哪些？ 答：房屋的性质有纯住宅、纯办公及商业三种。 100、办理个人所得税税基抵扣的须知有哪些？ 1、日－日期间购买商品房（包括二手房、拍卖房）住宅的购房者， 其产权证列举的产权人及共有人可享受个人所得税税基抵扣，税基抵扣采取‖当年登记，次 年退税D的办法。 2、购房者必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记，登记需带齐以下资料： （1） 房发票； （3） 产权证（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年度开具的贷款银行证明，以及 抵押合同、 借款合同 （由贷款者提供） 5） ； （ 身 购房合同（购房者签订过的所有合同，如：预售合同、出售合同）（2） ； 购加盖银行红公章的产权证复印件） 4） ； （ 印件（身份证复印件二张） 。份证、护照（产权证为多人时应同时提供）（6） ；以上资料一套正本（原件） ，一套复3、为方便购房者办理退税，2002年抵扣退税设Z20个受理点。已办理登记的购房者，在收 到退税预约通知单后，按指定时间到指定的地点办理退税手续。并带齐以下资料： （1） 用存折； （5） 纳税凭证原件； （6） 产权证原件（产权证抵押在银行的购房者，应提供本年 预约通知单； （2） 登记卡； （3） 身份证（护照）原件； （4） 退税专度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产权证复印件） 。 房地产价格的种类： 进行房地产估价， 必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。 不同的房 地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。 1、市场价格、理论价格、评估价格 A 市场价格 房地产的市场价格， 简称市价， 是房地产交易双方的实际成交价格。 它是已经完成了的事实。 这种价格通常随着时间、 供求关系的变化及交易双方的心态、 偏好、 素质的不同而经常波动。 市场价格可分为公平市价和非公平市价。 公平市价， 是指交易双方在正常情况下的成交价格， 不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。这个价格对交易双方来13说也是经济合理的。反之则为非公平市价。 公平市价又可以说是卖方只按其要求的价格出售， 买方只按其愿付的价格购入， 卖方认为是 最高价而买方认为是最低价，双方均认为该项交易对己有益而自愿成交所形成的价格。 公平市价形成的条件归纳起来有下列七个 (a)公开市场； 受任何压力 (e)理性的经济行为 (f)适当的期间完成交易 ( g)正常合理的付款方式 B 理论价格 房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格 不是事实，但又是客观存在的。 C 评估价格 房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测 或判断。评估价格也不是事实。 在评估市价时，房地产的评估价与市价有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场，在许可 买卖的制度下， 专门有估价机构为交易双方提供服务， 这种情况下的评估价往往会成为市价。 值得注意的是，由于估价者的经验、知识、爱好、利害关系等的不同，同一宗房地产，不同 的估价者评估出来的价格可能不完全相同。 所以为求评估价格客观合理， 必须建立健全估价 制度，制定估价技术标准和估价人员的职业道德准则。一般来说，具有丰富经验的估价人员 评估出的价格，较接近于市价。 评估价还可根据评估时采用的评估方法不同而有不同的称呼。 如用市场比较法评估求得的价 格称为比准价格， 用成本法评估求得的价格称为积算价格， 用收益法评估求得的价格称为收 益价格。 由上可见， 需要评估的是客观合理的价格， 而实际评估出的可能是带有估价人员主观因素的 价格，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易起来的成交价格不同。但从理论上所， 一个良好的评估价格=公平市价=理论价格 2、土地价格、建筑物价格、房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑 物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。 A 土地价格 土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一 块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。 同一块土地，在估价时考虑（或假设）的D生熟‖程度不同，会有不同的价格。土地的D生熟‖ 程度主要有下列六种：(a)未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿 费；(b)已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓D三通一平‖，通常是指路通、水通、电通 和场地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的 土地。D七通‖是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，D一 平‖是指土地平整； (d)在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。 购此土地者需进行拆迁安Z，14(b)交易对象具备市场性(c)交易双方具备充分信息d)交易双方不支付拆迁补偿安Z费(f)已做拆迁安Z的城市空地。 Ｂ建筑物价格 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如 购买一套商品房的价格， 购买一栋别墅的价格， 通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内， 与这里的建筑物价格的含义不同。 Ｃ房地产价格 房地价格又称房地混合价， 是指建筑物连同其占用的土地的价格， 往往同于上述人们平常所 说的房价。 对于同一宗房地产来说： 房地价格＝土地价格＋建筑物价格 建筑物价格＝房地价格－土地价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。 Ａ总价格 房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的 内容也不容， 它可能是一块面积为500m２的土地价格， 一套面积为200m２的高级公寓的价 格，或一片１km２的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是 一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。 Ｂ单位价格 房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对 建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指 单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。 认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地 总价格的关系为： 土地单位价格＝土地总价格÷ 土地总面积 由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同， 单位面积土地价格表示方式不尽相同， 如我 国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米） ， 台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米） 。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于 住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。 Ｃ楼面地价 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土 地总价格的关系为： 楼面地价＝土地总价格÷ 建筑总面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价＝土地单价 ÷ 容积率 弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。 在现实生活中， 楼面地价往往比土地单价更能说 明土地价格水平的高低。15土地价格＝房地价格－建筑物价格4、所有权价格、使用权价格、其他权利价格 这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。 同一房地产， 在交易中交易的可能是所 有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、 采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。 Ａ所有权价格 房地产的所有权价格， 是指交易房地产所有权的价格。 房地产所有权价格还可依据所有权是 否完全再细分。如根据D权利束D理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处Z权 （包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有 权变得不完全，其价格因此而降低。 Ｂ使用权价格 房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地 的价格都是土地使用权价格。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：D土地使用 权出让， 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。‖据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为 出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使 用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。 C 其他权利价格 其他权利价格未具体列明， 泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格， 如地上权 的价格、永佃权的价格等。 5、买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格 A 买卖价格 买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖 价。 B 租赁价格 租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场 租金（或称协议租金） 、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。 C 抵押价格 抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价 格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是 强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓D宁 估其少，勿估其多，具有保守性‖。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避 免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处Z税费后的价值，即 抵押价格=预期价值-处Z税费 这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以 根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。 D 课税价格 课税价格是指政府为课征赋税， 由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。 具体的课税16如何，要视课税政策而定。 E 征用价格 征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。 6、拍卖价格、招标价格、协议价格 这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。 A 拍卖价格 房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。 B 招标价格 房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。 C 协议价格 房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。 D 上述三种价格的关系 从中国目前城镇国有土地使用权出让来看， 拍卖出让土地使用权， 是指在指定时间及公开场 合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者 获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的 形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建 设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与 特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让 由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一 般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用 者不一定是出价最高者， 因此有抑制地价的作用； 但单纯以报价方式投标有抬高地价的作用； 在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通 常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。 7、基准地价、标定地价、房屋重Z价格 这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：D基 准地价、标定地价和各类房屋的重Z价格应当定期确定并公布。‖ A 基准地价 城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则 划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。 B 标定地价 标定地价是指一定时期和一定条件下， 能代表不同区位、 不同用途地价水平的标志性宗地的 价格。 C 房屋重Z价格 房屋重Z价格， 简单地说， 是假设房屋在估价时点重新建造时， 必要的建造费用加平均利润。 具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工 和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。 8、底价、期望价、补地价17A 底价 底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格 （简称起价） ，若低于这个价格则可不出售。 B 期望价 期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上 涨15%，即可视为期望价。 C 补地价 补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、 抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。 对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即： 补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价 对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算： 补地价=〔 （增加后的容积率-原容积率）÷ 原容积率〕× 原容积率下的地价 9、其他价格 除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低 限价。 在政府有关部门制定的房地产法规中， 还有房地产的计划价格、 指导价格、 平均价格、 成本价格、商品价格等。 其中， 现货价格是指钱货即期两讫的价格， 期货价格是指房地产的预售价格。 两者的关系是： 期货价=现货价-相应的投资利息± 销售风险预期损益值。 第二节 房地产价格的影响因素 房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互 影响汇聚而成的。 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上有下面四点认识： ? 各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向是不尽相同的： 有的因素降低房地产 的价格的，有的因素则提高房地产的价格 ? 各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的： 有的因素对房地 产价格的影响较大（即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大） ，有的因 素则影响较小。但是，随着时期的不同，地区的不同，或者房地产的类型不同，那些影响较 大的因素也许会变成影响较小的因素，甚至没有影响；相反，那些影响较小的因素有可能成 为主要的影响因素。 ? 各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的： 有的因素对房地 产价格的影响是一向性的，即随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格；有的因 素在某一状况下随着这种因素的变化而提高（或降低）房地产的价格，但在另一状况下却随 着这种因素的的变化而降低（或提高）房地产的价格；有的因素从某一角度看会提高房地产 的价格，但从另一角度看却会降低房地产的价格，其对房地产价格的最终影响如何，是由这 两方面的合理决定的。18? 某些因素对房地产价格的影响是完全可以用数字模型来度量的， 但更多的因素对房地产价 格的影响是无形的，虽然可以感觉到，但难以用数学公式表达出来。至于他们对房地产价格 究竟有多大程度的影响，主要靠估价人员长期积累的丰富经验来作出判断。所以说，房地产 估价必须借助科学的估价方法， 但又不是简单地套用某些计算公式就能解决。 计算需要以综 合分析房地产价格的相关因素为基础， 计算的结果也往往需要通过对影响房地产价格的因素 做综合分析后再作进一步的修正。 影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影 响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因 素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干 具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许 多影响因素之间并不是完全独立的， 但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因 素不变的，虽然实际生活中不可能不变。 一、供求状况 供给和需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响 需求来影响价格。 房地产的价格也是由供给和需求决定， 与需求成正相关， 与供给成负相关。 供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格 下跌；供给减少，则价格上升。房地产的供求状况可分为如下四种类型： A 全国房地产总的供求状况 B 本地区房地产总的供求状况 C 全国本类房地产总的供求状况 D 本地区本类房地产总的供求状况 由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性， 决定某一房地产价格水平高低的， 主要 是本地区本类房地产的供求状况。 至于其他类型房地产的供求状况对该房地产的价格水平有 无影响及其影响的程度，要看这些供求状况的波及性如何而定。 一、房地产价格的特点： 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A 都是价格，用货币 表示；B 都有波动，受供求等因素的影响；C 按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格 与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。 房地产价格的特征主要有下列四个： 1、房地产价格既可表示为代价的价格，同时也可表示为使用和收益代价的租金 房地产价格与租金的关系，犹如本金与利息的关系。若要求取价格，只要能把握纯收益和资 本化率，依照收益法将纯收益资本化即可。相反，若要求取租金，只要能把握价格及期待的 资本化率，即可求得。 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格 由于房地产的自然地理位Z有不可移动性， 结果其可以转移的并非是房地产实物本身， 而是 有关该房地产的所有权、 使用权或其他权益， 所以房地产价格实质上是这些无形的权益的价 格。房地产的实物状态与其权益状况并不总是一致的。因此，房地产估价与对房地产权益的19了解、分析之间有密切关系是必然的。由于每种权益均会影响价格，同一宗房地产转移的权 益不同，估价结果也会不同。 3、房地产价格是在长期考虑下形成的。 一宗房地产通常与周围其他宗房地产构成某一地区， 但该地区并非固定不变， 尤其是社会经 济位Z经常在不断变化， 所以房地产价格是考虑该房地产过去如何使用， 将来能作何种使用， 总结这些考虑结果后才能形成房地产的今日价格（或某特定时间的价格） 。在估价时，应密 切注意把握今日的价格为昨日的展开、明日的反映这一事实。 4、房地产现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素容易起作用 这是由于不可移动性、数量固定性、个别性等土地的自然特性，使房地产不同于一般物品。 一般商品可以开展样品交易、品名交易，其价格可以在交易市场上形成。而房地产则不能搬 到一处作比较，要认识房地产，只有亲自到所在地观察。自身条件 房地产自身条件的好坏，直接关系到其价格高低。所谓自身条件，是指那些反映房地产本身 的自然物理性状态的因素。这些因素分别如下： 1、位Z 各种经济活动和生活活动对房地产位Z都有所要求。 房地产位Z的优劣直接影响其所有者或 使用者的经济收益、生活满足程度或社会影响，因此，房地产坐落的位Z不同，价格有较大 的差异。无论是坐落在城市或乡村、中心商业区或住宅区、街角或里地、向阳面或背阳面均 如此。尤其是城市土地，其价格高低几乎为位Z优劣所左右。 房地产价格与位Z优劣成正相关。商业房地产的位Z优劣，主要是看繁华程度、临街状态。 居住房地产的位Z优劣，主要是看周围环境状况、安宁程度、交通是否方便，以及与市中心 的远近。其中别墅的要求是接近大自然，环境质量优良，居于其内又可保证一定的生活私密 性。D一步差千金‖对于商业来讲永远是个真理，但对于营造别墅则是个误区。工业房地产的 位Z优劣，通常许视其产业的性质而定。一般来说，要是其位Z有利于原料与产品的运输， 便利于废料处理及动力的取得，其价格必有趋高的倾向。 房地产的位Z从表面上看是个几何概念， 但实际上并不是一个简单的几何概念， 而是与特定 的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。 故房地产的位Z有自然地理位Z与社会经济位 Z之别。房地产的自然地理位Z虽然固定不变，但其社会经济位Z却会发生变动，这种变动 可能是因城市规划的制定或修改，交通建设或改道，也可能是其他建设引起的。但房地产的 位Z由劣变优时，则价格回上升；相反，则价格会下跌。 2、地质 不同类型的建筑物对地基承载力有不同的要求， 不同的土地有不同的承载力。 地址条件决定 着土地的承载力。地址坚实、承载力较大，有利于建筑使用。在城市土地中，尤其是在现代 城市建设向高层化发展的情况下，地质条件对地价的影响较大。地价与地质条件成正相关； 地质条件好，地价就高；反之，地址条件差，地价则低。 3、地形地势 地形是指同一块土地内的地面起伏状况。 地势是指本块土地与相邻土地的高低关系， 特别是 与相邻道路的高低关系，如，是高于或低于路面。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高20低不平，地价较低；在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价 格。 4、土地面积 同等位Z的两块土地，由于面积大小不等，价格会有高低差异。一般来说，凡面积过于狭小 而不利于经济使用的土地，价格较低。地价与土地面积大小的关系是可变的。一般来说，在 城市繁华地段对面积大小的敏感度较高， 而在市郊或农村则相应较低。 土地面积大小的合适 度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方市场若普遍接受高层楼房，则该 地方较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值， 因而较大面积土地的价格会 大大高于较小面积土地的价格。相反，如果地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土 地的价格与较小面积土地的价格，差异不会很大。 5、土地形状 土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。土地形状有正方形、长方形、三角形、菱形、 梯形等。形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后， 利用价值提高，地价立即随之上涨。地价与土地形状成正相关：土地形状规则，地价就高； 土地形状不规则，地价就低。 6、日照 日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种。 房地产价格与日照的关系具有 下列特征：一方面与日照成正相关；另一方面与日照成负相关。一般来说，受到周围巨大建 筑物或其他东西遮挡的房地产的价格（尤其是住宅） ，必低于无遮挡情况下的同等房地产的 价格。日照对房地产价格的影响还可以从住宅的朝向对其价格的影响中看到。 7、通风、风向、风力 一般情况下，风力越大或时常出现风灾的地方，房地产价格越低。房地产价格与风向的关系 在城市中比较明显，在上风地区房地产价格一般较高，在下风地区房地产价格一般较低。 8、气温、湿度、降水量 这三者极端过剩或极端贫乏，均不利于生产和生活，因此会降低房地产价格。把降水量与地 势结合起来看，其对房地产价格的影响更明显。地势虽然低洼，但若降水量不大，则不易积 水，从而地势对房地产价格的影响不大，但在地下水位高的地区例外；反之，降水量大，地 势对房地产价格的影响力就大。 9、天然周期性灾害 凡是天然周期性灾害的地带，土地利用价值必然很低，甚至不能利用。但这类土地一旦建设 了可靠的防洪工程，不再受周期性灾害的影响，其价格会逐渐上涨。甚至由于靠近江、河、 湖、海的缘故，可以获得特别的条件，如风景、水路交通，从而这类土地的价格要高于其他 土地。 10、建筑物外观 建筑物外观包括建筑式样、风格和色调，对房地产价格有很大影响。凡建筑物外观新颖、优 美，可以给人们舒适的感觉，则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲 望，甚至令人压抑、厌恶，则价格就低。2111、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配Z状况、施工质量等 三、环境因素 影响房地产价格的环境因素， 是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。 这 方面的因素有： 1、声觉环境 噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通常较高。 2、大气环境 房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。凡接近 化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。 3、水文环境 地下水、沟渠、河流江湖、海洋等污染程度如何，对其附近的房地产价格也有较大的影响 4、视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心 悦目，这些对房地产价格都有影响 5、卫生环境 清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响 四、人口因素 房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对 房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特 别是在城市， 随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大， 从而促进房地产价 格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。 2、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随 着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒 适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民 素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 3、家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居 住单位数的变动， 从而引起需用住宅数量的变动， 随之导致房地产需求的变化而影响房地产 价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋 势。 五、经济因素 影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平，财政收支以及 金融状况，物价（特别是建筑材料价格） ，建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。221、经济发展 经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的 需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。 2、物价 房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动；如果其 他条件不变， 则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比， 而两者的动向也应一致。 就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引 起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。 从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。 3、居民收入 通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多， 导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房 地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收 入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资（尤其是投 机） ，则必然会引起房地产价格变动。 六、社会因素 1、政治安定状况 政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般 来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、Z业的信心，造成房地产价格低落。 2、社会治安程度 社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若 经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。 3、房地产投机 房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地 产，从价差中获取利润的行为。 一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况： l 引起房地产价格上涨； l 引起房地产价格下跌； l 起着稳定房地产价格的作用。 当房地产价格节节上升时， 那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购， 造成一 种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还 会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产， 则会促使房地产价格进一步下跌。 当房地产价格低 落时， 怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购Z房地产， 以待日后房地产价格上涨时抛 出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购Z房地产，造成房地产需求增加；而 在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。 4、 城市化 一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房23地产价格上涨。 七、行政因素 影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的 因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展 战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。 1、土地制度 土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、 出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。 2、住房制度 住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造 成房地产价格低落。 3、房地产价格政策 房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策， 一般是指政府对房地产价格放任不管， 或有意通过某些措施抬高房地产的价格； 低价格政策， 一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨， 低价格政策造成房地产价格下落。 4、特殊政策 在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往 会提高该地区的房地产价格。 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建 筑高度等指标。 具体表现为下列两个方面： （1）就某一块土地而言，它会降低地价。 （2）从总体上看， 由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 6、税收政策 直接或间接地对房地产课税， 实际上是减少了利用房地产的收益， 因而造成房地产价格低落。 7、交通管制 某些房地产所处的位Z看起来交通便利， 但实际上并不便利， 这就是受到了交通管制的 限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交 通管制则可能会提高房地产的价格。 如果住宅区内的道路上禁止货车通行， 可以减少噪声和 行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。 八、心理因素 心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。 影响房地产价格的因素主要有下 列七个： （1）购买或出售心态； （2）欣赏趣味（个人偏好）（3）时尚风气； ； （4）接近名家 住宅心理； （5）讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； （6）讲究风水； （7）价值观的变化。 九、国际因素24国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有很大影响。影响房地产价格的主要因 素有下列四个 1、经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。 2、军事冲突情况。 一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威 胁或影响的地区，其房地产价格也有所下降。 3、政治对立状况。 如若国与国之间发生政治对立，则不免会出现实行经济封锁、冻结贷款、 终止往来等，这些一般会导致房地产价格下跌。 4、国际竞争状况 这主要是国与国之间为吸引外资而进行的竞争，竞争激烈时，房地产价格一般较低落。 十、其它因素 影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出 于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。 第一节 建筑物的分类 一、建筑物的用途分类及特点 1、 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以 下两类： （1）居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。 （2）公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、 图书馆、影剧院等。 2、工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生 产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。 二、按建筑结构的材料分类 1、砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用 砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于 单层房屋。 2、砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为 砖―钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房， 是目前广泛采用的一种结构形式。 3、钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、 基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高 层或大跨度房屋建筑中。 4、 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。 此结构多用于大型工业建筑。 三、按建筑结构承重方式分类251、承重墙结构 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由 组成楼盖的梁、 板支撑在承重墙上。 因此， 屋盖、 楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础， 基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 2、框架结构 主要承重体系有横梁和柱组成， 但横梁与柱为刚接 （钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊 接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架） 。一般多层 工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 3、排架结构 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接） ，而柱的 下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 4、其他 由于城市发展需要建设一些高层、 超高层建筑， 上述结构形式不足以抵抗水平荷载 （风荷载、 地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。 四、建筑高度分类 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 1、低层：2层及2层以下 层以上，16层以下 层以上 2、多层：2层以上，8层以下 3、中高层（又称小高层） ：8 5、超高层：244、高层：16层以上，24层以下第二节 房屋构造概述 一、建筑材料知识 主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。 1、水泥 （1）常见水泥的种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐 水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 （2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、 525、625等。 （3）常用水泥的技术特性 ? 凝结时效性： 水泥的凝结时间分为初凝与终凝。 初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可 塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。 ? 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀 的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。 ? 水热化性： 水泥的水化反应为放热反应。 随着水化过程的进行， 不断放出热量称为水热化。 其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。26? 细度： 指水泥颗粒的粗细程度。 颗粒越细， 早期强度越高。 但颗粒越细，其制作成本越高， 并容易受潮失效。 ? 标准稠度用水量： 指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。 标准稠度是做水泥的安定性和凝 结时间时，国家标准规定的稠度。 2、钢筋 （1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大 的钢材品种。 按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。 按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。 按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低 合金钢钢筋。 （2）建筑用钢筋的应用 ? Ⅰ级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝 土结构中受力较小部位。 ? 变形钢筋中Ⅱ级、Ⅲ级钢筋的强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混 凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。 ? 冷加工钢筋 冷拉钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉Ⅰ级钢筋适用于普通钢筋混凝土 中的受力部位，冷拉Ⅱ级、Ⅲ级、Ⅳ级钢筋均可作为预应力筋使用。 冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。 3、木材 （1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材 质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于 装修工程。 （2）建筑木材的性能与用途 ? 红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作 门窗、屋架、檩条、模板等。 ? 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模 板、地板等。 ? 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久， 主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。 ? 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地 板、木桩等。 ? 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、 脚手杆等。 ? 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细 木装饰等。27? 洋松： 分细皮和粗皮两种。 细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修； 粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。 （3）木材的类别 为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。 原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用原木。 杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度5M 以上，梢直径60mm 以上。 板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。 板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者； 方 材是指断面宽度小于厚度的三倍者。 4、普通混凝土 （1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配Z而成的混凝土。其中石子 和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹 在骨料表面并填满骨料间的空隙， 作为骨料之间的润滑材料， 使混凝土混合物具有适于施工 的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。 （2）混凝土的性能： ? 混凝土的和易性： 是指混凝土在施工中是否适于操作， 是否具有能使所浇注的构件质量均 匀、成型密实的性能。 ? 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程 中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。 ? 混凝土的耐久性： 混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。 对混 凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风 化等。 5、黏土砖 黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖 坯，经风干后送入窑内，在900―1000℃的高温下煅烧即成砖。 （1）黏土砖的种类： ? 标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重 的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm× 115 mm× mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后 53 约为3 Kg。 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm× 190 mm× mm，每立方米约重1100? Kg。 90 多孔砖的规格为240 mm× 115 mm× mm，每立方米约重1400 Kg。 90 （2）黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力 的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应 由设计单位通过计算确定。 （3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以 用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%―10%的范围内。 （4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。 （5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉28角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。 二、房屋构造组成部分： 1、房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。 （1）地基和基础： 地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作 用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。 基础： 位于墙柱下部， 是建筑物的地下部分。 它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。 （2）墙和柱：承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自 重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的 生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。 （3）楼板和地面：楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连 同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底 层房间的地面贴近地基土， 承受作用在它上面的竖向荷载， 并将它们连同自重直接传给地基。 （4）楼梯：是指楼层间垂直交通通道。 （5）屋顶：是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在 其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。 （6）门和窗： 门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风 的作用。 窗：其主要作用是通风采光。 一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是 建筑物的附属部件。 2、基础 （1）基础的类型 按使用的材料分为：灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。 按埋Z深度可分为：浅基础、深基础。埋Z深度不超过5M 者称为浅基础，大于5M 者称为 深基础。 按受力性能可分为：刚性基础和柔性基础。 按构造形式可分为条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。 条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设Z，形成通长的条形基础 ? 刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混 凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂 房。 ? 柔性基础： 用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。 一般用钢筋混凝土 制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情 况。29独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则 采用杯形基础形式。 满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时， 常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础， 成为满堂基础。 按构造又分为伐形基础和 箱形基础两种。 ? 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载 较大的情况。 ? 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底 板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度， 多用于高层建筑。 桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满 足地基强度和变形要求， 常采用桩基。 桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层， 或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。 ? 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶 浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输 和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。 ? 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。 （2）基础的埋Z深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋Z深度。基础的埋 Z要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建 筑物基础埋Z深度的因素应考虑下列几个条件： ?土层构造的影响：房屋基础应设Z在坚实可靠的地基上，不要设Z在承载力较低、压缩性 高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。 ?地下水位的影响： 地下水对某些土层的承载力有很大影响。 如粘性土含水量增加则强度降 低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。 ?冰冻线的影响： 冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。 当建筑物基础处在冻结土层范围 内时， 冬季土的冻胀会把房屋向上拱起； 土层解冻时， 基础又下沉， 使房屋处于不稳定状态。 ? 相邻建筑物的影响： 如新建房屋周围有旧建筑物时， 除应根据上述条件决定基础埋深外， 还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。 3、 墙体 （1）墙体的分类： 按其在平面中的位Z可分为内墙和外墙。 凡位于房屋四周的墙称为外墙， 其中位于房屋两端 的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作 用。另外沿建筑物短轴布Z的墙称为横墙，沿建筑物长轴布Z的称为纵墙。 按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承 受外荷载的墙称为非承重墙。 按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。 对墙面进行装修的墙称为混水墙；墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。30根据其构造又分为： 实体墙、 空体墙和复合墙。 实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成； 空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体； 复合墙是指由砖与其它材料组合成 的墙体。 （2）砖墙的厚度 ?砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、 2砖墙等。 其相应厚度为： 115mm、 （称12墙） 178mm、 （称18墙） 240mm、 （称24墙） 365mm、 （称37墙）490mm、 （称50墙） ? 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。 ? 砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热 效果越好。 （3）过梁与圈梁 过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可 分为： ? 钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M） ，上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁， 两端深入墙内长度不应小于240 mm。 ? 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。 ? 钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配Z适量的钢筋，形成能够承受 弯矩的加筋砖砌体。 圈梁： 为了增强房屋的整体刚度， 防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的 不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设Z钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内 纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位Z和数量根据楼层高度、层数、 地基等状况确定。 4、 地面与楼板 （1）地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊 要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面， 楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。 ? 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用 的地面与楼面表层。 ? 垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。 基层：垫层下面的土层就是基层。? 地面的种类： ? 整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青 砂浆地面等 ?块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常 见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块 等。 （2）楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载31及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混 凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高， 现很少采用。木楼板自重轻， 构造简单， 保温性能好， 但耐久和耐火性差， 一般也较少采用。 钢筋混凝土楼板具有强度高， 刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点， 是现在广为使用的楼板类型。 钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。 ?现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建 筑平面，设备留洞或设Z预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。按照构造不同又 可分为如下三种现浇楼板： 钢筋混凝土现浇楼板：当承重墙的间距不大时，如住宅的厨房间、厕所间，钢筋混凝土楼板 可直接搁Z在墙上，不设梁和柱，板的跨度一般为2―3米，板厚度约为70―80mm。 钢筋混凝土肋型楼板：也称梁板式楼板，是现浇式楼板中最常见的一种形式。它由主板、次 梁和主梁组成。主梁可以由柱和墙来支撑。所有的板、肋、主梁和柱都是在支模以后，整体 现浇而成。其一般跨度为1.7―2.5m，厚度为60―80 mm。 无梁楼板：其为等厚的平板直接支撑在带有柱帽的柱上，不设主梁和次梁。它的构造有利于 采光和通风，便于安装管道和布Z电线，在同样的净空条件下，可减小建筑物的高度。其缺 点是刚度小，不利于承受大的集中荷载。 ?预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场 预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工 进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用 预应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛按照其构造可分为如下几种： 实心平板：实心平板制作简单，节约模板，适用于跨度较小的部位，如走廊板、平台板等。 槽形板：它是一种梁板结合的构件，由面板和纵肋构成。作用在槽形板上的荷载，由面板传 给纵肋，再由纵肋传到板两端的墙或梁上。为了增加槽形板的刚度，需在两纵肋之间增加横 肋，在板的两端以端肋封闭。 空心板：它上下表面平整，隔音和隔热效果好，大量应用于民用建筑的楼盖和屋盖中。按其 孔的形状有方孔、椭圆孔和圆孔等。 5、 窗与门 （1）窗的作用与类型 ? 窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影 响。 窗的采光作用主要取决于窗的面积。 窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。 此比值 越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。 作为围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。 ? 窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。 其中以木窗和钢窗应用最广。 按窗所处的位Z分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工 业建筑中应用较多。32按窗的层数可分为单层窗和双层窗。 按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。 （2）门 ? 门的作用和类型： 作用：门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。 门的尺寸、位Z、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装 以及建筑艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M 以内时为单扇门， 1.2―1.8M 时为双扇门，宽度大于2.4M 时为四扇门。 类型：门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。 各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。 按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、 防爆门、防射线门等。 按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。 平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连 接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。 弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。 铰链有单管式、 双管式和地弹簧等数种。 单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的 门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。 推拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式 和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车 库、车间大门及壁橱门等。 转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空 气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采 用。 卷帘门：由帘板、导轨及传动装Z组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开 启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方 便，适用于商店、车库等。 ? 门的构造 平开木门是当前民用建筑中应用最广的一种形式，它是由门框、门扇、亮子及五金零件所组 成。 常见的门扇有下列几种： 镶板门扇：是最常用的一种门扇形式，内门、外门均可选用。它由边框和上、中、下冒头组 成框架，在框架内镶入玻璃，下部镶入门芯板， 称为玻璃镶板门。门芯板可用木版、 胶合板、 纤维板等板材制作。门扇与地面之间保持5mm 空隙。 夹板门扇：它是用较小方木组成骨架，两面贴以三合板，四周用小木条镶边制成的。夹板门 扇构造简单，表面平整，开关轻便，能利用小料、短料，节约木材，但不耐潮湿与日晒。因33此，浴室、厕所、厨房等房间不宜采用，且多用于内门。 拼版门扇： 做法与镶板门扇近似， 先做木框， 门芯板是由许多木条拼合而成。 窄板做成企口， 使每块窄板自由胀缩，以适应室外气候的变化。拼版门扇多用于工业厂房的大门。 6、楼梯 （1）楼梯的种类：楼梯是房屋