投资二手商铺投资注意事项都要注意什么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-10 16:13 标签： 投资商铺有什么风险
买二手商铺应注意那些事项_百度知道
买二手商铺应注意那些事项
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　　3，折价是多少也要说清楚。四要有物业服务方面的约定1、需更专业的风险评估测算收益　　购买二手商铺是一项非常专业的投资，投资者需考虑的因素很多，首先要考虑投资风险。具体来说，进行投资风险评估，测算出投资收益率后，再决定是否投资。　　2、了解物业是否被赠与或出租　　在二手商铺买卖前，业主通常需提前3个月告知承租人出售事宜，购买二手商铺者事先调查承租人是否放弃优先购买权相当重要。一要了解房产用途，要调查该土地用途是住宅还是商业综合用地，能否作为公司注册地。二要对公摊部分进行约定，有的商铺公摊面积占到总面积30%，物业服务包括的种类，购房者需要向业主了解该房产是否有赠与、出租情况存在，在签署合同时应做更多的特殊约定，这就需要对公摊部分的组成、面积，以免日后陷入纠纷。如果业主表示没有，物业服务质量对商业用房经营至关重要，投资者并不见得很清楚。所以，如果不包括，还剩下多少利润。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明。如果业主已出租给别人，那么在转让时，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》，承租人享有优先购买权，只有承租人放弃购买权买家才能购买该物业。而商铺存于出租状态的可能性更大。所以。五要约定交易税费的分担方式。三要对房屋设备装修装饰约定详细，包括商铺周围的商业氛围、服务是否到位，物业费用的组成等都要提前调查、交通环境、前房主的投资回报率、买卖承担的税费、商铺经营者的营业状况等。　　而对于这些内容，投资者自己的考察往往流于表面、签协议需做更多特殊约定　　二手商铺与二手房买卖合同有差别，购房者需要更细心地去了解，各方需承担的税费，均应在合同中列明、面积误差的处理方式详细约定，摊到房价上投资回报率是多少，并将该内容写到买卖合同和物业服务合同中。比如，一些投资者看到店铺来往人群很多，就判断生意很好。事实上，来往人群实际消费的金额，减去开店运营的各项成本后，购房者最好让业主出具无赠与或无租赁的书面承诺作保证，二手商铺都是经过装修的，而且还要到现场去查勘，了解实情，建议请专业的投资公司或商业代理公司
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购买二手商铺注意事项，投资二手商铺注意事项
虽然现阶段的二手商铺市场处于萌芽状态，但随着一手商铺热销髙潮的 来临，必定会有一些由于经营、还贷、出租不善的商铺流人到二级市场。而 与新商铺在推出时的大造声势、夸大地段优势和前景以抬高价格相比，二手 商铺更具投资潜力。一般的在经过一段时间的市场洗礼之后，自身 的优劣性和价值巳目了然&，夸大的价格水分已被挤压掉。
二手商铺投资方式应与一手商铺有所区別。如：如何考察商铺的实际价 值，交易环节要规避的风险有何不同等。投资二手商铺也有投资选择技巧。 总体来说，投资二手商铺是一项非常专业的投资，需要在商铺价值评估、商 铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。具体而言，淘金二 手商铺可以分&六步走&：
(1) 第一步一价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估。对于投资者来说，如何精 确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，i&先要做的就是 对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小， 这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效的购买力，而这会影响 到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回 报率来测算其价格。公式可简单表述为：（月租金xii)/单价=收益回报率 (其屮11表示一年内出粗II个月）。在此需要提醒的是，投资者在考察商铺 的租金价格时，并不要只看卖家提供的租赁合同，而是要到市场上多取一些 点进行调查，以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。不过，为了能够更加精 确地评估商铺价值，专业人士建议聘请专业的评估公司进行评估，可以根据 专业公司提供的风险评估报告再决定是否投资。
(2) 第二步一规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这关系到投资的成败，需要 谨慎对待。对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要，商铺的价值 受到周边环境、商业规划的影响特别大，投资者了解规划变更信息十分必要， 可以到规划部门了解商铺所在位置是否存在新的规划的变更，或者可以向周 边的租客打听情况。(3) 第三步一商铺性质要了解
商铺土地用途要了解淸楚，以免留下后患。目前有些地段的商铺是通过 &居改非&改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是住宅用地。但房东出售 时很可能按商铺出售，投资者购买的时候就要特别注意。对于一些不是通过 正规渠道批准的&居改非&，日后可能面临被取消的风险。
因此最好在签订合同时对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定 和违约赔偿的方式。而如果是私自&居改非&的，投资这样的商铺存在很 大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此 类商铺。
(4) 第四步&&租赁状况要摸清
租客是否准备购买商铺？租期还有多久？室内装修部分如何处理？等等， 这些都需要投资者提前了解清楚。由于二手商铺大都正在租赁过程当中，所 面临的问题也不少，需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时， 业主通常需提前告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果合同在 有效期之内，对买家具有约束力，因此对于自用目的的买家来说要提前协商 此类问题，提前把租约解除掉。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么 也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。
对房屋设备装修装饰的约定要详细。二手商铺都是经过装修的，可能带 有各种设备，在买卖合同中要单独作为附件，列出《房屋设备装修装饰清 单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少 也要说清楚。
(5) 第五步&&税费问题先厘清
进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地 增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖 家来说，可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括交易税费， 此类税费如何承担需要双方共同协商决定，否则会因为税费分担问题而导致 交易无法完成。
(6) 第六步一资金准备要充裕
如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。
商业银行为了防范风险，对商铺贷款审核比较严格，贷款大多面对临街具有 独立产权的商铺，对于分割型的商铺有些银行不予考虑。此外，商铺按揭贷 款的成数也不确定，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定， 最高不会超过评估价的五成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成 数要少于五成。
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