新房转卖可以不交契税交付之日起半年内不交物管费法律是从什么时候开始

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-01-11 13:17 标签： 新房燃气开通费交不交
未签字收房却收物业费 物业费到底何时开始交? - 物管学堂
“验房验出一堆问题，直到现在都没有整改完，但物业却通知我要开始交物业费?这太不合理了!”近日网友李女士就遇到这样闹心的事，称她的房子目前尚未整改完毕，但却接到交纳物业费的通知，这令她感到郁闷。愤慨之余，她不禁要问：对于业主来说，究竟从什么时候才应该开始交纳物业费?业主：未签字收房却要交物业费?据悉，去年年底，李女士接到开发商的交房通知。今年1月初，李女士请了一家验房公司前去验房。没想到这一验，验出了不少问题：有好几处空鼓、墙面不平整、电线没接地、门框和墙之间没有安装密封胶、卫生间墙面开裂、厨房门安装得高低不平……看到自己的房子有这么多问题，李女士没有签字收房，她当即要求开发商整改。2月份，李女士前往新房查看整改情况，发现还没有整改彻底，房子还未使用，但令其不解的是物业公司就要求缴纳物业费，时间从1月1日算起。“我都没有签字收房，房子现在仍处于整改阶段，凭什么要由我来交物业费?”无奈李女士只能投诉。物业：房子交付后就该支付物业费辗转找到该楼盘的物业公司负责人。他表示，他们确实是从1月1日开始向业主收取物业费。因为早在交房前他们就开始提供物业服务，例如小区的清洁、园林的养护等。是延续性的工作，因此房子交付时就应该收取物业费。物业负责人说：“房子是通过有关部门的综合整体验收后才交付的，相关的验收备案表我们都悬挂公示了。房子交付了，就应该支付物业费。至于整改问题，属于房屋的保修范围，肯定会好好整改的，但物业费当然也要交纳。”市物价局：按照住户收房之日起计算据市物价局房价处工作人员介绍，对于新房的物业费缴纳是按照业主收房之日起计算，而不是以合同签订之日计算。对于收房日期的确定则还有不同的情况，一种情况是业主在规定的日期内按时收房，双方不存在争议。另一种情况是业主没有在物业公司规定的日期内收房。如果属于业主故意拖延或者其他问题，则物业费起缴时间以物业公司此前规定的收房日期算。拖延期间的物业费在业主最后收房时也必须一起补交。如果属于物业方由于房屋质量等问题让业主无法收房，物业公司必须将房屋修缮至可以达到交房条件时，才能开始收取物业费。此外，如果新房收房后开始装修就需要缴纳100%的物业费，一般物业公司会一次性收取三个月或者半年。如果不装修也不入住，业主还可以向物业公司申请，按照新的物业管理办法，空置房屋只用缴纳70%的物业管理费。当然，一般情况下，物业公司会一次性收取半年空置房屋的物业管理费，且在水电上予以控制，避免出现“假空置”的现象。
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四川新闻网-成都商报
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收房却要先交半年物管费，再领钥匙验房？早在2007年成都就有了规定，不许预收物管费。而发改委和律师也都表示，先收物管费再交房这种“行业潜规则”不符合法律法规。　　高高兴兴去收房，却要先交半年物管费，再领钥匙验房？很多市民都遇到过这事吧？恐怕虽然心里觉得这绝非理所当然，却也只能委曲求全，交了钱才收房吧？
　　但成都商报记者了解到，早在2007年成都就有了规定，不许预收物管费。而发改委和律师也都表示，先收物管费再交房这种“行业潜规则”不符合法律法规。
　　同时，业内人士也提醒，这种“行业潜规则”给业主埋下了隐患。以后可要多留神哦。
　　先交半年、一年的物管费，再领钥匙验房……这是大多数人熟悉的流程。但刚经历了交房的何女士却有了疑惑：开发商向我交房，关物管公司什么事？凭什么还没入住，就有这先交物管费才能验房的流程？
　　成都商报记者了解到，早在5年前，成都市物价局（现划归市发改委）就联合出台了规定：“物业服务费原则按月计收，除另有约定外，不得提前累计预收。”
　　业主收房
　　被要求先交半年物管费
　　上个月29日，何女士去办交房手续，刚进大厅，工作人员就给她发了一张交费清单，列出了5项费用。工作人员告诉她，交完了这些费，才可以领钥匙、验房。
　　维修资金、契税、产权登记费、国土证费……何女士辗转了三四张桌子、按了好些个手印，终于把前4项费用结清了，但在最后一个收费桌前，她停下了脚步。
　　工作人员告诉她，先交半年物管费，才能领钥匙验收房子，物业费标准每月每平方米将近4元。何女士疑惑了：“交房是我跟开发商之间的事，和物管有什么关系？”
　　另有两名物管公司的工作人员告诉何女士，物管公司与开发商同属一家企业，“如果不交费，就是你违约在先，不仅会生成滞纳金，我们还会追究相关责任。”
　　“按照合同，明年一季度末，我才应该交当季的物业费。那时我若逾期未交费，才会有‘滞纳金’一说。现在钥匙都没给我，房子还没过手，何来的滞纳金？”何女士不答应。
　　“这是为了保证公司的正常运行。”物管公司工作人员说，“这两天，我们给近一半的业主交了房，150多户中你是唯一不肯预交物业费的。你把流程走完，就可以拿钥匙，不走完流程，我不能把钥匙拿给你。”
　　何女士与物管公司“缠斗”了近1个小时，在她的坚持下，最终拿到了钥匙，但要求何女士在1月底前必须前来支付1月份的物业费。
　　在上个月29日开发商给何女士发放的业主手册上面写着一段话：“业主办理房屋交付时，需向客户服务中心预交6个月的物业服务费。”这与何女士此前签订的《前期物业合同》中所约定的内容全然不同。2011年9月，她与开发商签订《前期物业服务合同》约定“物业服务费用按季交纳，业主应在每季度末10日前交纳当季物业服务费。”而上个月开发商给她寄的《交付通知书》上也写明：“物业费从日开始收取。”
　　记者调查了10多位近年在成都有购房经历的受访者，他们无一例外都在交房时被要求提前预交物管费，其中主要都是要求预交半年的物管费。据统计，这些被访者购买的房产属于多家不同的开发商，房产的位置既有成都市中心，也有三环外甚至周边郊区（市）县的房产，这也证明在交房时预收物管费已经成为整个行业的普遍现象。
　　业内人士
　　预收物管费“能生钱”
　　吴迪（化名）在一家物管公司担任总经理助理。他透露称，尽管物业费的确应该“按月交付”，但首次交付时，预收几个月甚至一年的物业费几乎已成了“行规”。
　　“一方面，物管公司的初置成本高，最初购买设施、配备标识、人员培训都有成本。另一方面，目前50%的人在交房后都不会立即装修入住，将来再收费，难免会有拖欠行为发生。”因此，在实际操作过程中，一些物管公司会以“提前预交一年、免一个月物业费”或赠送礼品等方式，鼓励人们在首次交付时交得更长、更多。
　　“不过，我们公司现在都不鼓励预交物业费了。”吴迪解释称，相比按月收费，预收半年、一年物业费，物管公司在税收上可能还“更吃亏”：“物业费按收付实现制交税，也就是说如果今年收了明年的钱，税款就得在今年一次交清，而不是分摊到明年的每个月缴纳。”
　　那为什么有的物管公司情愿“吃亏”，也要预收物业费呢？吴迪透露称：“预收的最大好处在于获取资金。现在有些银行贷款利率都在10个点以上，预收一次半年的物业费，往往就能获得上百万的现金流，把这笔资金转手外借，便能获得相当一笔收益。”
　　吴迪称，对于业主来说，预交物业费也需承担一定风险。他举例称，若业主预交了一年的物业费，而在此期间业委会成立并更换了物管公司，合同关系发生变化，公司就需要向业主退款。“但事实上，许多物管公司在退盘后并不退还前期预收的物业费，拍拍屁股就走人，‘扯皮’的事情非常多。但谁又会因为千、百元钱与物业公司打官司呢？”
　　“预收物业费确实是无法可依的。所以，如果业主非要按月交费，物管公司也不敢强求。”吴迪称，“你买的房子是开发商卖给你的，你的购房合同是与开发商签的，房屋的交付主体也是开发商。而开发商没有任何权力，将收取物业费作为交房前提———哪怕你永远不交费，开发商都必须给你钥匙，因为这压根就是两回事。”
　　发改委
　　早有规定 预收物管费肯定不行
　　日前，成都商报记者采访市发改委收费管理处相关负责人，获得明确答复，除非另有约定，物业费不能预收。记者了解到，这一规定存在已有5年。2007年，市物价局（现划归市发改委）、市房管局联合出台的《关于进一步规范物业服务收费的通知》，明确规定“物业服务费原则按月计收，除另有约定外，不得提前累计预收。”而去年12月初，由市发改委、市房管局联合出台的《关于规范我市物业服务收费管理的通知》也重申了这一点。
　　上述负责人称，所谓“另有约定”，就是指双方签订的合同，只要没有合同约定，物管公司都不能预收物业费，“就像吃了饭再买单一样，提前收一季、半年的物业费肯定不行。”
　　预收物管费不合法
　　四川金契律师事务所律师阮国勇称，我国现在提倡和实行的是房地产开发与物业管理相分离原则。根据常理，只有业主先接房才会产生物业管理服务和费用。业主通过购买开发商的商品房取得物业，通过与物管服务企业建立服务合同享有物管服务并支付相应费用。这是两组不同的民事合同关系，权利义务内容不一样，主体也不一样。
　　开发商交房是商品房买卖合同的主要义务，不能附加另外法律关系的内容作为履约条件。对于预收物业费才准收房的情况，我认为是违反合同约定，不符合法律规定。如果开发商坚持这样做，必然造成其对购房者的违约，将承担违约的民事法律责任。
　　成都商报记者 张疏桐 赵素冰
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