都是套路!这些买房优惠潜规则你一定要知道!
腾讯房产蚌埠站卢漫
腾讯房产蚌埠站讯 不知道从什么时候起“套路”这个词突然就火起来了。言行举止有“套路”，维持一场关系有“套路”，讨好一个合作方也要“套路”。虽然“套路”这个词是新的，可是“套路”却无处不在、无时不在啊。不论是哪个行业，人们总有一种“有便宜不占白不占”的作祟心理。开发商们也深谙此道，因此，就上演了卖房过程的各种“套路”。什么0首付抄底、买房送车、秒杀直降、一房难求、定房白送现金……各种促销活动充斥眼球，让不少消费者感到眼花缭乱。买房不是一件很轻松的事情，费钱费神费力，投入可不是一般大。所以，当你忙于“买房大战”之前，这些“套路”，一定要知道！今天呢，就跟着小Q一起来扒一扒售楼部的那些惯用卖房优惠“套路”，做一个理智的购房者！套路一：交X千抵X万或者抵X折原理：先上调单价，总房款调高之后，再给你几千抵几万。建议：有大幅度的优惠总是好的，也不能说直接冲动下手，但也不能坐等高价。也就是说一定要仔细研究项目的价格走势，多算账，多比较。套路二：“房价直降X万”、“清盘特惠直降几万！”原理：广告打的极其吸引人，让人看的不禁热血沸腾。其实，开发商的降价背后可能是已经先涨上去了，该掏的钱一分也没少。建议：开发商要卖，必然会用价格刺激购买欲；购房者的你要买，千万别冲动！记住一句话，了解好项目很重要，烂楼盘再便宜也不能买；好楼盘，有个好价来点优惠就入手吧！套路三：低门槛策略（降低首付）原理：低首付策略类同这样一种现象：穷人买贵的东西，富人买便宜的东西。例如：矿泉水一瓶是两元（一次性支付钱少），而一箱（20瓶）是30元（一次性支付钱多），也就是一瓶才1.5元，即零售比批发要贵25％。但老百姓都是一瓶一瓶的买，很少有人整箱买，这就证明消费普遍有一个特点，对于自己需要的东西，首先考虑的是能否买得起，然后才考虑贵不贵的问题。建议：通过提高单价获得银行高成数的贷款，这一低首付门槛策略可能多会增加购房者房贷的压力，因此，购房者买房时应合理估算自己的经济实力。
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[责任编辑：卢漫]
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昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。
我问同学，“你买了多少套房子，多少间铺面？”“房子22套，铺面12间。”同学炫耀似的答道。“那你花了多少钱呢？”同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！
“现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！”同学鄙视的看着我。同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......
以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。
买房不掏钱，你怎么做到的？
你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行“零首付”，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。
一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。
迫不得已，我找老关系—银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把“延期还房款并另外新增贷款”的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。
信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。“两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着法的剥削我吗？”我还没有反应过来。“如果到时，你不还款呢？”信贷经理很镇定。“
啊......”“被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。”很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑......
这，就是我第一次买房的经历。
我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真相的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。
并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做“纸面文章”转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。
实际生活中能有如此荒谬的事情？
兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？
你知道王二麻子是怎么发家的吗？（王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。）
想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的“空手道”。
房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个“内部认购会”。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的“身份证复印件”），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的“开发商囤房”。
并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。
这样，银行给你的钱就是：130万×0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万—4万（给相关银行人员的“好处费”）=100万。
就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还“买地的银行贷款”和“修房子的建筑商垫资”。
稍微聪明一点的人都能想到后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：“如果遇见不明真相的投资者买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。”
不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。
什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？
明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！
想想就觉得可笑，居然有学者说，“建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。”这简直是扯蛋！
其实，“金融成本”才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。
以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。
市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，“金融游戏”是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。
所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说“豆腐盘成了肉价钱”。这，就是“金融游戏”的代价！
有句话道出了目前中国楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”
老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要“量、价齐涨”呢？原因何在？正在于此！
这不能代表中国整体楼市吧？
老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看：李树彪案：日到日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。
康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。
姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向“姚康达”一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。
森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》
建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公共安全专家局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。
曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为“曲沪平”。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。
同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。
成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。
另外，今年银监会三令五申的明确要求，“贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市”。然而，40000亿资金依然流入楼市...
老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？
其实，银行的官员们一点都不傻。
原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱.
坦白地说，他们是在参与分赃——他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。
这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？
被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行增加这些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。
所以我会说——房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。
违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？
况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！
原来，在中国，最大的腐败在银行！！
为什么开发商不收楼？
原因有许多，简单的有：
1、你不关心房地产界的新闻。比如“曲沪平案”，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了“房东”；
2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴露。
掩护工作怎么做？很简单——只要一接近债务偿还期，开发商就会和“银行内部的同伙”们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的“身份证复印件”（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。
虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。
这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因——因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。
目前银行贷款制度存在严重漏洞？
我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是“为人民服务的好制度”啊！
作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有：
1、抵押物价值的评定方法有缺陷。
比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。
如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？
当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！
当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。
我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万×0.8=5600万（连地一起抵押）。
最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照“购房合同交易价”来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万×0.8×购房面积/此楼总面积。抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！
2、责任追究方法有缺陷
“只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。”
这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！
另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！
楼市最大秘密，真正的按揭只有10年
在中国，虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。
那些尽量拉长供楼期的人是聪明的，但遗憾的是，很多人都会选择提前还款，他们被表面上多付的“利息支出”吓坏了。
中国开始有商品房按揭贷款服务，是在上世纪九十年代，但不同的城市出现的时间不尽相同。2012年12月，北京晨报就报道了北京第一批贷款人结束房奴生活的消息，现在看来还非常有意思。报道里提供了两个案例：
一位叫王新的女士，2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。当时房子全款30多万元，自己与父母凑了约20万元的首付，再向银行贷款10多万元，一贷就是10年。而当时每月还款大约1000多元，这占到了王新当时月工资的多一半，王新一心只想“赶紧还完”。
如今（2012年）这套房子的身价如今已经涨到500多万元，月租金可达到8000多元。
2001年5月，颜洁在北京买了属于自己的第一套房。据她回忆，当时是用公积金贷了34万元，20年期，每月还款元之间。
“那时候贷款买房心里都不踏实，睡觉还在想欠着银行的钱。”颜洁告诉记者，2004年下半年到2005年上半年，身边很多人都提前还清了房贷，包括自己的弟弟。
看到房子好租，颜洁下了再买一套房的决心。“但我不想再背贷款，就选了一个够全款付的小户型。看着姐姐坐拿租金，颜洁的弟弟十分后悔提前还贷，“还不如买套房呢”。
北京晨报采访的这两个人，都不算最早的按揭贷款人，在广东省大约在1993年前后就有了这种服务。从上述两个案例我们可以清楚地看到，当年的按揭贷款的确对购房者构成了巨大困扰和压力，但10年之后，这点钱已经不算什么了。如果是20年之后，更是如此。
为什么会这样？原因很简单，货币在贬值，你的收入也在上升。
人民币的购买力在纯粹计划经济年代（1978年之前，公私合营之后），是常年维持不变的，那个时代不存在货币超发，往往出现通缩。但改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。
这样，我们很容易算出：100元人民币的购买力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4块钱。
换句话说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。
这仅仅是“货币超发带来的通胀因素”对房子的影响，如果你选择在行政级别高的、有人口增量、资金汇聚能力的城市买房，你的房价还会以超过通胀的速度上升，房租也是。到那时，你的收益将非常可观。上面北京晨报的两个例子，已经告诉我们了。
关键问题是：这种情况，在未来还会继续上演吗？
我觉得至少20年内没有问题。原因很简单，第一，中国的城镇化率目前只有56%，城镇化只进行了半程；第二，目前中国货币仍然超发，M2增速仍然比GDP增速快6到7个百分点，但这是GDP没有挤水分情况下的差距。
即便按照M2增速（发钞速度）比GDP增速（创造财富速度）每年快7个百分点计算，100元人民币的购买力，也会在10年、20年、30年之后，分别贬值为：48元、23.4元、11元。
也就是说，如果选择等额本息还款方式，在经过10年按揭之后，你的实际经济负担就减少了一半；经过20年按揭之后，你的实际负担只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的负担只有最初的九分之一了。
由此可见，对于绝大多数正常家庭来说，买房子真正有压力的按揭期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松。
那种“买一套房子，当一辈子房奴”的说法，完全是危言耸听的谎言。那种把买房子跟“诗与远方”对立起来的人，也基本上是哗众取宠之辈。
想想海子是怎么说的吧，“面朝大海、春暖花开”的前提是：我有一所房子！而这套房子，其实只用你负担前10年。这就是中国式通胀的好处，他是买房者的蜜糖，是不买房者的噩梦。
所以，想买房子的家庭，只要算好最初几年的现金流和偿付能力，以及工作稳定程度就可以了，太远的事情谁也看不清楚。
但有一点是肯定的：所有的纸币都是不断贬值的，人民币这样，美元、英镑、欧元也好不到哪里去，至于卢布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是钢筋混凝土做的，只要选对城市和地段，会比纸币坚挺得多。
虽然这轮房地产政策牛市正接近尾声，但不意味着中国房地产会崩溃。因为即便到了最危险的时候，中国也可以在资产价格（比如房价）和汇率之间做出二选一。
汇率显然是最容易被牺牲的，而资产价格必须维持。因为资产价格关联着金融系统的安危，影响社会就业和社会稳定。
当然了，这是中国房价的另外一个秘密，这个秘密就连很多砖家、叫兽穷尽一生都整不明白。
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银行回执单能作为付款证明吗？问题详情：首付是我出的，贷款是我父亲还，银行回执单能证明买房是自己付的首付吗？推荐回答：你真的有病你爸会拿钱给你医治的，用不着卖掉房子，如果你爸没钱需要卖房子给你治病，不管房子产权是谁的，他也会主动卖掉给你治病的，但是话说回来，现在的房价位是高，但是你未必卖得掉，打过比方。100万买的房子，后又涨了20万，本应该可以卖120万才对，但是你能卖出的价格可能不足80万，现实就是这样，你买车是一次性付款还是分期付款？问题详情：你周围的人买车都是怎么付款的？推荐回答：怎么说呢，身边的朋友有全款购车的，也有贷款买车的，主要看购车时的经济实力吧，手头宽裕当然是全款购车好啦……我是半付半贷，觉得被套路了，虽然说是免息，但还是要一次性支付所谓的手续费3000元！变相的利息，所以换第二张车?，有条件我会全款购车。现在在成都买房全额付款需要什么条件？推荐回答：目前在成都限购的区域有：高新南区，天府新区，高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区，你在以上区域有户口，或者连续24月缴纳社保就可以买房了。其中，高新南区和天府新区两个区域不能交叉。我这种情况合不合适一次性还清房贷？问题详情：本人在2013年买房，向银行商业贷款20年，贷款金额27万元，贷款利率是9成，现在手头够一次性还清贷款金额，感觉手上的钱没什么用处，并且计划再过5年再买第二套房，这种情况合不合适一次性还清房贷，想问问大家的意见，谢谢。推荐回答：谢谢你的邀请，我认为现在一次性付清的话是比较好的，就算你还要买房子那不也还有5年的时间，现在你一次性付清的话你会剩下一些不必要的利息，在这5年里你绝对是可以存下首付的。一次性付清的话会让你以后不要因为突然没有钱来还贷款而去低三下四的求人借钱了。美国买房的付款流程？问题详情：美国买房的时候，从定金到首付到尾款，是怎样的一个流程？推荐回答：（1）买家填写预订单，然后将订金手续费打到Escrow监管账户；（2）双方签订买卖合同之后，买方会将首付款打到Escrow指定账户进行监管；（3）由Escrow公司进行产权检查和房屋质量勘察（大约3周的时间）；（4）在完成检查并没有任何问题的情况下，双方签订过户交易文件，买家将剩余房款汇至Escrow账户；（5）交易完成之后，所有款项将从监管账户汇入到卖方账户中。如果买家是选择贷款买房，贷款的款项也是由贷方直接打到Escrow的监管账户里面，在交易完成之后与其他款项一起汇入到卖方的账户里面。能全额付款，为什么有人还要选择贷款买房？问题详情：能全额付款，为什么还要选贷款买房？推荐回答：很早的时候，小白写过这个话题，论述过这个问题。既然这么多人还不知道，那就把这篇旧文贴出来给大家看看，欢迎大家讨论~~~《为什么买房一定要贷款？看完你就知道了！》首发：微信公众号/小白读财经（ID：veekn365）为什么买房一定要贷款？当小白抛出这样一个奇怪的问题出来的时候，可能有些小白粉会笑……呵呵，竟然问为什么要贷款买房……泥煤的……要是劳资能全款买房的话，还去贷款吗？!……是的，你说的都没错，大部分人选择贷款买房完全是因为不得已，而不是因为具备投资眼光。然而这样误打误撞，其实竟无形中给我们赚了不少钱，我们还不知道……今天小白就跟大家来聊聊：为什么即使我们资金充裕，我们仍然一定要选择贷款买房？1.房贷利息低，不贷白不贷小白即时查询了现在的房贷利率。大家都知道，房贷主要分为三种，一种是公积金贷款，一种是商业贷款，还有一种是组合贷款。组合贷款就是公积金贷款和商业贷款的混合贷款。公积金贷款，五年以上的贷款利率仅为3.25%，商业贷款五年以上的贷款利率为4.90%。商贷很多时候会有折扣，基本是基准利率的8到9折，我们按8.5折算。也就是商贷的年利率可以低至4.9%*0.85=4.16%。因此假如我们是组合贷款的话，那利率就在3.25%~4.16%之间。这个利率有多低？我们跟别的贷款进行比较就知道了。还记得小白写过一篇《利息都不会算，还贷什么款？》吗？文章里举了个小白的真实例子，来和大家计算贷款的实际年利率。在这个例子里，假如我们贷款6个月，那么实际贷款年利率就是0.78%×6×24÷(6+1)=16.5%足足是商业贷款利率的四倍有余，是公积金贷款利率的五倍多。至于怎么将费率换算成实际利率，大家可以进入小白读财经微信公众号看下这篇文章。除此之外，大家熟悉的信用卡分期，实际利率也一般在18%左右，而如果是民间融资，则就更高了，百分之三四十、四五十的利率是常见的。这样一比较，我们会发现，不管是公积金贷款的3.25%的利率，还是商业贷款最高4.90%的利率（如上文所说，可以低至4.16%左右），都是超级便宜的贷款。这么便宜的钱，很多人还不一定借的到。能借出来，是你的本事。2.让银行为你打工，轻松赚下一套房当然，如果仅仅把钱贷出来，只能说万里长征走完了第一步。如果你具备全款购房的本事，那么在合理配置资产的前提下，我们完全可以利用手中的钱，让银行为我们打工，赚下一套房。这么说，未免过于装逼。接下来小白给大家推导一下白赚一套房的这个过程。假如我们贷款100万，我们先来看看公积金贷款和商业贷款两种贷款方式每个月的月供是多少？公积金贷款↓商业贷款↓也就是说，如果我们贷款100万，贷30年，那么公积金贷款方式下，我们每月的月供是4352.06元；商业贷款方式下，我们的月供是5307.27元。假如我们不一次性全款购房，而将这100万拿去投资，那么月供4352.06元的情况下，我们的投资只需要保证有5.2%的收益，就能覆盖每个月的月供了。月供是5307.27元的情况下，我们的投资只需要保证有6.3%左右的收益，就能覆盖每个月的月供了。而每年5%-6%的理财收益，稍微有关注理财知识学习的盆友，基本都能达到。也就是说，假如我们不一次性全款购房，不仅我们可以将这100万本金保留在手里，而且还相当于额外赚了一套房！这就是我们为什么即使资金充裕，也坚决不能全款买房的原因。退一万步讲，假如我们在保证本金安全的前提下，无法实现每年5%-6%的理财收益。即使最终只实现了3%的收益，也能大大降低我们每个月的月供，而且手里依然攥着几十万可以用，何乐而不为呢？本文系微信公众号：小白读财经（ID：veekn365）原创文章，作者：小白，转载请注明出处。买房是一次性付清好呢还是通过房贷慢慢付清好？问题详情：如题推荐回答：如何去看待房贷，如何去真正理解房贷？一边是存款利息降低，一边是老百姓感受日益明显的通货膨胀，买房贷款究竟按揭多少年最划算？这个问题被前所未有地关注着。10年、20年、30年，看似简单的几个数字，却关系着老百姓的购房成本。究竟该如何选择呢？贷款年限长短各有利弊，贷款年限的选择主要应该根据家庭收入来定。一般来说，贷款年限越短，借款人付给银行的利息就越少，但是每月的还款金额越高、还款压力也就越大；相反的，贷款年限越长，借款人付给银行的利息总额就越高，但是每月还款金额会降低、还款压力会相应减少。因此，要选择多少年来作为贷款年限，主要还是得靠家庭收入水平来决定。许多人担心贷款年限过长会背利太多，就不考虑收入情况而盲目地去选择10年甚至更短的贷款年限。对于这些人，史美霞认为要“别怕银行挣利息”。她表示，如果把通货膨胀的因素也考虑在内的话，钱越往后越不值钱，那么多贷些年头或许也不像想象中的那么吃力。选择贷款年限要考虑资金成本，借款人在选择贷款年限时一定要依个人情况而定，一般的原则是要保证在每月还款之外留下足够的生活费用，即要保证还款能力略有富余，如果太紧的话容易影响借款人的个人征信记录。选择贷款年限还要考虑借款人的资金成本。对于有投资渠道的人来说，长期贷款比较有利，可以将自由资金进行投资，投资回报足以偿还长期借贷并有盈余。对于除了还贷以外没有做其他投资的人来说，还是首先考虑避免支出过多利息，应以中短期贷款比较合适。那么到底买房全额付清还是贷款划算呢？在贷款年限的选择上，其实还存在着一个典型，那就是如果有钱全额付款买房，还要不要贷款？其实，如果购房者有足够的财力，可以一次性付清全部房款，但是办理住房按揭贷款仍然是合算的。因为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。
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