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利润率正逐年下滑 房企不卖房未来可以卖什么？
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摘要：利润率逐年下滑,房地产行业似已触碰到天花板。转型,成为房地产企业选择的重要路径之一。近年来,包括万科、万达等房产大鳄纷纷踏上转型之路,家装、金融、创客空间等成为新的方向。业内人士认为,转型受到政策、市场等多种条件约束,企业的转型还在摸索之中。
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利润率逐年下滑,房地产行业似已触碰到天花板。转型,成为房地产企业选择的重要路径之一。近年来,包括万科、万达等房产大鳄纷纷踏上转型之路,家装、金融、创客空间等成为新的方向。业内人士认为,转型受到政策、市场等多种条件约束,企业的转型还在摸索之中。SOHO中国租金收入大涨148%“由售到租,是非常成功的转型”3
月8日,SOHO中国公布2015年销售业绩。2015年,SOHO中国实现营业额约9.95亿元,同比下滑83.68%;净利润约5.38亿元,同比大
幅下滑约87%。SOHO中国在持续推进从“开发销售”向“开发自持”转型,在租金方面收入可观。租金收入约10.52亿元,同比上涨约148%。虽然业
绩下滑,但是SOHO中国掌控者潘石屹夫妇认为“转型是相当的成功”。“利润大幅度降低是因为我们现在不再销售物业,变成完全出租,我们在北京、上海有
170万平方米的办公楼,超过90亿的现金,债务比例只是在24%,是非常成功的转型。”SOHO中国CEO张欣对转型充满自信。事
实上,自2012年潘石屹公开宣布转型以来,围绕SOHO中国业绩下滑的疑问从未停止。从2012年*2015年,其营业额分别为161.43亿元、
146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元,同比跌幅分别为9%、58%和84%。净利润分别为105.85亿元、73.88亿元、40.79亿
元、5.38亿元,同比跌幅分别为30%、45%和87%。SOHO中国董事长潘石屹表示,利润下滑在预料当中,他同时透露,将在月底出售一些非核心区域
的持有物业。SOHO中国总裁阎岩表示,公司目前对于哪些物业出售、销售比例多少,并没有一个既定目标,“很多以出租为主的公司,都会进行资产调整,只要对公司有利,我们都会尝试。”房企转型出现新方向家装、金融、创客空间都是选择路径房地产行业从黄金时代转入白银时代,拿地盖房就能赚钱的时代已经过去,房企也被迫开启了转型之路。2014年,恒大地产董事局主席许家印*提出多元化发展战略;2015年,万达集团董事长*健林阐释万达的第四次转型……北京晨报记者梳理发现,金融、创客空间、家装、产业地产等成为房地产企业转型的新方向。去
年年底,保险公司大规模举牌房地产企业,甚*引发了宝能、万科的“股权之争”。有业内人士不禁担忧,房地产行业会成为金融业的“打工者”?事实上,房地产
企业在转型道路上也瞄准了金融。2015年12月,万达集团收购百年人寿股份并成为*大股东;实施多元化战略的恒大也于去年竞得中新大东方人寿,并更名
为恒大人寿。泛海控股、绿地等房企也在实施金融布局。依托自身优势,向下延伸产业链,家装也成为房企转型的新方向之一。2015年8月,万科、链家共同宣布合作进入家装产业,成立万科链家装饰公司;去年,碧桂园也宣告进军互联网家装,创立了橙家品牌。在
“大众创业、万众创新”的浪潮下,创客空间自然受到追捧。SOHO中国去年推出中国版的WEWORK——SOHO3Q,同时还与绿地达成“共享办公空间”
的战略合作。2015年10月,花样年的创客空间——花创WEWORTH在深圳产业化基地安博园落成。顺应创业大潮的同时,又能消化闲置资源,转型创客空
间成为房企选择的新路径。转型也得交学费“不是每一个转型都能成功,需要学习的过程”“房
地产行业不如当年赚钱了,自然想着去做别的行业。”*太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤向北京晨报记者介绍,房企与金融的结合,背后的原因
在于房地产的金融属性愈发显现,开发商对资金的要求增加,银行已经不能圆满解决,需要拓宽其它的金融渠道,“公司越做越大,房企从重资产向轻资产转型,借
别人的钱来运营,既获得收益,又能降低风险,比如万达的转型。”熊志坤也表示,转型好比摸着石头过河,不是每一个转型都能成功,需要一个学习的过程,“做
别的行业可能也得交学费。比如大家都说养老地产市场很大,为什么还没有一个很成功的代表?这里面要受多种条件的约束,有待政策的开放、市场的培育。”房
地产企业转型的方向很多,不少业内人士认为,无论是在业态、产业的选择、还是对金融渠道的拓宽等,开发商的转型更多是通过挖掘需求来定制产品,“就是所谓
的供给侧改革”。同时也表示,每个市场领域需要有专业化的团队,“术业有专攻,多元化未必一定是好事,不少企业采用收购的方式,这是更快速的转型方式之
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[责任编辑：李丽]标签房企SOHO中国楼市
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||||||||||不再卖房的未来 #1520
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不再卖房的未来 #1520
【ZT】1 商品房 市场价买进 拿到产证后 随时可以交易& 2 自住房 市场价7折买进& 五年内不允许交易&& 3 共有产权房 7折买进7成股份，五年不许交易 ，五年后只能市场价转让7折股份。 看懂的点赞吧！（史惟臣）&&&一）万世不易的财富&我想，关于“卖地”这种事，有关部门的某些人，悔得肠子都青了吧。&&1992年之前，中国卖的是“永久”使用权。中国最早的一批房产证，叫做“房改房”。对于房改房来说，是没有“使用期限”的。&你如果翻鞍山新村，杨浦新村一些老房子的产证。上面是没有“有效期至xx年”这项的。这些房子，默许是无限年的。&&因为众人众所周知的“70年使用期限”，并不是亘古有之的。在1992年之前，中国所有的房子，默认都是“无限期”。1992年之后，才开始拍地。才开始有市场化的土地供应，才搞出了“70年批租”。&对于工人阶级手里的“房改房”，你自然不好意思去再追上去，敲一个戳。因此上海默认的潜规则，是这些房子“交易一次”。只要你交易一次，出新产证了。就从新产证的日期算，重新给你70年时间。&&&想当年1992时，这个“70年土地批租”，不知道遭了多少口水，多少口诛笔伐。老百姓出钱买的东西，居然还有年限。还不能天长地久。习惯了“做主人”的工人阶级，不知道骂了多少次。&没想到时移世易，到了今天，连带着“70年使用”期限。有关部门也悔得肠子青了。&&为什么后悔，因为升值了。最早的时候，上海拍卖闵行莘庄的地皮。要价不过150W一亩。随着十几年来的沧海桑田，这些土地，早就千百倍升值。先是1000W一亩，再是5000W/亩。现如今，连带着周浦地王这种垃圾地段，都能拍5000W/亩了。&&和“土地升值”相对应的，则是房产的千百倍升值。莘庄的房价，从3500元/m，涨到10000元/m，再涨到今天的约60000元/亩。连带着房产升值，带动一大批人“发财”。&看见发财二个字，有关部门又坐不住了。&&&二）拍地&从新世纪初，就一直有砖家跳出来说：“地卖贱了”。经书卖得贱了，只收了三斗三升米粒黄金，让后代儿孙没钱使用。&&地方政府卖地，按照标准的说法，是为了“筹措建设资金”。每一个城市的发展，道桥路隧市政绿化，耗费的资金都是天文数字。想要尽快地大发展，仅依靠工商业的税收，肯定是不够的。通过一次性“预收”70年土地使用费用，显然是一种很好的方法。&但是地方政府很快地发现，“地卖贱了”。地卖贱了？象周浦罗店这种鸟不拉稀的农田，卖到5000万/亩，保本价房价80000/平米，难道还是卖贱了？&答案是，还是卖贱了。&&&因为从1993年开始的各地“土地出让”市场。包括地方政府在内，都没有算计到“四万亿”。他们没有想到，在未来的时代里，货币M2可以增长得这么快。物价可以加一个零。加二个零。&因此“土地拍卖”在当时，即算是一笔很好的买卖。可是把时间拉长到十年，二十年。Dfzf们惊讶地发现，他们把黄金卖了白菜价。&土地，是对抗通胀最好的利器！&&&三）贪心&从来没有干净的赌局，哪里有利益，哪里就有犯规。&赌输了，就要掀桌子。古今中外，莫不如此。&&巨大的利益面前，上万亿的利益面前，又怎会让它平白溜走。“地卖贱了”，调整和对策，随之而来。&第一个做法，是急剧“缩紧土地口子”。卖地指标被严加控制，绝不允许把下任的地也卖了。&第二个做法，是“严打二级市场”。建立土地统一调配中心，禁止KFS之间私下土地买卖。&&曾经有一段时间，政府内部有人提出“房产税”。房产税就其字面本意，房产收益的12%归政府（哪怕自住）。这意味着政府平白没收12%产权。&后来，政府内部的人都觉得，这事实在TMD太不要脸，太无耻。把D的伟光正都塌光了。因此也搞不下去。&有一个很简单的检测方法，你身边有哪个人念念不忘“房产税”。分析问题动辄以房产税出发。必属“人渣”无疑。&&对于dfzf来说，他们的“诉求”很简单。地卖贱了，哪怕现在卖的“天价”。五千万一亩，周浦八万。从长远看，依然是亏了。货币可以加二个零。&&那么，应该这么办。聪明人都想到了，“入股”。&&&四）入股&对于入股地产来说，第一个产品是“经济适用房”。&经济适用房在第一次出售时，必须交10%的房价给税务部门。从会计上讲，这就是“入股”。政府占了10%的股份。&&比经济适用房更进一步的，北京之后又搞出了无数的新名目。自住房，共有产权房，廉租房，限价房…………他们的共有特点是什么呢，是“有限产权”。& & & & & & & & & & & & & & &如图，自住房的定义，是五年内不许交易。共有产权房的定义，百姓仅占70%股份。还有30%是政府的。&我们完全可以想象，“共有产权房”再进一步，就是七折的七折，百姓占49%股份。甚至七折的七折的七折。&&&五）租赁时代&事情的高潮，要从“雄安时代”开始。雄安规划从一开始，就宣布“只租不售”。整个雄安新区，土地和产权完全捏在新区手里。一点都不会和你分享。&当然，我很不愿意贴这条新闻。和本文无关；
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李迅雷：相信不久的将来大家一定会抱怨卖房难
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摘要：世界上有很多你认为是真理的东西，可能就是谬误。很多观念，都会随着时间的无尽延伸而改变。在2000年之前，中国处在商品时代，购物保值是大家普遍接受的观念，储蓄是居民理财的主要手段。2000年之后，随着房地产行业的崛起，购物保值和储蓄理财的观念被打破了。
（原标题：观念总是被用来打破的）
过去，人们总认为货币发多了，就该通胀；如今，通胀已经成为西方国家的奢侈品，因为产能过剩、全球性的产业转移和贸易成本降低，使得不少可贸易品价格不涨反跌。取而代之的是资本品价格的上涨。过去，金融当局最关注的两大问题是通胀与失业，这才有了根据菲利普斯曲线来确定货币政策和财政政策的力度的依据。如今，资产泡沫已成为金融体系的最大威胁，尽管监管当局可以为货币泛滥而没有引发通胀而庆幸，却难以摆脱经济脱实向虚的纠缠。如今，大家都在购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营买入后不抛股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。有时候，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，今年的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了。经济金融领域观念的变化，旧观念被打破甚至颠覆，大都是通过流动性的变化来实现的。如果“流动性”这个词太学术，不妨记住马克思说过的“从量变到质变”。当然，这个量不仅是指货币流量，还包括人口流量、货物流量和信息流量，这四大流量才是我定义的流动性。如货币流让中国房地产的总市值成为全球最高；人口流让中国成为全球制造业第一大国；货物流让中国成为全球贸易第一大国；信息流造就了T，让杭州有望跻身一线城市，今后，中国经济新的增长动力应该来自于信息流。观念会随时间无限延伸而改变这个标题不免有些武断了，难道所有的观念都会被打破吗？鉴于本文并非一篇严谨的学术论文，所以，带一点情绪也无妨，只是想强调：世界上有很多你认为是真理的东西，可能就是谬误。很多观念，都会随着时间的无尽延伸而改变或被颠覆。比如，中国的老祖宗一直认为天体的形成是靠盘古开天地，从而几千年来大家一直接受“天圆地方”普遍观念，迄今我们仍称天为“苍穹”。但西方的老祖宗如亚里士多德在公元前就通过观察月食中阴影的形状，发现地球是圆的，进而又创建了“地球中心说”理论。“地心说”的观念，被西方人作为真理延续了1千年，直至哥白尼发现地球其实是围绕着太阳转的，太阳才是宇宙的中心。哥白尼的“日心说”颠覆了“地心说”，也直接威胁到西方的神学。不过，“日心说”这一观念也就持续了几百年，1918年，美国的沙普勒根据球状星团分布研究银河系结构，发现太阳并不位于银河系的中心位置，于是，“太阳才是宇宙中心“的观念也被打破了。上面这个案例说的是过去两千多年来，由于科技进步、天体研究的发现，打破或颠覆了原先错误的观念，因此，真理也是相对的。只要有足够长的时间跨度，估计大部分观念都要被打破。不说远的，也不说跨行业的，就说说经济金融领域里的很多你认为正确的观念吧，也会随着时间的推移和经济结构的变化而打破。短视是人类难以克服的缺陷记得1988年我还在读研究生的时候，外籍英文老师说过一句“人民币像卫生纸”的话。的确，当时很多人去抢购卫生纸、肥皂、火柴等，如今看来，真不知抢购这些商品有何用。但当时大家都认为这是明智的选择，因为1988年恰逢物价闯关，当年的CPI达到18%，很多计划内日用品的价格都将大幅上涨，如茅台价格从计划价的20元涨至市场价的300多元。抢购计划价的商品成为跑赢CPI的唯一选择，商店的货架上商品几乎被抢空，银行也发生了排队提取存款的挤兑现象。如今，大家一定会对抢购彩电、录像机、冰箱等家电感到不可理喻，因为这些东西不仅没有一点保值功能，而且还会随着新款产品的推出而跌价。但在1994年之前，买家电保值一直被认为是理所当然的，尤其是买进口家电。因为那个时代中国还处在短缺经济时代，人民币对内通胀，1994年CPI达到24%，对外贬值预期也强烈。而且，当时家电的普及率还很低，彩电、冰箱和洗衣机成为结婚的新三大件（旧三大件是手表、自行车、缝纫机）。我1998年在深圳工作的时候还买了一辆日本原产的尼桑风度，因为恰逢日元升值，价格要40多万，当时40多万可以在深圳买一套两室一厅的房子了。但为何不是先买房而是先买车呢？因为当时深圳的房价总是高开低走，一手房买了就跌，根本没有保值一说。但进口车却都在涨价，除了货币贬值之外，还有税负上调因素，故后来价格又涨到了50万。当时的观念是，车是长期的耐用消费品，要买就买原装进口的，一步到位。如今，大家对原装进口家电的崇拜观念已经改变或淡化了。如果1998年深圳买房，至今的投资回报率10倍都不止，但选择买车，持有至今的残值减去养护费用肯定是负值，而你花费的汽油费也足够打的了。所以，从投资的角度看，买房是100%的正确。当然，这是纯经济动物的观念，人不完全是经济动物。但不管怎么说，1998年买车而不买房，总是错的。错的原因还是在于，观念的形成往往基于现实中太多的类同案例，故达成共识的观念总是短视的，而跟随羊群效应往往是亏钱的。如果你是基于对未来五年或十年的商品和资本品的供求关系分析来进行买卖决策，就不容易犯短视的错误了。还能继续买自己买不起的东西吗2000年之前，中国居民的资产配置的形式主要是存款，因此，大家的理财观念就是对内防通胀，对外防贬值。采取的方式主要是，股市上博取价差收入、购买耐用消费品和换汇。如今看来，股市博差价的投资者80%是亏损的，大部分耐用消费品价格都是下跌的，则出现了年长达9年的升值。回顾26年来的市场，大家总以为股市熊长牛短，指数来来回回，涨幅不大，无法进行长期投资，只能短线赚差价。但事实上，只要不买大市值股票，投资一组中小市值的股票并一直持有下去，这种傻瓜式的投资方式，不仅跑赢巴菲特，且收益率远高于投资楼市的收益率。只是因为股市的波动幅度太大，容易被洗出去；楼市波动不大，且交易成本高，反而拿得住。所以，你一向认为正确的观念可能是错的，教科书上告诉你的投资理念，在以资产重组和注入为特色的股市里，并不适用。2000年之后，房子成为中国居民资产配置的主要资产，如今已经占整个居民家庭的资产比重60%以上。如果在2000年之前或之初你就有这样的领先观念——即认为大类资产配置中应该增加房地产，那就可以获得巨额收益了。如果2000年以后，你仍守着中国人传统的通胀观念和贬值观念不变，那可能就会影响到你的投资方向和财富累积。年这段时间，虽然楼市已经出现了一轮牛市，但涨幅并不大；尽管M2的增速维持在20%左右，但主要是外汇流入导致的。其次，居民房贷占P比重极低，说明杠杆买房者比较少。老百姓收入差距尽管已经有所扩大，但财富差距并不大，基本上可以看成是在同一起跑线上。于是，我在2006年写了一篇据称对一些人的理财观念带来颠覆的文章，叫《买自己买不起的东西》，说白了，就是当你还买不起房，只好选择买股票作为资产配置手段时，不如即刻就借钱买房；因为你买不起的那个年代，很多人也买不起，等到几年后你攒积了钱准备再买房时，发现房价却又涨了很多，你仍然买不起。中国人的传统观念是勤俭治家，不仅不欠债，还要少消费多存储，政府也提倡“储蓄光荣”，但这一传统观念不仅被后来的通胀不断打破，而且被货币超发所颠覆，储蓄一族成为当今社会最悲剧的一族。中国人的理财观，从储蓄保值到购房保值，再到如今的加杠杆增值，老观念不断被新观念取代，但新观念随着时间的推移，一定又会成为很多人的悲剧。如今，当居民新增房贷规模以每年翻一倍的速度增长，房地产不败观念之下杠杆买房已经成为全社会共识之后，当大家都认识到所有预测房价走势的经济学家们都错了，只有一个人对的时候，楼市的观念及楼市本身会不会来一场颠覆呢？从监管理念看，新旧观念的交替就在转眼之间，如去年金融市场还在大谈创新，金融混业化大行其道，私募基金如雨后春笋般崛起；今年证券市场的创新大会不再举行，监管与防风险成为共识。今年一季度央行还降低楼市的首付比例，到了三季度就开始限购和提高首付比例了，国庆更是大刮限购风。有人说，中国的房地产市场会否依照俄罗斯的模式，即通过本币贬值来换取房价的长期稳定？我觉得不太可能，尽管人民币的一次性大幅贬值会导致外汇不再流出，但金融当局不能这么做，20年前可以这么做，因为外汇储备规模不大，经济体量也不大。此外，国人的投机心理太强，价格双轨制下的全民经商，通胀年代的全民抢购，90年代初的全民炒股，如今的全民抢房，连日本核泄漏都会导致中国部分城市的全城抢盐，你说，中国的房价能稳得住吗？如今，大家都在抱怨购房难，买房要抽签，甚至通过打麻将的胜负来决定谁得房。相信不久的将来，大家一定会抱怨卖房难。就像去年的股灾，时常会大面积跌停，最后不得不要求国企不卖股票，上市公司增持股票，券商自营增持股票。楼市的流动性远不如股市，届时卖房的难度一定会比抛股难。因此，当我们在谈论过去的观念如何被颠覆的时候，一定要想好今天你认为不会变化的观念，今后也同样会被颠覆。当前大家都在讨论如何赚钱，却很少有人讨论如何避险。但经济下行已经成为长期趋势，这也意味着投资回报率的下降和全社会收入增速的下降，那么，今后投资风险应该大于收益吧？估计未来五年内，大家讨论的热门话题将不再是如何赚钱，而是如何减少亏损。观察量的波动以把握新观念新趋势在经济金融领域，基本上没有一成不变的观念和盈利模式。比如，过去我们一直强调要建设社会主义新农村，因为三农问题是导致经济发展不均衡、收入差距扩大的最头痛问题。但这些年不提了，为什么呢？因为农业人口在不断向城里转移，很多希望小学都空了。所以，解决三农问题最好的方式就是发展大城市，农村的人少了，农民人均拥有的资源就多了，农业现代化才可能实现，农民收入才有可能增加。城镇化也一直是中国独特的区域均衡发展观念，但过于强调城镇化导致三线四线城市房地产库存大量增加，而同时一二线城市住房供应短缺。由于中国人口不断涌向能够创造更多就业机会的一二线大城市，故大城市化应该会慢慢成为社会共识，这也是我在2009年就提出的观点。今年合肥、南京、杭州等二线城市房价的大涨，也印证了这一点。随着中国经济更多地融入全球经济、居民收入水平提高和经济结构变化，社会的观念或共识往往会跟不上时代变化的节奏，这就需要及时更新观念，调整政策。如中国加入世贸之后，逐步成为了制造业大国，因此，商品开始过剩，连美国都指责中国向美国输出通缩，如今，不仅中国的产能过剩，全球的产能都过剩，所以，CPI总是起不来。过去，大家的共识是，作为13亿的人口大国，就业将是难解之结，所以，稳增加就是为了保就业。如今，产业结构发生了变化，一个百分点的增长率可以带来的新增就业人口也从10年前的80万，增加到160万。那么，我国的货币政策是否还要把通胀和就业作为主目标呢？是否应该考虑以编制资产价格指数，并以控制该指数为目标呢？现在看来，弗里德曼的货币理论要更新了，费雪的货币方程式要加上资产及资产价格的变量了。过去，大家担心通胀，如今，美国、日本则盼望通胀，并通过宽松的货币政策来刺激通胀，通胀似乎已经成为了一种奢侈品。这就是新观念对旧观念的颠覆，菲利普斯曲线还有用吗？过去，太多的观念或理论都是基于一段时期的统计观察而形成的，包括如库兹涅茨的倒U型理论，但随着观察期的不断延长，不攻自破。如今，无论是投资层面的机会选择，还是政策层面的目标调整，都可以通过统计手段来获取数据，从而发现趋势的改变。投资获得超额收益，往往是在新的观念形成之初就认可这一观念并积极参与。我曾经说过，流动性的变化会影响估值，也就是股市中的习语：量比价先行。实体经济的流动性下降，表现为全球贸易增速低于GDP增速、海运指数的下降、产能过剩等，表明通胀难现，价格下跌。相应地，资本、资产市场（包括房地产）的流动性充裕、交易活跃，说明资产价格膨胀，尤其是楼市大涨。因此，只要盯住量的变化，就会找到热钱的流向和不同资产价格变化的方向。因此，经济金融领域观念的变化，旧观念被打破甚至颠覆，大都是通过流动性的变化来实现的。如果“流动性”这个词太学术，不妨记住马克思说过的“从量变到质变”。当然，这个量不仅是指货币流量，还包括人口流量、货物流量和信息流量，这四大流量才是我定义的流动性。如货币流让中国房地产的总市值成为全球最高；人口流让中国成为全球制造业第一大国；货物流让中国成为全球贸易第一大国；信息流造就了BAT，让杭州有望跻身一线城市，今后，中国经济新的增长动力应该来自于信息流。相关图集：
日，浙江省杭州市一新楼开盘，售楼大厅购房者上演抢购狂潮。受益于G20峰会、亚运会等利好政策，杭州楼市正在经历历史最好的行情，而外地的购房者更是纷至沓来。图为日，浙江杭州，开发商工作人员正在售楼处维持秩序。郏策/视觉中国
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日，浙江杭州，购房者正在售楼处选房。郏策/视觉中国
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日，浙江杭州，购房者正在售楼处选房。郏策/视觉中国
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日，浙江杭州，购房者正在售楼处排队付款。郏策/视觉中国
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日，浙江杭州，开发商工作人员正在售楼处维持秩序。郏策/视觉中国
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刚刚在上周拿到预售许可证的鲁能泰山7号选择在昨日开盘，就像今年大部分位于东部的新盘一样，这个纯新盘的第一次入市以售罄结束。根据建设部门统计，本月以来，济南已经网签了超过1万套新房，超过去年同期6成多，仅仅东部的历城区和高新区便占到4成多。在记者采访时，“再不买就买不起了”“估计还会涨”等语句时常出现在购房者口中，不少人希望自己能走在涨价的前面。
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根据鲁能地产自己发布的消息，昨日开盘，在两个半小时内近千套房子全部卖出，共销售了12亿元。除了鲁能泰山7号，近期东部开盘的三四家楼盘也均取得了不错的销售成绩，而在此之前，这些楼盘均大幅涨价，并且因为推迟开盘，鲁能泰山7号还曾遭到过购房者的抵制和官方部门的处罚。
上月中旬，济南市住房和城乡建设委员会曾发布《关于山东鲁能亘富开发有限公司无证售房问题处理情况的通报》，有购房者曾表示，这家楼盘从今年5月开始认筹，原本承诺7月中旬开盘，推迟到7月底也没开成，又延期到了9月中旬。
在这期间，唐冶片区房价大涨，在鲁能泰山7号参与认筹的购房者不仅没有买到房子，还错过了最佳的买房时机。面对这种情况，不少购房者选择投诉。
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而在昨日的开盘中，记者了解到，该楼盘宣称销售均价在7500元/平米左右，虽然比该片区前两个月的价格高了不少，但相比目前该片区售价，这样的价格还是显得比较实惠。但记者计算发现，按照12亿元的销售额计算，即便其拿到预售证的超过13万平米的可售面积全部推出，平均售价也高达9000元/平米。
“即便是大家都在抗议房价涨得快，房价过高，但却没有人愿意停下观望，因为有可能稍微等待几天，就得多花几万元。”一位参与了鲁能泰山7号认筹的市民告诉记者，虽然没有选上房子，但他表示，近期会另选一处楼盘买房，以防再次涨价。
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相比于过去楼盘涨价掖着藏着，现在东部不少楼盘却开始主动宣传涨价，近日，位于高新区的海信贤文世家开盘加推，在该楼盘后期的宣传中，“7次开盘、7次售罄”的字样十分显眼。并且该楼盘打出了“短短9个月时间，每平米涨幅高达7316元！”的宣传标语，用涨价来刺激购房者出手。
近日，记者在多家东部楼盘走访时也曾遇到置业顾问宣传涨价的状况，“我们去年到现在不到一年的时间涨了8000多元/平米，涨了一倍多。”在历城区，靠近经十路的一家楼盘里，多位置业顾问“炫耀”了该楼盘的涨价史。
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每月发布的百城房价指数显示，8月济南房价环比涨幅3.7%，排名第九，样本均价9518元/平方米，而在此之前的7月，济南房价环比上涨了3.8%，两个月的时间，济南房价涨幅超过过去5年，显然涨价并非楼盘说说而已，楼盘的涨价行为已经带动济南房价整体走高。然而，也不是所有楼盘都在疯狂的涨价，在走访时记者看到，位于省城西部和北部的多家楼盘销售价格相对平稳，俨然与东部楼市形成了鲜明的对比。
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今年8月，记者曾在工业北路上一家楼盘了解到，受“地王”产生的影响，该楼盘大幅上调售价，由11000元/平米涨到14000元/平米。记者在该楼盘以买房的名义选择了一套三居室的房屋，均价为13600元/平米。但上周记者再次来到该楼盘时，却发现该楼盘的房价已经有所回落，“现在购房有优惠活动，折扣之后的价格为13500元/平米。”置业顾问赵女士说道，“房价肯定还会进一步上涨，所剩楼盘只有几套了”。
不仅房价比上个月便宜100元/平方，置业顾问所说的“楼盘所剩无几”也与实际情况并不一致。上个月记者来访时，置业顾问也是同样的说辞，“小户型只有几套了，再不下手就买不到房子了”。已过一个月有余，“所剩无几”的楼层却还未卖出。
在省城北部的另一家楼盘内，置业顾问告诉记者，该楼盘目前售价在8500元/平米左右，去年记者曾在该楼盘了解到，其售价在8000元/平米上下，相比东部楼盘动辄数千元的均价涨幅，这样的上涨幅度无疑显得很小。
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楼市火热，与房源数量下降离不开关系，今年以来，由于楼盘火热，不少楼盘库存量大幅下降，记者在建设部门的网站上看到，多家于去年开盘的楼盘可售房源已经所剩无几，仅有少数几家位置较为偏僻的楼盘依旧存在大量房源。
但这样的局面或许将在近日得到缓解，记者了解到，从今年7月开始，济南楼市网签量开始下降，虽然同比依旧高出近一倍，但相比上半年，近两个月的网签量下降幅度在20%以上。
同时，记者了解到，今年上半年，济南市住宅土地供应面积同比少了2成多，而住宅地块的成交价格也因此大幅升高，上涨了2成多。
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但根据今年的供地计划，年前济南市还将有近4000亩住宅用地将要推出，全年供地将超过8000亩，比去年高出2成多。
根据业内人士推测，从今年济南市住宅土地供应来看，新供应土地将被开发成超过1300万平米的住宅，而根据目前的成交量开看，今年全市的住宅成交量在1000万平米左右，以此来看，土地供应完全可以满足需求。
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今年，楼市迎来多重利好，山东多地房地产市场升温，山东省住建厅相关负责人曾在介绍今年1-7月楼市表现时称，今年全省房地产交易量和交易额同比增幅均超过3成，如此大的交易量也让楼市库存不断下降，仅济南，住宅库存便从年初的4.5万套下降到目前的不足4万套，库存消化时间不足半年。
然而，住宅库存低并不意味着楼市库存整体下降了。从建设部门公布的数据来看，截至昨日，济南住宅库存量为3.99万套，然而非住宅库存却高达22.72万套，今年一月，这一数字仅不足20万套。
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商铺、写字楼成为非住宅库存中，“最难啃”的一部分，今年以来，济南每月平均能网签住宅100万平米，但商铺与写字楼加起来也不足10万平米。
以此计算，目前，若要消化完所有的住宅库存，仅需要3个月的时间，而若要消化完非住宅库存，却需要超过5年的时间。
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本文来源：海通证券
作者：李迅雷
责任编辑：任万顺_NF5229
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