小区车位是属于业主共有，还是开发商所有_百度知道
小区车位是属于业主共有，还是开发商所有
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绿地、公共场所，车位的面积平均分摊给每位业主，则产权属于业主委员会的，业主只需缴纳的车位管理费用即可，开发商无权车位。因此，在于前期规划项目的时候、公用设施和物业服务用房，如果部门审批通过，开发商可以拿到车位的“预售许可证”，则车位产权归开发商所有，任凭开发商。反之，如没有申报部门或者审批未通过，则车位面积计入公摊的面积。这两条律规咋一看有点相互矛盾，细细推敲，可让开发商出示的证明，若没有，则将车位是违的。鉴于近期出现了很多天价车位的现象，算不算开发商的，就能捋顺了 。车位的归属权，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。也就是说，小区路面的停车位开发商无权，归业主共同所有，业主委员会可以决定是否收费。但同时，《物权商品房买卖合同》内明示该面积没有计入公摊则属于开发商所有，开发商是有权售卖该地上车位的，如对开发商要车位有疑虑，要求其进行核查，是否报规划部门批准同意小区车位，如果业主觉得车位价格过高，开发商从中牟取暴利，可向物价部门举报《物权》第七十三条规定，建筑区划内的道路
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小区停车位的产权到底归谁 三招帮你分清楚
日07:50&&来源：大河网-河南商报
　　郑州一小区，因为停车位发生纠纷，业主将地下车库的门堵了。河南商报记者 王春胜/摄
　　河南商报记者 陈朋冲
　　2015年，郑州机动车数量突破300万辆，小区停车纠纷随之增多。
　　国家未立法明确产权、地方法规缺位、官方沉默，导致利益各方的冲突愈演愈烈，郑州小区地下停车位之困亟待解决。
　　【冲突】
　　堵门成“讨说法”利器？
　　堵路、堵门、砸车……
　　郑州“地下停车位之争”频繁上演，纠纷也不断升级。据不完全统计，仅2015年郑州公开报道中就有6个小区业主与开发商、物业发生纠纷。
　　堵门一时间成为“讨说法”的利器，不少小区业主纷纷效仿，造成小区陷入混乱状态。随着汽车数量不断增加，更多小区可能暴露同样的停车难问题。
　　一位参与过“堵门”的业主李先生说，堵门也是无奈之举。有关部门对小区内发生的纠纷重视不够，有时候跟物业公司沟通起来有困难，到处反映也不起作用，通过法律途径解决费钱费力。
　　2013年，郑州政府职能部门收到此类投诉，还要求“相关公司要立即停止地下停车位只卖不租行为，并限期整改”。
　　如今，更多市民投诉时则收获职能部门的解释：“人家（开发商）不是卖，是长期租。”
　　【争议】
　　停车位权属并不明晰
　　地下停车位之困，并非郑州、河南一地个案，在全国来说都尚有争议。郑州市人防办工作人员说，地下人防工程的产权不定，只能期待通过国家立法确定。
　　事实上，2007年颁布的物权法曾承载了明确停车位权属的期待。
　　十届全国人大五次会议广东代表团分组审议物权法草案的会议上，时任广东省省长黄华华曾提出建筑区划内停车位、车库的归属问题一直是老百姓最关心的问题。他认为建筑区划内的停车位、车库是公共资源，应该归业主共有，至少应该规定一定的比例由业主共有。
　　黄华华从行政管理的角度考虑，指出如果按照草案规定的车库所有权以约定为主，会出现不同的小区有不同的管理方式，开发商和业主很难取得共识。
　　最终，物权法实施后对住宅小区停车位所有权归属只是有了较为明确的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。很多开发商认为，该条款明确建造方对住宅小区规划停车位的所有权及相关交易规则。
　　但其中又有条款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。
　　【观点】
　　人防工程改建的停车场
　　应归全体业主所有
　　北京大学法学院副教授佟强认为，日开始实施的物法权是目前在确定地下停车位的权属的上位法。
　　物权法规定，规划用于停放汽车的停车位、车库应首先满足业主的需要。
　　但这只是倡导性的说法，假如说，政府出台地方法规对此进行强制规定的话，开发商是管住了，可开发商如果已将产权出售给业主，业主又将自己手里的停车位转租、售给其他小区业主怎么办？
　　如果通过行政手段来强制，会引来更多的纷争，因此最好的办法是交给市场来解决。对于确权给开发商的地下停车位，开发商自由选择停车位的出让方式无可厚非。
　　佟强还认为，如果是人防工程改建的地下停车场，人民防空法对此有规定，“谁建设谁受益”。
　　关于“谁建设”，一般会理解为就是建设方开发商。佟强认为，应当弄清到底是谁花钱建设的、原始投资人是谁，因为防空法第十八条规定，人防工程是战时的国防保障设施，是为了公共利益而修建的，据此改建的停车场也应当满足“公共利益”。
　　从房屋价格构成分析，未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款。人防工程改建的地下停车场既未计入容积率，又没单独申报建设，就属于公共配套，产权应归“全体业主共有”。
　　此外，物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”第七十四条还规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的停车位，属于业主共有。”
　　【辨识】
　　三招“辨”停车位产权
　　国家层面未出台相应细则，对争议问题缺乏明确的解决方法。至今，郑州乃至河南也未出台规范住宅小区停车位转让、明晰权属的相关规定。
　　开发商打着“产权不明确”的擦边球，鲜有人弄清楚到底哪些属于真正的人防设施、哪些属于业主公共空间、哪些不是核算成本的叠加部分。
　　郑州法律界一权威人士表示，停车位有很多种，地上、地下、人防工程，性质不同、权属不同。但同时，这名权威人士也表示，一般来说，通过这三种方法可以识别小区停车位产权。
　　第一种情形：
　　停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的停车位使用权转让合同是合法有效的，应受到法律保护。
　　第二种情形：
　　开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场停车位使用权转让协议，签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订停车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该地下停车场停车位的使用权。
　　第三种情形：
　　地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。
　　【建议】
　　小区应有适量公共停车位
　　——河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社
　　2011年，郑州市专门出台政策，要求当年2月20日之前，辖区内七成以上单位、三成以上社区要开放停车场。其中，市、区两级政府机关和市直机关单位率先实施停车场错时对外开放。但是，出于安全及各方利益的考虑，目前上述政策并未被执行。市中心停车位缺口达20.5万个，是开发商敢于“只卖不租”的底气所在。因此，将已经规定的政策执行好，同时鉴于市区停车位较少，可以考虑在小区适当布置公共停车位。
　　让租比卖划算
　　——河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清
　　开发商“只租不售”的一个重要原因是，卖停车位比租停车位赚钱。
　　依据郑州市2004年颁布的《郑州市物业服务收费管理办法》，一个地下停车位一个月的使用费在120元~160元间浮动。
　　这是12年前的“指导价”，与现在市场行情肯定不相符，因此政府应当尽快出台办法，确定合理的停车位指导价。
　　宋向清认为，15年的租金应当相当于一个停车位的价格，这是比较合理的。
　　【明日看点】
　　不少业主买停车位，开发商只给一个收条。至于租车位，就更不用说开正规发票了。开发商出租、买卖停车位是否需要缴税？缴纳了多少？市民如何监督？如果没有缴税是否涉嫌违规？如果违规是否进行过查处？查处结果如何？详情请见明天的《河南商报》。
文章关键词：小区停车位;产权;停车难
责编：王嘉懿
最近几天，郑州市金林公馆小区的多名业主发现，小区外的路边新竖立了几块指示牌。而郑州市停管中心相关负责人表示，小区申请对外开放停车位，需要到该中心备案且需征求业主同意。
最近几天，郑州市金林公馆小区的多名业主发现，小区外的路边新竖立了几块指示牌。而郑州市停管中心相关负责人表示，小区申请对外开放停车位，需要到该中心备案且需征求业主同意。
地点北三环福彩路附近，乱象马路中间三车并排停放斑马线慢车道也被占据。无独有偶，徐先生所说的情况在郑州市福彩路与北三环交叉口附近也有发生
如今，停车位几乎成了每个小区和家属院的香饽饽，尤其是有一些年头儿的居民小区。业主 是方便了，不知是否合理　　昨天上午，记者来到位于南阳路243号水产公司家属院，家属院地面、绿化带和消防通道上都用白色油漆划出停车位，停车位中间还有黄色三脚架地锁。
买房难，停车更难，买停车位难上加难。目前郑州各大小区停车难、停车位价位之高已经见怪不怪。尽管，开发商持续做大停车位的蛋糕，但似乎给人的感觉仍是习惯于赚快钱，车位卖了来钱快。
原标题：长春一小区车位紧张 车主用大白菜摆出停车位　　日，吉林省长春市，农安县一小区，车位紧张，车主用大白菜摆出一个“绿色蔬菜停车位”。
在小区里走一遍，最引人注目的就是地锁，路上、楼道口、拐角处……这些地锁形式各样，安装杂乱无章，横的、竖的、斜的，间隔也不一致。对此，律师表示，私装地锁侵犯的是全体业主的权利，居民们可以联名反映，请业主自行拆除，如果无果可以请有关部门尽早强制拆除。
2014年11月下旬以来，发改委同有关部门先后印发8个文件，放开24项商品和服务价格，下放1项定价权限。此前，住宅小区停车服务费，一直施行的是政府指导价，必须经过物价部门审核，并在小区内公示。
邀请朋友去家里吃饭，也总是告诫三番说，“尽量拼车来，老社区，没地下车位，门口不好找停车位啊”。老宋说，这是郑州市老小区的“硬伤”——规划不全面、设施落后，汽车库少或没有，基本没有预留汽车停车泊位。
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浙江在线07月21日讯昨日傍晚6点半，余姚城东东方卢浮郡小区，一名男子因未买小区停车位，车子被蓝牙门禁系统挡在了门口，愤怒地他把车堵在了大门的进口处，阻碍其他业主进入小区。
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小区停车收费仍按老办法，停车位收费大多高于新标准。
随着机动车数量的大量增加，不少市民因为小区停车收费问题经常与物业之间发生矛盾。针对该小区的收费情况，记者询问该小区的物业公司为何没有按照物价局的新办法执行，物业公司工作人员回复称他们没有接到任何停车收费新办法的通知。
郑州不少业主为高价车位问题发愁，其实外省已有经验可供借鉴山东省明确规定，开发商不准以只售不租为由拒绝业主租车位要求　物业方透露，停车位本来就非常紧张，规划1500户的住宅小区，目前地上加地下车位只有700多个，无法保证一户一个。
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映象网络 版权所有小区车位属于谁？ 律师:应首先满足业主需要_网易财经
小区车位属于谁？ 律师:应首先满足业主需要
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案例：业主要买车位 车才让停小区
在惠东县黄埠镇泰丽花园居住了6年的张先生从本月起遇到了一件烦心事，小区物业不让他把小车停进小区了，他只好将车停在小区外的路边，一来出入不方便，另外他还担心小车的安全。
而在此前几年时间里，张先生的车都停在小区内的空地上，每月给物业交纳180元管理费。张先生说，从11月开始，小区物业就告诉他，小区内只有180个停车位，满足不了的需求，要张先生停到外面去。张先生坚持要停到小区内，但物业告诉他，要停到里面就要买车位，一个车位约几万元。
张先生是工薪族，难以接受几万元的车位，就没有买，现在只好把车子停到小区外的马路上。跟他一样的业主还有不少，现在小区内就算有空位，张先生也没法将车开进去停，他甚至还发现一些小区外的车停到了小区里。
张先生还向记者透露一个细节，小区此前的物业曾经被开发商换掉，如今的物业跟开发商是一伙人。
记者昨日就此联系泰丽花园的开发商，但截至发稿前，联系未果。张先生说，6年前他买房时，合同里并没有提到车位的事情，如今出现了这种情况，不知该如何解决。
律师答：小区车位应当首先满足业主需要
广东商盾律师事务所主任、律师罗如洪说，开发商此举类似于让业主买车位的“霸王条款”。根据我国《物权法》第74条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
罗如洪说，开发商在小区内有180个车位的情况下，以购买车位为要挟不让业主停车，甚至还将一些车位租或卖给外面的人，此举是违反相关法律规定的。而且国家有规定，例如小区内的一些地下停车位等，属于人防设施，开发商并不能拿来出售。
罗如洪建议张先生先找开发商协商解决，如果解决不了，可以找当地的相关部门投诉和反映这个情况。
业内人士说：用合同与开发商明确归属问题
小区的停车位到底属于谁？小区公共场地设停车位产生的收益归谁？近年来关于的纠纷问题屡见不鲜。业内人士提醒，业主务必在购买小区车位之前查明车位的权属情况，用合同与开发商明确权利义务，并保留相关证据，以便于纠纷解决。
1.注意区分小区车位类别
车位分为地上车位和地下车位。地上车位分为利用道路、绿地划定的车位和车库建筑两种情况；地下车位分为普通地下室车位和人防工程用于地下停车两种情况。
2.能否转让车位有两点依据
在购买小区车位之前如何确定开发商是否有权转让车库(位)呢？首先要看开发商是否具备“五证”(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证)；其次，要看车库(位)是否分摊了土地使用面积。未分摊土地使用面积的，土地的成本由全体业主承担，该车库(位)归开发商所有在法律上难以成立；车库(位)分摊了土地使用面积，开发商又有合法手续，该车库(位)自然应归开发商所有，其转让、出租自然是合法的了。记者 罗锐
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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小区内的停车位到底该归谁
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　　青海新闻网讯 近日，记者发现很多人在微信朋友圈转发一条关于西宁市城北区门源路民惠城违规收取业主停车费的消息，内容大致为：城北区门源路民惠城违规收取业主停车费，本应该收取业主全天停车费15元，可如今，只要进门就收5元停车费。根据物权法73条、74条的规定，小区土地属于业主购房公摊土地，业主停车不应该交停车费。
　　该条微信引起广大微信朋友的积极响应，纷纷在朋友圈中转发，&吐槽&自己所住小区的物业停车费收取方式不合理，针对以上问题记者进行了采访。
　　收费不存在违规问题
　　7月29日，记者在西宁市住房保障和房产管理局了解到，民惠城小区的物业管理及服务由西宁市民惠物业管理有限公司负责。有住户1770户，停车泊位496个，小区外露天停车场停车泊位有77个，目前小区有车业主为700多户。
　　2013年12月，西宁市发改委价格主管部门针对该物业公司停车收费申报请示，下达了《关于民惠城住宅小区停车泊位费标准的批复》，规定停车收费标准为：一、小区外广场商业区停车收费，根据省发展和改革委员会《关于印发&青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则&的通知》规定，商业区停车收费不属于政府定价项目，即由你公司按照补偿合理管理成本、依法纳税的原则，同时参照周边同类地区停车收费标准核定。二、地下停车场收费标准：小型车辆临时停放两小时以内按5元收取，超过两小时不满8小时按10元收取,8小时以上按15元收取,全天有效不再另收费。小区业主固定停车，每个车位每月按300元收取。对已售出的地下停车位，每月收取服务管理费80元。
　　由于该小区商住楼一层均为商铺，已形成商业一条街的规模，小区内无停车泊位，根据省发展和改革委员会《关于印发〈青海省机动车停放服务收费管理办法实施细则〉的通知》规定:&非自然垄断经营性质的机动车停放服务(商场、娱乐场所、宾馆酒店、写字楼等建筑物的配套停车等停放服务)收费实行市场调节价。&因此，小区外广场露天停车场收费不属于政府定价项目，其价格实行市场调节价。鉴于上述情况，民惠城是按照政府部门批复的文件收费，不存在违规一说。
　　对于小区停车位的归属问题，困扰着众多购买了商品房的业主。记者在采访中了解到，很多业主都存在不同意见。例如，有些业主认为，既然建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有；好多业主都抱怨开发商现在不是在卖车位，而是在&拍卖&车位，谁有钱卖给谁。如果出价够高，甚至将本小区车位卖给小区以外的人。
　　地面停车位应当归业主
　　围绕小区停车位产生的纠纷日益增多，诉讼也时有发生。针对停车位纠纷问题，西宁市房产局政策法规处工作人员为业主在法律上支招解惑。
　　记者了解到，很多业主买房之后，大多数买不起车位或者即使有钱也不买车位。对于占用属于全体业主共有的公共用地所建停车位，业主就不应该交停车费，对于这种说法，法规处工作人员给出了肯定的答案。
　　该工作人员告诉记者，业主购买的房屋建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积，一般而言，建筑区划内的地面面积，除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，业主所支付的购房款中已经包括了这部分面积的钱，故该部分面积应当属于全体业主共有。占用建筑区划的地面所建设的停车位，实际上是占用全体业主共同共有的公用面积而建，故应确认为属于全体业主共有。
　　在实际生活中，物业公司擅自将建筑区划内的地面停车位转让或出租给某个业主的现象时有发生，因而物业公司无权处分属于全体业主共有的地面停车位，故该转让及出租行为应当无效。
　　地下停车位属于开发商
　　既然建筑区划内的地面面积除建筑物本身的占地面积之外，都作为公用面积分摊给购房业主，那么，利用该公用土地盖的地下停车位也应属于全体业主共有。
　　据介绍，地下停车位是利用地下空间而设，法律对其权属问题并未明确约定。但应明确，地下车位所占用土地的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中，但其并非随着专有部分的购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不适用于地下建筑物与土地使用权的关系。
　　由此，有人认为，地下车位作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，根据&谁投资、谁受益&的原则，开发商投资建造了地下停车位，理应享有地下停车位的使用权和支配权。
　　停车位应首先满足业主需要
　　在采访中，好多业主都抱怨开发商将本小区车位卖给小区以外的人，小区的停车位都不能满足业主，开发商还把车位卖给附近小区的业主。
　　针对这个问题，西宁市房产局工作人员认为，地下停车位属于开发商所有，并不意味着开发商可以自由转让其所有的地下停车位。我国物权法明确规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。在尚未满足小区业主需要的情况下，开发商擅自租售车位给小区以外的人，本小区业主或者业主委员会有权要求开发商返还车位并优先满足小区业主需求。&
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