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购买商铺的十个应注意事项
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购买商铺的十个应注意事项
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3秒自动关闭窗口住宅限购，商铺全是坑? 他号称“行走的买铺秘笈”，帮许多人赚到了钱
当许多人，正在为买不了房，或买不到房烦恼时，一些资深投资客却开始厌倦了。
前天晚上，我在微信上跟一位《层楼》粉丝聊天。他手里已有4套住宅，还能空出两张“房票”——离婚房票和妹妹房票。不过，他却不想出手了。
作为投资客，他从来不买期房，一是看不准，二是不划算。
目前他已经收的，全部是急卖的二手房。卖家基本原价进原价出，他只付个税费。看准了，一周内必定下手，快得很。
但现在嘛，二手房价也持续走高，很难再淘到价格符合心理预期的房子。
所以从去年底起，该投资客已全面转战商业地产。先是收了滨江某楼盘楼下一个水果铺，2个月前，又收了隔壁一个转角铺，如今租给中介店。
20天前，还收了600㎡的写字楼。
他说，要感谢《层楼》。他就是看了去年8月的一篇文章，得知该楼盘楼下的洗车行，日租金都有5.2元，才决定“把鸡蛋放进多个篮子里”。
前些天，该投资客还一度想买一个商住LOFT，但发生了上海商住事件后，他决定暂停，继续投身商铺市场。
“离婚房票也好，商住也好，都是打擦边球。”他说，还是买底商政策风险小。
但是，多数普通购房者的感受，可跟这位投资客不一样。
前两天，我们写到底商时，有一位粉丝就评论说：二十年前一铺养三代，而今三代养一铺！的确，身边买商铺被套的案例，屡见不鲜。
这个领域有很高的专业门槛。买对了，是下金蛋的鹅。买错了，就是千年大坑。
但现在，新房“全款托关系”也不一定买得到，商住的政策利剑悬在头上，许多人还是想看看商铺。可是，指导你买住宅的“砖家”一抓一大把；教你买商铺的，几乎没有。
最近我就遇到这么一位大牛，号称杭州“行走的买铺秘笈”。
大牛名叫王平，他不是那种到处讲课卖PPT的“砖家”，而是真正的“实战派”，十年前从下沙起步。经他带领的雨龙商业，售出和租出的底商，就有1500多套。
很多跟着他的投资客，都赚到了钱。从去年起，王平开始向杭州市中心进军，触角伸向更多优质的底商。
王平的“死忠粉”可不止投资客和商家。他进军市中心的消息传出后，很多大牌开发商，都开始和他战略合作了。
那么，王平究竟有什么魔力，可以把暗坑无数的街铺，一一点石成金呢?
“一般人买底商，关注的就是地段和价格。”王平说，其实赚不赚钱，运营占了一半。
他随手跟我指了指对面一家店铺，是家一楼咖啡、二楼美发的“新概念店”。“生意很差，每天就那几个客人，怎么可能付得出高租金?”
王平说，这两种业态并不适合混搭。一定要做，也是美发放一楼，咖啡放二楼，会更合理。
雨龙的价值，首先是帮投资客选对地段，根据租金倒推合理售价。其次，就是通过业态规划，以及和商家对接，让同一间商铺，发挥出租金的最大潜力。
王平把这种模式，概括为“五赢原则”。
商户生意红火了，房东回报率高了，开发商顺利卖出商铺，居民生活变得更方便，雨龙也赚到了佣金。
有些人听了，可能会有一点怀疑：包赚钱的投资，这世界上没几个人能做到吧?
的确，既然是投资，就一定有风险，商铺也不例外。但王平创造了一种“售后托管”方式，有一点类似天使投资者的对赌协议，来抹平风险。
在某些大项目里，雨龙会和投资客约定一个“托管期”，每年支付固定租金，最长达15年。
因为有对赌协议，王平接项目就会特别谨慎。如果地段不好，售价偏高，自己就要赔钱。另外，通过托管，一个楼盘底商的业态可整体筹划，更易提升租金水平。
打个比方，一条社区商街，如果投资客自己散租，可能同时开出四、五家美发店，谁都不赚钱。
若由雨龙来整体销售托管，就会限定，这条街上只能开两家美发店。然后，这个转角铺，必须租给联华超市；那个靠近大门的铺，不能开装潢店，等等。
对投资客来说，具体到某套商铺，开头几年可能不赚钱。但没关系，这个风险雨龙承担了。
一条商街，假设雨龙托管了50间底商，其中40间赚钱，5间打平，5间小亏，那么整体仍然有不错的利润。像不像天使投资的逻辑?
经雨龙售出的所有商铺，都签约托管6年，分为前3年和后3年。平均下来，签定的回报率比正常水平都会高一些。
王平得意地告诉我，越来越多的投资客和商户，跟着雨龙尝到了甜头。
一位台州客户，去年5月，买了两套小商铺托管。最近，得知雨龙新接了某楼盘的底商，又来买了间90㎡的单层铺，400多万！
听完投资客的故事，我在想，是不是该为王平也在《层楼》拉一个粉丝群呢?
文∣楼小姐
编辑∣二叔
&本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
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上海商铺成交汹涌成“伤铺”
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摘要：商铺投资成交热闹的背后，商铺投资者该如何理性出手？事实上，上海前些年就出现过盲目炒商铺的情况，炒作过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”，令投资者欲哭无泪。本刊采访了前几年购买商铺的几位投资者，他们真金实银付出“学费”的亲身经历，值得借鉴。
据《劳动报》报道，沪上商铺今年4月成交的套数约为2月的2倍。投资成交热闹的背后，商铺投资者该如何理性出手？事实上，上海前些年就出现过盲目炒商铺的情况，炒作过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”，令投资者欲哭无泪。本刊采访了前几年购买商铺的几位投资者，他们真金实银付出“学费”的亲身经历，值得借鉴。>>>
4月成交比2月翻两倍
住宅市场调控限购后，一些投资客将目标转向了“商铺”。
从市场统计数据来看，“商铺”投资越来越热。上海商铺4月成交的套数是今年前四月的成交最高值，成交套数约为成交淡季2月的2倍。
来自21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，今年4月份沪上新建商铺的成交面积比2月和3月份分别上升191%和28%，成交套数分别上升213%和22%，供应套数分别上升69%和99%；二手商铺方面，4月份的成交面积比2月上升217%，成交套数上升228%。
进入5月，第二周各类商铺共成交303套2.98万平方米，与前周成交量相比上涨50.42%，成交均价为14328元/平方米，环比上涨4.62%。成交套均面积为98.51平方米；成交套均总价为141.15万元，环比上涨16.33%。
沿街和社区商铺受欢迎
目前，沪上投资者青睐哪些商铺呢？21世纪不动产上海区域分析主管黄河滔向记者介绍，3月迄今成交面积前10位的新建商铺项目中，半数为中高总价项目，其中套均总价处于300-500万元、500-1000万元价位段的项目分别有2个，而位于宝山顾村某项目，因套均面积较大、单套商铺总价更是超过1000万元。
此外，兼具住宅与商业功能的项目，也较受买家欢迎，前10位新建商铺项目中，就有3个项目为此种类型。这3个项目分别为绿洲康城、周浦镇老镇区4号地块四期及浦江智汇园，其中前2个项目位于浦东周康，后1个项目位于闵行浦江。
社区商铺指位于住宅社区内商铺，在目前沪上的商铺市场中，占据了非常可观的比重，德佑地产市场中心数据显示，在今年一季度获取预售证的48个商铺项目中，有38个是社区商铺项目。华丽家族汇景天地近4万平方米的裙楼商铺上月被整体收购，更是成为近期最受关注的商业地产成交个案之一。
在商铺投资热潮下，专家提醒投资者要保持理性。事实上，上海前些年就出现过盲目炒商铺的情况，炒作过后往往会留下许多乏人问津的“伤铺”。本刊采访了前几年购买商铺的几位投资者，他们的经历，值得借鉴。
北上海商业广场商铺：租金回报“腰斩”10年租约成空文
“2006年时年回报有7.5%，到了2009年反而只有3.6%了，一般商铺的租金都在涨价，我这却遭遇‘腰斩’。”诸小姐说起她投资商铺变“伤铺”的经历，懊恼不已，“我都不好意思跟亲戚朋友说这事儿，2006年随便在上海投资什么住宅，赚钱都闭着眼睛。现在这间商铺租金那么低，要卖也难。”
2006年，楼市正热。诸小姐听朋友介绍，在宝山区蕴川路的北上海商业广场，和朋友合资买了2间商铺。一间位于广场一楼，面积18平方米左右，单价3万元不到，总价54万元左右，诸小姐出资50%；另一间在地下一层，37平方米左右，单价8000元，诸小姐一人购买，总价29万元左右`。
诸小姐告诉记者，她买的这两间商铺都是包租的，最初签订了10年的租赁合同。在诸小姐出示的地下一层这间商铺的租赁合同上，记者看到，某百货公司与诸小姐在合同上约定“租赁期自日起，至日止”。租金回报约定，前四年每月1823元，第五、六年每月1953元，第七、八年每月2083元，第九年每月2214元，第十年2344元。
按当时的售价，这间商铺的租赁回报第一年在7.5%左右，随后逐年递增，至今年（第六年）应为8％左右，至第十年近10%。
从2006年到2008年，租赁合同正常履行。然而，到2008年末，原来的百货公司经营不下去，换了一家管理公司，又重新签订了一份租赁合同。“合同期一年一签，保底收益降到了3.6%。”
“当初的约定有什么用，生意不好，租不出去租金低，百货公司付不出约定的租金。”诸小姐很无奈。
记者在大众点评网上输入北上海广场的地址，结果只搜索到3家餐饮商户，且点评数总共仅28次。
21世纪不动产上海区域分析主管黄河滔认为，诸小姐购买的这间商铺，最初签订的租赁合同中约定7.5%-10%出租回报率，这在类似经营好的商铺中是可以得到的。
然而，商铺投资回报率的高低取决于商铺的人气指数：即开发商知名度和招租情况、项目周边成熟度、商圈辐射范围、商铺在商场内位置、交通枢纽集中度等。投资者在购买商铺之前就应先考虑后期回报问题，切勿偏听开发商所谓的“包租承诺”，盲目购买低价商铺。
如果是由不知名开发商开发或由不具备完善招商主题及其配套方案的公司经营，投资者应该理性对待；遇到过于热衷于包租的，更要小心，因为售后返租对开发商的专业性、责任感要求很高，且运营中会占用大量人力、时间，最终效果达到预期的少之又少。
江苏某酒店产权客房：经营不善，出售“无门”
91万元的一间酒店产权客房，头三年8%的租金回报提前支付，2006年，王刚花了70万元不到在江苏省某旅游度假区附近购买了一家商务酒店一间套房的产权。“当时觉得真划算，三年租金直接在房价里扣除，之后每年还有8%的回报。”
年这头三年过去后，王刚在去年拿到了70万元投资后的第一年8%的回报。
美梦似乎总是那么短暂。
今年开始，传出酒店经营不善的消息。
“我和酒店的工作人员有个别认识，听说这两年经营情况不太好，去年8%的回报也是勉强支付。万一今后支付不了，我握着一张产权证有什么用呢？普通住宅出租出售自住都可以，这一间酒店的客房，我卖给谁去？”王刚最近为这事焦虑得很。
中国商业地产联盟专家委员姜新国指出，王刚遇到的这种返租形式，是不少酒店客房以及商铺的销售手法。但需要注意的是，商家本身就可能已经抬高了售价，而消费者往往会觉得直接扣除头几年租金回报相当划算。此外，投资者还要承受管理方经营不善等各种风险，换言之，如果是人气非常旺的旅游地区，商家也未必要通过出售客房产权来向市场融资。
宝山某社区沿街商铺：从7.5%到12.5%租金回报涨6成
“现在想想，前几年买的这间商铺能赚钱，主要还是靠运气。当时，投资意识是有的，但根本不懂怎么选商铺，听人介绍很盲目地就买下来了。”回想起2006年投资商铺，吴芳芳笑言，自己也算撞大运了，“有些朋友买的包租的那种，根本不能实现预期的回报。”
2006年，吴芳芳听朋友介绍购买了位于长江西路共和新路附近的宝宸共和家园小区的沿街商铺，面积80平方米，总价96万元。
“如今这个价格肯定是便宜的，但当时也不算便宜。不过好在那附近居民挺多，有大卖场有地铁，租金回报还可以，最初每个月有6000元。第一次合同签了2年，对方一次性就给了我一年的租金。”最初吴芳芳购买的这间商铺每年出租回报率有7.5%左右。
后来续签了一次合同，吴芳芳将租金涨到了7000元。一年后，吴芳芳在周边一打听，其他差不多的铺面租金都过万了，于是她也将租金调整到12000元。“租客开了个小超市，生意听说还不错。”
至此，吴芳芳这间96万元买来的商铺，租金回报已达每年12.5%，比起5年前涨了6成多。
姜新国指出，吴芳芳投资的这间商铺是比较成功的。业内有一个量化的指标来衡量商铺的好坏：平均年回报大约要有8%，12年左右能回本。
吴芳芳购买的商铺租金从5年前的每年7.5%涨到了现在的12.5%，明显平均水平已超过了8%，就算未来租金不涨，继续保持12.5%的年回报，吴小姐总共9年左右就能收回投资商铺的96万元。
这间商铺投资成功主要得益于由于周边居民聚集，市口好，附近又有大卖场、轨道交通。所以5年来，月租从6000元一路涨到了12000元。这符合投资商铺的一般规律：考察周边的人口密度和人口消费能力。
需要指出的是，吴芳芳当初投资也有“抓瞎”的成分，但商铺不比普通住宅，一旦周边没有商业气氛，经营管理不善，就会进入“死局”，而普通住宅只要有合理的价格，无论出租还是出售，都相对更容易。（文中投资者王刚、吴芳芳系化名）
“售后包租”：成功是偶然，失败是多数
商铺专家：包租是羊毛出在羊身上
“内行的人根本不会相信售后包租”，里面的风险太大了，有很多不可控的变数，我自己一般是不会投资这种商铺的，“一位亲自策划过"售后包租"项目的业内人士向记者透露，售后包租是羊毛出在羊身上，通过提高商铺售价，来抵消后期租金支出。销售商承诺回报越高、包租时间越长越要慎重考虑。”
记者近日走访浦东新区一家商贸城发现，里面数十家商铺正在招租，每家大约30多平方米，单价2万平方米左右。这里采取的正是时下流行的"售后包租"式销售，开发商出售商铺后还可以回租，让购房者用租金抵扣房价，承诺5年内总回报率在40%左右，购买商铺时可以一次性抵扣，相当于房价打了六折。
“这种模式，从表面上看，收益率十分诱人。而一旦商家破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证。”。姜新国向记者表示，这种项目投资成功是偶然，失败是多数。
房产庭法官：投资前要评估风险
记者从浦东新区法院房产庭了解到一起公寓式酒店的包租案例，约定的租金管理方未能全额支付，投资者将其诉诸法院。
卫小姐2006年购买了浦东新区浦东大道某公寓式酒店的一间物业，该物业用途为旅馆。当年3月，她与某酒店管理公司签订了租赁合约约定：酒店管理公司承租该物业经营经济型商务酒店，期限10年，在扣除相关费用后，卫小姐每月可以得到租金4700余元。然而，从2008年4月起，卫小姐每月只收到3200余元。
这背后原因究竟何在？
当卫小姐一纸诉状将酒店管理公司告上浦东法院后，酒店管理公司承认欠付租金，但理由是签订合同时对租金及运行收益的估算有误，导致无法承受高额的租金支出，亏损严重。希望卫小姐能同意降低租金数额。
浦东法院审理后认为，合同中对于租金数额已有明确约定，应当按时如数支付。以事前估算错误导致亏损严重为由，要求减少租金数额，于法无据，卫小姐正是基于以现有模式出租房屋获取长期回报而购房，双方建立租赁关系时，酒店管理公司应当明知或可预见。
最终，浦东法院判决酒店管理公司支付卫小姐所欠的租金。
“承租方多为经营管理公司，一旦资金链出现问题，可能造成法院执行困难”，该院房产庭审判长张卓郁向记者介绍，商业地产类的诉讼中，这类售后包租的纠纷占比不少，消费者在投资前一定要进行风险评估，这类物业往往是高投入高回报高风险，经营公司的资质、管理能力都至关重要。
此外，住宅可以转手卖掉，但经营失败后的公寓式酒店往往转手困难。一旦经营出现问题，开发商早已套现并获取丰厚利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将由物业产权人承担。
明辨“旺铺”：黄金地段不是收益保证
无效人流无法带来利润
在各类诱人的商铺广告中，“黄金地段”是使用频率较高的一个词汇，也成为广告最大卖点之一。“黄金地段旺铺，临江水景，毗邻大型购物城","市中心稀缺沿街商铺，资金''以小搏大''零风险”……此类广告不绝于耳。
“家里的信箱经常能收到这类广告，而且最近还老有这种电话推销”，市民刘女士告诉记者，最近接二连三收到推荐商铺的广告短信和电子邮件。她也曾跟随中介人员一起实地考察商铺，“中心城区的几处沿街面商铺我有点兴趣。中介的介绍听上去也很有道理，单价比住宅便宜，租金却更高，性价比高”。
专业人士却指出了其中的“猫腻”。在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要指标，但这一点不能直接套用在商铺市场上，除了一些百货店和高档专卖店之外，商铺地段好坏的标准与住宅地段的标准有不小的差异。
姜新国认为，市中心、人流大的就是旺铺"是认识误区，商铺关键看目标消费群占多大比例，无效人流无法给商家带来利润。人口密度和人口消费能力都是投资商铺必须考虑的因素。
“虹梅路休闲一条街地段不算好，但只要有消费，'巷子里的'铺面一样能做起来”，姜新国说。
投资收益要挤“水分”&
最近，投资者黄先生放弃了购买第二套住房的打算。
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||||||||||现在买商铺做投资还能赚吗_百度知道
现在买商铺做投资还能赚吗
我有更好的答案
在通货膨胀的压力下，而且还可自主经营或租赁经营，一只财富取之不尽的聚宝盆。然而、工作不受影响。2、租金，而投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活，购商铺是唯一可让资产保值升值的稳妥方式，一代一代的传下去。因为商铺越老越值钱，时间越长租金越高，才能真正做到投资稳健、多重收益。而一个真正的好商铺，一则大众购商铺都能鉴别商铺的好坏，二则商铺有广泛的使用价值，商铺的投资稳健更显而易见。股市跌宕起伏1、比黄金更保值，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，拥有完善的交通体系，才会随着时间的推移，商铺价格也会跟着租金水涨船高。这样留给子孙的就是一棵摇钱树。而相比股票而言，成熟商铺的房租每年可达5%—10%甚至高达20%远远高于住宅房的租金(1%—3%)，一直有“一铺养三代”的说法，同时是高端物业聚集地、商业聚集地、办公聚集地。这样。好的商铺不仅仅自己能享受丰厚的租金，还是地段”作为地产界的金字箴言、增值、经营多点齐发随着商铺的成熟，商铺的租金会逐年递增，必须要位于城市中心位置，还可以像传家宝一样，投资商铺，也并非简单、随意、灵活多样。4、地段，不仅自身在不断大幅升值，商铺也在不断增值。3、短期，无时无刻不在告诉开发商和购房者地段的重要性。这并非空穴来风、交通，毋庸置疑“地段，地段，比股票更稳定投资商铺与投资黄金珠宝相比，好的商铺，需要具备更多价值、长线，投资随需要而定在商铺投资领域、价值呈几何倍数增长，5—10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，让商铺租金
采纳率：95%
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