想通过司法拍卖，买房子？这六大事项要注意了
通过网络司法拍卖房产已不少见
从淘宝可以看到
一宗房子的拍出
会出现多个竞价
竞价次数多的可高达393次
同时有几千人乃至几万人围观
但司法拍卖房产
除了传统购房要注意的事项之外
还要注意权属等法律问题
今天我们就来聊聊司法拍卖房产的注意事项！
223件房产近期将“网拍”
相比传统拍卖，网络司法拍卖有着周期短、零佣金、透明度高和受众广等优势。截至9月13日，顺德有223件房产将于近期在淘宝网上拍卖，其中有98件可贷款。
司法拍卖房产关注度高
去年2月，顺德法院首次登录淘宝网的司法拍卖平台，首战的两件标的物选择了起拍价为4300万元的陈村镇半岛碧桂园别墅和全新未上牌的奔驰车，最终奔驰以30%的溢价率成交，而别墅虽然最终流拍，但吸引了近5万人围观。网络司法拍卖破除了地域限制，扩大了竞买人范围，相比传统拍卖更为方便。据顺德区人民法院统计，网络司法拍卖周期81天，比传统拍卖减少31天。
9月13日，记者登录淘宝网查阅佛山市顺德区人民法院的司法拍卖拍品名单，发现目前顺德的司法拍卖房产参与度较高。在已经结束拍卖的房产中，单件拍出房产来看，报名人数少则一两人，多则几十人，部分房产竞争激烈。以顺德区乐从镇劳村麦田东一街六巷9号为例，该房产在日成功拍出，共有24人报名，引发13283次围观。竞拍过程中，出价次数高达393次。
另外，截至9月13日，即将进行拍卖的房产有223件，均已受到多次围观，少则数百次，多则几千次。
不过，从顺德区人民法院工作报告（2016）显示，顺德2015年率先在全市开展网络司法拍卖，两年来共拍卖标的物2282件，成交金额17.71亿元，溢价率40.33%，是传统拍卖的3.6倍。
“网拍”房产还可按揭贷款
随着网拍机制的成熟，目前越来越多的银行愿意为意向竞买人提供按揭贷款，为竞买人解决资金烦恼。据悉，目前可提供按揭贷款的银行包括顺德农商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行、中国工商银行、招商银行和广发银行等。截至9月13日，顺德即将进行拍卖的房产223件，其中，可贷款的有98件。
记者查阅顺德农商银行官网发现，顺德农商银行有一项特色金融产品“拍易盈”。
“拍易盈”是指通过顺德农商银行提前向法院出具附条件的《贷款承诺书》，作为买受人向法院缴交拍卖余款的过渡担保，协助买受人完成拍卖交易并办理融资的业务。适用对象是从顺德法院公开拍卖途径获得土地或房产的企业或个人。该产品具有“提前审批，解决筹资难题；期限灵活，还款压力小；贷款成数高，最高可达7成”等特点。
“顺德农商银行”官方微信公众号资料显示，买受人通过淘宝参与司法拍卖，在了解标的物后，如果需要办理贷款，可向顺德农商银行提出申请，并向法院执行局申明。该行将在贷款审批同意后出具授信意向书。在竞价成功后，进入“缴纳首期款”阶段，在拍卖成功后买受人将贷款意向书提交法院，并取得法院出具的拍卖成交确认书。缴交首期款后将缴交凭证连同拍卖成交确认书等资料交到该行，该行将与买受人签订贷款资料并出具贷款承诺书。在法院出具过户裁定书后，该行将与买受人一起办理过户和抵押登记手续，手续完成后发放贷款并划付至法院，至此交易完成。
“网拍”房产需注意六大事项
市民李先生最近开始关注顺德法院网络司法拍卖平台，希望通过参与竞拍以“捡漏”的方式购置房产。“暂时还没有出手主要是因为对相关流程和法律知识还不够熟悉，担心准备不足的话花钱买难受。”
卓杰提醒，除了传统购房要注意的事项之外，另外更多关心的是权属等法律问题。比如说，评估价格与市场价格比较是否划算，房屋当前是否有实际使用人，房屋当前是否存在租赁合约，这些都关系到房屋清场及竞拍者能否实际入住的切身问题。另外就是有否工商注册登记未涤除，水电费物业费未缴清等问题。另外，竞得者还需要清楚在规定的限期之内缴清房款的问题。
为此，记者整理了网络司法拍卖六大注意事项：
1、了解标的物情况包括瑕疵
司法拍卖/变卖公告、竞买须知详细说明了标的情况、处置程序、保证金及成交价款缴纳的方式和时间、法律责任等重要事项。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。
竞买人在报名前联系法院、辅助机构实地看样，充分了解标的情况。另外，可以咨询邻居、管理处，关于该套物业是否渗水、装修过的记录。至于房产面积，可以到房产所在的国土房管分局进行核实。
2、合理的投标价位分析
有经验的投标者，会根据市场行情，处理过程难易度，分析投标生态，评估最恰当的投标价位。标得到，又标得巧。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。
3、悔拍保证金不予退还
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
4、衡量最终购买成本
需要办理过户登记的，被执行人、买受人应分别按照国家相关法律法规缴纳税费（但实际操作中，可能会存在由买受人垫付被执行人应当承担的税费的情况；部分法院会从执行案款中优先支付买受人垫付的费用，具体情况以拍卖/变卖公告、竞买须知为准，也可以咨询法院、权属登记机关）。
另外，竞买人除了详细看清拍卖的相关文件外，还应向法院咨询，并且，最好自己去电力公司、管理处等部门亲自查取相关的欠费数据。需要注意的是，拍卖标的物有可能存在没有办理房产证、需要补交地价及土地使用费等情况，税费会较高。竞买人需要衡量最终购买的成本与市场价的差距。
5、没有房产证带来的麻烦
在拍卖房产中，有不少是没有房产证的，只有原业主的购房合同。在这种情况下，银行不能办理按揭，而法院一般要求在一定的期限内付款，这要求竞拍人有较强的经济支付能力。
竞拍人最好到房产所在地的国土房管分局，详细询问拍卖房产的过户手续及其相关信息，是否存在房产是非商品房或者是房产不能过户的情况。查清楚产权是否明晰。
6、房屋当前是否存在租约
如果拍卖之前房屋带有租约，那么交房时就有可能存在租客不走、要求赔偿等问题。法院虽然可以协助交房，但有时候也会有麻烦，例如原业主可能给自己的亲属居住，如果是原业主唯一房产，作为供养，法院也不能清走业主。
来源：珠江商报
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今日搜狐热点司法拍卖房馅饼与陷阱：64万买百万房产不是梦
来源：和讯网
&我司有多套优质房产出售，单价为市场价的8.4折，产权明晰&。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里，究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房(下称&法拍房&)。
&我们已经协议转让了2套较小户型的住宅，还剩下4套，将进行法拍。&发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示，因为这几套住宅都是大户型，出手不像小户型那么容易，&一般来说，司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场，但在法拍前，债权人也可以选择公开不良资产信息，协议转让，手续和法拍一样。&
《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现&价量双增&的趋势。&一方面是房地产市场在回暖，另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。&该研究院研究员冯美云对本报
法拍房最吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，&个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。&一位拍卖行的负责人对本报
64万买价值百万房产不是梦
法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
对比今年前3个月的数据可以发现，涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低，3月份的起拍折扣率为81.33%，系3个月以来的最低点。&起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。&冯美云对本报记者表示，市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。
数据还显示，3月份的变现折扣率为88.76%，环比增长4.63%，系今年以来的最高点，反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示，江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高，涉诉房产成交价格上涨明显。
冯美云表示，去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价，今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交，&竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。&
&房产市场的热度反映在司法拍卖上，主要表现为围观数和出价次数越来越多。&淘宝司法拍卖一位内部人士对本报
&投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑，一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。&广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报
法拍房也有&坑&
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
深圳的黎先生告诉本报记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不&挪窝&。
还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产&不交吉拍卖&(房子里还有人居住)为由不予强制执行。
&&不交吉&被业内戏称为&不着急&，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为&不交吉拍卖&。&方伟忠说。
此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
实践中，法院从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。
所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。
&法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。&方伟忠说。
法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。
门口的&野蛮人&
但凡受到关注的事物，互联网公司必然不会放弃商机。
司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。
近两年，随着互联网的崛起，网络司法拍卖横空出世，最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。
阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在&第二届网络司法拍卖研讨会&上介绍说，网络司法拍卖的成交率约为84%，比传统的拍卖高了20个百分点，溢价率40%左右，比线下多一倍，处置周期由6个月缩短至2~3个月。
除了效率外，网络司法拍卖&零佣金&的特点彻底改变了当下的拍卖格局，即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。
据了解，去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元，这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前，全国已有28个省(区、市)超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。
网络司法拍卖的&鲶鱼效应&引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。
&当初，《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现，所以，网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带，法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行，淘宝不具有执行拍卖的主体资格，如果说淘宝只作为交易场地，那么，淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定，法院也没有司法拍卖的主体资质。&他说。
淘宝司法拍卖对此的解释是，阿里拍卖始终是技术平台和服务平台，法院始终是司法拍卖的委托主体，阿里拍卖致力于助力司法改革，助力于司法阳光化。
事实上，关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖，但在第二届&网络司法拍卖研讨会&上，最高法执行局执行督导室主任何东宁透露，网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。
原标题： 司法拍卖房馅饼与陷阱：64万买百万房产不是梦
编辑：方建飞
[此文系转载，来源于和讯网，版权归属原作者]
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法院拍卖的房子,我竟拍成功了,我又不想要了,能退吗
法院拍卖的房子,我竟拍成功了,我又不想要了,能退吗
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有特殊情形可申请法院撤销,没有特殊情形,不要保证金不退
不知道下面这条知识能否帮助到您
当购房者没有充足的资金时,往往只能借助贷款买房了。但当签订合同后,却因为种种原因没办法从银行申请到贷款,在这种情况只能退房。这时,购房者需要承担违约的责任吗?
贷款没成功房子买不了 这样算违约吗?
您好,协商解决
扣你的保证金
你好,建议协商处理
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我的房产已经法院拍卖，偿还完债务后还有余款。但是执行法官说要等到买受人过完户后才能把剩余的钱退给我
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我的房产已经法院拍卖，偿还完债务后还有余款。但是执行法官说要等到买受人过完户后才能把剩余的钱退给我。请问这个符合规定吗
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