&p&买房最容易让人悔恨不已的是，&b&为了眼前的便宜/轻松/压力小，放弃了好资源、好条件的房子。&/b&&/p&&p&好资源包括什么？&/p&&p&&b&商业成熟地段、交通便利地段、名校对口入学、高品质小区、优质物业管理……&/b&&/p&&p&有这些好资源的房子，会比没有好资源的，贵一些，但用起来却更划算，涨起来也更多。&/p&&p&身边的例子随便抓：&/p&&p&朋友老张，2010年买房的时候跟大多数人一样，要仰仗父母资助。他家老爷子很豪气，大手一挥：买房子我付钱！就一个条件，不贷款。140万，全款买！&/p&&p&2010年的上海，房价虽然比现在便宜很多，但是小夫妻要买个两房，140万的总价，也就只能挨着南边的外环线，买套70多平米的。&/p&&p&但凡在市场上看过房子的，也都知道，品质稍高一些、比较新的商品房，钢筋混凝土结构的多层、小高层，户型标配是两房85到90平米。&/p&&p&140万如果做首付，夫妻两人用贷个70多万，也就够买好一点的小区、大一点的面积了。&/p&&p&本来已经看好了，想贷款买贵点的这个。但是老爷子就是不肯，你们要贷款，那我一分钱都不出了！&/p&&p&最后，只能买了旁边一个品质差一些、房龄10年以上、砖混结构的住宅小区。&/p&&p&一开始倒没觉得有什么，等到孩子3岁上幼儿园，区别就明显了。&/p&&p&小区附近没有公办幼儿园，只有隔壁小区有配套的民办园，对本小区业主子女，收费是比照公办幼儿园，学费一个月600块。不是本小区业主子女，一个月5000块。三年下来，学费多花13、14万。&/p&&p&这还没完，后面还有小学。&/p&&p&他们小区对口的小学很差，隔壁小区引进了一个民办教育品牌学校，师资和升学率相当于区重点到市重点之间的水平，业主子女仍然享受公立优惠价，外区学生进来，要参加幼升小选拔，考进去一年也多花6、7万，5年下来是三四十万。&/p&&p&这就结束了吗？没有。更呕的还有房价。&/p&&p&8年间，他的房子涨了300万，隔壁小区他当初看中的那套，涨了差不多410万。&/p&&p&粗略算一下，里外里亏了150万。与此同时，两个人的公积金在账户里已经闲置了十几年。&/p&&p&如果这个时候他及时调整方向，把房子换成学区房，就要多贷100多万，交易环节的税费、中介费，少说要20多万。&/p&&p&&b&他当初忽略的这些因素，至少值100多万，虽然这种忽略是被动的。&/b&&/p&&p&要说悔恨倒也不至于，但是现在连老爷子也比较后悔，少赚这么多，孙子上学还各种波折。&/p&&p&第一次买房的年轻人来问我“应该买什么样的房子”“能不能给点建议”时，我的回答都是：”&b&在你能力范围内，买最贵的房子&/b&“。&/p&&p&市场足够公平，它会按照真实的供需给资源定价。二八法则在这里同样生效，优质的资源永远相对稀缺，市场资金会首先选择它，这是它们永远能涨过资源差的房子的原因。&/p&&p&这种便宜的资源和好资源的分野，经历的时间越长，差别会越大。&/p&&p&&/p&
买房最容易让人悔恨不已的是，为了眼前的便宜/轻松/压力小，放弃了好资源、好条件的房子。好资源包括什么？商业成熟地段、交通便利地段、名校对口入学、高品质小区、优质物业管理……有这些好资源的房子，会比没有好资源的，贵一些，但用起来却更划算，涨起…
一楼解答很精确。我再题外补充一点买房还银行利息技巧。&br&&br&
买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！&br&&br&这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其实，这里面赚的钱，比房价更来的险恶！&br&一、贷款利率的折扣&br&2008年下半年，国家为了支持房地产的发展，出了很多优惠政策，其中有一条就是贷款利率可以打折。一般我们购房都是3成首付，贷款是7成。按照当时国家规定，最低的贷款利率打7折。这是一个什么概念？&br&一套30万左右的房子，首付10万左右，在银行贷款大概是20万。这个利息是多少？告诉大家，按照最新的国家利率算下来，以20年为标准，利息有12万左右（银行才是抢钱的！！！！！！）。那么分成10分，每一折就是1万2千多元。这个，在自贡，相当于一个普通家庭一年的生活费用了。既然能打折，肯定是越多越好。但是可惜，今年国家打压房价，控制银行贷款。目前最低的首付3成贷款利率是8折，可以少2W多元，也是很可观的。（发帖时工行已经变成9折了，意味着你又要多被银行赚1万2千多的利息，如果以一个80平的房子来算，你的单价又被摊高了150元/平）。所以，在这段时间，你买房子，决定贷款，一定要快，据说以后可能一折都不打了，这样就算你买房子比别人少了100元/平，但是银行贷款算下来，你实际还贵了50元/平，其实这很不划算的！ &br&觉得好的朋友多转载，一定有用的！（适合于即将买房的亲朋好友们）&br&二、选择还款方式&br&也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。其实我也是在看房的时候听售楼小姐说的，当时她很含糊，我觉得这里面肯定很有点猫腻，就会去网上查了资料（没办法，家庭条件有限，能够省一点就省一点）。前几天去办了银行贷款，也选了还款方式，也写下来给大家参考！&br&1、等额本息还款。其实，你在看房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1300元月还款为例：每个月还银行1300------其中，800元是利息，500元是本金。也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少， 你提前还已经没有什么意义了。你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在很短几年就还完，但是10年后一般能还完，这样，银行的利息收益会减少很多，所以，他们这种方式让你前10年都在还利息，而本金基本没怎么减少。就算你有钱了，再还，银行的利息都收入了绝大部分了，你提早还对银行没什么损失。&br&2、等额本金还款。我发现一个问题，就是，银行不会主动提出有这种还款方式。基本都只说前一种。还好我之前了解过，就提出要还等额本金模式。这个还是以贷款20年，贷款20万元，算下来月还1600元月还款为例：每月还的钱要比等额本金多300多元。其中-------900元是本金，700元是利息，本金支出比利息高，第2个月开始，只还1597元，因为本金上月换了900元，这月利息重新计算，要少3元的利息，以此类推。越到后面还款压力越小。而最重要的是：当你要提前还款的时候，比如5年后，因为你选择的方式，本金还的更多，这个 时候本金已经相对上一种方式要减少了许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候要少许多利息支出（每少一年都是近万的利息）。而且就算不提前还，这种方式，还20年，也要少还1万5左右的利息！只是前期压力较大！但是为了长远的利益！&br&说一个插曲：我前几天去银行办贷款签字，同时有7-8家人，都是购房贷款的，我们排第2位，前面那个女的，5分钟就签字走人了（签的等额本息），我们在旁边看，银行办事人员只字不提还款方式。轮到我们了，我们提出要用等额本金还，那个人就把我们带到行长室，喊我们自己看两种方式的具体还款(后来才知道是故意把我们隔离开来)。然后就走了。等过了10多分钟，我和女友商量好，还是坚持自己的选择--等额本金。我们走回去找那个办事员，他已经在帮另外的人办理了，我们在旁边看， 全部签的等额本息。后来又轮到我们了，我们提出还是本金还款。这个时候，旁边的人问我们，“还有别的还款方式？”那个办事员马上打断我们，说是因为我们条件好点，有能力想多还点，压力就更大。我明白他的意思叫我们不要说了，我们就几下签了字走了-------看来银行很不愿意让我们选择这个方式，因为银行少赚了很多利息。你想一个人节约2-3万利息，10 个人就是20-30万，100个人呢？简直不敢想象了！！！&br&作为我们这种一般阶层的人，购买房子是大事情。所以，尽量多算一下，既要在买房子的时候尽量杀价格，在签定合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下。其实这样算一算，银行贷款这方面，你合理分配，可以节约2-3万元的利息支出甚至更多。折算成房价，就是少了300-400元/平！！！&br&&br&&br&&br& 买房签合同注意事项
&br&&br&1 买房签合同注意事项之五证
&br&五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
&br&那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
&br&买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
&br&住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
&br&也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
&br&在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。 &br&买房十大注意事项 &br&当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。 &br&&br&
一、 查验对方身份 &br&　 　签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。 &br&　　二、 审查有效证书 &br&　 　商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 &br&　　三、 确保买卖安全 &br&　　除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。 &br&　　四、 约定定金规则 &br&　 　目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收；签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。 &br&　　五、 完善合同条款 &br&　 　现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。 &br&　　至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议；2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失；3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。” &br&　　六、 明确交楼标准 &br&　　目前标准 购房合同中的交楼标准有三种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。 &br&　　七、 慎签补充协议 &br&　　目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。 &br&　　八、 另签物管协议 &br&　 　现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。 &br&　　九、 拒交不合理收费 &br&　　目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。 &br&　　十、 把好收楼关 &br&　　1、 查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。 &br&　　2、 看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意，则在《收楼表》中签字确认。 &br&　　买房是老百姓一生中很重要的事情，为了确保交易安全，建议买楼时请律师陪同，这样付出的费用不多却可以省心省力，尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱。 &br&买房合同注意事项_买房注意事项来源： &br&下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助． &br&一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件： &br&第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。 &br&第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。 &br&第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。 &br&第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。 &br&第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。 &br&第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。1、违法或违章建筑；2、房屋产权有纠纷或产权不明的；3、教堂、寺庙、庵堂等宗教建筑；4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋；5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋；6、单位擅自购买的城市私房；7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。 &br&二、签订合同要注意哪些问题 &br&作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢？ &br&第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。 &br&第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 &br&第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。 &br&第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。 &br&第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。 &br&第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章
一楼解答很精确。我再题外补充一点买房还银行利息技巧。 买房子，办银行按揭贷款，这里面还有很多学问，稍微不注意，就是几万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！ 这个也许是很多人不太注重的。以为房子房价是大事，贷款由开发商帮忙办理。其…
&p&今天来个长篇，说说贷款这事，通俗的说，就是如何优雅的借钱生钱。&br&&/p&&p&&b&因为中国的传统文化，绝大多数老百姓，骨子里对于借钱是排斥的&/b&，毕竟从小到大，被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下，借钱往往被理解为和高利贷打交道，被简单理解为家庭理财的包袱，不少家庭的房贷，都喜欢提前还款。在老南这里咨询的不少客人，都是全款买房，没用任何房贷，非常可惜。&/p&&p&可是换个角度，&b&我们发现真正的富人，都在娴熟的使用贷款，将自己的财富和人身加杠杆。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-26bebeab9fae3c7d1ea2e5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&135& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-26bebeab9fae3c7d1ea2e5_r.jpg&&&/figure&&p&但也有玩大了，把自己搞歇菜的&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-4df7a2de7fa6449e5aee24c_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&531& data-rawheight=&99& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&531& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-4df7a2de7fa6449e5aee24c_r.jpg&&&/figure&&p&所以，这篇会和大家说说，&b&为什么贷款是家庭理财的重要一环，如何为自己的贷款作好准备，以及如何高效、正确的运用贷款。&/b&&/p&&p&先说几个真实的故事，因为老南是证券出身，早期对贷款并不熟悉，但这几个真实的故事，让我明白了贷款的意义。&/p&&p&故事一，差不多十几年前，应该是06年。老南有几位银行的客人，当时信贷非常宽松，银行员工可以低息从行里贷款，年化1%到2%的利率。几乎每个人都贷了上百万，在老南这买基金（当时券商基金认购费比银行便宜很多），而且06年“煤飞色舞”后，市场刚回暖。&/p&&p&到了07年8、9月份，监管开始严查信贷资金违规进入股市（是不是和15年查配资几乎一样？），客人们纷纷几乎在最高点，把基金赎回还贷款，每个人都赚了两三倍。&b&当然一方面老南基金选的不错，另一方面，低利率的杠杆，和精准的进出时机（都是央行指示），也非常关键。&/b&&/p&&p&故事二，老南后来跑机构业务，到各地zf财政谈发债业务，曾遇到一位非常专业的地方财政局局长。他说：以前，我们一年财政收入100亿，只能做100亿的事，但通过发债，我只要能还50亿的利息，我可以做上千亿的事。而且，&b&他对于借贷的规模、期限长短、借贷节奏、利率水平、现金流测算，都有自己的一套。&/b&&/p&&p&故事三，是老南去年年底接的一个咨询。当事人大学生创业，毕业后在一个三线城市，踏踏实实干了5年，一年收入也大几十万。结果去年年初，想扩大经营，没测算好，现金流突然断裂。这个咨询老南没收费，当个公益做了，结果很遗憾，没帮上忙。&/p&&p&原因在于，当事人从来没考虑过未来有可能会借款，也就大几十万的缺口，一年左右就可以缓过来，而且也可以承受20%以上的利率，但老南帮他找了当地的银行、小贷、互联网金融，全部被拒。&b&虽然他信用记录没问题，但太多小细节有问题，不符合贷款的进件标准。而他如果当初稍微注意下这些细节，而且几乎没有附加成本，完全会是不一样的结局，很遗憾。&/b&&/p&&p&这三个故事，看起来也许和你很遥远，但实际上，第一个案例是如何套来低利率的贷款钱生钱，第二个案例是如何有效的管理贷款杠杆，第三个是如何让自己具备获得贷款的条件。&/p&&p&回过头看看你周边，&b&为什么说过去十年，只要在大城市买房，尤其是贷款买房，就是最好的理财？就是通过低利率的房贷杠杆，赚到了货币超发贬值和房价上涨的双重红利。只要从长期看通货膨胀不止，穷人越存钱越穷，富人越贷款越富，就是这个道理。&/b&&/p&&h2&&b&-----------------------------------------------&/b&&/h2&&p&那目前，到底有哪些贷款类别？哪些贷款渠道？（因石榴理财师主要针对中产家庭，所以本系列不会涉及对公信贷业务，虽然这里面故事也很多）&/p&&p&&b&目前，大家对于各种投资，都有产品的概念，但对于贷款，往往认为就是借钱而已，而没有用产品的角度去看贷款。&/b&&/p&&p&实际上，各金融机构的每一款贷款产品，都有专业的设计，从&b&进件要求&/b&（什么样的人能借钱）、&b&授信审批&/b&（能不能借，能借多少）、&b&借款期&/b&限（几个月还是几年）、&b&借款利率&/b&（标准、上浮、折扣）、&b&还款方式&/b&等等，都有非常细致的要求。&/p&&p&当你从产品角度去看贷款，而非借钱角度，会有不一样的视角。&/p&&p&&b&贷款种类&/b&：房屋按揭（公积金、商业贷款）、抵押贷款（房押、车押、股权质押、保单质押）、信用贷款（信用卡、公务员贷等）。&/p&&p&&b&贷款利率&/b&：房贷尤其是公积金贷款利率最低（公积金3.25%），抵押类的其次，信用类的最高。对于信用级别高的优质客人会有利率优惠（如公务员信用贷款产品相对其他信用贷款利率较低）。&/p&&p&&b&贷款期限&/b&：房贷时间最长，最长可达30年；其他的大部分3年以内；股票的如融资融券，规定6个月。&/p&&p&&b&贷款发放&/b&：既有社会福利性质的（公积金），也有金融机构提供的（银行、券商），也有社会机构（小贷公司、互联网金融）。&/p&&p&&b&付息方式&/b&：有等额本息、等额本金、先息后本、利随本清、气球贷。&/p&&p&&b&贷款额度&/b&：房贷和抵押类的最高，几十万上百万都很容易，而信用贷款往往很低。毕竟没抵押，逾期后处理手段有限。&/p&&p&&b&所有贷款产品设计的核心，是“收益覆盖风险”，即吸收更多的优质借款人，提高劣质借款人的违约成本，贷款利息收入&资金成本+机构运营成本+坏账损失总额。&/b&&/p&&p&对于石榴粉们，理解到这个境界，就可以了。因为我们的目标很简单：&b&合理利用规则，获得利率最低的借款。只有了解贷款，才能有可能让我们的借款成本最低。&/b&&/p&&p&所以，这时候我们就要派生出另一个话题，借钱做什么？只有三种可能：&/p&&p&&b&穷！&/b&&/p&&p&&b&急！&/b&&/p&&p&&b&加杠杆！&/b&&/p&&p&穷：年轻人结婚，买房钱不够，可以按揭贷款。&/p&&p&急：手上的钱都投资了，突然要用一笔大钱，临时周转下。&/p&&p&加杠杆：有100万的现金，既可以直接买一套100万的房子，也可以贷款买一套200万的房子，还可以贷款卖两套150的房子。2014年在上海，哪个选择最好呢？&/p&&p&所以，自打你工作开始，其实就有必要对各种贷款种类门清，让自己的信用记录漂亮，让自己的资产清晰，让自己的工资流水靓丽，有一个可以信用加分的单位（公务员、大型企事业单位、金融企业等），等等。&/p&&p&&b&充分利用规则，让自己缺多少钱就能借到多少，让自己可以在最短的时间借到钱，让自己利率市场最低。&/b&&/p&&p&老南有个朋友，老银行了，也在石榴理财师平台上接受咨询，他就是这方面专家。多年前，瞄准一次机会，利用信用卡+按揭贷款的组合，几乎0首付，买了两个连家店（一楼带住宅的门面商铺）。因为是住宅所以享受商品房的利率，但实际是门面商铺，每月的租金收益轻松覆盖信用卡+贷款利息，还有多下来的。&/p&&p&&b&也就是几乎没花钱，拿下两套房，把贷款杠杆和现金流管理做到极致，靠这样的高现金流商铺来养老才靠谱。&/b&&/p&&p&所以，是不是有点感觉了？下集继续，慢慢聊。&b&想用好贷款，不仅要做个好人，更要做个聪明人。&/b&&/p&&h2&-----------------------------------------------&/h2&&p&今天聊聊贷款的“进件标准”，继续从说故事开始。&/p&&p&第一个故事，是老南在第一篇里，说的那个大学生创业的案例，不少人留言，为啥他贷不了款，年收入五六十万啊，手上也有流水很好的业务啊。&/p&&p&当时老南帮他找了当地银行和互联网金融的朋友，对接后，发现这哥们真是实在人。&b&创业五年，赚了不少，没买房，也没买车（只有一辆卡车运货），导致没任何抵押物可以向银行贷款，最便宜的银行贷款无法使用。&/b&&/p&&p&而且这孩子还病急乱求医，找了个不靠谱的渠道，几张信用卡套现套了点钱，直接被银行查到，要求销卡或降额。&/p&&p&更没想到的是，&b&他作为个体老板干了五年，居然公司成立还不满一年，公司流水仅能提供不满一年的。&/b&而很多个人经营贷的必要条件，是公司成立满一年。连要求低、利率高的互联网金融贷款机构，都直接拒绝了他。&/p&&p&所以，即使他的信用记录没有任何问题，手上的生意流水都很好，过去几年个人收入都大几十万，因为几个不经意的细节，四五十万的救命贷款，彻底搞不定（别和我说作假包装，这是另外一回事）。&/p&&p&另一个案例，是昨天刚发生的。老南一年费客人，突然，真的是突然，要买房。事前完全没有任何计划，就是突然看到喜欢的房子了。老南赶紧帮他看了下，属于居住改善+学区，价格和区位、房型都还可以，那就买呗。&/p&&p&那第一件事，就是帮他设计贷款计划，如首套房要不要提前换贷？新房如何贷款最优？当然，公积金贷款也是老南最先想到的，结果却让老南很崩溃。&/p&&p&这个客人首套房用的商业贷款，并申请了公积金余额还款，一直没用过公积金贷款。在今年1、2月份，夫妻两人刚分别把自己公积金账户上的余额提取出来，还首套房商业贷款。&/p&&p&结果这个省会城市，这个公积金最高可以贷70万的城市，去年6月刚出了这么一条牛逼的规定：&/p&&p&贷款资金与缴存余额的挂钩倍数，由30倍调整为20倍。“也就是说，账户的余额，乘以20倍，就是你可以贷款的额度”，此次还同时取消“缴存余额在1万元以下的借款申请人，不受余额挂钩倍数限制，均可贷30万元”的政策。&/p&&p&&b&也就是说，这客人夫妻两，交了十几年的公积金，因为账上刚好没余额，公积金贷不了款，这尼玛天雷滚滚啊~~~~~~煮熟的70万公积金贷款飞了，成了70万商业贷款，还因为二套房要上浮。&/b&&/p&&p&两个案例说完，大家明白问题在哪里了不？&b&用一句话总结，就是“贷款，时刻准备着，要用的时候就晚了”！&/b&&/p&&p&&b&绝大多数人，在不需要贷款时，几乎从来不关注贷款常识，无论是有哪些贷款产品，还是如何才能贷款。往往是突然急用钱了，才匆忙关注。但往往越是大额、急迫的贷款需求，越是有太多的细节需要提前准备。&/b&准备越充分，就越能找到便宜的贷款。而上面这两个案例，运气不好，就这么华丽的错过，后者是多花了钱，前者是破产的悲剧。&/p&&p&所以，&b&仅仅让自己的信用记录良好是不够的，还要有更多的可抵押硬通货，更漂亮、更长期的收入流水，更有效强大的证明。&/b&&/p&&p&&b&毕竟，货币通胀是常态，低利率的贷款，在高通胀下，从长期看，几乎就是白借给你的。十年前贷款30万买房，也许当时压力不小，可到今天，还款压力还算个事嘛？&/b&&/p&&h2&-----------------------------------------------&/h2&&p&今天来说下贷款中最有意思的部分——谜一样的贷款利率。&br&&/p&&p&很多人看到这句话很不理解，贷款利率不是明摆着的嘛，怎么会谜一样？实际上老南早就想写篇关于“收益率/利息”计算的文章，因为这个看似很简单的东西，实际上还比较复杂。&/p&&p&ok，我们来做个简单的测试：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-82ca88a89fd685cfc8606e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&191& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-82ca88a89fd685cfc8606e_r.jpg&&&/figure&&p&这是某银行的贷款申请，月利率是0.38%，那年利率是0.38%*12=4.56%？真好有个月供8713元的数据，我们用EXCEL的IRR（内部报酬率）算一下：&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-7bcec0a029ff66_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&136& data-rawheight=&229& class=&content_image& width=&136&&&/figure&&p&实际利率是——&b&8.31%&/b&！！！&/p&&p&是不是觉得很奇怪？的确只付出了4556的利息，那按照10万借款本金算，为何贷款利率不是4.56%，而是8.31%？&b&答案在于，你每个月都在还本金了，而利息是按照你的总借款金额算的， 发现问题了吧。&/b&&/p&&p&这是另一家银行的，我们看看&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-fec387dcece_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&351& data-rawheight=&442& class=&content_image& width=&351&&&/figure&&p&日利率是0.016%，年利率呢，按日计息的话，0.016%*365=5.84%，聪明的你，估计下借10年要还多少利息？是30万*5.84%*10=17.52万？&/p&&p&好在这个APP里有还款计划表，我们看看，是不是这样：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d75b0298eccf9b9e188c71a4b2eefec9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&397& data-rawheight=&268& class=&content_image& width=&397&&&/figure&&p&每月都还款3294.57元（最后一期3295.57），一共还120期，即10年，则累计利息支出了98643.97，实际的IRR利率为多少呢？&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c5f4f4b31a02a6a58e85f9b814cba881_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&155& data-rawheight=&154& class=&content_image& width=&155&&&/figure&&p&答案是&b&5.89%&/b&！绝对良心贷款产品！&/p&&p&&b&所以，看到任何贷款产品，真的不是简单看个利率多少就OK了，而是要结合还款方式，最好是拿到还款计划表来测算。因为即使同样的利率，不同的还本付息方式，会导致真实利率完全不一样，如先息后本、等额本息、等额本金、本息到期还款。&/b&&/p&&p&而实际上，绝大多数人在贷款的时候，压根没有琢磨这些。再看另一面，&b&部分金融机构在算贷款利率时，大都报低实高，而在算理财收益时，往往会报高实低。&/b&如收益率，用算术平均，还是几何平均，是不一样的。&/p&&p&如某私募管理人，过去10年，9年是20%收益，最后一年亏损100%，用算术平均算，20%*9+0=180%，回报还不错？可事实上，最后一年亏损100%意味着你血本无归了。&/p&&p&所以，目前市场上不少期限比较长的，尤其是PE、VC基金，吹起来收益率非常高，因为资金有进有出，真实报酬率算下来，做的好的也就复合年化收益率也就10%到15%左右。&/p&&p&&b&今天说这些，在于告诉大家，金融本身是复杂的，可以合法的用各种公式，把一个结果，用多种结果表达。所以，下重大财务决策前，一定要记得算清楚。&/b&&/p&&h2&-----------------------------------------------&/h2&&p&过去四天，老南跑了四个城市，欠了大家不少文章，但也有很多有意思的新故事，有机会慢慢和大家分享。今天我们继续把贷款的故事说完。&/p&&p&上一篇说了贷款利率的故事后，不少网友私信问了各种贷款产品，大部分信息发来，老南都无法判断，因为都是信贷话术类的几句话，很多关键问题没说清楚，所以，看贷款真实利率的方式，还是要看贷款机构提供的“还款计划表”。&/p&&p&今天，我们就从“还款方式”这个小细节，往下探索下，会很有意思。&/p&&p&&b&“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”、“先息后本”四种常见的还款方式，到底有什么区别？&/b&脑子里想想想，下面我们举个例子来测算下。&/p&&p&&b&假设贷款利率5.55%，贷款周期12个月，贷款金额10万，我们先看下“实际利率”：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b3bdd40ede3340_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&288& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b3bdd40ede3340_r.jpg&&&/figure&&p&&b&这时我们发现，“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”的实际利率依然是5.55%，而“先息后本”（本篇采用砍头息计算），则实际利率明显高了点。&/b&毕竟先付出了利息，实际借贷的本金少了，利率自然高了点。&/p&&p&那前三者利率一致，实际支出的利息一样吗？&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cdf5e81f9f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cdf5e81f9f_r.jpg&&&/figure&&p&答案是并不是，是不是觉得开始有意思了？&/p&&p&&b&“等额本息”、“等额本金”、“利随本清”，虽然利率一致，居然实际产生的利息居然不一样，“等额本金”实际利息最少，“等额本息”利息其次，“利随本金”和“先息后本”利息最多。&/b&那是不是以后借钱都应该选择利息最少的“等额本金”？&/p&&p&&b&先想想我们为什么要借钱？真是因为穷？并不是。是因为你相信借钱购买的东西，未来会涨价！再土豪的主，也不会借钱去买未来肯定要跌的玩意。&/b&所以，我们再加上一个维度——“投资收益”。假设每个月还贷后，剩余的本金，投资于一个年化12%的产品（这个数字仅为了计算便捷考虑，当然一线城市房价是达到的），我们算下投资收益情况。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-53480d5fda4a59ce4ca279ee969817ae_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&481& data-rawheight=&289& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&481& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-53480d5fda4a59ce4ca279ee969817ae_r.jpg&&&/figure&&p&这张图才是每个借钱的人应该重视的，“利随本清”，因为本金占用时间最长，所以投资收益最高，而“先息后本”其次，看上去利息最少的“等额本金”反而是投资收益最少的。&/p&&p&这幅图大家看了，就应该明白，&b&老南一直建议大家，家庭条件允许的情况下，房贷尽量使用“等额本息”，而且不大建议提前还款，就是这个道理。&/b&&/p&&p&举个例子，老南有位年费客人，咨询老南买二套房的贷款选择：一是首套房提前还款，二套房利率基准利率，但要倒贴部分本金；二是首套房不提前还贷，二套房利率上浮10%。应该怎么选。&/p&&p&老南帮客人把几种还款方式下的各种现金流一一测算，发现客人只要保证，倒贴的资金，在未来20年，获得年化2.5%的投资收益，就可以打平利率提高部分和多贷款的部分。&/p&&p&实际上，过去十年的CPI按照你懂的公布的权威数据，是2.1%。也就是说，不提前还款，节省的本金，哪怕什么都不投资，光未来二十年的通胀，就会比提前还款划算。当把这些告诉客人，客人也非常确定的选择了不提前还款，哪怕利率提高10%。而且即使未来加息，老南也给客人留了充足的冲击空间。&/p&&p&是不是觉得贷款很好玩？下集接着说。&/p&&p&&b&写于飞驰的高铁和断断续续的4G信号中&/b&&/p&&h2&-----------------------------------------------&/h2&&p&这篇贷款系列老南前前后后写了快一个多月了，今天决定要关门了。先总结下前面写的：&/p&&p&&b&1、货币超发不改，贷款的越来越有钱，存钱的越来越穷。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAwNTc1NzQ5NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D82ddfdcb207cachksm%3D830c34fab47bbdec49ab007b2d1cbc5be6233801bd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不懂贷款？你就不会理财！（一）&/a&&/p&&p&&b&2、了解各类贷款产品，让自己借到最多，时间最快，利率最低。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAwNTc1NzQ5NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D517af11bb90671ca62feefb4ae5378bf%26chksm%3D830c3496b47bbdadb780f5f2ab6ba2d7e74d52db6da57a7fcc79f5dca%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不懂贷款？你就不会理财！（二）&/a&&/p&&p&&b&3、贷款，需要时刻准备着，让你的各项信用指标处于最优。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAwNTc1NzQ5NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df1af6ec84e66fffa91148c%26chksm%3D830c3379b47bba6fecbaccbd35fcafcef26dec7f4cdaafbcceescene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不懂贷款？你就不会理财！（三）&/a&&/p&&p&&b&4、学会通过还款计划表，测算贷款产品的真实利率。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAwNTc1NzQ5NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D22aed2ca9a51a180ff83bb%26chksm%3D830c3312b47bba04bf032eced98b19bf810ascene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不懂贷款？你就不会理财！（四）&/a&&/p&&p&&b&5、了解不同“还款方式”的区别，选择最适合自己的。&/b&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAwNTc1NzQ5NA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Daafe9def562bdc0458debd%26chksm%3D830c330eb47bba29fabc53c8ce62faf316ce870b8dea073fbbf73c1ce%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&不懂贷款，你就不懂理财（五）&/a& &/p&&p&&b&今天说说家庭贷款组合规划&/b&，照例先举个例子。&/p&&p&网络上各种理财文章，理论派为主，&b&如往往会提到“要留3到6个月的家庭支出，作为备用金”。这句话对吗？也对也不对。&/b&&/p&&p&一方面，家庭账户上，的确需要备用金，万一遇到突如其来的大额支出，需要有个冗余。&/p&&p&但另一方面，对于中高净值人士，月支出2、3万的大有人在，3到6个月的家庭支出，就是10到20万的资金沉淀，如果收入更高，这个余额也就更大。&/p&&p&即使放到余额宝之类，年化收益也就3%到4%之间。&b&可是想想看，也许N年都没遇到过突如其来的大额支出，这笔钱也就静静的躺着。&/b&&/p&&p&如果你看了老南之前的文章，只要自己信用记录良好，很容易在银行获得30万到50万的信用贷款额度，而且是随借随还，按日计息的。而且如果能在两三家银行获得这样的额度，也就是你手里能有100万的贷款额度。&/p&&p&&b&有了这笔贷款额度，完全可以把上述的家庭备用金额度降低，投入流动性较低但收益更高的项目，并分期投入，做好到期的流动性管理。你的实际收益也会大幅度增长。&/b&&/p&&p&是不是有点开窍了？这仅仅是家庭贷款组合的一个小技巧。&/p&&p&在家庭贷款组合上，&b&首先是有几张常用的大额信用卡&/b&，如果你爱折腾，把信用卡积分和航班、星级酒店玩转，会是非常愉快的一件事，能让你很少的钱享受头等舱和洲际酒店。&/p&&p&其次，买房的时候，即使土豪，只要还款没有压力，全力放开信贷额度，优先使用公积金，再使用商业按揭贷款。&b&永远记住，住房按揭贷款，是你这辈子可以借到最便宜，时间最长的贷款，在疯狂印钞的天朝，这钱简直是白送给你用的。&/b&&/p&&p&然后只要信用记录优秀，工作单位足够牛，为自己备上几家银行的信用贷款额度，记得选择额度最高、利率最低、还款期限最长的，以备万一。&/p&&p&这里特别提下，高度重视自己的信用记录：&/p&&p&1、如央行征信报告，信用卡千万别逾期，房贷切记按时还，房贷逾期的后果比信用卡更严重。老南遇到客人因为房产纠纷，被朋友忽悠故意欠房贷的，这会想死的心都有。&/p&&p&2、银行流水记录完美，这个大家都懂的，收入尽量少用现金（税的事另说），不然你收入再高，银行卡流水低，拿不到高额度。&/p&&p&3、别做黑户，也别做白户。所谓黑户就是信用记录屎一样，白户则是完全没信用记录。这类客户往往额度上不去，你可以简单的理解为，新基金经理因为没历史业绩，所以首只基金往往没人买。&/p&&p&4、房、车这些不动产该有还是要有，能增加你的信用。出国腐败，能刷卡就刷卡，高档生活都在美化你的记录。当然，水电气、物业费这些各城市有可能上信用记录的，老老实实按时缴纳。&/p&&p&看完这个系列，永远记住某老南说的这句废话：&b&可以没有现金，但不能没有贷款额度，贷款，时刻准备着！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一时间看老南最新文章，请关注微信订阅号“石榴询财”（shiliulicaishi）&br&&/b&&/p&&p&&b&3月15日，我将在知乎举办第一次Live，欢迎大家参加&/b&&/p&&p&&b&&a href=&https://zhihu.com/lives/607488?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live 入口&/a&&/b& &/p&&p&我是南小鹏， CFP 国际金融理财师持证人，江苏省理财师协会秘书长，石榴理财师创始人，金融从业十三年，略懂理财。我在海通证券工作十年，南京国资集团互金平台紫金所创始人。目前创业一年，不销售任何产品，仅为中产及高净值家庭，提供理财咨询。 &br&&br&知乎上以及现实生活中，我被问到最多的问题，诸如「我有 200 万怎么理财？」，「有没有什么好产品推荐？」，「有没有绝对安全还收益高的产品？」。可是，这就是理财吗？大家真的懂到底什么是理财吗？理财只是买个金融产品而已吗？我会通过本次 Live 告诉大家， 99% 的人对理财的认识是错误的，甚至是被产品销售误导的，并教大家如何 DIY 自家的理财方案，防范风险和忽悠，让自己的家庭资产稳健增值。&br&&br&本次 Live 主要包括以下内容： &br&&/p&&ul&&li&为何大量中产家庭倒在「激情理财」？&/li&&li&到底什么是理财？ &br&&/li&&li&如何构建家庭理财规划并付诸实施？ &br&&/li&&li&如何快速分辨理财师水平及有效沟通？&br&&/li&&li&如何简单快速判断金融产品真实风险？ &br&&/li&&li&如何通过互联网寻找到干净的理财信息？&br&&/li&&/ul&&p&本Live适合以下人群：&/p&&ul&&li&阅读大量理财文章，但依然困惑&br&&/li&&li&有点小钱，却理财理的伤痕累累&/li&&li&工作繁忙希望快速搭建理财知识架构&/li&&/ul&&p&本Live不适合以下人群：&/p&&ul&&li&希望靠理财发财&br&&/li&&li&希望资产快速翻翻&/li&&li&希望学到一招即可点石成金&/li&&/ul&
今天来个长篇，说说贷款这事，通俗的说，就是如何优雅的借钱生钱。 因为中国的传统文化，绝大多数老百姓，骨子里对于借钱是排斥的，毕竟从小到大，被太多杨白劳这样的故事洗脑。的确农耕文化下，借钱往往被理解为和高利贷打交道，被简单理解为家庭理财的包…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c5afa5be59ec63f135e0d_b.jpg& data-rawwidth=&1014& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1014& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c5afa5be59ec63f135e0d_r.jpg&&&/figure&&p&导语：很多还贷者因为手头紧或者忘记还款，会出现偶尔断供的情况，但要注意，断供如果满3个月，银行就会致电催缴，如果还不处理，银行就会向法院起诉。严重者，会对个人征信记录产生极大影响，最坏的结果是房产被银行拍卖，所得多退少补，归银行所有。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一、断供次数&/b&&/p&&p&第一次丨银行通过电话或短信方式提醒；&/p&&p&连续3次以上丨银行客户经理电话追缴，借款人被罚息；&/p&&p&累计6次以上丨银行律师电话提醒，房产被冻结；协商无果后，银行起诉至法院，房子被拍卖。&/p&&p&&b&二、断供后会有哪些后果&/b&&/p&&p&1 &b&解除合同&/b&&/p&&p&按照借款合同的约定，如果借款人拖欠达到一定次数，贷款银行有权解除合同。&/p&&p&2 &b&承担违约责任&/b&&/p&&p&除了要偿还全部贷款本息、罚息以外，还需要支付诉讼费、律师费等全部费用。&/p&&p&3 &b&拍卖变卖房产&/b&&/p&&p&4 &b&开发商承担连带保证责任&/b&&/p&&p&如果开发商是借款人的保证人，那么其将承担相应的民事责任。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-674f9725a89abcdc8040c8ebdbf9d041_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&570& data-rawheight=&509& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&570& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-674f9725a89abcdc8040c8ebdbf9d041_r.jpg&&&/figure&&p&&b&如果&/b&&/p&&p&拍卖价&剩余贷款，银行退还除了还贷款的钱&/p&&p&拍卖价&剩余贷款，继续还款，直到还清为止&/p&&p&&b&三、如果断供该如何补救?&/b&&/p&&p&以下三种方法只适用于资金暂时出现困难，未来可以改善的房贷借款人。如果是彻底没有能力继续还贷款，那么只能放弃房子了。&/p&&p&&b&1.要求暂停还本金&/b&&/p&&p&借款人可以与银行协商，要求暂时只还利息，不还本金。&/p&&p&&b&2.要求延长还款期&/b&&/p&&p&可以与银行商量延长还款期限。例如原本房贷期限是20年期，可以主动找银行商量，将房贷期限再延展到30年期。&/p&&p&&b&3.理财型房贷&/b&&/p&&p&有的银行会推出“理财型房贷”，把你还完的房贷借给你用，不过利息会高些，不失为应急的一个方法。&/p&&p&&br&&/p&&p&以上。&/p&&p&仅供参考，本文由链家房产百科团队独家原创 &a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//sh.lianjia.com/baike/hot& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&（更多房产科普请戳我）&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&*这是链家的知乎官方机构帐号，我们将随时分享房屋交易的相关知识、经验和见解，在这里你也可以看到，那些房子背后，关于家的故事，欢迎关注我们 :)&/p&
导语：很多还贷者因为手头紧或者忘记还款，会出现偶尔断供的情况，但要注意，断供如果满3个月，银行就会致电催缴，如果还不处理，银行就会向法院起诉。严重者，会对个人征信记录产生极大影响，最坏的结果是房产被银行拍卖，所得多退少补，归银行所有。 一、…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-05a6a4bda219fc01e3d33c86a01adf7e_b.jpg& data-rawwidth=&900& data-rawheight=&500& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&900& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-05a6a4bda219fc01e3d33c86a01adf7e_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&b&文章由 & CDxiangzhu & 小伙伴【串儿哥】原创&/b&&/blockquote&&p&2017年上半年，在中央强调坚持“房子是用来住的，不是用的炒的”属性背景下，地方调控因城施政，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同时也加强了房地产金融监管，抑制投资投机性需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&受中央楼市调控影响，成都开始进入国家19个房地产重点监控城市。自今年5月以来，主城区的新房供应持续走低，备案数据持续下跌，到8月新房市场几乎断供。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-166db75eb178c372dea23f_b.jpg& data-rawwidth=&478& data-rawheight=&283& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&478& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-166db75eb178c372dea23f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&主城区5-8月新房备案量&/p&&p&一次性付款，买不起房，也抢不到房，这样的状态下，房价是不是还会涨？购房者焦虑心态加剧。到底该不该买房，只有首付的钱，根本买不起怎么办？现在一部分媒体看空楼市，部分又在大释唱涨，地价这么高，到底信谁？&/p&&p&&br&&/p&&p&从目前来看，今年最佳的购房时间点已过当然，这句话是对于需要贷款购房的人群，有一次性资金且急需住房的购房者依然可以尝试抄底政府严控备案价的新盘。&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&&b&原因一：贷款利率上浮，且一次性付款增多&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&现在无论是近郊还是主城的楼盘开盘，几乎都需要一次性付款或者要求一次性付款优先购买，只有极其个别楼盘可以贷款，但是价格绝对也不便宜。即便贷款也会“享受”银行利率上浮政策。&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&&b&原因二：开发商并没有强烈的开盘意愿&/b&&/li&&/ul&&p&&br&&/p&&p&今年3月末的一次限购政策，成都主城及近郊开发商大量申请预售，几天时间内超过20个楼盘获得住宅预售证，备案量也达到了今年的最高点。这段时间可以说是今年购房的最佳时间点，但是4月初的一次土拍将这次购房节点提前终止。高价地频出加上政府严格的备案价控制下，主城区多数开发商已不愿意申请预售，远、近郊放货量激增。&/p&&p&&br&&/p&&ul&&li&&b&原因三：“量价指标”限制，主城难放量&/b&&/li&&/ul&&p&文章前半段中提到的中央对各市的量价要求，虽然没有公开具体的量和价的限制。但是我们可以实际感受到，上半年主城区大量放盘，年底就得勒紧“裤腰带”了。通过锐理机构统计的数据可以看到：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-54c311d7b2ec1acf5978_b.jpg& data-rawwidth=&909& data-rawheight=&423& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&909& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-54c311d7b2ec1acf5978_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2015年大成都商品住宅供应2461万平米，销量2850万平米，城市均价6981元/平米。&/p&&p&2016年大成都商品住宅供应2479万平米，销量3458万平米，城市均价7732元/平米。&/p&&p&2017年上半年大成都商品住宅供应1057万平米，销量1421万平米，城市均价8315元/平米。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&如果在备案价格上不能超标太多，那么今年底放量会大量集中在成都远、近郊，从而拉低主城区高价项目，主城区的量会被大量限制。并且，从目前的市场来看，近郊的房价空间已经很少了。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&什么时候才容易买到房？&/b&也是由于指标限制，今年的主城区高价项目的供应量被限制。笔者推测，到明年量价指标刷新，主城区今年积压的供应量可以在明年初得到释放。这段时间则是购房者最容易买到房的时期。并且还会伴随着2018年供应量增加，调控政策长时间渗透，投资需求减少。&/p&&p&当然，这个时期有个前提就是在今年在楼市调控政策上没有更多的跟进，且维持目前政策限制。如果出台其它限制政策，供需平衡可能会来得更快。&/p&&p&&b&明年房价会不会更高？&/b&不敢断定，但房价上涨会是大概率事件。&/p&&p&&b&理由一：&/b&&/p&&p&今年拍卖的地块大部分会在18年上市，而今年主城区面市的地块价格都不低，未来会大量体现在房价上。&/p&&p&目前，我们可参考去年的高价地块呈现的项目：北大资源紫境府（地价8650元/平米），恒大云门（地价10550元/平米），朗基和今缘（地价7350元/平米）。以上楼盘具体售价可自行查阅。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&理由二：&/b&&/p&&p&从成都国土局公布了2017年全市商品住宅供地计划，较2016年增加30%，其中主城区约171公顷（2567亩），而今年主城区已完成住宅供地约1950亩（截止9月末）。意味着主城区今年还会有大规模供地计划。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是受中优规划影响，主城区配建住宅容积率下降，改善项目居多，平均套面积也有所上涨。从今年供地计划来看，虽然供地面积有所提升，但实际建面是降低了，也就是说，未来的房子套数会减少。但未来市场供应也许会大量扩散到成都近郊区域。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，对于无法全款的购房的人来说，今年如果不能买到性价比高的房源，可以等明年，市场供应增加的时候再入手。现在的确也不是入市最好的机会，着急也买不到或者买不起，还不如持币观望，全民炒房的阶段，也意味着高风。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于地价，现在开发商敢高价拿地的动力就来源于购房人群，如果随着政策深入，投资人群减少，地价也很难保持高位，供应增加后，地价会不会也跟着下降呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&(C)声明：以上内容与图片由& 想住 &原创，相关数据信息来源于市场调研与公开媒体。&/p&&p&&/p&
文章由 & CDxiangzhu & 小伙伴【串儿哥】原创2017年上半年，在中央强调坚持“房子是用来住的，不是用的炒的”属性背景下，地方调控因城施政，热点城市政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，开启“限售”模式且范围不断扩大，同时也加强了房地…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b3ab2fffc49fa94e103ee7_b.jpg& data-rawwidth=&818& data-rawheight=&556& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&818& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b3ab2fffc49fa94e103ee7_r.jpg&&&/figure&&p&建议：先保存，后阅读。&/p&&p&&br&&/p&&p&上篇——灰犀牛&/p&&p&&br&&/p&&p&7月14—15日，中央召开金融工作会议。&/p&&p&&br&&/p&&p&会议的主要内容之一，是应对系统性金融风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//news.xinhuanet.com/fortune//c_.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&习近平：深化金融改革 促进经济和金融良性循环健康发展&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//money.people.com.cn/n1//c14.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&全国金融工作会议的“三项任务”释放什么信号？--金融--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//opinion.people.com.cn/n1//c9.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人民日报评论员：更好服务实体经济 --观点--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//opinion.people.com.cn/GB/n1//c8.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人民日报评论员：有效防范金融风险--观点--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//money.people.com.cn/n1//c10.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&三论做好当前金融工作：坚定深化金融改革--金融--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&三论之外，还有这篇：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//opinion.people.com.cn/n1//c3.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人民日报人民时评：把好金融风险防控每一道关--观点--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&防范化解金融风险，需要增强忧患意识。金融十分重要，也极易产生风险。金融业链条长，市场信息不对称，价值实现过程曲折，又易受外部因素干扰，面对经济周期波动和社会预期快速变化等不确定条件，利益诱惑大，参与者行为变化快。而且，金融领域风险点多面广，隐蔽性、突发性、传染性、危害性强，必须格外小心，审慎管理。&b&既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，&/b&对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&值得注意的是，这次金融会议的评论员文章中，第一次使用了“灰犀牛”这个词（“灰犀牛”，比喻发生概率大且影响巨大的潜在危机，相对于黑天鹅事件的难以预见性和偶发性，灰犀牛事件不是随机突发事件，而是在一系列警示信号和迹象之后出现的大概率事件）：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//money.163.com/17/0718/10/CPKCMCE.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&《人民日报》首次提到的“灰犀牛” 到底指什么？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.p5w.net/weyt/6716.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&政治局会议涉及的“三只灰犀牛”都有啥_WE言堂_WE言堂_全景网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//ex.cssn.cn/jjx/jjx_gdxw/6419_1.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&“灰犀牛”，究竟什么来头？-中国社会科学网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&《第一财经》归纳的灰犀牛主要有三个：1、房地产的泡沫；2、货币贬值、资金外流；3、银行不良资产的增加。证券市场周刊归纳的灰犀牛也有三个：1、地产泡沫；2、金融乱象；3、地方债务。&/p&&p&&br&&/p&&p&此外，还有这一篇：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//theory.people.com.cn/n1//c74.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&王祖继：认真履行国有大型银行的责任担当--理论-人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&坚决守住防控系统性金融风险底线。面对影子银行、房地产泡沫、国企高杠杆等问题，首先是把防范系统性金融风险放在更加重要的位置。强化风险意识，既要防范“黑天鹅”，更要防范“灰犀牛”。完善风险识别、预警、发现、处置机制，筑牢风险防线，维护金融安全。其次是支持经济去杠杆。发挥国有大型银行的主导作用，严格执行稳健的货币政策，处理好稳增长、调结构、控总量的关系。分类施策，支持国有企业降杠杆和处置“僵尸企业”。第三是强化防范风险主体责任。履行好管理职责，严格规范经营和市场交易行为，守住防范风险的源头防线。稳妥探索综合经营和产融结合，加强防火墙建设，强化风险隔离。严格分支机构、子公司和从业队伍管理，严禁参与非法金融活动。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&归纳一下，建行行长提出灰犀牛包括：1、影子银行；2、房地产泡沫；3、国企高杠杆。&/p&&p&&br&&/p&&p&在后面我们会看到，这些灰犀牛，看起来是不相干的几件事情，其实是有内在关联的一系列金融风险。&/p&&p&&br&&/p&&p&这次金融工作会议的大背景，是实体凋敝，金融暴走，M2/GDP数值不断上涨，货币大量脱离实体生产进入投机环节，推动债务增加，刺激泡沫，酝酿通货膨胀。&/p&&p&&br&&/p&&p&发生这种现象的原因，参看拙作《实体凋敝、金融暴走》：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&实体凋敝，金融暴走&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&归纳起来，实体经济因为有效需求不足，陷入长期低迷。地方政府为了拉动内需、增加就业、出政绩、增加财政收入，大搞铁公基。国有企业为了实现社会责任，贷款维持生产，保持基本就业。外加地方政府和国有企业管理层挖门盗洞，跑冒滴漏。于是就有了地方债务危机和僵尸企业问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&与之对应，银行为了利润和政治任务，为地方政府和国有企业提供大量贷款。贷款受限以后，通过表外业务继续为地方政府、国有企业筹资。广义货币和表外业务迅速增加。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.qq.com/a/569.htm& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&上半年人民币贷款增加7.97万亿 其中房贷达3.77万亿&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&6月末，广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点；狭义货币(M1)余额51.02万亿元,同比增长15%，增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点；流通中货币(M0)余额6.7万亿元,同比增长6.6%。上半年净回笼现金1326亿元。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&1991年，中国的广义货币总量大约是1.9万亿。2002年，经过软着陆，成立国有资产管理公司大量处理不良，积极财政政策，广义货币总量达到18.5万亿。2012年，管理层曾经感叹货币太多。2008年，搞出4万亿，2012年广义货币总量达到97万亿。新一届管理层也感叹货币太多，潜在金融风险太大，想收缩货币，结果2013年出了钱荒——差点引爆金融危机，结算了从1991年-2013年间22年积累下来的总账。从那以后，心有余悸，再也不敢随便收缩货币。结果现在的广义货币总量达到163万亿。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然如此，现任管理层的还是限制了一些贷款业务。否则按照的速率，目前的广义货币总量应该是304万亿（年速率），或者181万亿（年速率）。尽管印钞速率下降，但是GDP速率下降更快。出现货币增长遥遥领先于经济增长的现象。出现这种现象的原因是垄断时代，技术储备耗尽，垄断成型，投资、消费两不旺。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过，道高一尺，魔高一丈。贷款业务受限，表外业务迅猛发展。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.caixin.com//.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&央行：银行表外业务近254万亿 存风险隐患&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&目前，银行业表内外资产规模已经“五五开”。《报告》指出，截至2016年末，银行业金融机构表外业务余额为253.52万亿元，其表外资产规模相当于银行业表内总资产规模109.16%，比上年末提高12.04个百分点。按银监会定义，表外业务是指商业银行从事的，按照现行的会计准则不计入资产负债表内，不形成现实资产负债，但能够引起当期损益变动的业务。表外业务分为四类：担保承诺类、代理投融资服务类、中介服务类、其他类。《报告》并未一一列举表外具体业务的规模，但指出253.5万亿的表外业务中，担保类19.03万亿元，承诺类16.08万亿元，金融资产服务类164.63万元。按银行业协会最新数据，银行业托管资产达121.92万亿元，这可能占到了央行所统计的金融资产服务类的大头。“商业银行表外业务管理仍然较为薄弱，表内外风险可能出现交叉传染。”《报告》指出。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&当然，因为不知道央行具体统计口径，所以估计这254万亿之中，有大量交叉重叠的同业业务，比如A银行发行理财，募集10亿资金，转手卖给B银行，B银行把这10亿连本带利借给C企业。不考虑利息的话，这就形成30亿表外业务。C企业要是还不上债务，破产清算，A、B银行，都是一条绳上的蚂蚱。当然，最终的风险还是属于还有买了A银行理财的大众。&/p&&p&&br&&/p&&p&地方政府和一些国有企业深陷债务泥潭，不断借新还旧，债台高筑。最终的趋势是它们甚至难以偿还利息。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然经济停滞，货币量可是不断高速增长。&/p&&p&&br&&/p&&p&这些资金去哪里呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&前一段，一部分冲进债市了。冲进债市的部分，成为推动254万亿表外业务的重要因素。 &/p&&p&&br&&/p&&p&另一部分辗转冲进楼市，于是房价扶摇直上。各地开始了房地产的大跃进。于是，在其他实体凋敝的时代，房地产企业成了银行重要客户，也成了钢铁、煤炭、水泥、玻璃的重要客户。结果，不用说二三线城市，连山沟里盖的都是房子。如果不是18亿亩红线卡死，以全球基建霸主的实力，中国可能就见不到耕地。&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的盖法，房子当然过剩。怎么办？只好想法设法，去库存。全国人民踊跃为国接盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&为国接盘与藏债于民&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&房贷一度成为的贷款的重头戏。毫无疑问，这些房贷解放了大批处在房地产利益链条上负债累累的企业，也极大地改善了地方政府的财政状况。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.china.com.cn/news/gnjj/3777.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人民日报刊文：严防把金融风险偷偷转嫁老百姓_财经_中国网&/a& &/p&&p&&br&&/p&&p&夏斌参事在文中提出：&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&对于金融机构将不良资产打包、或搭配其他金融产品，以理财、信托的方式或者通过同业市场销售给老百姓的，更要密切关注、加强监管。对金融产品的结构特征，要有充分的信息披露，要严防有些金融机构把风险偷偷转嫁给老百姓。现在P2P行业发展中已经有很多教训。不能从经验出发，用固定的“预期收益率”忽悠老百姓。必须认识到，同一个金融产品，在不同的经济历史周期，其投资回报率可能是不一样的。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&其实，如果房地产滞销，也会成为不良资产。不过，在宏观政策的积极推动下，在全国人民纷纷解囊，踊跃购房，结果许多房地产企业暂时解套了。地方政府也可以继续卖地，搞铁公基，拉动GDP了，于是经济形势一度出现好转。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&如何看待中国一季度经济增长6.9%，财政赤字 1551 亿元？有哪些可能的原因？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&问题是，&b&要让老百姓们有后续偿还房贷的还款能力，就要保持经济在相对高的规模继续运行。要经济在相对高的水平运行，这就意味着日后有更高的价位的更多的楼盘，需要老百姓们去接。&/b&在老百姓们杠杆率迅速上升之后，他们日后就是想再次接盘，他们就是有这个心，有这个力吗？不仅如此，在可以预见的未来，除非经济再次爆发性增长，老百姓收入大幅提升，否则内需主动严重不足——许多人已经提前透支了未来的若干年消费能力，他们只能压缩开支，这必然导致消费不足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/china/gncj//doc-ifyepsch2210617.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&楼继伟：中国居民部门杠杆率已经升至接近50%&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&前财长楼继伟：中国居民部门杠杆率已经升至接近50%；楼继伟：当美联储开始缩表全球金融系统将面临真正压力测试；楼继伟：中国政府负债率要考量非标准PPP项目和政府引导基金；楼继伟：中国政府部门杠杆率将进一步上升；楼继伟：随着人口结构变化中国经济长期来看将跟随L型增长轨迹；楼继伟：中国经济的刘易斯拐点还没有来到；楼继伟：通过延迟退休及提高城镇化中国劳动人口可以恢复增长；楼继伟：部分地方政府债违约是好事说明中央政府不会兜底；楼继伟：部分地方政府债已经违约；楼继伟：去杠杆进程不应该太快；楼继伟：中国家庭杠杆率已经升至接近50%&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&&b&须知，劳动者的收入，永远小于投资者希望他们消费的商品——中间的差额，就是资本追求的利润。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果地方政府、开发商、僵尸企业甩锅，老百姓接盘以后，地方政府、僵尸企业的投资持续萎缩，老百姓迟早也还不起贷款。绝大多数老百姓偿还贷款的能力来着工资，工资来自投资。当然，内贸为主中小企业也好不到哪里去，政府投资下降，僵尸企业职工消费下降，全社会有效需求下降，它们的利润也会下降。&/p&&p&&br&&/p&&p&房企去不干净库存，地方政府就卖不动地，还不上地方债，银行坏账增加。房企去干净库存，老百姓还不上贷款，银行还是坏账增加。老百姓把房企和地方政府的债务接过来，如果要让他们有足够的收入还房贷，地方政府就要欠更多的债拉动GDP，房企就要买更多的地，盖更多的楼。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来，政府很可能要面临两个艰难的选择：要么是掀起新一轮铁公基投资高潮，让劳动者有能力支付现在欠下的房贷，并在未来面临更多的地方债和更大的去库存。要么就是经济萧条，劳动者们无力偿还他们欠下的房贷。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是一个正反馈系统，一个恶性循环。各种债务不断滚雪球，银行迟早都是坏账增加，难逃干系。这样下去，最终必然难逃房地产全面过剩的厄运。&/p&&p&&br&&/p&&p&最高领导人发话，一锤定音。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/roll//doc-ifyavwcv9239497.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&习近平：把握房子是用来住的不是用来炒的定位&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&在房子也不让炒了以后，那些没有进入楼市的资金去哪里呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&有人欠债，必然有债主。既然地方政府、国有企业、房企、老百姓，都在滚雪球的债务游戏中，那么债主是谁？让一部分人先富起来，这部人是谁？这个问题不展开讲。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//news.sina.com.cn/o//doc-ifxzunxf1576615.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&统计局：2016年基尼系数为0.465 较2015年有所上升&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们只需要记住，有一小部分人，获得了大量的货币（也就是其他社会成员的债务），这些人的资金既不会毫无代价地替地方政府、僵尸企业和房奴偿债，也不会老老实实地待着，而是会通过各种手段（主要是金融手段），谋求更多的的利润。他们手中的这些钱，就是热钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就产生了所谓的资金空转、脱实入虚现象。&/p&&p&&br&&/p&&p&为了让这些人的钱脱虚入实，投入实体经济，刺激新的投资，增加就业，减少金融投机的副作用，掌柜的费劲了心思，最高领导人的也操了不少心：&/p&&p&&br&&/p&&p&你们只投机不投资，是不是因为金融投资限制太多？那好，我们搞金融创新。——结果，到处都是高利贷，各种金融案件层出不穷，P2P成了骗子的代名词。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&骗子年年有，今年尤其多&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&现在流行的共享单车，将来什么结局，一样不好说。反正人傻钱多，先烧着再说吧，只要货币宽松，将来总会找到接盘侠的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/stock/usstock/c//doc-ifyinvwu3837135.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&德媒称摩拜单车是“白痴经济” 前景堪忧&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&还有，前面提到的254万亿的表外业务，不知道怎么收场。&/p&&p&&br&&/p&&p&从前两年的金融创新，到现在的加强金融监管。其中的辛酸，谁能理解?&/p&&p&&br&&/p&&p&你们只投机不投资，是不是国内市场饱和？那好，我们搞带路。&/p&&p&&br&&/p&&p&你们只投机不投资，是不是觉得国内没有新的经济增长点？那好，我们搞经济新区。&/p&&p&&br&&/p&&p&为了让这群人增加投资，高层真是悉心呵护，关怀备至。&/p&&p&&br&&/p&&p&结果这些人并不领情，他们手中的资金不断脱实入虚。他们的资金的常见的投资方式包括并不限于放债、转移资产和投机，就是不进入实体经济循环——产品销路不旺的时代，谁会主动投资实业？&/p&&p&&br&&/p&&p&除了前面提到的254亿元的表外业务，还有资产转移和商品投机。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如，以某首富为代表，大搞乾坤大挪移，向海外转移资产。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.cs.com.cn/ssgs/gsxw/0326.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&央视援引专家观点：企业对外非理性投资实质是转移资产行为_中证网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=https%3A//wallstreetcn.com/articles/3020642& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&官媒头版：警惕非理性海外并购的金融风险 - 华尔街见闻&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&他们为什么这样做？其实很简单：&b&一，这些人大多数就是投机出身，他们对搞实业既没能力，也没兴趣。二，搞实业需要对应的消费能力，在整体经济萧条的时候，哪有旺盛的需求。三，这些人手眼通天，对整体宏观经济形势的了解，远远超于管中窥豹的常人。他们可以了解高层信息，甚至有能力影响高层经济决策。他们关心的，只是自己控制的资本的保值增值，一旦发现风向不对，他们自然掉头就跑。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为了避免他们大规模资本外逃，导致外汇储备低于临界点并引发一连串的金融恶果。今年以来，加强了资本管制：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//opinion.people.com.cn/n1//c6.html& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人民日报热点辨析：有序推进资本项目开放--观点--人民网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&资本项目开放是促进资本跨境流动、提高资金使用效率的有效措施，也是人民币国际化的重要内容。近年来，我国资本项目开放取得了较大进展，特别是今年7月初内地与香港债券市场互联互通合作正式上线试运行，揭开了内地资本市场对外开放的新篇章。有人就此认为，应加速资本项目开放步伐，在短期内实现人民币资本项目的完全可自由兑换。这一观点有失偏颇。应当看到，资本项目开放的根本目的是服务实体经济、服务经济社会发展，因此必须守住不发生系统性金融风险的底线。无论从当前国际经济环境还是从各国发展历史经验来看，我国都应坚持有序推进资本项目开放。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&为什么外汇储备存在临界点，这个临界点是多少呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/money/forex/forexanaly//doc-ifyihrwk2133251.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国究竟需要多少外汇储备？ 3万亿美元是底线吗？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&014年后我国经济增速放缓，进入新常态，人民币又面临贬值的压力，股市也面临下行压力，经济界又开始担心人民币过快贬值，开始重视保持较高的外汇储备，以防不测。他们还划出了不低于3万亿美元的心理底线。今年春节前后，有些对外投资的基础设施项目在支付上就遇到了困难。我所知道的由上海电建总承包的印尼棉兰老岛电站项目，设备、设计、施工都是中国的，人民币也准备充分，但春节前给施工现场的外汇就是支付不出去，造成很大困难，后来强调了是“一带一路”项目，情况才有所好转，但已经影响了项目进度。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&在这个例子之中，人民币准备充分没有用，对外贸易流动资金，需要是美元。所以，各国必然在力所能及的范围内死守外汇储备临界点，具体做法，一方面严控资本外逃，一方面使本币贬值、加息的各种手段增加外汇储备。年初以来，人民币外汇储备从3万亿反弹，外汇占款却不断下降。针对这种现象，出现了谣传——央企在卫国发债，即在海外发行美元债券，收入美元，汇回国内增加外汇储备。&/p&&p&&br&&/p&&p&对此，有记者曾经在记者招待会上问过外管局的女司长。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/money/forex/rmb//doc-ifyihrmf2900088.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&外汇局：上半年外汇市场供求趋向基本平衡 为近三年来最好&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&彭博新闻社记者：现在我们看到中国企业的短期外债水平有所上升，请问外汇局对此是否感到担忧？您认为这会带来什么样的风险？外汇局是否会采取相关的措施来应对这样的风险？&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&女司长顾左右言他，最终也没说到底有没有传说中的“卫国发债”行为。&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&王春英：当前我国外债处于平稳增长时期。截至2017年一季度末，我国全口径外债余额1.44万亿美元，较2016年末增加171亿美元，增幅为1.2%。外债总规模持续4个季度稳步增长。&br&&br&从外债水平和相关衡量指标看，目前我国外债风险总体可控。&br&&br&第一，近一段时期我国全口径外债规模持续回升，但远未达到近年来的较高水平。2014年末，我国全口径外债余额1.78万亿美元，随后开始回落，截至2016年一季度末降至1.33万亿美元，这是全口径外债统计以来的历史最低水平。目前的1.44万亿美元比历史低位提升了1063亿美元，但仍比2014年末的较高水平低3400多亿美元。从外债期限结构看，中长期外债的变化相对稳定，今年一季度末中长期外债余额比2014年末高出397亿美元；短期外债有所波动的，今年一季度末短期外债余额较上年末增加455亿美元，主要是银行吸收的货币和存款增加，但比2014年末余额仍低3818亿美元。外债资金正常合规流动，有助于服务实体经济发展。我们认为，观察一个经济数据或者金融指标的变化，还是应该从更长的时期来看，从绝对值、相对值等角度评估它处于什么样的水平，当前我国短期外债的绝对规模还是明显低于历史高位的。&br&&br&第二，衡量我国外债风险的主要指标均在国际警戒标准之内。2016年末，我国负债率，即外债余额/GDP，为13%，国际公认安全线是20%；债务率，即外债余额/货物和服务出口收入，为65%，国际公认安全线是100%；偿债率，即外债还本付息/货物和服务出口收入，为6%，国际安全线是20%；短期外债和外汇储备比为29%，国际公认的安全线是100%。&br&&br&未来，我国将继续完善宏观审慎框架下的外债和资本流动管理体系，在促进跨境投融资便利化的同时，加强事中事后监测分析，防范外债风险，维护国家经济金融安全。谢谢。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&不过，外管局嘴上说的轻描淡写，下手可是又狠又辣：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/roll//doc-ifyinryq6889594.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&外管局公布企业及个人外汇违规案例 最高罚款606万&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&中箭的都是试图跟着大猪跑的小猪。大猪怎么样？比如那位明目张胆转移资产的首富，截至目前，没有进一步的消息。&/p&&p&&br&&/p&&p&这些热钱不出国境，也并不意味着会老老实实沉淀下来。它们很容易被用来投机生产生活必需品，推动物价上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&http://link.zhihu.com/?target=http%3A//finance.sina.com.cn/stock/stockptd//doc-ifyixtym2960320.shtml& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&招商宏观：下半年猪价的阶段性反弹为大概率事件&/a&&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&PPI同比增速连续三月录得5.5%，PPI缓降趋势稳固。其中翘尾因素贡献了4.57个百分点，仍是PPI走势的重要支撑。PPI环比同样由负转正上涨0.2%，钢材与有色金属