商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制
&&&&上海理工大学 2010 届毕业论文本科毕业论文商业银行个人住房按揭贷款的 风险特征与控制姓 学 专名 院 业xxx 管理学院 金融专业 xxx 老师指导教师 完成日期2010 年 6 月1<&&&&br />商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制上海理工大学 全日制本科生毕业设计（论文）承诺书本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文） 是在导师的指导下， 严格按照学校和学院的有关规定由本人独立 完成。文中所引用的观点和参考资料均已标注并加以注释。论文研究 过程中不存在抄袭他人研究成果和伪造相关数据等行为。 如若出现任 何侵犯他人知识产权等问题，本人愿意承担相关法律责任。承诺人（签名） ： 日 期：2上海理工大学 2010 届毕业论文目中文摘要 abstract录第1章 绪论...................................................1第一章 绪论 ............................................................................................................................................ 8 1.1 课题背景与意义 ............................................................................................................................... 8 1.2 论文思路与结构 ............................................................................................................................................91.3 研究方法与手段 ........................................................................................................ 9 第六章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望 ................................... 461.3 研究方法与手段......................................2 1.4 可能存在的不足与创新................................3 第2章 按揭贷款的相关概念与政策界定.............................4 2.1 按揭贷款相关概念与界定................................4 2.1.1 个人住房按揭贷款的相关概念和方式.................4 2.1.2 按揭贷款的概念及其偿还机制........................4 2.2 我国商业银行按揭贷款相关政策和政策分析.................5 2.2.1 我国商业银行按揭贷款的相关规定.....................5 2.2.2 按揭贷款的还款方式和在不同方式下的还款利息.........6 2.3 本章小结................................................7 第3章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析.....................8 3.1 个人按揭贷款存在的风险分类...............................8 3.1.1 信用风险.............................................8 3.1.2 市场风险............................................10 3.1.3 操作风险............................................11 3.1.4 政策风险............................................13 3.2 我国商业银行个人住房按揭贷款风险特征....................15 3.3 影响个人住房按揭贷款风险的因素--以招商银行住房按揭贷款信 用风险压力测试为例......................................17 3.4 本章小结...............................................273商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制第 4 章 银行个人住房按揭贷款风险的历史借鉴-以美国次贷危机为例.......28 4.1 美国次贷危机概述和衍变过程.............................28 4.2 引发美国次贷危机的原因分析............................30 4.3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的警示......31 4.3.1 我国商业银行按揭贷款的现状和存在的不足..........31 4.3.2 中美房贷市场的内在相似性.......................32 4.3.3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的启示 33 第 5 章 商业银行个人按揭贷款风险控制................................36 5.1 有效控制市场风险.......................................36 5.2 有效控制操作风险.......................................36 5.3 有效控制政策性风险.....................................37 第6章 对于我国商业银行个人住房按揭贷款的总结与展望...............394上海理工大学 2010 届毕业论文商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制摘 要近年来，商业银行的个人住房贷款业务突飞猛进，但光鲜成绩的背后风险开 始滋生。有效地认识商业银行按揭贷款的各种风险及风险成因，有利于更好的控 制按揭贷款的风险，并且使这项业务有利于百姓买房和市场供房的需求关系，使 个人按揭贷款有利于民众的买房需求，也有利于房市和国家经济的良好发展。有 效地识别与控制个人住房贷款面临的潜在风险， 对于商业银行的健康发展和保持 金融系统的稳定具有重大意义。对于个人安居乐业也具有很大的意义。 本文介绍了个人按揭贷款的概念，按揭贷款的形式、流程、相关规定以及商 业银行按揭贷款的风险种类、控制方法。根据近年来政策，学术研究者的经验理 论以及银行的数据统计和测试模型等， 深入浅出地描述了个人按揭贷款的风险种 类和控制方法。本文还详细阐述了美国次贷危机的发生背景，发生原理和对我国 商业银行的启示。提出相关政策并写出自己对此课题的观点和建议。 有效控制信用风险须严格防范信用风险和虚假按揭、建设良好的信用环境、 选择良好的开发商和开发项目。 有效控制市场风险其中很重要的一个方面就是避 免利率风险,要建立我国商业银行的利率风险管理机制,银行需做负债和资产两 方面的工作。另外需要强化个人住房贷款的保险机制、加强商业银行自身管理， 包括建立严密的贷款操作流程；把好个人住房按揭贷款的审批关；放贷前要对抵 押物情况进行查询；前移个贷风险监管体系、加强风险分析。商业银行和养和也 尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规， 商业银行在办理个人住房按揭过程 中应尽量规避法律不健全带来的风险。 从未来的发展趋势看，我国的个人住房按揭贷款会有很大的发展空间。信 贷发展应遵循一定经济规律科学运营， 如果在个人住房按揭贷款风险管理上过于 简单化， 必然会给商业银行带来巨大的风险， 也会影响信贷业务健康发展。 因此， 应当充分借鉴美国次贷危机所揭示的房贷教训与启示， 从前面我国房贷风险控制 存在的问题出发， 根据国民经济发展的内在需求的变化， 跟随宏观经济政策节奏， 科学地构筑商业银行个人住房按揭贷款风险管理机制， 稳定健康地发展我国个人 住房按揭贷款业务。关键词：按揭贷款，风险控制，美国次贷危机，5商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制the features and control of commercial bank housing mortgage riskabstractin recent years, commercial banks, individual housing loan business by leaps and bounds, but the risk of starting behind the glamorous achievements of breeding.effective understanding of the various commercial banks, mortgage risk and risk analysis, helps to better control the risk of mortgage loans, and so help people buy a house in this business and the market demand for housing between the individual mortgage loans to helppeople buy a house needs, but also conducive to the housing market and the sound development of the national economy.effective identification and control of individual housing loans face the potential risk for commercial banks to develop and maintain the health of the stability of the financial system is of great significance.for individuals to live and work is also of great significance. this paper introduces the concept of individual mortgage loans, mortgage loans in the form of processes, the relevant provisions and the risk of commercial banks, mortgage type, control method.according to recent policy and academic experience of the researchers and the bank of statistics theory and test models in layman&#39;s language describing the risks of individual mortgage loans types and control methods.this article also elaborated on the occurrence of the u.s. subprime mortgage crisis background, principles and the occurrence of chinese commercial banks in china.proposed policies and write their own views and suggestions on this topic. effective control of credit risk to strictly guard against false mortgage credit risk and build a good credit environment, choosing a good developer and development projects.effective control of market risk which is very important aspect is to avoid interest rate risk, the establishment of china&#39;s commercial banks to interest rate risk management, bank liabilities and assets required to do the work of both.also need to strengthen the individual housing loan insurance mechanisms, to strengthen its management of commercial banks, including the establishment of strict lendi to good personal housing mortgage loans exam lending situation before the mortgaged property, forward a credit risk controlsystem for risk analysis.commercial banks and support and also improve the personal housing mortgage loans as soon as the supporting laws and regulations,6上海理工大学 2010 届毕业论文commercial banks personal housing mortgage loans in the process of handling should be unsound to avoid legal risks. from the future development trend, china&#39;s personal housing mortgage loans will be much room for development.credit development should follow a scientific operation of economic laws, if the personal housing mortgage loan risk management is too simplistic, is bound to bring great risks commercial banks, will also affect the healthy development of credit business.therefore, reference should be fully revealed by the u.s. subprime mortgage crisis in the lesson, risk control from the front of our mortgage problems, the realities of national economic development, changes in internal demand, following the rhythm of macroeconomic policy, science and business to buildbanks personal housing mortgage loan risk management system, stable and healthy development of china&#39;s personal housing mortgage loan business.keywords:personnal housing mortgage loans,risk control,americansecondary loan crisis7商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制第一章 绪论近年来，商业银行的个人住房贷款业务突飞猛进，但光鲜成绩的背后风险开 始滋生。1.1 课题背景与意义这些年来，我国各商业银行的个人住房按揭贷款业务发展得十分迅猛，大大 推动了房地产业，尤其对住宅业的发展起到了积极的作用。人们通过按揭贷款， 可以提前买到称心的住宅，开发商也可以加速资金的周转。由于这种灿烂的前景 和大量的供求关系， 几乎所有的商业银行都将住房按揭贷款这种低风险的业务作 为重点的金融产品来开发。 对于个人住房贷款， 银行界普遍认为是一种优质资产， 与企业贷款比较起来， 个人住房贷款拖欠贷款比例较低， 因而把个人住房贷款作为地方先贷款。 近年来， 个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛的发展， 个人住房贷款 规模在银行资产中的比重徐素上涨， 很多商业银行也将个人住信贷看作是地方先 的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。 在银行固有认识中，住房按揭贷款是零风险，但这一良好的的愿景离不开其 本身所在的经济环境，包括宏观的和微观的环境。房地产行业其本身有很强的发 展周期性，而我国的经济状态一直处于市场经济和宏观调控相结合的政策下发 展。当前我国的房地产行业已经在宏观调控下从前两年的高涨期逐渐下滑，但按 揭贷款业务从在全社会广开始，各大商业银行对它的认识都只是“拿来主义” ， 未认识到其核心和风险， 也一直未进行过制度上的改良， 一旦经济环境发生变化， 在特定条件下， 这一业务存在的违约风险会很高， 也会给银行带来较严重的损失。 根据银行内部资料，2001 年下半年开始，不按时归还贷款的个人客户逐渐 增多，已经引起金融部门的高度禁绝。为此，对个人住房贷款的现状应该重新认 识。但在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来说，并不见得 是低风险的金融产品。在特定意义上说，当前商业银行个人住房贷款所面临的潜 在风险还要高于其他贷款类型。 如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜8上海理工大学 2010 届毕业论文在风险进行有效地识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能成 为商业银行的一个不容忽视的风险源。 按照国际管理，个人住房贷款的风险暴露时期一般是 3-8 个年。这也就意味 着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高险期。从实际角度来看，一些银 行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两相指标均出于上升期。可以预计， 由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴 露。 随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展， 有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努 力控制风险。 1.2 论文思路与结构 对课题所涉及的内容深刻理解，并且言简意赅的在论文中表达体现，让读者 在对课题完全无所了解的情况下，可以做到一看到本论文，就能理解该课题的实 质性内容，并且可以继续跟随论文的思路，对课题的中心思想有很好的理解。 用简单明了的语句，将一些已有的概念理论表达出来，让读者明白现在已有 的理论。 研读并列举已经发生过的历史案例，给读者以生动形象的感性理解。从而更 准确容易地理解文中所涉及的理论和概念。 通过横向的比较举例，纵向的理论积累，总结出自己的观点，给出我对个人 按揭贷款的风险控制的意义和建议，表达出该论文的核心内容。 1.3 研究方法与手段 1.3.1 研究方法 （1）分析课题，明确检索要求 分析课题， 论文题目是《个人按揭贷款的风险特征与风险控制》 ，该课题是属于经济金 融类，有关个人按揭贷款的研究。 1）查阅一些资料数据，给出房地产市场的现状。 2）查阅一些资料数据，给出房地产现状的形成原因，并逐条理清其中原因， 使其细节化，明确化。 3）查阅一些资料数据，说明个人按揭贷款的流程手续，对于银行的利弊，对 于个人的利弊。即按揭贷款这个银行贷款项目的运行机理以及其生存缘由。 4）根据上述的 3 点，并且查阅一些资料数据，分析个人按揭贷款的风险特征。 5）根据 4 所得出的结论，查阅大量的资料数据，分析个人按揭贷款的风险要9商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制如何控制。 6）总结规划出一个风险较低的按揭贷款的方案，作为本篇论文的创新点。虽 然该方案不一定很完美，但是可以作为一种理论的探究和创新。 （2）检索资料的途径 进行资料检索，可以从以下几个方面入手： 1）在百度、google 等网页查询最基础的概念，相关的新闻消息和专家评论。 2）电子资源查询，主要包括近期期刊数据库、近期重要报纸全文数据库、万 方数据资源等； 3）与指导老师充分沟通，征求指导老师意见，由指导老师向我提供的相关书 籍和电子资料（包括针对该论文的专业网站和具有针对性的书刊文章）的查询； 4）图书馆图书期刊馆藏查询，借阅相关图书和期刊； 5）我比较倾向于利用网络资源，查阅电子数据库和相关书籍。因为这种方法 是最快最便捷，而且搜索功能最强大的查询工具。打入不同的关键字，会有很多 不同的收获。关于图书馆的图书期刊查询，我比较倾向于借阅比较专业性，解释 性较强的工具类经济期刊。这样，我在查询论文资料时，如果遇到一些专业性很 强的名词或问题，可以直接查询已借阅的图书资料。 6）查阅了相当多的期刊杂志，总结出其中的共性和相通点，将其中的核心思 想吸收为自己所有，经过思考和过滤，整理成文中内容。 1.3.2 表达方式的选择和研究 对于本课题，很多细枝末节，一条一条梳理会使得文章复杂，理解起来难度 较大，于是，我选择了图表的方式，来表达一些理论和概念分析，并且寻找相关 的一些图形和分析，使得论文更为饱满，并且容易理解。 1.4 可能存在的不足与创新 本文的逻辑性和完整性，都是值得肯定的。 其中大量运用了表格，数据和图形的方式，使得文章的意思更明确，更容易 理解。 创新点在于，第一，运用了一个模型，即招商银行住房按揭贷款信用风险压 力测试，使得文章更饱满，根据图形和测试的结果，更容易理解其中所得出的理 论。第二，查阅了很多数据，运用了近期央行发布的新的关于中国商业银行按揭 贷款的新政策。 不足之处在于，第一，对于按揭贷款的风险的分类只是根据一种方式划分， 并未全面的从各个不同的角度更透彻的划分和解释；第二，运用的模型，即招商 银行住房按揭贷款信用风险压力测试，其中的数据来源比较旧，没有得到和掌握 最新的数据，使得该模型更加有说服力。10上海理工大学 2010 届毕业论文第二章 按揭贷款的相关概念与政策界定2.1 按揭贷款相关概念与界定 2.1.1 个人住房贷款的相关概念和方式 （1）个人住房贷款的概念 目前国内所称的个人住房贷款,其实是一个较为笼统的概念,是指贷款人向 购买自用住房的人发放的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担 保,借款人到期不能偿还本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或物质,或由保证 人承担偿还本息的连带责任。 （2）个人住房贷款的方式 根据贷款方式,个人住房贷款主要有以下几种:个人住房委托贷款、 个人住房 自营贷款和各种组合贷款;根据房屋类型,个人购房贷款可以分为个人住房贷款 与个人商用房贷款;根据房屋权属状况,个人购房贷款又可以分为个人一手房贷 款与个人二手房(再交易房) 贷款。 依据目前大多数金融机构的做法,商用房贷款 与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。本论文中 的个人住房贷款(下简称“个人房贷”) 为实务中常指的商用房贷款与真正的个 人住房贷款。 2.1.2 按揭贷款的概念及其偿还机制 （1）按揭贷款的概念 “按揭”一词是英文“mortgage”的粤语音译，意为“抵押” 。到目前为止 我国国内将该次定义为“个人购置商品房抵押贷款” ，是指借款人将其用所借款 项购买的房地产转移到贷款人（即银行）名下，等还清贷款后，再将房地产转回 到借款人（抵押人）名下，期间借款人享有对所购房产的使用权[1]。 在我国，商业银行个人住房按揭贷款是个人房贷业务中一项主要业务，银行 根据不同分类标准，划分出不同种类的个人房贷业务（如图 1 所示） 。个人住房11商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制按揭贷款具备的特征有：为个人住房提供贷款；以所购房做抵押；由开发商做阶段性保证。同时，个人住房按揭贷款根据资金来源、交易形态、还款方式又有多 种不同的分类。图 1 不同种类的个人房贷业务（2）个人按揭贷款的偿还机制 在办理个人住房按揭贷款的整个过程中，购房者（客户） 、银行、开发商之 间是互惠互利又相互制约的关系。 对于开发商而言，负责为购房者提供住房，满足其基本需求。 对于购房者而言，一次性凑足全额房款，有很大的难度，于是，银行作为第 三方，应时而生，银行的介入，使得三方的需求都得以满足，对三方都有很大的 利益帮助。银行提供的贷款，为客户提供信贷支持，同事有利于开发商资金上的 周转，而对于提供贷款的债权人（银行）本身来说，包揽一项房地产开发的按揭 贷款将会使其获得一比客观的利息收入。因此，这种贷款方式，从最初的预想而 言，是对三方都很有利的一项投资。 2.2 我国商业银行按揭贷款相关政策和政策分析 2.2.1 我国商业银行按揭贷款的相关规定 购房者在办理个人住房按揭贷款前必须了解的内容。 在办理个人住房按揭贷款业务之前，购房者（客户）必须了解一下的几个要 素： （1）关于借款人应该具备的条件12上海理工大学 2010 届毕业论文借款人必须是具有完全民事行为能力的中国自然人以及在中国大陆有居留 权的境外、国外自然人，其年龄必须是在 18 周岁以上。借款人每月的还款额度 占借款人月收入的 50%以下。 （2）借款的额度 从 2008 年 10 月 27 日期，按照国家住房金融政策的规定，借款人买的第一 套房首付款项不得少于其购买的房屋总价款的 20%。如果买第二套住房，那么第 二套住房的首付则不能少于该房屋总价款的 40%。 （3）按揭贷款的期限 根据规定，个人住房贷款的最长的期限是 30 年。特别的，对于借款人已经 接近退休年龄或者即将要退休的情况，贷款的期限不宜过长，借款人的年龄与申 请贷款期限之和不能超过其法定退休的年龄（即男性不超过 65 岁，女性不超过 60 岁） 。 （4）申请个人住房按揭贷款需要提供的资料 合法有效地身份证件 能证明借款人还款能力的材料， 可以包括说如证明材料和有关资产证明材料 等。 合法有效地购房合同购房首付款证明的材料，包括发票，收据，银行进账单，现金交款单 银行规定的其他有关材料。 2.2.2 按揭贷款的还款方式和在不同方式下的还款利息 （1）按揭贷款的利率 现行的个人住房贷款的利率是央行 2008 年 12 月 23 日调整的最新的利率 （可 参照图 2） 。根据国家在 2008 年 12 月 27 日起的规定，贷款利率的下限为贷款基 准利率的 0.7 倍，因此在机选贷款利息的时候，需要再乘以 0.7 即可。表1 2008 年 12 月 23 日调整的最新的利率（2）还款的方式 目前，银行使用的还款方式分为两种，可以由客户自由的选择。13商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制1）等额本金还款的方法 2）等额本息还款的方法 这两种方法的具体计算方法，可以用以下的例子做进一步的分析和解说： 例：贷款金额=10 万元 贷款期限=10 年 分别用两种方法计算，前三个月的还款金额如表所示表 2 两种方法计算下所得的贷款利息方式期 次每期还款额应还本金应还利息贷款余额等额本息1 2 39.98 9.93 1.67673.48 675.81 678.16 833.33 833.33 833.33346.50 344.17 341.71 346.50 342.41 338.3450.71 66.67 00.01等额本金1 2 3等额本息法： 选择 10 年对应的贷款利率 5.94%，利率可下幅 0.3（即 1-0.7） ，则： 其中 x=100000 元，i=5.94%×0.7/12=0.3465%，t=10（年） 为每期还款 ，s 额。 将数据代入公式得：s=1019.98 第一期应付利息为：上一期贷款余额（即 x=100000）×0. 第一期应付本金为：s-上一期贷款余额=.50=673.48 第一期末的贷款余额为：x-第一期应付本金=.48=99326.52 等额本金法： 每期应还本金为：x/120==833.33 第一期应还利息：上一期贷款余额（即 x=100000）×0. 第一期还款额为：第一期应还利息+每期应还本金=346.50+833.33=1179.83 第一期贷款余额为：x-每期应还本金=.33=.3 本章小结 个人按揭贷款是指借款人将其所借款项购买的房地产转移到贷款人（即银 行）名下，等还清贷款后，再将房地产转会到借款人名下，期间借款人享有对所 购房产的使用权。 个人住房按揭贷款根据资金来源、交易形态、还款方式可以划分出不同的种14上海理工大学 2010 届毕业论文类。 我国商业银行按揭贷款有其相关的规定。包括借款人应具备的条件，借款的 额度，按揭贷款的期限都有相关的政策。另外，现行按揭贷款的利率是根据央行 2008 年 12 月 23 日的规定而规定的。有两种还款方式，即等额本金还款法和等 额本息还款法，两者的计算方式不同，可供借款者选择。第三章 我国个人按揭贷款业务中的风险研究及分析3.1 个人按揭贷款存在的风险分类 个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三 大类风险。市场风险在个人住房按揭贷款风险中表现为不可控风险，即银行自身 不能控制的风险，包括：利率风险、流动性风险、住房贬值风险、抵押风险、法 律风险等等。 在个人住房贷款奉献中， 信用风险和银行操作风险是最主要的风险， 也是银行自身可控的风险。 3.1.1 信用风险 狭义上，个人住房按揭贷款中的信用风险是指借款者违约的风险，借款人因 各种原因未能及时、足额偿还债务或银行贷款而违约的可能性。广义上的信用风 险主要包括社会信用风险、借款人信用风险、房产商信用风险和其他中介机构信 用风险等等。 其中借款人信用风险和房地产商信用风险在整个风险体系中尤为突 出。 （1）来自借款人的信用风险 1）被迫违约。这是指因经济问题而导致购房人不能按时还款或不能按时全部 还款。从各大商业银行统计的数据看，这类违约占大多数。我国当前通货膨胀水 平较高， 2008 年实行的是紧缩的货币政策， 所以人们的家庭收入实际是在缩减， 被迫违约时有发生。 2）理性违约。这是指借款人觉得放弃继续还款可带来更大利益时的违约行为。 目前我国房地产领域总体上正进行强有力的宏观调控， 房价正逐渐回落，但贷 款利率却不断提高，所以这类违约有所增加。 银行住房按揭贷款信用风险压力测试可以得知宏观经济政策对商业银行个 人住房按揭贷款的信用风险有很大的影响。包括 gdp，房价和进出口率，都会影 响到按揭贷款的信用风险。 在宏观调控政策的影响下，当房价出现正向波动时，资产价格的上涨会提高 借款人的偿付能力，掩盖和降低按揭贷款的违约风险；当房价出现逆向波动时，15商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制对借款人的还款意愿、还款能力将产生负面影响，从而引起住房按揭贷款的违约 率上升， 如果房价与按揭成本发生倒挂， 风险的集中与大面积爆发是不难预见的。 由于个人住房贷款还款期限长,使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周 期变化的关系非常密切。 当房地产泡沫破裂,公众购房欲望受挫,房地产价值大幅 贬值,对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。 经济的萧条,使得原来一部 分借款人失业,没有了还款来源,造成不良贷款。 例如 2008 年末央行将个人住房按揭首付比例降至二成，并对经济适用住房 实行基准利率下浮 30%。由信贷催生的旺盛购买力，对国内房地产市场迅速恢复 起到了重要的支撑作用，房价强劲反弹，部分一线城市房价涨幅屡创新高。中央 经济工作会议明确 2009 年继续实行适度宽松的货币政策。这些宏观调控手段势 必会影响到普通居民的购房积极性以及开发商的资金链，引起房价的波动。 3)提前还贷。这是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。 提前偿付发生后，银行将因此遭受利息损失、服务成本损失和管理成本损失三方 面的风险。 第一， 减少了银行的收益。 我国商业银行的利润大多来自存贷款利差， 住房按揭贷款这项中长期贷款属于银行的优质资产， 它的提前偿还将会直接减少 银行的贷款利息收入。第二，增加了银行的服务成本。首先，由于提前偿还的情 况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。其次，银行需要对 原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本。再次，对提前收回的资 金再投资，增加了交易成本。第三，银行管理成本的损失。个人住房按揭贷款提 前偿还， 将使银行的可用资金增加。 目前银行系统内居民存款余额连年居高不下， 各银行都有大量闲置资金急于寻找出路，在这种情况下，客户提前偿还贷款只会 增加银行的闲置资金量，加大了银行的投资压力和风险。即使银行把这部分提前 偿还的资金重新贷出去，实际上仍挤占了银行原有闲置资金的投资机会，导致银 行原本可以贷放出去的原有闲置资金继续闲置。另外，客户提前偿还贷款时，银 行往往无法运用计算机处理千差万别的情况， 只能使用人工来完成，人力成本 很高，在按正常情况收回贷款时不会产生这种费用。当然，在银行把提前偿还的 资金重新贷出的情况下，银行在贷出的过程中又会产生更多的服务成本。管理成 本主要指银行因闲置资金增加而增加的资金管理成本。目前， 提前还贷好像还 未与风险联系起来， 出于维护自身美誉度的考虑， 银行一般都默认了这种行为 的合法性。但随着国内银行面临的竞争越来越激烈，加强风险管理势在必行，所 以必须充分认识提前还贷所产生的影响，从各个层面上制定对策。 （2）来自开发商的信用风险 1）假按揭。这一欺诈行为通常发生在中小型开发商身上。当其资金链出现问 题时，有些开发商可能会串通银行内部人员， 自己垫付首付款，制造虚构的购16上海理工大学 2010 届毕业论文房合同， 里应外合，达到骗取信贷资金的目的。以后遇到真正的买家， 开发商 即付完剩余款项，解除抵押，再高价卖出。情节严重的是，有的开发商在一开始 拿到贷款资金后就携款逃跑。这种现象已在各大商业银行出现过多次，给银行带 来了不可估量的损失。 2）抵押物的变故。房地产开发经营的过程长、环节多，且环环相扣。如果稍 不注意， 开发商的资金链就容易断裂， 负债累累只会导致所抵押的住房出现质 量不过关甚至是烂尾楼，或拿不到产权证和土地证。为此引发两种结果：一是购 房人以此拒付贷款；二是作为按揭业务风险防范的第二还款源， 明显因质量问 题使其在将来的拍卖中造成资不抵债。 一些房地产开发企业由于经营管理失误,造成其已销售期房不能按时交业主 使用,致使购房人与开发商发生争执或要求解除购房合约,而且往往很难在短时 间内得到解决。一旦出现这种情况,使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿 还银行贷款,从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。 另外,开发商开发 手续不完备,在尚未取得商品房预售许可证的情况下,销售房产,回笼资金,造成 所签购房合同无效,从而波及借款合同的履行。 3）强制指定。一般情况下，开发商会将房地产开发贷款与房地产按揭贷款捆 绑销售， 利用住房抵押贷款做诱饵， 让银行被动接受高风险的开发贷款条件， 放松对开发商的贷款审查和风险防范， 而购房人也只能听从开发商的安排。住 宅小区入住的人数多，若都被迫集中到一家银行办理按揭贷款， 一旦出现由开 发商引起的房屋质量或拿不到权证等问题， 购房人容易迁怒于银行以至拒付贷 款， 这给银行造成的损失将特别严重。 （3）社会信用风险 由于全社会缺乏对个人信用的公正评价体系和评价机构， 对个人信用无从评 价。与此同时，由于整个社会缺乏诚信观念，个人、单位或其他机构组织为借款 人伪造虚假财力证明资料等提狗狗众多渠道。例如：个人将自身原有财产过户给 借款人，提高借款人财力证明用以获取银行更多的贷款，等到借款人成功获得银 行信贷资金后又将这笔财产转还给他人；单位虚报个人职务、工资、将近等资料 为借款人戒躁虚假的“个人收入证明”提供渠道；房地产评估中介机构在利益的 驱动下，不以房地产的实际价值为标准，而是按照借款人的要求虚增房地产评估 价值，使得房产估价不准确给银行造成潜在的风险。 3.1.2 市场风险 市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以 及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、 住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。17商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制（1）通货膨胀风险 如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通 货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而 受到损失。 由于市场利率、汇率、证券以及商品的价格负面变动而导致金融工具价值下 跌，给银行带来的损失。目前为止，我国商业银行个人住房贷款业务实行浮动利 率制度，贷款者承担了大部分的利率风险，贷款者在利率上升周期中可能出现违 约现象 《个人住房贷款管理办法》规定,个人住房贷款期限在 1 年以内的,实行合 同利率,遇法定利率调整,不分段计息; 1 年以上贷款遇法定利率调整,于次年初 开始按相应利率档次执行新的利率规定。商业银行按揭贷款最长期限为 20 年, 利率的波动无疑会影响到银行和贷款人的现金流。 我国目前利率处于历史低水平, 随着利率市场化进程和目前经济发展状况,利率上行不可避免,由于贷款利率调 整的滞后性,银行势必会遭受利率损失。 另外,国内银行的主要收入来自利息收入, 利率调整将对银行利润产生重大影响,同时,也会引起利率期限结构的变化,利差 的变化更加难以把握。 （2）机会成本风险 这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升， 超过住房贷款 的报酬率的时候， 贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的 利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。 （3）地产市场风险 个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款， 因而抵押物的价格是影响风险 的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会 致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估 价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。 ；从国内 的房地产市场来看，大多数城市的房价虽然还处于高位盘整阶段，但是由于房价 下行压力日趋增多大， 将面临房产市场低于所应长福银行贷款的情况造成断供现 象。 （4）流动性风险 银行负债期限较短,一般仅为几个月,而个人住房贷款的期限大部分在 l0 年 以上。当前,中长期的个人住房贷款占消费贷款相当大的比。例如，根据国际经 验,中长期贷款在银行贷款中所占比例越高,对银行的资金流动影响越大,住房贷 款占全部贷款比重达到 30% 左右时就有可能给银行的资金流动性带来威胁。商 业银行个人住房贷款目前是国内银行的优质资产行的优质资产,增势迅猛,因此18上海理工大学 2010 届毕业论文其风险性较大。 3.1.3 操作性风险 银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或者 外部事件所造成直接或者间接损失的风险。主要包括：个人征信风险、银行内部 控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等。 （1）员工素质 银行内部信贷部的员工一般都有贷款任务。有些员工出于眼前利益，与开发 商合谋， 对贷前审查敷衍了事， 贷后放弃追踪管理， 以至让银行潜在的风险加大。 没有银行内部的配合，假按揭是不可能发生的。 （2）制度安排 银行在决定放贷之前一般要对抵押房产作自行评估或委托外面中介机构评 估。目前在国内个人住房按揭贷款的实际运作中都简单地采用市场比较法， 对 比周边类似楼盘的市场价位加权平均推算出按揭楼盘的价值， 而没有更多地考 虑房地产市场的发展阶段和水平、按揭房产在处置时可能受到的限制和处置成 本、未来可能发生的风险和损失， 高估按揭房产价[2]。大多数商业银行对一手 按揭房产不要求评估， 而是以房产的销售价格作为发放贷款的价值依据。这种 做法必然鼓励开发商尽量建造高价房屋，或采取各种方式推高房价，促成高价房 交易合同， 以获取高额按揭贷款。另外，由于抵押在银行手中的房产严重偏离 其真实价值， 一旦购房者故意违约， 那么银行或支付较高的变现成本，或面临 难以变现的可能，甚至在市场发生逆转时， 将承受房价下跌所造成的巨大损失。 （3）管理风险 管理风险是指由于银行管理出现漏洞而产生的风险。 各家银行为了抢占个人 住房贷款的市场份额,纷纷推出各种服务,并在“风险简化信贷手续”的呼声中提 高了办事速度,增加了业务量,扩大了住房贷款消费群,但是,在办理贷款的过程 中,或多或少的还存在以下问题: 1）决策风险 目前,各家银行都十分重视个人住房贷款业务,市场竞争渐呈白热化状态,无 序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念,在外 部市场和内部考核的双重压力下,片面追求指标、抢占市场,放宽贷款条件,降低 客户准入门槛。 并且在决策的制定过程中,不对客户的资质进行细分,造成执行决 策的人,对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的 选择上,往往会选择市场,这必然加大了经营的风险 2）内部操作环节的风险 随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加,为了加快办理的速度,银行会忽19商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制视贷款操作的严谨性,从而造成相关法律文本和手续的缺漏,如合同要素填写错 误、漏填、随意修改,从而影响合同本身的法律效力,在法律认定时产生纠纷。对 借款人的身份审核不严,造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名, 形成无效合同。 在抵押登记手续未完善前发放货款,使得贷款担保无法落到实处。 3）银行客户资源共享机制缺失 如客户在一定商业银行申请个人住房贷款,同时叉在另一家银行为第二套甚 至为第三套楼房申请贷款,按照现行房价走势,对于中等收入的贷款人而言,一般 是不具备按期还贷能力的,一个贷款人为两套以上的住房贷款,放贷银行的贷款 风险极高,形成不良贷款的可能性极大。在现行的银行管理体制和运行机制下, 公存(即法人客户)在其他银行的存贷情况可以通过银行间的网络查询得到。 但对 于个人客户,这项业务尚属空白,还不允许对自然人客户银行信息随意查询。 因此, 个人住房贷款者,就有可能利用各个银行信息资源不能共享的缺陷,在多个银行 同时贷款,给多个贷款银行造成贷款风险。 3.1.4 政策风险 对于个人住房按揭贷款而言， 很大程度上受到国家的宏观调控和政策的变化 影响。 而对于中国政府而言，一方面会害怕房价过高，夹杂过量泡沫，使得房产市 场无法满足真正需要购房的普通百姓，也使得金融市场不安全；一方面也会谨慎 打压房价或者抬高投机购房的价格， 减少在房地产市场炒作赚取巨额利润的投机 者，之所以谨慎，也是因为需要正确估计银行现有的按揭贷款的风险承受能力。 我们先来看一下近期政府对于房产宏观调控的情况： 2007 年 9 月 27 日央行、银监会通知要求对已利用贷款购买住房、又申请购 买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率不得低于 同期同档次基准利率的 1.1 倍。但央行未明确定义“第二套房”，各家银行自主 出台相认定标准。 2008 年 10 月 27 日 中国人民银行：商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷 款基准利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。央行同时宣布下调个人住房 公积金贷款利率。同日，财政部宣布暂免征收购房印花税，并将契税下调至 1%。 “二套房贷政策”仍显定义模糊。 2008 年 12 月 21 日 国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的 若干意见》 （业内称“国办 13 条”）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持 力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款 购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民， 可比照执行首次贷款购买普 通自住房的优惠政策。20上海理工大学 2010 届毕业论文2009 年 6 月 银监会《通知》重申严控二套房贷：“各银行不得以征信系统 未联网、异地购房难调查等为由放弃‘第二套房贷’政策约束，不得自行解释 ‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。” 2010 年 3 月 30 日 中国工商银行下发通知： 正式取消首套房按揭贷款利率 7 折优惠。 并规定， 若首付三成， 贷款利率最低可优惠至 7.5 折； 若首付只有两成， 则利率必须 8.5 折。 2010 年 4 月，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于 50%，贷款 利率不得低于基准利率的 1.1 倍。对购买手套住房且套型建筑面积在 90 平方米 以上的家庭，贷款首付比例不得低于 30%。对于第三套住房将大幅提高首付比例 和贷款利率。 根据普通购房者或者购房投机者的心态来说， 购房者往往自己支付少量的成 本,利用银行贷款,四两拨千斤,以有限的资金购买多套住房,在房价上涨后,卖掉 一些房产,然后又拿这些本金,通过银行贷款购买更多的住房。 现在政策上这样的变动，会十足地打压一些中高层的购房投机者。严格二套 住房购房贷款管理,一方面明确了首付比例,另一方面让银行根据风险灵活掌握 贷款利率,目的还是合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。 这些遏制房地产泡沫的政策，也同时增加了银行方面的压力。 从 2010 年 2 月份的政策，可以看出，银行已经开始在上涨个人住房按揭贷 款的利率。 从 2010 年 4 月的政策来看，不利于投机者的继续投机，很多投机者会放弃 继续炒作房价，那么房价也会逐步下跌，政府也会不断地干预调控，直至房价跌 至一个比较健康的水平。 可以描述出这样一个循环，政府调控利率，使得利率增高，无法炒作房价， 部分的房地产投机商撤出房产市场，于是房地产价格出现下跌，于是又使得一部 分房地产投资商撤出资金，这样周而复始的循环，直至房价跌至一个比较健康的 水平。归结起来，就是房价要处于比较健康的水平，其房价与目前的房价依旧有 着很大的差距，在这个过程中，对于房地产投机者而言，会损失很大，那么很可 能出现房地产开发企业或投资投机者资金回笼困难， 将直接引发这些借款人的违 约风险，理性违约情况增多。而且，由于贷款抵押物是假较当初大幅回落，加上 其变现能力差，银行需付出较大处置成本，这就会导致银行对抵押物的处置收入 远不足以补偿借款人违约造成的贷款损失，资产得不到保全。这样就增加了银行 的个人住房按揭贷款的风险性。另外，如果中央的宏观调控使得房产市场让很多 投机者感到失望或者恐慌， 那么那些投机者很可能大量的放弃所购买到的用来投21商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制资的多余房产，一旦这种情况过多，成为一种人人自危的情况，那么所有的优质 房产资产都成为了银行的不良资产。 从以上分析可以看出，银行个人按揭贷款收到政策风险的影响，当政策变化 大或者宏观调控情况多时，银行的承受能力有限，容易造成银行的风险。表 3
年国家出台调控房价政策一览表3.2 商业银行个人住房按揭贷款的风险特征 个人住房中南街贷款的迅速发展有力地推动了房地产销售和国内消费市场 的繁荣。与此同时，主客观原因导致的经济香味不规范使个人住房按揭贷款业务22上海理工大学 2010 届毕业论文形成了一定的风险。上一小节中已经解释了风险的种类和形成风险的原因，而从 中也不难发现，从个人住房按揭贷款风险的各种种类的分析中，也可看出这些风 险的共性，即个人住房按揭贷款的风险是有规律，有特征的。那么，是哪些共性 和特征呢知道了解了这些特征， 是否有利于我国商业银行更好地防范风险呢 简单来说， 个人住房按揭贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失 的可能性。而分析了这些可能性后，发现个人住房按揭贷款风险有以下特征。 (1)主观性：从借款人的角度来看，其个人收入，素质，信誉度使得按揭贷款 (1)主观性： 主观性 风险具有主观能动性。 从贷款人银行本身而言， 其内部人员的职业道德操守等等， 也使得按揭贷款具有了主观能动性。 上一小节中提及的信用风险和操作风险，就具有最典型的主观性特征。 例如，商业银行与贷款人的信息不对称。银行对贷款人的审查主要靠客户提 供的资料或单位证明。有的购房者故意伪造虚假收入证明、资产证明以获取银行 按揭贷款；有的购房者在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款；有的购 房者信用观念单薄，在有还款能力的情况下恶性违约等。这些都一定程度上导致 了银行按揭贷款的风险。而这种现象也被划入了信用风险的范畴，其实质是人的 主观能动性所导致的按揭贷款的风险。 另外，操作风险也具有主观性，只是其拥有主观能动性的对象不是贷款人， 而是银行。例如，银行没有严格执行审核操作规程。部分房地产开发商将根本不 存的楼层出售获得了银行的按揭贷款，出现购房人违约只是金融风险的产生，显 然是银行在审查贷款的环节出了问题。 这就是银行在主观性上使得风险存在或者 严重。又例如，银行有时候只注重审查申请材料的合规性而忽视其真实性，发生 操作风险。当然，这两种现象在国内较少，中国的银行审查贷款普遍比较严格， 基本不会出现这么严重的情况或是使得风险如此严重。 （2）市场性：由于市场利率的变化，房地产价格下跌或者通货膨胀等影响， 市场性： 可能造成借款人无力还贷或者主动放弃房屋所有权并且终止偿还债务的现象发 生。 市场风险就是使个人住房按揭贷款极具市场性的典型风险。市场的变化，包 括市场利率变化，房地长价格的下跌受挫，会增加风险。 当抵押物住房估价过高或者价格下降较多时， 会影响贷款的真实抵押率从而 弱化抵押物的抵押担保作用，还会影响借款人的财富水平进而影响贷款的偿还。 在房地产价格正常波动变化条件下，房地产信贷资产可能是最优质的，但是，如 果房地产价格出现大幅下跌，导致房地产开发企业或投资投机者资金回笼困难， 将直接引发这些借款人的违约风险，理性违约情况增多。而且，由于贷款抵押物 是假较当初大幅回落，加上其变现能力差，银行需付出较大处置成本，这就会导23商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制致银行对抵押物的处置收入远不足以补偿借款人违约造成的贷款损失， 资产得不 到保全。更严重的是，如果房地产价格长期、持续性的大幅增长使房地产市场泡 沫程度加大，一旦市场发生大的改变比如强烈的宏观调控等，使市场的价格预期 逆转，就很容易发生恐慌性抛盘。这时候房地产信贷优质资产可能会在一夜之间 全部变成不良资产，也就是说房地产持续低迷或崩溃的情况下，商业银行可能面 临开发商和个人贷款者的普遍违约风险，即使银行采取各种资产保全措施，但由 于市场低迷和价格暴跌，或者由于处理成本太高，仍然要承受巨额的损失。 再者， 利率的调控变化， 也可以看出， 个人住房按揭贷款风险存在市场风险。 因为期限错配使资产与负债的利率确定时点发生不一致，短期负债到期后，新的 负债将按新的市场利率确定，而长期贷款的利率和计息方式在贷款发放时确定， 不同利率方式的个人住房按揭贷款使银行面临不同利率风险。银行利率的变化， 导致还贷利息增加或者减少，一旦增加的数额过于庞大，又很有可能造成还贷的 风险。 （3）分散性：造成按揭贷款风险分散性的原因有很多，包括个人住房按揭贷 分散性： 款的对象分散，贷款的金额额度小，阶段还款流小，与银行的合作机会少等等。 （4）区域性：各地区政策不统一，地方法规不健全使得银行推出产品和出台 区域性： 制度规定无法完全顾及地区差异，导致出现贷款风险。 （5）滞后性：个人住房按揭贷款的期限一般是 10-30 年，风险属于中长期风 滞后性： 险。按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露其一般为 3-8 年，那也就是说，国 内银行个人住房贷款将步入违约高风险期。 银行个人住房按揭贷款风险的滞后性， 提醒银行需要计算好风险期的最大承 受风险的能力，并且可以由滞后性，很好的控制何时需收紧贷款，何时可以放松 贷款，这样可以使风险分散，而不是使得所有的风险通过滞后期后一起暴露，使 得风险集中化，这样会使银行在某一时期处于风险最高峰的时期，不利于控制风 险。 （6）多样性：影响按揭贷款因素的繁杂多样，使得按揭贷款风险具备多样性 多样性： 的特质。其因素包括有借款人，开发商和银行这三个参与者的自身原因，当然也 包括宏观经济形势的影响。个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操 作风险、市场风险这三大风险，而这些风险中每一种又受到诸多因素影响，如信 用风险受到购房者的购房目的影响、gdp 变化影响、房产市场变化影响、世界金 融环境变化影响等。 操作风险受到银行本身的管理制度影响、 员工素质影响等等。 市场风险也有很多因素构成。可以看出，按揭贷款的风险因素多种多样。 3.3 影响个人住房按揭贷款风险的因素--以招商银行住房按揭贷款信用风险压 力测试为例24上海理工大学 2010 届毕业论文在以上的章节中， 分析了商业银行个人住房按揭贷款的风险分类以及风险的 特征。都是从理论和逻辑分析、经验总结的角度来写的。那么，有没有量的测试 或者模型来证明以上理论的正确性，使得这些说辞更有说服力和公信力呢 本节中，将会以招商银行住房按揭贷款信用风险压力测试为模型，用实在的 数据和模型分析，来进一步论证哪些因素对于按揭贷款信用风险的影响比较大， 并且用假设和现在数据的代入该模型，使得该模型更有科学性，使得论证更为合 理充分[3]。 （1）压力测试的定义 压力测试是指利用一系列方法来评估金融体系承受“罕见但是仍然可能” （extreme but plausibe）的宏观经济冲击或者重大金融事件的过程。 （2）压力测试的监管要求 新资本协议对压力测试的要求 识别经济状况的可能事件（如经济或行业衰退，市场风险事件，极端的流动性状况）和未来变化时银行的贷款敞口和逾期损失的不利影响。 （3）测试对象 招商银行住房按揭贷款 90 天逾期率 （4）测试目的 评估宏观经济极端条件对 90 天逾期率的影响图 2 压力测试流程图 125商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制图 3 压力测试流程图 2（5）主要假设 宏观因素对房贷逾期存在显著影响，并且这种影响机制具有一般性。根据岘 港地区数据建模，模型的形式可以推广到国内 单变量模型残差包含了模型外宏观因素的影响 宏观因素的变化是渐变而不是突变， 在情景设计阶段， 要考虑增长率的平滑。 （6）香港地区数据说明 观测期：1998 年 2 季度至 2007 年 4 季度 观测频率：季度数据共 39 期 指标 y:房贷拖欠比率（逾期 90 填余额占比） x1：gdp 增长率 x2：房价指数增长率 x3：进出口总值增长率 x4：房贷利率26上海理工大学 2010 届毕业论文 表4
年数据样本图 4 单变量模型建模 1-传递函数模型（transfer function model)27商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制图 5 单变量模型建模 2图 6 房价指数增长模型（7）模型校正 方法：利用国内有限的数据调整模型参数以提高拟合度，由此得到适用于招 行的预测模型 （8）校正数据 全国 gdp 增长率（07-08 季度数据） 深圳地区房价指数（07-08 季度数据） 贷款利率 全国进出口增长率（06-08 月度数据）28上海理工大学 2010 届毕业论文（9）压力参数设计 定义轻度，中度和中度 gdp 增长率从 9%下降至 5%，3%，2% 房价指数增长率从-09%下降至-10%，-20%，-30% 进出口总值增长率从 17.85%下降至-30，-40%，-50% 房贷利率从 5.94%上升 54,108,162 个基点图 7 敏感性分析图 1图 8 敏感性分析图 2（10）相关性分析 10） 动态模型 -y～x1+x2+x3+x4 自回归残差模型 -y～x1+x2+x3+x4+err(t-1)29商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制主成分分析 将多个宏观指标综合成一两个最具代表性的指标图 9 情景分析图 1图 10 情景分析图 230上海理工大学 2010 届毕业论文图11 情景分析图2上述压力测试可以证明，gdp，房价和进出口增长率的变化，都会大大影响 招商银行住房按揭贷款 90 天逾期率。当 gdp,房价和进出口增长率成负增长时， 逾期率会增大，这三者的负增长率越大，逾期率越大；当 gdp,房价和进出口增 长率呈正向增长时，逾期率会减小，这三者增长率越大，逾期率越低。 同时，上述数据较为陈旧，可以借助该模型，将最新的数据作为测试的测试 样本，而其测试结果不变，可以证明上述结论是正确的。表5数据收集统计表拖欠 时间 比率 （%） 2007年第四 季度 2008年1月 2008年2月gdp 增长 率 （%）全国房 地产销 售价格 指数 (%) 110.5 0.2 0.2 1.8 -3.066 -16.839 房价指数 增长率 （%） 贷款 利率 （%） 进出口总 值 进出口 总值增 长率 （%）0.2931商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制2008年3月 2008年1季 度 2008年4月 2008年5月 2008年6月 2008年2季 度 2008年7月 2008年8月 2008年9月 2008年3季 度 2008年10月 2008年11月 2008年12月 2008年4季 度 1.15 6.8 99.61 1.05 9 103.5 0.77 10.1 108.2 0.44 10.6 110.70.2 0.181 7.472045.223.071 1.0557.8 .258 7.47 0.5
-0.3 7.2 8.9 .758 5.317.931 0.018 0.421 2.790 11.89 -2.83 1.02 3.359 -9.07 -14.24 -3.45 -8.921续表 5拖欠 时间 比率 （%） 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年1季 度 1.12gdp 增长 率 （%）全国房 地产销 售价格 指数 (%) -0.2 0.2
.65 -0.12 29.67 2.299 房价指数 贷款 增长率 （%） 利率 （%） 进出口总 值 进出口 总值增 长率 （%）6.198.7-0.91432上海理工大学 2010 届毕业论文2009年4月 2009年5月 2009年6月 2009年2季 度 2009年7月 2009年8月 2009年9月 2009年3季 度 2009年10月 2009年11月 2009年12月 2009年4季 度 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010年1季 度 1.31 11.9 1.2 10.7 1.16 8.9 1.15 7.9 100.20.4 0.6 0.8 1.520 0.9 0.9 0.7 0.833 0.7 1.2 1.5 1.133 1.3 0.9 0.1 0.767 5.31 5.31 5.311.3 1825.75.38 -3.87 11.23 4.2487 2189.49.66 -4.25 14.21 6.5402.1 2430.2-9.77 5.40 16.72 4.1154.3 2314.6-15.74 -11.40 27.58 0.146表 6
年数据样本时间拖欠比 率（%） 0.44 0.77 1.05 1.15 1.12gdp 增长率 （%） 10.6 10.1 9 6.8 6.1房价指数增 长率（%） 0.181 -2.258 -4.344 -3.758 -0.914贷款利进出口总值增率（%） 长率（%） 7.47 7.47 7.20 5.31 5.31 1.055 2.790 3.359 -8.921 2.2992008年1季度 2008年2季度 2008年3季度 2008年4季度 2009年1季度33商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制2009年2季度 2009年3季度 2009年4季度 2010年1季度1.15 1.16 1.2 1.317.9 8.9 10.7 11.91.520 0.833 1.133 0.7675.31 5.31 5.31 5.314.248 6.540 4.115 0.146将以上的数据样本带入压力测试模型，依旧可以得到原来的测试结果。即 gdp，房价和进出口增长率的变化，都会大大影响招商银行住房按揭贷款 90 天逾 期率。当 gdp,房价和进出口增长率成负增长时，逾期率会增大，这三者的负增 长率越大，逾期率越大；当 gdp,房价和进出口增长率呈正向增长时，逾期率会 减小，这三者增长率越大，逾期率越低。 该压力测试证明了前两节所解释的商业银行个人住房按揭贷款存在信用风 险，而该信用风险往往也是市场风险或政策风险。该测试也揭示了商业银行个人 按揭贷款的风险特征，主观性和市场性。 交通银行是首家公布房贷压力测试的银行。4 月 29 日，交通银行副行长钱 文挥在一季度业绩发布会上透露,压力测试结果显示,房地产价格下降 30%,交通 银行开发贷款不良率将增加 1.2%,个人按揭不良率提高 0.9%。 民生银行对于房贷压力测试的结果最为乐观，民生银行行长洪琦公开表示， 即使房价下降 40%也不会影响该行的资产质量。 民生银行近三年的年报数据显示，该行房地产贷款占比呈现逐年下降的趋 势。2009 年底,民生银行房地产业贷款余额为 1037.13 亿元,占全部贷款的 11.75%；2008 年底,该行房地产业贷款余额 901.58 亿元,占比 13.69%；2007 年 底,房地产业贷款余额 719.03 亿元,占比 13%。同时，民生银行 2009 年的新增房 地产贷款仅为 135.55 亿元，占总贷款的 1.54%，即便因房价下跌，这部分资金 受到影响，对该行的总体贷款质量影响也不会太大。 从测试结果看，银行对房价下跌的容忍度在 30%~40%之间。容忍度最高的是 民生银行，假如房价下跌 40%，不会影响该行资产质量；农行的容忍度是房价下 跌 20%，之后房价每下跌 1 个百分点，就会多形成 1 个百分点的不良贷款。工商 银行、建设银行、交通银行等可容忍的房价下跌幅度在 30%左右。 银行引进压力测试，是因为压力测试是基于历史或潜在的市场震荡数据，采 用模拟方法或其他的统计技术构成一个或一系列极端不利的情景， 如房价在三个 月内下跌 20%，考察在此极端条件下，这一市场价格大的变化对银行资产组合的 价值变化的最坏情景，确定资产组合风险水平是否在风险承受能力之内，包括识 别那些会产生致命损失的情景， 评估这些情景的影响并为风险管理提供额外的保 证。进行房地产价格下降等极端情况的压力测试，并把结果融入银行综合风险管 理框架之中，有利于银行在制定业务拓展政策及目标时，做出更明智的风险战略34上海理工大学 2010 届毕业论文决策，从而达到减轻某些压力时间，如房价迅速下跌等对银行稳健经营的影响。 3.4 本章小结 个人住房贷款的风险的种类主要包括：信用风险、操作风险、市场风险这三 大类风险。 信用风险根据其来源，可以分为来自借款人的信用风险，包括被迫违约、理 性违约、提前还贷；再者是来自开发商的信用风险，包括假按揭、抵押物变故、 强制指定等；还有来自社会的社会信用风险。信用风险的重要形成原因之一，就 是外界客观条件的变化，由招商银行信用风险压力测试可以看出，gdp 变化、房 价动荡和进出口额的变化都会使得信用风险率增加或者减少。特别的，当房价降 低的时候，个人信用风险会大大增加，对商业银行造成隐患。 市场风险又称为系统性风险，是指由于经济、金融政策等宏观因素的变化以 及该业务自身的缺陷所导致的风险。市场风险又包括：利率风险、流动性风险、 住房贬值风险、抵押风险、法律风险等等。 银行操作风险是由于银行自身不完善或有问题的内部程序、人员、系统或者 外部事件所造成直接或者间接损失的风险。主要包括：个人征信风险、银行内部 控制风险和制度体系漏洞、银行贷后管理风险等等。 目前国家对于商业银行按揭贷款的政策变动，也会改变按揭贷款的风险程 度。近期我国的按揭贷款政策出现了变化，即正式取消首套房按揭贷款利率 7 折优惠。 并规定， 若首付三成， 贷款利率最低可优惠至 7.5 折； 若首付只有两成， 则利率必须 8.5 折。该政策的出台，使得按揭贷款的风险增大。第四章 银行个人住房按揭贷款风险的历史借鉴-以美国次 贷危机为例4.1 美国次贷危机 始于 2007 年初的美国次级抵押贷款危机事件，事态的发展已持续一年之 多，并恶化成为美国的次级债危机，不断导致数家国际知名贷款机构、投资银行 受到巨大损伤，面临亏损甚至倒闭的危机。事件的发展对全球经济的影响也越来 越深，不仅导致股市的剧烈波动，甚至损伤到整个经济层面。 （1）次贷危机到次级债危机的衍变过程 1）次贷的含义35商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制所谓美国 的 款， 揭 指 向 和 款 次级抵押贷 也即“次级按 贷款” 主要是 ， 一些贷款机构 信用程度较差 收入不高的借 人提供的贷款，其服务对象为债务与收入比率较高、信用低、发生违约概率较高的贷款购房 者。按照传统的信贷程序，这类人群是申请不到优惠贷款的，只能在次级市场上 寻求贷款。各式各样的“次级贷款”产品使即使收入不高的人群也具备了还款能 力，即使利率调高，还不起贷款，火热的房地产市场也给人们带来了美好的幻觉 ——只要将房子出手，风险也是“可控”的。因此，自 2001 年以来美国每年的 次级抵押贷款额呈现大幅度增长的同时，美国住宅自有率也迅速提升。 2）次贷衍变成次级债的过程 次级抵押贷款新产品深受信用程度较差和收入不高的购房者的追捧， 而次级 抵押贷款的风险主要体现在贷款机构对借款人不做任何信用的审核，即向“次级 信用”的人借出大量贷款， 但对于华尔街的精英来说， 风险是可以转移出去的——把风险分散给那些愿 意承担不同程度风险的机构。越来越多的投资银行向这些贷款机构买下贷款，然 后将它们打包成一笔债券，债券再由信用评级公司如标准普尔给予债券评级，之 后再到债券市场上把它们卖给基金、商业银行或保险公司，或者推销给全球的商 业银行和其他的投资者， 这种债券产品是基于次级住房抵押贷款而发行的资产支 持证券，被华尔街称为“次级房贷债券”,即我们所说的“次级债” 。由此， “次 级贷款”也就衍变成为了所谓的“次级债” 。36上海理工大学 2010 届毕业论文图 12 美国次级抵押贷款及次级债参与主体（2）次级债危机的产生 次级债危机的产生 从美国次级抵押贷款及次级债各参与主体的图示可以可出， 一场原本单纯的 次级抵押贷款危机衍变成一场波及全球的金融风暴， 实际上是参与主体共同造成 的结果，我们可以看到收益和风险链条环环相扣，一旦某个环节出现问题，整个 传导就会受到影响。 次级抵押贷款，只要房价继续走高，所购买的房产就会升值，就会有还款来 源，这就是次级债的收益所在。但当房地产出现与预期相反的波动时，房屋升值 速度减缓，加上美联储连续的提息，使许多次级贷款借款人无力偿还贷款，出现 了大量违约现象， 利率风险加上违约风险使资产质量的恶化导致资产支持证券的 评级降低，价格大跌，市场迅速冷却，而此时的债券债权人则迫使贷款机构拿出 出现问题的抵押贷款， 引爆点出现——贷款机构在面对债权人催债的情况下而无 法收回贷款，进而出现此后大量贷款公司被收购甚至倒闭的现象，恶性循环继续 加剧，产生多米诺骨牌效应。在次级债的持有比重中，银行占了大部分比例，银 行通过利用表外工具避开监管者，发行房产抵押等债券失去控制，而又对巨大的 系统性风险没有采取必要的措施，另外，自身资本不足而导致杠杆率过高，所持 不良资产太多， 且这些资产在短期内出现大幅贬值， 结果发展到难以控制的局面。 在此次危机过程中，对冲基金也损失严重，其多涉及抵押贷款支持的组合证券等 产品，充当风险的吸收者，运用较高的杠杆比率，获得数倍的收益，而当某个环 节出现问题时，其损失也将是数倍放大的，过度的亏损引发全局资金链断裂，从 而在根本上导致多加对冲基金宣布亏损甚至破产。 为了使次级债得到更大范围的 接受，为债券提供担保，保险公司通常以信用增强方式向发债人提供担保，以增[4] 强发债人的信用 。保险购买人为标的资产池的违约风险购买保护，并定期向保护的出售方支付一定的费用，保护的出售方则在标的资产发生意外时提供补偿。 当大量违约现象出现时，保险公司所应承担的责任远远超过其实际承担能力，深 陷危机。 4.2 引发美国次贷危机的原因分析 （1）长期的低利率政策造成泡沫及经济的虚假繁荣 为了促进经济增长和就业， 美联储连续 13 次下调利率， 联邦基金利率由 6.5% 降至 1%的历史最低水平，并且在 1%的水平上停留了一年之久。过低的利率引发37商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制了宽松信贷，也直接刺激了民众的贷款投资热潮，越来越多的生活状况不稳定的 民众通过银行贷款加入到购房者的行列中， 正是市场对美国房市前景普遍预期过 高，极大的刺激了美国房市，房价在 1996 年至 2006 年飞涨了大约 85%，为次贷 危机的爆发埋下了种子。宽松的信贷条件导致了经济的过分繁荣，在繁荣时期， 生产的高涨引起信用的扩张，生产企业借助于信用，譬如发行有价证券、利用银 行贷款和商业信用，把生产尽量地扩大，并使它超出有支付能力的需求范围，于 是促成爆发危机条件的成熟。 （2）华尔街对金融衍生品的滥用 美国的金融衍生品在近几年发展很快，其复杂程度日益加剧，衍生工具是柄 双刃剑。为了追求利益的最大化，华尔街投行将原始的金融产品分割、打包、组 合开发出多种金融产品，根据风险等级的不同，出售给不同风险偏好的金融机构 或个人，在这个过程中，最初的金融产品被放大为高出自身价值几倍或十几倍的 金融衍生品，极大地拉长了交易链条。 （3）美国民众的消费观念 美国的民众从来都是今天花明天的钱。房子到汽车，从信用卡到电话账单， 贷款无处不在。在低利率的诱惑下，及时没有还贷的能力，他们也理所当然地和 银行签约，住上了高楼大厦。正是这种理所当然埋下了此次金融危机的祸根。 （4）信用评级机构的失职 次贷危机爆发后，穆迪、标准普尔、惠誉等主要评级机构成为最直接的批评 对象。各评级机构被认定过高的提升了次贷产品的评级，并极大地促进了次贷市 场的发展，这些评级机构的收入主要来源于证券发行商，却要求它们对市场投资 者负责，这种评级制度上的漏洞已经引起广泛关注。当市场评级机构这一环出现 问题的时候，信任危机也便随之开始了。 1）失信的评级制度 信用评级公司给予次级抵押债券过高的评级，误导投资者。长期以来评级机 构给予美国国债、 高杠杆的金融衍生品高质量的评级。 特别是这次次债危机， 2007 年 6 月，惠誉曾给予贝尔斯登“a+”的信用等级，评级展望为“稳定”，这表明 评级在一两年内不会变。2008 年 3 月 13 日，标准普尔发布研究报告，认为次贷 危机造成的金融机构资产减值“已接近尾声”。 但是在惠誉给予“a+”评级的九 个月后，也正是在标准普尔的研究报告发布的第二天，美联储和摩根大通银行就 宣布向贝尔斯登这家全美第五大券商提供应急资金。 而另一方面经过层层包装的 债券变得很复杂，而广大投资者并不了解这些复杂的金融衍生品，只能依赖信用 评级机构。当评级突然大范围大幅度的下降，迫使投资者补充超额的流动性或低 价抛售这些债券，评级机构因而成为次债危机爆发的导火线。38上海理工大学 2010 届毕业论文2）信用评级机构对市场的变化反应迟钝 对潜在危机的预警滞后，致使对评级结果调整相应滞后，且调整幅度偏大， 放大了对市场的冲击。事实上从 2006 年初开始，美国的房地产市场已经开始出 现降温， 房屋价格持续下跌， 同时美联储不断提高利率， 违约还款现象大量出现， 抵押贷款市场开始恶化，但国际信用评级公司直到 2007 年春季才大规模调低相 关债券的投资评级。其调整严重滞后，显然加剧了投资者的投资风险。另外调整 幅度偏大。2007 年 7 月份后，各信用评级机构大范围调低几乎全部次级债的评 级，仅在 7 月 10 日一天，穆迪就调低了超过 400 种此类债券的评级，标准普尔 在同一天将 612 种债券列为观望，并在随后两天内调低了大部分债券的评级。 3）为追逐利益进行盲目评价 评级机构作为中介机构，在资本市场中有着独立的地位，他是服务于投资者 的，但是当前评级费用是评级公司的重要收入来源，大部分评级机构采取的是向 受评机构收取费用的模式。显然评级公司会受制于受评机构，在利益的驱使下一 方面受评机构有可能通过付款来施加压力以获得更高的评级。 另一方面评级公司 有意提高信用等级作为巨额评估费的回报。以伤害了投资者的利益为代价，评级 公司与投资者之间的利益冲突问题凸显。评级机构作为一个商业组织，其独立性 和公正性受到了怀疑。 4）信用评级体系不完善 首先，流程存在很大的缺陷，且执行力度不大。评级流程的部分重大环节未 能对外进行披露、某些重要步骤未能记录在案、评级流程中后期所执行的监控或 持续监督流程不稳健等问题凸显。其次，评级模型不完善。证券化产品对于数据 库和模型的依赖非常高，因此模型的准确性非常重要，而数据库和模型往往需要 经济周期的检验。美国的债券市场从 1996 年开始扩张，一直到 2007 年，没有经 历完整经济周期的考验，模型存在很大的缺陷，使评级的准确性大大降低。 4.3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的警示 4.3.1 我国商业银行按揭贷款的现状和存在的不足 （1）个人住房贷款市场信息不对称 个人信贷市场上的不对称信息是风险产生的主要原因。 不对称信息主要有两 种类型：逆向选择和道德风险。逆向选择又称为“隐蔽的信息” ，指在市场交易 之前买方不知道但卖方知道的信息。在银行向开发商和个人发放贷款的过程中， 隐蔽的信息表现为开发商和个人知道但是银行贷款决策人并不知道的信息。 道德 风险又称为“隐蔽的行为” ，指买卖双方在达成交易之后，交易的一方不能监视 到另一方的有关行为。房地产贷款是中长期贷款，在合同实践中银行往往对有关 开发商的实际行动信息缺少了解， 开发商在获得借款资金后便可以利用这种信息39商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制优势从事使自身利益最大化但损害银行利益的行为，如隐藏资金使用的真实信 息，将贷款资金、销售回笼款挪作他用，从而酿成贷款风险。 （2）社会信用制度不健全 住宅抵押贷款是一种投入资金大、期限长和风险高的信贷业务。对于金融机 构来说，掌握借款人的收入和信用状况，是防范金融风险的关键。在世界上个人 住房贷款市场成熟和规范的国家都有一套完备的个人信用报告体系。 我国个人信 用制度基本是一片空白。我国还没有建立起个人财产申报制度，储蓄实名制也刚 刚开展起来，有关个人的社会信息资源极为分散，个人的现金收入、支出，个人 债权、债务的分布等无系统的数据资料和报表，缺乏个人资产评估的基础数据和 基本标准，无法形成统一的个人信用档案，对个人的信用评估也无从下手。 （3）商业银行信贷风险意识弱 这几年房地产市场的繁荣景象，造成了商业银行的风险意识不强。对个人贷 款审查流于形式，随意简化手续，对材料真实性、合法性审查不严，对存在疑点 的资料不深入调查核实。有些商业银行为扩大业务范围，竞相降低贷款人的首付 比例， 甚至出现了零首付， 还放宽贷款人的审批条件。 商业银行信贷风险意识弱， 造成个人住房不良贷款不断增加。据建行研究报告显示：我国个人住房不良贷款 由 2005 年 184.42 亿元上升到 2008 年 6 月的 781.13 亿元。 （4）个人住房贷款业务的法律法规不健全 没有健全的个人住房贷款业务法律法规， 就难以保障此项业务有一个安全的 法律环境，给一些刻意破坏此项业务健康秩序的人以可乘之机。目前我国个人住 房贷款业务面临较大法律风险，法制的不健全，必然危害与之相关的经济活动， 个人住房贷款业务也不例外。如：购房首付率、贷款利率没有区别对待。低比例 首付率使炒房者有机可乘，利用住房贷款买几套甚至更多住房，造成房价过高。 4.3.2 中美房贷市场的内在相似性 从总体上看,中国与美国房市降温前的经济图景有一定的相似之处。次贷危 机之前的五年时间里，美国经济一直在低通胀，低失业率的条件下运行，房市更 是数年来持续“高烧不退” 。纵观我国的经济环境，六年来我国经济高速增长， 推动着房地产等的价格不断上升。但我国的房价已经上升到一个比较高的位置， 一旦经济增速放缓，房地产价格停止上涨或下跌，贷款利率调升，必将加大银行 面临的违约风险。另外，尽管国内的住房抵押贷款没有复杂的衍生产品，不允许 零首付贷款，但是，并不能因此而忽略住房按揭贷款的风险。首先，我国没有较 为完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系。其次，首付比例偏低及 虚假操作。第三，根据银监会个人住房按揭贷款的指引，个人每月按揭贷款还款 额不得超过个人家庭月可支配收入的 50%，但在很多实际案例中，存在开虚假收40上海理工大学 2010 届毕业论文入或工资证明，以获取贷款的情况。 4.3.3 美国次贷危机对我国商业银行按揭贷款风险控制的启示 将我国个人住房按揭贷款业务同美国次贷危机产生机理相对比， 可以弄清我 国该项业务在面临着一定风险隐患的同时，是否具备爆发危机的可能，同时能对 该项业务的表现状态做出一定的判断， 为我国有效控制个人住房按揭贷款的风险 提供一定的启示。 （1）高度关注房地产价值的市场变化 房产价值是随市场不断变化的，当市场好时，价值上升，从而提高抵押物价 值，降低信贷风险，这将诱使商业银行扩大按揭贷款的信贷规模。但是，房地产 价格不会无休止地上涨，当市场逆转走低时，银行将难以处置抵押物[5]。因此， 我国商业银行不能在市场繁荣时放松住房按揭贷款条件，要应始终关注其风险， 规范相关业务操作：一是严格保证首付政策实行，适当提高首付比例，杜绝零首 付；二是严格贷前信用审查程序，避免出现虚假按揭或以虚假证明取得按揭的情 况；三是坚持关注第一还款来源的审慎原则，通过有效的调查和审查，甄别判断 客户的预期现金流情况，作为发放贷款的基本依据。 （2）高度重视金融衍生品的风险 从次贷到次级债过程来看， 信贷公司向信用等级不高的购房人发放次级按揭 贷款， 之后将它们打包证券化， 将证券化后的次级债卖给市场上的投资者。 因此， 次级按揭贷款之所以能够产生和存在，主要依靠证券化手段。因为房贷公司实际 上只是一个中间人的角色， 次级按揭贷款借款人的潜在违约风险通过证券化最终 转移到了次级债的持有者身上。 但金融创新和金融衍生品并不能从根本上消灭风 险， 而是对风险进行了再分配， 甚至由于交易方式的创新， 风险还会进一步放大。 当前我国的商业银行仍以传统商业银行业务为主，存款是主要资金来源，在这种 情况下，其可以投资的债券品种应是低风险的债券，对于高风险的债券（例如次 级债）以及其他金融衍生品的投资一定要谨慎，不能迷信信用评级机构的评级， 坚守买者自负的原则。 （3）重视资产证券化分散银行风险的作用 在经济运转正常时，通过资产证券化，银行可以将房地产贷款打包成证券出 售给投资者。这让银行在获得资金回流、转移风险的同时，解决了银行“借短贷[6] 长”的期限结构不匹配的问题 。但是在发生危机时，又会使风险在第一时间迅速扩散到整个金融机构，让整个金融系统产生风险共振。鉴于此，应当认真对待 资产证券化过程中的问题：证券发起方应该确保基础贷款的质量，认真核实借款 人的信用记录，保证资产的抵押物有较高的变现价值或者对借款人的效用很高， 保证证券能够在未来产生可预测的稳定的现金流量。 证券参与方应该加强风险防41商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制范意识，仔细研究标的资产和条款设置的不同，选择适合自己的投资品种，制定 多元化投资策略，做好债券价值的评估工作，有效控制投资风险，确保风险和收 益的平衡。 4.4 本章小结 始于 2007 年初的美国次级抵押贷款危机事件，事态的发展已持续一年之 多，并恶化成为美国的次级债危机，不断导致数家国际知名贷款机构、投资银行 受到巨大损伤，面临亏损甚至倒闭的危机。事件的发展对全球经济的影响也越来 越深，不仅导致股市的剧烈波动，甚至损伤到整个经济层面。 所谓美国的次级抵押贷款，也即“次级按揭贷款” ，主要是指一些贷款机构 向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款， 其服务对象为债务与收入比率 较高、信用低、发生违约概率较高的贷款购房者。 次级抵押贷款，只要房价继续走高，所购买的房产就会升值，就会有还款来 源，这就是次级债的收益所在。但当房地产出现与预期相反的波动时，房屋升值 速度减缓，加上美联储连续的提息，使许多次级贷款借款人无力偿还贷款，出现 了大量违约现象， 利率风险加上违约风险使资产质量的恶化导致资产支持证券的 评级降低，价格大跌，市场迅速冷却，而此时的债券债权人则迫使贷款机构拿出 出现问题的抵押贷款， 引爆点出现——贷款机构在面对债权人催债的情况下而无 法收回贷款，进而出现此后大量贷款公司被收购甚至倒闭的现象，恶性循环继续 加剧，产生多米诺骨牌效应。 引发美国次贷危机的原因有很多。 包括长期的低利率政策造成泡沫及经济的 虚假繁荣；华尔街对金融衍生品的滥用；美国民众的消费观念（美国的民众从来 都是今天花明天的钱） ；信用评级机构的失职，而信用评级的失职归咎于失信的 评级制度、信用评级机构对市场的变化反应迟钝、为追逐利益进行盲目评价和信 用评级体系不完善。 我国商业银行按揭贷款的现状和存在的不足， 包括个人住房贷款市场信息不 对称、社会信用制度不健全、商业银行信贷风险意识弱、个人住房贷款业务的法 律法规不健全。 从总体上看,中国与美国房市降温前的经济图景有一定的相似之处。次贷危 机之前的五年时间里，美国经济一直在低通胀，低失业率的条件下运行，房市更 是数年来持续“高烧不退” 。纵观我国的经济环境，六年来我国经济高速增长， 推动着房地产等的价格不断上升。但我国的房价已经上升到一个比较高的位置， 一旦经济增速放缓，房地产价格停止上涨或下跌，贷款利率调升，必将加大银行 面临的违约风险。另外，尽管国内的住房抵押贷款没有复杂的衍生产品，不允许 零首付贷款，但是，并不能因此而忽略住房按揭贷款的风险。首先，我国没有较42上海理工大学 2010 届毕业论文为完整的个人信用记录和较为严格的个人信用评价体系。其次，首付比例偏低及 虚假操作。第三，根据银监会个人住房按揭贷款的指引，个人每月按揭贷款还款 额不得超过个人家庭月可支配收入的 50%，但在很多实际案例中，存在开虚假收 入或工资证明，以获取贷款的情况。 将我国个人住房按揭贷款业务同美国次贷危机产生机理相对比， 可以弄清我 国该项业务在面临着一定风险隐患的同时，是否具备爆发危机的可能，同时能对 该项业务的表现状态做出一定的判断， 为我国有效控制个人住房按揭贷款的风险 提供一定的启示。我国商业银行应该高度关注房地产价值的市场变化，高度重视 金融衍生品的风险并且重视资产证券化分散银行风险的作用。第五章 商业银行个人按揭贷款的风险控制目前,个人住房贷款的风险已经引起了金融当局的高度重视,并力求从基础 建设方面着手加以解决。 银监会提出,在办理个人住房贷款时,商业银行应着重考43商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估。 作为个人贷款的直 接发放者,商业银行应加强对个人住房贷款风险的防范,我认为应从以下几方面 加强风险管理。 5.1 有效控制信用风险 （1） 严格防范信用风险和虚假按揭 信用风险和虚假按揭是个人住房贷款中的主要风险。 对于个人住房贷款所面 临的信用风险,个人征信体系的建立和完善无疑会起到很大的作用。由人民银行 主导的个人征信系统正在建设中,基础数据的采集和整合需要很长时间,做大量 工作,因而,商业银行必须加强业务操作的环节控制把贷前调查作为银行发放个 人住房贷款的工作重点。 确保信息的真实性;切实加强贷后管理,动态监测贷款质 量变化,建立科学的风险管理体系,真正做到有效控制贷款风险。 （2）建设良好的信用环境 社会信用体系的进一步发展是银行和金融界增强企业自身实力和提高效益 的必要条件,因此,应当尽快建立可操作性强、反映信息灵敏的客户信用评级系 统。可以根据客户长期的信贷行为建立客户关系管理体系。其特点是能根据过去 的客户借贷、消费、欠款、还款信息,预测个体或者群体客户的行为、动态走向 以及可能的利润额和风险度。 （3）选择良好的开发商和开发项目 选择良好的开发商和开发项目 为提高信贷资产质量,降低个人住房贷款的风险,商业银行必须重视对开发 商的选择。选择开发商时,要选择经济实力强、资质等级高、负债率低、公司业 绩突出、信誉状况良好的开发商进行合作;在选择开发项目时,要选取地理位置 好、环境布局和设计规划合理的优良项目,并且监督项目实际投资要达到规定的 比例。 5.2 有效控制市场风险 个人住房贷款的利率风险是得到一定程度控制的,即除一年期贷款外,其他 期限的贷款遇利率调整时,可于下年进行相应调整,但本年剩余期限仍按原利率 计息。 为避免利率风险,要建立我国商业银行的利率风险管理机制,银行需做负债 和资产两方面的工作。负债方面可以借助国际借贷市场,利率较低时采取发行长 期金融债券、使用利率互换、利率期权、互换期权等衍生金融工具等措施,但目 前仍存在很大制约。 资产方面,要加速推进住房贷款的证券化,将表内资产表外化, 化解利率风险。此外,在与外部的合作方面,商业银行可与保险机构合作,银行、 借款人和保险机构三者间通过一定的安排实现浮动利率资产的现金流与保险机 构的固定利率现金流进行互换,对保险机构而言,这也是一个很好的商业机会。 5.3 有效控制操作风险44上海理工大学 2010 届毕业论文（1）强化个人住房贷款的保险机制 商业银行就贷款抵押物价值为标的,要求借款人向保险公司投倮住房抵押财 产保险。2002 年 4 月后,保监会对原保险范围进行了调整,除对抵押物的不可抗 力导致损失进行保险外,另对借款人由意外造成的伤亡,丧失还款能力,由保险机 构偿还贷款余额。这项个人住房贷款综合 保险品种在很大程度上,降低了银行与借款人的风险。然而仅此一项保险还 不足以分解银行的风险。 建议增加由房地产开发商投保以银行作为第一受益人的 责任保险;由借款人或银行投保的以借款人信用为标的银行为第一受益人的保证 保险;由银行每月就个人住房贷款人余额按比例缴纳保险金,对于逾期超过某月 的贷款,保险公司支付逾期部分的赔偿金一旦出现风险,银行可直接向保险公司 行使保险权益,使债权获得最大限度的保障,实现风险合理有效的转移,把贷款风 险控制到最低限度,也可使银行从繁琐的法律纠纷中解脱出来。 （2）加强商业银行自身管理 在个人住房贷款中,银行扮演着十分重要的角色,既是贷款的债权人,也是抵 押物的抵押权人,还是贷款资金的筹集人,因而加强银行内部信贷管理,是防范个 人住房贷款风险的重点所在。 1) 建立严密的贷款操作流程 坚持贷前审查,贷时审批分离原则,各个部门的职责分工要清楚合理,内部岗 位分工要明确,防范操作风险和道德风险,使各个环节相互牵制,相互监督。坚持 放贷和管理分离,贷款部门和管理部门各司其职,实行专业化运作。 坚持分级限额 原则,严防越权审批、超额放贷现象的发生。 2) 把好个人住房按揭贷款的审批关 应对借款人及其配偶或共有人的身份、购房行为的真实性、还款能力、购房 的用途等进行认真的核实。 对其提供的收入证明的真实性通过各种途径进行核实,[7] 最好要求客户提供税单、现金流量证明或资产证明予以佐证 。对于借款人或合作商提供的复印件必须与原件核对一致,杜绝假按揭发生的可能。 3) 放贷前要对抵押物情况进行查询 各级房地产交易中心应开通房地产网上查询抵押权的业务,各银行可有偿通 过专线查询抵押手续是否办妥。查询办妥,并确认取得或补齐所须一切资料后才 可放款贷款档案资料专人整理、 保管,建立档案调用交接制度,确保个人住房贷款 档案资料的准确、完整。 4) 前移个贷风险监管体系、加强风险分析 商业银行应设置风险预警线,按签约开发商、客户经理、借款人姓名、贷款 金额进行按日监控分析,有条件的按旬对比分析。 发现异常情况及时预警;设置账45商业银行个人住房按揭贷款的风险特征与控制户监管体系,对签约经销商的资金进行监管和分析;监管部门定期做事后监控,建 立内部信息信用体系。完善信息传递机制。 5.4 有效控制政策性风险 （1）尽快完善个人住房按揭贷款的配套法律法规 应对期房抵押登记、 抵押债权转移、 房产中介的法律责任、 个人债务的追偿、 甚至是个人破产制度等问题都做出明确的规定 。进一步完善抵押、拍卖制度, 简化手续,提高效率,切实解决抵押物处置难的问题。 （2）商业银行在办理个人住房按揭过程中应尽量规避法律不健全带来的风险 谨慎受理低收入居民的第一套住房贷款;谨慎受理购买小户型、低总价住房 的第一套贷款;必要时可要求降低贷款成数,或追加担保物。再如,在办理个人住 房按揭贷款过程中,可要求抵押物所在地公证处对抵押合同进行“强制执行”的 公证,一旦发生严重不履约,可直接向法院申请执行缩短处置时间和费用。[8]第六章 对于