置业有“套路”，理性分析深圳北部的投资价值｜咚咖房学院 直播干货
淘房哥-偏北
发布时间： 16:09:50
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不管东西就向北？置业向北该如何选择？
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【本期大咖】：
主讲嘉宾：咚咚专家 淘房哥-偏北
【本期主题】：
《都是套路？深圳“北”置业解析》
【主持人】：各位网友，大家下午好！欢迎参加第26期咚咖房学院。咚咖房学院是咚咚找房专为置业网友打造的地产知识公益讲座，相信大家对咚咚找房都很熟悉，是由房网开发的一款找房APP，每期咚咖房学院都会邀请各专业领域的大咖与大家分享置业讲座。本期咚咖房学院邀请到咚咚找房楼盘研究专家，资深淘房哥偏北，FM106.2、凤凰Uradio等电台嘉宾。专注研究龙华新区、坂田、光明、坪山片区楼盘，熟悉二手房交易相关流程，是深圳交通频率电台FM94.2《住在深圳》、FM106.2《快乐家居》等栏目常驻嘉宾，曾作客凤凰Uradio地产节目，主要作品有《民治淘房攻略》等。
不管东西就向北？光明、龙华、坂田、坪山置业解析
【主持人】：今天的主讲人偏北已经到场，咚咖房学院第26期正式开始，有请偏北为大家分享《都是套路？深圳“北”置业解析》，大家掌声欢迎。【淘房哥偏北】：
我今天讲的内容比较简单，所以说都是套路，我的PPT只是给大家看一下，作为提示，关键还是在我讲的内容上，我的思路一直比较简单，我希望用比较简单的思路应对所有问题，把复杂问题简单化，这也是今天我的分享，希望大家跟着我的思路一起思考，一起聊一聊、想一想。第一部分，光明、龙华、坂田、坪山这几个地方都在深圳北部，所以说置业向北，但并不是说只能向北走，而是以这些区域为例，思考过去置业当中我们所看到的现象，怎么分析它背后发生的原因，怎么样为当下的置业提供一些参考。第二部分是置业思路，实际上这个思路更体现在我举的例子和讲的片区当中。》》》光明新区（公明、光明）展望
这是我截的百度地图，这张图非常简单，我没有增加其他内容，这个图我主要是方便大家看，我在讲这些区域的时候有一个前提，就是我们要认清每个片区价值所在的时候，要先了解它的优劣点，并不是说一个片区一定能盖过其他片区，我置业时就很简单了，只选它就没错了，这样的情况是不存在的，置业是有一定取舍的，只有相对好的区域，没有绝对完美的区域，这是我的思路。首先看深圳北部的区域，从西到东，西边是光明新区，光明新区分两大部分，主要是以龙大高速和南光高速所笼罩的整个区域为主，它分为两部分，一是原先的光明街道，二是公明街道，最近光明好像有点火，是因为刚出了个光明“地王”，光明新区政府附近，传麒山斜对面，实际上整个光明新区有一个特点，如果我们在福田中心画一个点，以它为中心，拿一个圆规，假如说这个圆规的半径有35公里，用它画一个圈，刚好整个光明新区大部分核心区域都纳入到这个半径之内。在以前，这个半径非常之大，有人会觉得一到光明就跟去东莞差不多，很正常，因为时空距离确实很远，基本上一个小时以上。但是自从南光和龙大这两条公路大动脉，还有去年已经规划好的6号线已经开建了，还有规划的13号线到南山，到深圳湾口岸。轨道+公共交通，已经造成光明新区在时空距离上，2020年会拉入半小时生活圈，这个半小时生活圈是指以福田、南山科技园为中心。我之前曾经说过我们看某个区域，每个区域好像都有它的特色，我强调的一点就是没有哪一个区域能够绝对作为我们置业的唯一选择，因为它都有各自的优缺点，这一点上来说，光明新区的特点就是比较远，但是能够通过重点交通设施把它拉到和市中心比较接近的位置，我们能够让一个边远区域和经济发达的核心区域有比较近的联系，而一个城市的经济中心没有那么容易分散到各个区域，当然每一个当政者都希望在他的治下有无数的中心、有无数的核心，每个地方的GDP都非常高，这是很现实的想法，但这是不可能的，任何一个城市或者一个区域的发展活动总是向中心聚集，会有聚集的趋势，而且这个趋势是不可改变的。就像诸位自己开办企业或者自己创业以后，如果你选择一个地方开展事业，开办公室，如果你开展商务活动，可能第一时间会想到去福田的地王大厦等比较核心的中心区域商务中心，在这些地方找一个办公地点，很少有机会想到去光明、观澜、坪山这些地方开展第一项事业，如果你没有关联性很强的业务的话，一般来说开展业务都会想到去传统经济中心去做，谁都会这样做，而且我们已有的基础设施配套是有限的，任何一个政府不可能把所有资源，无论是人力、物力还是财力，都平均的分散到管辖地域的每个角落，所以他会优先放在人才容易集中，别离集中之后发挥最大作用的地方，这也是为什么一个城市会有几个中心所在。城市的发展，光靠单点是不可能产生作用的，比如一个运作很好的公司，有研发顾问，有很有才华的管理者，一个城市的细胞结构决定了必须要有一些辅助的区域去辅助中心发展。而且每个区域由于和中心的经济联系的紧密程度有所不同，发展的机会也有所不同，这就是我们向北置业的机会，也是我们可以参考的思路。光明新区这么大、这么远，实际上它有很多很大的企业，比如深圳最大的光电企业华星光电，就在光明新区政府附近，在“地王”旁边有现在未公布的规划，整个光伏产业的聚集都是在这里，比如华星光电的另外一些扩建工程，以及一些业界知名的大型企业都会在这里设点，传统知名企业，比如腾讯等信息产业大企业也会在光明设点，这都是现成规划已经在的。为什么他们会放在这里？这就是光明新区要分光明和公明两块来看的原因，光明像一块白纸，没有历史包袱，如果说五年前甚至更久之前，我们提到光明，大家只想到光明乳鸽和农场，别的想不起来，但实际上在这个区域，由于规划的便利性，它没有公明老城的老建筑、老企业，这里是大片大片空地，所以规划的时候，很多企业在这里能拿到连片的土地发展。这是光明的优势，它的起点比较好，规划空间比较大。但是有一点，由于历史原因，这个区域没有什么基础设施，我们去到这个区域可能也就是觉得路好宽、道路好漂亮，但是没有几个人，因为现在这个区域的生活配套基本上等于零，比如光明一号就在龙大高速旁边，从这里到光明区政府比较近，只有几站路，但是整个区域的配套几乎没有。我们如果置业选择这里的话，可能会遇到投资周期较长的问题，因为你现在买了这里，可能需要等待其他更多置业者把目光放到这里来，他有在这里置业的冲动。你如果投资的话，就要考虑到你已经不是给自己买房的人，你是买了房以后要卖给下一个接手的人，你要考虑有谁会到这里来，有什么理由到这里来，这里的发展很好、前景很棒，但它兑现周期比较长。相对应的，公明老城的配套比光明新区好很多，但“好很多”只是相对的，比起宝安的很多地方，龙华、坂田，它还是属于比较差的，可以说开一个小小的购物中心就可以让那里的居民激动好半天了，这是现实状况，那里的生活配套比较差。但是最近为什么很多人想起来看光明或者问到光明？大家以为是不是这里开了一个什么新盘，比如中粮云景，确实有这个原因，实际上背后体现了一点，就是这一块开发商拿地比较早，但他们现在才开始进行开发，是因为这里的基本条件已逐步成熟，什么基本条件？最重要的就是交通，对于一个边缘区域来说，它距离传统经济中心有多远，时空距离是否能够吸引普通者把目光、把思路投放到这里，最主要的就是交通。公明街道以龙大高速和南光高速、松白路下来的普通公路107，都可以连到福田、南山、宝安，现在11号线已经通车了，通到松岗，6号线已在建，但6号线建成要到2020年，有四年的建设周期，但开发商一般会提前布局，松白路沿线现在已开盘的有中粮云景，最初3.3万左右，现在到3.6万左右。8月份又开了一个宏发天汇城，包括之前开发的宏发君域、光明峰汇等等，短短两三公里一条线上，聚集的楼盘已经有五、六个，光是它们提供的商业配套已经接近15万平米，在一个这么小的地方，有这么大的供应量，我相信开发商也不是随便设点的，他也是有考量的，这体现了业内建设者们对这个区域的预期或者是期。我们可以参考，但是不能完全照搬，我说可以参考是开发商在这里布局了及现实情况是他提供了很多配套，比如商业配套多少多少万平米，我说不能完全照搬，是因为不意味着开发商在那里开个盘，或者哪个地方开了很多盘，你就觉得这个地方一定是置业的唯一选择了，或者说是最好选择了，不是这样的，因为如果这样的话，我们临近的东莞、惠州很多地方开盘更大、更多、更好，你会去那里买吗？不见得。总有适合的人，适合大多数人的选择，你可以思考这个地方的优势多久能释放出来，你进入的时候需要多大成本，你需要达到什么目的，是自住、投资还是两者兼容，比重有多大。整个光明新区的特点是门槛还可以，不算太高，我之所以说不算太高是它现在已经不低了，这边品质不错的二手楼盘可以作为进入门槛的参考，公明基本接近4万，光明已是4万左右，整体来说光明新区的进入门槛差不多接近4万，我们如果以同纬度作为对比，可以看到过来就是龙华新区了，龙华新区观澜部分，观澜在2015年是最热区域之一，整个观澜街道和光明新区有个类似的地方，它的产业基础非常好，淘房哥在论坛上写的帖子，很多人写片区介绍的时候为什么老是提产业基础？是有原因的，一个地方如果置业者来源总是来自于外部，完全靠外部支撑，没有本地购买力的话，当地楼市的兴盛是不可能长久的。因为外部置业者主要是投资，要获利，如果他觉得获利期到了，要出货的时候，下一步谁来接手呢？难道是击鼓传花，别的投资者来接手吗？这是不可持续的。所以我们都强调要有产业基础，是因为有好的产业，才有好的企业，才有好的收入，如果还是像以前一样，富士康在这里建生产链，都是打工仔打工妹，一个月挣三、四千，你能指望他有很强的购买力吗？而观澜出现了产业集群的现象，比如大家都知道的雪铁龙，以它为核心已经形成了一个汽车制造产业集群了，相关配套企业很多都在这里，这是我们知道的。还有不知道的。比如宝龙科技，可能不了解这个行业的都不是很清楚，这个集团的利税非常多，每年利税达到百亿规模，英特尔每年发布新产品，每年演示用的机器都是宝龙做的，他的基地就放在观澜，所以观澜的产业基础非常雄厚。
龙华新区各片区简析
【淘房哥偏北】：
观澜代表了龙华新区产业的缩影，实际上整个龙华新区原先是从宝安分离出来的，它的特点以前有句话说得很对，也很现实，虽然不太好听，它说是福田的后花园、福田的小弟，我觉得很对，直到现在这个现实也没有改变，龙华之所以一开始发展起来，是因为它距离传统经济中心福田非常近，仅一路之隔，梅林关口一过去就是福田，如果有一个公司把办公室放在福田中心，工厂放在龙华，交通距离可以控制在半小时左右，堵车的话不超过一个小时，总之能控制在这个时间范围之内，对于企业的经营运作是比较有利的，他能够很好的控制管理成本。所以距离很重要，过去这几年当中，龙华新区的发展一直非常受瞩目，这是由于它背后的现实基础在，经济中心不是那么容易转移的，我们不可能要求开企业或者开公司都跑去深圳北站，北站是作为核心枢纽的作用。上一任市委书记曾经把龙华新区的发展规格提得很高，一开始说不要满足做福田后花园，或者说以北站为核心，龙华新区争取做深圳的北中心，但是这个北中心不是那么容易做的，现在我们能看到的是北站商务核几个重点工程正在做，但是最终招商成果有多好还不好讲，是不是能够实现或者部分实现当初规划者的思路，能够把更多商务活动分布到北站为首的区域当中呢？我们还要看实际效果，但是这个设计很显然是起到了一定的作用，毕竟北站交通枢纽的辐射影响力超越了深圳市的范围，这也是过去两三年当中龙华新区之所以有这么强的发展后劲，这是其中的原因之一。还有另外一个，我刚才说光明的时候提到了一点，很现实的因素就是在福田我买不起，福田我进不去，门槛高，怎么办？很自然的我会沿着交通要道去寻找置业方向，4号线轨道交通延伸了大家置业的方向，会延伸到龙华，也是为什么现在龙华线每天挤到爆，能够和1号线相媲美甚至于比1号线还要挤的原因，大家置业选择逐渐向更低门槛但是回报可能更高的地方，自然大家会沿着重点交通线路延伸，很多次我们的专家演讲时都提到这一点，相信大家不会否认。就像我刚刚说的，大家要认清这个区域的现状，没有那么快，或者说恐怕一直不会有机会取代其他中心，而只是尽力发展自己，让自己能够接替其他中心的水平，所以它始终还是作为福田的后花园而存在，它的门槛经过过去两年的发展已经越来越高了，在部分极小片区当中，比如红山，大家都说是“宇宙中心”，门槛已经非常之高了，可以说和福田很多地方相持平甚至有所超越，我得说有很大的可能性把它未来的发展潜力透支了一部分，但是你说它没有现实的发展基础去支撑吗？倒也不至于，毕竟这个区域集中了附近区域的人流、物流、资金流，有聚集的基础在。而观澜又和龙华、民治非常接近，从交通上来讲，基本都在半小时以内，所以说整个龙华新区的产业基础非常好，有连片的发展前景，过去两年当中，观澜有很多开发商去布局，而现在又有很多开发商继续投入精力到整个龙华新区当中，龙华街道老城区这一块去大力推进旧改，前一阵大家在咚咚的旧改信息当中能看到，有些很大的开发商，比如鸿荣源在龙华新区已经布局了很多项目，无论是民治、观澜都有，规模也很大，现在正在卖的壹城中心就体现了这个思路。整个区域当中，龙华新区的定位大家可以参考福田的价位去定你的期望值，但是你要注意一点，它某些区域的门槛已经非常高了，你要想一想，它的门槛这么高，你的预期又是福田的平均值，留给自己的操作余地是不是太小了点？但如果自住的话，周期可以稍微长一点，变现周期没有那么紧迫，选择又会有所不同了。
向东发展要看龙岗和坪山，但龙岗要看坂田
【淘房哥偏北】：
如果我们同纬度再向东，就是最大的区域龙岗区了，向东发展要看龙岗和坪山，但龙岗要看坂田，这不是我说的，是龙岗区政府自己总结的，为什么呢？因为前两个月龙岗区政府公布了一个统计报告，这当中有一个数据我觉得是比较让人震惊的，大家都知道整个龙岗当中，产业集聚地主要是坂田、平湖、横岗这三个区域，平湖是做物流，横岗是做眼镜，坂田主要是现代科技企业。从对GDP的绝对贡献值来讲，坂田占大头，而在龙岗区的统计数字当中，如果按行业分，具体到科技类行业，坂田的贡献值大到90%，这是非常恐怖的数字，可以说坂田一个小小的街道居然占到整个龙岗这么大的区九成的GDP贡献值，如果是综合全行业内的话，坂田已经占到差不多五分之一甚至四分之一，如果我们说到龙岗的话，最近很热的12号线、14号线、16号线和3号线延长线，龙岗比龙华新区还是有优势的，因为龙岗有现成的地铁线，不比龙华差，预计规划要建的线路又比龙华多，而且龙华还有一个劣势就是在最新的四期规划当中，如果你数一数就会发现，四期规划里龙华是规划了中轴线、宝龙线，但是环评一次、二次没有具体规划，按照以往几期规划规律来看，如果你一开始没有公布，建设时序很可能排后，而四期规划时，很多线路最早也是2017年才开工，按照一般一条线路五年左右建成，长一点的五年多，短一点的不到五年，那就要年才能实现轨道交通的通车，这样说起来，龙华的那两条线路要推到更晚，五、六年之后的规划利好，我觉得对于你现在的选择还是一个过长的规划利好，所以我不会太提到这一点。而龙岗的量盖过了龙华，轨道交通、重点道路建设规划都非常好、非常多，而且龙岗的市政建设相比来说有非常好的底子，在大运会的时候整个龙岗规划建设推行的比较好，作为代表的就是龙中片区，龙中片区即大运、双龙整个这一块。不知道大家之前有没有注意过，前年曾经有一种思路说龙岗中心城实际上是一个“睡城”，我觉得这个名字起得很好、很形象，为什么说它是“睡城”呢？因为大家都是白天去中心城上班，晚上回到龙岗中心睡觉，龙岗的房价相比福田、南山，甚至比龙华都要便宜得多，如果我自住的话，如果交通成本我能够接受的话，为什么不去龙岗住呢？那里环境那么好，房子又好，如果是我，我也会这样选择。但它是一个“睡城”，从龙岗自身提供的统计数据来看，就像我刚刚说的，除了坂田以外的其他各个小片区，GDP的贡献值非常小，企业普遍经营状况并不好，这是大环境，但是它的产业基础不在龙岗中心，不在横岗，不在平湖，而是在坂田，坂田这里聚集的不光是华为，如果大家只盯着华为，那就错了，靠一个华为撑不起整个坂田，当然如果说起坂田，就不能不提华为，华为这么大一个企业对于一个街道来说是很重要的。大家都知道，最近一年当中，华为一直有搬迁动作，这也很正常，企业大了，需要发展空间，坂田街道市政建设相比经济运行成绩来说已经完全脱节了，根本没有满足到坂田街道居民的生活要求和企业发展需要，所以华为提出这个要求并且搬迁是很正常的。但是有一点，这些大企业坂田是企业的选择，他不会把核心完全搬走，而现在华为搬走的部分也只是做手机的这部分，即消费者事业群，他还有其他的事业群都留在坂田，所以大家不用担心会出现坂田“空心化”的情况，这倒不至于，但这个影响确实会有，所以坂田街道的置业环境存在一定的小程度风险，随着大型核心企业的搬迁，相关配套企业都跑远了，本地购买力是不是也会跑了？我相信这个会有一定的影响，但还不至于，这个是有龙岗区自己的统计数字来说明的，华为上交的利税或者规划的投资计划还是有很大规模。所以整个龙岗大家关注的还是坂田，而且坂田的市政建设水平也有一个补足的阶段，最近两年它的建设速度在提升，10号线和6号线是同步规划的，路过坂田街道，到平湖，这对坂田来说是很好的补充，明年年中就可以开通坂银通道，很多人都知道，直接穿过银湖山，通到银湖，未来从福田、罗湖去坂田的交通时间成本能降到半小时以内，而且这会是常态化状态。如果我们说光明、说龙华，说时空距离优势的时候，坂田或坂田南区域在这方面的优势更强，相对以传统经济中心为置业目标的置业者来说，这当中价值差异或者预期值差异更大，空间更多，这也是坂田置业需要注意的一点，它的空间比较大。当然，它的门槛现在确实不低了，因为整个坂田目前楼盘的特点是高低分散，这里高品质和低品质楼盘差距比较大，高品质像万科为首的几个盘，低品质像鸿翰苑这些简直烂到不能算是商品房的项目都有，分散是说这里的楼盘没有集中分布，都是分散在大企业或者大开发商最初拿地的周围，大企业当然是指华为，这是坂田北最明显的特点，基本上分布在华为基地周围，如万科城、佳兆业城市广场都是分布在大企业的旁边，说开发商拿地周围，万科当初拿地就是在第五园，四季花城也是在五和大道，都是比较差的地段，但是他拿到地以后，经过持续开发和经营，这些区域已经变成比较好的居住环境区域，这些区域熬了五、六年以后，开始看到熬出头的前景，有坂银通道在，有线的预期在，有规划推进速度在。所以整个坂田，特别是坂田南，我可以说它的预期会比较好，变现周期也会比较短，我们刚才强调过的坂银通道明年就通车了，速度相当快，而稍微晚一点的10号线轨道交通2020年也通车，四年之内，所以说整个坂田的变现速度我们可以假定为是在四年之内，如果你能坚持四年甚至更多，预期值还可以更高，这是它和龙华、和光明不一样的地方。
“向东看”政府提出十多年，成果解析
【淘房哥偏北】：
如果再向东看，就是市政府现在鼓吹的未来方向，市政府不是提出“向东看”吗？实际上“向东看”不是深圳第一次提出来，十几年前深圳第一次提出“向东看”，当时万科听到了，所以跑去盐田、大梅沙了，那些房子真的是很漂亮，很好，但就是没人住，这个坑有多少人跳下去了呢？不知道，好在我当时没本事跳。现在政府第二次提出“向东看”，我觉得不是坑，因为它有一个现实基础，目前深圳市的财力非常雄厚，坪山、12号线、14号线、16号线，这么多条轨道线路，而且建设时序提得很靠前，都有望在2017年开工，就算五年，它可以在2020年，仅比光明这些地方晚两年，它们就有很强大的轨道交通支撑了，而且有南坪三期支撑，地面公共交通也很强大，据说按照设计规划是从坪山中心到福田中心，走南坪三期可以控制在40分钟左右，如果能够真正达到这样的速度，那就是一个非常巨大的变化了，因为以前我们从公司开车去坪山踩盘，我们还是自己开车，非高峰时段，全程走高速，这样的情况下我们开车到坪山中心也需要一个小时，这个交通成本也是很高的。但如果2020年前后它的交通时空成本能够降低到一小时之内，我相信就会像光明、龙华或坂田一样，会有大批置业者把目光完全投到这里。实际上我说的是马后炮，因为有一个例子，去年9月1日由于坪山捷运的开通，坪山的房价有一个突飞猛进的跳跃式发展，可以说2015年房价涨得最凶的地方就是坪山，这也就告诉我们实际上一个低门槛低到极致，假如它遇到一个腾飞的机会，交通有重大改善期望的时候，市场爆发出来的力量非常强大，可能会超出我们所有人的想象，坪山就是个最好的例子。从“1”字头直接跳到3万左右的变化，那是100%以上的翻倍速度，大家可以考虑它以后的期望值有多高，以后的期望值我觉得有一个可以参考，就是龙华或光明，最近这两个月龙华先出了一个上塘的“地王”，楼面价很高，高到如果开发深不卖到7、8万的话，很有可能会亏本。光明也出了个“地王”，开发商如果不卖5万恐怕也会亏本，附近的楼盘主要是二手市场，确实受此刺激有所变化，其中最明显的例子是龙华这里，由于上塘“地王”的出现，由于壹城中心旧改的推进，整个红山片区的价格又有一个上涨，上塘片区也有，这个上涨还不小。有这样的以往的例子在，而坪山不显山露水的是在去年一年当中它也有两次“地王”出现，其中商业地块的拍卖就在比亚迪路旁边，说起来并不是一个非常好的地段，但是这里的商业地块的拍卖居然能达到几十亿，楼面地价也非常高，这里的房子盖好后不卖4、5万的话也会亏本，所以说这也可以作为一个参考。但这只能是一个参考，因为它只是代表开发商对这个区域未来的预期，他肯出这么多钱，普通置业者是不是可以完全照搬呢？我觉得不可以，因为你要考虑到一点，我们知道现在坪山品质比较好的楼盘，二手房基本上在3万左右，好一点在3万多，如果是89平米四房高拓户型，确实有接近4万的，这是有现实市场报价存在的，而且不是一个、两个，是很多都这样报。但我要问一句，你说3万多甚至4万的价格，交易量有多大？坪山站旁边的招商花园城、京基御景印象、大东城等楼盘品质都不做，它们有3万多甚至接近4万的房子放出来，但成交量非常小。我们都看了东莞、惠州很多地方的楼盘，价格涨没涨？确实涨了，有从1字头甚至不到1字头，涨到1字头、涨到2字头的，这是现实情况，但是你如果问问那里的中介“我要买一套二手房，怎么样？”中介往往会说没有，不知道怎么做，因为去那里买房的人都看新房，新房供应量很大，价格也很便宜，为什么我要买二手？交易时间长，价格并没有比其他同期推出的新房更便宜，我为什么要买二手房？关于这一点坪山也类似，它的二手市场非常差，这个市场需要培育，因为坪山如果从GDP总量来说，坪山的GDP总量在整个深圳比起来处于中下阶层，如果从人均GDP量来算，坪山还不错，处于中等偏上的层次，这代表了什么问题了？代表这里是有很多大型企业，比如比亚迪诸如此类的，但是由于这里的平均人口一摊薄，购买力集中在少部分人群手里，而少部分人群在过去这么多年当中，人家也不是把钱放在银行不用，他去哪里买？很多人是去传统经济中心买。去年9月1日捷运通车这个事实发生前后，坪山很多本地购买力跑去坪山高铁站跟前，以自己的实际行动支持坪山政府的捷运开通。我说的是真话，太多本地人去那里买，而且有很多龙岗、龙华、福田的跑去这里投资，甚至跑去自住，因为看到了希望，看到半个小时能从坪山到福田、南山上班的希望，这个诱惑力太巨大了，从1万到5、6万，这个差距没有几个人能抵挡得住，我也抵挡不住，当然我没动手，只能说我犯了一个自己不应该犯的错误。我当时看了京基御景印象以后特别喜欢，户型太漂亮、太舒服了，但这个念头只在我脑海里出现了30秒就把它掐灭了，我没有买，后来事实证明我错了，我要给它打一个标签，像大家一样，我打了一个“不可买”的标签，我觉得这个地方的发展太落后了，它规划了那么多东西，到现在没有变现，变现要很久很久，久到黄花菜都要凉了，所以我把那30秒的念头立刻掐了。但事实情况是去年9月1日到现在，这里市场的变化情况超过大部分人的预计，这是为什么呢？我刚才说了一点，当一个落后的片区，它的起点很低、门槛很低，但是如果这个市场发现这个区域有改变的可能性，而且这个可能性就在眼前，市场的力量是非常强大的，它给我们所有人上了一课——不可忽视，不能去标签化某个区域，你不能简单给这个区域打个标签，你不能说福田中心、前海中心完全就是好的，我们只要把钱攒够了，去那里买个厕所都比去其他地方买套房强，如果是这么简单，我们就不用思考了，只要数一数自己有多少钞票就可以了，所以说要综合思考，门槛低是很好，将来前景行不行？变现速度够不够快？这就是我说的我的整体思路。
置业三原则：低门槛、高潜力、变现快
【淘房哥偏北】：
一、前置前提。不打标签，客观逻辑。不打标签刚才已经讲过了，你不要脑海里先给自己定下一个死框，我这里不能买，那里不能去，最后你的挑选范围比较窄，是和挑，但你也在无形当中损失了很多机会，我刚才说的坪山就是个例子。客观逻辑，比如你去商场挑件衣服，二、五百块钱你还要挑三拣四，比对来比对去，像我们家，去商场里逛街，从华强北的一头转到另外一头，转几个小时，买下来的衣服还不到一千块，甚至几百块，我觉得这个效率非常低，但是他说得很对，他需要思考，需要逻辑判断，需要综合比对，你买几百万、上千万的房子难道不需要客观的思考一下吗？思考一下适不适合你，所以说一定要考虑，不能带感情色彩。当然，人是有感情的，你不可能变成一个机器人去做判断，很多时候我们要考虑市场情绪的变化，这个时候你就要把自己的方位或者说把自己的角色做一个想象的改变，哪怕不作为投资者，只是自住，你也要考虑买这个房会不会有升值的潜质，如果不考虑这个问题，我们去旅游，去西藏，800块一平，多好啊，还自然风光。所以我们要客观思考自己所期望的，然后用你的逻辑去判断、去思索选什么，这是前置前提，要注意这一点，忘了这一点，就会错失一些机会或者说做出错误的选择，你的判断很有可能不够客观。
置业三原则：
【淘房哥偏北】：
刚才我们讲的那几个片区当中已经体现了这一点，要尽可能找低门槛，尽可能找高前景，尽可能变现快。低门槛，所有人都想花少钱多办事，这是所有人的共同追求；高前景，我希望买的房子将来有很高的期望值，有很强的上涨速度，这样我获利空间才高，哪怕我只有一套房，但是我看着自己的房子涨价也很爽；变现快，这是非常重要的一点，假如你这个区域是很好，你这套房子也很棒，但是它一年卖不出去一套，或者说你想等下一个买家，等一年、两年都等不来一个，那我觉得你就要考虑一下，在这里置业除了满足自住以外，你还能满足什么诉求吗？我虽然说的是三原则，但实际上这只是一个挑选，如何抉择你还要根据自身情况，一定要根据自身情况选择，因为每个人的喜好不同，每个人的自身情况不一样，你需要重视的点就不同，你如果重视的点不同，置业三原则不是绝对的，还是需要你自己优选当中哪一个排在前面。而且这三原则只是理论上的要求或者希望，真正一个楼盘能够同时满足这三点，打着灯笼都难找，我还没找到，要是找到了我自己就买了，能满足其中两条就已经够好了，所以你如果想在某一个区域置业，要先问问自己它在这三条当中占了哪两条，再思考一下自己在置业过程中有没有给这个区域打标签。在置业当中，我刚才说的三原则，低门槛在坪山这里就是具体的体现，假如去年9月份我入手京基御景印象，1.3万，这么好的户型，这么好的社区，距离高铁站也很近，站在高铁站广场上就能看见，我当时如果入手了，现在接近3万，哪怕我不用到3万卖，到2.5万卖，赚一倍行不行？完全可以，这是非常好的收益。所以说时机选择很重要，不打标签也非常非常重要。如果在整个置业选择过程中，我刚才始终提到了一点，你距离中心有多远，为了能够让大家思考你所希望选择的区域和你的期望值有多远，大家可能不由自主都会比较，坂田和龙华比，龙华和福田比，你做这个比较实际上自己下意识已经在用这个原则了，你在想它可能达到什么高度，达到这个高度需要多久实现。坪山的短板就是在现有基础配套建设比较差，只在目前一些新楼盘附近，特别是坪山区政府附近有比较集中的市政建设，其他区域是比较薄弱的，接近于没有，非常匮乏，假如在这个区域你要置业，那么你就要考虑刚才那三原则当中门槛有多低，现在很多人还在问“捷运都通了，以后还会通到福田，12号线、14号线也要修过来，我是不是现在进入坪山比较好？”你有这个想法很正常，因为坪山现在的房价相比其他区域要低很多，现实空间已经有差不多1万左右，未来预期的空间可能会更高。但是有一点，你要看它变现有多快，我3万左右价格入手这里，多久希望它变现能够实现呢？交通设施的推进要到2022年才开始，才能兑现，而且现在不能完全确定的就是各个站点的具体设置，具体站点的设置对于关外来说，对于缺乏轨道交通的地区来说是非常重要的一点，同样一个地铁站或者一条线路，在福田、南山这些本身配套各方面交通都非常先进的区域，它发挥作用，就以往的记录来看，完全没有关外这些交通设施匮乏的区域大，为什么呢？有和没有是一个区别，好不好又是一个区别，但是你能够首先解决有没有就已经是最大的区别了，所以我们先要看，你在这里置业，要选择的物业是否距离地铁站够近，是否距离高铁站或其他更重要的交通设施、配套设施够近，因为房子和其他投资物不同，最终价值是体现在居住上，如果它的居住品质不能得到最大体现的话，这个投资品价值不大，因为它不像黄金、古玩，纯粹是靠本身市场价格的操纵来体现的，房子本身的属性很复杂，如果它的居住品种不够好，到最后一个接手的人那里就会有很大的问题，很少有人想去买它，因为大家没有理由去买一个居住品质很差又没有升值预期的楼盘。所以我们要考虑这一点，即这个房子是否离交通设施比较近，在坪山重点还是要看在坪山区政府附近，像金地朗悦、大东城、京基御景印象等，但对于期望值你要有耐心，要把投资周期放在五年甚至更长时间，轨道线路规划确定之后，一般来说会有一年的空档期，而坪山通过高铁捷运的开通已经经历过这个时间，现实情况是它的配套还跟不上价格上涨速度，普通置业者如果自住，你要改善交通状况，现在还没有太好的基础，假如你去到坪山站坐一次车就知道，进站需要过安检，但是坪山站这么大的站，安检口只有一个，我去看它的排班表，最早一班是7点半，下来直接就是8点半，这就有问题了，7点半这一班，只有一个入口，周边这么多人，排队需要多久？我问安检人员，他说安检口只有一个，安检人员也只有一个，我说上班时间很挤怎么办？他说“你早排队啊，我们这里6点钟就有人排队了”，我很无语，我相信很少有人搬到坪山，早上用3个小时去福田，下班还要差不多的时间，首先你要考虑自己自住能不能忍受这个交通成本，你如果是投资的话，接手者会不会接受这个交通成本？所以在交通时间成本没有实质性巨大改善之前，还是需要商榷的，它的变现周期到底有多长，你需要考虑考虑。这是坪山需要修正的问题，它已经有了希望，这个希望是能兑现的，在摸得着的时间，这是相比以前深圳第一次提出“东进战略”时的巨大改变，所以我说它不是一个坑，但是这个周期会有点长，它的门槛也确实低，这是满足了刚才我们说的三原则当中的两个。
深圳的核心竞争要有非常强大的产业配套能力
【淘房哥偏北】：
如果向西走，过去十年当中一直提的是“向西看”，很正常，从福田、南山出发，如果有个企业的生产基地要扩展了，第一选择就是沿着深南大道，沿107国道向北、向西扩展，因为这些区域有很好的基础，宝安区体现了深圳核心竞争力的所在，产业配套非常强大。我举个例子，这是一个非常典型的例子，之前我有个亲戚是在外资公司工作，这个外资公司是帮助在国外的创业者，或者国外的科技公司，主要是规模小的科技公司，帮助他们在中国寻找制造合作伙伴，他们设计出了某样科技产品，但苦于在国外做这项科技产品的成本太高、时间太长，所以他想在中国找一堆合作伙伴去解决制造问题，为什么他跑到深圳来？因为只有在中国深圳有一个现象，从南头关关口一直到福永，整个107国道沿线，遍布着大大小小的电子公司、科技小企业，他们有的可能只做螺丝，有的可能只做塑胶壳，或者是有的只做老式手机上的塑料按键，但是这些企业遍布在道路两旁，遍布在宝安、龙华，你在一条街上找到一条配件，这条街从头走到尾，能把产品所有配件找齐，并把产品组装起来，最终产品做出来能达到企业的要求。我举的这个例子当中的这个企业是一个荷兰的小公司，三个创始人都是麻省理工的，他们做了一个小小的播放器，但这个播放器是个网络播放器，他们只花了不到两个月时间就设计出来了，但在制造时出现了大的问题，因为这个产品外壳有塑料，又有金属，屏幕是玻璃的，在整个制造过程中有遇到了一个问题，每个配件他都要去到欧洲、美国，甚至澳大利亚不懂的供应商那里做测试，后来他们发现只用了三个月时间就把创业资金的九成消耗在国际长途上，而且这个项目的进度连一半都没有完成，他们就在想怎么办，于是找到这个亲戚供职的公司，让他帮忙寻找合作伙伴，结果只用一个月时间就找齐全部供应商，而且又用了差不多一个月时间，所有供应商都拿出了样品，而且能够符合他们的要求，深圳的制造能力多么恐怖。这也体现了深圳的核心竞争力，我们有非常强大的产业配套能力，这也是为什么宝安、龙华、坂田这些产业聚集地有这么强大生命力，这也是我们置业向北，或者向东、向西，这都是一些概念，但是它的实质含义是在这里，我们要去找这样的区域。现在宝安的产业发展已经渐渐向其他区域转移，这有一个成本的问题，实际上光明就是体现了这个特点，很多企业都搬到光明，因为有地方，不光是地方大的问题，还有发展空间，我今年可能需要一千亩地，明年呢？后年呢？下一个五年、十年呢？这也是光明、观澜等等产业基地集群的价值所在和未来发展潜力所在，我们在考虑发展空间的时候可以将它作为一个参考，我们要考虑它将来有多大发展空间，宝安就是一个例子，现在宝中基本上价格已经跟福田中心或者南山中心差不多了，在高端力量上可能有所差距，但基础均价差不多，这是历经十来年经济发展之后的体现，在楼市上有个折射，我不能说是直接反映，但是有很大一部分原因是在这里，南山的购买力外溢到宝安，现在又沿着重点交通设施外溢到光明、龙华等区域。而这当中就有一些小地方要注意，市场规律是不可违反的，房地产市场也是一个市场，市场的基本运行规律是有供求关系，在这当中集中体现，我觉得是在光明，为什么举这个例子呢？光明分公明和光明两大块，在光明这一块，如果你去找一个普通的统建楼或农民房租，一两百块，可以有这么低，这不是假的，是现实存在的，某些抽烟的朋友，可能一个月的烟钱都不止这个数。而在公明，现实情况是公明广场，这是公明老城核心区域，也是6号线和13号线交汇点，可以说是最期限公明街道价值的地方，你在半径3公里范围内，如果找一个城中村，假如这个城中村住宅是有一个小区的，能停几辆车，租个两房你知道多少钱吗？2200元，什么都没有，空的，如果配齐了就要3000元以上，这个价格非常恐怖。附近的商品房租金有多高呢？举个例子，宏发上域在公明广场跟前，也是现在龙大高速出口附近，未来6号线南庄站附近，算是公明核心位置，在这个地方，宏发上域的30多平米单间能够租到接近3000元的价格，这不是我在吹或者我在杜撰，现实情况就是这样。谁会花这么多钱跑那么远去那儿租呢？我对这个问题也很好奇，我去调查了一下，最后综合了好几家中介公司的调查结果就是光是华星光电一家当中，光电产品我们不得不承认日韩比较先进，所以那里有很多日韩工程师，厂家给他们配了很多翻译，其中有一个翻译在上域这一个地方就租了十几套房，租给那里的日韩工程师，这只是一个缩影，还有在其他企业上班的，比如迈瑞，他们的月收入比较高，实际上这也很正常，我们从这个角度也可以理解，假如一个月收入在七、八千或一万多，你愿意花两三百或四五百住光明，买包纸巾都得跑几公里的地方生活吗？你可能想离上班的地方不远，又希望有比较好的居住环境，在光明这里，传麒山或光明大第这样比较高端的楼盘，三房三四千，四房接近五千，而且很好租。公明商品房的租金和光明差不多，集中在现有几个比较好的二手楼盘，这些人租这里是因为这里有很多大企业，他如果要保证居住品种，必须在这里选，但是这些人不可能一天到晚租，租十几年，大家都有置业梦，都会想着自己置业，这就是光明新区本地的购买力。但光明新区的现实状况是直到去年或前年为止，光明新区能够提供的有一定档次水准的商品房很少，两只手都能数得过来，公明就是宏发三兄弟，宏发上域、美域、宏景城，光明更可怜了，只有光明大第、传麒山，有个旧楼盘高正豪景花园还是走楼梯的，这也才七、八个，所以说这个市场的供应量非常之少，如果买新盘，只有最近的新盘，那几个新盘已经全都卖掉了，但还没有放到租赁市场，也没有放到二手市场，所以整个市场的供应规模偏小，如果你再往回推五年，供应量还要小，我们现在所知道的光明、公明那些盘都没有开，本地人或者本地购买力去哪儿买？他没有可买的，这造成市场的奇特现象，即供小于求，这就是为什么光明新区这里无论是租赁还是二手房售价都会比较高，甚至出现新房和二手房倒挂的现象，之前开盘的中粮云景在公明广场，它打的概念是离公明广场站很近，离现有公明的商业配套也很近，它自己还带商业，诸如此类，但是这么一个盘，第一批卖的价格是3.3万左右，如果当时去到离它一公里范围之内的二手房价格多少？3.8万、3.9万、4万多有，个别3.6万，出现了新旧倒挂现象，一般情况下是新盘比二手盘贵一些，新盘引领当地的价格走向，但在这个市场出现了相反的现象，这就是我刚刚说的，你不能违反市场规律，市场规律总是供和需做一个权衡或者做一个拉锯的，假如供大与求，这个市场供应的价格会回归价值，会低下去，如果供应小于需求，价格偏离价值也是非常有可能的，所以说你不能违反市场规律。
置业首选前景和变现速度
【淘房哥偏北】：
我刚刚为什么提到GDP现状？在这个区域当中，本地购买力有多大？容量有多大？现有市场供应量是否已经把本地消费能力全部占据了？我们没有权威的数字统计到所有人的收入和所有盘的供应量、销售方向，但是根据它的经济总量来看，坪山和光明的经济总量差不太多，坪山的经济发展速度和光明比起来也差不多，坪山和光明的人均GDP比值，在深圳市当中的地位也差不多，应该说都有一定的可比性，所以说在这个情况下我们可以看到，坪山的市场供应情况已经在二手市场有所体现了，二手房交易周期非常之长，成交不活跃，这说明供应量比较大，或者说进入市场的置业者的选择余地比较大，起码在市场表现上是这样的。这就回到我们刚才说的三原则上，我们在置业选择时，你要考虑它的前景，你要考虑它的变现速度，坪山最起码在变现速度这一块，无论从理论分析，还是从现实状况来看，都会差一些。而光明未来沿着松白路会有多个大型项目供应，光明新区有很多大型项目在规划，所以它的供应量在未来两、三年之后会有爆炸性增长，所以在这边置业你就要考虑，假如你考虑他增值前景，就要看你买的房在两三年后会不会有特别多的竞争对手，这个比例会有多大、可能性有多大，这是很大的问题，可以说每个光明和公明开的盘几乎都规划了公寓项目，所以整个光明新区区域内小面积公寓，特别是一房一厅或单房，公寓的市场供应量会有非常大的上涨，而且曲线非常短，上涨量比较大，所以我建议如果你要上车，不建议在这些区域买公寓，特别是小面积的公寓，假如这个小面积能做到很多房间，那倒是另外一回事了，情况有所不同，因为它进入的是另外一个市场。我仅以单身公寓作为样本来说，在这个区域内你要考虑到将来的供应量会有很大的增长，你这个时候进入市场去买这些区域的单身公寓，很显然投资前景不太好，自住的话，它又没有能够给你很好的体验或者说体验周期变现比较久，你何必选这种类型呢？你要选择住宅，而且选择刚需户型，比如两房、三房，有句话说得对，人民的眼睛是雪亮的，中粮云景第一批项目两房、三房，实际上整个项目销售的都不错，当时我去看，觉得这个项目很让人失望，实用率比较差，三房小得跟两房似的，但不管怎么说，它的价格确实比周边低很多，所以说它的销售很好。如果现在说马后炮的话，你以当时的价格入手它的两房、三房，两三年后市场价格会到新的高度，给当初3.3万入手的人空间比较大，它的变现周期有多长呢？差不多在三年左右，就是在6号线通车前后。如果你在掌握了一定的市场规律，掌握了一定的片区情况之后，再做客观分析，会有比较好的前景。过去两、三年的热点，龙华、坂田，说龙坂是一家我觉得是对的，你要合在一起看，这个区域我们在地图上看得很清楚，龙华新区和坂田合起来以后，以梅观高速为界，当然不是完全以它为界，但差不多它们俩的界限几乎与梅观高速重合，龙坂区域与传统的罗湖、福田中心非常近，对于它来说，制约它发展或者制约它期望值有多高的因素在哪里？两点，一是它们本身的自身素质，这个自身素质是指它的城建水平改善或推进速度，城建水平的改善和推进速度有里点，一是兴建新的大型公共设施，比如交通设施、文化设施或医疗、教育设施，这些很重要，因为这些地方缺，缺什么补什么很重要。另外一点是推进速度，龙华、坂田和光明不太一样，它的历史包袱比较重，因为这些区域以往到现在，一直都是深圳重要的工业区域，直到现在发展速度很快的民治和坂田南区域，在当初都有很多工业区存留到现在，而这些工厂现在大部分在功能上已经丧失了，他们的经营者往往都把他们的经营场所向北或向西迁，就我的渠道了解到的情况已经非常多了。比如深圳很多地方都有很多家具厂，当初主要是分布在宝安的西乡、福永，还有龙华这些地方，但据我所知，龙华、笋岗大部分生产企业，除了个别大牌子企业厂区还没有搬，大部分都已搬到光明或平湖、坪山，这些产业只是低附加值的产业，由于产业的升级换代，它们已经逐渐往外迁，而原本的工业区开始做功能性转变，就是旧改的推进，而这个旧改的推进对于市场的影响非常大。最明显的例子就是从去年到现在的壹城中心现象，我去做龙华的市场调查时，据龙华很多中介反映，他们接待的客户当中有一半本来并不是置业选择在这个区域，一开始是被壹城中心，后来是被这个“地王”所吸引，想到这个区域来看一看，看一看之后又被这个区域其他楼盘所吸引，于是购买了。这是很自然的现象，龙岗不光是去年，前年、大前年，龙岗很多楼盘一直在不断的开，每年都会开很多新的楼盘，很多置业者跑到龙岗去买，不光是无奈的选择，还是现实的选择，那里很多新的楼盘品质很高，价格不错，有现成的3号线，他们能忍受一小时或一个半小时的交通成本的话，很多人还是愿意去龙岗置业的。同样的道理，如果我在龙华的老城区域或观澜，交通成本差不多也是这样的状况，甚至比去到龙岗中心或南联的时间更短，因为它有先天优势，它在地图上的位置不可能漂移，30公里半径已经直接划到观澜边上了，交通成本可以控制在一小时以内，而且有改善余地，无论通过自驾或其他方式，都有改善空间，对于置业来说这也是很现实的情况。对于置业者来说，无论是你自住，还是投资，考虑的交通成本都是在一个小时范围内，在这个范围内你可以考虑你的置业目标是什么，尽可能寻找、重叠更多的有利因素，怎么重叠？这个区域里最缺的就是城建基础设计、交通设施，，现成只有一个4号线，未来会有6号线，但影响的区域有限，只是现在的热点区域被持续影响到，至于远期，最早的时候我说过中轴线、宝龙线，这些线的变现周期比较长，这和三原则当中的变现周期有点长有所相关，因为这个利好变成现实要等到五、六年之后甚至更远，但是它有另外一方面的补足，城建的改善和城建速度的推进，整个老龙华，观澜旧改的项目几乎是扎堆的，我们看规划图，简直就是连片，特别是在老龙华区域，以龙华站为首的区域集中了四大旧改，鸿荣源在现有项目中是最大的规模，鸿荣源的，中洲的，德业基的，海岸城的，四大集团的旧改都集中在2公里半径区域内，可想而知这个区域的前景有多好。现在的例子非常明显，壹城中心第一批4.2万左右的价格，它周边的二手盘价格跟它差不多，第二批跳到5万多，现在第三批又要出来了，会跳到多高呢？我今天来的路上还有人在咚咚找房上问我，说壹城中心又要出新的一批了，现在买划不划算呢？会不会利润空间很高呢？我的回答是如果你买了第一批，我会你赚发了；你买了第二批，我会说你的利润很高，很不错，你的眼光真的很准；但第三批我只能说你肯定不会亏，但是空间有多大我不敢保证，我能知道的是大家（开发商或去这个地方的投资者）对它的期望很高，可能会把它摆在和红山甚至福田中心相类似的高度，但我说它的制约因素确实很多，我们刚才已经反复提到了，龙华的缺点在这里，它的交通、配套建设，配套建设通过旧改有很大的改善余地，而且速度也很快，但交通呢？这是龙华最近遇到的大问题，它现在的交通是不错，但改进空间要想兑现需要很久，中轴线、宝龙线兑现周期太长，所以我保证不了你能赚多少。这个区域可以关注，可以好好去看一看，但是你指望投入到老龙华区域就能从此翻身做地主了，这有点不现实，还是要清醒地思考这个问题，它有它的优势，也有它的劣势，大家要自己注意。但是有一个参考，你参考一下同纬度的，，横岗是一个挺好的对比例子，横岗有现成的地铁，地铁站周围连片的新盘购物商城，起码从配套来讲，把同一个纬度上的坂田甩到外星球了，跟龙华同纬度比，不差，甚至更好，但它的价格才4万多一点，我说的4万左右还是最近这六个月才涨上来的，在之前它远远达不到这个高度，甚至最近这六个月当中，它的价格变化还不如坂田，坂田和它比有什么呢？什么都没有，没有地铁，没有大型商城，什么都没有，像非洲农村一样，只在万科几个盘旁边有一定的商业配套，有一定的环境，你感觉像个城市，一出那几条街，跟农村差不多，还不如一些镇呢。但是它们的价格差不多，这就体现了产业基础，重要的事情不止说三遍，你要听，你要看，你要去观察，横岗那里没什么，都是做眼镜的，产业基础摆在那里，没有那么容易像地方政府希望的那样迅速高大上，迅速把资金流吸引过来，它不可能像前海一样，每个月都有新的大楼起来，每个月都有新的地貌出现，为什么？因为那里的资金投入太高了。
北站区域还是老老实实做福田后花园，你不能像红楼梦的晴雯一样“心比天高，命比纸薄”
【淘房哥偏北】：
北站这里，看政府公告，用六个月时间投入190亿做基建改善，但是这个速度相比前海呢？弱爆了，前海的投入金额是它的两倍还多，但是投资周期和它差不多，北站区域还是老老实实做福田后花园，你不能像红楼梦的晴雯一样“心比天高，命比纸薄”。当然我这样说好像有点打标签的意思，但我这样比喻是因为大家去看一个区域的时候不能被感情所左右，你看一个地方多了，会觉得这个地方好，特别是你在某个区域住的时间长了，你会觉得这个地方的缺点可以容忍，优点可以发扬，这是不对的，你不能感情用事，一定要综合对比分析。龙华的优势是它的天然距离离大腿福田近，抱这个腿比较容易，你在找置业目标的时候要找能够发挥优势的地方，这个优势怎么体现呢？轨道线周围，像梅观这样的重点交通设施周围，像壹城中心这样的大型旧改改变区域城建面貌的项目周围，找这三点，观澜也是这样，观澜的核心就是在龙华新区政府附近，就在天虹跟前，因为那周围有很多旧改项目，一直延伸到观澜高尔夫，整个区域一大堆旧改，数不胜数，太多了，而且旁边还有4号线北延线路过，又有龙华新区自己为了解决地铁线路迟迟不能兑现，不得不搞的电车线路过，电车是慢一点，但有和没有就是有很大区别，甚至我要再次强调，有和没有比有了好不好还重要，体现在市场上的结果就是有和没有出现的涨幅比有了以后更好还要大，这也就是我为什么在多次演讲当中提到关外一条轨道线比关外两条轨道线甚至多条轨道线还要管用。龙华新区，你的目标是要找重点交通设施附近的，你要找重点项目附近的，这最起码能够保证你的预期值会有比较好的发展，能够保证你的变现周期比较短，至于门槛，就要具体了，没有一定的，我不能给到你具体的区域性选择，因为根据每个人的情况不同，门槛的选择也不一样，不可能一个人买一千万的房子，你非让他去坪山找高级大别墅，投资层级不一样的时候，门槛的概念也不一样，这个时候我会建议他去前海、南山中心、福田中心选择，毕竟投资规模不同的时候，规律也应该有所改变，你要选择不同的重点，每个区域的特点都不同。
理性分析坂田区域、坪山区域的投资价值
【淘房哥偏北】：
向东走看到坂田区域的时候，刚刚说龙坂是一家，为什么我要说龙坂是一家？因为龙坂区域的很多交通设施建设实际上在政府规划当中是一张图里体现的，不是分开体现的，特别是轨道交通，宝龙线是横穿的，10号线说是去平湖，穿过整个坂田大部分区域，但它在开头阶段过来把民治关口区域也辐射到了，比如这边有个盘叫熙山，熙山和星河银河谷是紧挨着的，我们知道创新园站在星河银河谷，实际熙山往前走几百米就到了，你说它影响不到民治吗？熙山这个楼盘离4号线民乐站从地图上看只有一点点，实际上你走的时候需要花二十多分钟，一般离地铁站二十多分钟，你已经认为是比较远了，但10号线开通之后，熙山已经变成地铁口物业了，所以考虑情况的时候，你不要把龙华、坂田分开来看。还有一点，实际上我们所说的很多大企业，他们在布局的时候并没有严格区分在龙华还是在坂田，特别是坂田北和观澜这一块根本是跨区域分布的，整个区域的本地购买力很集中，华为的人购买物业时也会跑去观澜买，因为实际情况是他们从观澜去到坂田北也很方便，现有交通设施已经达到非常快的速度，更不用提市政建设改善之后的情况，所以整个区域要联合起来看。坂田区域又体现了市场规律的问题，刚才说到光明那里的时候，出现了局部市场供需不平衡，导致它的价格出现很特别的现象，而在坂田这里也有一个现象，我们之前介绍坂田的时候曾经说过坂田是高低分散，高和低的品质差异大到不敢相信是一个地方的，也导致你在这里置业的时候，很多置业者选择范围无形当中会缩窄，因为他能够容忍也能住得下的房子就那几个盘，挨个数也没几个，万科的几个，现在多了个信义嘉御山，还有万科城、佳兆业、旭景家园、悦朗苑，两只手就能数过来，而且分得比较散，配套设施又分布在周围。所以这些区域楼盘的特点导致它们的价位也会比较高，基本上高品质楼盘4万多还打不住，万科为首的楼盘已经是接近5万的均价，佳兆业也是。这个区域我们以品质为界限，去看周边这些楼盘将来的发展极限在哪里，这里的发展极限体现在你对这个区域的优缺点，它将来能够有所改变，改变到什么程度。它的优点就是离福田罗湖非常近，有先天地理上的优势，它的劣势也很明显，即配套设施太差，谁能最大限度的改善它的短板，谁就能够获得最大的升值，这个改善的步调或者路线基本上还是沿着10号线的轨道线路来延伸的，还有就是沿着坂银通道、坂雪岗大道做改善，这也很正常，政府要这么做？整个区域内重点企业都分布在坂雪岗大道附近，你不把10号线放在这附近，还能放到哪里去？所以相信的在这些重点区域的楼盘，只要挨得近就会有机会，就会有很好的期望值，这个期望值不会是虚的，而它的变现周期跟重点设施的落成时间是息息相关的。当然，如果像老龙华一样，有这么多重点项目在周边敲敲边鼓，因为旧改项目对周边环境带来的改善也是非常直接的，能够同时兼顾交通设施改善，能够同时兼顾附近特区环境改善的楼盘或地段，无疑就是你需要选择的地方。我觉得这里有两个点，一个是坂田南靠近坂银通道口位置的第五园等几个楼盘，还有坂田北靠近10号线华为站、雪象站附近，比如佳兆业、嘉霖华禧，这几个地方都是重点，可以考虑关注，这个要结合自己对门槛的认识来考虑，它们的期望值和变现速度都不错，预期很好。我们刚才说向东的时候，有个地方我一直没有提，我放在最后才提是因为这个地方比较特殊，坂田过来直接挨着的就是布吉，布吉区域的现状是交通比较差，它的配套设施比较差，但实际上它的前景我觉得也还可以。为什么这么说呢？因为这个地方的交通实在是太差了，差到我去一趟都觉得很困难，但是它有现成的轨道交通，将来轨道四期规划当中也有路过布吉的，所以说它还有改进余地，而且最重要的一点是在过去两三年当中，整体区域价格水准对比周边一直处于低位，随着经过2015年的补涨，现在还是处于低位。但是将来，对比周边的价值期望，它虽然也有差距，但是这个差距有限，所以说它的补涨空间还是不小，布吉街道如果你着眼于找重点轨道交通设施，就是3号线附近、5号线附近，你找它的重点交通设施附近和重点项目附近，这些楼盘将来的空间还是很大的。当然，它的变现周期不上不下，比起龙岗要好一些，比起坪山要好很多，比起坂田、龙华就要差很多，这跟它的基础设施推进速度有关。再向东走到龙岗大部分区域的时候，我觉得更多的是考虑居住性的调整，从投资性上来说，这个区域是一个“睡城”，本身的产业支撑能力比较差，购买力主要来自于外溢过来的，不是本地生成的，未来的成长性要看周边区域的脸色，要看整个区域发展建设的高度，并不是非常推荐，如果自住的话，倒是非常好的选择，毕竟现有配套非常好。再返回到坪山，还是重复刚才那一点，我们要注意它的变现周期，实际上坪山有很好的一点，由于它以前一穷二白，这里现有的和将来出现的项目，品质上都会有比较不错的保证，起点比较好，起点还包括它的价格也会比较好，相对其他区域来说有比较低的价格，所以它的门槛比较低，主要问题就是在变现周期上，需要比较长的周期。我们如果完全依赖城建设施、生活配套的改善，只能吸引周边区域或本地区域的购买力，实际上大规模购买力并没有出现，因为这个区域本身的经济总量并不是很大，相比深圳其他区域来说，排名还可以，但是并不高，所以本地市场支撑力度没有我们想象的那么大，有一定的局限性。所以说它的未来发展趋势主要在于能否吸引到更大量的外部外溢过来的购买力，这是很重要的一点，有赖于其交通设施的建设，而这个周期会比较长，接近六年甚至七年以上，需要权衡自己的投资周期和时间交通成本是否能够忍受。
置业三原则“低门槛、高期望值或发展高度、变现速度”的重要性
【淘房哥偏北】：
刚刚介绍了这么多区域为例子，来体现置业三原则，低门槛、高期望值或发展高度、变现速度，最重要最重要一点是不要乱打标签，要客观看待你所看的区域。我最后再举个例子，我昨天去红山这边做大暴走，“宇宙中心”红山现在涨得很厉害，已经7万多，甚至有几个盘报价8万多，为什么报这么高？是因为它在红山最核心的位置，靠近地铁站，旁边有高级中学龙华分校，龙华分校在那里有四个楼盘，金亨利、汇龙湾、水榭五、六期，这四个楼盘属于高级中学分校的小片区，所以片区楼盘价格非常高。但是为什么这么多人选择这里？7.3万、7.6万不是存在纸面上的报价，而是实际已经发生的成交价格，为什么有人愿意选择这个价格？很简单，因为这里新，他对这里学校的教育质量有很高的期望值。假如对比我们公司附近，高级中学初中部本部学区，附近的竹园小区很烂，九几年的房子，非常老旧的盘，但是它的价格很高，你要买到高级中学初中学区范围内，起步价格在700万，但最近出了一些小户型，很多人关注度很高，竹园小区有22平米的单房，总价240万，单价已经12万了，为什么有人愿意买？因为它的总价240万，我可以拿到市中心，靠近高级中学学校，有实际考试成绩来证明它实力的学位，对于有这样学位需求的人来说，这是很现实的选择，我拿不起800万，我拿得起240万，然后再花几千块在附近租房，带孩子在这里上学。所以说这种选择都是有逻辑可循的，都是因为它满足了一部分人的需要才产生的，存在即合理不是没有道理。所以红山区域的预期期望值很高，但是你要想好需要满足什么样的需求，或者你买了这里的房子去投资，你期望你的接手者、接任者能够满足他的什么需求，这就是你置业时需要考虑的问题，能不能满足市场的需要？市场不是一成不变的，所以240万的小单间、12万的单价能存在，而7.3万、7.6万单价也能存在。在深圳置业的时候，不管在北边、南边还是在中心置业，都体现了这三个原则，仔细思考这三个原则，从客观角度去分析，不要感情用事，实际上还是可以找得到，每个人都可以有自己的天空，有自己一砖一瓦给自己遮风挡雨。以上就是我今天的分享。谢谢大家！
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【活动时间】7月24日（周日）14:00-16:30【主讲大咖】：咚咚专家 淘房哥-司南
【活动主题】：《“中心”之争，多中心之下的福田楼市》
【报名方式】：登陆咚咚找房APP首页，点击找房按钮，进入咚咖房学院专场广告条报名。欢迎大家报名参加！
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