1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销北京住总第三开发建设有限公司与北京市龙冠物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书关联公司：关联律所：北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初6817号原告：，住所地北京市海淀区。法定代表人：历光大，董事长。委托诉讼代理人：王佰岭，律师。被告：，住所地北京市昌平区东小口镇。法定代表人：张迎利，总经理。委托诉讼代理人：吴庆梅，律师。原告（以下简称住总三公司）与被告（以下简称龙冠公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭建新担任审判长，与人民陪审员王秋华、姚秀凤组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告住总三公司的委托诉讼代理人王佰岭、被告龙冠公司的委托诉讼代理人吴庆梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住总三公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令从日开始终止原、被告的物业服务合同关系；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：日，原被告双方签订了一份《房屋委托代管合同》，双方约定：1.原告将自有房产×××委托给被告管理；2.委托期限为一年，自日至日；3.一年的物业管理费为41416.81元；4.委托托管期间，被告负责房屋及设备的管理、维修、保证房屋建筑的完整和设备的正常使用安全等；5.代管期间原告将房屋技术档案借给被告保管使用，解除合同时，将档案退还原告；6.在代管合同有效期间，原告要求提前终止合同时，须提前两个月向被告提出。日，《房屋委托代管合同》到期后，双方没有续签房屋代管合同，双方此后也继续履行着物业管理合同关系。1997年6月至2004年11月期间，原告将房屋陆续分配给自己的54位员工，因为房屋的土地一直是集体建设用地，房屋产权证至今无法办理，实际是房屋均已属于分的房屋职工个人所有，其拥有使用、收益、处分的权利。现54套房屋中已有19套进行了交易，即19套房屋的所有人已不是原告单位的员工。另日后，物业管理费已调整为每年22339元（0.75元×2757.93平方米×12个月×0.9）。鉴于×号楼的房屋已分配给小业主，根据谁居住，谁收益，谁付款的原则，以及《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第8条等规定，日，原告向被告提出解除双方的物业服务合同关系，但日，被告回函不同意解除物业服务关系。为维护原告的合法权益，为维护国有资产的不流失，迫不得已，现诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告龙冠公司辩称，一、被答辩人的诉讼请求要求终止与答辩人之间的物业服务合同没有事实依据，且不现实。被答辩人要求终止与答辩人的物业服务合同没有事实依据，且不可实现，答辩人终止对涉案的×××三个单元提供物业服务是不现实的。从1997年答辩人向被答辩人的宿舍即涉案房屋提供物业服务合同至今，×××三个单元与×号楼整栋楼及整个小区是一个不可分割的部分，×号楼1、2、3单元的住户与×号楼整栋楼及整个小区的业主共同使用整个小区的供暖、供水设施、设备、共用小区公共道路。对于×号楼1、2、3三个单元宿舍居住的人，被答辩人不可能另辟途径为其提供供暖、供水设施、设备、共用小区公共道路。因此，被答辩人的诉讼请求要求终止与答辩人之间的物业服务合同没有事实依据，且不现实；二、被答辩人提出的国办发[2016]45号《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（以下简称45号文）不适用于本案。45号文的工作目标是2016年开始，在全国全面推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何形式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。首先，45号文的“三供一业”适用范围是职工家属区。而本案中仅仅涉及×号楼的1、2、3单元的54户员工；其次，国有企业承担职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理的义务。而本案中的被答辩人没有为此做任何工作。被答辩人没有履行将涉案房屋×号楼1、2、3单元的“三供一业”分离移交工作交由答辩人的义务，因此，被答辩人不能对45号文断章取义，以国有企业不再承担“三供一业”相关费用为由终止与答辩人的物业服务合同；三、被答辩人没有将涉案房屋技术档案交与答辩人，因此不存在答辩人返还房屋技术档案问题，请求法院依法驳回该项诉讼请求。另虽然合同中约定可以提前终止合同，但没有约定物业公司有必须同意终止合同的义务。综上，请求人民法院依据本案客观事实依法驳回被答辩人所有诉讼请求。经审理查明，北京住总集团住三分部（现名称为）房屋管理修缮处作为委托单位与受托单位北京市华龙苑物业管理中心（现名称为）签订一份《房屋委托代管合同》，合同约定：委托单位为甲方，受托单位为乙方。甲方愿意将自有房产×楼，建筑面积为2757.93平方米，54套，具体房号中×××单元。上述房屋在商定的期限内委托乙方管理。房屋的产权、分配权、调配权属于甲方所有，住户发生迁出、迁入、过户、换房等变动时，甲方应开出证明通知乙方，以便便利各项手续。甲方如将房屋出售、转让或以其他方式转移所有权，在委托代管期内，甲方须提前一个月通知乙方，并及时办理有关手续。委托时间为日至日，委托费用共计86922.76元，其中物业管理费41416.81元。委托代管期内，乙方负责房屋房屋及设备的管理、零维修、保证房屋建筑的完整和设备的正常使用安全，乙方为方便甲方所发生的代管代收的各项费用，由乙方负责支配，包干使用，亏损不补，盈余不退。在代管合同有效期内，甲方要求提前终止或变更合同须提前两个月向对方提出。如果甲方要求提前终止代管合同所付乙方当年的维修费不得要求乙方退还，如乙方要求提前终止代管合同，所收甲方当年的维修费应全部退还甲方。本合同自签订之日起生效，有效期壹年，期满如甲方要求继续委托代管，双方可协商续订代管合同。代管房屋属于多家产权，委托本公司管理，委托单位全部交清费用后，方予以供暖，如因部分产权单位或个人不按规定交纳费用，影响本楼维修养护及供暖时，并由公司通知产权单位，由产权单位协商解决。合同签订后，住总三公司交纳了日至日期间的物业费。2016年3月，龙冠公司因住总三公司未交纳日至日期间的部分物业费而提起诉讼，要求其给付物业费元。昌平法院作出（2016）京0114民初5127号判决书，内容为：被告单位的房屋一直由原告单位提供物业服务，被告理应向原告交纳物业服务费。被告未提供双方变更物业合同的相关证明，故被告提出的对于既非产权人也非使用人，企业不应承担职工物业费的辩称本院不予采纳。故判决被告住总三公司给付原告龙冠公司物业服务费元。庭审中查明，涉案房屋系住总三公司与合作开发建设，按双方约定×号楼1、2、3单元产权人为住总三公司。涉案房屋因缺乏相关审批手续，时至今日未办理房屋产权证明。庭审中，住总三公司称，涉案54套房屋均已出售给本单位职工，但其未与单位职工签订书面买卖合同，亦未收取职工购房款，现涉案54套房屋中的部分房屋已由单位职工出卖给单位之外的人员，但公司未存档两者之间的房屋买卖合同文本，只是在单位电脑中将居住人信息进行了变更登记。另查，住总三公司在庭审中提供了《宿舍分配准住证明》，该证明载明了居住人姓名、工作单位、房屋坐落、起租日期和经办人等信息。上述事实，有《房屋委托代管合同》、（2016）京0114民初5127号判决书、《宿舍分配准住证明》、询问笔录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，住总三公司与龙冠公司签订的《房屋委托代管合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，合同有效。该合同约定了涉案房屋的产权、分配权、调配权属于甲方所有，住总三公司虽在庭审中称该房屋已出卖给单位职工及部分单位职工又将房屋出售给单位之外人员，但其未提供相关房屋买卖合同及购房款收据，即房屋所有权发生转移等证据，亦未提供房屋权属证明，在这种情况下，住总三公司所称涉案房屋是单位职工个人所有，应由房屋使用人交纳物业服务费的理由并不充分。本案中，虽然双方所签订的合同期限仅为一年，但涉案×号楼1、2、3单位作为小区的一部分，在龙冠公司对整个小区公共部分进行物业服务时，其享受了相应的服务，形成了事实上的物业服务合同关系，作为房屋权利人的住总三公司理应支付相应的物业服务费，为此，住总三公司要求终止双方物业服务合同关系的诉讼请求，本院不予支持。住总三公司所称其它观点，理由不充分，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　郭建新人民陪审员　　王秋华人民陪审员　　姚秀凤二〇一七年九月十九日书　记　员　　商游丽置顶反馈APP微信天眼查公众账号电&&&&&&&话 : 400-871-6266工作时间 : 周一至周五 9:00-18:30在线客服 :&商务合作 : 官方微信 : 官方QQ群(1) : 官方QQ群(2) : 全国企业信用信息公示系统中国裁判文书网中国执行信息公开网国家知识产权局商标局版权局固定电话：400-871-6266版权所有：北京金堤科技有限公司(C)2015 JINDIDATA 京ICP备龙治明：中盛物业服务管理方案_百度文库
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小区物业亏损太多撤了 居民服务没人管
小区物业亏太多，撤了& 居民服务没人管，苦了
龙鑫花园居民：物业快来啊！
讯（记者& 梅俊）对于龙鑫花园小区的居民来说，2015年元旦，是他们过得最&脏&的一个节日，也是最闹心的节日。
绿化带上，居民楼前，整个小区里随处可见垃圾。不仅垃圾无人清扫，小区的门房也没有人执勤，车辆可以随意进出。更闹心的是，小区随时都会停水。为什么会这样呢？原来，小区物业在年前撤离了，至今没有新的物业来接管小区。
龙鑫花园小区随处可见垃圾。（记者 张驰 摄）
物业亏本后撤了
物业为什么会突然离开？昨日，九江晨报记者来到龙鑫花园小区，但物业办公室已经人去楼空。
在小区入口及各楼层的入口位置，都张贴有业主委员会出示的《关于龙鑫物业服务有限公司终止服务聘请居隆物业服务有限公司的公告》，里面介绍了小区提高物业收费标准、增加业主委员会委员及聘请新物业、水网改造等方面的情况。
在物业办公室附近，一位杨姓女士正在清扫路面垃圾，她自称是小区保洁人员，已经做了五年，看到小区太脏，所以就自己过来清理一下。
杨女士说，物业公司维持不下去，与很多业主拖欠物业费有关。&我听说物业公司亏损了几十万，所以才走了。&
龙鑫物业公司一名左姓经理也证实了这一说法。其介绍，龙鑫花园建好之后，他们便在这里服务，一直处在亏损状态，前后亏了近200万。他说，有近四分之一的居民拖欠物业费或水费，甚至有业主欠费达7年之久。
&去年10月份，我们向相关部门提交了申请材料，希望能够终止服务。&左经理说，物业公司是经过正常程序离开的，而且将财务进行了公示，近期还会与业主委员会和小区新物业进行交接。
新物业总算快来啦
物业公司的离开，让小区居民感到十分闹心。由于还没人接管，一些公共管理和用电都受到了影响。
&现在整个小区的卫生状况非常差，所有垃圾都堆在居民楼前，我家住在一楼，每天早上一开门就能问到一股臭味。&业主黄女士说，小区的路灯也全部熄灭了，晚上进来的时候都是一片黑。
除此之外，小区居民最担心的还是用水问题。龙鑫花园采用的是二次供水，水费一直由物业公司收取，可现在没有了物业公司，一旦水费拖欠，整个小区都会面临停水。
虽然小区业主委员会也曾积极寻找新物业，可却没能谈妥。&通过招标、投票，我们选取了几家物业，但因为物业用房等原因，前两家没有谈成。&龙鑫花园业主委员会赵主任告诉九江晨报记者，为了寻找新物业，他们已经连续开了17次会议，目前正在与第三家公司协商，且基本上已经达成协议，新的物业公司预计将在1月6日进驻小区。
&至于老物业公司存在的一些费用问题，我们会帮助居民进行协商解决，并协助做好新旧物业的交接事宜。&
[责任编辑：陶菁]
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