如题所述。以前签过协议了。现在我想把房子拿回来，违约金可能要给一些，是不是中间的差价也要补上去呀。请回答呀！
全部答案（共4个回答）
的房子，卖给我孙某时没开职工大会，就在去年要动迁时候他们来了一帮人强行侵入我的住宅，而且拿出一套旧房证来。我报案公安局也借口不管，这些人还整天上访这找那找的，后来政府迫于压力和卖给孙时没开职工大会把他们那套过户两手的房证认证为有效合法证件。这时候我才找原来...
我有个事大家给评说一下，11年前我从个人孙某手买的一个场院，第二年又办理了过户手续，又办理了土地出让40年的手续。后来逐渐听说这个场子是集体产业的房子，卖给我孙某时没开职工大会，就在去年要动迁时候他们来了一帮人强行侵入我的住宅，而且拿出一套旧房证来。我报案公安局也借口不管，这些人还整天上访这找那找的，后来政府迫于压力和卖给孙时没开职工大会把他们那套过户两手的房证认证为有效合法证件。这时候我才找原来的场长打听详细，听说孙借给当时这个场子的钱，场长请示上边领导，上边领导答应借的并有协议在，后来三年还不上钱顶给孙的。而且我问了原来场长和孙某办房证的情况，都说当时镇领导帮着办的过户房证并且原来没有房证。现在估计他们的房证就是铁力镇为了逃避卖场的事实给他们候补的旧房证，这些人占着我的房子不能动迁还整天围攻政府，政府迫于这些人上访的压力说是要取消我的新房证。而且现在属于二审审理阶段，一审民事已经判我胜诉了。大家说房证真的取消了我该找什么部门讨说法啊。谢谢，我现在处于水深火热当中，如果有人能帮上我必有重谢，给我打电话
主要看协议终止时您还是对方的问题所导致。
如果是您的原因，除了要向对方赔付违约金外，还要赔偿对方的损失（包括十年中的一切生活、税收成本），另外收回房产价格也要按照现在地价来结算。最重要的一点是对方也要接受并愿意出让房产否则不成立。
如果因为对方的原因导致协议终止，你可以收回房产，退回全部已付购房款，并可以向对方要求所赔付款项利息及违约金。
楼上分析可能有误。你找不到原房主法院根本不予受理。你必须找到原房主办理过户。卖家的身份证复印件、房屋买卖合同、房产证、买卖契约这几个综合起来足以证明你跟原房主已...
《物权法》的相关规定，不动产的转移是以产权转移登记为依据，也就是说，你们只是签定了买卖合同，没办理过户手续，该房屋的所有权人还是原来的房主。 如果原房主不愿意过...
你说有大队人在场，那说明你卖的房屋属于农村宅基地住房，这种权属的房屋在大队内部转让是合法的，只是听你说的那些手续应该很简单，不是正常合法手续。但问题关键是该房现...
因分家我和婆婆,公公一起生活,房屋是我和老公新盖的,但是农村宅基地使用权证在公公名下,可以变更吗 0分
我老公有一个哥哥,现在村上有给他分了宅基地,分家自己过,...
1、首先要看房屋产权证书，根据物权法的规定，房屋的所有权是以房屋产权证书登记为准的。房产证上登记的是谁就是谁的。
2、如果你的房屋没有房屋产权证，只有房屋土地使...
答: e租宝城市经理有罪吗
答: 楼上的大哥，你丫简直是扯淡。“~猪头男生~ ”的id果然很适合你。1、对于公司的管理制度，从你加入公司那天起就视为你已经同意了，除非公司制度里有违法的规定，否则...
答: 1、从一般意义上讲，法分为实然的法（law as it is）和应然的法（law as it ought to be）。
应然就是“应该是怎么样的法”，实然就是...
每家运营商的DNS都不同，而且各省的也不同。你可以问问你的网络提供商，他们会告诉你的。（也可以通过分别访问域名和IP来检查DNS是否正常，访问域名不行，而访问IP可以，则说明DNS设置不对）
另外，如果ADSL-电脑没问题，一般ADSL-路由器也没问题的。而且采用ADSL拨号的话，DNS可以不设置的，拨号成功后会自动取得DNS服务器。
问题可能出在路由器设置上。进去检查一下吧。看看上网方式，上网用户名密码是否正确。
（有个问题要注意一下，有些地方的运营商会限制使用路由器或者限制接入数量，一般是采取绑定网卡MAC地址的方式，如果路由器设置都正常，试试路由器的MAC地址克隆功能，把电脑网卡的MAC复制过去）
嫌麻烦就把你洗衣机的型号或断皮带，拿到维修点去买1个，自己装上就可以了（要有个小扳手把螺丝放松，装上皮带，拉紧再紧固螺丝）。
销售额：指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。税法上这一概念是不含任何税金的收入。销售额适用于制造业、商业等。
营业额会计上指的是营业收入，税法指的是应税营业收入。营业额属于含税收入，适用于饮食业、运输业、广告业、娱乐业、建筑安装业等 。
债项评级是对交易本身的特定风险进行计量和评价，反映客户违约后的债项损失大小。特定风险因素包括抵押、优先性、产品类别、地区、行业等。债项评级既可以只反映债项本身的交易风险，也可以同时反映客户信用风险和债项交易风险。
需看您的贷款用途，申请贷款，针对您具体申请贷款的执行利率、金额、贷款期限以及贷款还款方式的信息，需要您申请贷款后经办行在具体审核您的综合信息，贷款审核通过后才能确定。
注销公积金账户并进行提取，3个月内会到职工公积金联名卡所在的银行账户内。携带资料以下4样：
1.住房公积金提取申请表，一式三份； 2.住房公积金提取凭证，一式四联，加盖财务章； 3.劳动关系解除协议原件及复印件；
4.本人身份证及复印件。
一、利息计算公式主要分为以下四种情况，第一，计算利息的基本公式，储蓄存款利息计算的基本公式为：利息=本金×存期×利率；
第二，利率的换算，其中年利率、月利率、日利率三者的换算关系是：年利率=月利率×12（月）=日利率×360（天）；月利率=年利率÷12（月）=日利率×30（天）；日利率=年利率÷360（天）=月利率÷30（天），除此之外，使用利率要注意与存期相一致；
第三，利息计算公式中的计息起点问题，1、储蓄存款的计息起点为元，元以下的角分不计付利息；2、利息金额算至厘位，实际支付时将厘位四舍五入至分位；3、除活期储蓄年度结算可将利息转入本金生息外，其他各种储蓄存款不论存期如何，一律于支取时利随本清，不计复息；
第四，利息计算公式中存期的计算问题，1、计算存期采取算头不算尾的办法；2、不论大月、小月、平月、闰月，每月均按30天计算，全年按360天计算3、各种存款的到期日，均按对年对月对日计算，如遇开户日为到期月份所缺日期，则以到期月的末日为到期日。
二、存期计算规定
1、算头不算尾，计算利息时，存款天数一律算头不算尾，即从存入日起算至取款前一天止；
2、不论闰年、平年，不分月大、月小，全年按360天，每月均按30天计算；
3、对年、对月、对日计算，各种定期存款的到期日均以对年、对月、对日为准。即自存入日至次年同月同日为一对年，存入日至下月同一日为对月；
4、定期储蓄到期日，比如遇例假不办公，可以提前一日支取，视同到期计算利息，手续同提前支取办理。
利息的计算公式：本金×年利率（百分数）×存期
如果收利息税再×（1-5%）
本息合计=本金+利息
应计利息的计算公式是： 应计利息=本金×利率×时间
应计利息精确到小数点后12位，已计息天数按实际持有天数计算。
PS：存期要与利率相对应，不一定是年利率，也可能是日利率还有月利率。
孕妇吸烟会使胎儿的血液循环发生异常，并引起红细胞增多以及组织慢性缺氧，最终导致出生后血压增高，而血压增高可能是新生儿眼底视网膜病变的一个危险诱因。
一项调查结果显示，吸烟孕妇所生的新生儿，他们发生眼底视网膜动脉狭窄和硬化，静脉扩张、迂曲及视网膜内出血的几率，比那些不吸烟孕妇所生的孩子大为增加。
朋友家用的是优掌柜的，他也推荐我买那个牌子，我在他店里用过一下，真的挺不错的。
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洛阳高考美术培训素描的基础知识有哪些？工具的选用取决于画家所想要达到的艺术效果。深入刻画，按照“从整体到局部再到整体再到局部”的规律来塑造物体的形体，塑造时候要注惫物体的体积感、质感。
洛阳美术培训机构的老师还建议学员调整画面的整体色调和虚实关系，突出主体，加强空间感，画面主、次物体之间要有空间的区分，物体附近的衬布要适当的刻画的实些。
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这个不是我熟悉的地区买卖房屋未过户被查封&执行异议申请和所有权确认均被驳回
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法院判决房屋买卖合同有效后被查封
律师你好！我于日购买了一间总价43万，首付200000万，上家还未办理产证银行还有贷款，我依照合同银行贷款由我来还，我于2014年4月一号还完银行贷款后想去办理过户手续后发现该商铺已被法院在号查封，对方是民间借贷保全，现在我过不了户卖家又还不了款，假设我提出异议法院会解查封吗?会拍卖吗？
律师回答地区：浙江-嘉兴咨询电话：帮助网友：4773 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人由于你未办理任何抵押手续及过户手续，不会解除查封的，建议尽快起诉对方，到时商铺拍卖后，你可参与分配，具体可来电咨询 13:23 13:36全额付款未办理房产过户前，这只能是债权，建议你尽快起诉得到法院判决确认该债权，否则，一旦房子拍卖分配完毕后，你将很难再实现自己的债权了 13:27华律网用户这个商铺我已经全额付款了地区：浙江-嘉兴咨询电话：13515***帮助网友：15673 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_ 人这样的异议法院不会采纳，让卖家赶紧退款吧。 13:12 13:28华律网用户关键是卖家已无力退款，我已经全额付款了 11:52已经电话解答。
无锡推荐律师女子买房后迟迟未过户 十年后房被法院查封【盐城房产中介网吧】_百度贴吧
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女子买房后迟迟未过户 十年后房被法院查封
中国新闻网[微博] 跟“好友”买下一套房子，因故一直没有过户。没有想到，十年后，卖家因债务问题被起诉至法院，尚登记在卖主名下的房子就这样被法院依法保全了。在索回房屋无果的情况下，买家只能对卖家提起了民事诉讼，要求原房主返还购房款并赔偿因此造成的利息损失。记者2日从浙江台州临海市人民法院获悉，该院公开开庭审理了一起房屋买卖合同纠纷一案，最终法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，原房主返还给买家购房款14万元及利息。王女士与张女士均系临海城关人，俩人关系很好，是名副其实的“闺蜜”。2004年5月，张女士欠债急用钱，想出售自己家的房产抵债。王女士正好手头有闲钱，便以14万元的价格，买下了张女士坐落在城关某巷子某二层楼房，面积约70平米。王女士支付房款后，双方约定，等办理过户手续的条件成熟，张女士便依法协助履行办理过户手续。考虑到当时张女士没有地方居住，王女士又与张女士签订了一份房屋租赁协议将该房屋租给张女士一家居住。由于张女士家中事务一直繁多，作为“好友”的王女士也不好意思催促。直到2008年，张女士才将这套房子转到自己名下，已经具备了过户条件，但王女士多次催促张女士一起去办理过户手续时，张女士却始终找借口推脱。此事一拖拖到2014年8月，好友张女士突然下落不明，家人朋友都找不到她。后来王女士才知道，张女士因为负债累累，干脆一躲了之。一名债权人陈先生因张女士欠了他30万元没有归还，向临海法院申请了强制执行，临海法院经过调查，发现张女士名下还有这套房屋，便将该房屋依法进行了保全。王女士知晓后，立即拿着双方的房屋买卖合同等证据于当年10月份向法院提出执行异议。临海法院经公开开庭听证后，以房屋买卖须经依法登记才能发生物权转移的法律效力，因查封房屋仍登记在被执行人张女士名下，法院依法对登记在被执行人余梅春名下的房屋进行查封并无不当，异议人虽已经支付全部价款并实际占有查封房屋，但房屋至今未办理房产过户登记手续，异议人异议理由不能成立为由，裁定驳回异议人王女士的异议请求。房屋取回已经无望，无奈之下，王女士只能将对方告上法院，要求张女士返还购房款14万元以及利息。法庭上，王女士认为该房屋现无法转户到自己名下，所以起诉要求解除该房屋买卖协议，并要求对方返还购房款。张女士开庭当天依旧没有出现。法院经审理后认为：房屋买卖协议签订后，王女士已依约履行了付款义务，故张女士应当履行及时协助原告办理该房屋过户相关手续。鉴于该房屋产权现尚登记在张女士名下，而张女士与他人尚有债务纠纷，致使该房屋现已被法院依法查封。在该房屋被法院查封之下，王女士已无法再依据其与张女士签订的房屋买卖协议而取得该房屋的相关权属。故王女士要求解除该房屋买卖合同以及要求返还购房款14万元并赔偿利息损失的诉请符合法律规定，法院予以支持。
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保存至快速回贴买房常驻后，卖房人逃债在外，无法过户，房产被查封执行，提出执行异议被驳回怎么办　　　　具体经过是这样的：　　本人因家住农村的父母年岁较大，体弱多病，尤其是父亲得了胃癌晚期，更需要方便照顾，根据父母和申请人的意愿，本人请于日和卖房人（即两年半后被所在县级市人民法院2010*建民初字第0055号民事裁定书查封的****15、16号车库房产的原房主）陈某洽谈并签订了售房协议（合同），购买该房产装修供申请人父母居住。5月24日申请人付清全款，卖房人陈某正式交付给申请人该房产钥匙及房产证，土地证，协议约定卖房人有义务协助过户。随后申请人实施装修，至今一直居住使用。可自原告购买之后，陈某即长期逃债在外（有其左邻右舍，亲朋好友及其债主可证），电话不通，无法知晓其实际住址，至今联系不上，因而无法过户。　　日本市人民法院立案受理了一浙江债主倪某（2002年至今在本地区市开机电门市）诉陈某买卖合同纠纷，并于日作出（2010）*速民初字第55号民事裁定书，裁定查封了上述房产（该房产至强制执行前未被本县级市人民法院调查，申请人亦无从知晓此查封事宜）。日倪某申请本县级市人民法院强制执行，此时本人才被告知上述房产早在日即被法院查封，时值强制执行。日申请人向本县级市人民法院提交了执行异议书。日本县级市人民法院仅以“上述房产仍然登记在原卖房人即被执行人陈某名下”为由作出了驳回申请人执行异议的（2011）*执异字第0014号民事裁定书。　　附相关裁定书：　　　　
江苏省**市人民法院　　
民 事 裁 定 书　　　　（2010）*速民初字第0055号　　　　原告倪**，男，****年*月*生，身份证号码：1323************，汉族，现住**市***************。　　被告：陈**，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。　　本院在审理原告倪某诉被告陈某民间借贷纠纷一案中，原告倪某于日向本院提出财产保全申请，请求法院对被告陈某位于*********的15、16号车库予以保全，并以提供担保。　　本院认为，原告倪某的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第九十四条的规定，裁定如下：　　对被告陈某位于位于*********的15、16号车库予以查封。　　
本裁定送达后立即执行。　　
如不服本裁定，可以向本院申请复议一次，复议期间不停止裁定的执行。　　　　　　
审 判 长：***　　
审 判 员：***　　
审 判 员：***　　
（*市人民法院
二O一O年十月二十五日　　
书 记 员：****　　　　　　江苏省**市人民法院　　
民 事 裁 定 书　　　　（2011）*执异字第0014号　　　　异议人：丁某，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。　　申请执行人倪某，男，****年*月*生，身份证号码：1323************，汉族，住浙江省乐清市某镇某村。　　委托代理人李某，江苏某律师事务所。　　被执行人陈某，男，****年*月*生，身份证号码：320926************，汉族，现住**市***************。　　本院在执行申请执行人倪某与被执行人陈某买卖合同纠纷一案中，拟对已经查封的被执行人陈某位于********15、16号车库进行强制执行。异议人丁某向本院提出执行异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。　　异议人丁某称，法院查封的****15、16号车库，异议人早于2008年5月付清全款而购买，并一直居住使用至今。按协议约定卖房人陈某有义务协助过户，由于陈某在卖房后一直下落不明，造成所购车库一直未能过户。按照相关法律规定，由于未能登记过户并非第三人即异议人原因造成的，所以应当认定其已取得了所购房产的所有权。因此，为维护异议人的合法权益，请求法院解除对异议人所购房屋的查封。　　经审查，本院于日立案受理了倪某诉陈某买卖合同纠纷，并根据倪某的申请，于日作出（2010）*速民初字第0055号民事裁定书，裁定查封了陈某所有的****15、16号车库。日，本院作出（2010）*速民初字第0055号民事裁定书，判决陈某给付倪某欠款人民币30000元及其利息。日，倪某申请本院强制执行。在执行过程中，异议人丁某提出法院所查封的****车库自己早于日以50000元价格向陈某购买。异议人遂提出执行异议并提供了日的售房协议，陈某在协议上所书的50000元收条以及户名为陈某的房屋产权证、土地使用证。　　本院认为，我国物权法关于不动产物权变动制度规定，不动产物权的转让，经依法登记有效，未经登记不发生效力。异议人丁某虽然提供了售房协议及收条等证据，但****15、16号车库仍然登记在被执行人陈某名下，本院对被执行人陈某的财产依法查封并无不当，异议人丁某所提出执行异议的理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条的规定，裁定如下：　　驳回异议人丁某的异议。　　案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。　　　　　　
审 判 长：***　　
审 判 员：***　　
审 判 员：***　　
（*市人民法院
二O一一年九月五日　　
书 记 员：****　　　　本人获知陈某欠倪某共计20余万元，上述裁定书中得的三万及其利息只是按陈某欠倪某只见得约定应归还的第一批的金额，第二批另有16万余元需还，倪某已向上述法院对相关财产进行了二次保全。　　　　现在针对这个案子，我们一起探讨一下相关的法律，旨在抛砖引玉，恳请各位不吝赐教：　　《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。本人所购房产即2010*建民初字第0055号查封标的物应属于法律另有规定的情况。同时规定，不动产和特殊动产（如车辆）国家有特别规定，以登记公示为准，未经登记，不得对抗善意第三人。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。　　再者根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种：一是被执行人的财产由第三人占有；二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益，不能影响第三人对该财产的占有和使用。同时有关法律规定还指出，即使第三人当时购房时只支付了部分房款，只要第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，人民法院也应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。同时根据国家法律，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在现实登记的实践中，引入过错原则。如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，也应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封，扣押，冻结。同时，最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。现申请人已向本县级市人民法院提起民事诉讼，请求人民法院确认申请人与卖方人陈建生的房产买卖合同有效并请人民法院依法为申请人判决强制过户。　　据此，人民法院应根据客观事实，综合相关法律，本着法律的宗旨和和谐社会发展的需要，依法裁定解除对该财产的查封，维护法律的尊严和公正，切实维护当事人应有的合法权益，同时更好地体现法律的宗旨。　　目前类似本人这样的案件越来越多，现把本人这案件晒在网上，恳请各位分析，并且指点迷津，谢谢！　　　　
黄海流浪人
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　　《中华人民共和国物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。本人所购房产即2010*建民初字第0055号查封标的物应属于法律另有规定的情况。同时规定，不动产和特殊动产（如车辆）国家有特别规定，以登记公示为准，未经登记，不得对抗善意第三人。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。　　　　再者根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种：一是被执行人的财产由第三人占有；二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益，不能影响第三人对该财产的占有和使用。同时有关法律规定还指出，即使第三人当时购房时只支付了部分房款，只要第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，人民法院也应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。同时根据国家法律，从维护交易秩序和善意一方的利益出发，在现实登记的实践中，引入过错原则。如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，也应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封，扣押，冻结。同时，最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。现申请人已向本县级市人民法院提起民事诉讼，请求人民法院确认申请人与卖方人陈建生的房产买卖合同有效并请人民法院依法为申请人判决强制过户。　　　　据此，人民法院应根据客观事实，综合相关法律，本着法律的宗旨和和谐社会发展的需要，依法裁定解除对该财产的查封，维护法律的尊严和公正，切实维护当事人应有的合法权益，同时更好地体现法律的宗旨。　　
　　附有关法律材料　　一、物权法解释：1. 第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】　　物权法解释：第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】　　　　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。　　　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。　　　　【解释】本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。　　　　本法第一章规定了物权公示的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本条的规定，是对不动产公示原则的具体体现。　　　　不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义。不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。　　　　关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失即变更者，非经登记，不生效力。瑞士民法典规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国土地管理法、担保法等法律以及最高人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为日本法律所采纳，日本民法典规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权，因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。，从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例；同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条做出了上述规定，这也有利于保持法律的连续性。　　　　不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记入登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。　　　　本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。　　　　本条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本法规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。同时，在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力，也就无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无须进行登记来享有所有权。需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。　　　　关于本条第二款，在立法征求意见的过程中，有一种意见认为，这样规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部门登记、管理、开发和利用。应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门对国有自然资源进行了资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定，如草原法规定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上的效力。　　　　　　　　2. 物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】　　物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】　　　　第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。　　　　【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。　　　　本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。　　　　区分合同效力和登记的效力具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防止此种现象的发生。　　区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”转让方（即出让人）因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》　　和《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结　　财产的司法解释》　　　　　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。　　　　司法解释亦规定，对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。　　　　最高人民法院副院长黄松有说，执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种，一是被执行人的财产由第三人占有，二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。对此，司法解释有针对性地作了规定。在被执行人的财产由第三人占有的情况下，应当区分第三人为自己的利益占有还是为被执行人的利益而占有两种不同情况。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，虽然可以查封、扣押、冻结，但不能影响第三人对该财产的占有和使用。对第三人替被执行人保管或者因其他原因为被执行人的利益占有的被执行人的财产，可以查封、扣押、冻结，并不受第三人占有的限制。　　　　司法解释规定，在这种情况下，可以先查封、扣押、冻结该财产，然后进行财产分割。财产分割后，查封、扣押、冻结的效力及于被执行人享有份额内的财产，对其他共有人份额内的财产视为自行解除。　　　　第三人支付部分价款购买的财产法院亦可执行　　　　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但被执行人仍有所有权的，人民法院能否执行？　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释规定，此类情况下，人民法院可以查封、扣押、冻结。但这个司法解释同时规定，如果第三人把剩余价款还清，法院应解除强制执行措施。　　　　最高人民法院副院长黄松有表示，单纯从所有权的角度讲，未支付全部价款的财产仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。但是这不可避免地会影响第三人的利益，因为此时第三人已经支付价款并实际占有该财产，其目的在于取得该财产的所有权。由于法院的强制执行，其目的将难以实现，而且其已经支付的价款能否返还也是一个很大的问题。因此就有一个如何平衡申请执行人和第三人利益的问题。司法解释给了第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封、扣押。如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以通过另诉解决。　　司法解释以列举的方式明确这8种财产包括：被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；未公开的发明或者未发表的著作；被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。　　　　这种规定会不会损害申请执行人的利益？最高人民法院副院长黄松有解释说，从理论上讲，被执行人的所有财产都是其所负债务的担保，其应当承担广泛的财产责任，人民法院可以对其所有财产采取执行措施。但是由于种种原因，各个国家和地区的强制执行法都规定了对被执行人的某些特殊财产不得采取查封、扣押、冻结措施。我国民事诉讼法第222条、第223条分别规定了应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必须费用和生活必需品。这也体现了以人为本以及国家尊重和保障人权的精神。在民事执行中，执行适度的原则有着特殊的意义，即对被执行人的执行必须控制在合理的限度内，在执行目的和执行手段之间、申请执行人利益和被执行人利益之间保持合理的平衡关系，被执行人的许多基本权利必须加以保护，如自然人及其所扶养家属的生存权、人格权等，不能因为强制执行而造成被执行人的极度贫困。　　　　黄松有表示，若漫无限制，不仅影响被执行人及其所扶养家属的生计，对社会经济文化的发展和社会善序良俗，也有损害。再者，被执行人经营亏损的风险也不能由国家和社会承担，如果将被执行人执行到一无所有的程度，则国家必须对其提供救济，以保证其生存的基本权利，相当于最终由国家承担执行的后果，由国家替代被执行人偿还债务。　　　　黄松有说，随着经济的发展和社会文明的进步，各国都越来越突出地尊重和保护公民的人格权、荣誉权、接受教育权等基本权利，也加强了对残疾人、老人等特殊群体的保护。因此，借鉴外国执行立法的有关规定，结合我国的经济和社会发展水平及中国的国情，司法解释规定了上述8种不得查封、扣押、冻结的财产。　　　　据介绍，查封、扣押、冻结措施是人民法院执行工作中广泛使用的执行措施，由于现有法律和司法解释较为原则，对一些问题未作规定，许多情况下无法可依，导致执行实践中实施查封、扣押、冻结措施时存在一定程度的随意性和失范，影响了部分案件的执行。最高人民法院出台这个司法解释，旨在进一步规范查封、扣押、冻结措施，为解决执行难提供法律措施和手段，最大限度地维护当事人和案外人的合法权益。　　被执行人生活必需居住房法院可查封但不得拍卖　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。司法解释同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。　　　　最高人民法院副院长黄松有表示，根据民事诉讼法第223条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。但是，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，司法解释规定“可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，应当允许其使用，目的是防止其进行处分。　　　　那么，申请执行人享有抵押权的房屋能否执行？黄松有表示，考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权，即使房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行。　　　　黄松有认为，最高人民法院此次出台的这个司法解释，既保护了被执行人及其所扶养家属的生存权，又最大限度地实现债权人的债权。他举例说明：比如，虽然是被执行人及其所扶养家属生活必需的家具，如果该家具是用珍贵木材制作，价值很高，显然，从价值角度讲，该家具已经超过了生活必需的限度，如果一律禁止执行，对申请执行人利益的保护明显不力。因此，出于强制执行程序的目的和对执行当事人利益的平衡保护，应当在满足被执行人及其所扶养家属生活必需的基础上，根据申请执行人的申请，由其提供相同功用的代偿物或者相应价款后，可以对该家具采取执行措施。　　　　黄松有说，在具体实施过程中，应当从严掌握可以变通的财产范围，注意执行的实际效果。只有人民法院根据情况认为适当，特别是预计该财产卖得的价金显著超过代偿物的价额时，才被允许，防止造成被执行人严重的生活困难，应当维持其简朴的生活水平。注意这里有许多不确定的需要解释的概念，如“必需的” “显著的”等等，应当结合本地的实际情况加以认定，并需要作出与时代和社会背景相适应的阐释。　　　　被执行人与第三人的共有财产 法院可先查封再进行财产分割　　　　在人民法院对被执行人财产进行执行时，有时会涉及第三人利益。最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释体现了一个司法原则：切实保护第三人合法权益。　　如果第三人选择继续履行合同，其交付剩余价款的期限和方式应当如何确定？黄松有介绍，司法解释规定应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。他强调说，这个“合理期限”要因案而定。　　　　根据这个司法解释规定，对第三人已付清价款并实际占有的财产，人民法院不得查封。黄松有表示，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。　　　　6种情形法院应解除查封、扣押或冻结　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。　　　　这6种情形是：查封、扣押、冻结案外人财产的；申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；债务已经清偿的；被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。　　　　司法解释规定，解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。　　　　最高法院司法解释规定：不得明显超标的额查封、扣押、冻结　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。　　　　这个司法解释进一步规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。　　　　司法解释规定，查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。　　　　对于查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，司法解释明确，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。　　最高法院司法解释明确查封期限：银行存款半年、动产1年、不动产2年　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释规定，人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月，查封、扣押动产的期限不得超过1年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。法律、司法解释另有规定的除外。　　　　最高人民法院副院长黄松有说，我国现行法律对动产和不动产的查封、扣押未限定任何期限，只有司法机关的一些规范性文件对部分财产的冻结规定了期限，如对银行存款的冻结期限为6个月，对上市公司国有股和社会法人股的冻结期限为1年等。实践中，有些法院在对被执行人的财产查封、扣押、冻结后，未再采取进一步的执行措施，导致该财产被长期查封、扣押、冻结。这种状况，既不利于债权人实现债权，也不利于充分发挥财产的效用和实现财产的流转，造成了社会财富的浪费。　　　　黄松有表示，鉴于此，司法解释改变了查封、扣押、冻结无期限的旧观念，明确规定对动产查封、扣押的期限为1年，对不动产查封的期限为2年，对其他财产权冻结期限也为2年，法律或者司法解释另有规定的除外。之所以规定不同的期限，主要是考虑到对动产与不动产、其他财产权的变价程序、变价方法有所不同，复杂程度也不同，因而所需要的时间也不同。　　　　同时，考虑到个案的特殊情况，司法解释还规定了续行查封、扣押、冻结的内容。人民法院未能在上述期限内执结的，申请执行人可以申请续行查封、扣押、冻结，续行期限不得超过上述期限的二分之一。期限届满前人民法院未续行查封、扣押、冻结的，其效力消灭。　　　　黄松有说，这里未作续行次数的规定，是考虑到有的执行案件的复杂性和执行标的物变价过程可能会很长等因素。这次司法解释作出查封、扣押、冻结期限的规定，对于规范执行秩序，促进执行效率的提高，增强市场经济活力，都具有重要意义。　　　　　　　　　　三、八种财产不得查封　　　　 　　最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，进一步规范执行中的查封、扣押、冻结措施，依法保护当事人的合法权益。 　　　　八种财产：不得查封 　　　　司法解释以列举的方式明确这8种财产包括： 　　　　被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品； 　　　　被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定； 　　　　被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品； 　　　　未公开的发明或者未发表的著作； 　　　　被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品； 　　　　被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品； 　　　　根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产； 　　　　法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。 　　　　6种情形：应解除查封、扣押或冻结 　　　　6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。 　　　　这6种情形是：查封、扣押、冻结案外人财产的；申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；债务已经清偿的；被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 　　　　查封期限：存款半年、动产1年、不动产2年 　　　　人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过6个月，查封、扣押动产的期限不得超过1年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过2年。法律、司法解释另有规定的除外。 　　　　被执行人生活必需居住房：可查封但不得拍卖 　　　　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。司法解释同时规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 　　　　被执行人与第三人共有财产：先查封再分割财产 　　　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。 　　　　第三人支付部分价款购买的财产：法院亦可执行 　　　　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但被执行人仍有所有权的，人民法院能否执行？ 　　　　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释规定，此类情况下，人民法院可以查封、扣押、冻结。但这个司法解释同时规定，如果第三人把剩余价款还清，法院应解除强制执行措施。　　　　
　　根据民诉法第204条，通过案外人异议之诉主张标的物所有权。　　即：异议人去执行法院，打一个案外人异议之诉，主张对该房屋的所有权，以此要求法院解除查封。
　　你上当了！
　　黄松有
　　本案已经胜诉。感谢人民法院依法判决，维护了本人的合法权益，捍卫了法律的尊严和公正。欢迎咨询、交流：QQ: 电子信箱：
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　　闻合芹：女，汉族，身份证;
电话：，现住汤阴大南街
　　在申请执行人张乃明与被执行人张光明
号判决书的强制执行过程中，贵 法院误将案外异议人闻合芹的财产，当作被执行人的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议。请求事项　　立即中止执行，并返还异议人的财产
　　事实与理由：被执行人张光明于月份被汤阴邮政银行起诉到汤阴法院，因其没有按时偿还他的贷款，要拍卖其抵押的
房产，也就是先
号判决书中的房产，在开庭时：经邮政银行马行长，郭小东，阎先生和邮政银行代理律师王云峰多方的努力，和我达成如下协议：张光明以60万的价格把其抵押在邮政银行的
号房产卖给了我，有买卖合同。有我偿还张光明的这笔贷款：那天我偿还了张光明逾期4,5个月的2万多，并且从现在开始每月还5300的等额还款，直到还清贷款。当时由于该房产还处于抵押状态，不能过户。但我和邮政银行约定：在张光明所有的房产共有人的委托下，在该贷款还清时，领取该房产的他项权证并过户。　　1许某与原标的物房屋所有人谭某存在合法的债权债务关系，后因其无力偿债，谭某遂采用变通的方法与许某达成买卖房屋的办法来偿还许某的债务，合情合理合法；　　2双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达3双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达4标的物作为不动产转让需要过户登记，最终办理没有完成过户责任不在许某，许某在标的物房屋整个交易过程中没有过错。　　二、诉讼法、最高院的司法解释、执行程序的规定等法律法规支持异议人的合法权益。　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从维护交易秩序和善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得标的物房屋的所有权，应当裁定解除对其的查封，扣押，冻结。最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释也明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。 　　三物权法等法关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，异议人享有对标的物处分的优先权。　　《中华人民共和国立法法》第八十三条　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，而且《物权法》一般法的效力优与特别法。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百零二条规定，原告善意购买并实际占有居住使用的标的房是物权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定情形，许某与原标的物房屋所有人谭某之间产生的是物权转让法律关系，而对标的物查封的申请人贾某与谭某之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，原告对被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，应依法确认许某对标的房屋享有所有权　　四 合同法支持对异议人享有标的物占有权的保护。　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。标的物房屋继续查封已无法律意义和现实意义。　　纵上所述，许某主张对标的物房屋的合法权益应得到保护，人民法院应以客观事实为依据，以法律为准绳，依法裁定异议人诉讼请求成立，解除对标的物房屋的查封和执行，切实维护许某应有的合法权　　益，维护法律的尊严和公正。
　　闻合芹：女，汉族，身份证; 电话：，现住汤阴大南街 　　在申请执行人张乃明与被执行人张光明 号判决书的强制执行过程中，贵 法院误将案外异议人闻合芹的财产，当作被执行人的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议。请求事项:汤阴法院　　立即中止执行
号，并返还异议人的财产 　　事实与理由：1被执行人与第三人共有财产：先查封再分割财产 　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。2 　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。　　被执行人张光明于月份被汤阴邮政银行起诉到汤阴法院，因其没有按时偿还他的贷款，要拍卖其抵押的 房产，也就是先 号判决书中的房产，在开庭时：经邮政银行马行长，郭小东，阎先生和邮政银行代理律师王云峰多方的努力，和我达成如下协议：张光明以60万的价格把其抵押在邮政银行的 号房产卖给了我，有买卖合同。有我偿还张光明的这笔贷款：那天我偿还了张光明逾期4,5个月的2万多，并且从现在开始每月还5300的等额还款，直到还清贷款。当时由于该房产还处于抵押状态，不能过户。但我和邮政银行约定：在张光明所有的房产共有人的委托下，在该贷款还清时，领取该房产的他项权证并过户。目前我也实际占有该房产，张光明以每月3000元的房租租赁着该房。这应是有效合同，双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达3双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达4标的物作为不动产转让需要过户登记，最终办理没有完成过户责任不在案外人，案外人在标的物房屋整个交易过程中没有过错。　　1异议人与房屋所有人存在合法的债权债务关系，后因其无力偿债，张光明遂采用变通的方法与异议人达成买卖房屋的办法来偿还张的债务，合情合理合法；　　二、诉讼法、最高院的司法解释、执行程序的规定等法律法规支持异议人的合法权益。　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从维护交易秩序和善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得标的物房屋的所有权，应当裁定解除对其的查封，扣押，冻结。最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释也明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。 　　三物权法等法关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，异议人享有对标的物处分的优先权。　　《中华人民共和国立法法》第八十三条　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，而且《物权法》一般法的效力优与特别法。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百零二条规定，原告善意购买并实际占有居住使用的标的房是物权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定情形，异议人与原标的物房屋所有人之间产生的是物权转让法律关系，而对标的物查封的申请人张乃明与张光明之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，原告对被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，应依法确认对标异议人的房屋享有所有权　　四 合同法支持对异议人享有标的物占有权的保护。　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。标的物房屋继续查封已无法律意义和现实意义。　　纵上所述，许某主张对标的物房屋的合法权益应得到保护，人民法院应以客观事实为依据，以法律为准绳，依法裁定异议人诉讼请求成立，解除对标的物房屋的查封和执行，切实维护许某应有的合法权　　益，维护法律的尊严和公正。
　　@jsdlc999 　闻合芹：女，汉族，身份证; 电话：，现住汤阴大南街 　　在申请执行人张乃明与被执行人张光明 号判决书的强制执行过程中，贵 法院误将案外异议人闻合芹的财产，当作被执行人的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议。请求事项:汤阴法院　　立即中止执行 号，并返还异议人的财产 　　事实与理由：1被执行人与第三人共有财产：先查封再分割财产 　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。汤阴法院执行庭程序违法：在冻结了该房产到现在评估拍卖没有告知房产共有人张文明，因此属于违法执法。2 　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。被执行人欠申请人4万的本金及3万的利息，而该房产价值160万，属于明显超标的额冻结。另被执行人在我院有十几万的到期房产抵押债权，执行庭没有并案，属于渎职失职。　　被执行人张光明于月份被汤阴邮政银行起诉到汤阴法院，因其没有按时偿还他的贷款，要拍卖其抵押的 房产，也就是先 号判决书中的房产，在开庭时：经邮政银行马行长，郭小东，阎先生和邮政银行代理律师王云峰多方的努力，和我达成如下协议：张光明以60万的价格把其抵押在邮政银行的 号房产卖给了我，【有买卖合同】。有我偿还张光明的这笔贷款：那天我偿还了张光明逾期4,5个月的2万多，并且从现在开始每月还5300的等额还款，直到还清贷款。当时由于该房产还处于抵押状态，不能过户。但我和邮政银行约定：在张光明所有的房产共有人的委托下，在该贷款还清时，领取该房产的他项权证并过户。目前我也实际占有该房产，张光明以每月3000元的房租租赁着该房。这应是有效合同，双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达3双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达4标的物作为不动产转让需要过户登记，最终办理没有完成过户责任不在案外人，案外人在标的物房屋整个交易过程中没有过错。　　1异议人与房屋所有人存在合法的债权债务关系，后因其无力偿债，张光明遂采用变通的方法与异议人达成买卖房屋的办法来偿还张光明的债务，合情合理合法；　　二、诉讼法、最高院的司法解释、执行程序的规定等法律法规支持异议人的合法权益。　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从维护交易秩序和善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得标的物房屋的所有权，应当裁定解除对其的查封，扣押，冻结。最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释也明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。 　　三物权法等法关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，异议人享有对标的物处分的优先权。　　《中华人民共和国立法法》第八十三条　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，而且《物权法》一般法的效力优与特别法。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百零二条规定，原告善意购买并实际占有居住使用的标的房是物权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定情形，异议人与原标的物房屋所有人之间产生的是物权转让法律关系，而对标的物查封的申请人张乃明与张光明之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，原告对被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，应依法确认对标异议人的房屋享有所有权　　四 合同法支持对异议人享有标的物占有权的保护。　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。标的物房屋继续查封已无法律意义和现实意义。　　纵上所述，异议人主张对标的物房屋的合法权益应得到保护，人民法院应以客观事实为依据，以法律为准绳，依法裁定异议人诉讼请求成立，解除对标的物房屋的查封和执行，切实维护许某应有的合法权　　益，维护法律的尊严和公正。
　　闻合芹：女，汉族，身份证; 电话：，现住汤阴大南街 　　在申请执行人张乃明与被执行人张光明 号判决书的强制执行过程中，贵 法院误将案外异议人闻合芹的财产，当作被执行人的财产予以执行。异议人依法提出本执行异议。请求事项:汤阴法院　　立即中止执行 号，并返还异议人的财产 　　事实与理由：1被执行人与第三人共有财产：先查封再分割财产 　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。汤阴法院执行庭程序违法：在冻结了该房产到现在评估拍卖没有告知房产共有人张文明，因此属于违法执法。2 　最高人民法院14日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。被执行人欠申请人4万的本金及3万的利息，而该房产价值160万，属于明显超标的额冻结。另被执行人在我院有十几万的到期房产抵押债权，执行庭没有并案，属于渎职失职。　　被执行人张光明于月份被汤阴邮政银行起诉到汤阴法院，因其没有按时偿还他的贷款，要拍卖其抵押的 房产，也就是先 号判决书中的房产，在开庭时：经邮政银行马行长，郭小东，阎先生和邮政银行代理律师王云峰多方的努力，和我达成如下协议：张光明以60万的价格把其抵押在邮政银行的 号房产卖给了我，【有买卖合同】。有我偿还张光明的这笔贷款：那天我偿还了张光明逾期4,5个月的2万多，并且从现在开始每月还5300的等额还款，直到还清贷款。当时由于该房产还处于抵押状态，不能过户。但我和邮政银行约定：在张光明所有的房产共有人的委托下，在该贷款还清时，领取该房产的他项权证并过户。目前我也实际占有该房产，张光明以每月3000元的房租租赁着该房。这应是有效合同，双方达成的标的物房屋的转让，没有违反法律或者社会公共利益，其买卖合同是双方真实意思的表达4标的物作为不动产转让需要过户登记，最终办理没有完成过户责任不在案外人，案外人在标的物房屋整个交易过程中没有过错。　　1异议人与房屋所有人存在合法的债权债务关系，后因其无力偿债，张光明遂采用变通的方法与异议人达成买卖房屋的办法来偿还张光明的债务，合情合理合法；以上所有进行的情节和交易都是被执行人张光明在法院只有邮政银行一项债务下进行的，　　二、诉讼法、最高院的司法解释、执行程序的规定等法律法规支持异议人的合法权益。　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&执行程序若干问题的解释》第五条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的司法解释》，对被执行人财产的执行，凡涉及第三人的利益，应当保护第三人利益。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。从维护交易秩序和善意一方的利益出发，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得标的物房屋的所有权，应当裁定解除对其的查封，扣押，冻结。最高人民法院公布的规范查封秩序司法解释也明确规定，6种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。这6种情形的首条就是：查封、扣押、冻结案外人财产的。 　　三物权法等法关于优先保障物权和物权大于债权、物权优于债权的规定，异议人享有对标的物处分的优先权。　　《中华人民共和国立法法》第八十三条　同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。《物权法》为新法，新法的效力优于旧法，而且《物权法》一般法的效力优与特别法。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第一百零二条规定，原告善意购买并实际占有居住使用的标的房是物权，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定情形，异议人与原标的物房屋所有人之间产生的是物权转让法律关系，而对标的物查封的申请人张乃明与张光明之间发生的是债权债务法律关系，一个是物权，一个是债权，物权优于债权，依据物权法关于优先保障物权的规定和物权大于债权的原则，原告对被查封标的房产主张所有权，应足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，应依法确认对标异议人的房屋享有所有权　　四 合同法支持对异议人享有标的物占有权的保护。　　《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。标的物房屋继续查封已无法律意义和现实意义。　　纵上所述，异议人主张对标的物房屋的合法权益应得到保护，人民法院应以客观事实为依据，以法律为准绳，依法裁定异议人诉讼请求成立，解除对标的物房屋的查封和执行，切实维护许某应有的合法权　　益，维护法律的尊严和公正。
　　@jsdlc999 　将150g猪油放进炒锅，投入蟹肉熬成蟹油。　　将猪腿肉和肉皮焯洗干净后，放入汤锅加生姜葱煮至七成熟（肉皮煮烂），捞起晾凉后，将腿肉切成0.3厘米的小丁，肉皮剁碎成半粒绿豆大小的颗粒，放进原汁鸡汤，加虾籽酱油30g，姜葱末、绍酒、精盐进行煨制至汤汁收浓冷却成冻。　　猪肋条肉洗净后剁成细泥加入酱油、糖、葱姜末、绍酒搅拌上劲，再倒入冷却了的蟹油，皮冻掺和均匀成馅待用。
　　风味独特的灌汤包子已有百年历史，是开封著名食品之一。据说最初源于北宋在京第一的山洞梅花包子。从那之后，灌汤包子便在开封流传下来。后来，名厨黄继善创办“第一点心馆”，主营灌汤包子。他将灌汤包子的制作方式又加以革新，将原来用半发面皮和瘦皮和瘦肉掺猪皮冻糕加江米、料酒、子母油、甜面酱、小磨香油等制馅，改为用死面制皮和用白糖、味精为馅提鲜。通过“三硬三软”来和面，使面皮盘筋韧光滑，不漏汤，不掉衣。形成了如今开封小笼灌汤包的独特风味。　　特色：皮薄馅大，灌汤流油，成品出笼后提起来像灯笼，放下去像菊花。
　　@wuhoh 3楼
21:25:20　　根据民诉法第204条，通过案外人异议之诉主张标的物所有权。　　即：异议人去执行法院，打一个案外人异议之诉，主张对该房屋的所有权，以此要求法院解除查封。　　-----------------------------　　.小笼包宛如南方的美女，小巧且细腻、白皙而丰润。轻薄的面皮中包裹着若隐若现的馅料，让人见了浮想联翩。这时，再轻轻地咬上一口，足以令人立即坠入温柔的女人乡。　　准备制作小笼包的材料　　1 猪腿肉：俗话说“包子有肉不在褶上”，要想小笼包好吃，馅料的选材十分重要，肥瘦参半的新鲜猪腿肉最为适合制馅，口感嫩滑而不肥腻。 　　2 雪花粉：要想蒸出皮薄如纸、滑嫩白皙的小笼包，使用精制的雪花粉是最好的选择。而普通的标准粉或富强粉，相对于精致的小笼包而言都略显粗糙。 　　3 猪皮：在肉馅中添加肉皮冻是小笼包汤多汁浓的关键，虽然需要花费较多时间，但千万不可图一时省事，直接在肉馅中搅打入大量水分，如此“注水”的方法很不可取。 　　4 调味料：老姜、香葱、盐、黄酒、香油、胡椒粉和白砂糖。　　汤汁的秘密——皮冻　　1 取500g新鲜猪皮，用清水冲洗干净，再放入沸水锅中汆煮5分钟。　　2.随后将猪皮取出，待稍凉后用刀片去内侧多余肥脂　　3 用刀刮去猪皮表面残留的猪毛及杂质，接着再用清水冲洗干净　　4 将猪皮切成细丝，并再次放入锅中，加入黄酒1汤匙（15ml）、老姜2片和清水1200ml（还可使用鸡汤来熬煮皮冻，制成的小笼包味道更加鲜美），大火烧沸后转小火加盖慢慢炖煮1小时。　　5去除锅中的肉皮及姜片，将肉皮汤倒入塑料饭盒中，待稍凉后移入冰箱中冷藏45分钟