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中国兰州【东湖国际广场】项目市场调查报告()(定稿)
中国兰州【东湖国际广场】 项目市场调查报告（暂定名）2015年1月中国兰州[东湖国际广场]市调报告一、中国房地产宏观环境分析二、兰州房地产宏观环境分析 三、兰州市购物中心市场分析 四、兰州市服装批发市场分析五、兰州市 3C 数码市场分析六、兰州市家具建材市场分析 七、兰州市酒店地产市场分析 八、兰州高档写字楼市场分析九、兰州建筑规划设计条件分析 十、东湖国际广场项目本体分析第2页01中国房地产宏观环境分析? ? ? ? ? 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 宏观经济分析 货币政策分析 土地供求分析 房产政策分析 电商冲击分析第3页1.1 宏观经济分析第4页中国兰州[东湖国际广场]市调报告宏观GDP 数据8000002014年GDP增速降至7.5%，国家重点“稳增长，调结 构，促改革”，中国经济进入中速稳步发展阶段2008年―2014年国内生产总值(GDP)12.00%9.60% 9.11%10.45%9.30% 7.65% 7.67% 7.40%60000010.00% 8.00% 6.00%GDP（单位：亿元）400000200000903401513000 1044.00%2.00% 0.00%增速02008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年从各年度国内生产总值可以看到，我国经济在经历十多年的高速经济增长后，GDP增速于2011年开始逐步放缓，于2012年跌破8%，今年正式推出增速“保7” 的指导方针。央行预计2014整体生产总值约为61万亿，GDP增速为7.1%。第5页中国兰州[东湖国际广场]市调报告宏观产业 数据2014年前三季度的产业经济增长分别为7.2%、7.4%和7.9%， 低于去年同期水准，去库存，调结构，转型升级是主线，第三 产业占比达到45%左右，未来的上升趋势依然存在2013年1季度―2014年3季度产业结构经济100000
70764单位：亿元 400002000002013年1季度 第一产业 第二产业 第三产业
70764第6页中国兰州[东湖国际广场]市调报告宏观CPI 数据102.6 102.3102.5CPI指数增速回落，传统零售行业的受影响比较明显， 但是居民消费需求整体稳定2014年各月居民消费指数（CPI）102.4 102.5 102.3 102.3 102.0 101.8 101.6 101.6 101.43.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% -0.50% -1.00%CPI指数 同比增长 环比增长102.0101.7 101.4 101.1 100.8102.0截至2014年11月， CPI指数累计达到102.4，消费指数波动不大，消费需求稳定，消费需求呈下降趋势，与宏观经济是大体吻合的；第7页中国兰州[东湖国际广场]市调报告宏观消费 经济虽然整体经济增幅在下降，但社会局部消费需求稳步上 升，尤其是对体验性消费如餐饮等依然呈高速增长态势2014年前三季度社会消费品零售总额实际增长10.8%??2014年前三季度CPI同比上涨2.1%，其中，城市上涨2.2%，农 村上涨1.9%2014年前三季度，社会消费品零售总额189151亿元，同比名义 增长12.0%(扣除价格因素实际增长10.8%)，增速比上半年回落 0.1个百分点。 其中，限额以上单位消费品零售额94233亿元，增长9.5%。按经 营单位所在地分，城镇消费品零售额163132亿元，同比增长 11.9%，乡村消费品零售额26019亿元，增长13.0%。 按消费形态分，餐饮收入19934亿元，同比增长9.7%，商品零售 169217亿元，增长12.3%，其中限额以上单位商品零售88414亿 元，增长10.1%。第8页??中国兰州[东湖国际广场]市调报告2015年宏 观经济预计从2014年的7.4%将略微放缓到2015年的 7.1%，“新常态”下，国民消费将继续稳步发展? 2015年中国经济将体现更多的 “新常态”特征，增长速度略有 放缓，但就业情况和物价走势保持基本稳定，经济结构继续改 善，经济增长的可持续性有所增强； ? 2015年中国实际GDP增速将略微放缓至7.1%, 主要下行压力来自 于房地产开发投资的减速； ? 2015年CPI涨幅为2.2%，与2014年相比变化不大。国民消费需求 继续保持稳步发展。第9页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2015年宏 观经济预计需求不旺的态势仍将持续，但土地资源等要素 仍将趋势性上涨?中国人民银行近期的工作报告中指出，央行 对明年经济增长率预期降低至7.1%； ?与此同时，《经济蓝皮书：2015年中国经济 形势分析与预测》发布会在京举行，蓝皮书指 出，2015年市场需 求不旺的态势仍将持续，产 能过剩问题突出，劳动力、土地资源要素价格 仍将趋势性上涨，企业效益难以明显改观。2015年，国内经济增长动力不强，下行压力仍然存在：主要存在于需求受经济发展速度制约、传统行业产能过剩两个方面。第10页中国兰州[东湖国际广场]市调报告在宏观经济下行之时，社会普遍认为经济泡沫的存在。政府也将适时推出经济刺激政策，通过农村土地入市挤压泡沫，未来的经济将会变得更加良性，商业地产的竞争也将由以前单一的位置竞争变为系统性的竞争：位置、设计、业态、管理、营运、配套等全方位的竞争第11页1.2 货币政策分析第12页中国兰州[东湖国际广场]市调报告利率走势国家在追求稳增长的同时，利率在不断下调，预计 到2015年降息1次降准4次，对房地产相对利好由数据可知，利率一直在不断下调中，对刺激消费、稳步增长有较强的促进作 用，且在2015年利率将会进一步下降第13页中国兰州[东湖国际广场]市调报告货币政策预计2015年央行继续降息降准，促使房地产回暖， 但是各大银行依旧“惜贷”，房地产依然去库存化? 2014年央行今日宣布11月22日起下调人民币贷款和存款基准利率：金融机构 一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25 个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮 动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。给购房者福利 100万房贷月供减少260以此推算100万元贷30年，之前年利率 6.55%，月供6353.6元。现在年利率 6.15%，月供6092.3元，减少261.3元。第14页中国兰州[东湖国际广场]市调报告在美元增息的情况下，人民币降息的可能性极低，但降低存款准备金的政策是绝对的。2015年的货币供给较2014年更多，对不动产投资是一个极大的利好信息第15页1.3 土地供求分析第16页中国兰州[东湖国际广场]市调报告土地价格 分析从一线城市看，最近半年土地供求环比增加，商业地 价震荡回暖，对二三线城市起风向标作用主要城市近六月住宅用地供求面积走势图主要城市近六月商业/办公用地供求面积走势图第17页中国兰州[东湖国际广场]市调报告供求面积 分析一二线城市同比上涨幅度大于三线城市上涨幅度， 预计2015年一线城市有止跌回升趋势? 2014年全国40个城市累计成交面积开年下跌，环比下降26.8%。其中36个城 市成交环比下降，占9成 ； ? 累计成交面积与去年同期相比增长16.9%，同比上升城市为25个。? 分城市来看，各线代表城市累计环比出现下降，三线代表城市降幅最为明 显，环比下降30.9%，一二线城市环比也有超过25%的降幅；同比来看，各线 城市均有所上涨，其中一线城市同比涨幅最为明显，为51%，二线城市次之， 同比上涨10.4%。城市类别 一线城市 二线代表城市 三线代表城市 环比 -27.9% -25.4% -30.9% 同比 51.0% 10.4% 9.8%第18页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2015年成 交数据2015年第1周全国重点城市土地成交面积均出现不 同程度的涨幅，迎来2015年开门红? 2015年第1周重点城市：上海、重庆和武汉继续保持本周成交面积前三名，除 南京、天津外，重点城市第1周成交面积同比均有所上涨，其中深圳涨幅最 大，同比上涨278.81%，杭州次之，同比上涨127.4%。南京、天津则分别同 比下降23.85%和12.65%。图：2015年第一周成交数据 第19页1.4 房产政策分析第20页中国兰州[东湖国际广场]市调报告房产调整 政策统计局谈地方放松楼市限购，政府调控让位市场调 控，政策调控逐步在向市场调节回归? 2014年全年，一些地方包括有关部门放松限购、限贷政策，有些媒体 评论是新一轮的救市。统计局发言人称这是政策在向市场调节回归，以 前房地产市场的调控更多地是用一些行政的手段，现在放开限购也好、 限贷也好，实际是减少行政的干预，更多的让市场发挥调节的作用，这 是符合改革的方向的。第21页中国兰州[东湖国际广场]市调报告房地产政 策分析地方政府放松限购，中央政府采用定向降准“微刺 激”保障自住购房信贷需求时间 事件 “宁七条”解读：二线城市调控再收紧，土地、监管齐加码 两会解读：新型城镇化与稳增长目标推动房地产业平稳发展，长效机制稳步推进 日 日? 2014年上半年，地方政府 纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度 等层面； ? 中央政府相继以“央五 条”、定向降准等手段日日 日 日 日 日 日 日 日 日 日再融资放开、优先股试点，企业竞争面临新格局解说新型城镇化规划 长效机制推进：不动产登记时间表公布6月出台《登记条例》 南宁限购“松绑”，“分类调控”成主流 “央五条：解读：支持个人住房贷款，释放刚需平稳预期 从“辽宁模式”看我国的棚户区改造 楼市刺激，松绑限购效果较明显 重保障、保自住、抑投资、政策灵活控底线 政策调整仍保持底线，沈阳全面取消限购被叫停 定向降准小幅释放流动性，但当前规模对房地产影响有限 去库压力促使地方政策调整，中央定调地方限购政策有限放松“微刺激”以保障自住购房信贷需求； ? 总体来说，“微刺激”、 “双向调控”将成常态， 中央大力刺激可能性不大，而地方政府自主多样化“救市“手段数量和力 度将加大。日日 日日2014年上半年中国房地产政策盘点：调控渐趋宽松，政策更加灵活信贷政策显著影响房地产市场，将成为未来市场调控的主要工具之一 央行和银监会出台“认贷不认房”新政，对首套房贷已结清的家庭，贷款购买二套房时 享受首套房优惠政策 下调人民币贷款和存款基准利率：金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至 5.6%第22页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2014房产 政策手段2014年除了市场的影响，银行的战略调整和政府各 种调控政策也成为了影响房地产市场决策的重要因素在2014年，楼市一改往日高歌猛进的姿态，投资增速逐渐放缓、库存居高不下、 市场分化明显。一直以来房地产市场遭受各种因素的影响都非常大。 关键词一：双向调控 ? 今年3月4日，全国两会召开，面对记者有关房价问题的提问，全国政协委 员、住建部副部长齐骥透露了房地产市场“双向调控”的政策信号。关键词二：限购取消? 在5月23日，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调 节，尤其是库存过大的地方。这意味着除四大一线城市之外的40多个限购城 市，有可能全面松绑限购政策。第23页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2014房产 政策手段“认贷不认房”重振业界信心，中国建设银行率先 实行新政策，支持居民家庭合理的住房贷款需求关键词三：限贷松绑 ? 日，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的 通知》。其中，关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括：首套房首付 比例30%，贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍，以及对拥有一套住房并已 结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买商品房，执行 首套房贷款政策。转变第24页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2014房产 政策手段从总体来看，公积金贷款新政给楼市带来的影响不 如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限关键词四：公积金新政 ? 10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积 金个人住房贷款业务的通知》（以下简称《通知》），通知要求各地降低公 积金门槛，包括取消数项收费，只要连缴6个月就能申请贷款，实行异地互认 等，而最重要的是表态支持二次使用公积金。第25页中国兰州[东湖国际广场]市调报告2014房产 政策此次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住 房消费的又一大利好关键词五：央行降息 ? 11月21日晚间，中国人民银行宣布：自日起，金融机构一年期 贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分 点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的 上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相 应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。第26页中国兰州[东湖国际广场]市调报告楼市数据央行降息将成市场加快库存去化的重要利器? 信贷和降息的政策叠加效应正逐渐在楼市显现。截止11月全国100 个城市住宅均价连续第7个月环比下跌，但跌幅有所收窄，与此同 时，北京、上海等十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出 现微幅上涨。? 报2014年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10589元/平 方米，环比下跌0.38%，连续7个月实现环比下跌，但跌幅较10月 相比收窄0.02个百分点。同比方面，全国100个城市住宅均价与去 年同月相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。 ? 与此同时，11月份，北京、上海、深圳等十大城市住宅均价数值止 跌微涨，十大城市住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6 个月下跌后，首次微幅上涨0.07%，同比上涨1.06%。第27页中国兰州[东湖国际广场]市调报告唯德观点信贷和降息的政策叠加效应正逐渐在楼市显现，一 二线城市房价因降息可能止跌回升? 2014年以来，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场则持续走弱，商品房量价均呈现同比下降，开发投资增速持续放缓。 ? 在此背景下，国家宏观政策以稳为主，更关注民生保障和长效 机制顶层设计，“双向调控、分类指导”由此成为房地产调控 的主基调。 ? 2014年两会，李克强总理在政府工作报告和答记者问中多次强 调，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。第28页中国兰州[东湖国际广场]市调报告由于房地产在国家经济中的重要支柱地位作用， 短时间难以进行结构调整，如果房市崩溃。对中 国经济、社会等将起到毁灭性的的打击。在集权 政治的中国，是不可能发生的。第29页1.5 电商冲击分析第30页中国兰州[东湖国际广场]市调报告中国购物 中心存量120 100 80 60 53.7 40 20 23.6 0 51.8 51中国购物中心存量在不断上涨，预计在2015年将达到 4000家，同质化产品面临激烈竞争全国历年新开业购物中心类型分布比例5.7 17.1 13.9 11.4 15.2 23.4 22.3 18.1 14 13.7 19.6 18.1 15.7 14.2 23.9 22.1 20.6 8.8 19.3 14.3 8.2 21.226.7 22.318.62550.242.4 47.146.545.844.2 49.452.65053.116.9 16.9 10.9 15.3 16.58.812.318.1 15.8 19.3 17.1 18.404 07 10 13 2014? 2014年，社会商 品零售总额达到 23.6万亿，同比 增长12%； ? 2013年的13.1% ? %， 2011年的 17.1%； ? 呈现逐年增速下 滑的趋势。邻里社区区域超区域第31页中国兰州[东湖国际广场]市调报告中国购物 中心存量从区域分布来看，中国的购物中心量的发展呈现出从 一线/二线强城市向二线弱和三线城市扩张的趋势? 2009年起，购物中心开始在 二、三线城市快速蔓延，至 2012年1月，中国在建购物中 心面积约占全球总在建面积的 50%，其中以二、三线城市位 居前列。 ? 预计到2015年底，部分二线城 市的供应量将翻番。二线城 市，包括部分三线城市，其购 物中建设的速度已经超过了商 业相对成熟的一线城市。 ? 二、三线城市的市场空白和消 费潜力蕴含广阔的市场机会， 地方政府也会提供优惠措施或 协助招商。第32页2014中国购物中心数量分布871 792465273 144464中国兰州[东湖国际广场]市调报告BAT电商 布局线下BAT三巨头垄断电商行业，且在不断由线上向线下 扩张，涉及百货、餐饮、酒店等产业腾讯与百货、火 锅店合作，阿里 巴巴与银泰城的 联姻，百度基于 百度地图大数据 上的餐饮、酒店 合作，网络上电 商巨头纷纷下沉 到线下实体店， 尤其是体验式业 态居多。第33页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电商产业距统计，阿里巴巴在“双十一”的销售额高571亿元， 高于2013的人民币362亿元，呈现158%的高增长态势? 2014年上半年的网络零售市场格局越来越明朗，从之前的混乱局面逐渐走向清晰。这 一年的网络零售市场围绕着“促销战”、“并购”、“上市”、“下乡”、“移动电 商”进行。? 已披露财报：2014年上半年京东交易总额达1071亿元，唯品会营收约为94.1亿元，苏 宁易购为主的线上业务销售收入82.82亿元(不含开放平台和虚拟商品)，当当网营收为 61.5亿元，腾讯电商收入为38.48亿元，聚美优品成交额约为34.4亿元。第34页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电商 转实体电商全球翘楚亚马逊计划在纽约曼哈顿开设实体 店，转战线下零售市场，力争“线上线下”融合据外媒报道，在线零售商亚马逊正在计划开设第一家实体零售店，这家实体零售 店将开设在纽约曼哈顿34街，并将在美国假期购物季节中开始营业。亚马逊本身具有庞大的数据库资源，将实体店作 为物流据点 及自提处。 作为顾客退 换货的服务 据点。而其大数据功能，可以让其开的实体 店和普通的实体店不同。例如，亚马 逊可以分析曼哈顿实体店周边几公里 的用户购买行为习惯，挖掘出用户购 买频率最高的商品列表，在店中就设 Z陈列这些商品，以做到有针对性的做O2O作为品牌推 广、顾客体 验的据点。线下销售。第35页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商业地产 发展趋势移动互联网时代，消费方式变得多元化，传统购物 中心也将进行转型升级，主动融入互联网? 中国目前很多购物中心大多是为了帮助周围写字楼、住宅和酒店 升值。 ? 购物中心的衡量标准是人流量、品牌完整度、招商容易度和租户 满意度。 ? 商业地产在面临电商冲击时，实体发展中对店面一定要转型优 化，互联网化的转型要求店面服务功能更强，辐射范围更广。 ? 除销售外，着重增强展示、体验、服务等附加内容。 ? 实体店的运营方式 也会更加互联网化，用本地营销、社交化传播 推动两个渠道的融合。第36页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商业地产 发展趋势线上与线下的联合、体验与展示的融合，将是未来 商业地产主要发展趋势各大行业巨头纷纷 融合线上线下，抢 占行业制高点。如 万达做电商、银泰 城与阿里巴巴合作线上购物、线下体验将是未 来消费常态。体验式购物将 是购物中心主力业态。电商对传统百货标准 化、低总价商品具有 颠覆性冲击注：更多电商对商业地产的影响及在电商影响下如打造商业地产请另见专题报 告。第37页中国兰州[东湖国际广场]市调报告小结电商冲击商业并引导商业升级，未来的趋势将是 “大数 据+快物流+O2O体验”的生态复合型商业? 日新月异的购物趋势来袭，但线下商业地产依然不会消亡。 在客流量挂线下降的同时，不少购物中心的食品店和餐厅的 入驻率从2008年的17%上升至19%，其它购物中心则通过与 美容美发、化妆品连锁店等品牌合作，以期带来更多客流量 及更好的用户体验 。 ? 线上和线下，电商和实体店，也不是对立的，而是合作的， O2O因为集合了两种业态的优势，可以更好地带来用户体 验。第38页中国兰州[东湖国际广场]市调报告唯德观点1、电商对零售的冲击是不可避免，这也是社会科技发展的必然趋势，不以人的意志为转移； 2、在传统行业中，如何将冲击降的越低，如何利用互联网科技， 在其他地产商还没有对策之前，如何让自己利用互联网与商业地产 相嫁接，“顺应则昌” 3、在生活消费之中，零售百货的占比约为40%，还有更为广泛的 消费值得挖掘，寻找市场空白，做差异化商业地产，电商只是改变 了消费模式，而不是替代，也促使开发商改变开发模式；第39页成都[二仙桥项目]开发建议报告电商对商业地产冲击详细见附件一《电商浪潮下的商业变革》 附件二《购物中心发展趋势分析》第40页02兰州房地产宏观环境分析2.1 兰州市宏观经济分析 2.2 兰州市城市发展规划 2.3 城关区土地市场分析第41页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州市 GDP兰州市经济发展保持持续较快的良好增长态势，GDP年 增长率在10%以上，城市整体发展持续看好? 2014年兰州市可完成生产总值1905.2亿元，增长10%，高于全省1.5个百分点，在全省的首位度约为 28.67%，比上年提高0.33个百分 点； ? 可实现公共财政预算收入149.87亿兰州市年GDP情况（亿 元） 2500200076 0元，增长20.36%；城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入可达 23259元和8039元，分别增长12%和 13%。 ? 全年共执行招商引资项目1390个，638 830500 0到位资金1870.05亿元，增长38.52%，第二十届兰洽会引资总额 1350.08亿元，增长16.58%。第42页中国兰州[东湖国际广场]市调报告根据数据分析：零售百货（不含餐饮、休闲、娱乐、）需要/万方的商业面积。市统计局2月27日发布的分析报告显示，2013年，兰州社会消费品零售总额为843.87亿元，占全省社会消费品零售总额的比重为40%，位列全省第一位，预计2014年将达到950亿元。零售商业面积总和450万方，其 中临街商铺约为380万方 根据发达城市统计数据，35个大中型城市商业年坪效约为18000元。兰州市2013年统计数据年坪效约为25000元，城关区更高约为33000元，理论上兰州市对商业地产的需求较大。第43页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州属于西部地区的中心城市，其发达程度远超西宁、银川、乌鲁 木齐、拉萨等省会城市，他已成为中国西北区域的商业中心城市， 随着社会经济的发展，他必将跨入中国的一线城市等级；等同于 西南的成都，华南的广州，中原的郑州，东北的沈阳。由于其经济 地位的辐射力，以及人口的吸引力，未来的经济发展速度将会更 快。对于地产开发企业来说商业机会将会更多第44页中国兰州[东湖国际广场]市调报告甘肃省城 市化率预计到2020年，甘肃省城镇化率达到50%以上（人口 1350万人以上），为兰州城市发展提供大量人口红利《兰州市城市总体规划（）》 预计到2020年，兰州市域总人口 为500万人；其中，中心城区人口 规模为275万人，城市建设用地面 积约为250平方公里，人均城市建 设用地面积约为91平方米。 《甘肃省新型城镇化规划(年)》 《规划》明确提出，到2020年，甘肃省城镇常住人口将达到1350万人以上，常住人口城镇化率达到 50%以上。 2020年常住人口城镇化率达到50%以上允许进城落户农民按政策规定保留其原有的土地 承包经营权、宅基地使用权、林(草)权和集体收益分配权，继续享受各项惠农政策。 2020年户籍人 口城镇化率达38%以上。第45页中国兰州[东湖国际广场]市调报告根据城市研究数据，国内发达城市人均拥有商业1.8-2.5平米较 为适宜，现在兰州人均拥有商业面积为1.15左右，还有较大的 开发空间数据来源《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》第46页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州城市兰州城市分为5区，3县，1国家级开发区，兰州城市常驻 人口约385万，流动人口约120万往武威、张掖兰州市行政区 划图永登县红 谷 区兰州新区 皋兰县城市区位西 固安 宁 七 里 河城 关兰州是甘肃省省会，位于黄河上游第 五个国家新区 是大西北铁路、公 路、航空的综合交通枢纽行政区划榆中县?5区：城关、七里河、安宁、西固、红古往天水、西安往临洮、天水?3县：永登、榆中、皋兰 ?1国家级开发区：兰州新区第47页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州城市 规划总体规划目标：西部地区重要的工业基地、交通通信枢 纽和科技、信息、商贸、金融中心总体目标：功能完善和富有山水城市特色的现代化区域中心城市。西部地区重要的工业基地、交通通信枢纽和科技、信息、商贸、金融中心。打造区域性生产服务中心功 能，成为区域性现代服务业集 中区教育科研基地和新型高科 技经济产业区兰州城市总体 规划图西固区安宁区七里河区打造区域性生产服务中心功能，成 为区域性现代服务业集中区城关区省级行政、传统商 业、商贸、旅游服务 第48页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州市空 间规划规划形成&两带一轴，两区四廊&的总体空间结构两带：产业集聚发展，形成两条产业集聚发展带。 一轴：以水系为轴，打造行政文化中心、旅游休闲中心、商务金融中心和科技研发中心，形成综合服两带一 轴，两区 四廊务片区和高新技术产业研发片区。两区：北部生态农业示范区与南部生态林业休闲区，共同形成兰州新区的生态屏障。四廊：依托山体、水系，形成贯穿南北三条城市绿廊和一条城市外围环状绿廊。双城：即主城兰州中心城区和副城兰州新区； 双城五带多 点 五带：依托交通廊道形成五条主要城镇发展带； 多点：五条城镇发展带上的形成各级重点城镇带动周边地区发展。第49页中国兰州[东湖国际广场]市调报告近期旧城 改造六坪从2014年起4年内，兰州市主攻棚户区改造，重点为 “两线、六坪、七片区”涉及9万余户、30余万市民两线本 案2014年起4年内，兰州市将先期实施改造31730户棚户区改造。重点可以概括为&两线、六坪、七片区&。 两线：是北滨河路沿线(青白石、盐场堡、庙滩子、徐家湾、孔家崖)和铁路沿线(红山根、红泥沟、崔家 崖、马耳山); 六坪：是桃树坪、伏龙坪、华林坪、五星坪、晏家坪、彭家坪; 七片区：是东岗片区、雁滩片区、西园片区、崔家大滩片区、安宁堡片区、长风万里兰飞片区、西固东 川片区。未来4年的改造计划是将棚户区改造与城中村改造、旧城改造、城乡结合部改造、大企业成片 旧房区&打捆&一体推进 第50页中国兰州[东湖国际广场]市调报告城市轨道 交通轨道交通对兰州城市进行提档升级，在一定程度缓解东 湖十字堵塞，项目具有地铁物业的预期2号线? 1/2号线情况?1号线一期工程已 于 日全线开工建 设，2016年12月 底开始试运行。 ?预计2015年到 2020年，将开建 2号线一期工程， 是一条打通城市 “蜂腰”地段， 实现交通分流的 重要通道。1号线本 案3号线根据《兰州市城市轨道交通线网规划》（2010年），兰州轨道交通网由6条线路组成，分为中心 城区线网和市域线网两个层次，总长约207公里。中心城区线网由1、2、3号线组成，总长约90 公里； 其中1号线东起东岗镇，西至西固石岗，长约34公里，是兰州市从西向东的一条轨道交通主干线 路。2号线东起城关区雁北路，西至安宁区元台子，长约32公里，是兰州市从西向东的又一条轨 道交通主干线路。3号线东起榆中县和平镇，西至城关区五泉下广场，长约24公里，是沟通城关 区黄河两岸的一条轨道交通线路；3条市域线主要是解决中心城区与城市外围组团之间的联系。第51页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州市房 价走势8000兰州市房价2013年快速上涨，均价最高至7644元/O，2014年 受整体经济影响，略有震荡波动，目前有筑底反弹趋势兰州市年房价月走势分析(均价元/O）93 33 7500713064 733506 69587000669280 672165002014年10月2013年10月2013年11月2013年12月2014年11月数据来源：兰州市统计信息网第52页2014年12月2013年9月2013年1月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州商业 统计数据2013年兰州房地产市场统计分析2013年兰州市房地产数据统计分析（万/O）商品房 总计 住宅 90 平方米以下 140 平方米以上住房 别墅、高档公寓 办公楼 商业营业用房 其他 本年新增固定资产 191 23 1 9 13 7 38 6 开发情况 销售面积 292 5 53 5 25 370 2
6771 销售额 161 5 24 1 2 0 16
7 3 4944 空Z面积 123 4 17 92013年星级住宿业和限额以上餐饮业经营情况星级营 业 额 （万元） 客房间数 （间） 床位数 （个） 餐位数 （位） 年末餐饮营业面 积（平方米）五星 四星 三星 二星 其他
41530690 5 5266917 9 860525 780 33771 8 2
6342数据来源：兰州市2013年统计年鉴第53页中国兰州[东湖国际广场]市调报告土地信息 统计地块名称2013年城关区推出969亩地，成交941亩地，预计 约200万O的市场放量2013年兰州市城关区土地统计分析地块编号 出让面积（平方 米） 52.30 起始价万/ 成 交 面 积 成交楼面价 容积率 亩 （平方米） 元/平方米 132.52 411.2 557.11 98.54 319.44 13.89 11.7 2.735 4.5 10.5 3.5 8.5 3 1.5 52.3 82.3 75.9
564 69 117 溢 价 时间 率% 72 1.24 1.28 2.6 3.5 4-10 4-22 4-22段家滩B689号规划路以南、B679号规划路以北、B660G1202 1号规划路以地块，G1202号 T305号规划路以南，内陆东G1221T316号规划道路以东、B333号规划道路以北、内路以西、 G1105 号一 5119.90 期 S347号规划道路以南 拱新墩乡人民政府以东、刘家湾以南、S682号规划路以 G1107 西、T667号规划路以北 滩尖子，T607号路以东、玉原小区以南、B627号路以西、 G1121 甘肃陆军预备役高射炮兵师以北 包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线 G1303-1 （含）以北的区域内 包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线 G1303-2 （含）以北的区域内 包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线 G1304 （含）以北的区域内 包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线 G1305 （含）以北的区域内 平凉路以西，南昌路以南（北京华联购物广场以西，陆 G1319 都花园以北） 亚太嘉园以东，T420号规划路以西，兰州武警指挥学校 G1320 家属院以北，甘肃金威彩钢有限公司以南 T607-1号规划路以东地块G.30 75.90
.4 300014.911.7 413.99 564.17 320031.5 1.2 4.44 1.175117-4-224-22 7-5425.42700 拍卖中41.6 78-9 8-26数据来源：兰州市国土信息网第54页中国兰州[东湖国际广场]市调报告土地统计 信息2014城关区推出476亩地，仅成交39亩地，城关镇 兴隆山村4块地流标2014年兰州市城关区土地统计分析地块名称城关镇兴隆山村地块 城关镇兴隆山村地块 城关镇兴隆山村地块 城关镇兴隆山村地块 九州地区S446号规划路以南地块 北关村地块， S326号规划路以东、S340-1号规划路 以南地块地块编号2013-CH-04-01 2013-CH-04-02 2013-CH-04-03 2013-CH-04-04 G-CH-02-01 地块 G1311出让面积 起始价万 成交面积 成交楼面价 溢价 容积率 （平方米） /亩 （平方米） 元/平方米 率% 71.00 85.70 80.60 .84 45.199 448. 1.5 1.5 1.5 2.75 4.5 8.5
4.08时间1-24 1-24 1-24 1-24 3-26 7-11 9-15佛慈大街地块G131614819.8465.284-14819.80-9-15数据来源：兰州市国土信息网，信息公布截止2014年10月第55页中国兰州[东湖国际广场]市调报告唯德观点? 未来的兰州必将成为西北部的中心城市； ? 城关区是兰州的商业核心，本区域只要位于交叉路口的商业价值都极大； ? 城区内商业拍卖用地较少，开发量严重不足； ? 城市商业面积的开发量还有待提高，城关区商业的增值潜力较大； ? 由于城区狭小，企事业单位较多，民族成份复杂，除农村集体用地外，其他拆迁难度太大，导致城区供地减少；? 无论如何进行新区 的建设，老城区的商业地位不会改变； ? 兰州现有商业仍然以沿街商业、露天商业、小型商业等传统商业为主； ? 兰州的新型商业的开发还处于起步阶段，无论业态搭配、建筑立面、车位 配比、内部空间、开发理念、公用配套等与发达城市相比还有较大距离；第56页03兰州购物中心市场调查3.1 兰州市商圈概况分析 3.2 兰州市各商圈特征分析 3.3 兰州购物中心概况分析 3.4 城关区典型购物中心分析第57页3.1 兰州商圈概况第58页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商圈概况兰州市整体商业概况：以城关区为核心，以东港路为轴 线，七里河区为辅；兰州传统商业中心主要有三个。 一个是西关十字、南关十字 （包括西单） 一个是城关核心商业中心（包城关区西站次级 商业中心七里河区括东方红广场），以国芳百 货为代表。 一个：是东部市场 七里河西站次级商业中心，以 西太华商场为代表。城关核心 商业中心? 商业中心级别从西往东依次递减，安宁区尚未形成商业中心第59页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商圈概况兰州市整体商业以城关区为主导，七里河区为次级区域， 沿城市庆阳路、东岗路“中轴线”自西往东发展；集中式商业小结? 发展格局：兰州集中式商业主要集中在城关商业中心（东方红广场、西关商圈）、七里河西站次级商业中心。商业中心级别从西往东依次递减，安宁区商业氛围尚未形成。? 代表项目：城关区高端商业中心逐渐形成，以国芳百货为代表，汇聚大量国际一线品牌。而七里河西站商业中心为次级商业中心，以西太华商场为代表经营品牌多为国内中 高档品牌。第60页3.2 兰州主要商圈特征分析第61页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州主要 商圈分布兰州市商圈由东方红广场向两端递减，且呈现为带状组 团式发展，这与兰州地形有很大的关系? 兰州市的商业中心呈现出明显的带状组团式。 ? 兰州市现有商圈呈现出由中心向两端衰减。七里河 商圈小西湖 商圈 东部市 场商圈西关商圈东方红广 场商圈第62页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东方红商 圈分析城关区东方红商圈，兰州最繁华区域，城市中央CBD核 心区域，有兰州最繁华手机市场――手机一条街；东方红广场商圈? 发展格局：东方红广场商圈，是兰州市的商业中心，中央CBD核心区域，区域内集中商业齐 聚，行政、商务、办公、购物、娱乐、休闲集中，是兰州市商业最繁华的区域， 区域内，有兰州最集中的手机批发零售市场――手机一条街。? 代表项目：七里河 商圈 小西湖 商圈 西关 商圈 东方红广 场商圈 东部市 场商圈东方红广场商圈高端商业中心逐渐形成，以 国芳百货、百盛为代表，汇聚大量国际一线 品牌。 区域大量汇集银行、企业办公总部大楼，例 如：中国银行、光大银行、兰州银行。第63页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东方红商圈 典型案例国芳百货，是兰州发展最早，最具代表性的商业项目，以中高 端百货为核心驱动的购物中心，在兰州人心中已经形成根深蒂 固的地位名称 地理位Z 层高 过道 电梯 国芳百货 商场类型 百货城关区－东方红广场商圈 集中商业代表－国芳百货东方红广场东侧，东岗西路与平凉路交汇处5米 经营规模 8万O左右主通道4米，次通道2.5米 手扶电梯六部位于中庭，中庭一部观光电梯， 直行电梯两部? 主力品 牌： ? 业态规划：珠宝、手表、化妆品、服装、家电、超市? 综合评价：国芳百货汇聚了大量国际国内一、二线品牌，装 修高档，位于城关区最核心的商圈－东方红广 场，该项目代表了整个兰州市集中商业的最高开发及经 营水平。同时，侧面反映了兰州居民具有较高水平的购 买力。辐射范围为整个兰州市。第64页中国兰州[东湖国际广场]市调报告西关商圈 现状分析兰州中央CBD次级区域，有兰州最繁华的商业步行街， 汇聚大量国内一、二线品牌，零售商业氛围浓厚西关、南关商圈，兰州的传统老商圈? 发展格局：西关商圈，是兰州市的休闲娱乐中心，中央CBD次级区域，区域内集中商业聚集， 集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，是兰州市商业较为繁华的区域，可与广场商 圈媲美，区域内，有兰州最繁华的商业街――张掖路商业步行街。? 代表项目：七里河 商圈 小西湖 商圈 西关 商圈 东方红广 场商圈 东部市 场商圈西关商圈高端休闲购物娱乐中心逐渐形成， 以张掖路商业步行街、亚欧商厦、西单商场、 新世界百货、为代表，汇聚大量一线品牌。 区域大量汇集品牌电器、电子数码商场（开 盛赛博数码广场），国美、苏宁等。第65页中国兰州[东湖国际广场]市调报告西关商圈典 型案例分析城关区－西关商圈城关区西关商圈商业代表――张掖路商业步行街，兰州 著名一条商业步行街名称 地理位Z 层高 / 张掖路步行 街 商场类型 商业步行街集中商业代表－张掖路商业步行街城关区西关商圈张掖路 经营规模 /过道电梯街道宽约30米左右，纯商业步行街/? 主力品牌： ? 业态规划：珠宝、服装、化妆品、百货、超市? 综合评价：张掖路步行街汇聚了大量国内一、二线品牌，装修较好，位于城关区最核心的商圈－西关商圈， 是兰州唯一的一条商业步行街。吃喝玩乐购一条街，是 兰州最繁华区域之一，同时也反应出兰州市场商业需求 度较好。第66页中国兰州[东湖国际广场]市调报告重点商圈 现状分析东部市场商圈，是兰州著名的服装批发城，批发为主兼 顾零售，辐射兰州周边地区及甘青宁区域，辐射半径大东部市场商圈? 发展格局：东部市场商圈，是兰州市最集中的生活用品批发市场，大量的服装、饰品、建材 家具批发综合市场齐聚东部市场商圈，同时区域内还汇聚少量集中商业项目（王 府井百货、瑞德摩尔等），区域内，有兰州最大最全的服装城――东部服装批发 城，可辐射整个甘肃省及青海、宁夏区域。? 代表项目：七里河 商圈 小西湖 商圈 西关 商圈 东方红广 场商圈 东部市 场商圈东部市场商圈批发市场商业中心逐渐形成， 以东部服装批发城为代表，汇聚大量品牌服 装、饰品。 区域内还汇聚了少了集中商业：王府井百货、 瑞德摩尔、大润发、美伦百货，批发零售互 补，形成了较好的商业氛围。第67页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商圈典型 案例分析城关区－东部市场商圈瑞德摩尔，东部市场集中商业代表项目之一，规模大、业态 全，档次较高，填补了东部批发市场的零售市场空白名称 瑞德摩尔 商场类型 百货集中商业代表－瑞德摩尔地理位置层高 过道 电梯 /城关区东部市场旁经营规模 主通道4米，次通道2.5米 / /? 主力品牌：王府井百货? 业态规划：珠宝、化妆品、服装、家电、超市、餐饮? 综合评价：瑞德摩尔汇聚了大量品牌商家，装修中高端，位于城关区东部市场商圈，该项目代表了兰州市东 部商圈集中商业较高的开发及经营水平。辐射区域为兰 州主城区区域，辐射范围相对较小。第68页中国兰州[东湖国际广场]市调报告小西湖商 圈分析城关区小西湖商圈，因高架桥修建，商圈逐渐末落，有逐 渐被吞噬之势，区域有兰州最早的批发市场“义乌商贸城”小西湖商圈? 发展格局：小西湖商圈，是兰州市最早的百货批发市场，义乌商贸城、温州商城、六一商城 等，区域内集服装、副食品、日化批发为一体，是兰州市商业相对比较繁华的区 域，因跨河高架桥的修建，小西湖商圈逐渐没落，大有被七里河商圈吞噬之势， 区域内，有兰州最集中的副食品批发市场――义乌商贸城，是兰州起源最早的集 中批发市场。? 代表项目：七里河 商圈 小西湖 商圈 西关 商圈 东方红广 场商圈 东部市 场商圈小西湖商圈中低端百货副食批发已然形成， 以义乌商贸城、温州商城为代表，汇聚大量 中低端服装、百货、副食品品牌。 区域内有兰州唯一的牛羊肉批发市场第69页中国兰州[东湖国际广场]市调报告小西湖商圈 典型案例城关区－小西湖商圈义乌商贸城，兰州起源最早的集中商业批发市场，批发兼顾零 售，以中低端服装、副食产品为主，商业配套严重不足名称 地理位Z 层高 / 义乌商贸 城 商场类型 城关区小西湖商圈 经营规模 / 百货、副食集中商业代表－义乌商贸城过道电梯主通道3米，次通道2米手扶电梯上下各一部位于中间位Z? 主力品牌： 国内二、三线品牌 ? 业态规划：日化品、服装、副食、百货、小商品? 综合评价：义乌商贸城是兰州最早的百货、副食综合批发零售市场，现装修档次较低，位于城关区的小西湖商 圈，该项目是兰州早期集中商业的突出代表，现在该区域 商业氛围依旧良好。但该项目业态规划落后、产品设计 差、经营档次较低，不再适合城市未来商业发展需要。第70页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商圈小结兰州整体商业西边以百货零售、休闲为主，东边以 生活消费品批发为主；? 兰州市整体商业发展现状，呈现为带状组团式发展；? 兰州市整体商业发展自西往东依次递减，商业氛围逐渐减弱；? 兰州市现有商圈，均呈现为橄榄球状，由中心向两端递减； ? 兰州现有商业商圈，均呈现出各自不同的特色，相互独立又相互支撑、相 互交错； ? 兰州现有商圈中，除西关商圈、东方红广场商圈外，其余商圈商业项目分 布较为分散，商业配套设施较低，交通条件差； ? 兰州现有集中商业中，档次均以中端、中低端为主，高端商业项目较少， 且规模相对较小，市场需求相对较大； ? 现有商业项目，在体验消费上严重不足，市场缺少主题性、体验性强的中 高端商业项目。第71页3.3 兰州购物中心现状分析第72页中国兰州[东湖国际广场]市调报告市场概况城关区是兰州市市级商业中心，城关区基本涵盖了兰州 各类中高档城市综合体? 城关区购物中心：? 兰州市城关区现有购物中心市场，在营业大型购物中心共8家，主要集中在西关、东方 红、东部市场区域，整体经营情况良好，其中代表性项目有：万达广场、国芳百盛、 王府井购物中心、亚欧商厦、新世界百货、西单百货等；? 在建购物中心项目：红楼时代广场 鸿运〃金茂城市综合体? 七里河区购物中心： ? 兰州市七里河区现有购物中心市场，在营业大型购物中心共2家，主要集中在西站区 域，整体经营情况良好，其中代表性项目有：西太华购物中心 万辉国际广场 ? 在建购物中心项目：兰州中心 ? 其他区域购物中心： ? 兰州市其他区域现有购物中心市场，在营大型购物中心共2家，主要集中在安宁、西固区，整体经营情况一般，其中代表性项目有：国芳百货 虹盛时尚购物广场第73页中国兰州[东湖国际广场]市调报告购物中心 分布兰州购物中心呈带状分布，且主要分布于城市“中轴 线”即轨道交通一号线两侧? 空间分布情况： ? 兰州购物中心分布自城关区东方红广场区域向东西两端方向依次递减； ? 兰州购物中心分布同城市格局一致，呈现为条形分布，且主要分布于城市“中轴线”两 侧区域； ? 以城关区为主、七里河区为辅、其他区域几乎很少有购物中心；购物中心分布主力核 心区域第74页中国兰州[东湖国际广场]市调报告经营现状兰州购物中心主要以中、中低端档次为主，高端、中高 端购物中心较少，万达广场代表兰州最高商业水平? 从经营情况看：各大购物中心经营情况层次不齐； ? 从购物中心等级上看：兰州市场购物中心以中端、中低端为主，高端、中高端购物中 心较少，目前万达广场是兰州商业综合体的最高发展水平； ? 从购物中心物业现状看：兰州市场现有购物中心经营物业以底商、裙楼商业为主，独 立购物中心较少，物业配Z较低，商业配套设施不够完善。 ? 从区域交通情况看：现有购物中心，大部分项目的交通状况都不够理想，城市道路 “假口岸”较多，交通通达性较差； ? 从物业经营业态上看：现有购物中心，大部分购物中心内部业态规划相对落后，业态 规划不合理；? 从内部配套看：大部分购物中心基本没有地下停车场，且地面停车位严重不足；第75页中国兰州[东湖国际广场]市调报告市场小结线”两侧区域；兰州市场缺少高体验性、高品质、高互动性的休闲、娱 乐、主题购物、餐饮、文化于一体的购物中心? 分布区域情况分析：主要集中在中心城区，人口密度大的区域；且大部分以分布于城市“中轴 ? 交通情况小结：基本上都临城市主干道不远，交通情况相对较好，但现有购物中心基本无地下停车位配Z，地上停车位严重不足，人车不能分流；? 经营情况小结：现有购物中心档次高低不一，经营情况参差不齐，市场现有购物中心档次较 低，购物体验性严重不足； ? 经营业态上：基本以传统百货、服装、饰品、化妆品专卖店为主的店铺，大部分业态规划较为滞后，业态规划不够合理；? 从市场占有量分析：现有市场小型购物中心多，经营规模小，发展空间较大 ? 启示： ? 市场缺少高体验性、高品质、高互动性的休闲娱乐购物餐饮于一体的文化型，体验型购物中心项目；? 避开兰州现有综合体的同质化竞争，同时避开电商浪潮的冲击是本项目发展的重要方向。第76页中国兰州[东湖国际广场]市调报告现在商业发展的最新形式是天街商业模式，也就是商业街区立体化。他提供大量的公共空间吸引人群（购物公园）所有商家独立经营、统一管理，空间结构充裕，各楼层犹如室外逛街感觉，在销售上也更加独立，投资者接受度更 高。现整个兰州还没有这种商业体第77页3.4 城关区典型购物中心分析第78页中国兰州[东湖国际广场]市调报告城关区典型购物中心空间分布? 以项目为中心两公里范围 内有四家购物中心，万达 广场与国芳百盛为中高端 购物中心，美仑购物广场 及王府井为中低端购物中 心本 案2 112万达广场 美仑购物中心3434国芳百盛王府井购物中心第79页中国兰州[东湖国际广场]市调报告市场概述大型零售购物商场都在城关区人口密度较大的区域。商 场均以联合扣点为主，超市是购物中心的标配?4家大型零售购物商场都在城关区人口密度较大的区域，并且都在城市主干道 上，周围商业配套，餐饮配套，市政配套等设施齐全，具备购物中心持续发展的基 础。 ?大型的零售百货商场多以联合扣点为主，商场以服装、鞋帽、箱包的零售平均占 到经营面积的70%。 ?万达广场开业时间不久，整体经营环境及装修档次都较好，人流量也较多，美仑 购物广场及王府井购物中心由于经营年限较长，整体物业显得陈旧，档次及购物环 境都较差。?超市是购物中心的标配。其中王府井超市及国芳百盛超市档次很低，且外租区物品较混乱，万达广场的大润发及华润精品超市装修较好，购物环境较整洁，整体档 次较高。第80页中国兰州[东湖国际广场]市调报告万达广场基于万达的品牌优势及宣传攻势，万达广场在兰州市的 知名度已经树立。是兰州中高端购物中心的标杆项目项目地址 城关区天水北路?兰州万达广场基于万达集团的优势，在商业地产的品牌优势已经 彰显，有万达强大的专业团队作为项目最有力的支持后盾；?是万达第三代城市综合体的典型代表，除包含之前的购物中心、金街 钻铺、精装SOHO之外，还增加了城市豪宅和商务办公中心；开发商（运 营商）建筑面积 开业时间 业态规划万达集团总建筑面积45万平米，商业约 18万平米 2014年 地下2层，分别为停车场和华润 万家，地上6层，，商业中心主 力店将揽括时尚百货、超级卖 场、国际院线、动感电玩城、 KTV等业态。万达百货、万达国 际影院、大歌星KTV、大玩家超 乐场、华润超市等主力店?万达的业态规划在体验性消费比例做了很大的增加，并且配备有 完善的百货、超市、酒店等相关业态； ?万达在全国拥有较高的品牌认知度，对消费者的吸引力较大，人 流量较高； ?万达广场停车位充足，动线清晰。但是在室内步行街没有配备较 多的竖向交通流线，导致二、三楼人流量较少；第81页中国兰州[东湖国际广场]市调报告国芳百盛国芳百盛定位为高端百货商场，集中了较多的国际国内一、二 线品牌，在兰州本地市场上认可度较高项目地址 城关区东方红广场?国芳百盛是国芳集团在兰州市场上较早的高端商业；目前有两家店，在 兰州百货行业占据了较大的市场份额； ?国芳百盛在兰州市场上有接近20年的经营积累，培养了大量的忠实消费 群体； ?国芳百盛定位高端，思路很清晰，引进了国际国内一线 、二线品牌成功 入驻，在档次上与其他购物中心有非常大的区别； ?国芳百盛体量较大，具有标杆性意义，但是在商业地产方便还是欠缺专 业的团队，百货卖场在动线设计上存在很大的缺陷，购物在路线上很不清 晰； ?国芳百盛配套的超市没有与项目连为一体，需要到两个地方，并且超市 的品质与环境与百货的档次有相当大的差异；开发商（运营商） 兰州国芳集团 建筑面积 硬件配套 开业时间 出租率 8万O 室内有七层高的中庭，并且 有两部观光电梯 1999年 100%第82页中国兰州[东湖国际广场]市调报告美仑广场美仑广场的大润发超市为广场带来了较大的客流，但真正客户 较少。美仑广场本身在动线规划上存在缺陷，购物体验感较差项目地址 雁滩路3113号 开发商（运营商） 兰州美伦百货有限公司 建筑面积 硬件配套 开业时间 出租率 业态规划 10余万O 2万平方米的广场，容纳1000泊车位. 2011年 98% 地下一层为超市、1-5层经营日用百货、服 装、化妆品、黄金珠宝、钟表、鞋帽、箱 包皮具等，百货5层设有亲子教育中心金 宝贝，6层设有较大型的餐饮。?美仑购物中心所在的物业年限较长，物业显得较陈旧； ?大润发超市消费者较多，但购物广场内部消费者较少，超市 未给购物广场带来真正的客流； ?美仑购物中心的前身为华孚泰百货，后经营失败后改为美仑 广场。美仑品牌属于国内中档品牌； ?美仑购物中心在业态布Z上存在问题，体验性消费较少，整 个购物中心的餐饮比例只有10%左右； ?儿童游乐业态布局在一层购物中心外围，很大程度上减少了 购物中心的体验感，没有将聚集人气的业态起到带动作用； ?购物中心动线上存在很大的缺陷，导致购物体验感很差； ?购物中心缺少休闲业态，没有跟上现行商业地产发展的方 向。第83页中国兰州[东湖国际广场]市调报告唯德小结购物中心在兰州市场上过于集中，导致市级商圈竞争过 大，区域购物中心欠缺?兰州购物中心在档次上包含较全面。以国芳百盛、万达广场为代表的中高端购物中心，以美仑购物广场、西单商场为代表的中低端，在城关区均 有布局； ?购物中心在兰州市场上过于集中，导致主力商圈竞争过大，副商圈比较 欠缺，购物中心在空间分布上不均匀； ?兰州在购物中心发展上比较滞后，有科学的规划的购物中心很少，购物 中心在停车位上都很难满足现行的需求； ?购物中心不论是高端还是低端都比较缺少体验性参与性的业态，比如餐 饮、儿童游乐、游戏厅所占经营面积都较少，没有充分利用其带动人气的 优势。第84页中国兰州[东湖国际广场]市调报告其他省 会城市购物中心一览 表第85页中国兰州[东湖国际广场]市调报告从城市发展角度来看，兰州的购物中心总体数量偏少，符合未来商业趋势的购物中心几乎空白第86页04兰州服饰批发市场分析4.1东部商圈概况及特点 4.2典型项目分布及概况 4.3典型项目个案分析 4.4典型在建项目分析 4.5 市场小结及唯德观点第87页4.1 东部市场概况及特点第88页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东部市场 概况东部市场是西北地区最大的以服装鞋帽为主的综合 批发基地,也是甘肃省最大的商贸物流基地? 兰州服装专业市场主要集中在东部商圈中心，有各类专业市场近20处； ? 东部综合批发市场是东部商主要市场，在甘、青、宁等省拥有较高知名度， 辐射能力强； ? 东部市场是西北地区最大的综合批发基地,也是甘肃省最大的商贸物流基地； ? 东部市场由城关区拱星街道五里铺村兴办。总占地面6.3万平米，总建筑面 积约32万平米；? 市场有近10000户国营、集体、私营和个体经销商设点经营。每日入场交 易人员8万~10万人次,节假日达到13万~15万人次。? 市场主要经营服装、鞋帽、百货、小五金、针纺织品、床上用品、丝绸织 品、化妆品、皮革制品、玩具、文具等20大类2万多个品种。第89页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东部市场 特点东部市场具有5大特点厂家直接供货， 保证货源充足 周边学校学生、 城市中低阶层等产品结构较为单一厂家直 营，货 源充足 商圈趋 于单一 性东部 市场中低层 消费群 体客群涵盖甘、青、 宁、新等西北区域辐射范 围广以服饰箱包批发 为主，价格低廉批发集 散地第90页中国兰州[东湖国际广场]市调报告主要市场 特点兰州东部市场主要由服装、鞋类、皮具、箱包、内 衣、饰品等细分市场构成，批零兼营? 东部综合市场主要由东部品牌服饰广场、东部新时代购物中心、东部 新世纪购物广场、东部服装城、东部鞋城、东部百货、东部毛衫饰品 城等市场组成； ? 周边聚集的批发市场有：万商国际（鞋乐汇品牌鞋业批发市场）、西 北品牌鞋类批发市场、华邦女子饰品批发广场、华邦内衣广场、东瑞 口岸、东瓯国际儿童城、永新国际商贸城、东部皮草城、瑞德摩尔 （含8大商城）等； ? 东部商圈主要市场大量散货混杂，没有形成严格意义上的品牌专业卖 场； ? 除少数运营得好的商场外，东部商圈更多商场无法满足在品牌运营中 对形象展示、价值提升、渠道拓展等方面的需求。第91页中国兰州[东湖国际广场]市调报告由于电商对批发市场的冲击，二级批发市场的空间越来越 小，东部市场的未来在于改造升级，由于土地、规划等因 素，东部市场将日趋萎缩。根据发达城市趋势，批发市场 的外迁是唯一出路第92页4.2 典型项目分布及概况第93页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州东部商圈主要批发市场分布序 号 110商场名称 东部品牌服饰批 发广场23新世界购物中心东部百货 新世纪购物广场 东瓯国际儿童城 华邦内衣城 西北鞋类批发商 城 永新国际商贸城 东瑞口岸 万商国际91 3 2 4 5 74 5 6 7688 9 10第94页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东部商圈服装批发重点市场汇总序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 商场名称 东部品牌服饰批发 广场 新世界购物中心 东部百货 新世纪购物广场 东瓯国际儿童城 华邦内衣城 西北鞋类批发商城 永新国际商贸城 东瑞口岸 万商国际 地理位置 东岗东路 东岗东路 东岗东路 东岗东路 东岗东路 嘉峪关路 东岗东路 嘉峪关路 东岗东路 东岗东路 业态 服装批发、零售 服装批发、零售 服装、小商品批零 服饰批发、零售 童装批发、零售 女子内衣批发、零售 鞋类批发、零售 男、女装批发、零售 男、女装批发、零售 鞋类批发、零售 总建筑面 积（O） 7.2万 5万 12万 5万 6万 7.2万 5万 6万 ―― 10万 建筑形态 六层 八层 八层 八层 五层 4层 5层 商业5层 商业4层 商业6层 租金（元/ O/月） 500- 80―250 100-300 60―150 80―200 60―350 负一层在 50―200 200―550 60-400 出租率 100% 90% 85―90% 90% 90% 98% 100% 负一层基本满租， 其他楼层约10%70%，正在进行 业态调整80%第95页4.3 重点项目个案分析第96页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东部品牌服 兰州首家“商场式”批发市场，目前为东部商圈租 装批发广场 金价值最高的批发市场? ?项目地址 开发商（运 营商） 建筑面积 硬件配套 开业时间 出租率 物管费 租金价格 主要客群 城关区东岗东路1991号 甘肃大陆桥投资开发有限公司 占地面积27亩，总建筑面积约 7.2万平米 18部自动扶梯、5部客货直梯、 中央空调、并设置有美食广场 2002年 100% 5元/平米 500―1000元/O/月 甘、青、宁二级市场及兰州城 区批发零售商及零售客户? ? ? ?市场地处东部商圈中心地带，是甘、青、宁品牌服饰集 配流通中心； 集品牌服装批发、零售、商务办公、物流配送、仓储、 餐饮、娱乐休闲等为一体的现代化大型品牌服饰集散中 心； 市场内有2000多个国内外品牌厂家直接入驻经营； 服装价位从十几元到几千元不等，满足了不同层次的消 费需求； 为兰州东部商圈租金价值最高的批发市场；1-4层基本 销售完毕，二楼价格最高达10万/O； 市场经营业态齐全，周边物流配套完善，经营氛围浓厚， 商家对商场经营的情况比较满意，基本一铺难求。第97页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东部品牌服 装批发广场 楼层业态? ? ? ?市场楼层业态合理，内部购物环境好，运营水平较高。5层增 设美食城，方便了商家与消费者，5层的室内绿化形成项目的 亮点，增加整个项目的体验感和互动性该商场楼层业态划分合理，涵盖了男装、女装、童装等各类服饰业态； 该市场相对于后期兴起的新世纪购物中心、新世纪购物广场、东部百 货等批发市场，购物环境更明亮、人流动线更趋合理； 商场在五楼设Z了品牌美食城，人流量大，生意火爆，吸引了商场内 绝大部分市场商家及零售客户在此就餐消费； 商场在5F设Z了亲子设施及较大面积的楼顶绿化，吸引了很大部分家 长带孩子在此休息、聚集、消费。楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 5F 业态 箱包、童装 品牌大众男装 时尚个性女装 品牌女装 品牌男装、精品 女装 童装、美食城第98页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东瑞口岸处于整个东部商圈的门户位Z，以女装为主，是东部商 圈新兴的批/零兼营的服装市场，也是东部商圈市场升级 的代表? 东瑞口岸位于东岗东路五里铺桥头，紧邻1号线、2号 线的东部市场站、五里铺站的出入口，同时紧邻城市主 干道，口岸位Z优越； ? 是东部商圈新兴的以中、高档为主的批零兼营的商场式 批发市场； ? 商场临街展示面好，设有LED电子显示屏； ? 商场定位于“西北品牌女装加盟中心”，吸引了较多品 牌代理商入场经营。项目地址城关区东岗东路五里铺桥头开发商（运营商）建筑面积 硬件配套 开业时间 出租率 租金价格甘肃金生房地产开发有限公 司―― 10部手扶电梯、中央空调 2013年 70% 200―550元/O/月第99页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东瑞口岸 楼层业态该商场功能定位不清晰，整体形象不统一。铺位划分及动线组 织上存在较大问题，且商场管理不善，商铺空Z率及转租的现 象普遍，达15%? 东瑞口岸单层楼层经营面积较小； ? 楼层业态规划较乱，既有黄金珠宝首饰，也有化妆品， 同时也有蛋糕店； ? 经过一年的试营业，商场正处于调整期，商场的管理较 为混乱； ? 招商内部人员对外报价均不统一；同一商场内、同一楼 层铺面的租金也不一样，甚至所签的合同也不一样； ? 商场目前人气较差，一楼最好的位Z还在空铺招租，商 铺空Z率及转租的现象非常普遍。楼层业态-1F 1F 2F 3F品牌饰品 黄金珠宝、蛋糕店、 精品服饰、 精品女装零售、批发、 化妆品 精品女装零售、批发， 化妆品 精品男、女装零售、 批发，化妆品 精品男、女装零售、 批发，化妆品4F5F第100页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东瓯儿童 国际城项目地址 开发商（管理公 司） 建筑面积 硬件设施是西北最大的专业儿童用品市场，商场管理较为有 序，租金贷模式吸引了部分商家驻场经营? 儿童国际城位于东岗东路，距离传统的东部批发市场有 一定距离，商气的衔接受到一定影响； ? 儿童城定位为西北最大的儿童服饰集散中心，是西北地 区唯一一家单体建筑面积在6万平方米以上的儿童用品专 业化商场儿童城； ? 为使客户方便直达，在商场外部开通了到甘肃天水、张 掖等地的长途班车； ? 儿童城靠中庭位Z（1-3楼）基本已售罄，边缘位Z通过 市场管理方对外租赁； ? 为了吸引商家长期稳定的入场经营，商场采取长期租赁 （10年）及短期租赁（3年）两种模式。长期合同的租 金不仅租金低于短期，而且可以由商场管理公司做担保， 首付20%后向银行进行租赁贷款。城关区东岗东路 兰州东瓯国际儿童城管理有限 公司 6万平米 近20部手扶电梯，中央空调， 近2万平米的停车位开业时间物管费 租金价格 主要客群20116.5元/平米 60―150元/O/月 甘、青、宁二级市场及兰州城 区批发零售商及零售客户售罄第101页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东瓯儿童国际 城楼层业态楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 5F儿童城的楼层业态分布较为合理，在楼层经营状态 不佳的情况下，能及时止损，调整业态，值得借鉴业态文化、体育、童鞋批发 品牌儿童服饰批发 名品儿童服饰批发 精品儿童服饰、玩具城 儿童针织品、内衣 孕婴用品、童车、童床? 东瓯国际儿童城定位为西北最大的儿童服饰集散中心； ? 商场批发与零售相结合，经营涵盖服装、鞋帽、玩具、婴幼 儿用品等。 ? 儿童城1-5楼基本为儿童服饰及母婴用品； ? 3楼沿中庭位Z正在进行业态改造，将打造成为玩具城； ? 商场整体业态划分较为合理，商场装修明亮、高档，整体购 物环境较为舒适； ? 商场在负一楼中庭大厅，配Z了大量的游乐设备，吸引了大 量的小朋友在此玩耍，人气较旺； ? 商场二楼配有少量餐饮，拟引进肯德基入场经营； ? 商场负一楼整体规划为文具用品批发，但因文体用品整体规 模较小，且未对外进行宣传，知名度较低，商家处境较尴尬；第102页中国兰州[东湖国际广场]市调报告华邦品牌 内衣广场为兰州新兴的专业服饰批发细分市场，实现了批发 市场商场化运营模式，规划及现场体验感较好? 华邦品牌内衣城位Z优越，紧邻东部市场各大物流 中心。 ? 内衣广场为新兴的服饰细分专业市场，批发、零售 兼顾，实现了批发市场的商场化； ? 商场有统一的包装及突出的外在形象； ? 商场由成功运营了华邦女子饰品批发广场的公司专 业运营，“华邦”这一品牌在兰州拥有一定的知名 度及美誉度。项目地址 开发商（运营 商） 建筑面积 硬件配套 开业时间 出租率 租金价格城关区嘉峪关西路 兰州华邦投资有限公司 72000 14部电梯 2012年 98% 80―250元/O/月， 正在培育市场，目前租金8 折第103页中国兰州[东湖国际广场]市调报告华邦品牌内衣 广场楼层业态楼层 -1F 1F 2F 3F 4F严格的内部管理及单动线设Z，较好的聚集了商场 的人气，形成了商场的品牌特色业态 ? 内衣广场内部装饰豪华，以中高档为主，兼有部分低档品牌； ? 新兴商场，目前商场人气不是很旺； ? 商场内部管理较严，人流通过中庭扶梯向上下输送。内部单 通道通行； ? 临街铺面通透性设Z，较好的展示了品牌产品形象，但均禁 止人流穿行，聚集商场内人气； ? 广场拥有自己的品牌杂志，形成了一定的品牌文化，较好的 宣传了商场及公司本身，获得了一定市场的认同。男女袜饰、内裤、女士打底裤、保 暖裤 品牌文胸、塑身衣、调整型内衣、 吊带 男女时尚睡衣、家居服、文胸 男女内衣、保暖系列、儿童内衣 男女内衣、家居服、保暖系列、儿 童内衣第104页中国兰州[东湖国际广场]市调报告永新国际 商贸城是东部商圈较新兴的市场，有一定规模性。但是缺乏整体定位 及经营策略的把控，产品设计与最终定位脱节，导致失败 ? 永新国际商贸城位于嘉峪关西路，与东瓯儿 童城相邻，距传统的东部市场仅一街之隔； ? 商贸城为传统的男、女装批发市场； ? 商贸城内内部动线设置复杂，商场导视标识 不明显； ? 商贸城负一楼将原有的润东裤业批发城整体 迁移，规模大，整体招租及经营状况良好。项目地址 开发商（运 营商） 建筑面积 （O） 硬件设施 开业时间 出租率城关区嘉峪关西路 甘肃永新国际商贸城有限公 司 60000 手扶电梯8部、停车场位于 负二楼，约2.5万O 2012年 负一层为100%，1-4层为10% 负一层租金在50―250O/月/ 左右，1-4楼目前商场正在调 整，租金暂未定。商场为吸 引商家，采取租金打5折的 措施租金价格第105页中国兰州[东湖国际广场]市调报告永新国际商 贸城楼层业 态楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 5F永新国际商贸城是目前东部商圈内经营最差的商场，商场的内 部设计缺陷及后期的管理是导致其经营状况差的主要原因业态润东裤业批发城 品牌男装、女装 靓仔男装 品牌女装 时尚女装 潮流女装? 商贸城1-4楼为男装、女装，但楼层整体经营面积较 小，且商铺与商铺之间为实板装修，通透性差，店 面及形象未得到有效展示；? 商贸城内少量商铺在装修试营业一段时间后，一度 关门，更多铺面暂未装修，商铺空Z率达95%； ? 商贸城1-4楼仅有3-4家商家在坚持营业，基本无客 户，商家经营惨淡； ? 商贸城自2012年试营业开始以来，因商城前期扶梯 设Z问题，一直纠纷不断，令商家失去信心，纷纷 退订，造成恶性循环；第106页中国兰州[东湖国际广场]市调报告万商国际万商国际与东部核心商圈一路之隔，点位优势较明显， 1-3楼商家自购自营比较多，但经营平淡，转租率20%? 万商国际位于东岗东路五里铺桥头，紧邻1号线、2号线五里 铺站，同时紧邻城市主干道，位Z优越； ? 万商国际延续东部商圈鞋业市场的影响力，是一个以鞋类 为主的批零兼有的大型商城； ? 商场涵盖时尚女鞋、精品男鞋、童鞋系类、运动休闲系列、 特种鞋等多样产品； ? 商城1-3楼基本已经销售完毕，较多为商家自购自营； ? 经过2年多时间的运营，已有近20%的商家经营不善，平价 转让， 商场人气很淡。项目地址 开发商（运营商） 建筑面积（O） 硬件设施城关区东岗东路 甘肃瑞鑫商业管理有限公司 103543（商铺面积40000O） 中央空调，电梯共46部，约 200个车位开业时间出租率 租金价格2011年80% 60―400第107页中国兰州[东湖国际广场]市调报告万商国际 楼层业态楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 5F 6F以鞋类为主的批零兼营的大型商场，填补了东部商 圈鞋类细分市场，但高区楼层（5/6F)空Z较严重业态 精品皮具、箱包 时尚少淑 少淑精品、商务休闲 品牌女鞋 童鞋、男鞋、女鞋??商场一楼临街商铺业态较多，基本为业主自购经营 小百货类；负一楼正在重新装修，拟引进皮具箱包等商家重新 入场；1楼商铺正常营业，2、3、4楼有较多转租、 招租的商家。5楼正在重新调整业态，除一家台球室 还在营业外，其余商家均已撤场； 6F 为华影飞天影城，共有8个厅，主要针对东部商圈 及兰州大学的学生群体；?运动、户外。休闲娱乐类 华影飞天影城第108页中国兰州[东湖国际广场]市调报告瑞德摩尔项目地址 开发商（运营 商） 建筑面积（O）瑞德摩尔的业态规划先进，硬件配套较为完善，改变了兰州商 家的经营理念及市民的消费观念，是兰州首座一站式购物中心? ? ? 瑞德摩尔地处城关区东部商圈，地理位Z十分优越， 项目周边车流、人流量大，商业氛围浓厚，消费群体成熟； 瑞德摩尔7座商城涵盖超市、主力百货、家居、数码通讯、 家电、KTV、酒楼、特色餐饮、国际快餐、连锁咖啡馆、 美容、健身配套设施；是兰州首座一站式购物中心； 瑞德摩尔的兴起，改变了兰州较为落后的商业形态、商家 的经营理念以及市民的消费观念，推动了兰州商业格局的 发展；城关区东岗东路 兰州瑞德实业集团有限公 司 70万平米（30万商业+40 万住宅―）开业时间出租率 租金价格2008年98% 60―500不等?第109页中国兰州[东湖国际广场]市调报告商场分区面积 万国港 大西洋 城 爱琴海 城 波罗的 海城 地中海 城 加勒比 海城 珊瑚城 太平洋 城 00 40000瑞德摩尔的8座商城（街)既有专门的批发商场，也有大型的零 售购物商场，满足了不同层次的多种需求商业类型 百货+超 市 品牌电器 小商品专 业市场 商业步行 街 潮流购物 街 中心步行 街 餐饮步行 街 小型商场 商铺面 积 20-200 平 60-250 平 40-200 平 30-200 平 20-100 平 20-100 平 20-100 平 60-250 平 租金 约200元/平 米/月 约160元/平 米/月 120-150元/ 平米/月 100-150元/ 平米/月 90元/平米/ 月 130元/平米/ 月 110元/平米/ 月 90元/平米/ 月 业态 王府井百货+星美影城+裙楼底商 流行购物、休闲、餐饮为主 1层临街购物街，流行服饰、轻餐饮、音乐茶座等； -1层内部为精品家电总汇；1楼品牌旗舰店；2楼 品牌家电城；3楼品牌厨具城；4楼康美乐园。 1楼工艺礼品；2楼家具用品；3楼：家具饰品；4 楼：玩具专业卖场13550 餐饮70%，网吧等娱乐占比30%1楼星街，主打潮流购物；2楼文化用品卖场， 160家省市级代理 餐饮70%，广告、美发等30% 餐饮 -1层洗化用品约112家；1楼：体验式体育卖场； 2楼：灯饰专业卖场，约110家第110页4.4 典型在建项目分析第111页中国兰州[东湖国际广场]市调报告东瓯世贸 广场项目地址 开发商（运营 商）是兰州东部商圈新建的高档商业综合体的代表，走差异 化经营，引入西北最大的黄金交易中心，也是西北地区 唯一一家专业珠宝市场? ? ? ? 项目位于东部商圈东岗东路，地理位Z优越，交通具 有很大优势； 项目是兰州东部商圈新建的高档商业综合体的代表； 是集商业批发、零售、商贸办公、五星级酒店、5A甲 级写字楼为一体的城市综合体； 项目与地铁1号线3号出口连接，拥有长达2公里的商 业步行街，这与东部商圈其他正在营业的商场有较大 区别； 项目坚持开大不开小，开高不开低的理念，通过各大 商会平台进行招商；东岗东路东瓯国际儿童城西 侧 兰州东部永新房地产开发有 限公司建筑面积（O） 38万O 硬件设施 开业时间 销售价格 观光电梯，2000余停车位 预计2016年5月完工 待定?第112页中国兰州[东湖国际广场]市调报告业态分布楼层 -1F 1F 2-3F 4-5F东瓯世贸广场挖掘珠宝细分市场同时，在东部批发 市场做高端的商场，促进东部批发市场的升级业态?? ?珠宝展馆、讲堂及黄金珠宝文 化交易中心 国际名品展销区 时尚服饰区 精品旺铺区项目规划较为合理，硬件设施较为齐全，配备了多部高速 观光电梯及充足的停车位；下沉式广场设计，为兰州东部商圈首家 拥有下沉式广场的 商业项目，提高了项目负一层的商业价值； 项目走差异化经营，引入西北最大的黄金专业珠宝市场；6F7-9 10F商业展 示大厅商业办公 餐饮娱乐第113页4.5 市场小结及唯德观点第114页中国兰州[东湖国际广场]市调报告市场小结新建设的服装服饰类批发市场人气缺乏，商业出租率较 低，与传统的老的批发市场竞争，还需时日的培育? 东部商圈近20个市场的密集集群，形成了兰州超强的综合性批发 商圈； ? 东部商圈在构建平台、产业、业态功能组合上的核心优势，决定 了其辐射西北甘、青、宁市场的成功； ? 目前 兰州东部商圈的服装（服饰、鞋类）市场趋于饱和，新兴的 市场（2011年后）修建的商场大多人气不足； ? 新进入的商家因未达到预期收益而选择撤出，影响到市场的发展； ? 除少量商场的产权为对外销售外，其余商场基本都是经营权销售， 即商场管理方与商家一次性签5―10年的租赁合同； ? 即使处于同一商圈中，各个市场间的租金价格差别巨大，同时不 同品类的专业市场的租金也存在巨大差异； ? 各新兴市场都采取了降低租金、与银行合作贷款等形式，吸引商 家入住；第115页中国兰州[东湖国际广场]市调报告唯德观点合理的商业形态设计及业态规划是商业良性发展的首要 条件，商业管理的精细化和执行的严格性是保障商场旺 场的根本，同时尽量避开电商正面冲击? 便利的交通、合理的商业形态设计是商业良性发展的必要条件， 在规划初期一定要对商业布局进行合理规划； ? 单一的业态会阻碍商业的进一步发展，当人们对某一商场形成固 有看法之后很难再更改，商业定位要清晰准确； ? 完善的配套服务（配套设施、物流服务、信息交流、市场管理） 是商场成功运营的必要条件； ? 商业管理的精细化和执行的严格性是保障商场旺场的根本，一个 没有人气的卖场商家没有利润，房租再便宜商家也不愿进驻； ? 商业的产权及经营权需有效理清，如若产权管理混乱，则会加大 商场后期的管理难度； ? 企业的品牌化管理对商场的成功运营、提升商场形象、提振商家 信心方面具有较强的作用。第116页05兰州市3C数码市场分析5.1 兰州3C数码分布及现状 5.2 兰州电脑市场分析 5.3 兰州电子市场分析 5.4 兰州手机市场分析 5.5 3C数码发展分析小结 5.6 新开/建数码项目分析第117页5.1 兰州3C数码分布及现状第118页中国兰州[东湖国际广场]市调报告3C数码空 兰州市3C数码市场分由3个独立区域，相互无支撑，且 均位于城市“中轴线”两侧附近区域 间分布? 兰州市3C 数码市场分 布情况如图 所示，3类 产品市场分 布较分散， 相互独立。 ? 从空间分布 上看，现有 3C数码市 场均位于城 市“中轴线” 上；电子市场， 兼顾大型 电器卖场手机 为主， 兼顾 电子 产品电脑市场为主，兼顾 数码耗材第119页中国兰州[东湖国际广场]市调报告3C数码现 兰州市3C数码市场主要分布于兰州3大主力商圈内，电子、 电脑、手机市场相互较独立 状分析3C数码现状分析小结? 发展格局：通过前期深入市场调查，就兰州目前3C数码市场发展格局得出以下结论： ? 1、目前3C数码市场分布较分散，相互独立； ? 2、从空间分布上看，均处于兰州城市“中轴线”上； ? 3、从分布形态上看，呈现为带状分布， ? 4、从分布区位上看，均位于兰州主城区“城关区”； ? 5、从商圈形态上看，分别分布于兰州3大主力商圈中心位Z；? 3C市场代表项目：电子市场， 兼顾大型 电器卖场 手机 为主， 兼顾 电子 产品电脑市场为 主，兼顾数 码耗材? 手机：悦达通讯、亚太通讯、悦达华德手机商 场； ? 电脑：兰州电脑城、兰大电脑城、西北数码电 脑城、航天电脑城、科技街； ? 电子：国美、苏宁、西北电子商贸城、开盛赛 博数码广场；第120页5.2 兰州电脑市场分析第121页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电脑市场 空间分析兰州市电脑市场集中分布于东部市场商圈，建筑形态较落 后，批发零售混搭，商业配套设施严重不足1兰州电脑城 兰大电脑城 西北数码电 脑城 航天电脑城 科技街2 34 55 2 341第122页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰州电脑 城兰州在营业电脑市场较为高档的一个项目，业态规划较好，管 理规范，租金较高，配套物流公司，库房及写字间项目 概况 产品 综览 项目名称 物业类型 总面积 建筑形态 物业管理费 经营楼层 经营 情况 经营特色 租金水平 客群 分析 优劣 势 启示 1-3F 兰州电脑城 底商 7000O左右 高层/底商 所在区域 项目地址 外立面情况 装修情况 20 业态分布 经营模式 1F、品牌笔记本专卖店， 2F、品牌台式机、配件， 3F、电脑配件批发、维修 统一租赁、管理 城关区 城关区东岗西路230号 涂料;瓷砖 精装修1F 200元/O，2F150元/O，3F100元/O。 写字间47元/ 平米，没有空的写字楼城关区为主，兼有周边区县；零售批发。4 23 151、优势：项目统一经营、租赁，统一管理，购物环境相对较好， 2、劣势：昭示性较差，人流到达性不足，业态规划不够科学。 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。第123页中国兰州[东湖国际广场]市调报告西北电脑 数码城西北数码电脑城，业态规划不合理，内部动线混乱，经营效果 一般，缺乏库房和办公，二楼铺子部分调整为餐饮以带人气项目 概况 项目名称 西北数码电脑 城 所在区域 城关区物业类型总面积小高层、底商5000左右O 裙楼商业项目地址外立面情况 装修情况城关区东岗西路涂料;瓷砖 普通装修产品 综览建筑形态物业管理费经营楼层 1-4F / 业态分布 经营模式/1F、餐饮、品牌专卖，2F 、餐饮、电脑配件，3F、 电脑配件、维修，4F、安 防、监控、电缆 统一租赁、管理经营 情况经营特色 租金水平1F、165-205元/O，2F、135左右/O，3F、100左右/O 城关区为主，兼有周边区县；批发兼零售。客群 分析4 23 15优劣 势 启示1、优势：统一招租、经营、管理， 2、劣势：假口岸，人流到达性极差，业态较乱，经营效果一般。 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。第124页中国兰州[东湖国际广场]市调报告兰大电脑 城兰州大学办公楼改建形成，以零售为主兼顾批发，拥兰大消费 群体，商业物业配套设施较差，但租金最高一楼高达400元/O项目 概况 产品 综览 项目名称 物业类型 总面积 建筑形态 物业管理费 兰大电脑城 小高层、底商 5000O左右 裙楼 所在区域 项目地址 外立面情况 装修情况 / 1F、品牌专卖、形象店、 数码影像，2F、台式组装 、数码视听，3F、DIY专 营、软件、OA及周边设 备 城关区 城关区天水路 涂料;墙砖 一般装修经营楼层 经营 情况1-3F业态分布经营特色租金水平 客群 分析 优劣 势 启示/经营模式统一租赁、管理1F、500左右，2F、200-300，3F、80-130（使用面积）4 23 15城关区为主，兼有周边区县；零售兼批发。兰大高校学生是强劲消 费群体。 1、优势：地理位置极佳，坐拥兰大强劲的学生消费群体，2、劣势 ：内部格局较乱，装修差、环境较差、硬件配置低。 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。第125页中国兰州[东湖国际广场]市调报告航天 电脑城航天电脑城是科技街上最早的集中式电脑、电子耗材市场，以 配件及耗材批发为主，主要客户区域为甘青宁地区客户项目 概况项目名称物业类型 总面积航天电脑城小高层、底商 4500O左右 多层所在区域项目地址 外立面情况 装修情况 /城关区城关区天水路 瓷砖 普通装修产品 综览建筑形态 物业管理费 经营楼层1-2F 批发业态分布 经营模式1F、配件零售批发，2F、 耗材、配件批发统一租赁、管理经营 情况经营特色 租金水平一楼临街120-150元/O，一楼内街80-100元/O，二楼 45-50元/O（建筑面积）30%的公摊客群 分析兰州市及周边乡镇，甘青宁区域批发客户为主。 1、优势：主营批发业务，集中租赁、管理，2、劣势：交通条件差 、物业硬件设施差、内部格局闭塞、仓储功能不足 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。4 23 15优劣 势 启示第126页中国兰州[东湖国际广场]市调报告科技街兰州最早的集中电脑、电子市场，集批发、零售、维修售后于 一体的商业街，现环境差、交通差、商业设施差，但一铺难求项目 概况 项目名称 物业类型 总面积 产品 综览 建筑形态 物业管理费 经营楼层 经营 情况 经营特色 租金水平 客群 分析 科技街 小高层、底商 约24000O 临街商业 所在区域 项目地址 外立面情况 装修情况 城关区 城关区天水路 瓷砖 普通装修8元/O/月（建筑面积），水电，暖气另外算 1F临街商铺 数码耗材批发 业态分布 经营模式 数码、耗材、维修一条街 自由经营1F:约120―150元/O，2F约70元/O兰州市及周边乡镇，甘青宁区域批发客户为主。4 23 151、优势：临街商业，区域集中性的数码耗材批发市场，2、劣势： 物业老旧、交通条件差，商业配套低，业态乱，环境差，仓储功能 严重不足。 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高、商业配套功 启示 能完善的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。 优劣 势第127页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电脑市场 分析小结现状小结：极少零售商家受电商冲击经营不善，大部分经营商家有 稳定渠道，批零兼营，他们对自购物业需求明显1、目前电脑市场分布较集中，批发、零售互补； 2、从空间分布上看，电脑市场主要集中于东部商圈区域内； 3、从经营形态上看，电脑市场均采取统一租赁、统一管理的模式； 4、从物业形态上看，现有电脑市场物业均为非销售物业。 5、目前电脑城区域交通差，停车位不足，市政配套设施严重不足； 6、目前市场经营场所，业态规划不合理，人流动线差； 7、购物环境差，电脑城内部可视性差，商业硬件设施不足、仓储功能差； 4、目前缺乏有效的商业管理团队，经营状况参差不齐。 市场机遇： 1、兰州电脑市场，缺少综合度高、体验性强、购物档次高、商业配套功能完善的项 目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。第128页中国兰州[东湖国际广场]市调报告从兰州城市经济发展来看，与一线城市还有一定的距离，其销售模式滞后发达城市3―5年。从整个西部经济来看， 数码产品的真正 黄金时间应在年第129页5.3 兰州电子市场分析第130页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电子市场 空间分析兰州市电子（器）市场集中分布于西关商圈，同一卖场品牌在 同一商圈均战略布局两家店，辐射整个大兰州市1 254 6 2 3 1西北电子商 贸城 苏宁电器3 4 5 5苏宁电器国美电器 国美电器 开盛赛博数 码广场第131页中国兰州[东湖国际广场]市调报告西北电子 商贸城兰州最集中的电子产品零售批发市场，业态规划较差，购物环 境差，商业配套不足，档次较低端，但经营很好，转租很低项目 概况 项目名称 物业类型 总面积 产品 综览 建筑形态 物业管理费 经营楼层 经营 情况 经营特色 租金水平 客群 分析 1-3F 零售 业态分布 经营模式 西北电子商贸 城 小高层、底商 6000O左右 底商 所在区域 项目地址 外立面情况 装修情况 / 1F、品牌专卖、形象店， 2F、台式机、配件维修， 3F、数码配件、耗材 统一租赁、管理 城关区 城关区东岗西路 瓷砖 普通装修1F 180-200元/O；2F:90元/O左右兰州市及周边乡镇为主，甘青宁区域批发客户为辅。兼有零售5 4 6 2 311、优势：统一招租、经营、管理， 2、劣势：假口岸，人流到达性极差，业态较乱，经营效果一般。 1、市场缺少综合度高、体验性强、购物环境档次较高、商业配套功 启示 能完善的项目， 2、市场消费模式有待转变，物业经营上缺少可售物业。 优劣 势第132页中国兰州[东湖国际广场]市调报告苏宁电器苏宁电器超级店，兰州唯一一个大品牌、集中式的形象展示店， 业态规划、动线设计、产品陈列、购物体验感较好，档次较高 （在城关区有7个店项目 概况 项目名称 物业类型 总面积 苏宁电器超级 店 小高层、底商 5600O左右 / 所在区域 项目地址 外立面情况 装修情况 / 1-3F 形象展示店 业态分布 经营模式 / 城关区为主，兼有周边区县； 1、优势：大品牌优势，形象体验店； 2、劣势：3C类产品集中性较差，电器为主； 1、品牌形象展示、产品体验的销售模式是未来3C类产品发展趋势 2、良好的购物环境、一站式购物是兰州未来3C市场发展的主流。 1F、数码、手机、电脑品 牌展示，2F、电视、大家 电，3F、小家电 苏宁统一管理销售 城关区 城关区西关商圈 涂料;石材 精装修产品 综览建筑形态 物业管理费 经营楼层经营 情况经营特色 租金水平客群 分析 5 4 6 2 3 优劣 势 1 启示第133页中国兰州[东湖国际广场]市调报告国美电器国美电器的业态布局、动线规划、产品陈列均较好，内 部空间可视性强，档次较高（2个店）项目 概况 项目名称 物业类型 国美电器 小高层、底商 所在区域 项目地址 城关区 城关区西关商圈总面积产品 综览 建筑形态 物业管理费 经营楼层 经营 情况 经营特色 租金水平 客群 分析 5 4 6 2 3 优劣 势 启示5000O左右裙楼外立面情况装修情况 /涂料;石材精装修1-4F 集中商业业态分布 经营模式 /1F、手机、数码，2F、小 家电，3F、电视，4F、冰 箱、空调、洗衣机 国美统一管理销售城关区为主，兼有周边区县； 1、优势：大品牌优势，形象展示店； 2、劣势：3C类产品集中性较差，电器为主； 1、品牌形象展示、产品体验的销售模式是未来3C类产品发展趋势 2、良好的购物环境、一站式购物是兰州未来3C市场发展的主流。1第134页中国兰州[东湖国际广场]市调报告电子市场 分析小结兰州城市还处在改善型需求阶段，对电子类，家电 类产品需求稳定，高总价产品受电商冲击不大? 现状分析： 1、目前电子市场分布较集中，批发兼零售； 2、从空间分布上看，电子市场主要集中于东部商圈区域、西关商圈； 3、从经营形态上看，电子市场均采取统一租赁、统一管理的模式； 4、从品牌上看，大品牌、集中式形象展示、产品体验消费占据主导； 5、电子市场体量较小，规模性差； 6、现有电子市场物业基础条件相对不足； 7、市场缺少集中式、全态产品购