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房地产去库存：房价是涨是跌？ 专家：下跌压力大
来源：新京报
在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、 安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
全国人大代表　娃哈哈集团董事长 宗庆后全国政协委员，住建部专家委员会成员张鸿铭全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明全国政协委员、南京大学教授刘志彪
新京报：对于当前的房地产库存现状，你是否做过这方面的测算？
张鸿铭：根据我的估算，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。
新京报：高库存对金融体系又会带来哪些影响？
张鸿铭：我做过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。
新京报：现有的库存中，有哪些属于“难啃的骨头”？
张鸿铭：现有库存有两个难点。一是非住宅库存。2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地
方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积
压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。
二是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。
新京报：近年来，我国出台一些政策，鼓励农民工进入小城市购房。这种措施能起到多大的作用？
张鸿铭：呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。我们通常讲到的城镇化，其背后必然是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
房地产去库存：房价是涨是跌？
“去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
与此同时，各地对楼市的态度正在变得热烈而迫切，从最初的限购松绑，到“契税补助”、“财政补贴”和“零首付”等等，刺激楼市活跃的政策此起彼伏。易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称：“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”
去年底中央经济工作会议将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并将农业转移人口就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价及取消过时的限制性措施等手段一并推出。在业界看来，中央的表态刺激了各地楼市政策进一步加码。
根据媒体报道，在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、
安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年。
面对如此巨大的存量，北京市房地产交易市场有限公司副总裁修指出，去库存将会是一个漫长的过程，尤其是对于三四线城市，但目前能够引起自上而下的重视，是一个好的开端。上一页1本文导航
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房子去库存是该涨还是跌
我有更好的答案
具体哪个人我忘记了，看到问题就想到了，有点儿卡壳。商家宁愿把多余牛奶倒掉，也不愿意非给穷人，这个希望能给你启发。
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目前情况来看，应该是涨吧。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。房价快涨不符合去库存政策意图
一线城市快速上涨的房价，不仅对去库存有害无益，也不利我国经济健康发展，政策制定者不会无视其中的风险，正准备举全家之力购房的买家，也应该审慎面对火热的市场，不要想当然地认为房地产是个只涨不跌的市场。
自2月22日起，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例普遍降低。此次契税及营业税新规共计三条，北京、上海等一线城市，仅实行其 中第一条，即家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
春节前央行出台降低个人住房贷款首付款比例等政策，此次财政部等三部委又出台房地产契税、营业税下调政策。近期利好政策不断出台，这表明中央政 府推进房地产去库存的意愿非常坚定。而中央政府这种强烈的政策意图，是研判我国房地产未来政策走向，以及房地产市场走势的关键依据。
近期房地产利好不少，但能惠及北京、上海等城市的却很有限，这是因为近年来一线城市住宅市场过热、房价过高的局面一直没有改变。尽管如此，一线 城市的楼市还是“给点阳光就灿烂”。据媒体报道，2月21日，上海某均价达8万元、套销售均价近千万元的新楼盘一天卖掉350多套，购买人群主要是改善型 购房者。北京春节后二手房成交价量也是双双上涨，节后首周二手住宅网签量高达6000套，为2010年来最高，二手房成交均价环比去年也有明显上涨。深圳 的楼市则承接去年的疯狂，开年不久，全市一手住宅单日成交均价破了9万元，这一价格的出现虽然存在一定的偶然因素，但深圳房价的“惊悚”也是可见一斑。
近期出台的各项房地产政策，其目的是消化非一线城市的库存。当前京沪等地借势而动的新一轮楼市热潮，显然不符合政策意图，而且一线城市的楼市 “异动”还会成为本轮去库存的新阻力。目前我国大部分城市仍面临着巨大的库存压力，已有130个城市出台了地方性去库存新政。去年底，中央经济工作会议将 房地产去库存列为今年的重要任务，会上提出一项去库存的重要措施，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房 地产市场。为了提高农民工的买房意愿和有关措施的操作性，中央经济工作会议还明确提出，鼓励房地产企业适当降低商品住房价格。
然而，目前北京等一线城市的房价已闻风而起，未来如果进一步快速上涨，不仅会增加自身的市场风险，还将封杀库存最为严重的三四线城市房价下调的 空间。近期连续出台的房地产优惠政策，已让我国楼市进入2008年以来最宽松的状态，一线城市楼市的心理预期开始发生变化，房东惜售及跳价现象再次出现， 市场房源有减少迹象。一线城市的楼市热潮不仅带动周边地区房价普涨，在楼市价差进一步扩大的情况下，一些中部地区三四线城市的房价也已稳中趋涨。
在房地产去库存政策溢出效应的作用下，一线城市楼市日趋活跃，并有带动房价整体上涨之势。房价上涨将加重购房者负担，让购买力本就不足的农民工 对城市更加望而却步，使购房的有效需求进一步减少。我国房地产市场有望在今年继续迎来密集的政策宽松利好，但在一线城市对去库存形成干扰的情况下，预计未 来出台的政策将更具针对性，以避免市场冷热失调。一线城市快速上涨的房价，不仅对去库存有害无益，也不利我国经济健康发展，政策制定者不会无视其中的风 险，正准备举全家之力购房的买家，也应该审慎面对火热的市场，不要想当然地认为房地产是个只涨不跌的市场。
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今日搜狐热点去库存 2016年房地产唯一出路就是降价
界面乐福居V
一谈到房价可能要下跌，很多准备买房朋友就咨询我们，买房是不是现在该出手，等等之类的问题，我们该怎么回答呢？都知道，乐福居的心情也很是复杂，因为房价两极分化，一二线城市一定会看涨，三四线城市一定是趋于稳定状态，怎么回答？我们说等等吧，一二线城市你觉得能等吗，三四线城市买了会不会降价，这些都是需要对各个地域进行分析才会有结果，但是大趋势是不会降价，这是事实。但是，只要一谈房价降不下来，很多网友都是很不开心，心理交杂，心里想的就一个问题，买不起咋办？于是就开始抱怨，一种情况就是骂娘，还有一种情况就是编写各种段子发泄，这不乐福居有发现一个段子，挺好玩。内容就是：中央决定救钢铁，后来钢铁比白菜便宜； 中央决定救煤炭，煤炭企业都破产了； 中央决定救石油化工业，后来国际石油跌到26美元； 中央决定救股市，股市从5173跌到2638； 现在中央终于决定救房地产了！表达了各位网友对房价过高的一种不满，和对房价下降的一种期待。下一步房地产市场会是一个怎么样的趋势，该到哪里买房呢？第一：特大城市的城市群效应，会进一步表现良好。昆山房价上涨是为什么？高铁修到了昆山，长三角效应在发挥作用，昆山是江苏的一个县级市，产机结构集中，基本集合了电动车的产业基地，这里房价高涨是因为在这里打工的人居多，购买力一直趋于稳定。张家口申奥成功，高铁2016年开通一小时经济圈，很多张家口在北京的打工族，大多数朋友选择了回乡购房，这里房价也不高。由此可见，这些城市群的经济圈内的三四线城市，购买也好，居住也好，都很合适，至少不在降价范围内。第二：偏远城市，西北地区，东北地区，由于气候原因这里的一些三四线城市会趋于稳中有降的趋势，特别是县城一些地方。我就想问一句，这里的房子是降价趋势，有人买吗？会有多少人愿意到这里来买房？还不都是扎堆去了北上广深和二线的省会城市，谁会去那些县城里面买房，也只有农民工会去，还是为了儿子娶媳妇。第三：想在一二线城市买房，还是以早为宜，特别是刚需族朋友们。最近一二线城市地王的出现，也预示着新一轮房价上升期的到来，从2015年的表现来看，这里的需求还是最旺盛的一种。另外，负利率和人民币贬值的进一步演化，一二线城市房地产会是一个不错的投资选择，因为房价会在上升期，可抵御资产贬值。第四：至于网友们说的房地产救市会成为白菜价，2008年救市已经告诉了我们结果，那就是房价暴涨。实际这更加的不利于去库存，如果全国出现深圳房价暴涨那样的局面，实则会是一个大的灾难。除了降价，去库存就无从可谈了吗？三四线城市的库存最多，补贴也好，减免税收也好，实则都是在降价的范畴。另外，政府呼吁，鼓励开发商降价，这是为什么呢？这实际是救赎开发商，如果全国出现深圳式房价暴涨，那么下一个房地产灾难时期又即将来临，还会是一个大调整。也就失去了救市的意义，所以开发商应该降价，适时转型，认清形势，逐步退出，房地产的黄金时代不会在这次救市中产生。 扫描二维码收听腾讯房产官方微信：
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201720183月
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(丰台800万元/套)
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(大兴336万元/套)
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