2018楼市解读！楼市两极分化明显 三四线城市楼市升温
&&来源：临沂房产超市网
[导读]而意想不到的是，18年首月三四线城市新房销售非常乐观，楼市开始慢慢升温，楼市分化开始显现。
　　讯 近期，从中国新闻网了解到，中国目前70个大中城市商品住宅销售情况，令人不解的是，经济发达的一线城市新房价格从涨转为降，就北京新房销售情况来讲，近十几个城市新房价格已经低于去年同期水平。而意想不到的是，18年首月三四线城市新房销售非常乐观，楼市开始慢慢升温，楼市分化开始显现。
& & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&商品住宅销售价格变动表& & & & & & & & & &来源：国家统计局官网
　　17年年末还在猜测18年的楼市发展现状，就临沂楼市发展情况来看，没有接收到房价下降的信号，从而让众多处于观望状态的人，纷纷购房置业，新房销售量大大提高，临沂楼市正在向健康的方向前进 。
　　临沂楼市正在发生着变化，不知道你注意了没有？
　　1.返乡置业影响 楼市迅速升温
　　临沂楼市升温无疑得力于返乡置业“大军”，每年针对返乡置业的购房者，楼盘都会加推充足的房源 ，保证让选到合适的房源，而在此基础上，推出优惠力度，保证心仪此楼盘的购房者一次性买到满意的房子，这便是营销策略，而是因为策略的成功，推动了临沂楼市的升温。
　　2.区域平等 区域分化差距缩小
　　众所周 知，买房最重要的便是地段，其次是发展前景，而之前新房的主力区域便是兰山区、北城新区和河东区，随着城市的新规划和调整，原来不被看好的罗庄区和经济开发区，也成为新房销售的主要区域，楼盘也在慢慢增加，购房者并不少于其他几个区域。近两年，临沂楼市的区域分化差距在慢慢缩小，抢着去北城买房的现象也在慢慢减少。
　　3.全城楼市房价普遍上调
　　新年没过多久，临沂楼市的变化已经非常显著，各大楼盘纷纷开始上调价格，罗庄区青啤龍悦湾和(
)调价通知发布较早，2月24日，兰山区(
)也发布了上调通知，而(
)25日也对外透露了涨价的消息，据可靠消息，此次楼盘每平上调500元，对即将买房的人来讲，算是一个不幸的消息。看似简单的涨价，却也预示了临沂楼市未来的新发展。
　　千猜万测的楼市，在18年初始不攻自破，也让众多意向购房者看到了未来房产市场的发展，不仅是临沂楼市变化，全国楼市分化较明显，却让三四线城市在不平衡的发展中渐渐趋于平稳。
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商业特许经营备案号：0005房地产库存两极分化态势明显 三四线城市压力大
面对持续低迷的经济形势，昨天国家发改委政策研究室发表文章要求各地加大对重点地区和重点领域促投资，建议未来因城施策加大调控力度，进一步去库存；鼓励先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目。
地方去库存也出实招，8月2日，长沙住房公积金管理中心发布《长沙市住房公积金管委会关于发挥住房公积金政策效应支持房地产市场“去库存”的通知》及相关的配套政策。明确推行个人住房组合贷款；在符合相应条件的情况下，购买第二或第三套改善型住房的职工，可以申请住房公积金贷款，执行住房公积金二套房贷款政策。
上海易居房地产研究院最新报告显示，上半年库存削减态势明显，保持了连续10个月库存同比下滑的态势。但值得注意的是，在大多数城市库存下调的同时，26个城市的库存规模则不降反升。专家称，在持续“去库存”的同时，应警惕高杠杆带来的资产泡沫风险。
三大城市群+福建去化效果明显
上海易居房地产研究院发布的《70城住宅库存报告》(下称《报告》)显示，上半年，易居研究院智库中心监测的70个城市积极去库存，效果明显，库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。
截至今年6月底，这70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米，环比减少0.3%，同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模，上半年库存削减态势明显。平均计算，每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。
另外从同比数据看，这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势，体现出较好的去库存导向。部分城市在今年第二季度快速从去库存切换到增加供应的战略上来，土地市场交易亢奋。
这其中，70个城市中，有44个城市库存出现了同比下跌现象，体现出较好的去库存效果。从排行榜中可以看出，库存削减力度最大的五个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山，其库存面积同比跌幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，总体上看，库存削减力度大的城市，主要集中在三大城市群和福建等市场中。
有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的五个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口，同比增幅分别达到69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为三四线城市和部分供应较大的二线城市，后续去库存的压力依然较大。这也说明目前楼市分化仍十分明显。
严跃进表示，在经历一段较长时间的去化下，房地产库存已得到不同程度的释放。但对于库存压力较大的三四线城市来说，积极去库存依然是其未来的主要任务。
亚豪机构市场总监郭毅分析表示，虽然房地产调控政策已由放松趋向于刺激，且天量货币“大水漫灌”，但在部分经济基础薄弱、产业提振不利的三四线城市，地产调控政策的刺激只能对区域楼市产生短期的利好拉动，长期来看，区域楼市在缺乏就业机会、人口吸附力不足的背景下，库存压力难以得到根本性扭转，仍将会对楼市的持续向好形成巨大阻力。
要去库存也要防“泡沫”
有业内人士表示，投资下行压力正不断侵袭着地方经济及财政收入，在仍未找到替代行业的背景下，地方财政仍将继续对房地产的依赖，而这也决定了房地产稳投资的方向不能改变。此外，针对冷热不均的市场，下半年因城施策将成为主流。对于库存仍较大的城市，千方百计去库存仍是王道。
也正因如此，发改委提出，将进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。对于高库存城市，鼓励进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。同时，鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存；完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力。
而在一二线等住房供应紧张的城市，发改委认为，要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给，防范土地价格快速上涨。根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。
对此，中银国际证券分析师袁豪表示，上周中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”引起市场关注，虽然目前一二线城市楼市和地市面临过热困局，但包括三四线城市在内的行业整体仍在漫长的去库存进程中，而国内外政治经济形势动荡加剧，国内货币政策不会做出激进调整。
但值得注意的是，独立经济学家乔瑞庆认为，当前形势下，房地产泡沫仍然存在，不能因为高库存和部分城市房价呈现下降趋势而无视房价整体的上涨势头。在推进城镇化、调整优化产业结构以及完成“去库存”和“降成本”的迫切任务中，地方政府不能忘记“资产泡沫”的危险。
对此，国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军日前在接受采访时也表示，供给侧改革取得了较为明显的进展，但一些地方、某些领域在推进供给侧改革过程中依然存在问题。比如房地产领域的供给侧改革应该是去房产泡沫、降房价，然而一些地方房价却出现了明显上涨，地方对这方面的认识还不足，需要探索调整。
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今日搜狐热点三四线城市房地产市场的现状和未来的发展前景是怎样的_百度知道
三四线城市房地产市场的现状和未来的发展前景是怎样的
我有更好的答案
　　发展空间比较大，参考《中国二三线城市房地产行业标杆企业市场布局与投资战略分析报告》显示，随着政策的调正不断深化，一二线城市市场得到了降温，根据对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据，11月全国百城住宅平均价格为12938元/㎡，环比涨幅为0.88%，较10月份的1.65%回落0.77个百分点，与9月份的环比涨幅2.83%相比，11月的全国百城房价上涨空间进一步被压缩，显示出楼市调 控后，市场热度明显降温。北京、上海、南京等此前上涨较猛的一二线城市，房价涨幅多数回落。　　我国三四线城市仍然还有较大的市场空间，关键在于三四线城市的城镇化率还比较低，2015年我国的城市化率才56.1%。　　我国三四线城市那么多房子还没有被消化，如果不能有差异化竞争，那未来我国三四线城市又将是何样的局面尚不可知。
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目前房价两极分化严重，三四线城市的房地产还有发展前景吗？
来源：QQ快报 &责任编辑:小易 &
最后的疯狂，又是套人的节奏。别看之前三四线城市房价涨的那么欢，搞得大家这么冲动，目标还是让大家更高更快更强的在山顶上站岗，犹如股市的5178。我们来分析下这轮楼市小牛市的套路：从深圳起涨，带动北京上海，等到第一梯队释放赚钱效应了，库存去的差不多了，开始挖掘第二梯队，向重点二线扩散，紧接着二线楼市调控，一线周边的三线城市补涨。到现在的阶段，已经轮涨到最边缘的四五线城市了，你说行情炒作到什么阶段了？上面这个套路，如果有炒股的朋友可能会更加熟悉些，股市题材的炒作节奏就是这样的，一再重演，没什么稀奇的。现在一线城市冰封，二线城市余温尚存，三四线城市洋洋得意，等到轮补涨的挖掘完了，行情也就结束了，当然龙头可能维持高位震荡，跟风品种那就稀稀拉拉怎么来的怎么去了，疯狂炒作后的一地鸡毛，这种事不只是在股市，在楼市同样上演，还有美国2000年的互联网泡沫，久一点的荷兰的郁金香泡沫等等，人性如此，贪嗔痴疑慢以不同方式相同结果的一再演绎。笔者认为：投资如战场！股市就是有经验的人获得更多金钱，有金钱的人获得更多经验的地方。不知道大家知不知道，买房也和买骨一样，讲究技巧和方法，跟随笔者的朋友都赚到不少，本人炒股16年，擅长挑选线强势股，把握高抛低吸波段操作，在不同的行情都能保证稳定获利！我用了十年总结了一套涨停复制选股法，准确率高达九十三以上，有些跟着我的已经赚到了，如果你不会，到kdj3308无偿领取，记得是威xin，期待你的到来，机会只留给有准备的人，相信我的实力。但都不是很成功，原因是对其他行业不了解，对其他领域的成长性、利润率、消费市场发展节奏等把握不太精准。每当一个城市的库存去到6个月以下的时候，这个城市基本都会出台极其严格的限购政策，因为政府的目的已经达到了，这一轮行情的目的就是通过打造一二线城市的赚钱效应，带动三四线城市去库存。目的完成，接下来就是关门打狗，把流动资金锁死在这里，毕竟总得有人站岗啊。其中，一线城市毕竟是龙头，严格限购之后，强预期还在，而且房价背后总归凝结了产业以及福利，人口源源不断向其集中，多头的力量能够维系，所以房价会进一步走平而坚挺，只不过成交量暴跌。重点二线城市也尚能维系，但是三四线城市可就不容乐观了。就像北京周围的县城，一旦严格限购，那立竿见影的就是下跌，然后无法成交，房子瞬间烂在自己手上。因为这些地方本身刚需不多，就是早年北京人过来炒作的，那时候房价也便宜5、6千，一直放着。后来一直涨到了两三万，早就获利颇丰，所以只要稍有风吹草动，那么就可能不计成本的往外卖，因为已经远远脱离成本区了。大家想象一下挤兑、踩踏，一致性预期的可怕威力在中国历史上早已经屡屡上演，过去是、现在是，将来依然是。很多人说股票暴跌是庄家出货，但也可能是散户多杀多，踩踏式的出走，恐慌情绪的爆发，使得谁都没有了活路。所以，别看很多三四线城市涨的还很凶，赶紧去看看库存的数据，一旦库存大于20个月，估计还没什么问题，不会限购，但小于12个月就要小心了，政策可能随时出台，做好随时套现的准备，一旦小于6个月，必然会受到政策的打击，到时候卖都卖不出去。无法变现的财富，屁用没有，多少人眼睁睁看着自己股市账户的市值在大牛市翻了N倍，然后在熊市里变本加厉的还回去了，这过山车坐的十分刺激，一度天台跳楼都得排着队。卖点永远在上涨过程中酝酿，别到白天才问夜的黑。当然，如果你刚好读到这篇文章，并且照做了，也许等三四线城市房价暴跌的时候，还可以问句：“惊不惊喜，意不意外？！”再次重点提醒：千万不要因为贪图三四线房价便宜，就跟着这波资金去三四线城市炒房子！即便今年三四线城市房价会上涨，也不行！否则几年后，你的资产很可能将灰飞湮没！在这里久了的朋友都知道，房价最终的决定性因素一定是供需和流动性。从去年十一国庆后，随着中央对20个热点城市进行限购，造成了房价上涨范围全面向下扩散，三四线出现了小幅补涨。但三四线以下的城市，房地产供需其实长期来讲是严重供大于求的，人口在净流出，土地供给却反而宽松。未来中国房地产价格必然是一二线与三四线以下两级严重分化，不同级别的城市房价，将来的价格一定会一个天上一个地下。大家千万别在冲动和焦躁的驱动下，跑到三四线和以下的城市投资买房。千万记住，守着自己的财富，不要傻呼呼的去陪葬。别当炮灰，如今三四线城市房价的疯涨就是个坑！
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