浙江博城置业有限公司
已审财务报表
2017年度、2016年度及2015年度
浙江博城置业有限公司
审计报告 1 - 5
已审财务报表
资产负债表 6 - 7
所有者权益变动表 9 - 11
现金流量表 12 - 13
财务报表附注 14 - 60
1. 非经常性损益明细表 1
安永华明(2018)审字第号
浙江博城置业有限公司
上海豫园旅游商城股份有限公司董事会：
一、审计意见
我们审计了后附的浙江博城置业有限公司的财务报表，包括
日、日及日的资产负债表，2017年度、2016年度
及2015年度的利润表、所有者权益变动表和现金流量表以及财务报表附注。
我们认为，后附的浙江博城置业有限公司的财务报表在所有重大方面按照
企业会计准则的规定编制，公允反映了浙江博城置业有限公司日、
日及日的财务状况以及2017年度、2016年度及
2015年度的经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于浙江博城置业有限公司，并履行
了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，
为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为分别对2017年度、2016年度和
2015年度财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对相应年度财务报
表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
对下述每一事项在审计中是如何应对的描述也以此为背景。
我们已经履行了本报告“注册会计师对财务报表审计的责任”部分阐述的责
任，包括与这些关键审计事项相关的责任。相应地，我们的审计工作包括执行为
应对评估的财务报表重大错报风险而设计的审计程序。我们执行审计程序的结果，
包括应对下述关键审计事项所执行的程序，为财务报表整体发表审计意见提供了
审计报告(续)
安永华明(2018)审字第号
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三、关键审计事项(续)
关键审计事项
该事项在审计中是如何应对的
存货跌价准备
于日、2016年12月
31日及日，管理层对
其所有的存货进行了减值测试，并合计
于日、2016年12月
31日及日对存货计提
减值拨备人民币37,965,706.46元、人
民币231,350,713.94元，及人民币
372,937,920.33元，对财务报表有重
存货跌价准备的计提是基于管理层对
存货可变现净值的估计，其计算过程相
对复杂且涉及管理层对物业预计销售
情况、至完工时估计将要发生的成本费
用等以及相关市场变化的估计。因此我
们认为这是一项关键审计事项。
有关存货跌价准备的详细情况，请参阅
财务报表附注三、7.存货和16.重大会
计判断和估计以及附注五、5.存货。
我们的审计程序包括：
- 了解对存货减值损失计提的流程
并对内部控制进行测试；
- 复核存货期末账面成本余额；
- 将开发成本的至完工时估计将要
发生的成本费用等与管理层的最
新预算进行比较，并将截至各资产
负债日发生的成本与截至前一资
产负债表日的预算进行比较，以确
定管理层预测的合理性；
- 获取与开发产品邻近区域、同质项
目的市场价格，将其与公司当期及
期后售价对比，确定管理层采用估
计售价的合理性；
- 结合销售费用与税项审阅，确定管
理层对于开发产品估计销售费用
与相关税费的合理性；
- 进行开发产品可变现净值测试，与
账面成本进行比较，并将据以计算
的减值金额与公司计提的减值准
备金额进行比较以确保管理层的
存货跌价准备计提是充分合理的；
- 关注财务报表中对存货跌价准备
披露的充分性。
审计报告(续)
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三、管理层和治理层对财务报表的责任
浙江博城置业有限公司管理层（以下简称管理层）负责按照企业会计准则
的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，
以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估浙江博城置业有限公司的持续经营能
力，并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督浙江博城置业有限公司的财务报告过程。
四、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1） 识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审
计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意
见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于
内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由
于错误导致的重大错报的风险。
（2） 了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部
控制的有效性发表意见。
（3） 评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
审计报告(续)
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四、注册会计师对财务报表审计的责任(续)
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业
怀疑。同时，我们也执行以下工作(续)：
（4） 对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证
据，就可能导致对浙江博城置业有限公司持续经营能力产生重大疑虑的事
项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重
大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报
表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的
结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导
致浙江博城置业有限公司不能持续经营。
（5） 评价财务报表的总体列报、结构和内容（包括披露），并评价财务报表是
否公允反映相关交易和事项。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟
通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治
理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为
重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规
禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某
事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告
中沟通该事项。
三、 重要会计政策及会计估计
本公司根据实际生产经营特点制定了具体会计政策和会计估计，主要体
现在存货计价方法、收入确认和计量、借款费用资本化条件等。
1. 遵循企业会计准则的声明
本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本
公司于于日、日及日的财务状
况以及2017年度、2016年度及2015年度的经营成果和现金流量。
2. 会计期间
本公司会计年度釆用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。
3． 记账本位币
本公司记账本位币和编制本财务报表所采用的货币均为人民币。除有特
别说明外，均以人民币元为单位表示。
4． 现金及现金等价物
现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款；现金等价
物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小的投资。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
5． 金融工具
金融工具，是指形成一个企业的金融资产，并形成其他单位的金融负债
或权益工具的合同。
金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
满足下列条件的，终止确认金融资产(或金融资产的一部分，或一组类似
金融资产的一部分)，即从其账户和资产负债表内予以转销：
1) 收取金融资产现金流量的权利届满；
2) 转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手”协议”下承担
了及时将收取的现金流量全额支付给第三方的义务；并且(a)实质
上转让了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，或(b)虽然实
质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
如果金融负债的责任已履行、撤销或届满，则对金融负债进行终止确认。
如果现有金融负债被同一债权人以实质上几乎完全不同条款的另一金融
负债所取代，或者现有负债的条款几乎全部被实质性修改，则此类替换
或修改作为终止确认原负债和确认新负债处理，差额计入当期损益。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方
式买卖金融资产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的
期限内收取或交付金融资产。交易日，是指本公司承诺买入或卖出金融
资产的日期。
金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时分类为：贷款和应收款项。金融资产在
初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相
关交易费用计入其初始确认金额。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
5． 金融工具(续)
金融资产的后续计量取决于其分类：
贷款和应收款项
贷款和应收款项，是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定
的非衍生金融资产。对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成
本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。
本公司的金融负债于初始确认时分类为其他金融负债。其他金融负债的
相关交易费用计入其初始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
其他金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产
负债表内列示：具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当
前可执行的；计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负
金融资产减值
本公司于资产负债表日对金融资产的账面价值进行检查，有客观证据表
明该金融资产发生减值的，计提减值准备。表明金融资产发生减值的客
观证据，是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预计未
来现金流量有影响，且企业能够对该影响进行可靠计量的事项。金融资
产发生减值的客观证据，包括发行人或债务人发生严重财务困难、债务
人违反合同条款(如偿付利息或本金发生违约或逾期等)、债务人很可能
倒闭或进行其他财务重组，以及公开的数据显示预计未来现金流量确已
减少且可计量。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
5． 金融工具(续)
以摊余成本计量的金融资产
发生减值时，将该金融资产的账面通过备抵项目价值减记至预计未来现
金流量(不包括尚未发生的未来信用损失)现值，减记金额计入当期损益。
预计未来现金流量现值，按照该金融资产原实际利率(即初始确认时计算
确定的实际利率)折现确定，并考虑相关担保物的价值。减值后利息收入
按照确定减值损失时对未来现金流量进行折现采用的折现率作为利率计
金融资产减值(续)
对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试，如有客观证据表明其已
发生减值，确认减值损失，计入当期损益。对单项金额不重大的金融资
产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单
独测试未发生减值的金融资产(包括单项金额重大和不重大的金融资
产)，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。
已单项确认减值损失的金融资产，不包括在具有类似信用风险特征的金
融资产组合中进行减值测试。
本公司对以摊余成本计量的金融资产确认减值损失后，如有客观证据表
明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关，
原确认的减值损失予以转回，计入当期损益。但是，该转回后的账面价
值不超过假定不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。
金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，
终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
的，分别下列情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融
资产并确认产生的资产和负债；未放弃对该金融资产控制的，按照其继
续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
6． 应收账款
本公司应收款项主要为应收账款和其他应收款。应收款项以个别方式评
估减值损失。
运用个别方式评估时，当应收款项的预计未来现金流量(不包括尚未发生
的未来信用损失)按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，本公司将
该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，
计入当期损益。
存货包括开发成本及开发产品。
开发成本是指尚未建成、以出售或出租为开发目的之物业。已预售或拟
出售并预计在一个正常营业周期中预售之开发成本在财务报表中列作流
动资产。拟持作自用、拟持作投资或拟出售但预计不能在一个正常营业
周期中出售之开发成本在财务报表中列作非流动资产。开发产品是指已
建成、待出售之物业。
开发成本包括土地成本、主体建筑工程成本和其他成本。符合资本化条
件的借款费用，亦计入开发成本(参见附注五、5.存货)。各项存货按取
得时的实际成本计价。除低值易耗品外，存货的日常核算采用个别计价
于资产负债表日，存货按成本与可变现净值孰低计价，按单个存货项目
的成本高于其可变现净值的差额计提存货跌价准备。计提存货跌价准备，
计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去
至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的可变现净
值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记
的金额予以恢复，转回的金额计入当期损益。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
7． 存货(续)
本公司将购入且用于商品房开发的土地使用权，作为开发成本核算。公
共配套设施按实际成本计入开发成本，完工时，分摊转入商品房等可售
物业的成本，但如具有经营价值且开发商拥有收益权的配套设施，则计
入固定资产。
8． 长期股权投资
长期股权投资包括对合营企业的权益性投资。
除企业合并形成的长期股权投资以外方式取得的长期股权投资，按照下
列方法确定初始投资按照下列方法确定初始投资成本：支付现金取得的，
以实际支付的购买价款及与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及
其他必要支出作为初始投资成本；发行权益性证券取得的，以发行权益
性证券的公允价值作为初始投资成本。
本公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的，长期股权投资采用权
益法核算。共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并
且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决
策。重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，
但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。
9． 固定资产
固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本公司，且其成本能够可
靠地计量时才予以确认。与固定资产有关的后续支出，符合该确认条件
的，计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值；否则，在
发生时计入当期损益。
固定资产按照成本进行初始计量，并考虑预计弃置费用因素的影响。购
置固定资产的成本包括购买价款，相关税费，以及为使固定资产达到预
定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
9． 固定资产(续)
固定资产折旧采用年限平均法计提，各类固定资产的使用寿命、预计净
残值率及年折旧率如下：
类别 使用寿命 预计净残值率 年折旧率
办公设备及其他 5年 10% 18%
本公司至少于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折
旧方法进行复核，必要时进行调整。
10． 借款费用
借款费用，是指本公司因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款
利息、折价或者溢价摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额
可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时候根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相
当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固
定资产、投资性和存货等资产。
借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：
(1) 资产支出已经发生；
(2) 借款费用已经发生；
(3) 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产
活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态
时，借款费用停止资本化。之后发生的借款费用计入当期损益。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
10． 借款费用(续)
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，按照下列方法确认：
(1) 专门借款以当期实际发生的利息费用，减去暂时性的存款利息收入
或投资收益后的金额确定。
(2) 占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出
加权平均数乘以所占用一般借款的加权平均利率计算确定。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中，发生除达到预定可使用
或者可销售状态必要的程序之外的非正常中断、且中断时间连续超过3
个月的，暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费
用，计入当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始。
11． 资产减值
本公司对除存货及金融资产外的资产减值，按以下方法确定：
本公司于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减
值迹象的，本公司将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并
所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，
至少于每年末进行减值测试。对于尚未达到可使用状态的无形资产，也
每年进行减值测试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来
现金流量的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其
可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属
的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产
生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或者资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价
值减记至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产
减值准备。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
11． 资产减值(续)
上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
12． 职工薪酬
职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的
各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利和辞退福
利。本公司提供给职工配偶、子女、受赡养人、已故员工遗属及其他受
益人等的福利，也属于职工薪酬。
离职后福利(设定提存计划)
本公司的职工参加由当地政府管理的养老保险和失业保险，相应支出在
发生时计入相关资产成本或当期损益。
收入在经济利益很可能流入本公司、且金额能够可靠计量，并同时满足
下列条件时予以确认。
商品房销售收入
在可售商品房已完工并通过有关部门验收合格，与买方签订了销售合同
且商品房已移交给买方，本公司不再对该商品房继续实施与所有权相关
的管理权和实际控制权，相关的价款已经收到或取得了收款的证据，并
且与销售该商品房有关的成本能够可靠地计量时，确认商品房销售收入
的实现。销售商品收入金额，按照从购货方已收或应收的合同或协议价
款确定，但已收或应收的合同或协议价款不公允的除外；合同或协议价
款的收取采用递延方式，实质上具有融资性质的，按照应收的合同或协
议价款的公允价值确定。
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
14． 所得税
所得税包括当期所得税和递延所得税。除由于企业合并产生的调整商誉，
或与直接计入股东权益的交易或者事项相关的计入股东权益外，均作为
所得税费用或收益计入当期损益。
本公司对于当期和以前期间形成的当期所得税负债或资产，按照税法规
定计算的预期应交纳或返还的所得税金额计量。
本公司根据资产与负债于资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂
时性差异，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税
基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用
资产负债表债务法计提递延所得税。
各种应纳税暂时性差异均据以确认递延所得税负债，除非：
(1) 应纳税暂时性差异是在以下交易中产生的：商誉的初始确认，或者
具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是
企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得
额或可抵扣亏损。
(2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差
异，该暂时性差异转回的时间能够控制并且该暂时性差异在可预见
的未来很可能不会转回。
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，
本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵
减的未来应纳税所得额为限，确认由此产生的递延所得税资产，除非：
1) 可抵扣暂时性差异是在以下交易中产生的：该交易不是企业合并，
并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵
2) 对于与子公司、合营企业及联营企业投资相关的可抵扣暂时性差
异，同时满足下列条件的，确认相应的递延所得税资产：暂时性差
异在可预见的未来很可能转回，未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂
时性差异的应纳税所得额。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
14． 所得税(续)
本公司于资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，依据
税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量，并
反映资产负债表日预期收回资产或清偿负债方式的所得税影响。
于资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果
未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产
的利益，减记递延所得税资产的账面价值。于资产负债表日，本公司重
新评估未确认的递延所得税资产，在很可能获得足够的应纳税所得额可
供所有或部分递延所得税资产转回的限度内，确认递延所得税资产。
同时满足下列条件时，递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净
额列示：拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权
利；递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一应
纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一
具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的
纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时
取得资产、清偿债务。
实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁，
除此之外的均为经营租赁。
作为经营租赁承租人
经营租赁的租金支出，在租赁期内各个期间按照直线法计入相关的资产
成本或当期损益，或有租金在实际发生时计入当期损益。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
16． 重大会计判断和估计
编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假
设会影响收入、费用、资产和负债的列报金额及其披露，以及资产负债
表日或有负债的披露。然而，这些假设和估计的不确定性所导致的结果
可能造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。
估计的不确定性
以下为于资产负债表日有关未来的关键假设以及估计不确定性的其他关
键来源，可能会导致未来会计期间资产和负债账面金额重大调整。
递延所得税资产
在很可能有足够的应纳税所得额用以抵扣可抵扣亏损的限度内，应就所
有尚未利用的可抵扣亏损确认递延所得税资产。这需要管理层运用大量
的判断来估计未来取得应纳税所得额的时间和金额，结合纳税筹划策略，
以决定应确认的递延所得税资产的金额。
存货跌价准备
本公司的存货按照成本与可变现净值孰低计量。存货的可变现净值是指
日常生活中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用以及相关税费后的金额。
如果管理层对存货估计售价、至完工时估计将要发生的成本、估计的销
售费用以及相关税费进行重新修订，修订后的估计售价低于目前采用的
估计售价，或修订后的至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用
以及相关税费高于目前采用的估计，本公司需对存货增加计提跌价准备。
如果实际售价，至完工时将要发生的成本、销售费用以及相关税费高于
或低于管理层的估计，则本公司将于相应的会计期间将相关影响在利润
表中予以确认，详见附注五、10 资产减值准备。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
16． 重大会计判断和估计(续)
估计的不确定性(续)
土地增值稅的计提
本公司须缴纳土地增值税 。管理层根据土地增值税相关法律及法规条款
的规定对应交土地增值税余额的最佳估计金额进行计提 。实际土地增值
税金额需等待相关开发项目竣工后，向税务机关进行土地增值税
汇算清缴进行确认。本公司尚未就其所有开发项目向税务机关进
行汇算清缴。土地增值税汇算清缴金额与管理层目前对土地增值税的最
佳估计金额可能存在差额，该差额会影响汇算清缴期间的土地增值税及
应交土地增值税的余额。
本公司采用个别方法评估坏账损失，对于应收款项，单独进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面
价值的差额，确认减值损失，计提坏账准备。
三、 重要会计政策及会计估计(续)
17． 会计政策和会计估计变更(续)
会计政策变更
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》(财会
[2017]30号)要求，本公司在利润表中的“营业利润”项目之上单独列报
“资产处置收益”项目，原在“营业外收入”和“营业外支出”的部分
非流动资产处置损益，改为在“资产处置收益”中列报；本公司相应追
溯重述了比较利润表。该会计政策变更对合并及公司净利润和股东权益
主要税种及税率
企业所得税 — 按应纳税所得额的25%计缴企业所得税。
— 根据国家税务总局于日发出之《国家税
务总局关于开发业务征收企业所得税问题
的通知》(国税发[2007]31号)及国家税务总局于
日发出之《开发经营业务企业所
得税处理办法》(国税发[2009]31号)，本公司按房
地产预售收入的一定比例预缴企业所得税。
土地增值税 — 根据国家税务法规，本公司根据销售收入的
增值额按30%至60%的超率累进税率计缴土地增值
四、 税项(续)
主要税种及税率(续)
增值税 — 根据国家税务总局于日颁布的关于《房
地产开发企业销售自行开发的项目增值税
征收管理暂行办法》(国税发[2016]18号)的通知及
相关实施办法，本公司自日起改缴增值
税。本公司销售自行开发的老项目，选择适
用简易计税方法按照5%的征收率缴税。老项
目，是指：(一)《建筑工程施工许可证》注明的合
同开工日期在日前的项目；
(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期
或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承
包合同注明的开工日期在日前的建筑
工程项目。
— 根据国家税务法规，本公司采取预售方式销售自行
开发的项目，在收到预收房款时按照3%的预
征率预缴增值税。
营业税 — 按应税营业收入的5%计征。自日起，由
计缴营业税改为计缴增值税。
城市维护建设税 — 根据国家税务法规，本公司按应缴纳的增值税及营
业税税额的7%计缴城市维护建设税。
教育费附加 — 根据有关法规，本公司按应缴纳增值税及营业税税
额的3%及2%计缴教育费附加及地方教育费附加。
代扣缴个人所得税 — 本公司支付予个人的薪金及股利所得额，由本公司
依税法代扣缴个人所得税。
五、 财务报表主要项目注释
1． 货币资金
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
于日，本公司无以银行存款为质押取得的银行借款(2016
年12月31日：无，日：无)。
于日，本公司无存放于境外的货币资金(日：
无，日：无)。
银行活期存款按照银行活期存款利率取得利息收入。
2． 应收账款
应收售房款无信用期。应收账款不计息。
应收账款的账龄分析如下：
17,900,000.00
于资产负债表日，本公司管理层认为，无需对应收账款计提坏账准备。
五、 财务报表主要项目注释(续)
3． 预付款项
预付款项的账龄分析如下：
4． 其他应收款
其他应收款的账龄分析如下：
861,833,324.17
3,736,809.00
855,000,000
409,299.27
289,828.32
1,042,718,008.85
860,921,344.08
862,242,623.44
1,038,000,000.00
855,045,584.72
860,789,010.00
押金及保证金
4,085,756.95
5,875,540.47
1,453,613.44
632,251.90
1,042,718,008.85
860,921,344.08
862,242,623.44
于资产负债表日，本公司管理层认为，无需对其他应收款计提坏账准备。
五、 财务报表主要项目注释(续)
4． 其他应收款(续)
，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
海南复地 855,000,000.00 82.00 往来款 2年至3年 -
杭州复曼达 170,000,000.00 16.30 往来款 1年以内 -
宁波星健 13,000,000.00 1.25 往来款 1年以内 -
第四名* 3,736,809.00 0.36 押金及保证金 1年至2年 -
第五名* 540,653.60 0.05 其他 1年以内 -
1,042,277,462.60 99.96 -
，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
海南复地 855,000,000.00 99.31 往来款 1年至2年 -
第二名* 3,736,809.00 0.44 押金及保证金 1年以内 -
第三名* 1,805,038.20 0.21 押金及保证金 1年以内 -
第四名* 176,000.00 0.02 押金及保证金 2年至3年 -
第五名* 113,828.32 0.01 押金及保证金 2年至3年 -
860,831,675.52 99.99 -
五、 财务报表主要项目注释(续)
4． 其他应收款(续)
，其他应收款金额前五名如下：
年末余额 占其他应收款 性质 账龄 坏账准备
余额合计数 年末余额
海南复地 855,000,000.00 99.16 往来款 1年以内 -
杭州复城物业 5,789,010.00 0.67 往来款 1年以内 -
第三名* 539,314.17 0.06 押金及保证金 1年以内 -
第四名* 500,000.00 0.06 押金及保证金 1年以内 -
第五名* 233,299.27 0.03 押金及保证金 1年至2年 -
862,061,623.44 99.98 -
海南复地投资有限公司
杭州复曼达
杭州复曼达置业有限公司
宁波星健资产管理有限公司
杭州复城高地物业服务有限公司
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 191,095,516.39 (37,965,706.46) 153,129,809.94
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 905,658,775.89 (231,350,713.94) 674,308,061.95
账面余额 跌价准备 账面价值
开发产品 1,701,475,042.77 (372,937,920.33) 1,328,537,122.44
五、 财务报表主要项目注释(续)
5． 存货(续)
本公司按照目前市场价格状况和实际销售情况，对项目可变现净值进行
测试后，对上述项目计提了存货跌价准备。
计算存货可变现净值时采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分
按照实际签约金额确认估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类
似产品的市场销售价格确定估计售价。
于日，本公司无以存货作为抵押取得的银行借款。于2016
年12月31日，本公司以账面价值人民币651,873,598.13元（2015年12月
31日：人民币1,300,455,610.68元)的存货为抵押，取得银行借款人民币
500,000,000.00元（日：人民币800,000,000.00元)。
存货跌价准备变动如下：
年初余额 本年计提 本年转回或转销 年末余额
开发产品 231,350,713.94 - (193,385,007.48) 37,965,706.46
年初余额 本年计提 本年转回或转销 年末余额
开发产品 372,937,920.33 - (141,587,206.39) 231,350,713.94
年初余额 本年计提 本年转回或转销 年末余额
开发产品 - 372,937,920.33 - 372,937,920.33
五、 财务报表主要项目注释(续)
5． 存货(续)
报告期内，新增借款费用资本化金额如下：
资本化金额
65,899,643.67
本公司本年无计入存货的资本化借款费用。(2016年：0%，2015年：
6.77%-7.78%)。日，存货余额中含有的借款费用资本化金
额为人民币25,950,240.74元。(日：人民币122,691,806.65
元，日：人民币226,092,665.66元)。
6． 其他流动资产
预售商品房预缴
之土地增值税
660,916.01
796,195.02
557,126.70
预售商品房预缴
预售商品房预缴
之教育税附加
预售商品房预缴
305,446.40
1,380,991.50
预售商品房预缴
660,916.01
1,241,798.41
2,167,213.44
五、 财务报表主要项目注释(续)
7. 固定资产
办公设备及其他
年初余额 186,738.00
处置 (2,380.00)
年末余额 184,358.00
年初余额 88,641.72
计提 30,815.16
转出 (2,142.00)
年末余额 117,314.88
年末 67,043.12
年初 98,096.28
办公设备及其他
年初余额 186,738.00
年末余额 186,738.00
年初余额 55,676.91
计提 32,964.81
年末余额 88,641.72
年末 98,096.28
年初 131,061.09
五、 财务报表主要项目注释(续)
7. 固定资产(续)
办公设备及其他
年初余额 158,878.00
购置 27,860.00
年末余额 186,738.00
年初余额 24,153.45
计提 31,523.46
年末余额 55,676.91
年末 131,061.09
年初 134,724.55
于资产负债表日，本公司无所有权受限制之固定资产，无暂时闲置或准
备处置的固定资产。
于资产负债表日，本公司管理层认为无需计提固定资产减值准备。
于资产负债表日，本公司无未办妥产权证书的固定资产。
五、 财务报表主要项目注释(续)
8. 长期股权投资
年初余额 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 减少投资 权益法下投资损益 其他综合收益/(亏损) 其他权益变动 宣告现金股利 计提减值准备
海南复地 - - - 245,808,481.03 - - - - 245,808,481.03 -
年初余额 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 减少投资 权益法下投资损益 其他综合收益/(亏损) 其他权益变动 宣告现金股利 计提减值准备
海南复地 - - - - - - - - - -
年初余额 本年变动 年末账面价值 年末减值准备
追加投资 减少投资 权益法下投资损益 其他综合收益/(亏损) 其他权益变动 宣告现金股利 计提减值准备
海南复地 - 4,500,000.00 - (4,500,000.00) - - - - - -
于资产负债表日，本公司管理层认为无需计提长期股权投资减值准备。
五、 财务报表主要项目注释(续)
9． 递延所得税资产
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损及可抵扣暂时性差异如下：
37,965,706.46
231,350,713.94
372,937,920.33
可抵扣亏损
502,830,692.62
322,497,612.70
146,663,694.08
540,796,399.08
553,848,326.64
519,601,614.41
未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期：
2,394,597.34
858,721.25
858,721.25
858,721.25
5,400,852.37
5,400,852.37
5,400,852.37
138,009,523.12
138,009,523.12
178,228,515.96
180,333,079.92
502,830,692.62
322,497,612.70
146,663,694.08
管理层预计，本公司认为未来不是很可能产生用于抵扣以上可抵扣暂时
性差异和可抵扣亏损的应纳税所得额，因此未确认以上项目的递延所得
五、 财务报表主要项目注释(续)
10． 资产减值准备
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
存货跌价准备 231,350,713.94 - - (193,385,007.48) 37,965,706.46
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
存货跌价准备 372,937,920.33 - - (141,587,206.39) 231,350,713.94
年初余额 本年计提 本年减少 年末余额
存货跌价准备 - 372,937,920.33 - - 372,937,920.33
11． 应付票据
商业承兑汇票
1,393,035.50
于资产负债表日，本公司无到期未付的应付票据(日：无，日：无)。
12． 应付账款
应付账款不计息，并通常按照项目进度及工程合同约定在完工后清偿。
18,317,642.74
131,074,356.88
215,106,369.45
60,427,896.14
78,745,538.88 131,074,356.88 215,106,369.45
五、 财务报表主要项目注释(续)
12． 应付账款(续)
于日，账龄超过1年的重要应付账款列示如下：
应付金额 未偿还原因
第一名 57,643,340.82 未达到结算条件
第二名 999,298.40 未达到结算条件
第三名 397,257.65 未达到结算条件
第四名 355,973.00 未达到结算条件
第五名 298,733.17 未达到结算条件
13． 预收款项
3,695,255.00
19,451,810.30
24,279,089.75
14． 应付职工薪酬
2016年 2015年
2107年 日 2016年 12月31日 2015年 12月31日
应付金额 未付金额 应付金额 未付金额 应付金额 未付金额
工资、奖金、津贴和补贴 1,262,857.79 - 2,091,880.80 112,245.20 8,383,819.58 1,927,585.08
社会保险费 103,062.11 - 165,945.62 - 429,374.89 -
其中：医疗保险费 92,632.30 - 148,635.72 - 377,000.79 -
工伤保险费 2,271.09 - 3,263.94 - 13,367.22 -
生育保险费 8,158.72 - 14,045.96 - 39,006.88 -
住房公积金 118,279.17 - 171,276.00 - 471,404.00 -
工会经费 - - 63,383.53 - 74,902.24 -
1,484,199.07 - 2,492,485.95 112,245.20 9,359,500.71 1,927,585.08
设定提存计划 129,122.01 - 229,099.80 - 526,665.27 -
其中：基本养老保险费 121,256.78 - 184,719.83 - 475,848.84 -
失业保险费 7,865.23 - 44,379.97 - 50,816.43 -
1,613,321.08 - 2,721,585.75 112,245.20 9,886,165.98 1,927,585.08
五、 财务报表主要项目注释(续)
15． 应交税费
5,259,126.42
1,054,436.59
土地增值税
3,546,501.33
5,174,337.02
4,212,174.23
474,370.63
681,821.63
707,680.50
个人所得税
444,425.81
896,050.02
778,599.87
10,109,721.00
9,741,852.97
7,824,074.04
15,877,805.19
16． 应付利息
长期借款利息
1,188,611.11
1,901,777.78
17． 其他应付款
879,445,772.88
1,102,064,002.43
1,339,429,936.36
工程保证金
215,656.50
593,591.99
7,620,265.97
1,068,502.85
1,029,215.76
1,353,215.76
880,729,932.23
1,103,686,810.18
1,348,403,418.09
于资产负债表日，本公司其他应付款往来款主要包含应付关联方余额，
参见附注七、关联方关系及其交易。
于资产负债表日，其他应付款余额账龄均在1年以内。
五、 财务报表主要项目注释(续)
18． 其他流动负债
4,632,695.06
注：预提费用为销售代理佣金。
19． 一年内到期的非流动负债
一年内到期的
500,000,000.00
200,000,000.00
20． 长期借款
500,000,000.00
0,000,000.00
减：一年内到期的
500,000,000.00
200,000,000.00
0,000,000.00
于日，本公司无银行借款(日：7.78%，2015
年12月31日：7.78%)。
于日，本公司无已逾期但未偿还的长期借款(
日：无，日：无)。
五、 财务报表主要项目注释(续)
21． 实收资本
人民币 比例(%) 人民币 比例(%) 人民币 比例(%)
有限公司 916,903,400.00 100 416,903,400.00 100 416,903,400.00 100
人民币 比例(%) 人民币 比例(%) 人民币 比例(%)
有限公司 916,903,400.00 100 416,903,400.00 100 416,903,400.00 100
2017年5月，本公司的母公司上海复地投资管理有限公司做出股东决定，
将公司注册资本增加至人民币916,903,400.00元。复地投资管理原应收
本公司人民500,000,000.00元债权转为注册资本，日，此次
债转股已完成工商变更登记。
22. 未弥补亏损
未弥补亏损
591,899,206.64
555,229,781.33
39,572,785.54
258,763,890.94
36,669,425.31
515,656,995.79
333,135,315.70
591,899,206.64
555,229,781.33
五、 财务报表主要项目注释(续)
23. 营业收入及成本
590,342,311.74
521,158,252.01
727,708,129.50
653,853,201.38
626,666,362.00
694,825,383.53
营业收入列示如下：
580,436,651.35
726,910,722.83
626,666,362.00
咨询服务收入
9,905,660.39
797,406.67
590,342,311.74
727,708,129.50
626,666,362.00
五、 财务报表主要项目注释(续)
24. 税金及附加
17,024,371.45
16,930,862.63
12,696,882.97
城市维护建设税
2,030,213.73
2,536,229.95
2,193,332.26
教育费附加
1,458,945.47
1,811,592.85
1,566,665.90
236,006.79
366,527.97
180,750.63
276,954.28
14,604,739.85
31,333,318.10
569,982.84
626,666.36
20,930,288.07
37,096,890.37
48,416,865.59
注：本公司根据对国家税务总局相关土地增值税法及条例的理解无需就
土地增值税做出额外拨备。
25. 销售费用
市场推广费
14,413,441.06
14,515,339.26
14,766,930.70
2,514,817.46
1,264,777.36
1,059,083.52
904,322.61
1,344,479.68
844,038.65
120,140.00
17,853,348.56
17,133,117.94
16,798,959.81
五、 财务报表主要项目注释(续)
26. 管理费用
435,609.29
2,012,517.70
2,137,783.10
784,351.59
1,377,106.07
2,818,080.94
227,105.05
609,044.27
1,248,865.52
3,649,121.99
5,588,029.25
27． 财务费用
17,026,124.88
52,742,814.60
65,899,643.67
减：利息收入
107,276.68
310,892.86
824,451.95
资本化金额
65,899,643.67
257,401.11
404,143.65
158,804.85
17,176,249.31
52,836,065.39
665,647.10
利息资本化金额已计入存货。
28． 资产减值损失
存货跌价损失
372,937,920.33
五、 财务报表主要项目注释(续)
29． 投资收益/（损失）
按权益法核算
245,808,481.03
4,500,000.00
30. 营业外收入
非经常性损益
非经常性损益
违约金收入
980,000.00
150,193.33
630,000.00
150,193.33
106,836.76
1,086,836.76
248,635.73
630,906.26
248,635.73
31. 营业外支出
非经常性损益
非经常性损益
固定资产处置
106,735.12
106,735.12
五、 财务报表主要项目注释(续)
32. 费用按性质分类
本公司营业成本、销售费用和管理费用按照性质分类的补充资料如下：
物业销售成本
521,158,252.01
653,853,201.38
694,825,383.53
14,413,441.06
14,515,339.26
14,766,930.70
2,950,426.75
3,277,295.06
3,196,866.62
1,688,674.20
2,721,585.75
3,662,119.59
235,055.05
729,548.69
540,260,466.09
674,635,441.31
33． 所得税费用
当期所得税费用
递延所得税费用
五、 财务报表主要项目注释(续)
33． 所得税费用(续)
所得税费用与利润/(亏损)总额的关系列示如下：
258,763,890.94
36,669,425.31
515,656,995.79
按法定税率
64,690,972.74
9,167,356.33
归属于合营
61,452,120.26
1,125,000.00
不可抵扣费用
未确认的可抵
48,346,251.87
45,083,269.98
所得税费用
五、 财务报表主要项目注释(续)
34． 现金流量表项目注释
有关的现金：
的往来款项
92,836,289.52
5,789,010.00
1,030,752,005.32
违约金收入
980,000.00
150,193.33
7,443,224.78
409,335.26
7,286,555.82
101,259,514.30
6,348,538.59
1,038,051,129.15
其他与经营
有关的现金：
17,266,924.97
15,784,036.62
15,954,154.22
2,238,598.98
2,145,783.10
等的往来款项
236,195,989.52
1,285,772,610.48
788,098.60
30,710,428.26
1,208,861.10
20,293,622.55
284,707,002.10
1,305,081,408.90
五、 财务报表主要项目注释(续)
35． 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
调节为经营活动现金流量：
258,763,890.94
(36,669,425.31)
515,656,995.79
存货跌价准备
372,937,920.33
固定资产折旧
处置固定资产、
无形资产和其他
长期资产的
15,235,833.33
52,742,814.60
245,808,481.03
4,500,000.00
存货的减少
521,178,252.01
654,229,060.49
经营性应收
199,105,832.37
2,247,044.83
654,121,385.39
经营性应付
214,002,942.04
(342,051,935.46
380,729,038.95
经营活动产生
330,530,523.96
(26,554,066.68
不涉及现金的重大投资和筹资活动
债务转为资本
00,000,000.00
五、 财务报表主要项目注释(续)
35． 现金流量表补充资料(续)
现金及现金等价物净变动：
现金等价物
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
的年初余额
53,155,885.85
76,081,343.16
162,497,223.23
现金及现金等价
47,873,213.64
22,925,457.31
86,415,880.07
(2) 现金及现金等价物
中的现金及
现金等价物
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
五、 财务报表主要项目注释(续)
36． 所有权或使用权受到限制的资产
651,873,598.13
1,300,455,610.68
注：于日，本公司无以存货作为抵押取得的银行借款。于
日，本公司以账面价值人民币651,873,598.13元（2015年
12月31日：人民币1,300,455,610.68元)的存货为抵押，取得银行借款人
民币500,000,000.00元（日：人民币800,000,000.00元)。
六、 与金融工具相关的风险
1. 金融工具分类
资产负债表日的各类金融工具的账面价值如下：
贷款和应收款项：
101,029,099.49
53,155,885.85
76,081,343.16
17,900,000.00
其他应收款
1,042,718,008.85
860,921,344.08
862,242,623.44
1,161,647,108.34
914,077,229
938,323,966.60
六、 与金融工具相关的风险(续)
1. 金融工具分类(续)
其他金融负债：
78,745,538.88
131,074,356.88
215,106,369.45
其他应付款
880,460,932.23
1,103,283,084.18
1,348,050,418.09
500,000,000.00
800,000,000.00
1,393,035.50
1,188,611.11
1,901,777.78
其他流动负债
4,632,695.06
963,839,166.17
1,736,939,087.67
2,365,058,565.32
2. 金融工具风险
本公司的主要金融工具，包括银行借款和货币资金等。这些金融工具的
主要目的在于为本公司的运营融资。本公司具有多种因经营而直接产生
的其他金融资产和负债，如其他应收款、应付账款和其他应付款等。
本公司的金融工具导致的主要风险是信用风险、流动性风险及市场风险。
本公司对此的风险管理政策概述如下。
六、 与金融工具相关的风险
2. 金融工具风险(续)
本公司仅与经认可的、信誉良好的第三方及关联方进行交易。按照本公
司的政策，需对所有要求采用信用方式进行交易的客户进行信用审核。
本公司其他金融资产包括货币资金、其他应收款等，这些金融资产的信
用风险源自交易对手违约，最大风险敞口等于这些工具的账面金额。
本公司对应收账款余额未持有任何担保物或其他信用增级。
本公司因应收账款和其他应收款产生的信用风险敞口的量化数据，参见
附注五、1、2和4。
于资产负债表日，认为没有发生减值的金融资产的期限分析如下：
合计 未逾期未减值 1年以内 1年至5年 5年以上
货币资金 101,029,099.49 101,029,099.49 - - -
应收账款 17,900,000.00 17,900,000.00 - - -
其他应收款 1,042,718,008.85 1,042,718,008.85 - - -
合计 未逾期未减值 1年以内 1年至5年 5年以上
货币资金 53,155,885.85 53,155,885.85 - - -
其他应收款 860,921,344.08 860,921,344.08 - - -
合计 未逾期未减值 1年以内 1年至5年 5年以上
货币资金 76,081,343.16 76,081,343.16 - - -
其他应收款 862,242,623.44 862,242,623.44 - - -
于资产负债表日，管理层认为金融资产未逾期未减值。
六、 与金融工具相关的风险(续)
2. 金融工具风险(续)
流动性风险
本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金
融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。
本公司的目标是运用银行借款和其他计息借款等多种融资手段以保持融
资的持续性与灵活性的平衡。于日，本公司无(2016年：
100%，2015年：25.00%)的债务在不足1年内到期。
下表概括了金融负债按未折现的合同现金流量所作的到期期限分析：
1年以内 1年至5年 5年以上 合计
应付账款 78,745,538.88 - - 78,745,538.88
其他应付款 880,729,932.23 - - 880,729,932.23
其他流动负债 4,632,695.06 - - 4,632,695.06
964,108,166.17 - - 964,108,166.17
1年以内 1年至5年 5年以上 合计
银行借款 515,027,123.29 - - 515,027,123.29
应付账款 131,074,356.88 - - 131,074,356.88
应付票据 1,393,035.50 - - 1,393,035.50
应付利息 1,188,611.11 - - 1,188,611.11
其他应付款 1,103,283,084.18 - - 1,103,283,084.18
1,751,966,210.96 - - 1,751,966,210.96
六、 与金融工具相关的风险(续)
2. 金融工具风险(续)
流动性风险(续)
1年以内 1年至5年 5年以上 合计
银行借款 260,577,424.66 618,032,547.95 - 878,609,972.61
应付账款 215,106,369.45 - - 215,106,369.45
应付利息 1,901,777.78 - - 1,901,777.78
其他应付款 1,348,050,418.09 - - 1,348,050,418.09
1,825,635,989.98 618,032,547.95 - 2,443,668,537.93
本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期
负债有关。本公司管理层认为，利率的波动对本公司利润总额和股东权
益产生的影响较小。
3. 资本管理
本公司资本管理的主要目标是确保本公司持续经营的能力，并保持健康
的资本比率，以支持业务发展并使股东价值最大化。
本公司管理资本结构并根据经济形势以及相关资产的风险特征的变化对
其进行调整。为维持或调整资本结构，本公司可以调整对股东的利润分
配或向股东归还资本。本公司不受外部强制性资本要求的约束。2017年
度、2016年度和2015年度，资本管理的目标、政策或程序未发生变化。
七、 关联方关系及其交易
1． 母公司
注册资本 对本公司 对本公司
母公司名称 注册地 业务性质 (千元) 持股比例 表决权比例
上海复地投资管理有限公司 上海 投资 人民币80,000 100.00% 100.00%
本公司的最终控制方为郭广昌先生。
母公司实收资本(千元)：
上海复地投资
管理有限公司
2． 其他关联方
关联公司名称 关联方关系
复地(集团)股份有限公司(“复星地产”) 控股股东
上海复地投资管理有限公司(“复地投资”) 母公司
上海高地物业管理有限公司(“高地物业”) 同一控股股东
海南复地投资有限公司（“海南复地”） 同一控股股东
上海市黄浦区住宅建设发展有限公司(“黄埔建设”) 受复星地产共同控制
杭州复城高地物业服务有限公司（“杭州复城物业”） 同一控股股东
杭州复拓置业有限公司(“杭州复拓”) 同一控股股东
杭州复曼达置业有限公司（“杭州复曼达”） 同一控股股东
杭州复夙装饰工程有限公司(“杭州复夙”) 同一控股股东
宁波星健资产管理有限公司(“宁波星健”) 同一控股股东
北京复地通达置业有限公司(“北京通达”) 受复星地产共同控制
北京复地通盈置业有限公司(“北京通盈”) 受复星地产共同控制
长沙复盈开发有限公司(“长沙复盈”) 受复星地产共同控制
七、 关联方关系及其交易(续)
3． 关联方应收、应付款项余额
其他应收款：
855,000,000.00
855,000,000.00
855,000,000.00
杭州复曼达
170,000,000.00
13,000,000.00
杭州复城物业
5,789,010.00
1,038,000,000.00
855,045,584.72
860,789,010.00
其他应付款：
576,412,223.61
200,000,000.00
84,617,569.27
1,429,295.20
2,274,570.00
480,518,369.22
480,518,369.22
160,950.00
603,291,423.66
838,430,603.66
861,029,792.88
1,085,239,088.08
1,321,389,492.88
八、 承诺及或有事项
1. 重要承诺事项
已签约但未拨备
2. 或有事项
资产负债表日止，本公司并无需作披露的或有事项。
九、 资产负债表日后事项
本公司无需说明的资产负债表日后事项。
1、 非经常性损益明细表
除上述各项之外的
其他营业外
收入和支出
980,339.64
190,842.26
所得税影响数
245,025.41
(19,538.41
税后的非经常
735,076.23
本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解
释性公告第
非经常性损益》
证监会公告
的规定执行。