作者：影视达人&&时间：今天&&
这个统计结果很好地说明了A股投资者喜爱炒差炒烂公司的理由。但是过去几年由于政治问题，中挪贸易关系进入冷冻期，2016年，挪威在中国三文鱼市场的份额降至5%。土地资源是属于人民的，为什么开发商要花大价钱从政府那里购买土地，由买房的老百姓承担高额的土地成本？将这个非洲国家的原油产量15万桶/日计算在内，OPEC组织在6月份的总产量就将达到325.5万桶/日。我认为他们致力于2018年的油市形势，”她指出。二是攀比心理的作祟。随着我国加强了对非物质文化遗产的保护，剪纸的价值得到证实，剪纸收藏悄然升温。黄金本周累计下跌2.43%，创自5月5日以来最大单周跌幅。像现在这么热的天气，即使是真的有携带艾滋病血液的针头，上头的血也很快会变成干燥的血液，是不具备传播性的，所以根本不用担心。如果每一笔都强调使用费，那不是共享，而是租赁。（美元/日元30分钟走势图，来源：FX168财经网）日本央行行长黑田东彦重申，他决心维持超宽松货币政策，直到通胀稳居2%的目标上方。时任国寿财险淄博中支副总经理（主持工作）焦强是对该项问题直接负责的主管人员。一方面她必须在美国面前继续保持强硬才能赢得民意，另一方面，她又不能把双边关系搞得太僵。今年1月，中国上调了车用燃油标准，促使国内炼油商提高高等级柴油产量，继而导致亚洲高等级与低等级柴油的价差缩小。2017年是智能硬件爆发的一年。多年股龄的老股民、资深投资者老赵在接受记者采访时坦言，当下A股的行情实在让投资者没办法过多提起兴趣。随后，网上便传出“继微信打赏功能被封杀后，博奕再升级，苹果“全面禁用热更新”，如双方无法达成妥协，苹果或将下架微信。6月27日进口大豆港口分销价持平；其中，广东黄埔港3270元/吨，与上个交易日相比持平，上海港3290元/吨，与上个交易日相比持平，江苏南通港3290元/吨，与上个交易日相比持平，江苏连云港(601008,股吧)3290元/吨，与上个交易日相比持平，山东青岛港3290元/吨，与上个交易日相比持平，天津港(600717,股吧)3290元/吨，与上个交易日相比持平，大连港(601880,股吧)3300元/吨，与上个交易日相比持平。这正是在林远心中的担忧。优先配置消费和白马龙头股由于整体看淡下半年市场，券商提出抱团“白马股和防御股”两条下半年行业配置的思路。顺义区位于北京东北部，距离市区30公里，总面积1021平方公里，常住人口104.9万，是首都国际航空中心核心区和北京现代制造业基地。有趣的是，日，百润股份公告宣布下调收购巴克斯酒业100%股权的交易价格。孟凯想翻身，用外界曾质疑他贱卖了的“湘鄂情”商标。另外一位股东向《每日经济新闻》记者透露，大会投票选了三个非独立董事，孙宏斌，梁军和张昭。波特说：就在日前，江西省南昌市的共享单车就遭遇了&成长的烦恼&，10天内有26000辆共享单车被扣，多由于占道、违停等原因。”（双刀）5月5日，有投资者挑衅似的问王禹皓：“你想把云网玩死吗？”王的回答是，“谢谢您对我的抬举！本人还没有这个能力。米未传媒创始人兼CEO马东首先带来了全面升级版《奇葩说》第五季和《奇葩大会》第二季，号称会有更多“大奇葩”出现。虽然日本央行官员表明必要时将尽全力捍卫收益率目标，但逐步缩减庞大购债计划的努力将更加复杂。
文章点击排行榜土地资源管理邢 元 志 .cn学习这门课应掌握的内容1.我国土地管理政策 2.土地资源管理在房地产开发中的 应用（如土地的取得、各种手续 的办理等）土地资源管理学科内容1.土地管理的主要内容： 是从土地的开发、利用、保护、整治各环 节入手，做到对土地资源的最有效利用，并 获取最大效益。 2.手段：行政、法律、经济、工程技术 3.学科内容：理论基础、土地权籍管理、土地 利用管理、土地综合管理等第一章本章主要内容：概述一、土地资源管理的内涵及研究对象二、土地与土地资源三、我国土地资源及其基本特征四、土地资源管理的研究内容五、土地资源管理的发展趋势 六、土地资源管理体制及其职能一、土地资源管理的内涵及研究对象1.管理：管理是一个优化人力、物力、财力作用以达到组织目 标的过程。 2.土地资源管理 2.1概念：土地资源管理是土地管理部门对土地的开发、 利用、保护、整治进行统筹安排，并使其发挥最大效用。 2.2土地资源管理的自然属性和社会属性 3.土地资源管理的研究对象：土地资源管理是以人-地这个大 系统作为研究对象，研究系统内外各要素之间关系，揭示其 形成、演变规律，是提高系统的综合效益。二、土地与土地资源1.土地1.1.概念： 一切人类可能利用的自然资源皆在土地的范围内。简单来说，土地包括 陆地、水、地上空间、天然资源等。（另外可以从政治、经济角度看） 1.2.分类：多种分类方法 1.3.土地的特性： 自然属性：承载力、养力、供给力、数量一定、不可移动、差异性、 不折旧性等 人文属性：用途多样、社会经济位Z可变性、可以分割合并、可以 投资改良等 1.4.土地的功用：载力、养力、资源、环境2.土地资源2.1.概念：现在或将来能利用的土地 2.2.土地资源的主要特征 2.2.1.是具有自然生产能力的自然产物 2.2.2.系统、可更新 2.2..3.空间分布的地域性、面积的有限性 2.2..4.两重性-既是生产条件，又是土地关 系的客体三、我国的土地资源?1.我国土地资源概况（1996） 类型 耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工厂用 地 交通用地 未利用地 面积（万公顷） 2.38 06.48 .77 28591.17 比例（%） 13.7 1.06 23.98 28.03 2.54 0.57 30.12全国土地利用状况（2004度变更调查）1.农用地：98.55亿亩，占69.1% 其中：耕地18.37亿亩，人均1.41亩 2.建设用地：4.73亿亩，占3.3% 其中：城镇用地0.51亿亩，村庄用地2.48亿亩，盐 田和特殊用地0.33亿亩，独立工矿用地0.54亿亩， 交通运输用地0.33亿亩，水利设施用地0.54亿亩3.未利用地：39.32亿亩，占27.6%上海市土地利用状况1.全市各统计地类总面积1235.85万亩； 2.农用地577.89万亩，其中，耕地417.84万亩，园地 16.02万亩，林地27.62万亩，其他农用地116.1万 亩；3.建设用地350.50万亩，其中，居民点及独立工矿用 地320.15万亩，交通运输用地27.32万亩；4.未利用地307.45万亩，其中水域302.71万亩。2.我国土地资源的基本特征2.1总量大，人均数量少国家 世界 中国 印度 美国 总面积（万公顷） 00
人均土地 （平方米）
人均耕地 .67 6.67 人均林地 3.33 12220 人均牧地 0 173.33 10200加拿大巴西 法国 澳大利亚99567 76823402473 51469317893.333.33 29633.330 71686.679640667 3027602.2.山地多，平原少，耕地比例低2.3.不同适宜性土地的地区分布不均匀 2.4.后备土地资源不足3. 土地问题? ? ? ? ? ? ??? ? ?3.1.它是人地关系失调所产生的问题 3.2.土地问题产生的原因： 3.2.1.供给不足 3.2.2.人口增加、生活水平提高 3.2.3.土地利用不当 3.2.4.土地权利不平等，分配不均 3.3.现阶段土地问题 3.3.1.农地问题： 3.3.1.1.耕地不断被侵占 3.3.1.2.农地污染严重 3.3.1.3.土地利用不当，造成土地质量下降3.3.1.4.乱砍滥伐森林，加剧水土流失 3.3.1.5.超载过牧，草地严重退化 3.3.2.市地问题3.3.2.1.市地过度利用3.3.2.2.市地不足利用 3.3.2.3.市地不当利用 3.3.2.4.土地投机四、土地资源管理的发展趋势? ? ? ? ?1.土地资源管理法律化的趋势不断增强。 2.土地资源行政管理的规范化。3.土地资源管理手段的市场化。4.土地资源管理的信息化。 5.土地资源管理的科学化。五、土地资源管理体制及其职能?1.国内土地资源管理体制及其职能 2.国外土地资源管理体制?讨论题1.试分析此轮房地产宏观调控中中央政府采用的土地 政策、地方政府的对策、政策的效果及其原因。 2.上海市目前地价在房地产价格中的比例并举例说明。 3.人民币升值或贬值对国内房地产市场会有何影响? 为什么？ 4.我国土地所有制中的集体土地所有制是否合理？是 否需要进行改革？如果需要，如何改革？第二章 土地资源管理的理论基础第一节 第二节 第三节 第四节 管理学 经济学 法理学 生态学??? ?第一节 管理学理论? ?? ? ? ?一、基本概念 1、管理：是指在特定的环境下，对所拥有的资源 进行有效的计划、组织、领导和控制，以便达到既 定的目标的过程。 2、管理的目标：产出目标、绩效目标 3、管理的功能：决策、计划、组织、控制 4、管理理论： 5、行政管理学第二节 经济学理论?? ?????1、概念：经济学是如何实现稀缺资源的有 效配Z与利用的一门科学。 2、经济学解决的两个问题： 资源配Z问题、资源利用问题 3、经济体制 4、两个基本经济模型：生产可能性曲线、 市场运行图 5、竞争机制和价格机制 6、经济学基本原理第三节 法理学??? ?1、法的本体 2、法的价值 3、法的范畴 4、法的运行第四节 生态学? ?一、概念： 二、普通生态学与应用生态学讨论题???1、从紧的货币政策对房地产行业会产生那 些影响？为什么？ 2.征地全过程要发生那些费用？以上海为例， 假如你是一开发商，在签订生地出让合同后， 一直到建设前你需要做那些工作？付那些费 用？ 3.以上海为例，通过出让方式取得土地后， 一直到开发建设，需要办理那些手续？分别 在那些部门办理？第三章土地产权管理?一、土地制度、土地产权与土地产权管理?? ? ? ?二、我国土地产权结构三、土地权属确认四、土地权属流转五、土地权属终止 六、土地产权违法行为的查处一、土地制度、土地产权和土地产权管理???? ? ??? ?1.土地制度 1.1.概念等 土地制度是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和。它又 是一种法权制度。在社会形态中，土地经济制度是土地法权制度形成的基础。 完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度和土地管理制度。 土地权利是土地制度的核心内容。 土地制度的根本目的，是促使对土地资源的保护和有效利用。 土地制度的调整对象，是土地的归属关系、利用关系、流转关系和管理关系。 这一系列的关系，归根结底是人们关于土地的各种利益、意志、行为的冲突 和调和。 土地制度有两根主线：一是社会整体利益和国家意志；二是社会成员的个体 利益和当事人意志。 1.2.土地制度的一般社会意义 土地是一切生产和存在的源泉，自有人类社会以来，有关土地归属和利用的 种种制度设Z和运行，便始终与社会安宁和社会发展紧密相连，一方面土地 制度的变迁成为生产方式变革的先导或成果；另一方面，土地制度对生产力 的发展也起着重要的促进和制约作用。2.土地产权? ????2.1.概念 产权不仅是指人与物之间的关系，而着重是指由物的存在及关于它 们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。 产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的 经济和社会关系，在这一关系中，所有权是核心，所有权和使用权 是其中的基本权能。 土地产权是指存在于土地中的一系列排他性权利束，这一权利束由 各具特色的利益或权利构成，可以分散拥有。 不动产。动产和不动产是物权法上关于物的一种重要分类。不动产 主要有以下三种：具有不可移动性的自然不动产，即土地及其定着 物；从属于或者附属于自然不动产的动产，因其用途而成为不动产， 如住宅中的浴缸等；以不动产为标的的权利，如用益权、地役权。3.土地产权管理????? ?3.1.概念 土地产权管理是指通过各种手段对土地权属关系进行调整， 以维护土地所有制，保护土地所有者的合法权益，规范土地 权属流转，发挥市场对土地资源的优化配Z作用，促进土地 资源的合理利用。 3.2.产权管理的目的： 维护土地所有制、保护土地权属人的合法权益、规范土 地权属流转，发挥市场对土地资源的优化配Z作用、促进土 地资源的合理利用。 3.3.土地产权管理的主要内容 土地产权的确定、隽法管理土地权属变更、隽法处理土 地权属争议、依法查处土地权属违法行为、依法征收土地权 属有关税费。? ?3.4.土地权属管理制度 土地权属调查制度、土地权属争议调处制度、土地 登记发证制度、土地权属统计制度、土地等级评定 制度、土地价格评估与申报制度、土地税收制度。二、我国土地产权结构土地所有权 国 有 土 地 所 有 权 集 体 土 地 所 有 权 土地使用权 国 有 土 地 使 用 权 集 体 土 地 使 用 权 土地他项权利 地 空 地 役 中 下 权 权 权 租 借 耕 抵 赁 用 作 押 权 权 权 权出让土地 划拨土地 使用权 使用权农地使 用权建设用地 使用权1.土地所有权? ??? ? ?? ?1.1. 所有权的一般原理 所有权是人类社会最古老的权利制度，在漫长的历史进程中，始终担 负着两个方面的社会职能：维护社会安定；促进社会发展。 所有权的权能主要有：占有权能（表现为权利人对物的控制不受他人 侵犯的状态）、使用权能（权利人按照自己的意志对物加以利用或不 利用的行为权利）、收益权能（权利人对物之产出主张权利归属的地 位）、处分权能（对物的命运加以处Z） 土地所有权属于财产所有权的范畴，具有所有权的一般属性。 1.2.土地所有权 土地所有权属于不动产所有权，但又在一定程度上有别于其它不动产 所有权。 土地所有权是直接构成社会制度的一个重要组成部分。 我国的土地所有权具有以下四个特点：主体的特定性、交易的限制性、 权属的稳定性、权能的分离性。1.3.我国土地所有权制度的现状与趋势????1.3.1.国有土地所有权 《宪法》第10条规定，城市的土地，以及法律规定为国有的 城市市区以外的土地，属于国家所有。 《土地管理法实施条例》第3条规定：下列土地属于全民所有 即国家所有：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区 中依法没收、征用、征收、收购、收归国有的土地（依法划 定或者确定为集体所有的除外）；（3）国家未确定给集体所 有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其它土地。 它的来源主要有：承继（1949年以前的旧中国所有的土地）、 没收（新中国成立后不没收官僚、买办资产阶级的资产）、 土地改革、依据宪法规定直接取得、征用。? ?? ???1.3.2.集体土地所有权 集体土地所有权的主体是由劳动群众组成的集体组织，这种组织具有独立 的法律人格，它代表全体成员享有和行使对集体财产的所有权。 我国的集体土地所有制是在农民私人土地所有权的基础上形成的。 我国《民法通则》第74条规定：集体所有的土地属于村农民集体所有，由 村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经 属于乡（镇）集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。 集体土地所有权的客体包括：农地（耕地和其它用于种植业、林业、畜牧 业和渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事 业用地等） 集体土地的使用权及处分权受到以下限制：使用必须符合国家政策、集体 土地所有权的占有、使用和收益权能可以以土地使用权的形式有偿或无偿 地授予私人或企业，但以本集体的成员和本集体兴办的企业为限、集体组 织可以让渡土地所有权，但只能通过土地征用程序让渡给国家、集体可以 放弃其土地所有权，这种情况下，土地所有权自动转归为国家。2.土地使用权? ?? ?? ?2.1土地使用权的一般原理 按照现行《土地管理法》，土地使用权是与土地所有权并列的权利。 按照《民法通则》，土地使用权属于“与财产所有权有关的财产权”。 它的基本性质为： 土地使用权是一种物权（是指权利主体支配物的绝对权）、是一 种他物权（在他人的所有物上设定的物权）、是一种用益物权（是指 以物的使用、收益为目的的他物权）、是一种新型的用益物权。 土地使用权具备以下特性： 派生性（是指所有权的享用权能在一定条件下与所有权分离而形 成的一种权利）、从属性（它的发生以所有权的行使为前提，它的存 续亦受到所有权的制约）、直接性（是指权利直接附着于土地，因而 权利人能够现实地占有和使用该物）、可转让性（土地使用权人有权 以转让、出租和抵押等方式处分其土地使用权的权利）、有期性（国 有土地出让土地使用权最高年限为40-70年，农村承包地使用年限为45 年以上，不超过50年）。? ????2.2.国有土地使用权 国有土地使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权，两者之间 的区别，除了其设立方式上的有偿与无偿之分外，还有一个重要点， 就是划拨土地使用权不能进入市场。 划拨土地是指通过行政划拨的方式，无偿提供用地人使用的国有土 地。出让土地是指依据政府与用地人签订土地使用权出让合同，有 偿提供给用地人使用的国有土地。 国有土地使用权的变更是指已有的国有土地使用权在存续状态下的 主体变更（买卖、交换、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法 人分立、投资）、内容变更（理论上包括占有、使用、收益权能的 范围与限制的变更，实践中主要指用途、范围的变更及相应的他项 事项的变更）、其它事项弯更（指列入土地使用权登记项目的其它 事项的变更，如面积、附着物等）。 国有土地使用权可因以下原因终止：使用期限届满、国家收回土地 使用权、划拨土地转变为出让土地、使用权人放弃使用或因特定事 由停止使用、使用权人死亡后无人继承、土地的自然变故或人为变 故。? ?? ????2.3.集体土地使用权 集体土地使用权是一种用益物权（它是所有权人以外的民事主体 享有的对集体土地进行占有、使用、收益的权利）和一种限制物 权（所有的限制都是为了保护耕地和保障农业的发展）。 集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。 集体土地使用权的取得方式有：原始取得和传来取得 原始取得：农地的原始取得主要有：通过土地确权程序、在 调整土地分配的基础上设立新的集体土地使用权、四荒土地的使 用权按照谁治理开发，谁使用收益的原则确定线治理开发者取得。 宅基地和企业用地的原始取得分为已有房屋宅基地的初始登记和 新增宅基地的审批。 传来取得：分为集体组织内的传来取得（转让、继承）和组 织外的传来取得（开发四荒、出让）两种。 集体土地使用权的终止。终止原因有以下几种：国家征用土地、 集体收回土地使用权、土地行政处罚。2.4、我国现行土地使用制度? ? ?2.4.1.现行国有土地使用制度 2.4.1.1.现行国有土地使用制度的形成 建国初期，有偿使用---1954年开始无偿使用---1979年开始开始征收 土地使用费---20世纪80年代中期，开始出让转让试点---1988年，修 改宪法，规定土地使用权可以依法转让。 2.4.1.2.现行国有土地使用权的取得 2.4.1.2.1.有偿取得。主要方式有出让、租赁、入股 2.4.1.2.2.划拨使用。一般要支付征地费用，其主要特点是无偿、无 期限、不得流转、不得改变用途。《土地管理法》规定了可以采取划 拨土地使用权的范围：机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公 益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目、其它用地 （见国土资源部划拨用地目录，上海市房地局网站可以查到）? ? ?2.4.2.现行集体土地使用制度? ?2.4.2.1.农用土地使用制度农用土地有偿承包制度（集体土地所有权可以将 本集体的土地按人或按人劳比平均承包到户）农用土地有偿转让制度（一般只能在本集体经济 组织内部进行转让，本组织内无人愿意经营的，可转 让给本集体以外的单位或个人） 2.4.2.2.农村集体建设用地使用政策 《土地管理法》规定，农村集体经济组织报经原批准 用地的人民政府批准，可以收回土地使用权（三种情 况：公益建设需要、改变用途使用、停止使用）?? ?3.土地他项权利? ? ????3.1. 一般理论 土地他项权利是泛指土地所有权和土地使用权之外的各种土地权利。 《土地登记规则》第2条规定，土地登记是依法对国有土地使用权、集体土 地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。 我国土地他项权利有以下特点：它是在他人土地上享有的权利；它的主体是 土地所有人、使用人以外的，与土地所有人、使用权人之间存在某种法律关 系的民事主体；它不受一物一权主义的限制；它依存于土地所有权、使用权， 又是对该所有权、使用权的一种限制；土地他项权利是长期存续的权利，因 而通常有加以登记的必要。 土地他项权利的意义在于对土地所有权、使用权以外的各种长期性土地权利 进行确认和管理，以充分保护土地所有人、使用权人以外的人们在土地上的 各种合法权益，维持与土地有关和各种民事关系的稳定有序，促进土地的全 理有效利用，并维护社会安定。 土地他项权利的调整主要有三个环节：确权（法律法规规定、政府决定、所 有者授权、使用权人的授权、其它合法方式）、登记（除法律规定必须登记 （如抵押权）的以外，其成立与存续不以登记为条件）、保护? ?????? ?3.2.土地他项权利各论 3.2.1.地役权：是为了自己的土地利用需要，而对他人土地加以支配的权 利。他主要包括：通行权、用水权（排水、引水、取水等）、建筑物地役 权（如支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等）、工作物地役权。 3.2.2.空中权：指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、 工作物（如桥梁、渡漕、高架公路、高架或悬空架设的广告标牌等）的权 利。 3.2.3.地下权：指在他人的土地下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设 施（如隧道、地铁、地下商场、地下人防工程等）的权利。 3.2.4.土地租赁权：是土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占 有和使用的权利。 3.2.5.土地借用权：是无偿占有使用他人土地的权利，是我国特定历史条 件下产生的一种土地他项权利形式。 3.2.6.土地耕作权：是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。 3.2.7.土地抵押权：指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移占有 的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权 人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。三、土地权属确认??? ?1、确认土地权属的法律依据 宪法：宪法对生产资料所有制、土地所有权、使用 权的规定是确认国家土地所有权、集体土地所有权 的依据。 民法通则：是确认土地所有权、使用权、土地他项 权利的基本依据。 其他：土地管理法、城市房地产管理法、城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例、其他法律法规 （如城市规划法、森林法、摹法、渔业法、矿产资 源法、环境保护法等）? ?? ?? ??2、确定土地权属的一般原则 2.1.确定国有土地的原则：城市土地国有化原则、国有 土地所有权性质不可变原则 2.2.农村土地中，国有土地与集体所有土地的划分原则 2.3.国家建设征用（收）集体土地、集体之间使用土地 的权属确认原则 2.4.集体所有土地之间的划分原则 2.5.重复征用（收）和划拨土地使用权的确认原则 2.6.界线与面积不吻合时的确权原则四、土地权属流转? ? ??? ? ??一、土地征用与土地征收 1.概念及与土地征用的区别 2004年3月，全国人大对《宪法》进行了修改，将《宪 法》第十条改为国家为了公共利益的需要，可以依照法 律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。 2004年8月，全国人大常委会通过了关于修改《土地管 理法》的决定，区分了土地的征用和征收，即：共同之 处都是为了公共利益的需要，都要经过法定程序，都要 给予补偿；不同之处在于，征收主要是所有权的改变， 征用只是使用权的改变。 征收土地有三个特点： ☆ 有一定的强制性； ☆ 要妥善安Z被征地单位人员的生产和生活； ☆ 征收后土地所有权发生转移。??? ???2.土地征收的原则 ☆ 珍惜耕地，合理利用和保护土地； ☆ 保证国家建设用地原则； ☆ 妥善安Z被征地单位和农民的原则； ☆ 有偿使用土地的原则； ☆ 依法征地的原则。? ?3.征收集体土地的政策规定? ?? ???☆ 范围-国家进行经济、文化建设以及兴办社会公共事 业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的政府 批准后可以征收； ☆ 批准权限 在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应告知征地 情况，确认征地调查结果，组织征地听证； 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府； 征收农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地 审批手续； 基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土 地超过70公顷的，由国务院审批； 其他用地和已经批准用地转用范围内的具体项目，由省 级人民政府审批并报国务院备案。?? ? ??? ?☆ 建设单位申请征地不得化整为零； ☆ 对被征地单位和农民进行安Z、补偿和补助； ☆ 临时用地必须办理报批手续； ☆ 全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用 集体土地的，必须持县级以上人民政府批准的设计任务 书和其他批准文件，由联营企业向县以上政府土管部门 提出用地申请； ☆ 征收土地时必须进行征地公告-被征地所在的市县人 民政府，在收到征地方案后，10日内应以书面或其他形 式进行公告，主要有以下内容：征地批准文号、时间和 用途；被征地土地的所有权人、位Z、地类和面积；征 地补偿标准和农业人口安Z途径；办理征地补偿的期限、 地点等； ☆ 合理使用征地补偿费； ☆ 特殊征地按特殊政策办理：大中型水利水电工程建设 的、征收林地园地的、征收土地中发现文物等、迁移烈 士墓华侨墓的、国防设施等；???? ?4.征收集体土地补偿的范围和标准 4.1.土地补偿费-耕地为补征收前三年产值的6-10倍， 征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参 照征收耕地的标准规定； 4.2.安Z补助费-是为安Z因征地造成的农村剩余劳 动力的补助费；按照需要安Z的劳动力人口计算，每 一个人标准为被征地前3年平均年产值的4-6倍，但每 公顷被征耕地的补偿费最高不得超过被征收前3年平 均产值的15倍； 4.3.地上附着物和青苗补偿费 4.4.临时用地补偿费??5.征收集体土地的工作程序5.1.申请用地-建设单位持经批准的设计任务书或初步设计、年度基 本建设计划以及地方政府规定的相应材料、证明和图件，向土地所 在地的县级以上地管部门申请建设用地，周时填写《建设用地申请 表》； 5.2.受理申请并审查有关资料-县以上土管部门负责建设用地的申请、 审查、报批工作，对应受理的建设项目，在30日内拟定农用地转用 方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈 报说明书，经同级人民政府审核同意后报上级土管部门审查； 5.3.审批用地-有批准权、会审 5.4.征地实施-公告、支付土地补偿费地上附着物和青苗补偿费、安 Z农业人口、征收用地单位的费税、协调征地争议 5.5.签发用地证书 5.6.征地批准后的实施管理-落实安Z措施、督促补征地单位按时交 地、处理争议、填写征地结案报告。?? ?? ???5.7.颁发土地使用证5.8.建立征收土地档案??? ??二、国有土地使用权流转 1、国有建设用地使用权的流转 2、国有农用地使用权的流转 3、国有未利用地使用权的流转 三、集体土地使用权的流转五、土地权属的终止??1、土地所有权的终止 2、土地使用权的终止六、土地产权违法行为的查处??? ??? ??1、土地产权违法的类型 2、土地产权违法行为的查处 2.1.侵权行为的查处 2.2.非法出让土地 2.3.非法竞买土地 2.4.非法转让土地 2.5.不依法办理土地登记 2.6.不依法交回土地思考题?1、你怎么看政府刚颁布的房地产救市政策？这些 政策对未来的房地产市场会有何影响？ 2、 以上海为例，请调查各种不同类型的房地产交 易中，分别会发生那些费用？分别是多少？交易双 方如何承担？对于这些费用，有什么办法可以合理 回避？ 3、对2008年上海市土地市场进行总结，并对未来 上海土地市场进行预测。??本章参考书目???1.《中国土地权利研究》王卫国著 中国 政法大学出版社 2.《土地经济学》毕宝德主编 中国人民 大学出版社 2.相关法律法规：《宪法》《民法通则》 《刑法》《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城市房地产管理法》相 关条款第四章 地籍管理? ? ??? ?一、地籍管理概述 二、土地调查 三、土地登记 四、土地统计 五、地籍档案管理 六、地籍管理信息系统本章参考书目? ? ? ? ??1.《地籍管理》，林增杰主编，中国人民大学出版 社，1999年。 《土地管理基础》，国土资源部土地估价师考试委 员会编，地质出版社，2000年 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 ，国务院第55号令 《担保法》 《土地登记规则》，国家土地局 《基本农田保护条例》国家土地局一、地籍管理概述? ? ? ??? ? ?1.地籍 1.1.概念：地籍是指记载土地位Z、界址、数量、质量、用 途和权属关系的簿册。 1.2.地籍的特点： 地籍是土地的户籍，它具有不同于其它户籍的特点，主要有： 空间性―它是由土地空间位Z的固定性决定的，所以，地籍 的内容不仅要记载在地籍薄册上，还要在地籍图册上标绘清 楚。 法律性―它的法律性体现了地籍图册的可靠性，所有的内容 都要有法律依据。 精确性―地籍资料的取得一般是通过先进的测绘和计算方法 获得。 连续性―地籍资料必须经常更新，以保持它的现势性。? ? ???1.3.地籍的功能： 1.3.1.税收功能―现代地籍中都记载了土地的权属、数 量、用途、等级和价格 1.3.2.地籍的产权保护功能―地籍的核心是权属，它登 录了土地权利及界址线，土地权利人的产权得到确认和 公示，从而使地籍成为保护土地所有者、使用者合法权 益并免遭他人伤害和侵害的基本保证。 1.3.3.地籍的土地正常交易维护功能。地籍提供了以国 家信誉为担保有关土地数量和质量的资料，同时也及时 登记了合法土地交易中不动产产权的转换。 1.3.4.地籍的土地管理功能。地籍资料为国家制定土地 利用总体规划、实行用途管制、调整土地政策提供了基 础资料，是土地管理的基础。?1.3.5.地籍的多目标服务功能。地籍资料能提供最新的 土地信息。为国民经济提供了不少方便。1.4.地籍的分类：??? ?按功能分：税收地籍、产权地籍、多用途地籍按建立的时序分：初始地籍、日常地籍 按记载的对象分：城镇地籍、农村地籍?按表现形式分：常规地籍、数字地籍? ?? ?? ?? ? ?2.地籍管理 2.1.概念：是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、 自然和经济状况而采取的土地调查、土地登记、土地统计、地籍档 案工作为主要内容的行政措施。 2.2.地籍管理的基本内容： 根据现行《土地管理法》，我国目前的地籍管理主要包括以下几个 方面的内容：土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案管理。 2.3.地籍管理的原则： 2.3.1.地籍管理必须按照国家规定的统一法规制度实施（统一内容、 统一政策、统一准则、统一规格） 2.3.2.保证地籍资料的可靠性和准确性 2.3.3.保证地籍资料的概括性和完整性 2.3.4.保证地籍资料的系统性、现势性和连续性二、土地调查? ?1.概念及内容1.1.概念：土地调查是对土地数量、质量、利用方式、 权属状况及其空间分布等各种数据进行的科学调查，是 地籍管理的基础。1.2.内容 土地利用现状调查 土地条件调查? ? ? ? ?地籍调查土地动态监测? ?2.土地利用现状调查 2.1.概念：土地利用现状调查是以县为单位，查清村和 农、林、牧、渔场，居民点及其以外的独立工矿企事业 单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用 地面积、分布和利用状况。? ?2.2.土地利用现状调查的工作程序土地利用现状调查可分为四个阶段，分别是准备工作阶 段（熟悉区域情况、收集原始资料、准备图、表及测绘 工具，撰写调查任务申请书，制定工作计划及技术方案 等）、外业调绘（包括权属调查和地类调查）、内业工 作（包括航片转绘、面积测量与汇总、图件编制等）、 成果整理及检查验收阶段。2.3.土地利用现状调查成果 成果主要有数据成果、图件成果及有关报告文件等? ?? ?3.土地条件调查 3.1.概念：土地条件调查是对土地的构成要素如地质、 地貌、土壤、植被、气候、水文条件以及对土地的地理 位Z与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经 济评价、适宜性评价等提供基础资料。 3.2.自然条件调查： 3.2.1.气候调查：主要调查内容为气温、降水 3.2.2.地形调查：主要调查内容是地貌、海拨、坡度、 坡向等 3.2.3.地质调查：主要调查地质图和钻井资料，必要时 实地调查相应断面? ? ??????3.2.4.水资源调查：主要调查地表水（径流量、水 质）、地下水（地下水位、地下水补给量、地下水允 许开采量、地下水质）及水利设施（排灌能力、防洪 能力） 3.2.5.土壤调查：内容有土壤质地、机械构成及其分 类、土壤理化性质、水份性状、耕作性状、水土流失 状况等。 3.2.6.植被调查：主要调查自然植被和人工植被 3.3.社会经济条件调查：主要包括人口、劳动力、区 位、公用设施和基础设施、产值及产业结构、市场等。? ? ?? ?4.地籍调查 4.1.概念等 地籍调查是以权属调查为核心，查清每一宗地的位Z、权 属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记的需要。 地籍调查是土地登记的前期工作和法定程序之一。地籍调 查按调查的对象分为农村地籍调查（又分为村庄地籍调查 和农用地地籍调查）和城镇调查，农村地籍调查除村宅基 地外，现阶段都是在土地利用现状的基础上进行的，而城 镇地籍调查主要是针对城市、建制镇及独立工矿用地的地 籍调查，目前是在《城镇地籍调查规程》的指导下进行的， 农村宅基地的地籍调查也基本上参照了城镇地籍调查规程 的做法。 4.2.地籍调查的程序 4.2.1.准备工作。包括收集并分析调查区资料、踏勘调查 区、编写技术设计书与调查计划书，组织人员、准备仪器 和物资。? ?4.2.2.权属调查。 4.2.2.1.地籍管理是土地管理的基础，权属管理是地籍管 理的核心，权属调查是地籍调查的基本工作，界址调查是 土地权属调查的关键。 土地权属调查是对申请土地登记的土地权利人所拥有的土 地所有权或土地使用权所进行的实地调查，调查内容主要 包括土地所处的位Z、权属状况、界址、使用状况等。 土地权属调查一般要完成以下工作：收集工作底图、划分 调查区、编制地籍号、实地调查、记载调查结果等。?????调查的基本单元是宗地。《城镇地籍调查规程》规定， 凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地，一个地块内 有几个土地使用者而其间又难以分清权属界线的也称为 一宗地，称为共用宗或混合宗。以宗地为单位实施土地 权属调查工作。 4.2.2.2.权属调查的程序：准备工作―发放调查指界通 知书―实地调查―权属界线的审核与调处 4.2.2.3.变更土地权属调查。它主要有以下情形：征用 集体土地、划拨国有土地、转移土地使用权、收回土地 使用权、承包使用权、土地分割合并、土地权利人更名、 城市拆迁改造、土地权属界址调整、他项权利变更等。? ? ?? ???4.2.3.地籍测量 地籍测量是服务于地籍管理的一种专业测量，主要是测 定宗地的界线、位Z、形状、面积等地籍要素。 地籍测量的程序主要是：地籍平面控制测量―地籍细部 测量―地籍原图绘制―地籍调查成果的整理和验收―变 更地籍测量。 4.3.4.内业工作 根据权属调查、地籍测量的成果，进行内业计算、汇总、 成图等。 4.3.5.地籍调查成果检查验收 检查验收实行作业人员自检、作业组互检、作业队专检， 由上级主管部门验收的三检一验制度。自检按作业工序 分别进行，每完成一道工序即随时对本工序进行全面检 查；互检项目与自检相同；专检是在自检和互检的基础 上进行全面的内、外业检查；验收是在三级检查的基础 上进行。? ?5.土地动态监测 土地动态监测是指对土地的自然、社会经济状况变化 所进行的连续调查观测。监测内容可以包括由于自然 或人为的因素所引起的土地所有变化，目前主要包括： 土地利用监测、土地权属变化、土地价格变化、土地 质量监测等。?土地利用动态监测的思路。20世纪70年代起，遥感和 计算机技术的发展使其以“快、高、新、动”的特点， 成为土地利用监测的主要技术手段。土地利用动态遥 感监测有航空遥感监测和航天遥感监测两大类。三、土地登记? ???1.土地登记概述 1.1.概念。土地登记，是指将国有土地使用权、集体 土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权 以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载 于土地登记簿公示的行为。 国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农 用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使 用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承 包经营权)。 1.2.土地登记的特点：统一性、唯一性、完整性和连 续性、强制性、可信性。??????1.3.土地登记的基本原则：依法原则、申请原则、审查原 则、公示原则、属地登记原则 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民 政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县 级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵 押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门 登记，核发土地他项权利证明书。 跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各 县级以上人民政府分别办理土地登记。 在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家 机关用地土地登记办法》的规定执行。 1.4.登记人员 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属 审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行 政主管部门颁发的土地登记上岗证书。? ?1.5.土地登记的内容1.5.1.土地权利主体。即权利的归属，指国有土地使用 者、集体土地所有者、集体土地使用者和他项权利者。 登记权利主体，主要登记权利人姓名、通讯地址、若权 利人为法人的，还包括单位性质、法人等。1.5.2.土地权利客体。主要包括权属界址及其面积、土 地用途和等级、地上附着物的登记等。 1.5.3.土地权属来源。是指土地所有者或使用者最初取 得土地的方式。??? ?? ??1.6.土地登记的法律依据 体现我国地权的法律内容散见于宪法、民法、土地管 理法、相关法律及国家土地管理行政机关制定的有关 规章文件中。 1.6.土地登记机关与土地登记申请 1.6.1.土地登记机关。是指土地登记执行机构，按法 律规定，土地登记发证由县级以上人民政府负责，一 般由县级人民政府土地管理部门实施。 1.6.2.土地登记申请。土地登记的申请，申请人为个 人的，应由本人直接提出，申请人为单位的，应由单 位的法定代表人提出，申请时应提交以下资料：土地 登记申请表、申请人身份证明、权属来源证明、地上 物权属证明。?? ? ??? ? ? ???土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法 另有规定的除外。 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一 的，可以单方申请： ☆土地总登记； ☆国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使 用权的初始登记； ☆因继承或者遗赠取得土地权利的登记； ☆因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处 理决定而取得土地权利的登记； ☆因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律 文书而取得土地权利的登记； ☆更正登记或者异议登记； ☆名称、地址或者用途变更登记； ☆土地权利证书的补发或者换发； ☆其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。?? ? ? ? ? ? ?????两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地 登记。 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料： (一)土地登记申请书； (二)申请人身份证明材料； (三)土地权属来源证明； (四)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标； (五)地上附着物权属证明； (六)法律法规规定的完税或者减免税凭证； (七)本办法规定的其他证明材料。 前款第(四)项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可 以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。 申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交 有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办 理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应 当提交监护人身份证明材料。??? ??对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管 部门应当根据下列情况分别作出处理： (一)申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当 场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的 国土资源行政主管部门申请； (二)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当 允许申请人当场更正； (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应 当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部 内容； (四)申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人 按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登 记申请。?? ? ? ??国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认 为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可 以对申请登记的土地进行实地查看。 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申 请进行审查，并按照下列规定办理登记手续： (一)根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为 单位填写土地登记簿； (二)根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单 位填写土地归户卡； (三)根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位 填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个 以上土地权利人分别填写土地权利证书。 国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地 使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。?? ?????土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土 地登记簿应当载明下列内容： (一)土地权利人的姓名或者名称、地址； (二)土地的权属性质、使用权类型、取得时间 和使用期限、权利以及内容变化情况； (三)土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途 和取得价格； (四)地上附着物情况。 土地登记簿应当加盖人民政府印章。 土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异 地备份。??? ? ? ? ? ??土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。 土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记 载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土 地登记簿为准。 土地权利证书包括： (一)国有土地使用证； (二)集体土地所有证； (三)集体土地使用证； (四)土地他项权利证明书。 国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使 用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体 农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地 役权可以在土地他项权利证明书上载明。 土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。? ? ? ? ? ? ?有下列情形之一的，不予登记： (一)土地权属有争议的； (二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的； (三)未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；(四)申请登记的土地权利超过规定期限的；(五)其他依法不予登记的。 不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。?国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起 二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的， 经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。?? ?2.土地登记的种类：土地总登记 土地初始登记?? ?变更登记注销登记 其他登记：包括更正登记、异议登记、预告登记和查 封登记。? ???? ???2.1土地总登记 2.1.1. 土地总登记，是指在一定时间内对辖区内 全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。 2.1.2.土地总登记应当发布通告。通告的主要内容 包括： (一)土地登记区的划分； (二)土地登记的期限； (三)土地登记收件地点； (四)土地登记申请人应当提交的相关文件材料； (五)需要通告的其他事项。?? ????2.1.3.对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主 管部门予以公告。公告的主要内容包括： (一)土地权利人的姓名或者名称、地址； (二)准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性 质、使用权类型和使用期限； (三)土地权利人及其他利害关系人提出异议的期 限、方式和受理机构； (四)需要公告的其他事项。 2.1.4公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议 或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人 民政府批准后办理登记。??? ???2.1.5.总登记的特点：作业面积大、集中性、阶段性、需政府发布通 告或通知。 2.1.6.总登记的程序： （一）准备工作。包括组织准备、行政准备和业务准备三项。 （二）申报。申报是土地权利人按规定向土地登记部门提交土地权利 状况其及其它证明文件并请求给予注册登记的行为。它包括通告、申 请、审查、收件四项具体工作。由县级以上人民政府发布土地登记公 告。 土地登记申请以宗地方基本单元进行。两宗以上的，要分别申请，多 个使用者共同使用一宗土地的，应分别申请，跨县级行政区使用土地 的，应分别向所在地土地登记部门申请。 （三）地籍调查。是指土地登记机关按规程要求，对申请登记的土地 经实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位Z、权 属性质、界址、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有 关情况，为权属审核、注册登记和颁发土地证提供依据。?（四）权属审核。它是初始土地登记最基本的环节， 是土地登记机关根据申请书、权属证明材料和地籍调 查成果，对土地使用者、所有权和他项权利者申请登 记的土地使用权、所有权及他项权进行确认的过程。 权属审核分为初审、审核、公告、批准四个阶段。 （五）注册登记，颁发证书。指登记机关按照人民政 府对土地登记申请的批准意见，对批准土地登记的土 地所有权、使用权或他项权利进行登记装簿，并向权 利人颁发证书。一般包括：注册、缮证、通知、验证 和发证五个环节。?? ? ?? ?2.2 初始登记 2.2.1. 初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进 行的登记。 2.2.2 依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人 应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决 定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登 记。 新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当 提供建设项目竣工验收报告。 2.2.3. 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人 应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用 权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请 出让国有建设用地使用权初始登记。????2.2.4. 划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建 设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让 合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让 国有建设用地使用权初始登记。 2.2.5 依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权 的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证 明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。 2.2.6 依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得 国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、 土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料， 申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。 2.2.7 以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的， 当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处Z批准文件 和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权 初始登记。?2.2.8 农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证 明材料，申请集体土地所有权初始登记。 2.2.9 依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持 有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用 地使用权初始登记。 2.2.10. 集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权 入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权 的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地 使用权初始登记。 2.2.11. 依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人 应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登 记。????2.2.12. 依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应 当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相 关证明材料，申请土地使用权抵押登记。 同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办 理抵押登记。 符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当 将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证 书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。 申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最 高债权额、最高额抵押的期间等内容。?????2.2.13. 在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登 记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行 政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明 材料。 符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应 当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需 役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保 存于供役地和需役地的宗地档案中。 供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管 辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主 管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行 政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国 土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。? ???2.3 变更登记 2.3.1. 变更登记，是指因土地权利人发生改变，或 者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容 发生变更而进行的登记。 2.3.2. 依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者 入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应 当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明 材料，申请国有建设用地使用权变更登记。 2.3.3. 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑 物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应 当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地 使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权 变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当 提供有批准权人民政府的批准文件。???? ?2.3.4. 因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原 因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及 有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料， 申请土地使用权变更登记。 2.3.5. 因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当 在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变 更登记。 2.3.6. 土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转 让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让 合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。 已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权 利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。 2.3.7 经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转 让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证 明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料， 申请土地抵押权变更登记。????? ?2.3.8 因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因 继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当 持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料， 申请土地使用权变更登记。 权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设 定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记 到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。 2.3.9 已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人 申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后 的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理 地役权变更登记。 2.3.10. 土地权利人姓名或名称、地址发生变化的， 当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名 或者名称、地址变更登记。 203.11. 土地的用途发生变更的，当事人应当持有关 批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。 土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人 还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。? ??? ??2.4 注销登记 2.4.1. 注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行 的登记。 2.4.2. 有下列情形之一的，可直接办理注销登记： (一)依法收回的国有土地； (二)依法征收的农民集体土地； (三)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原 土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。2.4.3. 因自然灾害等原因造成土地权利消灭的， 原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证 明材料，申请注销登记。 ? 2.4.4 非住宅国有建设用地使用权期限届满， 国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续 期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五 日内，持原土地权利证书，申请注销登记。 ? 2.4.5. 已经登记的土地抵押权、地役权终止 的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止 之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地 抵押权、地役权注销登记。???2.4.6. 当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和 第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管 部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注 销公告，公告期满后可直接办理注销登记。 2.4.7. 土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵 押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外， 国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登 记。 2.4.8. 土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实 无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废 止。?? ?? ?2.5 其他登记 其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查 封登记。 2.5.1. 国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载 的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登 记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原 土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行 政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书 废止。 更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果 进行公告。 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以 持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正 登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可 以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。?2.5.2. 土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以 申请异议登记。?对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事 项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通 知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利 的变更登记或者设定土地抵押权。 有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土 地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：???? ? ?(一)异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有起诉的；(二)人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的； (三)人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的， 国土资源行政主管部门不予受理。????2.5.3. 当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照 约定持转让协议申请预告登记。 对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应 当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告 登记证明。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之 日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。 预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办 理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。???2.5.4. 国土资源行政主管部门应当根据人民法院提 供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准 后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。 国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使 用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体 审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预 查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民 法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。 对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚 未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主 管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财 产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协 助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查 封登记。????土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的， 预查封登记自动转为查封登记。 两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土 资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民 法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人 民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权 已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。 轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通 知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的， 排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的 土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效； 查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分， 排列在后的轮候查封自动转为查封。 预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定 办理。?查封、预查封期限届满或者人民法院解除查 封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管 部门应当注销查封、预查封登记。?对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权， 在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登 记或者土地抵押权、地役权登记。? ?3.土地代理登记3.1.概念：土地登记申请代理，是指在初期土地登记申 报期间，土地登记申请人不能亲自申请土地登记时，可 以授权代理人办理，被代理人对代理人的代理行为，承 但民事责任。3.2.原因：民法规定，公民、法人可以通过代理人实施 民事法律行为；土地登记具有复杂性；社会分工需要， 设Z代理人可以减少人员与民众间的沟通的盲点和不必 要的困扰；少数土地登记申请人不能亲自实施土地登记 申请行为。??????3.3.代理登记类型： 委托代理：代理人由户主或法人代表选定、具有民事 行为能力、熟悉被代理人的土地使用情况。 法定代理：被代理人无行为能力或限制行为能力、代 理人是其监护人、代理人具有民事行为能力。 指定代理：代理人由法院或土地管理部门指定、具民 事权利能力和行为能力、熟悉被代理人情况。 3.4.代理登记手续：委托代理和指定代理具有代理授 权书，法定代理的代理人在实施代理行为时应出示户 籍薄和身份证明。四、土地统计? ?1.土地统计概述1.1.概念。土地统计是指利用数据、图表和其它手段， 对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面系 统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。它既是土地管理工作的重要部分，也是社会经济统计的 重要组成部分。它包括三方面的涵义，即土地统计工作、 土地统计资料和土地统计科学。 1.2.土地统计的特点。它除了具有一般统计的特点外， 还受土地自然属性本身的制约。具体如下：?????1.2.1.数量性：土地统计侧重认识土地现象的数量方 面，具体包括土地数量多少、土地质量变化的数量界 限、土地现象之间的数量关系及其变化。 1.2.2.总体性。即在土地统计工作中，要把该地区作 为一个整体来分析，要反映地区这一总体范围内，不 同地类、不同质量、不同权属土地的数量及其变动过 程和结果。 1.2.3.时空性。土地统计除需要统计土地数量外，还 要统计土地的空间位Z和界线，不仅需要在统计表册 上进行数字统计，还需要在平面图上进行土地权属界 线、地类界及其变化的统计。?1.2.4.综合性。它不仅涉及到统计的原理和方法，还 涉及到土地的调查、评价、登记、利用、立法等方面 的内容，具有综合性。 1.2.5.实用性。土地统计主要侧重研究土地统计、分 析和预测的方法，它的成果资料是制定国民经济计划、 科学管理、合理利用土地的重要依据，具有较强的实 用性。?? ???1.3.土地统计的内容 土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济 状况及其变化的结果。对于不同的部门，土地统计内容 各异。但是，土地统计作为国家统计制度的一部分，需 要为编制国民经济计划、制定有关政策提供重要依据， 为国家各部门提供土地的基本数据资料。因此，土地统 计的内容必须能全面、系统的反映土地资源的基本情况， 它的主要内容有：土地的类型、面积、质量、分布、权 属和利用状况等。 反映土地统计内容的形式和手段是多种多样的，通常是 通过设Z一系列统计指标，利用数字、图表及其它资料 形式，加以表述。 土地统计表格形式和土地统计指标体系必须保持全国统 一，以便汇总出各级的土地统计资料。??? ? ?2.土地统计程序 2.1.土地统计设计。是根据统计对象的性质和统 计的目的对统计的各个方面及各个阶段的内容任 务、方法及其操作进行全面的设想安排，通过统 计设计形成完整的统计方案。 2.2.统计调查。 2.3.统计整理。是将统计调查而获取的资料进行 科学的分类、汇总，便之系统化、条理化。 2.4.统计分析和预测。是采用数理统计、系统工 程等科学方法对统计资料进行归纳、推理和预测， 说明土地利用等方面的情况，为土地管理决策服 务。? ?3.现行土地统计制度我国土地统计实行统计领导和以行政管辖区为单位的分 级负责相结合的管理体制。3.1.土地统计类型? ?我国现行的土地统计制度，按土地统计的目的、内容和 时间的不同可以分为初始土地统计和经济土地统计两类， 在初始和经常土地统计中，又可分为基层和国家土地统 计两个层次。??3.1.1初始土地统计和经常土地统计。初始土地统计是土地统计工作的起点，它是在某一时 点上首先开展的土地统计。城镇初始土地统计应根据 初始地籍调查、土地登记成果资料进行。它的主要任 务是全面揭示土地统计各项内容的现实状况，以此作 为经济土地统计的基础。 经常土地统计是在初始土地统计的基础上开展的对土 地变化状况所进行的统计。它的任务是反映初始土地 统计完成后所发生的权属、总面积、分类面积等的变 化。?? ??? ?3.1.2.基层土地统计和国家土地统计 基层土地统计是指县以下的街道、乡镇土地管理所和村级 生产单位及其它非农业建设单位所从事的基层土地统计工 作。是土地利用现状调查中的图斑或地块以及城镇地籍调 查的宗地为单位进行统计调查和填报统计报表的。 国家土地统计是县级以上土地管理部门所进行的土地统计 设计、调查、整理及分析等全部土地统计工作，包括土地 统计的有关制度和方法的设计、按国家统一制定的土地统 计报表制度定期完成土地统计年报的填报和汇总、检查和 监督国家下达的用地计划执行情况，为国家制定政策、编 制规划提供科学的土地信息等。 3.2.土地统计报表制度 土地统计报表制度是基层单位和各级土地管理部门按照统 一规定的指标涵义、统计报表格式和报送程序，定期向国 家报送土地统计资料的一项重要的统计报告制度。分年度 报表和季度报表两种形式。??????? ???3.2.1.季度报表 季度报表是在年度报表的基础上，将主要动态指标集中在 一起，为及时反映建设用地情况和开发复垦而设计的。 它由计划用地、各级政府批准用地、实际占用土地、建设 用地来源、土地供应方式、开垦后备土地资源六组指标组 成。 主要从三个方面进行考核：考核建设用地来源，反映各地 立足内涵挖潜、集约用地情况；各地对建设用地的管理情 况；土地复垦情况。 3.2.2.年度报表 它主要反映四方面的内容： 各地区土地资源分布及利用情况 各地区建设用地动态与补充用地动态变化 土地使用权流转情况 土地检察及机构人员状况五、地籍档案管理? ???1.概念等 1.1.概念。地籍档案是指国家和地方各级土地管理部门及 其所属单位在地籍管理活动过程中直接形成的，具有保存 和查考价值的地籍薄、册、图件、声像、电子等资料。 地籍档案和地籍资料是有严格区别的。前者是由过去办理 的，直接使用完毕的，并具有永久的或一定时期保存价值 的，按国家立卷归档制度保存起来的地籍资料；而后者则 是指在地籍活动中正在形成和承办中的，或者是过去办理 的、尚未归存和正在使用的各种资料。 地籍档案的作用主要有：为生产和建设服务提供依据；是 土地管理工作的依据；是国土教育、宣传的素材；是研究 土地管理的可靠资料；是土地信息储存的一种手段。??1.2.地籍档案管理1.2.1.内涵：它是以地籍档案为对象所进行的收集、 整理归档、鉴定、保管、统计和利用等一系列工作 的总称，与其它档案管理一样，地籍档案管理是围 绕土地信息这一中心开展，以积累信息为管理活动 的起点，以提供信息服务、利用为目的，促进信息 传播及信息价值的实现。? ?1.2.2.地籍档案管理的要求按照《中华人民共和国档案法》的规定，档案工作实 行统一领导、分组管理的原则，以维护地籍档案的完 整（齐全、成套，不能残缺不全）、准确（内容与其 所反映的事物及其过程之间要保持一致，不能与实际 不符，更不应有差错）、系统（就是保持地籍档案材 料之间的有机联系）、安全（首先做到维持机密，不 致造成泄密、失秘、窃密事件；其次使用符合保管条 件的设施，延长地籍档案的寿命；另外要有一套科学 的管理办法，不使地籍档案由于管理不善而受损）。?根据1988年国家土地管理局与国家档案局联合颁布的 《土地管理档案工作暂行规定》，地籍档案和其它土 地管理档案一起应由国务院和地方县以上人民政府土 地管理部门分别负责，集中统一管理，并在业务上受 国家和地方县以上同级档案管理部门的指导。地方县 以上人民政府土地管理部门除负责集中管理本机关全 部档案外，还应负责指导、监督和检查本辖区的土地 档案管理工作。? ?2.地籍档案的收集和整理 2.1.地籍档案的收集。地籍档案的收集就是将分散在各 部门、机关、单位或个人手上的，具有保存和利用价值 的地籍资料，按一定制度和要求收集齐全，系统整理和 移交给档案室的工作，它是地籍档案工作的起点和首要 环节。?地籍档案的收集，一般包括归档范围、归档时间、产卷 部门三方面的内容。???2.1.1.明确归案范围。凡是地籍管理工作中直接形成的、 办理完毕的有查考价值的各种文字、图表、音像、磁盘 等不同形式的地籍文件材料，均应列入归档范围。 2.1.2.确立归档时间。归档时间要根据地籍文件材料形 成过程的特点来规定。本着便于集中统一管理，以便于 维护地籍档案的完整和安全，也便于档案利用等要求， 归档时间一般分为：随时归档、定期归档。 2.1.3.确立立卷部门。地籍文件材料一般应由地籍部门 立卷。县级土地管理部门人手紧张时，可由档案人员协 助地籍部门业务人员立卷。? ?2.2.地籍档案的整理 地籍档案整理就是把处于零乱状态的、需要进一步条 理化的地籍文件材料进行基本分类、组合、排列和编 目，使之系统化、条理化的过程。 地籍档案整理的主要内容包括档案的分类、立卷、案 卷的排列和案卷目录的编制等。 地籍档案整理工作两个原则：保持地籍资料间的历史 联系；便于保管和利用。??????2.2.1.地籍档案的分类：是指全宗内档案的类别划 分。 全宗，是指一个独立的机关或著名人物在社会活动 中形成的全部档案的总称，形成档案全宗的机关叫 立档单位。 地籍档案的分类方法主要有：年度―机构―问题分 类法、年度―问题分类法、问题―年度分类法。 地籍档案现在可分以下六类别：地籍综合类、土地 调查类、土地登记类、土地统计类、土地分等定级 估价类、土地利用变化动态监测类。? ?2.2.2.立卷 地籍管理形成的文件材料经过分类以后，还需要对每一 类别内相当数量的文件材料系统化，立卷就是这种系统 化的整理过程。即在每一类别内按照文件材料在形成和 处理过程中的有机联系编成各个案卷。 案卷是指每一个类内有密切联系的若干文件资料的组合 体，是档案的基本保管单位，案卷也叫保管单位。??立卷一般包括组卷（按问题组卷、按时间组卷、按行政 区域或地理特征组卷）、案卷内地籍文件材料整理（指 对卷内文件材料进行排列、编号、填写卷内目录和备考 表的过程）、案卷封面编目及案卷装订（主要内容包括： 立档单位名称、分类名称、案卷标题、卷内文件资料的 起止日期、总页数、保管期限、密级、全宗号、目录号、 分类号、案卷号等）、编写案卷目录（是指对各类档案 案卷目录的编排，即在对案卷次序进行排列后，将案卷 逐个登记到案卷目录上，并编制成各种案卷目录的工作； 地籍档案的编目方法是先按档案分类的类别编目，再按 档案的保管期限分别编制案卷目录，一般包括封面、目 次、说明、简称对照表和案卷目录表等）、卷盒的排列 上架（排列方法有以下几种：按年度―类别排列、类 别―年度排列、前两种加上保管期限来排列）? ? ????3.地籍档案的鉴定与统计 3.1.地籍档案的鉴定 包括鉴定地籍档案的真伪、地籍档案的价值及保存期 限等。 它主要包括三个方面的工作：制定鉴定地籍档案价值 的标准、编制地籍档案保管期限表、剔除并销毁失去 保存价值的地籍档案。 地籍档案的保存价值，主要决定于它们的自身特点和 作用。 地籍档案保管期限应由国家土地行政管理部门统一规 定。??3.2.地籍档案的统计地籍档案统计是以表册、数字的形式，反映地籍档 案及其管理工作的有关情况。它主要包括对地籍档 案的收进、管理、利用等情况进行登记和统计。 地籍档案的统计，基本内容包括库存总藏量统计、 年归档量统计、案卷质量统计、档案利用情况统计。?? ? ??? ?4.地籍档案的保管和利用 4.1.地籍档案的保管 是指根据地籍档案的组成、状况和特点，所采取的存放 和安全防护的措施。 地籍保管工作 的主要内容包括：库房建设与管理、档 案流动过程中的保护、保护档案的专门技术措施。 4.2.地籍档案的利用 一般来说，地籍档案的利用主要有三大类：传统型服务 模式、机械型服务模式、智力型服务模式。? ? ???? ?5.地籍档案管理的标准化和现代化 5.1.地籍档案管理的标准化 地籍档案标准化的内容包括地籍资料的标准化和案卷组 织的标准化两方面内容。 地籍资料的标准化又包括地籍文件的撰写、编制的标准 化和信息载体的标准化两个方面。 《土地管理档案案卷构成的一般要求》《土地管理档案 一般规定》 5.2.地籍档案管理的现代化 主要包括三个方面的内容：首先是管理人员知识结构的 现代化、其次是设备的现代化、最后技术方法的现代化。六、地籍管理信息系统? ?? ? ?? ??1.地籍信息 地籍信息是指与地籍管理有关的资料，包括几何信息（地形信息、 土地利用信息、土地权属信息、土地定级估价信息）和社会信息 （土地利用调查信息、地籍调查信息、土地登记信息、地籍档案信 息）两大类。 2.地籍管理信息系统 2.1.地籍管理信息系统建设 分为以下阶段：准备阶段―需求分析阶段―总体设计阶段―逻辑设 计阶段―详细设计阶段―数据库建立―编程和调试―系统集成―系 统运行维护 2.2.地籍管理信息系统构成和功能 它的构成主要有：测量管理子系统、图形数据管理子系统、权属管 理子系统、土地利用现状管理子系统、档案管理子系统。各个子系 统都有其特殊功能。 3.地籍管理信息系统数据流程图第五章、土地利用管理一、土地利用与土地利用管理 二、土地分类 三、土地评价 四、建设用地管理 五、土地利用计划管理??? ? ?一、土地利用与土地利用管理? ? ?? ?? ?1.土地利用 1.1.概念 土地利用是指在一定的社会生产方式下，人们为了一定的目的，以土 地为劳动对象或手段，依据土地的各种属性及其规律，对土地进行开 发、利用，以满足自身需要的经济活动过程，这一过程是人类与土地 进行物质、能量和信息的交流及转换的过程。 1.2.土地利用的目标 土地利用的目标是在一定的社会生产方式中通过科学技术手段，使土 地的利用与其自然的、社会的特性相适应，充分发挥土地这一生产要 素在经济和社会活动中的作用，以获得最佳的经济、经济、生态的综 合效益，并确保其可持续性。它的衡量标准为：是否在土地利用中取 得了最大效益、是否最大限度地满足了人们日益增长的物质和文化需 要。 1.3.影响土地利用的因素 影响土地利用的因素主要有：自然因素、经济因素、社会因素? ? ??? ??? ?2.土地利用管理 2.1.土地利用管理的内涵及作用 土地利用管理是指土地管理部门为合理地利用和保护土地资源，使土 地发挥更大的综合效益而采用技术、经济、行政和法律等一系列措施 的职能活动。 土地利用管理的作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监 督四个方面。 2.2.土地利用管理的内容 2.2.1.按土地合理利用的目标，主要可分为土地利用广延程度管理、 土地利用集约度管理、土地利用结构管理、土地利用的环境保护管理。 2.2.2.按土地利用管理的职能配Z，它又包括以下内容：土地市场管 理、土地价格管理、土地资产管理、建设用地管理。 2.3.土地利用管理的原则 主要有：综合效益原则、整体性原则、动态平衡原则、因地制宜原则????综合效益原则：土地利用是人们按照土地的特性为满 足自身的需要而进行的有目的注重效益的活动，这种 效益是社会效益、经济效益、生态效益的综合与统一。 整体体原则：土地利用应把整个区域内的土地视为一 个大系统，每一项土地利用时都不应离开整体，从而 使整体功能大于各部分独立功能之和。 动态平衡原则：土地利用是一个过程，在这个过程中 应针对改变了的社会、经济等条件及时做出调整，土 地利用应寻求土地利用大系统在时间序列上处于不断 变动中的平衡状态。 因地制宜原则：由于各地区自然、社会、经济条件千 差万别，利用时必须根据当地的具体情况，因地制宜 考虑土地利用，才能寻求到符合实际的土地利用方案。二、土地分类? ? ??? ? ? ??1.土地分类的概念、目的 按一定属性区分某一事物现象的类别，叫做分类，根据土地性状地域 差异的规律而进行的分类，便叫做土地分类。 运用科学方法按土地特性归纳其相似性，区别其差异性，建立有规则 的排列顺序，把各类土地分成为一个有层次的系统，对于查清土地资 源，进行土地评价，制订土地利用总体规划，搞好土地管理，都是十 分必要的。 土地分类的目的主要是切实掌握土地资源状况，识别土地资源的特性 功能和用途，合理利用土地资源。 2.土地资源利用分类系统 2.1.土地资源利用分类系统比较 2.2.在日前应用较多的分类体系（土地利用现状调查―8 大类46个二级类，城镇土地分类―10大类24个二级类） 2.3.日开始试行的土地分类（3个一级类，15个二级类， 71个三级类） 2.4.中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委 员会于8月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资 源分类第一次拥有了全国统一的国家标准。《土地利用现状分类》国标?中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于8 月10日联合发布《土地利用现状分类》，标志着我国土地资源分类第一 次拥有了全国统一的国家标准。?《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系， 共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、 草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、 特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 《土地利用现状分类》国家标准确定的土地利用现状分类，严格按照管 理需要和分类学的要求，对土地利用现状类型进行归纳和划分。一是区 分“类型”和“区域”，按照类型的唯一性进行划分，不依“区域”确 定“类型”；二是按照土地用途、经营特点、利用方式和覆盖特征四个 主要指标进行分类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用 方式和覆盖特征进行续分，所采用的指标具有唯一性；三是体现城乡一 体化原则，按照统一的指标，城乡土地同时划分，实现了土地分类的 “全覆盖”。?三、土地评价? ? ?? ? ?? ?1.概述 1.1.概念 土地评价是指在特定的目的下，对土地生产力高低的鉴定、评定或估价。 土地评价的实质是对土地生产力高低的鉴定，亦即对土地的生物生产能 力大小的鉴定。它是查清土地质量状况的必要手段，也是土地管理的一 项基础性工作。 土地评价分为潜力评价、适宜性评价、经济评价 1.2.土地评价发展史 《禹贡篇》和《管子? 地员篇》中就有黄河流域及长江中下游土壤分类评 级的记载（是世界上最早的土地分类与评级的著作）--解放后为确定农 业税，开始进行评定工作（主要根土地自然条件、经营条件）--20世纪 50-60年代，为合理开垦荒地进行土地评价―20世纪70-80后期，为合理 开发利用土地，编制1：100万土地资源图，开展了土地评价工作。 1.3.土地评价的作用 ☆为调整农村产业结构提供依据。? ? ? ? ?☆为合理用地、提高土地利用的生态效果和经济效果提供依据。 ☆为提高土地投资经济效果提供依据。 ☆为确定征地补偿费、土地税等提供依据。 ☆为地籍工作提供基础资料。 1.4.土地评价的原则??☆土地评价要将土地利用对土地的要求与土地质量进行比较。☆土地评价要将土地利用的效益和所需的投入进行比较，不能仅 停留于纯自然分析。 ☆土地评价要因地制宜。 ☆土地评价要考虑到不同的利用方式，并对它们作出比较。 ☆土地评价要以土地的可持续利用为前提。? ? ?? ? ?1.5.土地评价的方法 土地评价的方法可分为直接评价法和间接评价法 直接评价法，是指通过试验去了解土地对于某种用途的适宜性及 适宜程度，这种方法在农业部门使用较多结果较准确，不适宜于 大面积地区进行土地评价。 间接评价法，就是通过分析土地的各组成要素的属性对土地利用 的影响，然后加以综合，去评定土地的等级。它又可分为两类， 一类是归类法，它以针对一定土地利用方式的潜力大小或适宜性 及适宜程度，以定性方法将评价结果表示为不同类别等级；另一 类是数值法，其原理是选出决定土地生产能力的诸要素，根据这 些要素的特点定出评价标准，并对某种土地利用方式的潜力或适 宜性求得不同的指数，然后对各项指数进行数学运算得出总指数， 借此对土地作出等级评定。?? ? ?1.6.土地评价资料的收集 进行土地评价要收集的资料，可分为两大类。 ☆一类是有关土地自然属性的资料，主要包括土 壤、地形地貌、水文、植被、气候、主要作物生 物学特性、自然资源条件。 ☆一类是社会经济方面的资料，主要有地理位Z、 交通运输条件、土地资源与人口劳力情况、土地 的经济水平、耕地的投入产出水平、农田基本情 况、污染情况。?? ???? ?? ? ?? ? ?2.土地潜力评价 土地潜力评价，主要依据土地的自然性质及其对于土地的某种持久利 用的限制程度，就土地在该种利用方面的潜力对其作出等级划分 土地潜力，也称土地利用能力，是指土地地用于农林牧业生产或其它 利用方面的潜力。 目前土地潜力评价的系统较多，但影响最大的还是美国农业部土壤局 在二十世纪三十年代提出的评价系统。 2.1.美国农业部提出的土地潜力评价系统介绍 该评价系统包括三个等级单位，即潜力级、潜力亚级和潜力单元，是 以它们长期种植农作物或生长饲料作物不会导致土地退化为前提的。 该评价系统的特点如下： ☆潜力级的评定主要依据土地利用的永久限制 ☆同一潜力级的土地尽管其限制程度相似，但是限制性因素的种类不 一定相同，因此所需要的经营管理措施不一定相同。 ☆潜力级的评价主要依据土地的自然因素，不进行投入产出分析。 ☆假定为中等经营管理水平为准 ☆评价时不考虑交通情况。? ? ?? ?? ? ???该评价系统主要优缺点 优点： ☆该评价以定性为主，在目前对土地的各种属性、作物的生态特性 及两者关系研究不深的情况下，它是一种实用的方法。 ☆该评价系统的概括程度高。 ☆该评价系统综合考虑各项土地组成因素，据此归纳出潜力等级， 并明确指出与土地利用的潜力有关的土地质量的优劣，易为非专业 人员理解和接受。 缺点： ☆该评价方法主观性强 ☆该评价方法对因素间的相互作用未能综合考虑 ☆未指出土地的最佳利用方式 偏重考虑土地的自然性质，对土地利用的经济效益考虑过少。? ? ? ? ?2.2.土地潜力评价的步骤 ☆确定评价的基础单位 ☆建立评价系统 ☆拟定潜力评价表 ☆评定潜力等级??? ???2.3.城镇土地利用潜力评价 概念：城镇土地利用潜力是指当前土地利用情况与特定时 期内的考虑技术经济和自然、规划因素限制以及城市未来 发展要求等条件下可能达到的最佳土地利用状况之间的差 距。 分类： 单项潜力：城镇土地利用结构潜力、城镇土地利用强度潜 力、城镇土地质量潜力、城镇土地质量潜力、城镇土地经 济潜力 城镇土地利用的综合潜力：不仅仅是指单项土地利用状况 指标度量的改变，还必须从土地系统与城市自然、经济、 社会系统的协调持续发展的角度，充分考虑土地利用潜力 的各层次条件的约束。城镇土地利用的综合潜力就是在整 体或区域功能协调和可持续发展得到综合满足的前提下， 土地利用现状与保证最大效益和最集约利用状况之间的差 异。 土地利用的利用的综合潜力是具体通过约束条件下的各单 利用指标来体现。??? ????3.土地适宜性评价 土地适宜性评价是针对一定的土地利用方式而言的。它 是指某块土地针对这类特定利用方式是否适宜，如果适 宜，其适宜程度如何等，作出等级的评定。 目前世界上使用最广泛的土地适宜性评价方案是联合国 粮农组织1976年公布的《土地评价纲要》。 3.1.土地适宜性评价的类别 《土地评价纲要》对土地适宜性评价划分为以下两类： ☆ 定性评价和定量评价。定性评价，只就质量上表示土 地对某一种利用方式的适宜性，一般用于大范围区域的 综合性土地适宜性评定；定量评价则利用定量数字规定 土地的适宜性级别，主要应用于大型开发项目的可行性 研究中。 ☆ 目前适宜性评价与潜在适宜性评价。目前适宜性，是 指土地在未经重大改良的现状下对规定利用方式的适宜 性；潜在适宜性是指土地在经过重大改良后对规定利用 方式的适宜性。??? ?3.2.联合国粮农组织的《土地评价纲要》介绍 ☆ 产生背景。1970年以前，世界大多数国家均已开展土地评价研究， 各自制订了土地评价系统，系统不一，给国际学术交流等带来了困难。 因此从那以后的几年内。FAO通过几年的工作，起草了一个背景文件。 1972年，很我专家对上述文件进行了讨论，并取得了一至意见，此基 础上拟定了《土地评价纲要》，1975年又进行了修改，1976年正式公 布。 这个评价纲要，只是作为各类土地适宜性评价的提纲式指南，不能作 为具体的评价方案使用。 ☆ 《土地评价纲要》系统介绍。本评价系统有四个等级，分别为适宜 纲（表示土地对所考虑的特定利用方式评价为适宜纲或不适宜纲）、 适宜类（反映土地对某些利用方式的适宜程度，用阿拉伯字母按适宜 纲内的适宜程度递减速顺序编列，适宜纲分为非常适宜、中等适宜、 临界适宜三类；不适宜纲分为当前不适宜和永久不适宜类）、适宜亚 类（它反映的是土地限制性类别的差异，用英文小写字母表示，附在 适宜类符号以后）、适宜单元（每一适宜亚类内的所有适宜单元具有 同等程度的适宜性和相似性，不同适宜单元之间在生产特点或经营管 理要求的细节不同，用阿拉伯数字表示，Z于适宜亚类以后）。? ???3.3.土地适宜性评价的步骤 ☆ 初步商讨。主要是在委托研究的规划设计机构与承担 这项研究的机构和人员之间进行商讨，并就评价目的、 评价所依据的资料与设想、评价的区域范围及界线、评 价与之服务的土地类型、评价方法、拟采用的适宜性评 价类别、需要进行野外调查的范围和深度、评价的具体 步骤。 ☆ 确定土地利用种类和明确土地利用要求。土地利用种 类一般要详细到土地利用类型，从评价的需要出发，土 地利用类型应尽可肥详细和具体予以说明。 ☆ 调查研究区的土地性质和土地质量。在土地适宜性评 价中，与土地利用类型调查平行开展的是自然资料调查。 其目的有两个：首先是将研究区划分为若干个相对一致 的单元，以此作为土地适宜性评价的基础；其次是获得 每个这种相对一致单元的有关信息，用其它所考虑的土 地利用类型进行适宜性评价。??????☆ 土地利用与土地的比照。也就是土地利用类型对土地的要求 与每一个评价单元的土地质量的比较，包括以下步骤： 匹配：是一种简单的过程，即将适宜等级的指标与每一个土地 评价单元的具体条件相比较，从而为每