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房屋质量有问题能不交物业费吗？这些纠纷该如何破解
-& 08:30:19 来源：城市商报 邹强
[摘要]时下，苏城不少物业公司会抱怨小区难管，也有不少业主会抱怨小区物业服务差。而这其中，物业公司和业主之间最难以调和的就是物业费纠纷问题。小区物业费越来越高，但业主认为没有享受到服务，久而久之，越来越多 ......
　　时下，苏城不少物业公司会抱怨小区难管，也有不少业主会抱怨小区物业服务差。而这其中，物业公司和业主之间最难以调和的就是物业费纠纷问题。小区物业费越来越高，但业主认为没有享受到服务，久而久之，越来越多的业主开始拒交物业费，一些小区就因为物业费长期收不齐，导致几任物业公司都呆不久。而业主却认为，小区物业公司的服务实在难以令人满意，拒交物业费是最直接也是最省事的维权方式。　　来自我市“寒山闻钟”论坛的初步统计，今年以来，业主对于物业费的不满投诉帖接近200个。来自苏州市中级人民法院的另一组数据显示，物业服务合同纠纷案件数量在近年来呈持续上涨趋势，2014年，苏州两级法院共审理此类案件3417件，而今年上半年已审理1925件，同比增长14.4%。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题等类型案件较多。业主与物业的矛盾有没有其他更好的解决办法?本报记者说事释法就此展开探讨。　　拖欠四年物业费被起诉　　业主辩称已超诉讼时效拒付　　昨天是太仓法院一个案件宣判的日子，被告因为该案判决其败诉既觉得困惑又非常不满，久久不愿离开法庭，强烈要求法官予以解释。　　原来这是一起物业服务合同纠纷，原告物业管理公司起诉要求被告业主缴纳从日起至日止的物业服务费。原告在庭审中对于拖欠物业费的事实和金额均予以确认。但是被告认为原告是于2015年5月起诉的，根据《民法通则》第135条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”这一诉讼时效规定，原告主张的从2011年1月至2013年5月的物业服务费已经超过诉讼时效，法官不应支持。但是就判决结果来看，法官仍然支持了原告全部的诉讼请求。　　应被告的要求，承办法官花了两个小时，耐心向被告进行了解释：物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，结合庭审中原、被告陈述原告退出物业管理时间为2014年年底，而原告向本院提起诉讼的日期为2015年5月，未超出二年的期限规定，故法院对被告所称2011年1月至2013年5月的物业费超出诉讼时效的抗辩不予采纳。最终被告接受了判决结果，感谢了法官的耐心解答。　　【法官释法】　　诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。鉴于物业服务合同履行商的连续性，且物业公司的日常工作内容之一即催交物业费，所以物业管理公司向小区业主主张欠缴物业费的诉讼时效起算时间应为最后一期物业服务费用的履行期限届满之日。　　没人住的房子也要收全额物业费?　　确有物业服务费应不低于合同约定标准70%的规定　　业主购买的商品房交付后，房屋一直处于闲置状态。那么，对于长期空置的房屋，业主还要交物业费吗?　　本月上旬，市民刘先生就在寒山闻钟论坛上投诉，他在相城区购置了一套房子，房子交房后并没有入住的打算。经过查询，他发现苏州市的小区物业收费办法中有一个“物业费收取70%”的说法。但是，他向小区物业咨询下来的结果是，不管住不住都要支付全额物业管理费。刘先生后来还查询发现，很多城市对于长期空置的房屋，物业收取的物业费确实是可以享受折扣的，“我现在就不明白了，我房子长期空置，没有享受到物业服务，为什么就不能享受物业费折扣呢?”　　刘先生的帖子很快得到所在小区街道的回复，据街道解释说，按照规定，小区业主从交房之日起，就应该按照之前签订好的相关合同缴纳物业费。具体价格根据政府出台的价格标准和物管服务的具体情况制定。对于没有入住是否可以少缴物业费等问题，目前尚未出台具体规定，应该按照签订的合同缴纳。　　【法官释法】　　物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，其间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
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责任编辑：王艳娥
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业主委员会自治的小区有权起诉不交物业费的业主吗
业主委员会自治的小区有权起诉不交物业费的业主吗
福建 - 福州
属于物业管理范围
找法网认证律师
1条律师回答
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如果物业没有过错可向法院起诉要求交纳物业费
你好，需要交纳物业费。
可以协商，协商不成再起诉索要。
可以书写律师函。
有权利冻结。
物业公司是服务业，免业主物业费，物业公司是免费服务。
会被强制执行，纳入失信被执行人名单
你好，按照物业合同约定处理，建议向物业咨询。希望我的回答帮到你。
侵占公共区域建停车场可由业主委员会提出质疑等。
非法律问题
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小草, 积分 450, 距离下一级还需 50 积分
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新时特物业当时接管小区管理时宣称服务肯定比之前更好，物业费不变，结果这还没几年，上门维修也开始收费了，换个普通灯泡人工30，物业费却一分都不少收，行吧，物业费从此不交了。
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草桥欣园认证业主积分5716威望2 点主题帖子注册时间
楼主，作为一个旁人建议你看一下你的物业合同，上边都有什么服务项目，可以找物业公司要物业收费明细，看看包含小修费么？ 如果包括，咱们有理由抗议，不包括，那就算特约服务。不收费算福利，收费理所应当，但不要把免费福利当成理所应当。
据我所了解，小修一般不包括再现有物业费构成里，都是特约服务。
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小草, 积分 450, 距离下一级还需 50 积分
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scampking 发表于
楼主，作为一个旁人建议你看一下你的物业合同，上边都有什么服务项目，可以找物业公司要物业收费明细，看看 ...
也就是说换了物业公司后福利越来越差了？
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草桥欣园认证业主积分5716威望2 点主题帖子注册时间
本帖最后由 scampking 于
22:21 编辑
xaqa 发表于
也就是说换了物业公司后福利越来越差了？
是因为通货膨胀。刀削面都涨到12块钱一碗了，可物业费至少5年没涨过吧？因为从事类似工作，所以相对的能理解，如果工资五年不涨，我早就辞职了，可如果公司收入五年盈利没变，光人工开支的上涨就必须开源节流。
互相理解吧，我接触的物业公司很多为了节约开支，就降低服务水平，本应5名保安改成3名，本应一天扫一遍的楼道因为减员改成1周扫一次，因此造成物业和住户关系越来越严峻，住户拒交物业费抗议，物业公司因为收不上钱维持正常运行，就更加缩减服务水平，最后导致恶性循环，矛盾激化。
现在国内物业行业还不太正规，法规条例很理想，但现实很残酷，国家为了和谐社会也一直没有对行业调整，一切靠行业自律。可物业人思想上还没有从管理转变为服务，住户思想也没有从被动接受转为主动管理，加之一小部分住户总想着花5毛钱的钱享受5块钱的服务，也造成现在关系白热化，跟医患关系差不多。
对于特约服务的理解，我是挣钱不容易，不想花钱，所以一直都是自己干，踏实还不会被糊弄。
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小草, 积分 412, 距离下一级还需 88 积分
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其实咱们小区的卫生环境，和小区治安还算可以的！保安也挺热情的，我们小区老年人居多，上次发白菜，不少保安，都是帮老人把白菜送到家里。物业费收取也算合理
维修收费也是可以合理收取，毕竟人力和物价都在上涨
但是，维修必须要维修好，才能收费呀！光修一个灯，让我跑了N趟超市买变压器，调节器，最后调节器也没按对，来一句就这样吧！
最近下水道漏水，物业的维修人员非说我家卫生间防水没做，如果没做，住了10多年了，也没见漏过，就这1个月开始漏水啦？
无奈下，只能请了位搞建筑的同事来家看了看，说只是管道和地漏脱节了，摘下来从新链接一下就行了！
维修工人技术不过关，实在是咱们业主的悲哀！只能听凭人家下结论，然后花大价钱，去解决小问题！
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初级草民, 积分 843, 距离下一级还需 157 积分
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物业收费多少不是主要问题，而是要做好服务。现在的物业没有摆正自己的位置，总是把自己当成管理者，服务意识和服务水平差。
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草桥欣园认证业主积分5716威望2 点主题帖子注册时间
本帖最后由 scampking 于
12:33 编辑
春雨魔幻堂 发表于
其实咱们小区的卫生环境，和小区治安还算可以的！保安也挺热情的，我们小区老年人居多，上次发白菜，不少保 ...
现在人工太贵，原来小工120一天，现在250-300一天。我单位找个水电熟练工3000管吃管住愣没人来。一个大学毕业屁嘛不会的就敢张嘴要5000，稍微有经验，手艺好的都自己单干装修去了，找房主多报三千五千的价房主还特美，咱这累死累活挣得没有护工、月嫂多，以后的中国也会走外国的路，技术蓝领收入会很高，保不齐哪天维修工没进屋呢就开始给咱计时收费了。当然，人家凭的是技术吃饭，觉得贵可以自己干。
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