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夫妻一方单独出售共有房屋 虽无权处分但合同有效
来源： 城市晚报
开春了，市场也开始复苏，此时，对于夫妻共同房产，如果仅一方到场进行出售，是否符合法律规定？是否存在纠纷隐患？本期《以案说法》栏目，邀请吉林省资深法律人士董海军为大家剖析。
夫妻共同财产可一方单独出售
最近，有市民反映，她想要买一套二手房，然而，在查看房产证时发现，房产证的姓名有两位，经过调查，双方为夫妻。然而，在卖房时，双方只有一方到场，想知道，这种买卖是否存在潜在风险，如果一方到场，这样的交易是否生效？
对此，董律师分析，夫妻一方单独出卖共有房屋的现象也很常见，其一人对外签订的房屋买卖合同虽然是无权处分，但其合同是有效的。日，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》开始实施，其中第三条规定：&当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持&。《物权法》颁布后，对债权和物权进行了区分，最高法院的司法解释对区分原则更加具体明确。
夫妻共有财产的对外公示情况
夫妻共有房屋的对外公示有两种，一种是夫妻二人的名字都登记在房产证上，买房人通过权利外观就能知道是夫妻共有，一种是房产证上只登记夫妻一人名字，按照《婚姻法》的规定，这种情况下也应认定房屋为夫妻共有，以上无论哪一种情况，夫妻一人出卖房屋，都不会因为一方单独出卖而导致合同无效，不同点是前者买受人不能善意取得，既夫妻另一方不同意出卖房屋，买受人是取得不到房屋所有权的，对于后者，买受人能善意取得房屋所有权，就是说没有在产权证上登记的人即使不同意出卖房屋，一旦房子过户到买受人名下，也要保护买受人的物权。因为买受人通过权利外观可以认为房屋是出卖人自己的财产。
房屋买卖合同是否有效，对买受人的权利是有影响的，在买卖合同中，首先实行物权保护，其次实行债权保护，如果房屋产权过户到买受人名下，即使房屋共有人不同意出卖，也要保护买受人的利益。如果在房屋产权过户之前，房屋共有人不同意出卖，对买受人只能给予债权保护，当买卖合同有定金担保时，出卖人要双倍返还定金，没有定金担保时，出卖人要赔偿买受人的损失，只有合同有效才能最大限度保护买受人的利益。
在《合同法》第五十一条中，合同是否有效的主动权掌握在出卖人手里，一旦对自己有利，夫妻另一方就同意出卖，合同有效，一旦对自己没利，夫妻另一方就不同意出卖，合同无效，对买受人是不公平的，在合同的立法过程中，我国没有对债权和物权进行区分，但随着法制的进步，《物权法》的颁布，我国法律对债权和物权进行了区分，法理更加明晰，对当事人的法律保护更加周全。故夫妻一方单独出卖共有房屋，其合同效力应当适用最高法院司法解释。
责任编辑：亿房网-赵梦雅
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夫妻共有房屋只有一方签字,能取消买卖合同吗
现在社会中各种合同问题层出不穷，当我们面对着各种各样的事件，特别是与婚姻共同财产问题的纠纷事件，如果我们对于相关法律条文不了解的话，我们就会使自己的权益受到损害，那么当夫妻共有房屋只有一方签字,能取消买卖合同吗呢?以下是小编为大家总结的资料，希望对您有所帮助。夫妻房产一方不同意买房&另一方订立的买卖合同被判无效蔡先生与房主潘先生签订房屋买卖协议，欲购买一处四合院。但因潘先生的妻子不同意卖房，导致双方的协议无效。记者今日获悉，()西城法院判决房主返还蔡先生2万元定金。日，蔡先生与潘先生签订了房屋买卖协议，并支付2万元定金，购买潘先生位于的一处四合院,房屋售价300万元。潘先生和妻子以此房为，签约未经妻子同意为由要求确认当初签订的房屋买卖合同无效。蔡先生委托评估公司进行鉴定，认为这处房产在2008年9月的价值已经涨到400余万。蔡先生认为致使合同无效的责任在潘先生，因此潘先生应该按照房屋升值损失的一半50万元对其作出赔偿。法院认为：1、潘先生在没有得到妻子同意的情况下无权出售房屋，而且房屋还没有办理过户，因此判决双方的买卖合同无效。2、潘先生是导致合同无效的直接责任方，但蔡先生仅支付了定金，且房屋尚未交付使用，也没有办理过户，其升值与否在签约时无法预见，具有不确定性;房屋升值损失并非蔡先生多支出的交易成本。因此对蔡先生要求赔偿经济损失50万元的诉讼请求，法院不予支持。最终判决房主返还蔡先生2万元定金。律师友情提示：1、合同无效，买卖双方都存在过错。有规定处理夫妻总大共有财产，应当夫妻双方一致同意。买方潘先生有疏忽。2、无效合同的处理和有效合同有区别。有效合同一方违约，另一方可以请求对方赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。无效合同在合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这里的损失不包含合同履行后可以获得的利益。关于无效合同处理相关法律规定：第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条　合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。　第五十八条　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同法关于有效合同处理相关法律规定第一百一十三条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。婚内财产问题容易产生纠纷，希望您能够找专业人士实现拟定相关事宜。如果您遇到复杂的法律问题，华律网也向您提供律师在线咨询，欢迎您进行。延伸阅读：
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购房人在购买此类房屋、签订合同的时候，应该审验售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果是已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，否则就会面临购房合同被裁定无效的风险
&　　未来网北京10月20日电（记者 李盈盈）“写在(夫妻双方中的)单独一方名下的房产，不一定是一个人的房子。如果他/她是已婚，按照婚姻法，房产则属于夫妻二人，所以购房人在购买此类房屋、签订合同的时候，应该审验售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果是已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，否则就会面临购房合同被裁定无效的风险。”北京市西城法院民一庭庭长郭云燕说道。
　　一直以来，房价、房屋买卖都是公众关注的热点问题。近几年，西城法院受理的房屋买卖合同纠纷案件一直居高不下，逐年攀升。
　　西城法院民一庭是审理民事合同类案件的专业庭室，从收案量来看，房屋买卖合同纠纷是仅次于房屋租赁合同纠纷的第二大类案由。二手房交易除了涉及一般买卖合同问题，还可能涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。
　　为了帮助社会公众规避风险、维护合法权益提供借鉴，减少购房风险，保障交易顺畅，西城法院总结出多种常见“风险房”，并对典型案例进行解读，给出法官提示。
　　巧签共有房
　　须已婚房屋出售人双方签字
　　案情介绍： 日，出卖人景先生与买受人马先生通过中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定景先生将坐落于北京市西城区红线胡同一处房屋出售给马先生，房屋建筑面积21.5平方米，价格67万元。合同签订后，马先生当即支付定金2万元。日，景先生之妻王女士向马先生发送了告知函，告知房屋系夫妻共同财产，因景先生未征得其同意擅自签订房屋买卖合同，所签合同为无效合同，后景先生也以此为由不再履行合同。日，马先生去世。2015年，马先生子女诉至法院要求景先生继续履行合同。
　　法官说法：《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。一方未经另一方同意?，?擅自处理共同财产的属于无权处分行为?。
　　本案中，经过法庭调查，景先生的售房行为确实未经过其妻子的同意，因此法院最终判决驳回了马先生子女要求继续履行合同的诉讼请求。当然，本案中，合同未能履行是景先生的过错，景先生应当依照合同约定承担相应违约责任。事实上，马先生只要在买房过程中做一项简单的工作就能避免这种情况发生，就是在签订合同的同时，问一下售房人的家庭情况，看看卖方的户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要让其配偶签订知情同意书，这样才能有效避免本案情况发生。如果卖方有意隐瞒婚姻状况的话，就尤其需要警惕。
作者：李盈盈
编辑：彭茹
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